新黄浦2023年年度董事会经营评述

（原标题：新黄浦2023年年度董事会经营评述）

新黄浦（600638）2023年年度董事会经营评述内容如下：

一、经营情况讨论与分析

　　2023年，公司所处地产行业继续收缩调整，金融行业监管力度进一步增强。公司上下主动作为，调整组织结构，优化人员配置，布局重点业务，真抓实干，推进各项经营工作，完成了董事会下达的经营目标。

　　（一）租赁住房建设与运营

　　公司作为首批响应政策号召的租赁住房开发企业，于2019年和2020年前后投资30多亿开始建设位于上海市闵行区的两个R4型租赁住房项目—新黄浦-筑梦城吴泾租赁社区和新黄浦-筑梦城梅陇租赁社区。2023年2月，新黄浦“筑梦城”保障性租赁住房4116间全部入市，公司旗下全资资产运营公司-上海玮浦企业管理有限公司运营团队围绕筹开管理、价格管理、渠道管理、收入管理、团队管理五大模块搭建自有营销体系，同时以“广覆盖”、“强认知”、“自传播”为出发点，从政府端、行业端、客户端多维度、多层次发力，塑造品牌形象，并建立自有品牌媒体矩阵，多渠道发声，助力获客引流，最终实现年末时点出租率超95%。公司同时积极提升服务品质，强化品牌市场影响力，2023年新黄浦“筑梦城”荣获了权威机构颁发的中国住房租赁企业国企先锋TOP5、精瑞人居奖幸福社区等奖项。

　　随着房地产市场逐步由增量时代转变为存量时代，租赁住房市场成为存量时代最被看好的市场，上海作为人口流入的一线城市，租赁住房市场前景广阔，产品需求稳定。因此，发挥上海本土企业的区域优势，发展租赁住房业务不但对寻求盈利增长点有着重要的经济意义，也对推动人才安居工程和城市稳定发展具有更深远的社会意义。依据市场前景，结合公司在租赁住房业务方面已具有的投资、融资、建设、运管的经验及优势，公司将租赁住房业务作为战略型业务长期持续推进发展。

　　随着资本市场推出资产证券化的REITs产品，解决了租赁住房业务重资本高负债的痛点。2024年1月经公司董事会批准，公司启动了以新黄浦-筑梦城梅陇租赁社区为底层资产发行公募REITs的申报工作。

　　（二）房地产开发与销售

　　2023年公司共有5个施工项目，总建筑面积54万平方米。公司各处建设项目以持续提升产品力、守牢安全防线为重点，克服重重困难。全年新开工2个项目，其中上海青浦项目面积6.5万平方米，衢州项目（代建）面积12.8万平方米；竣工1个项目（南浔项目CX）面积18.4万平方米，共交付商品房1010套。

　　公司在售项目迎难而上、狠抓回款、加速去化。杭州临平项目实现住宅、车位全部清盘，杭州萧山项目住宅清盘；青浦项目可售面积37915平米，实际销售面积21775平米；湖州南浔项目抓紧尾盘销售；公司各保障房存量项目在政府财政资金较为紧张情况下，持续协调，努力回款；

　　房地产项目全年销售现金回笼24.16亿。

　　（三）商办房产租赁与经营

　　2023年上海商办楼市场持续低迷，科技京城运营团队据势调整租赁策略，采取灵活租约政策，开展安商稳商引商工作。在楼宇内，通过赞助“科技京城杯”楼宇运动会、开办“爱心暑托班”、配合上海科创中心重大项目“数智心城、无界创新”产业园（一期）落地开园、配合海派智谷相关产业顺利落地等，提供有温度的服务，增加商户粘性。科技京城管理公司全年实现租金收缴率100%，物业费收缴率100%。

　　上海嘉定南翔商办楼经过公司销售人员一年多的努力，实现了97.39%出租率，其中办公楼实现100%租赁。

　　（四）金融业务

　　2023年华闻期货通过IT科技继续推进数字化和互联网业务战略，财富管理板块完成组织架构调整，打通了机构渠道和资源，业务潜力进一步释放。公司2023年市场占有率位居行业第十名，继续位居行业第一梯队。分类监管评级获A类A级，实现历史性的突破。

　　公司其他类金融子公司主要在投资、贸易、保理及私募证券等业务领域开展业务，新黄浦投资公司严守新黄浦房地产主业，基于房产底层资产开展类金融服务，在资金来源上采用类基金模式扩大项目业务规模；欣龙新干线供应链公司围绕天然气、煤炭大宗产品开展贸易，业务模式稳健成熟。

　　

　　二、报告期内公司所处行业情况

　　2023年，我国房地产市场继续经历深度调整，市场供求关系发生重大变化，传统高周转模式面临市场严峻考验，防风险、促需求、发展新模式成为行业政策主题，各地政策以“一城一策”调整优化为主，如进一步放松限购、落实房贷利率下限动态调整、提高公积金贷款额度等。

　　据国家统计局发布的数据显示，我国2023年商品房销售面积111,735万平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额116,622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。2023年末，商品房待售面积67,295万平方米，比上年增长19.0%。其中，住宅待售面积增长22.2%。从成交价格来看，70个大中城市新建商品住宅价格同比全年持续处于负增长区间，上半年同比跌幅虽有所收窄但改善有限，下半年跌幅再次扩大，2023年12月当月价格同比下降0.9%，单月价格环比自6月起持续处于负值区间。

　　在从中央到地方多层级政策的支持引导下，各级政府部门在房住不炒的总基调下，优化楼市政策频出，力保房地产市场运行平稳。

　　

　　三、报告期内公司从事的业务情况

　　公司长期持续推进房地产、金融双轮驱动发展战略，其中房地产经营模式以自主开发、销售、租赁、运营为主，公司的业务板块分为租赁住房建设与运营、商品住宅开发与销售、保障性住房开发与建设、商业办公地产开发、园区建设与运营等。目前公司房地产开发的业务范围主要集中在上海、浙江、江苏，主要产品为租赁住房、普通商品房、多层洋房和别墅、保障性住房、高端办公楼、科技园区等。

　　公司金融板块业务覆盖期货、信托、基金、私募证券等多元领域，目前已初具“期、信、基”牌照较为齐全的金融集群发展雏形。

　　

　　四、报告期内核心竞争力分析

　　（一）公司核心资产主要集中在上海及上海周边区域，资产的估值水平较坚挺，变现能力较强，可以为公司下一步发展提供更充分的资金保障；公司长期立足一线城市中心城区，因历史沿革与经营实践而积累起的信息、人脉、知识、经验等多方面本土优势，公司现有商品房项目基本集中在长三角地区，符合人口、产业集聚趋向，公司长期保持稳健的财务结构，现金流充足，有息负债率在行业中处于较低水平，在坚持房地产调控政策大环境下有利于占据发展主动。

　　（二）我国保障性安居工程建设创新机制不断推出，各级政府积极鼓励社会资本参与保障性租赁住房建设与运营管理。公司在此业务领域具有丰富运作经验与实践成果。公司积极进军租赁住房市场，是上海市最早投身租赁住房建设、运营领域的企业之一。在租赁住房的投资、融资、建设、运管方面积累了经验，培养和储备了人才，具有先发优势。在此基础上，公司可充分利用自身房地产开发、经营及金融联动发展综合优势，提升租赁住房特别是保障性租赁住房的经济效益和社会效益。租赁住房业务作为战略性业务，公司将长期持续推进发展。

　　（三）伴随“科技创新”国家战略加速推进，核心城区科技园区发展前景持续向好，公司在此业务领域具有品牌、经验、管理等多方面先发优势,公司旗下科技京城是上海中心城区内唯一由上海市政府命名的高科技创业园区，经过多年建设，已形成“一园多基地”产业格局。科技京城管理发展有限公司荣获“全国文明单位”光荣称号，并已连续多次荣获“上海市文明单位”光荣称号。

　　（四）目前金融创新和强化监管同步推进，房地产市场竞争则进入综合实力比拼阶段，以往模仿型、排浪式供给方式已无法适应市场需求，金融与房地产互动互补一体化发展已经成为必然趋向。报告期内，公司在已取得期货、信托、基金等多张金融牌照基础上，进一步拓展金融业务领域，为下一步先行先试房地产业与金融平台对接提前布局。公司全资子公司华闻期货经过连年跨越式发展，市场地位与行业影响力大幅提升，公司多年布局的房地产、金融双轮驱动战略开始真正落地见效。

　　

　　五、报告期内主要经营情况

　　2023年度，公司实现营业总收入340,751.81万元，其中营业收入305,639.90万元，当年实现净利润11,088.34万元，归属于母公司股东的净利润6,208.98万元，归属于母公司股东扣除非经常性损益后的净利润2,141.66万元。

　　

　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析

　　(一)行业格局和趋势

　　展望2024年，随着宏观经济持续恢复，叠加行业政策支持，房地产市场有望逐步回归平稳。中央各部委、各级地方政府将坚决贯彻落实中央、国务院决策部署，全力做好房地产各项工作，坚持房住不炒定位，一是坚持因城施策、精准施策，稳定房地产市场；二是持续抓好保交楼保民生保稳定的工作，落实企业主体责任和城市属地责任，确保交楼任务，同时加强预售资金监管，防止新的交付风险；三是稳妥处置房地产企业风险，一视同仁抓好各项金融支持政策落地，缓解房企的流动性紧张问题，保障企业正常经营；四是重拳整治房地产市场秩序，纠正行业乱象，维护行业信心；五是着力构建房地产发展新模式，推进供给侧改革，完善“保障+市场”体系，完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期基础性制度。

　　尽管房地产行业整体规模增速显著放缓，但从中长期来看，房地产行业仍是重要的支柱产业，仍有大量的改善需求和城镇化需求支撑行业发展。有质量的增长将成为市场参与者谋求长期发展的重要着眼点，开发企业应继续坚持提升产品竞争力和盈利能力，紧跟客户需求，大力挖掘存量资产运营价值，同时积极应对房地产行业的变化，探索行业新发展模式，在保障型租赁住房、城市更新、强化服务与运营能力等方面发力，更好地顺应行业周期变化，进行多元化发展。

　　(二)公司发展战略

　　公司在未来几年内仍将进一步强化、优化“双轮驱动”发展格局，立足做实做强房地产主业，做精做优金融业务，着力提高品牌经营水平，使公司经营领域由房地产行业为主，逐步转型为房地产与金融投资并重的发展格局。

　　1、顺应未来行业发展趋势，落实房地产领域供给侧改革，精准把握国家房地产政策调控效应，密切关注经济形势、行业态势和市场走势变化，科学实施项目储备，不断提升盈利能力与运营效率。公司将在城市更新、长租房经营以及项目代建代管等方向大力突破，持续推进相关性业务拓展与战略转型。

　　2、打造长租房业务行业先行优势，持续扩充保障房租赁业务规模，挖掘储备更多高质量长租房业务项目，实现“投、融、建、管、退”全周期运营机制，为公司的高质量可持续发展提供坚强保证。大力推进长租房REITs发行，扎实完成发行各个环节的工作，认真完成申报材料文件，及时向发行监管机构汇报。通过发行保障性租赁住房公募REITs，有助于降杠杆、控负债，提升公司滚动投资能力。

　　3、支持华闻期货进一步做大做强，适时研究建立资本补充触发机制，充分凭借公司参控的金融类子公司和关联公司在“期、基、信”领域的专业平台优势，在不断提高投资收益率的同时，着力谋求各自领域与房地产开发经营业务联动发展，将房地产金融服务做精做优，为股东创造稳中有升的利润回报。

　　(三)经营计划

　　在经济形势复杂多变的预期下，2024年公司的总体经营思路为“稳中求进，寻求突破”，持续夯实稳健发展的基础，聚焦主责主业，切实提升经营短板，将“稳”的基调贯穿全年，坚持战略定力，攻坚克难，用拼搏进取的工作状态推进全年各阶段的任务目标。

　　1、房产销售

　　公司各处房产销售团队将树立高度紧迫感，创新思维，开拓进取，依托科学实用的销售体系，以及内外部联动的资源保障，合力完成全年销售目标任务。狠抓销售全面清盘，年内争取青浦项目实现签约清盘；南浔项目要充分结合南浔本地房地产政策，采取多种营销手段，最大限度将各地块可售房源予以去化。

　　2、房产经营

　　公司旗下梅陇和吴泾长租房项目及其他商办项目要在现有基础上努力挖掘潜力，稳定并争取进一步提升出租率。科技京城更新改造要在资金筹措、方案设计、工程施工方面，形成政府、股东、业主三方认可的可实施的更新改造方案,并根据设计方案和更新计划，统一规划、分步实施，成熟一批、启动一批。

　　3、金融业务

　　华闻期货要以科技金融赋能转型发展，聚焦高频、互联网、资管与财富管理三大战略方向，强化IT、合规、投资咨询、产品四大赋能驱动，持续提升公司品牌价值和市场影响力,做强华闻期货互联网业务，形成监管认可、客户认同、可持续的互联网业务模式。

　　新黄浦投资公司、欣龙新干线、浦浩投资、新浦晟保理等金融子公司要在严把风险关的前提下做大做强，持续降本增效，争取产出更多利润。

　　4、开拓市场

　　力争新获取安全性高、收益前景佳的适量房地产开发项目与代建项目，积极开拓租赁住房代管业务，整合资源、创新模式，逐步形成代建共建人才队伍梯队化建设。

　　5、大力推进长租房REITs如期上市

　　在高质量运营管理长租房的基础上，力争推动长租房REITS顺利上市，为公司开发建设长租房引入更多资金活水，形成“投”、“融”、“建”、“管”、“退”的良性闭环。

　　(四)可能面对的风险

　　2024年，全球经济形势依然错综复杂，外部环境多变，国内经济环境处于恢复期，不利因素依然存在。

　　房地产行业在经历重大变革后，虽然政府出台了一系列宽松政策支持房地产行业企稳，但市场信心仍需要一定时间恢复，行业以往高周转的模式亟需调整，房地产公司之间的竞争将愈发激烈，企业面临生存发展严峻考验。在此情况下，公司需在行业景气度下降的情况下积极应变，谋求生存空间，谋划发展出路。