万科A2022年年度董事会经营评述

（原标题：万科A2022年年度董事会经营评述）

万科A2022年年度董事会经营评述内容如下：

一、经营情况讨论与分析

2022年，房地产行业经历深度调整，全国商品房销售金额同比大幅下滑，各地房价持续承压，房企资产负债表遭受冲击，部分企业出现流动性风险。为推动行业健康发展，中央和地方政府从供需两端出台多项政策，改善房地产企业流动性、支持合理购房需求、稳定市场预期；在一系列因素的支持下，商品房市场逐步呈现出筑底企稳迹象。

报告期内，本集团实现营业收入5,038.4亿元，同比增长11.3%；归属于上市公司股东的净利润226.2亿元，同比增长0.4%。行业的大幅波动对经营带来挑战，但得益于稳健经营策略，本集团仍然有效保障了经营安全。截至报告期末，本集团“三道红线”指标继续符合“绿档”要求；净负债率43.7%，处于行业低位；货币资金1,372.1亿元，对于短期债务的覆盖倍数为2.1倍；经营性现金流净额连续14年为正。

本集团持续优化负债结构，降低融资成本，期末长期负债占比提高至79.5%，新增融资的平均成本为3.88%。

本集团继续坚持开发、经营、服务并重的战略，2022年经营、服务业务保持快速发展，其中物业服务的收入增速为26.1%，物流仓储、租赁住房、商业地产等业务的收入（含非并表项目）增速分别为17.9%、12.1%和14.3%。

（一）2022年市场回顾

1、房地产开发

全国商品房销售规模大幅下降。国家统计局数据显示，2022年全国商品房销售面积13.6亿平方米，同比下降24.3%；销售金额13.3万亿元，同比下降26.7%，其中分季度的销售金额同比分别下降22.7%、33.2%、20.4%和28.0%。

新开工面积降幅扩大，房地产开发投资同比转负。2022年，全国房屋新开工面积12.1亿平方米，同比下降39.4%，降幅较上年扩大28个百分点；全国房地产开发投资13.3万亿元，同比下降10.0%，为有统计数据以来的首次下降。

土地市场成交面积和溢价率明显回落。根据中国指数研究院（以下简称“中指研究院”）数据，全国300个城市住宅类用地供应建筑面积同比下降36.7%，成交建筑面积同比下降30.7%，住宅用地出让金同比下降30.9％。全年住宅类用地的平均溢价率为3%，较2021年下降8个百分点。

从中央到各地持续优化政策，支持行业平稳发展。12月中央经济工作会议提出，“扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求”，“支持刚性和改善性住房需求”，“坚持‘房子是用来住的，不是用来炒的’定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。2022年11月以来，中国银行间市场交易商协会继续推进并扩大“第二支箭”、央行及银保监会出台“金融16条”、中国证监会发布“新5条”支持房地产股权融资，房地产行业融资环境出现改善。

2、物业服务

增量缩窄，物业服务行业发展转向存量市场。国家统计局数据显示，2022年全国商品房竣工面积同比下降15%，规模回到2011年水平，这也意味着物业服务行业的增量拓展机会减少，对企业争夺存量市场的能力提出了更高要求。

增值服务增速放缓。根据中指研究院数据显示，2022年物企的多种经营业务收入占比同比下降约5个百分点，部分物企非业主增值服务收入同比下降超50%。在关联方业务下滑的背景下，增值业务出现增速放缓、毛利下滑的情况。

物业服务品质愈发受到重视。根据中指研究院数据，2022年行业整体满意度为78.1分，同比下降2.6分，其中标杆企业得分为86.7分，同比下降0.5分。行业满意度近3年来首次下滑，标杆企业和普通企业的服务品质趋于分化，印证了行业在狂飙突进后亟需回归服务本质的深层诉求，也说明客户对服务品质的要求在不断提高。

3、物流仓储

物流行业保持韧性。2022年社会物流总费用17.8万亿元，同比增长4.4%。从结构看，运输费用9.55万亿元，增长4.0%；保管费用（仓储费用）5.95万亿元，增长5.3%；管理费用2.26万亿元，增长3.7%。

市场延续分化格局。长三角、大湾区等核心地区需求持续旺盛，部分地区受供应增加和需求走弱影响，物流仓储出租率和租金有所回落。企业对优质资源的竞争加剧，资金、产业、税收、外资等综合解决能力成为决定竞争的关键要素。

物流资产大宗交易持续活跃，优质资产价格走高。物流资产的强大韧性得到投资人认可，近3年物流投资交易保持活跃，一线城市的资本化率水平有所下降。

韧性供应链及一体化供应链服务的重要性凸显。近年来，客户在追求降本增效的同时，更加看重供应链服务的稳定性，对韧性供应链、数字化驱动的一体化供应链的服务需求不断增加。

4、租赁住房

政策持续加大对住房租赁的支持力度。2022年发改委、央行、证监会、银保监会等多部门出台金融政策支持租赁住房发展，保障性租赁住房项目REITs试点有序落地。

市场租金短期承压。根据中指研究院报告，2022年全国30个重点监测城市中，有27个城市长租公寓租金下跌，客户更加看重产品服务的性价比。

行业发展催生多样化需求。随着市场的发展，租赁公寓的服务对象也从城市新青年和新进入者，延展至家庭租户及高端人士等群体，大型租赁社区、高科技产业人才公寓等产品类型也逐步兴起。

5、商业开发与运营

销售市场阶段性承压。2022年全国社会消费品零售总额为44万亿元，同比下降0.2%。部分商业项目出现延迟交付，根据仲量联行数据，全年优质零售新增供应面积同比下降32.5%。市场压力也体现在租金表现上，据仲量联行统计，2022年全国主要城市购物中心首层平均租金同比下跌2.9%。2023年初，消费客流出现恢复迹象。

客户在花钱上变得更为谨慎，但消费韧性依然存在。根据麦肯锡中国消费者报告，消费者在购买商品和选择渠道时更加明智，会转向价格更具竞争力的渠道，更积极的寻求折扣和促销。消费品牌也持续分化，部分本土品牌凭借更贴近消费者的优势以及对潮流趋势更敏锐的洞察和反应，日益赢得客户认可。

（二）报告期内主要工作

本集团主营业务包括“房地产开发及相关资产经营”和“物业服务”。

报告期内，本集团实现营业收入5,038.4亿元，同比增长11.3%；实现归属于上市公司股东的净利润226.2亿元，同比上升0.4%；每股基本盈利1.95元，同比增加0.65%；全面摊薄的净资产收益率为9.3%，较2021年下降0.23个百分点。

分业务类型看，本集团营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为4,704.5亿元，占比93.4%；来自物业服务的营业收入为257.7亿元，占比5.1%。

扣除税金及附加前，本集团房地产开发及相关资产经营业务的毛利率为19.8%，较2021年下降2.0个百分点（本集团对经营性资产采用成本法核算，补回折旧摊销后，毛利率为20.8%，下降2.0个百分点）；其中开发业务的结算毛利率为20.4%。扣除税金及附加后，本集团房地产开发及相关资产经营业务的营业利润率为14.6%，较2021年下降2.24个百分点；其中，开发业务的营业利润率为15.0%。

（三）各项业务发展情况

1、房地产开发

（1）销售金额下降，结算收入略增

销售金额有所下降。2022年本集团实现销售面积2,630.0万平方米，销售金额4,169.7亿元，分别下降30.9%和33.6%。销售金额在西安、成都、长沙、济南、东莞、南昌、温州、中山、石家庄、长春、昆明等24个城市位列第一，在重庆、武汉、郑州、苏州、沈阳、珠海、南宁等11个城市排名第二，在杭州、宁波、佛山、天津、青岛等9个城市排名第三。

结算收入保持增长。本集团房地产开发及相关配套业务收入4,656.0亿元。分区域看，南方区域、上海区域、北京区域、东北区域、华中区域、西南区域和西北区域的占比分别为21.56%、29.54%、14.77%、7.83%、7.10%、11.80%和7.25%。房地产开发业务实现结算面积3,401.4万平方米，同比增长9.1%，实现结算收入4,444.0亿元，同比增长10.5%；结算毛利率为20.4%（扣除税金及附加后营业利润率为15.0%）。

截至报告期末，本集团合并报表范围内有3,361.6万平方米已售资源未竣工结算，较上年末下降28.1%，合同金额合计约5,300.3亿元，较上年末下降25.4%。

（2）投资和开竣工情况

新开工下降，竣工保持增长。2022年开发业务新开工计容面积约1,568.2万平方米，同比下降52.0%，完成年初计划的81.7%；开发业务竣工计容面积约3,629.1万平方米，同比增长1.6%，完成年初计划的93.1%。

坚持严格的投资标准，确保投资质量。报告期内，本集团坚持高质量投资，聚焦地块素质良好、市场前景明朗、操盘团队能力强、财务指标优秀的项目，累计获取新项目36个，总规划计容建筑面积690.2万平方米，权益计容规划建筑面积403.7万平方米，权益地价总额约496.4亿元，新增项目平均地价为12,297元/平方米。截至报告期末，本集团在建项目总计容建筑面积约8,260.1万平方米，权益计容建筑面积约5,240.3万平方米；规划中项目总计容建筑面积约3,592.7万平方米，权益计容建筑面积约2,277.4万平方米。

此外，本集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建筑面积约403.3万平方米。

发挥综合开发优势，深化战略合作。报告期内，本集团分别与广州市政府、深圳福田区政府签署战略合作框架协议。在深圳，本集团还与6家深圳市属国企签署全面战略合作协议，在城市建设服务多个领域开展深入合作。

有关本集团新增项目的具体信息。

（3）提升产品和服务竞争力

加强项目分类分级管理，推动产品研发和成果应用。本集团持续完善综合住区产品分类分级管理机制。

对于复杂度较低的项目，开发经营本部以产品线为抓手批量化管控；对于重要复杂项目，汇集内外部专业力量，直接参与产品解题。开发经营本部积极推动综合住区产品线研发和成果应用，批量化提升产品性价比，已建立首批包含17种栋型的典型栋型库，在13个城市15个项目中应用；通过编制产品定型与级配标准，在产品策略引导下组合适配的合作资源；通过甄选优质材料，完成电梯、可视对讲、集成吊顶、淋浴屏等材料部品的产品定型，在功能、性能、效果方面实现兼顾。

持续开展流程改善及品质优化，提升客户体验。在销售阶段，通过科技手段简化签约手续，在多地主管部门的支持下，约5.6万组客户使用线上简易流程完成购房合同签署。在建造阶段，邀请客户进入工地，参与楼栋主体施工、室内装修等节点的质量查验，53个城市408个在建项目组织了6,322场质量共建，约9.6万名客户参与其中。在交付阶段，邀请客户参观电梯机房、水泵房等与日常居住息息相关的隐蔽设备设施，同时推进房产证办理提效，116个项目的客户在收房现场拿到房产证。在居住服务方面，针对交付十年以上的小区，携手小区业主及主管部门，共同完成了337项公共区域及设备设施的改造升级，实现小区常住常新。

（4）加强安全和质量管控

固守安全生产底线，确保项目平稳交付。报告期内，本集团固守安全底线，夯实安全生产责任基础，全年实现超过34万套住宅的平稳交付。

工程质量获得认可。2022年本集团10个项目荣获中国建筑行业大奖，其中广州寺右万科中心荣获“2022-2023年度中国建设工程鲁班奖”，北京翡翠书院、济南劝学里、乌鲁木齐都会传奇一期、成都万科天荟城、成都公园都会荣获“2022年中国土木工程詹天佑奖”，南宁公园里一期、南宁星都荟、沈阳大都会、石家庄翡翠公园一期荣获“第十届（2021-2022年度）广厦奖”。

（5）持续推进绿色建筑和住宅产业化

2022年，本集团新增满足绿色建筑评价标准的面积1,848万平方米。其中，房地产开发业务新增满足绿色建筑评价标准的面积1,437万平方米，包括满足绿色一、二星标准的项目面积1,275万平方米，满足绿色三星标准的项目面积162万平方米。

本集团持续推动“5+2”装配式建造体系的应用，新开主流项目的工业化应用比例超过85%。

2、物业服务

万物云是中国领先的全域空间服务提供商，并通过AIoT（人工智能物联网）以及BPaaS（流程即服务）解决方案实现远程和混合运营（Remote&Hybrid），为客户提升空间服务效率。

2022年，万物云实现营业收入303.2亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长26.1%，其中社区空间居住消费服务收入167.5亿元，占比55%，同比增长24.4%；商企和城市空间综合服务收入111.8亿元，占比37%，同比增长28.3%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入23.9亿元，占比8%，同比增长28.8%。

蝶城战略卓有成效，试点蝶城提效改造顺利。2022年，万物云持续贯彻蝶城战略，蝶城数量从2021年的459个增长到584个，蝶城内新增项目个数205个，饱和收入12.9亿元，依托蝶城底盘的区域浓度优势，万物云实施以“人+机器”为运作模式、以工单为工作流程的系统运营方式，提升业务效率。万物云完成对38个试点蝶城的供应链整合，对应基础住宅物业服务成本降低超过3,000万元，折算到全年预计可提升试点项目的全年毛利率超过4个百分点，蝶城改造提效的可行性得到验证。

拓展客户边界，做深服务浓度。万物云聚焦互联网、高端制造、金融、新能源等行业，为客户提供企业总部及分布式职场物业及设施管理服务，2022年新增拓展12个超高层地标项目和16个世界及中国500强企业客户；服务范围逐步扩大到能源管理、无尘管理、团餐管理、行政管理等领域。

打造核心科技产品，推动数字化服务场景变革。万物云以科技为驱动持续提升空间服务能力，成功构建了29条产品线、近140个科技产品以及超过14个智慧空间解决方案。2022年，万物云成为华为、腾讯、阿里的ISV（即独立软件开发商）合作伙伴，其科技产品和万物云空间科技解决方案相结合，实现了市场渠道客户共享与联合营销，促进销售收入增长。

2022年9月，万物云在香港联合交易所上市，股份代码“02602.HK”。

3、物流仓储服务

“万纬物流”为本集团物流仓储服务及一体化供应链解决方案平台，2015年开启全国仓储网络布局，目前综合实力位列行业第一梯队，冷链仓储规模全国第一。

2022年，物流业务（含非并表项目）实现经营收入35.6亿元，同比增长17.9%，其中高标库营业收入21.6亿元，同比增长4.6%；冷链营业收入（不含供应链业务收入）14.0亿元，同比增长46.7%。

开业规模持续扩大，出租率维持高位。万纬物流新开业13个高标库，可租赁建筑面积94万平方米；10个冷链园区(含5个干冷混合项目)，可租赁建筑面积37万平方米；新开业项目合计可租赁建筑面积132万平方米。截至报告期末，累计开业项目可租赁建筑面积964万平方米，其中高标库可租赁建筑面积846万平方米，稳定期出租率为90%，冷链可租赁建筑面积118万平方米，稳定期的使用率为75%。

升级运营服务能力，扩大服务范围。报告期内，万纬物流针对冷链库内运营、仓配业务、客户投诉等维度建立了系统的评价运行体系，以提升客户体验，升级运营服务能力，减少运营离散度。同时万纬物流积极探索为不同行业的客户提供一体化的供应链解决方案。

坚持高标准的产品和服务，发挥行业影响力。目前全国万纬冷链园区均已获ISO 9001质量管理体系认证，通过对人、货、场三大方面进行有效把控和严格规范的管理，全方位守护食品安全。万纬还积极践行可持续发展理念，截止2022年底有44个高标库获得国内绿色三星建筑认证；8个冷库获得LEED认证，其中6个获得LEED铂金级认证、2个获得LEED金级认证；万纬上海奉贤临港项目获得德国莱茵TüV与英国建筑研究院联合颁发的净零碳建筑认证，是国内首个获此认证的物流园区。2022年，万纬物流还积极参与冷链物流相关的国际、国内标准制定，助力提升行业整体管理水平。

4、租赁住宅

本集团旗下“泊寓”是全国最大的集中式公寓提供商，为新进入城市的青年提供综合租住服务。

2022年租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入32.4亿元，同比增长12.1%。

深耕主要城市，保持领先地位。泊寓新获取房间1.77万间，净新增开业0.71万间。截至2022年底，共运营管理租赁住房21.51万间，累计开业16.66万间，业务布局全国34个城市，开业数量在北京、深圳、广州、成都、武汉等26个城市排名前三。

创新营销拓客模式，运营效率稳中提升。2022年针对部分地区招租难度上升、经营成本上涨，泊寓积极探索新媒体营销渠道，提高自有渠道销售占比，夯实完善续租标准作业流程（SOP），并推出灵活租期服务等创新模式，取得积极成效。下半年出租率逐步恢复，年底提升至95.6%；客户续租率60%，较上年提升2个百分点。报告期内，泊寓继续保持较高运营效率，项目前台GOP利润率为87.5%；租金收缴率为98.8%；自有渠道获客占比超80%，同比提升11个百分点。泊寓线上平台累计注册人数达到270万，同比增长42%。

积极推动保障性租赁住房的建设运营。泊寓响应国家纳保政策，在北京、天津、深圳、厦门等14个城市纳保66个项目，涉及房源5.89万间。

大型租赁社区项目日渐成熟。2022年11月，泊寓在北京的第三个大型租赁社区项目院儿|草桥社区店一期开业，项目整合了租赁、商业、物管等多业态综合服务能力，总房间数3,406间，其中一期483间，在年末淡季入市的情况下实现开业即满租。

持续加大企业客户拓展，打造租住服务新口碑。泊寓累计为2,936家企业客户提供稳定住宿服务，在租房间中企业客户的占比从18.5%提升至19.1%。同时泊寓积极开展产品定制服务，在合肥，通过产品定制化改造打造了海恒泊寓项目，为海尔集团400余名员工提供蓝领公寓服务；在深圳，泊寓通过产品策划和运营管理服务携手李宁打造了坪山燕子岭项目，为企业人才定制具有运动IP元素的居住空间。

5、商业开发与运营

本集团商业物业开发与运营业务包含购物中心、社区商业等业务形态。“印力”为本集团旗下的专业商业物业开发与运营能力平台。

截至报告期末，本集团累计开业242个商业项目（含138个社区商业项目），建筑面积1,227.7万平方米；规划中和在建商业建筑面积为365.4万平方米。其中印力累计开业102个商业项目（含23个社区商业，29个轻资产输出管理项目），建筑面积868万平方米；规划中和在建商业建筑面积为124.4万平方米。

报告期内本集团商业业务(含非并表项目)营业收入87.2亿元，同比增长14.3%。其中，印力管理的商业项目营业收入54.8亿元，同比增长4.8%，整体出租率93.2%，同比下降2.1个百分点。

新项目顺利开业。2022年本集团25个商业项目如期开业，建筑面积91.8万平方米，各项指标整体符合预期，受到消费者好评。其中福州烟台山商业漫步街区二期于9月底开业，项目深度融合在地文化，引入众多首进品牌，开业后迅速成为当地艺文商业城市地标。

发挥协同效应，提升运营质量。为实现特征相近项目的资源集约利用，本集团正在推进将7个地产区域BG的部分商业项目委托印力管理，以提升整体商业资产运营质量。印力也积极探索通过组织建设提升产品竞争力，成立印象阳光事业部，以专业军种的条线管理方式，结合对本地市场的理解，强化对“印象汇”产品线的支持。

6、酒店与度假业务

践行“冰天雪地也是金山银山”理念，持续提升冰雪运动服务水平。2022-2023雪季，延庆奥林匹克园区面向公众开放运营，本集团管理运营的滑雪度假区项目增加至6个，累计管理雪道面积340公顷，雪道数量102条，雪道总长度79.2公里。2022年实现业务收入2.8亿元，同比增加11%；接待88万人次，同比增加12%。报告期内，本集团旗下的雪场品牌影响力持续增强，松花湖度假区荣获世界滑雪大奖（World Ski Awards）——2022年度中国最佳滑雪度假区，连续六年夺魁。本集团管理的滑雪场先后承办中国青少年滑雪公开赛、“雪耀中国”高山滑雪积分赛，“万科杯”全国大学生滑雪挑战赛等多场专业和群众滑雪赛事，促进中国冰雪运动水平发展。

推进文旅度假优质资源开发，扩大酒店优质产品和服务供给。本集团持有33家在营酒店，覆盖深圳、广州、苏州、杭州等核心城市和黄山、丽江等目的地旅游胜地，合资平台悦榕中国管理“悦榕庄”、“悦椿”等品牌在中国的业务发展，并形成以高端商务为定位的“瞻云”、以城市人文为内涵的“有熊”两个自营品牌。

（四）其他主要工作

1、科技助力业务

报告期内，本集团围绕“提升管理、促进业务”、“建设科技能力，通过技术创新，构建不动产科技核心竞争力”两条主线开展工作，为业务发展提供支持。

加强数据的智能化应用，提升工作效率和管理水平。集成系统中财务、资金、成本、营销、工程等更多领域的数据，通过AI技术赋能数字员工，已开发算法超过80个。数字员工根据算法自动分析、发现流程问题、识别潜在风险，通过电子邮件、IM工具推动经办员工解决问题并反馈，助力各项业务流程工作有序开展、减少错漏。

打造数字洽谈空间，提升客户服务体验；完善线上客户销售服务工具，提升数字化营销能力。

（1）通过“云沙盘”技术数字化建模，将图纸变成可交互的3D模型和项目虚拟实景，帮助客户更好了解产品卖点。在案场设置数字洽谈区，一户一景展示未来居所，提升客户对产品细节的认知。

（2）不断完善线上化的对客服务能力，通过自研工具为客户提供从了解项目信息到签约、收退款，再到售后服务的全流程的线上化服务能力。持续加强私域运营，通过“易选房”等工具，让客户快捷地获得项目产品信息、参与营销活动和预定专属服务等。2022年度“易选房”线上获取客户访问1.57亿人次。

积累CAD图纸识别技术能力，促进设计、工程和采购等职能的协同。持续积累CAD图纸识别能力，用于图纸目录与版本管理、图纸分发、AI审图、采购用图、质量检查检视用图、物业查验使用等多个专业，通过图纸数据贯穿业务流程，加强专业协同与效率提升。智能三维建筑设计平台研发工作有序开展，并取得阶段性成果，未来将为住宅建筑设计提供自主研发的新工具。

2、深化组织建设

本集团结合经营环境变化和业务发展需求继续深化组织重建与事人匹配工作。开发业务以开发经营本部为主导解决能力分散、操盘表现不稳定的问题；经营、服务业务继续提升经营效率和竞争力。2022年，基于开发经营服务并重的发展战略，本集团制定了人才培育一盘棋工作计划，围绕基层服务力提升、专业力培训、奋斗者发掘开展系列工作，将培训资源向基层奋斗者倾斜，重点提升“好班长”的基层领导力、赋能基层服务力讲师，并通过内部线上学习平台V乐学开展了“学习地图”、“每日一练”、“情景教学”和“线上互动”等功能丰富的培训，给基层奋斗者提供学习成长的空间以及发展机会。

（五）经营和财务状况分析

1、利润状况

报告期内，本集团实现净利润375.5亿元，同比下降1.4%；实现权益净利润226.2亿元，同比增长0.4%。

2022年本集团实现投资收益40.9亿元，同比减少38.1%。其中，来自联营、合营公司实现的公司权益利润为-8.0亿元。

2、负债情况

（1）负债率

截至2022年底，本集团净负债率为43.7%。

（2）有息负债及结构

截至报告期末，本集团有息负债合计3,141.1亿元，占总资产的比例为17.9%。有息负债以中长期负债为主。有息负债中，一年内到期的有息负债645.2亿元，占比为20.5%；一年以上有息负债2,495.9亿元，占比为79.5%。

分融资对象来看，银行借款占比为60.6%，应付债券占比为27.3%，其他借款占比为12.1%。

分利率类型来看，有息负债中，固定利率负债占比36.8%，浮动利率负债占比63.2%。有抵押的有息负债65.5亿元，占总体有息负债的2.1%。无抵押无质押的有息负债占比为95.2%。

分境内境外来看，境内负债占比78.1%，境外负债占比21.9%。人民币负债占比78.7%，外币负债占比21.3%。

本集团持续通过各类融资工具优化债务结构，降低融资成本，存量融资的综合融资成本为4.06%。

报告期内，本集团累计发行信用债301亿元，其中分四次完成总额为88.9亿元的公司债券发行，最低票面利率为2.90%（3+2年期），分六次完成总额为142.1亿元的境内外中期票据发行，最低票面利率为2.95%（3年期），以及分三次完成总额为70亿元的绿色中票发行，最低票面利率为2.9%（3年期）。

为夯实融资资源储备，2022年12月，股东大会批准给予新增不超过人民币500亿元的发行直接债务融资工具的授权。

报告期内，本集团实际利息支出合计120.4亿元，其中资本化的利息合计71.4亿元。

（4）信用评级

报告期内，标普、惠誉维持本集团“BBB+”的信用评级，穆迪维持本集团“Baa1”的信用评级，评级展望均为“稳定”。国内评级机构中诚信国际信用评级有限责任公司维持本集团主体信用等级AAA，评级展望“稳定”。

2022年第四季度，本集团集中与包括六大行在内的14家主要金融机构签订超过8100亿元的战略合作协议。

3、资金情况

全年实现经营性现金净流入27.5亿元，连续14年为正。

截至报告期末，本集团持有货币资金1,372.1亿元，远高于一年内到期的有息负债总额645.2亿元。

货币资金中，人民币占比91.3%，美元、港币、英镑等外币合计占比8.7%。截至报告期末，本集团预售监管资金为463.9亿元。

4、汇率波动风险

本集团大部分业务在中国境内，大部分收入与开支均以人民币计值，报告期内本集团产生汇兑净收益约人民币1.20亿元。

为持续控制中长期汇率波动风险，本集团坚持对外币资产/负债匹配性、期限结构、境外流动性风险等进行动态管理，采用自然对冲及综合考虑套期成本、适时购买套期保值工具，管控汇率风险敞口。截至报告期末，本集团为锁定汇率变动产生的风险，持有的交叉货币掉期(CCS)合约余额为17.21亿美元。

报告期内有1.50亿美元CCS合约到期，并无新增套期保值合约。在套期保值合约有效期间，CCS公允价值变动对本集团损益没有重大影响。

5、存货分析

截至报告期末，本集团存货金额为9,070.6亿元，较2021年底下降15.7%。其中，拟开发产品为1,117.0亿元，占比12.3%；在建开发产品6,952.6亿元，占比76.7%；已完工开发产品（现房）980.7亿元，占比10.8%。

本集团基于审慎的市场策略，对存在风险的项目计提存货跌价准备。报告期内新增计提存货跌价准备4.5亿元，影响归属于母公司股东的净利润3.7亿元。报告期末，存货跌价准备余额为51.4亿元。

（六）未来发展展望

2023年，集团将重点围绕以下方向开展工作：一是保障经营安全，维持行业领先的信用评级，保持融资弹性，持续优化债务结构，探索股权融资机会，助力业务良性发展。

二是坚定实施不动产开发、经营、服务并重，与城市同步发展、与客户同步发展，以“长期最大化市场价值”为目标，从集团整体利益最大化角度推动业务协同，提升整体经营水平。

三是打造更多优良资产。从经营视角完善建管标准，提高商业、办公、公寓、物流仓储等项目的经营回报，形成更多具备交易条件的优良资产，探索REITs等创新型工具。

四是提升ESG价值与可持续发展能力，将ESG理念融入日常工作运营中，持续探索绿色低碳发展模式，积极披露与回应社会关心的可持续发展议题。

具体到各业务层面：

1、通过开发经营本部统筹开发经营业务，建立稳定的项目运营基础，在资源配置、产品策划、项目

操盘、集中采购等方面，建立能力共享、标准统一、精益管理的机制。

积极推动销售回款。提高现有资源转化，优化产能结构。重点在专业合力和开发效率两个方面努力提高投入产出效益，贡献更多正向现金流，聚焦恢复盈利水平。

提高投资质量。从关注城市宏观指标到关注片区的健康程度，通过充分的市场研究论证夯实投资的安全边界。投前投后拉通管理，定期检视操盘团队在产品、成本、工期等关键节点的表现，确保投后兑现的达成。

以产品线迭代更新为基础提高精细化管理水平，使之更贴近细分客户的需要和期望，重点通过设计、成本和采购的专业合力实现效率和质量的提升，不断提高投入产出效益。

保质保量做好住宅交付工作。坚守安全生产和质量底线，持续推广质量共建、交房即办证等做法，提升客户体验，实现高质量交付。

2、物业业务保持服务高品质，客户多元实现稳健增长

保持基础服务高品质，继续夯实好服务的品牌，以好服务、好口碑赢得市场。进一步强化万科物业品质服务、阳光物业及智慧社区的市场形象，提升场景触达能力及服务品质，更好服务客户并服务客户更多方面。以客户多元化提升组织韧性，拓展深耕行业客户，深化企业服务能力。围绕企业客户需求，构建楼宇物业管理、工作环境管理、能源管理等细分市场的服务能力，夯实竞争优势。

3、物流仓储完善仓网布局，强化渠道建设

聚焦冷链、聚焦核心城市加强投资，完善全国仓网布局。基于客户需求，沿着供应链环节，加强在长三角、大湾区等核心城市的投资，持续完善冷链物流网络布局，提升市场份额。强化渠道建设，提升服务客户的能力。聚焦新能源、汽车及零部件、商超零售、连锁餐饮、快消制造等重要客户，完善供应链一体化解决方案的服务能力，增强客户黏性，提升战略性客户的份额。

4、租赁住宅扩大管理规模，提升经营水平

积极响应租购并举，持续扩大租赁住房管理规模。根据不同城市的市场特点，因地制宜寻求增量发展机遇，在高能级城市建立规模领先优势。提升经营水平，巩固行业领先地位，打造品牌标杆。实现成本法下（即扣除折旧摊销后）的会计报表盈利。

5、商办业务提升运营水平，保障重点项目开业

提高商办项目的经营回报。商办项目既要有产品和运营均好的综合体项目，也要做好和综合住区大盘开发产生协同作用的社区商业。保障重点项目开业。新建项目强化产品辨识度，以深圳睿印中心、上海龙华会、重庆印象城、西安浐灞印象城为主要抓手，打造创变空间和体验消费中心；稳步推出天津和平印象城、长沙中心印象城、深圳印力中心等为代表的焕活存量项目，做好商业策划与在地文化的结合。

坚持重轻并举。重资产投资聚焦重点城市，轻资产业务扩大与国企、险资及基金等的合作，持续推动集团商业业务一盘棋建设。

2023年，本集团现有项目（不含未来新获取项目）计划新开工及复工计容面积1,672.8万平方米；预计项目竣工计容面积3,227.2万平方米。有关本集团2023年开、竣工计划的详细信息。