远洋集团2.33亿出售北京中国人寿金融中心 中国人寿再施援手 险资频繁撑腰背后抄底地产风潮再起？

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财联社10月19日讯（记者 夏淑媛）流动性趋紧，远洋集团加大力度盘活商业资产再次开启“断舍离”模式。

近日，远洋集团（3377.HK）发布公告，2.33亿元出售全资附属公司北京万洋世纪创业投资管理有限公司全部股权，受让人为远洋集团第一大股东中国人寿附属公司。

通过出售写字楼项目股权，远洋集团再次获得一笔来自大股东中国人寿的资金支持，这也是继2019年、2021年对远洋集团合计高达270亿元的金融产品认购后，中国人寿今年再次斥资力挺远洋集团。

据财联社记者不完全统计，在远洋集团年内的多项融资计划推进中，险资累计为其提供资金支持超过百亿元。值得注意的是，险资投资动向一直是市场的风向标，除了对远洋集团施以援手，中国人寿二季度甚至成为加仓地产股的主力军，不仅增持招商蛇口，还新晋成为金地集团、万科A的前十大流通股东。除了国寿逆势加仓外，平安人寿也低调地在一级市场“扫货”，险资抄底地产的最佳时机来了吗？

远洋集团2.33亿元出售北京中国人寿金融中心10%股权，中国人寿接手

地产行业周期下行，就连国企背景的绿档房企也出现多次变卖核心资产、抵押优质项目筹资等动作。远洋集团近日就又有新动作。

10月17日，远洋集团发布公告称，附属公司上海崇远企业管理咨询有限公司分别与第一承让人国寿启航壹期(天津)股权投资基金合伙企业(有限合伙)及第二承让人国寿置业投资管理有限公司订立股权转让协议，出让目标公司北京万洋世纪创业投资公司99.9%及0.1%的股权，合共相当于股权，出售事项总代价为2.33亿元。

公告显示，北京万洋世纪创业投资公司的主要资产为中国人寿金融中心(北京)国际甲级写字楼项目公司的10%股权，截至股权转让协议日，未经审核资产净值约为6830万元。

远洋集团表示，估计出售事项将产生收益1.65亿元，所得款项用作集团的一般营运资金。

据公开信息统计，这已经是中国人寿年内第三次出手收购远洋集团旗下公司股权。2022年以来，远洋集团多次出售旗下核心资产。

今年4月，远洋集团旗下位于北京朝阳区酒仙桥商圈的颐堤港一期项目股权出现变更——北京航颐企业管理咨询合伙企业（有限合伙）新进入两家股东，分别是国寿置业投资管理有限公司、国寿启航壹期（天津）股权投资基金合伙企业，合作金额30亿元，两位新股东均为中国人寿旗下公司。

远洋集团的资产出售对象并不限于股东。6月中旬，远洋集团将位于北京市丰台区丽泽商务区的锐中心项目股权出售给平安人寿，交易对价50.15亿元。

紧接着，7月21日，远洋集团再次向中国人寿出售成都远洋太古里项目50%股权，作价40亿元。据此估算，今年以来远洋集团通过出售的方式筹集资金共计超过120亿元，其中大股东中国人寿为其施援超过70亿元。

为了缓解流动性趋近压力，远洋集团在今年前5月还通过发行美元债、非公开定向债务融资等，为自身合计补充了约77亿元资金。

对于险资收购事宜，远洋集团称其公司推行轻资产化，在保留项目运营管理权的同时，将此前持有的商业运营等重资产置换为现金。而业内人士介绍：“无论是出售资产，还是抵押筹资，远洋集团都在拼命回血” 。

远洋集团流动性趋紧买方变卖方，上半年亏损8.8亿元

早在一年前，远洋集团一度是收并购市场上的买方。

与红星美凯龙的交易，一度在市场引发广泛关注。远洋集团先是以10.3亿元收购红星地产18%股权，后又以约23.12亿元收购红星美凯龙旗下7家物流子公司全部股权和债券，7月中旬再次以40亿元收购红星地产70%股权。

除了远洋集团以外，其“五元业务”主角之一的远洋资本，也在2021年动作频频。先是10月通过指定主体新沃投资成功收购新加坡大信商用信托管理有限公司70%股份，此外又踏入不良资产收购业务，于2021年底与中信集团、中保投资、中国人寿、中国信达等5家机构以420亿元战投中国华融。

经过一番“买买买”，截至2021年底，远洋集团的现金及现金等价物从2020年391.29亿元降至216.55亿元，同比减少幅度高达44.7%。而在同期，远洋集团的短期借款为186.68亿元。

进入2022年，随着地产行业进一步下行，远洋集团压力陡增。自3月开始，远洋集团旗下的多笔债券开始出现异动，甚至远远背离正常价格估值。

彼时有分析认为，远洋集团面临美元债临期的巨大压力，同时北京某项目开发贷出了问题，导致机构出库。

为了稳住信心，远洋集团在4月便提前偿还了一笔尚未到期的5亿美元债，紧接着又在6月完成“21前海致远ABN”“致远2优”两笔ABS的偿还，总金额约8.75亿元。

然而，流动性吃紧的远洋集团，出售资产的动作远不及债务临期的速度。

9月初，远洋集团旗下的融资平台——远洋资本控股被澳门银行发函催债。起因是其于2021年8月向澳门银行贷款2000万美元，到期日为2022年8月24日，远洋资本是这笔贷款的连带担保人。但借款人、担保人均未在到期日履行还款和担保义务。

为此，远洋集团只得进行债务展期。9月5日，远洋资本召开第一次债券持有人会议，最终审议通过了《关于调整“20远资01”兑付方案及提供增信措施的议案》，无论债券投资人是否行使回售权，债券的兑付日均在2023年9月9日。

而在近日，又有消息称，远洋资本即将委任海通国际协助其对旗下10月25日到期的1笔美元票据“远洋资本6% N20221025”发起展期。据悉，该票据到期本金和利息合计约3.61亿美元。

值得关注的是，恰逢行业低点，远洋集团上半年又录得8.8亿元亏损。财报显示，今年上半年，远洋集团实现营收234.12亿元，同比增长14.13%，实现净利1.08亿元，其他全面亏损9.88亿元，综合来看全面亏损8.8亿元。其账面上的现金及现金等价物仅剩146.2亿元，而同期其短期借款高达182.2亿元。

“资金缺口压力，远洋集团不得不出售资产。整体看来，凭借着背靠险资的优势，远洋更容易获得低成本资金，保持与三道红线的距离，但在行业下行环境之下，解决销售下滑、盈利能力下降的问题才是关键”业内人士介绍。

险资频繁施以援手，抄底地产最佳时机来临？

2021年以来，不少险资陆续从地产股中抽身，纷纷减持之前投资的地产公司股份。为何远洋集团却受到险资大佬青睐？

财报显示，目前远洋集团的前两大股东均为险资。其中，中国人寿持股29.59%，位列第一大股东，大家人寿则持股29.58%，位列第二大股东。

自2009年底，中国人寿斥资58.19亿港元认购远洋集团9.34亿股新股，持股16.57%，成为第二大股东。2010年初，再次购入中化所持远洋的4.23亿股，持股比例增至24.08%，成为远洋地产第一大股东。如今，中国人寿维持远洋集团第一大股东的地位已有13年。

十多年来，双方持续推进着多个业务领域合作。在不动产投资领域，此番出售的中国人寿金融中心（北京）就由中国人寿与远洋集团联手打造的。

在养老服务领域，依托分布在一、二线城市的近30家椿萱茂项目，中国人寿与远洋集团就开展保险产品销售和养老社区入住权益展开合作。

在房地产市场波动的2021年，作为第一大股东的中国人寿，更是给予了远洋集团多方面的支持。

2021年2月，中国人寿与远洋集团签署战略合作协议，双方将聚焦资本纽带关系、金融产品、保险业务、不动产投资、物业服务、养老六大领域展开合作。

此外，在远洋集团的治理和发展上，中国人寿亦高度关注。2021年9月，经中国人寿提名，中国人寿副总裁詹忠增派为远洋集团非执行董事，至此来自第一大股东的董事席位增至3位。10月，中国人寿再向远洋集团派驻一名管理层成员，加强对远洋的财务风险管控，并协助推进远洋集团投融资相关工作。

2021年12月，中国人寿与远洋集团订立协议，中国人寿根据投资需求认购远洋集团发行的金融产品，认购金额上限为3年内150亿元或等值外币。

值得注意的是，除了对远洋集团频繁施以援手，中国人寿频繁逆势加仓地产股。从地产公司半年报数据可见，中国人寿已经成为二季度加仓地产股的主力军，不仅增持了招商蛇口，还新晋成为金地集团、万科A的前十大流通股东。

具体来看，中国人寿在2022年一、二季度均增持了招商蛇口，尤其是二季度，中国人寿大幅加仓2203万股，持股总计1.42亿股，持仓市值达超18亿。

此外，中国人寿还在二季度新晋成为金地集团的第八大流通股东，持仓4870万股，持仓市值超6亿；与金地集团一样，中国人寿同样在二季度新晋成为万科A的第十大流通股东，持仓8303万股，持仓市值超16亿。

除了国寿逆势加仓外，平安人寿也“低调”地在一级市场“扫货”， 6月中旬以50.15亿元收购远洋集团位于北京市丰台区丽泽商务区的远洋锐中心。

“大量企业抄底楼市，侧面展现出对房地产市场的信心，当前房地产市场仍在探底期，但随着相关政策出台、逐渐发酵，及疫情因素逐步消除，距离市场底部回升已经不远。”平安证券某分析师表示。

中国人寿总裁助理、首席投资官张涤此前在中期业绩发布会上也表示，对于长期投资者特别重要的就是要有逆向思维，逆向思维是长期制胜的法宝，今年上半年，在这样的市场环境下，中国人寿从逆向思维原则出发，敢于提升权益仓位，向权益配置中枢靠拢，获得长期稳定回报，这个过程其实很痛苦，因为需要承受市场的短期波动。

“希望以后大家在看保险公司投资时，更看长期的表现，而不是把短期的影响放到很重要的位置”张涤表示。