金地集团年报点评:蜕变提速之年

业绩概述。报告期内,公司实现营业收入329亿元,较上年增长37%;归属于上市公司股东净利润34亿元,较上年增长12%;EPS0.76元。业绩略超市场预期。

结算结构致毛利率下滑。报告期内,公司净利润增长低于营业收入的原因,一是由于结算结构导致毛利率下滑7.3个百分点至32%;二是计提上海艺华年、深圳名峰、慈溪鸿悦、常州天际2#和宁波东御等项目存货跌价准备4.4亿元。预计公司13年销售420亿元,增长23%。报告期内,公司房地产销售金额342亿元,较上年增长10.4%。我们预计13年总可售货值约700亿元,其中新推货值近440亿元,按60%的去化率估算销售金额可达420亿,较12年增长23%。

拿地规模不大但更注重质量。报告期内,公司共获取12宗地块、权益建筑面积176万平米,期末土地储备达到1525万平米(权益建筑面积);拿地金额49亿元,是当年销售金额的14%,拿地规模并不大。不过一方面拿地价格并不高,另一方面区域集中在北京、上海、深圳、宁波、天津等需求旺盛的一二线城市,显然拿地更注重质量。

提速与转机之年。13年计划新开工面积572万平米,较12年翻番;12年平均开盘周期由15个月缩短至12个月以内,未来有望提升至10个月;12年去库存后产品结构更为优化,13年可售项目2/3为中小户型,更符合调控现状、贴近市场需求。财务无虞。期末,公司扣除预收账款后的资产负债率为46%,较3季度末上升5个百分点,但仍处于重点公司平均水平;账面货币资金是短期借款与一年内到期非流动负债之和的2.1倍,短期财务非常安全;净负债率32%,较3季度末下降16个百分点,低于重点公司平均水平。

风险提示:(1)销售及结算不达预期;(2)政策风险;(3)系统性风险。