保利地产:预期中的销售低点

投资要点:

受市场持续低迷及春节因素影响,本月销售金额同环比均大幅下滑且降幅明显扩大;受推盘结构以及淡季优惠减少等因素影响,本月均价显著回升。1月实现销售面积/金额12.5万平米/15.1亿元,环比分别大幅下降76%、73%,同比分别大幅下降75%、69%。12月销售均价12088元/平米,环比涨12%,同比涨21%。

1月份销售低迷在我们的预期之中,预计2月份开始销售情况将有所好转。一方面,节日因素消除。另一方面,政策向保护和支持首套刚性需求方向微调,利好公司。

稳健抄底地市,本月适当放缓拿地步伐,成本控制得当。1月新增武汉1宗地块,为“城中村”改造项目,建面约72万平米,地价款20.1亿元,较上月的47.5亿元大幅下降,平均楼面地价2799元/平米,与去年获取的同城项目持平,且拟引入合作方共同开发。

准确预判行业,11年以来整体项目拓展步伐明显放缓,成本优势更突出。多数项目以底价或接近底价获取,且主要集中在一二线城市,远优于10年的三四线城市地块,盈利空间锁定,继续保持低成本高毛利的竞争优势。

公司坚持快速开发销售、以销定价的策略,并且积极应对调控政策,11年销售逆市增长11%,业绩预增32%,12年业绩锁定有余。高杠杆运作使公司货量充足,一旦调控效果显现行业再度进入恢复性增长,公司将是一线地产商中增长弹性最大的公司。实际负债水平、负债结构合理,财务风险可控。此前我们对公司的估值充分考虑了成本与行业调整对价格的冲击因素,无需调整对公司的盈利预测与估值。近期股权激励计划草案修订稿获国资委批准,迈出关键性一步,若能顺利实施将为公司业绩增长和市值持续提升保驾护航。维持11-13年EPS1.10、1.51和1.96元,RNAV12.6元的判断,当前股价RNAV8折交易,未来12个月合理价格为12元,再次推荐。

风险提示:欧债恶化带来中国经济恶化,调控政策时间过长带来行业超预期调整等风险。