保利地产:年内新推盘量大,市场份额持续提升

投资要点:

受淡季推盘减少的影响,8月销售环比小幅回落,但同比大幅增长。8月实现签约销售金额85亿元,环比下降7%,同比大幅增长41%。销售环比回落主要为淡季推盘减少所致,新盘去化水平稳定在6成以上。推盘价格整体保持稳定,结构因素致均价环比略有下滑,8月销售均价1.12万元/平米,环比下降5%,同比下降1%。1-8月累计实现签约销售679亿元,同比增幅扩大至34%。1-8月累计销售均价1.15万元/平米,与去年同期持平。

9-12月份新推盘量大,维持全年1000亿元(+37%)的销售预测,市场份额持续提升。预计公司9-12月新推盘量为400-500亿元,占全年计划的40%-50%,相对集中于9-10月份。公司产品定位主流需求,销售策略积极,执行力强,周转快,上半年市场占有率由11年的1.2%大幅提升至2.2%,预计下半年有望继续强势提升。

7-8月未公告拿地,但预计年内将加大拓展力度。公司1-8月拿地量较少,远远没有达到“等量拓展”的目标,预计年内将加大拓展力度,重点是对已进入的一二线城市进行巩固和加强。另一方面,公司1-8月权益土地款65亿元,而今年项目拓展投资计划额度为223亿元,目前仅使用30%,后续空间很大。1-8月平均楼面地价2171元/平米,较11年下降20%,地市低谷期土地成本明显降低。

12-14年EPS1.19/1.55/2.01元,PE9/7/5倍,今明两年业绩锁定有余,RNAV10.5元。股权激励计划已完成授权,将为公司业绩增长和市值持续提升保驾护航。短期内调控趋紧将压制公司的股价表现,但中长期来看,持续的政策调控将加速行业集中度提升,有利于开发产品集中于普通商品房特别是中小套型住房及少量商业和改善性住房、布局全国、快速周转、成本控制力强、具有独特盈利模式的开发商, 而公司正是这类公司中最优质的标的,中长期估值仍有提升空间,维持“推荐”评级。

风险提示:行业调控力度超预期的风险,公司杠杆过高的资金风险。