北京城建:销售创新高,国企改革中集团赋予产业链优势

北京城建上半年营业收入和净利润分别同比下降7%和增长12%,毛利率略有下降,但股权投资收益大幅增长61%;上半年公司签约销售50亿元,同比增长超40%,同期销售回款56亿元,均创同期历史新高,我们维持全年销售预测115亿元,同比增长超50%;上半年拿地22亿元,并且全年拿地计划由原先的60亿元上调至100亿元,其中公司将积极关注以通州委核心的京津冀拿地机会,并积极参与通州的一级开发项目;近期北京国企改革升温,而城建集团目前拥有地产、工程、地铁设计、园林、商业地产和股权投资等6大业务,这将赋予公司产业链整合优势;此外,近期公司成立了地产基金,这将有效提升低成本融资规模,并计划今明两年快速扩规模,届时公司可以收取0.5%管理费+1%的跟投收益,也将较为可观。我们维持公司2015-16年每股收益预测为1.00元和1.13元,维持目标价27.94元,维持买入评级。

支撑评级的要点

上半年净利润增长12%,投资收益大幅增长61%。上半年营业收入32.8亿元,同比下降7%;净利润2.9亿元,同比增长12%,每股收益1.11元,全面摊薄每股收益0.19元;毛利率和净利率分别为27.2%和8.9%,分别下降3.6和提升1.5个百分点,该变动主要源于股权投资而获得投资收益1.2亿元,同比增长61%;三项费用率由去年同期的9.2%提升至9.7%,其中销售费用率、管理费用率和财务费用率分别持平、下降1.1和提升1.6个百分点。

上半年销售50亿元、创历史新高,维持全年销售预测115亿元。上半年公司签约销售50亿元,同比增长超40%,同期销售回款56亿元,均创同期历史新高,我们维持全年销售预测115亿元,同比增长超50%;上半年拿地22亿元,并且全年拿地计划由原先的60亿元上调至100亿元,其中公司将积极关注以通州委核心的京津冀拿地机会,并积极参与通州的一级开发项目;报告期末,预收款项98亿元,分别锁定我们对公司15-16年的房地产业务预测收入的100%和14%。

北京国企改革升温,集团6大业务赋予产业链整合优势。目前集团拥有6大业务,包括:地产、工程、地铁设计、园林、商业地产和股权投资,具有产业链优势,这将赋予未来北京城建较大的资产注入想象空间。其中,在北京政府在推地铁线PPP过程中,城建设计(1599.HK/港币6.47,未有评级)有优先参与可能性,其业务包括前期勘探、设计、工程总包和投资,后续还将可能获得地产沿线项目,而由于城建设计没有开发资质,北京城建也有望预期合作开发。

地产基金提升低成本融资规模,计划今明两年快速扩规模。近期公司在上海自贸区与浦发银行成立了基金公司,公司做GP,浦发做LP,后者持股69%-75%,并拿固定收益7.3%,对于公司而言,就是进行了7.3%成本的债权融资,比信托便宜,同时由于通过提升融资成本并提升基金收益,有效降低土增税、但不降低总收益。包括上述浦发合作基金之外,公司计划今明两年快速扩规模,届时公司可以收取0.5%管理费+1%的跟投收益,也将较为可观。

评级面临的主要风险

房地产市场销售复苏弱于预期;跨区域经营风险。

估值

我们维持公司2015-16年每股收益预测为1.00元和1.13元,维持目标价27.94元,维持买入评级。