保利地产:发展趋于稳健

公司公布13年年报,实现营业收入924亿元(+34%),净利润107亿元,EPS1.51元(+27%);ROE22.95%;拟每10股派现2.94元(含税) 并以资本公积转增5股。

投资要点:

业绩符合预期,保持较快增长。(1)毛利率32.2%,其中房地产结算毛利率31.3%,同比均下滑4.0个百分点;结算均价1.03万元/平(-2%),与12年降价项目进入集中结算期有关;13年销售均价1.18万元/平(+4%),预计14年毛利率有望略有回升。(2)三费占比5.1%,同比降0.3个百分点,保持行业领先水平。(3)少数股东损益/净利润比例出现下降,由12年的15%降至9%,为近6年的最低水平,考虑到近3年新获取项目权益比例在70%左右,预计14年少数股东损益/净利润比例可能有所回升。

销售增速有所放缓,仍将维持在20%以上。签约销售1253亿元(+23%),与12年39%的增速相比有所下降;新开工1692万方(+20%),14年计划新开工1750万方(+3%);预计14年可售货量约2000亿元(+25%),主要位于需求相对旺盛的一二线城市,且以主流刚需产品为主,预计销售增速仍有望维持在20%以上。

维持高杠杆,14年投资计划趋于稳健。账面现金338亿元,较短期有息负债多128亿元,短期偿债能力无忧;净负债率94%,较年初回升5个百分点;有息负债平均融资成本仅为7.03%。13年新获取权益建面1321万平,权益土地款408亿元,同比增长3成以上,以深耕已进入一二线城市为主,此外在大本营珠三角区域纵深发展,新进入的6个城市中4个为珠三角区域的三线城市。13年完成直接投资998亿元(+47%),14年计划直接投资1166亿元(+17%),发展趋于稳健。

14-16年EPS1.89/2.36/2.95元,PE4.0/3.2/2.6倍,14年业绩锁定有余,RNAV15.77元,目前股价RNAV4.9折交易。14年资金成本上升背景下房地产等资产价格承压,板块估值中枢难提升。公司经营稳健,定位主流刚需,销售业绩良好;若资本市场融资取得突破,发展有望再加速;中长期受益于行业集中度提升;大股东及高管增持彰显信心,维持“推荐”评级。

风险提示:公司杠杆过高的资金风险,销售低于预期的风险。