保利地产:净利润增长30%,利润率保持稳定

保利地产上半年实现营业收入423.45亿元,归母净利润49.50亿元,同比分别增长24.55%和29.50%,毛利率为36.24%,同比提高2.44个百分点,每股收益0.46元。公司销售额增速良好、售价保持稳定,虽然购地收缩但成本控制得力。上半年结算335万平米,结算收入404亿元,结算均价仍然低于销售均价,利润率预计保持稳定。公司是估值最低的地产企业,考虑下半年央企改革等催化作用,我们重申买入评级,目标价格下调至11.40元。

支撑评级的要点

核心城市群战略助力,上半年销售同比增16.7%。公司上半年签约销售额760亿元,同比增长16.7%,销售均价13,004元,保持了售价的稳定,前7月累计实现签约面积667.86万平方米,签约金额857.05亿元,同比增长20.09%和19.44%。公司核心城市群战略表现突出,珠三角、长三角、环渤海三个重点核心区域销售金额占比达到70%。其中,珠三角城市群销售规模突破260亿元。公司全年可售量约2,200亿,我们维持全年1,700亿销售预测不变。期末预收账款1,325亿元,锁定15年预测的100%和16年的34%。

拿地谨慎,楼面成本大幅下降。今年前7月合计新增项目总地价109亿元,仅占销售额的13%,上半年公司新增容积率面积390万平方米,总获取成本101亿元,同比分别下降35%和53%,主要拿地区域为二线城市成都、杭州、青岛等,首次海外墨尔本拿地,平均楼面单价2,598元/平方米,较去年3,485元/平方米的土地成本下降了25%。拿地权益比82%,比去年的69%提高不少,公司期末土储较去年末下降225万方至9,015万方,另外公司并购上置集团的计划也未获成功。期内公司完成全年开竣工计划的48%和32%。

下半年央企改革、5P战略和业务布局的推进是主要看点。公司上半年推出5P战略,聚焦养老地产、全生命周期绿色建筑、社区O2O、保利地产APP、海外地产五方面,其中公司的商业互联网+和养老产业由于已成规模值得作为重点关注对象。下半年国企改革顶层设计方案出炉,可能推进停滞了一段时间的央企整合和内部激励机制改革。

评级面临的主要风险

市场整合速度偏慢,市场回暖被打断。

估值

保利今年以来走势偏弱,其中暗含市场对龙头地产股成长性趋弱、转型出路不明朗、和央企改革不及预期的担心,保利地产近年来投资收缩,但对土储的谨慎态度和城市圈战略可以保障稳定的利润率,下半年央企整合预期加强,估值偏低的保利地产优势凸显,我们维持2015-17年盈利预测1.40、1.64和1.94元不变,重申买入评级,但考虑系统性估值下移将目标价由16.85元下调至11.40元,相当于20%NAV折价。