金地集团:销售表现一般,调结构促周转积极拿地

金地集团2012 年前3 季度实现营业收入117.4 亿元,同比增长80.7%,净利润9.2 亿元,同比增长91.9%;每股收益0.21 元。公司自去年下半年开始主动调节产品结构,今年2 季度开始上调刚需项目的新开工,3 季度开始加大在二三线城市的拿地力度,但销售方面的总体成效比较缓慢。鉴于前期降价及调结构所引起的毛利率下降,我们下调了盈利预测,并将目标价从6.63 元下调至6.07 元,维持买入评级。

支撑评级的要点

净利润同比增长92%,营业外收入多增2 亿多。业绩增长的主要原因是:(1)结算规模的增加导致营收大幅增长80.7%;(2)营业外收入多增约2.2 亿元,源自于收购星狮地产的评估增值;(3)三项费用率合计较去年同期下降6.4 个百分点至目前10.5%。

销售表现一般,预计全年销售310 亿元。前3 季度,销售面积190.7 万平方米,同比增长30.7%;销售金额223.1 亿元,同比增长13.1%,相当于2011 年全年销售的72%;销售均价11,699 元/平米,同比下降13.5%。

预计全年可完成销售约为310 亿元左右,与去年持平。

财务状况良好,拿地态度趋于积极。资产负债率为72.6%,净负债率为48.2%,处于行业低端水平。3 季度,公司新增建面约125 万平米,权益地价约24 亿元,平均楼面价为2,074 元/平米。公司近期上调新开工并积极拿地,再次显示了公司今年调结构促周转的意图较强烈。

评级面临的主要风险 销售表现不达预期;存货中的中高端楼盘去化缓慢。

估值

金地集团自去年下半年开始主动调节产品结构,加大偏向二三线城市和刚需房型的推盘量,并从今年2 季度开始上调刚需项目的新开工,3季度开始加大在二三线城市的拿地力度,显示了公司调结构促周转的意图较强烈,但由于原先大户型占比偏大的历史原因,销售方面的总体成效比较缓慢。

考虑到公司受调控影响较大,毛利率下降较多,我们分别将公司2012-14年的业绩预测向下调整7.9%、7.9%和8.1%至0.72 元、0.84 元和0.98 元,目标价从6.63 元下调至6.07 元,相当于8.4 倍2012 年市盈率和2012 年NAV 37%的折让,目前公司2012 年动态市盈率为6.9 倍,最新市净率为1.07 倍,估值在A 股一线房企中最低,维持买入评级。