金地集团:拐点之年,提速发展

金地集团过去两年业绩和销售都弱于同行,今年受制于毛利率和竣工量的下降仍不乐观,但我们更应该关注的是公司销售端的变化,公司自2011年下半年开始主动调节产品结构,今年可售资源中小户型占比提高到65%,产品适销对路将帮助公司获得去化率提升,我们预计公司今年销售可到420亿元,同比增长23%。另外地价回归合理使得后续利润率修复可期。此外,公司去年国际化和相关融资进程加快,2013年将是公司的拐点之年。我们维持业绩预测不变,目标价格上调至8.05元,并维持买入评级。

支撑评级的要点

净利润同比增长12%,13年毛利率仍有下降风险。净利润33.9亿元,同比增长12.2%,合每股收益0.76元,扣非后每股收益0.63元,低于我们预期;毛利率32.0%和净利率10.3%,分别下降6.7和2.3个百分点;每10股派送0.68元现金股息。12年的销售均价11,882元/平米低于12年的结算均价13,213元/平米,因此毛利率仍有下降风险。

13年700亿可售中小户型主导,预计全年销售420亿元。2012年销售面积287.4万平米,同比增长28.5%;销售金额341.5亿元,同比增长10.4%;销售均价11,882元/平米,同比下降14.1%;实现去化率53%。2013年可售货值700亿元,小户型占比达65%,预计13年销售额为420亿元,同比增长23%。2013年1季度实现销售86.4亿元,同比增长88.6%。

打通海外融资通道,财务状况表现良好。2012年,公司子公司金地国际控股以及金地国际投资分别发行了12亿元的人民币债(无抵押,3年期,利率9.15%)和3.5亿的美元债(5年期,利率7.125%),2013年1月,星狮地产成功闪电配股7亿元港币,公司在融资能力上的优势已经初步显现。2012年末,资产负债率69.8%,净负债率32.4%,处于行业低端水平;货币资金206亿元,为短债96亿元的2.1倍,公司财务状况表现良好,且较低的净负债率也使得公司未来的加杠杆空间较大。

积极拿地、开工,未来毛利率修复有望。2013年1季度新增土地储备290万平米,对应土地款100亿元,占比同期销售额的116%,预计全年总土地投资或能接近200亿元。拿地价格方面,2012年楼面价为2,856元/平米,2013年1季度楼面价为3,041元/平米(扣除北京项目后),较2009年的3,947元/平米和2010年的3,438元/平米高地价的下降较为明显,未来公司毛利率修复有望。2013年计划新开工面积572.3万平米,同比增长100.0%,为今明年充沛的可售资源打下了基础。

评级面临的主要风

险销售表现不达预期;老盘中的中高端楼盘占比较高、去化缓慢。

估值

我们维持公司2013-14年的业绩预测为0.84元和0.98元,目标价从6.07元上调至8.05元,相当于9.6倍2013年市盈率和2013年NAV20%的折让,维持买入评级。