京投银泰:迎来业绩拐点

迎来业绩拐点。京投银泰推行以北京为中心,以轨道交通为依托的发展战略,2014 年这一战略将进入收获期,公司迎来业绩拐点,我们判断公司2014 至2016 年销售额同比增长197%,51%、32%,京投银泰将用实际经营证明其核心竞争力和开发模式的成功。

京投银泰的核心竞争力来自轨道地产的发展模式和股东的支持。2009 年公司完成重组后,京投公司成为公司实际控制人,京投公司是由北京市国资委成立的国有独资公司,承担北京市轨道交通等基础设施项目的投融资及相关资源开发管理等职能。股东对上市公司的帮助体现在三个方面:

帮助上市公司获得轨道地产项目。公司与大股东合作取得三个轨道地产项目,平均毛利率不低于50%,明显高于行业平均水平。

提供资金支持。大股东凭自身较强的融资能力为上市公司提供了资金支持,截止14 年中期京投公司累计为公司提供贷款余额达到142 亿元。

大股东一级开发项目构成上市公司潜在储备。大股东现有一级开发项目体量是京投银泰储备的17.3 倍,如果公司未来能实现一二级市场联动拿地,将大幅拓展可开发资源。目前公司已获得大股东在北京潭柘寺一级开发区域的2909 亩土地流转项目,一方面可获得农地经营收益,也为获取未来该区域的住宅开发项目打下了基础。

估值及投资建议.

公司在2012 年之后开始剥离京外资产,近三年主要利润来源于处置这部分资产产生的非经常性损益,而从2015 年开始公司轨道物业项目进入结算期,公司也迎来主营业绩的爆发性增长,我们预计2014 至2016 年每股收益分别为0.07、0.84、1.54 元,动态市盈率分别为87.9、6.9 和3.8 倍,公司重估每股净资产9.16 元,折价37%。

考虑公司较确定的成长性和具备核心竞争力的发展模式,给予公司目标价8.24-8.4 元,相当于2015 年10 倍市盈率和0.9 倍nav,投资评级买入。

风险.

公司项目集中于北京,抵御系统性风险能力不强。