保利地产:低估值绩优行业龙头价值有纠偏需要

公司公布15年中报,实现营业收入423亿元(+25%),房地产结算收入404亿元(+25%),净利润49.5亿元(+30%),EPSEPS0.46元(+28%)。

投资要点:

受益于广州、上海等高毛利项目结转,毛利率提升,业绩优异。(1)毛利率36.2%,同比增长2.4个百分点。其中房地产结算毛利率为35.8%。结算均价1.2万元/平(+12%)。

广东和上海结算收入占比靠前,分别达43%和7%,北京占比2%,一线城市高房价推高了毛利率水平。(2)三费占比6.9%,同比下降0.7个百分点。其中财务费用9.6亿元,同比上涨45%。上半年融资多,财务成本支出多。新增有息负债277亿元,其中净偿还银行贷款95亿元;还成功发行60亿元中票。(3)营业外收入0.92亿元,同比上涨88%,其中罚款及违约金收入超过80%。(4)少数股东权益/净利润比例为16%,同比提升7个百分点。主要因为前两年拿地时权益项目较多,上半年结算项目中权益项目占比较大。

签约单价和市占率双提升,维持15年销售增长20%的判断。1-7月累计签约金额857亿元(+19%),珠三角、长三角、环渤海三地占比达70%;签约均价1.3万元/平,同比微涨。上半年公司市占率2.2%,较2014年末提升0.4个百分点。预计2015签约销售1640亿元,同比增速20%。

拿地持续审慎,可售面积超9000万方,保障未来开发销售。1-7月新增18个项目,容积率面积445万方,拿地金额108.7亿,占销售金额的13%,低于去年同期35%的水平。6月末在建拟建可售面积9015万方,待售面积约5024万方。

现金流稳健,多渠道融资,成本显著下降。账面现金387亿元,较短期有息负债多95亿元,净负债率98%,较年初的149%下降51个百分点。融资渠道多元化,包括拟以8.74元/股进行100亿元的非公开发行,已以4.6%利率发行60亿中票。在渠道多元化以及年内降息政策下,公司融资成本显著下降。报告期末,公司有息负债总额1226亿元,综合成本5.68%,较去年末下降0.82个百分点。

预计15-17年EPS1.41/1.64/1.89元,PE5/4/4倍;公司销售业绩好于行业。公司土地储备丰富,未来开发销售有保障。融资渠道多元化,融资成本下降,将进一步助力公司发展。公司是低估值绩优行业龙头,在市场低迷时期更突显其投资价值。我们给予其6-12个月8倍PE,目标价11.5元,维持“强烈推荐”评级。

风险提示:二三四线房地产市场持续低迷,政策戒收紧,导致销售低于预期;项目拓展不达预期;融资进程不顺,定增审批结果及进程的不确定性。