招商蛇口:业绩大增,“千亿规模、百亿利润”可期

事项:

公司1月16日发布了2016年度业绩预告。

评论:

归母净利润同比大增91.75%~102.06%,超市场预期公司公告2016年度归母净利润93~98亿元,同比大幅增长91.75%~102.06%,EPS1.18~1.24元,超出市场预期的EPS1.09元(截至1月17日wind一致预期)。盈利大幅增长的原因:①2015年度对原招商局地产控股股份有限公司净利润按48.11%确认少数股东损益,完成吸收合并后,2016年全额合并其净利润;②社区房地产销售业务结转面积同比增加约40%,结转收入同比增加约139亿元,同比增长约33%,相应带来毛利增长;③子公司完成对深圳蛇口“南海意库梦工场”及“深圳前海湾花园”的整体销售,相应带来净利润增加。

全年销售大增,超额完成销售目标2016年12月,公司实现签约销售面积52.48万平方米;环比下降21%,同比下降1%,销售金额达82.62亿元,环比下降17%,同比下降21%。单月销售疲弱,主要受到10月份以来的房地产调控政策影响。

全年销售面积471.15万平方米,同比增长36%,全年销售金额739.34亿元,同比增长28%,超额完成全年650亿元销售目标。销售大增的主要原因:①受益于行业利好因素(2014年以来的降准、降息及一系列房地产行业刺激政策、2015年4季度以来中央提出的“去库存”政策);②项目区位优越,主要位于珠三角、长三角、北京、天津等一、二线城市。

行业地位领先从克尔瑞研究中心发布的《2016年中国房地产企业销售TOP200》的数据来看,公司2016年销售金额排名第14名,销售面积排名第21名,整体排名靠前。我们判断:公司未来有望凭借自身品牌、资金、人才、运营等方面的优势,持续扩大自身市场份额。

全年积极扩张,区域战略优

公司12月新增5个项目、分别位于南京、南宁、上海、珠海、苏州,合计拿地金额84亿元,环比增长121%。

2016年全年新增项目主要位于苏州、北京、上海等一、二线重点城市,合计拿地总金额为842.26亿元,拿地总金额/销售金额为1.14。扩张积极,区域战略优。

财务状况良好,业绩锁定性佳

截止2016年3季度末,剔除预收账款后公司的资产负债率为62.3%,较去年同期下降4.4个百分点;货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)维持在3.2倍,短期偿债能力良好;净负债率为23%,远低于全行业水平(截止2016年3季度末,全行业净负债率整体为97.5%)。公司2016年三季度末预收款达619亿,在扣除WIND一致预期的2016年4季度营业收入(WIND一致预期的2016年4季度营业收入=2016年wind一致预期营收-已披露的2016年前三季营收)后,剩余部分仍可锁定2017年wind一致预期营收的41%。

前海土地整备获实质性突破

公司10月27日公告与深圳规土委及前海管理局签署了《关于招商局集团前海湾物流园区土地整备框架协议书》,整备范围内的2.9平方公里土地,增值收益在扣除政策性刚性支出后,按照前海管理局60%、招商局集团40%的比例进行分享。该协议是继“与前海管理局共同成立50:50合资公司”后又一突破性事件,解决了前海开发过程中土地变现的利益分成问题,公司与合作方“船头一致”,前海土地整备有望提速。

股权激励绑定管理层利益

公司2016年11月29日公告股权激励计划,激励对象为核心高管、核心管理人员、核心技术人员,共计254人。该股票期权计划有效期为5年,涉及股票数量为4934.5万股,其中首次授予4441.1万股,预留期权493.4万股。首次行权价格为19.51元,行权时间为授权日起2年后的连续三年,每年可行权1/3。

本次期权激励授予和行权条件对扣非净资产收益率、扣非净利润增速及集团EVA考核目标均有要求,且在满足业绩条件的基础上须有至少十个交易日的交易价格达到公司上市发行价(除权后)23.34元或以上,激励对象方可行权。

股权激励实施使管理层和核心人员与公司股东利益高度绑定,有利于激励人员更加勤勉尽责为公司服务,利好公司长期发展。

预计未来业绩增长可期,维持“买入”评级

公司在完成招商地产整合后提出“千亿规模、百亿利润”的目标,2016年公司新增土地投资842亿元,其中一、二线项目占比超过90%,若这些优质项目资源能顺利入市,“千亿规模、百亿利润”的目标将有望提前在2017年实现。预计16/17年净利润为95.5/104.7亿元,对应EPS1.21/1.33元,PE13.2/12.0X,兼具价值及成长性,维持“买入”评级。