保利地产:淡季销售下滑,拓展加速,融资渠道拓宽

投资要点:

销售环比、同比均下滑,与公司推货节奏及整体市场环境有关。7月实现签约销售金额69亿元,环比下滑44%,同比下滑24%。公司7月推货较少,推出货值约90亿元,而6月是公司上半年的推货高峰,因此推货节奏是销售环比明显下滑的主因。此外公司7月推货结构中大户型占比有所升高,影响了去化速度。同比下滑主要与整体市场环境有关,去年同期信贷宽松背景下行业淡季不淡,而今年6月底以来的流动性紧张局面导致按揭贷款利率优惠减小,购房需求减弱。

1-7月实现签约销售金额706亿元(+19%),预计下半年整体推货量高于上半年,维持全年销售1200亿元以上(+20%)的预测。预计全年新推货值约1200亿元,其中下半年600多亿元。从拿地-销售周期来看,公司去年7、8月份未拿地,9月开始加快拿地,10月是全年拿地最高峰,按照拿地-销售平均1年来推算,今年7、8月份推货偏少,9月开始会明显增多,10月将成为推货高峰,当然实际推货也要根据市场情况而定,我们认为公司也会尽量平滑,使推货更均匀。

7月土地拓展加速,符合我们预期,我们认为公司上半年拿地相对谨慎,下半年随着行业资金面收紧,土地市场将回归理性,公司有能力也有意愿在地市低点大量补货。7月公司在湛江、长沙、清远、广州、南京、大连、佛山新增权益建面279万方,权益土地款80亿元,均为今年以来单月最高值,平均楼面地价3071元/平米。1-7月公司新增权益建面696万方,权益土地款204亿元,已完成全年计划的一半,夯实了后续发展的基础。

在境外发行5亿美元债券,有利于拓宽融资渠道、降低成本。公司全资子公司恒利(香港)置业通过其全资子公司PolyRealEstateFinanceLtd在境外发行5亿美元的5年期固息债券,折合年收益率4.7%,债券将于香港联交所上市。

13-15年EPS1.53/2.00/2.59元,PE7/5/4倍,13年业绩锁定有余,RNAV10.5元。预计下半年市场资金成本上升,将抑制板块估值提升,但公司坚持成长性企业定位,定位主流刚需,有望受益于房企融资有条件放开,中长期显著受益于行业集中度加速提升趋势,仍看好公司中长期投资价值,维持“推荐”评级。

风险提示:美联储退出QE超预期,全球及中国流动性及行业风险超预期等的风险;公司杠杆过高的资金风险;销售低于预期的风险。