金地集团:结算利润率较低导致业绩低于预期,预售势头良好

与预测不一致的方面

金地集团2013年三季度净利润同比下滑1%至人民币4.13亿元,1-9月净利润同比下降22%至7.16亿元(前9个月每股盈利0.16元),占此前高华/万得市场全年预测的20%(去年1-9月占全年比例为28%),由于今年1-9月竣工面积(76.6万平米)仅占公司全年目标的29%。要点:1)三季度毛利率(剔除土地增值税)环比下滑4个百分点至19%,致使1-9月毛利率同比下滑7个百分点至21%,较高华此前的2013年预测低4个百分点。由于本季度没有进一步资产减值且少数股东权益占比下降,净利润率环比回升2个百分点至4.4%。此外,由于三季度未结算均价较结算均价高5%,且销售管理及其它费用在销售收入中占比的负面影响减小,我们目前预计四季度毛利率/净利润率将为23%/12%,与2012年四季度相当;2)年初至今公司实现预售人民币340亿元,占2013年公司指引/高华预测的81%/78%。此外11/12月新推盘项目达80亿(大部分位于京沪)/40亿元,或说四季度可售货量共计420亿元,我们认为公司有望实现我们2013年预售额达430亿元的预期(公司目标为400亿元);3)截至9月已售未结算销售金额约为490亿元,表明2013/14年预期结算收入中已有约100%/60%被锁定;4)1-9月新开工面积为494万平米,占公司2013年目标的74%,而去年1-9月的占比为51%;5)由于地价上涨较快,公司土地购置进度放缓(三季度土地购置金额在合同销售额中的占比为22%,而上半年占比为100%左右),因此净负债率从上半年的60%降至58%。

投资影响

我们将2013-15年每股盈利预测下调了3-5%至人民币0.76/1.01/1.29元以反映利润率复苏进展慢于预期,并将基于净资产价值的12个月目标价格下调了1%至7.8元。公司当前股价相对净资产价值折让56%,对应的2013年预期市盈率为7.6倍,而A股开发商均值为51%/7.4倍。维持买入评级。主要风险:销售/利润率弱于预期。