保利地产:蓄势待发,迎接旺季

一季度销售同比下降30.5%,二季度观望需求将加速入市。

2015年1-3月,保利地产(600048.CH/人民币13.02, 买入)累计实现签约面积158.17万平方米,同比下降27.35%;签约金额195.05亿元,同比下降30.52%。

销售均价12,332元/平米,同比下降4.36%。2015年3月实现签约面积63.91万平方米,同比增长8.60%;签约金额74.87亿元,同比下降27.84%,销售均价11,715元/平米,较2月下降1,001元/平米。

330新政之后,二套房按揭贷款松绑,二手房营业税负下降,各地纷纷放松公积金贷款首付比例、陆续提高公积金贷款额度、并且部分省市执行中最高公积金贷款额度不再分类首套房和二套房。一线城市和重点成交区域中,继北京、上海、福建、浙江等省市放宽公积金贷款后,公司大本营广州等放松预期强烈。新政预期落地后,3月份及前期观望资金将在4月加速入市,“330”后首周,北上广深商品房成交面积分别同比增长95%、19%、62%和44%。

公司2季度是推盘旺季,且全年库存充足,最大推货量可达2,200亿元,视市场热度灵活推出,成交回暖,公司所集中布局的一二线城市及周边城市圈受益较为明显,2季度销售回升可期。

补充一二线城市资源,拿地策略平衡谨慎。

公司3月份取得晋中、杭州、成都三个地块,成交总价总计37.36亿元。总建筑面积104.97万平米,权益建筑面积79.1万平米,楼板价2,411元/平米,本月拿地金额占当月签约额的50%。1季度拿地分布于成都、杭州、广东、及太原和周边,基本都是原先的强势区域补充土地储备,合计拿地总建面249万平米,总地价69亿元,占销售额的35.5%。

一季报预增50%,维持盈利预测不变。

保利地产1季度业绩预告显示,2015年第一季度实现归母净利润同比增加50%左右,即1季度净利润约12.2亿元,合每股收益0.11元。主要原因包括竣工结算面积增加和结算结构中毛利率较高的项目占比大导致收入和毛利率提高。在全行业普遍利润率大幅下滑的环境下,公司是少有的成本控制得力、售价保持坚挺、利润率稳定的地产公司。我们维持对公司15年和16年1.40和1.64元的盈利预测不变。

行业回暖明确,蓝筹地产首推。

我们认为,政策落地对于观望需求释放效果明显,2季度40城成交量将同比上行15-20%;龙头公司在行业数据回暖推动下继续估值恢复进程,保利地产是我们地产蓝筹股推荐排序中的首推公司(原第一位的招商地产(000024.CH/人民币31.96; 200024.CH/港币22.82, 买入)现因重大事项停牌),公司利润率稳定、城市分布偏于前景良好的一二线城市及相关城市圈,目前进入股权激励行权期、保利集团增持股权、启动增发预案等都将对股价起到正面影响。重申买入建议。