陆家嘴:迪士尼主题与国企改革双重受益

投资逻辑

国资国企改革及迪斯尼双重受益:公司控股股东上海陆家嘴(集团)有限公司是上海市浦东新区国资委全资子公司,而上海市国资国企资源丰富,在国改方面领先其他区域。陆家嘴集团是上海迪士尼中方出资公司上海申迪最大股东,占比45%,同时也是上海前滩地区2.83平方公里开发经营主导方,在上市公司体外拥有144万方土地储备。在国资国企改革加速推进的大背景下,公司存在强烈的外延式增长预期。而在陆家嘴集团的支持下,公司有望进一步参与到上海前滩地区和迪斯尼新建园区的开发运营,不断拓展公司的经营性物业,强化会展、旅游和园区业务的布局。

持有上海陆家嘴核心区域大量高端物业:公司从2012年淡出土地批租业务,从以往的土地运营商转型为城市运营商,以持有物业和出售物业并重,布局会展、旅游和园区经营。公司目前持有商业项目合计权益建面达379.8万方(其中在建物业213万方),绝大部分位于陆家嘴核心区域主干道及地铁沿线,包括上海中心等地标性物业。2015Q3公司甲级写字楼出租率99.5%、研发写字楼出租率100%、商铺物业出租率约90%。公司投资性房地产按成本法记账,净资产的公允价值溢价幅度很大。

逆周期稳步发展、抢占前滩或再度发力:近三年随着房地产行业供需结构的变化以及市场风险的释放,不少开发商都面临毛利率下滑的压力,而公司综合毛利率维持在60%的高位,净利率维持在34%以上,显著高于同类公司。随着前滩项目的推进和迪斯尼的开园,公司或迎来再一次的发展良机。

投资建议

公司是迪斯尼和国资国企改革的双重受益标的,安全边际清晰,抵御市场风险能力强,大股东资源丰富,我们看好公司未来的发展空间。另一方面,经营性物业大资管方向是行业未来发展的重要方向,公司未来会持续受益MBS、REITs等制度利好。目前公司股价相较RNAV折价明显,首次覆盖给予买入评级。

估值

我们给予公司未来6个月50-55元目标价区间,相当于43-48x16PE。

风险

公司租金收益波动变大、迪斯尼经营情况和前滩地区开发进度低于预期。