保利地产:销售增长确定性强,踏准节奏有望低点补货

投资要点:

6月销售金额环比继续保持上升势头,创今年以来的最高值;但由于去年6月集中推盘基数较高,同比出现下滑。6月实现签约销售金额123亿元,环比上升10%,超过3月的水平,创今年以来的最高值;同比减少21%,原因在于去年6月推货非常集中,而今年公司整体推盘节奏较为均匀。6月销售均价1.21万元/平米,环比微涨3%,同比微涨2%。

1-6月实现签约销售金额636亿元,同比增长26%,已完成我们全年销售预测1200亿元的一半以上,全年销售增长确定性强。13年可售货量仍以刚需户型为主,120平米以下户型占比60%,并适当增加大中户型占比以平衡产品结构。销售站上千亿规模台阶以后,13年推货、销售节奏更趋均匀,增长更加稳定。

6月拿地节奏放缓,公司上半年拿地相对谨慎,仅完成全年拿地支出计划的3成;预计下半年随着行业资金面收紧,土地市场将回归理性,我们认为公司有能力也有意愿在地市低点大量补货。6月仅新增北京通州1宗地块,建面/土地款4.2万方/4.8亿元,楼面地价1.14万元/平。13年公司计划拿地支出约400亿元,较12年增长约30%,其中上半年新增权益土地款仅124亿元,仅占全年计划的30%,因此下半年将是公司补货的重点。

13-15年EPS1.53/2.00/2.59元,PE6/5/4倍,13年业绩锁定有余,RNAV10.5元。预计下半年市场资金成本上升,将抑制板块估值提升,但公司坚持成长性企业定位,销售站上千亿台阶后仍将保持高增长,定位主流刚需,布局全国,中长期显著受益于调控带来的行业集中度加速提升趋势,仍看好公司中长期投资价值,维持“推荐”评级。

风险提示:美联储退出QE超预期,全球及中国流动性及行业风险超预期等的风险;公司杠杆过高的资金风险。