保利地产业绩符合预期,仍为成长性房企

业绩符合预期,收入增幅高于预期,毛利率低于预期。房地产结算毛利率35%,同比下滑1个百分点,考虑到12年销售均价与11年基本持平,预计13年毛利率将保持稳定。费用控制处行业领先水平,三费占比仅5.5%,同比上升0.4个百分点,总部借款等不符合资本化条件的借款增加导致财务费用率上升。实现投资收益4亿元(去年为-0.2亿元),为参股地产项目及信保基金实现盈利所致。

少数股东损益/净利润比例上升,由11年的11%提高至15%,但较上半年23%的水平明显回落,考虑到合作项目占比的上升(12年拿地权益比例65%),预计少数股东损益占比上升的趋势将持续。

坚持普宅定位+商业销售助力+聚焦一二线中心城市,销售持续高增长可期。实现签约销售1017亿元(+39%),市占率提升至1.58%。新推住宅中144平米以下户型占比达92%;商业销售140亿元,占比约14%;7个重点区域销售占比达67%,其中广东、北京占比30%。13年计划加大新开工,可售量充足,计划新开工1600万方(+13%)。预计全年可售1700亿元,以12年近8成的去化估算销售1300亿元以上,增速约30%。预计13年可售货量9成以上来自于一二线城市,8成以上为普宅,且以120平米以下户型为主力,去化无忧。

资金状况明显改善,13年将继续加大拿地力度。净负债率由年初的119%降至89%,账面现金327亿元,较短期借款和一年内到期长期借款之和多70亿元。12年新增权益建面860万方,权益地价310亿元(+87%),楼面地价3386元/平米(+30%),以巩固已进入的一二线中心城市为主。13年计划完成直接投资930亿元,较12年增加36%,预计用于拿地的投资额也将大幅增加,仍将以市场容量大的一二线核心城市为主。

13-15年EPS1.53/2.00/2.59元,PE8/6/5倍,13年业绩锁定有余,RNAV10.5元。公司坚持成长性企业定位,销售站上千亿台阶后仍将保持高增长。定位主流刚需,布局全国,受调控升级的影响较小。中长期显着受益于调控带来的行业集中度加速提升趋势,维持“推荐”评级。