保利地产:业绩持续增长,战略优势显现

事件:

公司日前发布2013年中报。报告期内,公司实现营业收入305.44亿元,同比增长51.34%;归属于上市公司股东净利润34.07亿元,同比增长35.70%;房地产业务结转收入291.13亿元,同比增长52.26%;房地产业务结算毛利率30.91%,同比下降个6.6百分点;基本每股收益0.48元,同比增长35.70%。

观点:

中心城市刚需产品推动业绩增长,市场占有率稳步提高。报告期内,公司实现销售签约面积562.03万平方米,同比增长28.37%;实现销售签约金额636.44亿元,同比增长26.54%;签约均价11324元/平方米,基本保持稳定;公司市场占有率1.91%,比2012年底提升了0.33个百分点。从公司销售区域来看,广东成为首个半年销售额过百亿元的区域公司,华南、成都、武汉等区域公司半年销售额过50亿元,北京、重庆、天津、上海等区域公司半年销售过30亿元,规模效应凸显。从公司成交的产品结构来看,公司继续坚持普通住宅为主的产品定位,成交产品中商品住宅套数占比为82%,住宅产品中144平方米以下的普通住宅套数占比为90.3%;同时,公司继续贯彻商业地产发展战略,积极推动商业物业销售,实现销售签约金额73.5亿元,占比11.5%。

积极开发项目,核心城市土地储备充足。报告期内,公司以"等量拓展、调整结构、优化布局"为思路,在北京、成都、武汉、重庆、天津、大连等城市新增了20个房地产开发项目,新增容积率面积565万平方米,权益比例约为74%,平均楼面地价2849元/平方米。截至报告期末,公司新进入了遂宁,全国进驻城市达44个,拥有在建拟建项目192个,在建面积超3637万平方米,上半年累计实现新开工面积854万平方米,竣工面积422万平方米。土地资源主要位于一、二线中心城市,区位优势促进公司未来业绩持续增长。

公司费用有所增长。报告期内,公司销售费用6.98亿元,同比增长24.21%,销售费用与销售额的比率为1.10%,低于2012年同期的1.12%;管理费用7.78亿元,同比增长44.16%,主要由于业务规模扩大导致费用增加。财务费用5.58亿元,同比增长115.25%%,主要由于不符合资本化条件的借款利息增加所致。

公司财务稳健,业绩增长锁定性强。报告期内,公司资产负债率为79.26%,较年初增长1.07%;真实资产负债率为39.00%,较年初下降15.95%,财务状况稳健。短期借款11.33亿元,较年初下降15.95%,长期借款650.23元,较年初增长16.42%,短期不存在偿债风险。公司预收款项1143.08亿元,较年初增长26.24%,公司业绩增长有保障。

结论:

公司产品多元化,住宅和商业地产互为补充,公司产品以中心城市刚需户型为主,符合当前的主流消费群体,因此公司上半年销售取得良好表现,公司有望再创佳绩。公司在当前的市场环境下更能发挥其快速周转、快速扩张的经营特点,我们预测公司2013年、2014年和2015年的营业总收入分别为846.17亿元、1066.17亿元和1343.37亿元,每股收益为1.56元/股、2.04元/股和2.56元/股,对应的PE分别为7.62、5.86和4.65。公司2013年业绩按9倍市盈率测算的相对估值14元,维持公司“推荐”评级。