首付降至20%，上海楼市新政能否引爆购房热潮？

作者 |将军箭

上海楼市风暴来了。

四部门联合推出了九条重磅政策，打响了调控第一枪。

业内大咖预测，这场变革将引发市场报复性反弹，影响你未来的财富路径。

5月27日晚，由上海市住建委、房管局、规划资源局、税务局等四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，提出调整优化住房限购政策等9条政策措施。

上海市成为第一个跟进中央降首付、调整按揭贷款利率等楼市“重大举措”的特大型城市。

有地产大V说，上海为特大城市指了一条路；有经济学家说，上海楼市新政“将决定你未来财富增长和在一线城市生存的逻辑”；更有当地房产中介在朋友圈刷屏称，楼市新政后，上海房地产市场“有望迎来报复性反弹”。

我和上海的一个朋友连线得知。昨晚的风儿很喧嚣，昨晚的房事很激烈。但这位朋友内心古井无波，自律得像是没有性生活。

他有条不紊地解释道：

曾经，他们说解除封控后，将会迎来报复性消费；

曾经，他们说放开生育后，将会迎来人口报复性增长；

现在，他们说解除限购后，将会迎来报复性买房…

但他们低估了我们的善良。我们早就的放下仇恨，不想报复了啊。

为什么要向购房者让利

按照《财新》、《经济观察报》等严肃财经媒体的说法，昨晚出台的“上海市房市优化调整政策”被称为“上海市房贷新政”。意思是说，新政虽然提出了九条政策措施，但核心条款其实还是回应两周前央行“松绑首付比例，下调房贷利率”。

5月17日，央行联合金监总局，连续发出下调个人住房公积金贷款利率、调整商业性个人住房贷款利率政策、调整个人住房贷款最低首付款比例的3个重磅文件，重点提及首套房最低首付可将至15%，个人住房公积金贷款利率直降0.25个百分点，以及：

取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，央行各省级分行根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平。

有趣的是，从央行官微上三个《通知》的阅读与点赞比例来看，在房事过度的国人心中，“下调公积金贷款利率”及“降低首付比率”是最值得关注的，效果堪比蓝色小药丸；而“放开商贷利率紧箍咒”却似乎不被众人理解，效果堪比买蓝丸时附送的小雨伞。

不得不说，对房地产的金融属性，其他兄弟省市的炒楼者还是“Too young, too simple, sometimes nave”——大家似乎忘了，央行只能给出“什么能做，什么不能做”的指导意见，地方政府真正能拿出什么样的优惠条件，其实与《调整商贷利率的通知》息息相关。

只有上海人民多奇志，展示出极高的理解能力与业务水平。

一方面，他们积极奔走于各楼盘但多看少买，成交量波澜不惊。

另一方面，人民群众纷纷在央行上海总部的官网上留言，询问央行上海分行是否在近期内响应上海市政府调控要求，指导各商业银行调整商业性个人住房贷款利率的下限。

上海人民“不见兔子不撒鹰”的态度显然让有关部门很不满意，毕竟现实中上海楼市承压颇大。

根据同一天（5月17日）国家统计局公布的数据，国内70个主要城市的二手房价格创造了“有史以来最大跌幅”：

环比下降6.8%。

更揪心的是，按照目前的人口结构与人口增长趋势，上海楼市的未来似乎缺乏反转的潜能。

5月24日上海卫健委发布了2023年上海市人口监测统计资料，上海平均初育年龄31.66岁，总和生育率降至0.6。

上海本地媒体《界面新闻》对这个数据进行了解读与点评：

总和生育率是衡量生育水平最常用的指标之一，指假设妇女按照某一年的年龄别生育率度过育龄期，平均每个妇女在育龄期生育的孩子数。通常来说，总和生育率2.1是人口世代更替水平的警戒线。

界面新闻查阅以往发布的数据，2022年上海全市总和生育率为0.7，户籍人口平均初育年龄为30.36岁，平均生育年龄为31.18岁。

有些大v发文称，上海市生育率降低的原因与海派文化有关，是经济水平提高后的普遍现象…这一顿猛舔的无畏模样，连沟子文学都不敢恭维。

甚至连官方机构都会公布更靠谱的研究结论。

例如2022年9月，上海卫健委联合上海社科院，发放问卷调查了19314名上海市适龄女性（20-49岁），对“居民生育意愿”形成了一系列研究结论，其中就包括：

1，被访对象短期内不考虑生育的原因，最主要的是养育成本、教育成本、房价。

2，年收入较低的家庭（10万以下），生育意愿最低。

3，住房面积越大，生育意愿越高。

See？上海的年轻人不是由某种特殊材料构成，不需要被“新文化、新思潮”所代表。

他们的想法依然很中国。

所以在多种因素叠加下，有关部门从善如流地提供了：

更适合上海宝宝体质的楼市新政。

面向对象的“一揽子”优惠政策

按照上海市四部门的联合《通知》，本次新政共涵盖了调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”以及优化土地和住房供应等9项内容。

（一）信贷政策

《通知》中最直观的是从首付、商贷、公积金贷款三个方面发力，降低购房成本。

一是把首套房的首付比例为从30%降至20%，二套房的首付比例由40-50%降至30%-35%。

二是调将商业险个人住房贷款利率。如首套房商贷利率由4.1%调整到3.5%，相当于LPR下调了45个基点。

三是提高公积金贷款额度。如首套房家庭的公积金贷款额度由120万元上浮至160万元，多子女家庭在此基础上再上浮20%，即最高可贷192万元。

总之就是，上海楼市在杠杆运用方面的宽松程度，已经回调了10年的水准，与2014年的水平大致相当。 

在降房价与提高居民收入之间，有关部门选择了提高杠杆。

什么意思呢？

对于普通的刚需家庭而言，2折首付买下第一套房，剩下8成通过公积金贷款+商业险个人住房贷款，相当于以4倍杠杆入手了一笔长期投资。你得保证自己的家庭在接下来的期限内都有稳定的收入项。

一位搞金融的朋友说，他玩雪球也罢，期权也罢，上了4倍杠杆后肯定睡不好觉，最多半年就要平仓的。哪有30年持有4倍杠杆，还脸不红心不颤的？你确定未来30年的家庭收入稳步增长、确定自己是不可替代的么？

更要命的是，购房时上的4倍杠杆，意味着一旦房价下挫5%，你的损失就扩大到20%。如果遇到传说中的腰斩…

但政策就是这么刺激的，因为降房价直接影响土地财政，提高居民收入会影响社会分配与再分配。只有杠杆端变动更加适合中国宝宝，其偿还风险完全由购房者承担。

果然，药不能停。

（二）购房资格

除了给地产游戏里的玩家借出更多筹码，有关部门还对购房资格的要求大幅度松绑，试图吸引更多接盘侠入局。

在限购政策的优化上，有关部门设计了丰富的内容，覆盖非上海户籍、人才、单身、离异、企业、多孩家庭、赠予等群体。

总有一款适合您。

《通知》明确调整优化住房限购政策。一是优化非沪籍居民购房条件，缩短非上海户籍居民家庭以及单身人士购房缴纳社会保险或个人所得税的年限，扩大购房区域。二是调整相关政策口径。取消离异购房限制，调整住房赠与规定。

从整体上看，多种限购政策的放开，说明在有关部门眼里，特大城市限购政策的补丁既可以打上，也可以拆除，实质性松动是可以做到的。

对具体政策条款的指向看，本质上是引入更多的购房刚需，消化特定区域、特定类型的房地产库存。

例如购房资格以社保“5年变3年”作为基准盘，说明当前市场上符合“交够5年社保”条件的韭菜较少，已经托举不起天量存量房。天塌下来了，矮个子也应该顶上。

辅之以重点区域（外环内）非沪籍人才的优惠，例如将新城以及南北转型等重点区域的购房区域要求降低，说明楼市的“结构性库存”现象较为突出，外环区域的二手房乏人问津，亟需新手接盘——但也仅仅如此了，希望新韭菜摆正自己的位置，不要去寸土寸金的内环抢房子。

我看上海市有关部门目前还情绪稳定，离真正全面放开内环中环楼市还有一段距离，足够安排至少50个新政。

（三）其他政策引导

此外，上海楼市新政还特意对某个特定类型房地产进行连续“微操”，耳提面命。

自《通知》实施之日起，在一年内出售外环内2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的唯一住房，并购买外环外一手住房的居民家庭，可以向购入一手房所在区房地产交易中心申请补贴，每套补贴标准为2万元（30平米以下）、2.5万元（30-50平米）、3万元（50-70平米）。

四是支持企业购房用于职工租住，对企业购买小户型二手住房（系指2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的二手住房）用于职工租住的，不再限定购买住房套数…

这两段中提到的“2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的住房”，鄙人有幸在浦东新区梅园新村租住过，深知这就是传说中的：

老破小。

显然，有关部门的思路是，鼓励市区老破小房东置换，置换方向是外环的新房。同时有关部门又鼓励以企业打包的方式，购买这部分配套成熟、房源较老的二手房，进行重新装修及社区维护，用于职工租住。

这可以从三个层面予以解读。

第一层面，说明当地政府已经认识到房地产的巅峰期已经过去，继续玩城中村改造的话，拆迁成本居高不下、建成后售价却不确定，总体权衡之下觉得风险太大，不能让拆迁户“或成最大赢家”，因而放弃了“拆迁+旧改”的传统模式，这部分旧改的规划与责任，由市场化这只“看不见的手”自发完成。

第二层面，为接盘企业营造良好环境。一旦当地居民意识到拆迁无望，老破小的回购成本将迅速回落（因为没有了拆迁抬价的心理预期），接手企业的整体收购成本下降、收购进度提升。

第三层面，什么样的企业有能力、有意愿做这种“半公益半投资事业”？很显然是需要“履行社会责任、彰显使命担当”的国企（尤其是扎根本地的地方国企）。

咦，这似乎完全符合近期“国企收储房地产”的官方发言嘛：

在5月17日召开的国务院政策例行吹风会上，央行表示将设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

有意思的是，如果地方国企在收储“老破小”的过程中利用好“破除拆迁幻想”的底牌，收储成本将大为降低；另一方面，上海市内环、中环的老破小其实是成熟社区，配套良好，实际租售比较高（据说市区的老破小，租售比可以达到2.5左右）——这不比买超长期限国债合算？

因此对于有志于“承担社会责任”的地方国企来说，如果未来房价不发生大起（×）大落（√）的调整，“支持企业购买小户型二手住房”不但符合政治正确，甚至还是一门潜在好生意。

高，实在是高！

东京默示录

所以问题来了，上海楼市新政的着力点在于楼市情绪稳定。那么未来的房价走势，真的可以被准确地把握、平稳地落地吗？

让我们摸着樱花酱过河。

2022年9月，中信出版社翻译引进了日本经济学会主席、日本首相经济与财政政策委员会委员伊藤隆敏的著作《繁荣与停滞：日本经济发展和转型》。

应该说，除了价格难以接受（超过150元），这是一本好书、

它好就好在介绍了二战后日本如何从经济腾飞到泡沫化，以及在“失去的20年”里，日本官僚、学者、企业家、金融投机分子、中产阶级…如何一次次地错估形势，在每一波“房地产反弹”的序幕拉开时介入，然后被撕得粉身碎骨。

例如在经历了“推金山倒玉柱”的1991东京房地产闪崩后，日本房地产基于惯性实现了短暂的企稳。人们感觉最糟糕的日子已经过去了。

从1992年到1995年，大多数银行认为，一旦经济复苏，土地价格将率先苏醒和上涨，与房地产相关的不良贷款将转危为安，直至有利可图。

于是，大聪明的骚操作来了：

现金储备丰富的民间资本开始游说大藏省（主管日本财政、金融、税收的最高行政机构）修改相关政策并提供补贴，从而获准在东京都区部（即东京23区）参与“公营住宅”的生意。

最终，在1996年以后的新一轮房地产深跌中，所有的希望都破灭了——哪怕它们没有涉及“收益保证”的金融产品，它们无一例外地破产了。

伊藤隆敏说，当时学术界与大藏省高官的痛苦在于，没有人说得清楚，日本经济的崩坏与房地产的崩坏，到底是周期性的需求不足，还是结构性的供给过剩。

直到十多年过去了，人们才把主流认识统一到“供给侧”，从而为“安倍经济学”奠定理论基础。

而在一衣带水的某国，没有人讨论周期性与结构性的问题，“庙堂之高”与“江湖之远”既有着默契的共识，又有着奇妙的误会：

人民群众总认为有关部门的工具箱里还有工具，而有关部门总认为人民群众的口袋里依然有钱。

对了，我说的一定是执迷不悔的韩国啊。