世茂股份2016年半年报点评:世茂新容,你最珍贵

8月23日公司公布2016年半年报报告期内,公司实现营业收入63.67亿元,同比减少25.32%;实现净利润16.49亿元,同比增长17.06%;归属于母公司的净利润13.91亿元,同比增长49.70%。公司实现物业销售收入58.92亿元;公司EPS为0.52元,同比增长36.84%。

营业收入大幅降低但净利润同比大增。报告期内,公司实现营业收入63.67亿元,同比减少25.32%;实现净利润16.49亿元,同比增长17.06%;归属于母公司的净利润13.91亿元,同比增长49.70%。公司实现物业销售收入58.92亿元;实现非物业销售收入4.75亿元,非物业销售收入在公司整体营业收入的占比已达到7.46%。对物业销售收入进行拆分可以发现,住宅销售收入46.8亿元,同比下降18.96%,商业销售收入12.1亿元,同比下降42.79%。再叠加房产销售毛利率下降5.65个百分点至27.79%,拖累整体净利润增长。预期下半年随着销售力度加大和市场的持续好转,毛利率有望实现小幅回升。

在营收大幅降低的前提下,公司净利润大半得益于整售北京世茂工三项目,实现投资收益10.32亿元,占同期净利润比例高达45.56%,也就是说,上半年公司靓丽的业绩多是得益于此,未来公司的业绩增长仍然需要依赖商业地产和住宅地产的销售力度加大。

销售增速低于行业水平或拖累未来业绩。报告期内,公司实现合同签约额75亿元,相比去年同期持平;合同签约面积46万平方米,同比减少18%,销售均价约为16304元/平,同比增长16%。截至6月末,公司已实现全年销售目标的42%。公司上半年销售表现弱于行业,全年销售目标177亿元在下半年压力较大,尤其是考虑到今年的销售目标仅与去年持平,销售近三年的持续低增长将显著拖累公司未来业绩增长。除此之外,截止2016年上半年,公司预收款额仅为59亿元,对未来业绩锁定率较低,仅为16年同期营收78%,使公司明年营销压力大幅增加。

项目储备丰富保障未来业绩增长。报告期内,公司项目开发有序推进,报告期内新增开工面积29.3万平方米,施工面积达到569.8万平方米,竣工面积达到68.6万平方米,公司持有的经营性物业面积达到92.3万平方米。截止到6月末,公司持有土地储备为891.8万平方米,为公司后续发展提供有力支持和保障。同时需要关注的是,公司近两年一直处于对原有土地储备消耗情势,在获取土地方面动力不足,但当前土地储备已经足以支撑公司至少8-9年的业务需要。

“变现”+“新建”实现资产置换。5月12日公司向乐视控股转让下属北京财富时代置业有限公司、北京百鼎新世纪商业管理有了公司100%股权交易价格为29.72亿元,预期将为公司带来7亿元收益;7月16日,筹备多年的厦门世茂Emall购物中心开业,融合了多样业态,并融合当地人文主题和精神,为公司品牌升级、服务提升揭开序幕。

公司对原有成熟商业地产出售实现了优质资产的变现,一方面为新开业资产提供资金资源支持,另一方面也集中体现了公司突破原有商业管理模式,实现商业地产运营管理模式升级的决心。

定增计划将彻底解决与世茂房地产的同业竞争问题。近期推出的定增计划使公司再次成为行业热点关注对象,极大的显示出公司解决历史遗留“同业竞争”问题的决心。在公司重组的公告中对于两个主体的业务范围已经有明确的规定:纯商业项目由公司开发而世茂房地产不可以,商住混合且无法分割可以合作拿地(由公司控股51%),住宅项目则无明确规定(证监会出于对投资者保护的要求对同业竞争的定义中并未约束公司不可以涉足住宅产品)。我们认为公司对于住宅领域的渗透仅是出于提升周转率的角度,未来发展的重点仍然是纯商业地产和综合体,关于同业竞争的忧虑也将不攻自破。

从当前地产业务种类来看,近两年公司明显提升了住宅地产在整个地产业务中的比重,未来这一比重将上升至住宅和商业比例为4:6。究其原因,商业地产开发周期较长,可达2-3年的时间,提升住宅比重这一短平快产品有利于提升公司的存货周转率,从而降低公司整体的资金压力,从全局角度来提升地产业务的盈利能力。

融资成本显著降低。公司于1月和3月分别发行完成短融和公司债一期,融资额均为20亿元,期限分别为1年和3年,利率分别为3%和3.29%,与行业龙头企业融资利率差异不大,彰显机构投资者对公司的看好态度。

公司作为国内商业地产的龙头企业,随着定增解决同业竞争问题后有望迎来新的发展机遇,看好公司“商业地产+金融+多元化投资”的发展战略。伴随着公司住宅地产比例的进一步提升,公司存货周转率有望大幅提升,从而为商业地产的长远发展保驾护航,同时,在低利率时代公司自持的近百万平物业具有巨大的重估价值,将显著提升公司的估值。

我们预计公司2016年-2018年营业收入分别为181.9亿元、207.53亿元和229.37亿元,考虑定增后稀释每股收益分别为0.88元、094元和1元,对应PE分别为9.62、8.61和8.43,维持公司“强烈推荐”评级。