陆家嘴:盈利领先行业,通过收购获苏州用地

公司公布三季报,营业收入66.9亿元(+58.2%),归母净利润13.5亿元(+20.0%)。

投资要点:

物业租赁前三季度营业收入18.79亿元,同比增加25%,完成表内计划25.9亿元的72.5%;住宅物业销售签约面积9.6万方,合同金额32.2亿元,结算收入6.28亿元,同比降43%,预计未来1-2年住宅销售收入进入结算高峰。三季度末住宅在售建面34.3万方(上海9.1万方,天津25.2万方),天津、上海去化率分别为98%,99%。

少数股东占比偶然提升、营业成本增幅高于营业收入导致净利率下滑,但仍远高于行业均值。16年前三季度公司净利率20.2%(一6.4个百分点),原因主要有:

(1)公司营收66.9亿元(+58.2%),营业成本35.2亿元(+91.9%),毛利率同比降9.3个百分点至47.1%

(2)少数股东占比约21.4%,同比提升6.6个百分点,主要由于报告期内公司持股55%的控股子公司转让商业建筑实现营收17.4亿元,提升少数股东占比。ROE微提升,三费费率再次创新低。ROE为9.59%,同比增0.3个百分点:三费费率9.3%,较去年同期降7.3个百分点,不断刷新2012年以来新低。截至三季度末,公司资产负债率69%,同比降1个百分点,净负债率持续下降至91%,同比降14个百分点;货币资金22.4亿元,预收账款79.3亿元。

收购苏州绿岸,丰厚住宅土地储备。公司全资子公司佳湾公司与安心信托联合竞得苏州绿岸95%股权,总金额为85.3亿元(其中股权成交价格68.4亿元,承担债务16.9亿元),佳湾公司出资20.2亿元,安心信托出资65亿元,公司全资子公司佳二公司认购安心信托20.2亿元的劣后级份额。苏州绿岸持有位于苏州市高新区地块,土地使用面积65.95万方,规划总建面108.41万方,其中住宅66.4万方。本次竞得苏州绿岸股权,有利于增加公司住宅土地储备,拓展公司发展空间。

收购陆金发推进顺利,陆金发控股子公司爱建证券变更股东已获核准,预计将持续受益集团资产证券化率提高,考虑收购“陆金发”的资产价值,RNAV为30.4元/股,公司房地产销售业务已超全年预期,租赁收入目标目前完成72.5%,租赁收入加上表外后预计全年完成32亿元无忧,整体盈利预期无变化,预计16-18年营业收入为95、115、133亿元,同比增速分别为68%、21%、16%,三年复合增速为33%;16-18年EPS为0.81、0.97、1.13元,三年复合增长26%,对应当前股价PE29、24、20倍,6个月目标价30元,对应16年PE37倍,维持“强烈推荐”评级。

风险提示:市场波动剧烈、资产重组不及预期、销售开发进展不及预期。