金科股份调研纪要

调研要点:

1、销售去年同比略增,重庆占比近一半。金科股份(600656.CH/人民币4.52, 持有)2015年实现房地产销售额接近年初280亿目标,较2014年230亿元的销售额有所增长,其中大重庆区域占比近一半,重庆主城区占比将继续上升。目前,公司已拿预售证的可售货值约230亿元,今年计划拿地投资额约100亿元,同比略增。

2、投资聚焦于线中部城市,改善性住宅和产业地产力度加大。区域结构方面,公司坚持“以二线城市为主、一三线城市为辅”和“以西中部地区为主、其他地区作为有效补充”的战略思路,重点关注武汉、南京、合肥等区域机会;产品结构方面,住宅仍是重点而改善性项目比重会提高,商业项目会围绕社区商业等小型项目选择性进入,产业地产力度将加大并寻找合作伙伴进行招商运营。

3、今年重点推进向服务商转型,谨慎扩张关注垂直类O2O。公司目前合同物业在管面积7,000-8,000万平米,去年新增收购1,000万平米物业面积,预计年收入达到约6-7亿,商业模式以包干制为主。未来公司定位计划从开发商向服务商转变,正在积极研究相关的战略,但物管面积拓展会严格挑选标的,不会盲目扩展面积。社区O2O方面,公司重点关注教育、医疗、金融等垂直领域,充分挖掘大数据价值。

4、新能源因限电项目运营低于预期,调整策略成立4亿基金。公司已获得累计40万千瓦风电项目及2万千瓦光伏项目,2015年公司新能源业务发展低于预期主要由于:1)经济差用电需求下降,2015年新疆限电率高达40%;2)全疆环网建设,电力输送受到测试等影响。公司主动调整策略:1)取消招商昆仑对华冉东方的业绩承诺,调减收购价;2)共同投资设立4亿元新能源产业基金,并购和孵化新能源领域优质项目,通过优先购买权的方式锁定。

5、我们的观点:金科股份是重庆地区龙头房地产开发公司,目前较高的存货水平将受益于“去库存”战略和中西部地区城市群政策扶植;而公司也是川渝地区的龙头物业社区管理公司,在管物业面积近8,000万平米,今年计划重点向房地产服务商转型,将对中小物管公司进行有效整合,并关注教育、医疗、金融等O2O垂直领域,潜在发展空间巨大。新能源业务方面,虽然去年风电站运营低于预期,主要受制于限电影响,但随着雾霾爆发、环境治理成为重要议题,新能源行业长期成长空间巨大,未来公司将通过新能源基金的方式孵化优质项目,并通过优先购买权的方式锁定,降低直接收购的风险。我们认为公司今年在地产开发、社区服务和新能源等各项业务领域均有积极推进,目前股价较最新定增方案底价5.82元折价比例较高,建议关注。

房地产业务

销售方面,公司2015年年初销售额目标为280亿元,实际完成情况接近目标,较2014年230亿元的销售额有所增长。公司的销售策略从年中调整为保利润、稳规模,没有刻意冲量,主要由于地价仍在高位。储备方面,公司目前已拿预售证的可售货值约230亿元。公司去年年初计划推货300多亿元,但成都等3-4个项目没有按计划推盘,预计未来项目毛利率仍将保持现有水平,随着资金成本下降,未来下降空间不大。

区域结构方面,今年接近50%的销售额来自大重庆区域(重庆主城上升至60%,未来会越来越多,区县),其次贡献自江苏,剩下的包括北京、四川等。公司目前成立了四大片区公司,包括:重庆、中部(湖南、四川、陕西)、华东(江苏、山东、郑州、合肥)、华北(北京、河北、天津)。投资方面,公司坚持“以二线城市为主、一三线城市为辅”(四线去化完毕后,基本回避)和“以西中部地区为主、其他地区作为有效补充”的战略思路,新增项目重点集中在二线,主要是中部的区域,目前研究武汉、南京、合肥等区域机会。未来公司也在考虑收购方式拿地,主要由集团牵头,但基本以项目而不是公司兼并为主,今年计划拿地规模约100亿元,同比略增。

产品结构方面:1)住宅在相当时间内还是主要板块,过去以刚需盘为主,未来改善性项目比重会提高(去年已开始调整);2)商业方面,未来大的商业综合体项目不会拿,可能围绕社区商业等小型项目会适当做;3)产业地产目前投资力度相对较大,首个科技产业园地产项目在长沙成功落地,目前进度较快的可能还有安徽、合肥等项目;未来产业地产项目会找合作伙伴负责招商和和运营,例如和亿达集团合作(最成功的案例是大连软件园区),而公司主要负责房地产开发,主要考虑到产业地产拿地方面与政府的议价能力相对住宅较高,未来将以销售为主,部分出租;4)旅游地产和养老地产目前来看的难度较大,未来选择上会更谨慎。

资金成本方面,2015年公司获得了68.5亿元的直接融资(20亿公开发行公司债+15亿物业ABS+21亿中票+12.5亿非公开发行公司债),有效降低了公司整体资金成本。公司2014年的资金成本约8%,2015年已降至约7%,随着高息信托负债逐渐被替换,未来成本有望进一步下降。

物业和社区服务

公司社区综合服务方面是有自身先天优势的,目前也计划重点发展,目前金科物业布局全国51个城市,254个项目,35万户、百万业主。

公司目前合同物业在管面积7,000-8,000万平米,重庆占比约60%,去年新增收购1,000万平米物业面积,年收入达到约6-7亿,商业模式以包干制为主。未来公司定位计划从开发商向服务商转变,正在积极研究相关的战略。公司在物管面积上拓展会比较严格的挑选标的,不会盲目扩展面积(例如旧楼小区很难产生收益,主要由于设施陈旧和遗留问题),物业收购时以“零对价”为主,主要由于大部分开发商做物业管理是亏损的并希望剥离,因此拓展成本很低。

O2O方面,公司也尝试开通了金科大社区公众号、上线了金科云APP、整合了金科社区商业打造了金科生活馆品平台等。公司也将积极挖掘线上流量和大数据的价值,未来教育、医疗、金融等垂直零点是重点关注,例如金融领域可以介入征信业务并挖掘交易价值,也可以嫁接集团的金融资源,包括房地产基金等;而教育、医疗等资源可以辐射至小区外的客源。

新能源业务

目前公司已获得累计40万千瓦风电项目及2万千瓦光伏项目,完成并网发电20万千瓦(今年下半年新的20万千瓦电站有望建设完毕),投资额近20亿元。目前电价是0.57元每千瓦时,正常电价0.32元每千瓦时,补贴0.25元每千瓦时。截至2015年11月30日,华冉东方本年度累计上网电量为24,289.65万度,累计限电损失电量为21,842.89万度,累计限电损失比率为47.35%,2015年1-11月净利润为1,647.83万元,而模拟计算的净利润为4,450.40万元。

2015年公司新能源业务进度低于预期主要由于:1)经济形势不好,用电需求下降,2014年全新疆限电率15%(公司项目的限电率为2.83%,按此测算的净利润为1.5亿元),而2015年限电率达到40%;2)2015年新疆电网因疆电东送需求,大力建设外送通道及全疆环网建设,全网的电力输送受到测试等影响,未来可能还要建1100KV的输变电线。

公司也进行了行业的重新研究和再论证,主动调整策略:1)取消招商昆仑对华冉东方的业绩承诺,直接调减股权收购价款10,000万元;2)共同投资设立新能源产业基金,采取双GP的方式设立,认缴出资总额4亿元,金科新能源出资2亿元,招商昆仑作为有限合伙人之一出资15,000万元,并引入石河子市(招商昆仑一致行动人)和创股权投资合伙企业作为有限合伙人出资5,000万元,金科和招商昆仑共同作为GP,后者负责项目管理。

公司未来风电、光伏项目将着重于选址,页岩气项目可行度较低,正研究光热发电(较光伏站可以储能),并主要以新能源基金的形式进行:新能源产业基金投资项目退出时金科新能源享有优先购买权,运营较好的项目将会置入上市公司体内运营,而较差的项目则会在选址和获得路条后就迅速转让出去,回笼现金寻找新的项目。新能源基金不仅能够保证公司自身利益得到充分保障,而且还能依托招商昆仑的资源优势和行业经验投资、孵化新能源领域优质项目,并通过优先购买权的方式锁定,以助推做大做强公司新能源产业。