保利地产:业绩、收入增长不匹配为暂时现象

投资要点:

营业收入同比增长33%,但财务费用及少数股东损益大幅增长致归母净利润同比下滑10%。上半年财务费用2.6亿元,去年同期仅为-0.1亿元。此外,由于报告期内合作项目集中结算,少数股东损益达7.4亿元,为去年同期的10倍。

预计下半年可结货量更多,且营业收入、归母净利润同比增长不匹配的现象将显著改观,维持全年业绩同比增三成的预测。(1)从公司过往表现来看,结算一般集中于下半年,每年下半年营业收入都约是上半年的2倍,全年业绩主要由下半年决定。(2)公司财务费用、少数股东损益明显增加的现象是从去年下半年开始出现并延续至今的,导致今年上半年营业收入、归母净利润同比增长明显不匹配,我们认为这种现象是暂时的,预计下半年就会明显改观。

坚持快速周转,保持高新开工量,加大中小户型普通住宅推售力度,市场占有率有望继续强势提升。公司上半年新开工718万方,同比略降7%,仍保持较高水平,下半年可售量足。上半年新推住宅中中小户型占比超过90%,预计下半年中小户型仍为推盘主力。维持12年全年销售1000亿元(+37%)的预测,公司上半年市场占有率由11年的1.2%大幅提升至2.2%,预计下半年市场占有率有望继续强势提升。

资金状况持续改善,下半年资源拓展空间大,一二线城市为主要方向。由于上半年公司销售回款大幅增加,而拿地方面较为审慎,支出较少,经营性现金流由负转为正,账面现金大幅增加,净负债率降至119%,为下半年资源拓展留出较大空间。预计一二线城市将是拓展重点,特别关注北上广等中心城市的机会。

12-14年EPS1.19/1.55/2.01元,PE8/6/5倍,RNAV10.5元,12年业绩全部和13年92%已锁定。短期内调控趋紧将压制公司股价表现,但中长期来看,我们认为行业集中度提升趋势下公司是最优投资标的,维持“推荐”评级。