金融街:净利润同比下降13.2%,估值优势依旧明显

净利润同比下降 13.2%,估值优势依旧明显金融街 2012年上半年实现营业收入51.4亿元,同比上涨11.3%;净利润11.0亿元,同比下降13.2%,扣非后净利润5.0亿元,同比下降38.4%;合每股收益0.36元,扣非后每股收益0.17元;毛利率为26.9%和净利率为21.4%,分别较去年同期下降了6.6和6.1个百分点。维持公司2012-13年的业绩预测为0.817元和0.987元,维持目标价格为8.47元,相当于10.4倍2012年市盈率和2012年NAV 20%的折让,目前动态市盈率7.9倍,最新市净率1.04倍,估值优势依旧明显,维持买入评级。

支撑评级的要点 净利润同比下降13.2%,地产毛利率大幅下降是主因。公司上半年业绩同比下滑主要原因是:(1)结算均价的大幅下降22.8%导致含税毛利率下降了6.6个百分点;(2)公司上半年结算项目含部分非全资子公司项目,导致少数股东权益同比大幅上涨724.6%。

上半年销售成绩欠佳,预售锁定表现良好。公司实现销售签约面积约44.33万平方米,同比增长37.67%;签约金额约64.44亿元,同比下降5.40%;签约销售均价14,536元/平方米,同比下降31.29%。公司全年完成150亿元的销售目标,虽有难度,但有希望。预收帐款达136亿元,分别锁定了我们对公司2012-13年房地产板块预测收入的100%和58%。

自持体量、物业租金双双上涨,租赁业务营收继续增涨。至报告期末,公司自持物业总建筑面积68万平方米,其中,办公24万平方米,酒店21万平方米,商业23万平方米。根据戴德梁行的数据,金融街区域租金为320.45元/月。

平方米,租金水平位于多个办公区域之首,且同比上涨32.60%。此外,今年是第一轮换租周期,租金将有望继续上涨。

净负债率上涨较快。报告期末,资产负债率为70.6%,净负债率为75.7%,分别较1季度增长1.5和8.6个百分点,净负债率近一年内上涨较快,公司总体负债水平有所上移;货币资金为124.5亿元,略高于短期借款和一年内到期非流动负债 116.1亿元,短期偿债压力略有改善。

评级面临的主要风险 行业调控的进一步收紧。

估值 由于公司NAV 中自持类商务地产占比较高,不但不会受到住宅地产销售价格下跌和去化速度放缓的影响,反而在京津等地商务地产租售价格屡创新高的环境下有向上修正的必要。鉴于公司今明两年高度锁定的业绩、良好的财务状况、稳健的租售并举业务模式、充足的估值安全边际,我们认为金融街为当前调整市况下攻守兼备的投资品种。我们维持公司2012-13年的业绩预测为0.817元和0.987元,维持目标价格为8.47元,相当于10.4倍2012年市盈率和2012年NAV 20%的折让,目前动态市盈率7.9倍,最新市净率1.04倍,估值优势依旧明显,维持买入评级。