金融街:财务安全,下半年或加大储备

投资要点:

扣非后净利润实际同比增长:2013上半年末,公司实现营业收入64.77亿元,净利润6.39亿元,每股收益0.25元,分别同比增长26.05%、-31.26%、-30.56%。上半年公司营业收入同比增长,而净利润同比下滑的原因为去年同期公司有7.7亿的公允价值变动收益。扣除非经常性损益后,上半年净利润同比增长26.9%。

商务地产主导地位加强:上半年公司销售签约面积46.42万平方米,同比增长4.74%;销售签约金额128.5亿元,同比增长99.39%;其中商务地产销售签约面积25.46万平方米,签约额97.5亿元,占上半年销售面积和金额的比例分别为54.85%、75.88%,分别较去年同期上升22.89和41.65个百分点。从同比增速看,公司上半年商务地产销售面积和销售额分别同比增长79.68%和341.98%。公司重心在向商务地产转移。

负债水平下降:2013上半年末,公司资产负债率为68.54%,较年初下降1.41个百分点;扣除预售款后资产负债率为46.74%,较年初下降2.55个百分点。偿债能力方面,上半年末公司有息负债率和净负债率较年初分别下降13.58和5.3个百分点,货币资金与短期有息负债之比为1.22,公司财务安全性较年初又有提升。

费用控制效果明显:上半年公司继续加大成本控制力度,期间费用率仅为6.03%,同比下降4.26个百分点;从分项看,销售费用、管理费用、财务费用同比分别下降1.67、1.18、1.41个百分点,公司费用控制效果明显。

下半年或发力土地储备:公司上半年并未增加土地储备,仅7月份在北京新增一个项目,建筑面积35.59万平方米。上半年末公司拥有货币资金99.41亿,融资成本也较低(约为7%),加上公司与金融机构良好的合作关系,为保证公司快速发展,我们预计公司下半年或加大土地储备力度。从土地储备方向看,商务地产仍是公司重点。

投资评级:基于公司下半年结算项目较多,我们上调公司未来3年盈利预测,预计13-15年每股收益分别为0.89元、1.03元、1.21元,按2013年8月15日公司收盘价5.22元,公司13-15年PE分别为6x、5x、4x,估值低于行业平均水平。基于公司项目所处城市和区域具有稀缺性、2013年较强的业绩锁定性和较低的PE,我将公司评级上调至“买入”。

风险提示:行业政策风险;市场风险。