1月房企融资规模持续下滑 并购债受业内关注

2022年开年,房企融资并未出现明显放松迹象。中指研究院监测，2022年1月房地产企业融资总额为792.2亿元，同比下降70.3%，环比下降16.6%，单月融资规模同比连续11个月下降。行业平均利率为4.13%，同比下降1.72个百分点，较上月下降0.99个百分点。

在中指研究院企业事业部研究副总监陈星来看，多家房企的海外债、信托无法按期兑付，偿债能力减弱造成投资人更为审慎，是融资总额大幅下降的主要因素。

另一方面，房企融资目的也出现了新特点，并购债成为业内关注的焦点。贝壳研究院最新发布的报告显示，招商蛇口与建发房地产分别成功发行12.9亿元与10亿元并购债，并明确融资用途。这是对2021年末政策的积极响应，预计2022年会有更多的优质房企发行并购债。

不过，在中原地产首席分析师张大伟看来，针对央企国企的并购债额度不大，影响有限。”对于国企央企来说，因为面临如何定价的问题，很难大量收购暴雷房企资产，并购债肯定不是市场主流，额度不会高。包括恒大昨天都宣布不贱卖资产，融资核心问题还是行业信心的建立，特别是金融机构针对民企的信用评价体系必须稳定。”张大伟对证券时报·e公司记者表示。

1月融资规模同比下滑70%

中指研究院监测，2022年1月房地产企业融资总额为792.2亿元，同比下降70.3%，环比下降16.6%，单月融资规模同比连续11个月下降。行业平均利率为4.13%，同比下降1.72个百分点，较上月下降0.99个百分点。

从融资结构看，各渠道同比均出现大幅下降，信托收缩最为显著。数据显示，房地产行业信用债融资同比下降53.6%，环比微降2.8%；海外债融资同比下降88.0%，环比大幅上升96.4%，主要为近期海外债发行规模持续过低，导致基数较低所致；信托融资同比下降83.9%，环比下降60.2%；ABS融资同比下降47.2%，环比下降9.9%。

另一家研究机构统计的数据也显示出房企1月融资规模下滑明显。根据贝壳研究院统计，2022年1月房企境内外债券融资累计约481亿元，同比大幅下降70%。2021年年末，政府端积极释放金融利好信号，国内融资环境适度调节，但在执行层面发债规模尚未得到明显改善。结合上年房企风险的集中爆发，资本市场观望情绪犹在，风险出清尚未完全，市场信心未能全面修复。

对此，中指研究院企业事业部研究副总监陈星表示，2019-2021年的1月融资总额分别为2823.3亿元、2246.7亿元及2664.6亿元，分别占到全年融资总额的12.2%、9.4%和15.1%，可以说房企在1月的融资情况对全年来说至关重要。“然而今年1月的融资总额不及上年的三分之一，延续了上年四季度的疲软态势，未能形成良好开局。多家房企的海外债、信托无法按期兑付，偿债能力减弱造成投资人更为审慎，是融资总额大幅下降的主要因素。”

展望未来，陈星还表示，预计近期融资结构和规模不会出现明显变动。政策仍将保持“审慎管理”这一主线，因此融资规模不会出现大幅回升。但从1月份若干笔并购债的成功发行可以看出，边际放松政策已实际落地，新类型的开通将对信用债发行起到一定支撑作用。

值得关注的是，整体来看，在到期债务方面，2022年首月房企偿债压力有所加剧。贝壳研究院数据显示，2022年1月境内外债券融资到期债务规模约1051亿元，较上月大幅增加79.4%，同比下降27.3%，到期债务净额570亿。

“2022年仍然是房企偿债的高峰之年，年内到期债券总额接近万亿，其中1月、3月、4月及7月到期债务规模超过千亿，根据当前月均发债500亿规模计算，房企偿债压力仍较大，结合销售市场下行表现，房企需要突破传统借新还旧的模式，寻求更多维的融资渠道和方式。”贝壳研究院分析师认为。

房企并购债受到关注

虽然1月整体融资规模下滑明显，但房企融资成本压力有所缓解。

从融资利率来看，中指研究院数据显示，1月发行的信用债平均利率为3.99%，同比下降1.22个百分点，环比下降0.77个百分点；海外债发行利率为5.56%，同比下降1.01个百分点，环比下降2.01个百分点，碧桂园、华发等优质房企拉低了发行成本；信托融资利率托融资平均利率为7.49%，同环比基本持平；ABS平均利率为3.15%，同比下降1.27个百分点，环比下降0.4个百分点。

值得注意的是，房企融资目的也出现了新特点，并购债成为业内关注的焦点。

陈星表示，1月信用债发行规模与上月相当，但从融资目的来看出现了新的变动。本月招商蛇口、建发分别发行12.9亿元和10亿元的并购债，表明关于推动收并购融资的政策已经在央企、地方国企层面落地。同时浦发银行也成功发行首单并购主体债券，主要用于收并购类贷款的发放。结合政策导向可以推断，收并购类融资将成为优质房企新的融资渠道。

贝壳研究院也认为，招商蛇口与建发房地产分别成功发行12.9亿元与10亿元并购债，并明确融资用途。这是对2021年末政策的积极响应，预计2022年会有更多的优质房企发行并购债。

实际上，近期出台的《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》对并购类融资有清晰的表述，即融资用于优质房企对优质项目的兼并收购。

对此，陈星认为，对于融资方来说，作为优质企业，自身偿债压力并不大，并且融资目的为收并购而非债务偿还，因此不存在缓解偿债压力的问题。对于出让项目的房企来说，则急需项目出售资金偿还债务，但“优质项目”这一前提限制了处置资产的特征，因此持有资质良好项目但短期流动性紧张的房企更能从中获益。对于债务压力大、可售资产质量不高的房企，还需扩充其他资金来源。