金融街:回归北京,销售结算创记录

营收激增78.8%,毛利率及少数股东权益拖累净利仅增12.5%。公司12年业绩增速低于营业收入增速主要原因是:

(1)当年结算的国开行F-2和金色漫香郡项目毛利率极低,且降价住宅项目以便快速去化。

(2)12年结算的融景城和天津大都会项目少数股东权益占比较高,少数股东权益同比大幅上涨965%。

销售如期破200亿,预售锁定表现平平。公司实现销售签约金额205亿元,同比增长57.69%;签约销售均价18,636元/平方米,同比持平。年末预收帐款145亿元,锁定了我们对2013年房地产开发预测收入的81%。

自持物业70万平米,未来两年规模增长放缓。至报告期末,公司自持物业总建面69.6万平方米,同比增长10%;其中,办公27.3万平方米,酒店21.1万平方米,商业21.2万平方米。全年实现营业和租赁收入10.13亿元,同比增长18%。12年1季度由于西单美晟项目竣工,为公司增加公允价值净收益7.7亿元,13-14年公司无新增落成项目,将导致相关收益减少。

计划开工增长50%,回归北京商务地产态势明确。公司在北京、天津、重庆、惠州等地拥有776万平米可开发面积,13年计划开工180万平米,同比增长50%,计划投资200亿元。去年开始公司回归北京,共拿地47万平米,其中耗资64亿获取金融街西扩地块26万方,依靠金融街西扩重点发展北京商务地产业务竞争优势显着。

评级面临的主要风险

未来销售进度低于预期。

估值

金融街回归北京商务地产战略有利于其发挥竞争优势,抓住西扩机遇,2013年公司毛利率有所改善,但公允价值变动收益下滑导致业绩增长放缓,我们调低公司2013-14年的业绩预测至0.80元和0.97元,公司净资产估值较低,市净率仅0.92倍,重估净资产值达到10.10元,我们基于2013年NAV30%的折让,将目标价格由7.94元调低至7.07元,相当于8.8倍2013年市盈率,调低至谨慎买入评级。