中天城投:净利润大增符合预期,销售大增超预期

事项:

中天城投预告前三季度净利润同比增长80%-110%,EPS0.54-0.63 元。公司还披露1-9月房地产销售金额140 亿元,同比增长近2倍。

评论:

优质资源禀赋进入加速释放期是业绩和销售高增长主因,净利符合预期、销售超预期

一、 沉淀的优质资源今年开始进入加速释放期——

1) 核心项目未来方舟属于渔安安井片区一二级联动项目,从一级开发到二级联动,历时六年锤炼,随着南明河排污截流完成、市政道路的通车、、其他配套的完善,未来方舟已成为今明两年推动公司业绩增长的“奶牛”,保守测算:从2012 年末起算,该项目整体规划未来可结算的总面积达到700 万平(含潜在储备),货值近385亿;

2) 公司另一核心项目是贵阳金融城项目。贵阳金融城项目受益于之前公司成功开发并完成销售的大盘中天会展城先行带动,以及中央对当地的政策倾斜、地方政府对地方金融的战略布局,从启动到开始销售的速度较快,今年已开始销售。据贵阳金阳新区管委会的筑金管通字【2012】63 号文规定,金融监管机构购买公司开发的写字楼,可享受较大的销售价格及土地成本优惠,销售价格优惠也能保证公司有10%以上净利润,土地成本优惠,由管委会补贴给已购买写字楼的金融监管机构,随着未来金融监管机构的进驻,商业银行、保险、券商及相关中介、服务行业的公司势必跟随进驻,这些公司购置写字楼则按市场价格来,也就是说,虽然金融监管机构进驻时的置业成本不高,公司挣到的利润率也不到,但金融监管机构进来后,势必能带旺公司在金融城开发的其他写字楼项目的销售,而且根据文件规定,进驻的这些企业的员工,可低价购置中天城投开发的配套住宅,这些企业的营业税、所得税将获得减免,员工的所得税也能减免。据我们跟踪,前三季,公司金融城项目已合同签约60 亿元,主要是地方金融机构。

二、 净利润增速符合预期,销售增速超出市场预期——

1) 由于公司今年一季报、中报均实现高增长,加上预收款较多,股权激励计划对业绩释放的节奏也有要求,因此公司前三季净利润80%-110%的增速,没有超出市场此前预期;

2) 前三季销售140 亿,我们认为是超出市场预期的。9 月30 日媒体做的地产排行榜销售额TO50 上没有出现公司,按照榜单数据,市场认为公司销售额连一百亿都不到。我们分析公司销售额接近榜单TOP30 但却未上榜的原因是:①公司住宅销售当中一部分是外地客一次性付款,由于未采用按揭,这部分销售对公司而言没有急于备案获取按揭流动性的迫切,在预售资金监管背景下,公司或许不急于备案,因此筑房网上看不到备案数据,媒体TOP50 榜的数据基本上是来源于政府网站的网签备案数据;②金融城项目的销售,多为整售,公司对机构之间的协议,若公司不披露,也难以在政府网站上看到。

定向增发若成功实施,有利于公司长远发展

公司9 月27 日公布了定增预案,拟以不低于6.61 元/股的价格,向大股东金世旗控股等发行不超过4.53 亿股,预计募资30 亿元用于开发房地产项目。其中,公司控股股东金世旗控股承诺认购不高于最终发行数量35%的股份。按该预案,此次募资拟用于贵阳国际金融中心一期商务区项目、贵阳市云岩渔安、安井回迁安置居住区E 组团(公租房组团)项目,以及补充流动资金。其中,贵阳国际金融中心一期商务区项目拟使用募集资金24 亿元,公租房项目拟使用募集资金3亿元。我们认为,公司攫取资源能力超强,但受制于资金制约,中报披露净负债率高达311%,若本次募资成功,将大幅改善公司的资本结构,净负债率有望降至200%,为公司打开了加杠杆获取新的优质资源的空间。

公司信誉经得起历史检验

自金世旗正式入驻以来,公司在完成年度销售计划方面,除2011 年有落差外,其他年份均达标甚至超额完成。罗玉平董事长率领的金世旗集团及旗下的中天城投在历史上为贵阳的经济和民生做出了重大贡献,承担大盘开发已深受当地政府和百姓信任,从实业经营层面看,公司的信誉是经过历史检验的!2013 年是向上的重大拐点,维持“推荐”评级

公司大股东股权质押比例高、市值管理动力足,在坚持自身特征和尊重自身实际的基础上向行业标杆企业学习,7 月份推出了股权激励计划,弥补了长期激励不足的问题,有利于促进长期可持续发展。公司努力探索和尝试在其他省市开展房地产项目开发,先后深入京、沪、宁、苏、汉等城市进行市场调查,为实施“走出去”战略奠定了坚实基础,目前已在南京迈出异地扩张的实质性步伐。由于沉淀资源近两年陆续进入销售和结算,2013 年是公司向上的重大拐点,预计13/14/15 年EPS 为0.81/1.01/1.30 元,对应PE 为8.6x/6.9x/5.3x(盈利预测及估值见附表),不考虑潜在矿业的NAV为12.48元,P/NAV 为0.56 倍,维持推荐评级。