保利地产:低估值,高成长

投资建议:

维持公司13年、14年EPS分别为1.48元、1.77元的判断,当前股价分别对应7.3X、6.1XPE。公司作为行业标杆和领导企业,战略积极,执行坚决,应对得当,业绩确定性强,千亿销售额之后依然有望保持高增长,维持“强烈推荐”评级。

要点:

业绩概述。上半年实现营业收入305亿元,同比增长51%;归属上市公司净利润34亿元,同比增长36%;EPS0.48元。

业绩符合预期,结算毛利下滑。公司净利润增速低于营业收入增速的原因主要,一是由于结算结构影响,房地产业务结算毛利率同比下降6.6个百分点至30.91%,其中广州西海岸、上海保利茉莉公馆、北京保利东郡等首次结算的低毛利项目占上半年结算收入的44%;二是非并表项目结算减少使投资收益下滑15.8%。报告期内,公司房地产项目结算面积279万平方米,同比增长53%;结算收入291亿元,同比增长52%;结算均价为10430元/平米,同比基本持平。

已完成年初销售目标50%,预计全年销售可超1300亿,增长超30%。上半年,公司实现签约面积562万平方米,同比增长28%;实现签约金额636亿元,同比增长27%,已完成全年销售目标的50%。公司下半年推盘比重相比上半年更大,从新推项目个数来看,上半年新推18个项目,下半年还有25个项目待推出,加之9-10月为传统旺季,推盘、去化及销售均值得期待。预计13年总可售项目货值超过1900亿,按70%的去化率估量,公司13年销售额预计将超过1300亿,较12年增长30%以上,千亿之后依然有望保持高增长。

依然高杠杆,财务环比改善。报告期末,账面货币资金高达327亿元,是短期借款与一年内到期的非流动负债之和的1.27倍,短期流动性尚可。公司扣除预收账款后的资产负债率较一季末上升4个百分点至42%;净负债率为89%,环比一季度末下降2个百分点,延续了高财务杠杆特性,但考虑到有息负债中72%为长期借款,公司财务压力实际上并不大。

13年业绩完全锁定。公司预收账款1143亿,已经完全锁定我们预测的13年全年和14年28%的业绩。

风险提示:(1)公司销售和结转低于预期。(2)房价调整幅度高于预期,导致毛利降幅高于预期。(3)政策风险。