物业扎堆上市圈钱：行业趋势走向整合，基础服务亟待提升

6月29日，世茂集团发布公告称，建议分拆世茂服务控股有限公司在香港联合交易所有限公司主板独立上市，并已于当日提交了上市申请。

早在2019年8月，世茂集团董事局副主席、总裁许世坛透露，旗下世茂物业完成转型并更名“世茂服务”后，预计将于2021年分拆上市。此后，世茂服务吸引不少资本的关注，甚至包括红杉资本和腾讯共计2.44亿美元的投资。

向港股发起冲刺的物业公司不只有世茂服务，近日，荣盛发展旗下荣万家、合景泰富旗下合景悠活、佳源国际旗下佳源服务、当代置业旗下第一服务、金科股份旗下金科智慧服务、卓越集团旗下卓越商企服务等6家物管公司先后递交了港股上市申请。从目前的发展形势来看，这场2017年开启的物业上市潮，还将持续。

物业行业的发展来到了一个新的阶段，行业集中度不断提升，大公司收购小型物业公司成为常态，新的情况是，大型物业公司开始通过收购或入股等方式抱团，行业从分散走向整合。而在另一方面，虽然疫情下，物业公司在多个场景中表现还算突出，但以往备受客户吐槽的“花钱不办事”以及“态度傲慢”依旧存在，物业服务意识还需要提升。

多数公司严重依赖母公司

从近期申请上市几家公司来看，规模及营收很大程度上取决于母公司过去的实力，多数是公司的业务底盘，在收入上也非常依赖母公司。比如，在管面积较大的世茂服务，大部分服务的收入还是来自世茂集团开发的物业，过去三年的占比达到88.8%、89.9%、83.9%。虽然金科智慧服务第三方外拓项目占在管面积的52.9%，但金科集团47.1%的在管面积贡献了金科智慧服务63%的收入。

而荣万家大部分的收入由荣盛发展集团开发的物业所提供的服务产生。报告期内，荣万家有关荣盛发展开发的物业的在管建筑面积分别占总在管建筑面积的100.0%、99.98%及99.5%，母公司所提供的物业管理服务所得收入分别约为4.37亿元、5.36亿元及6.79亿元，分别占同期的物业管理服务所得收入的100.0%、99.9%及99.8%。

同样，合景悠活业务收入重度依赖于母公司合景泰富集团。2017-2019年，来自合景泰富的物业管理服务的收入分别占公司产生自物业管理服务收入的100%、100%及91.8%。

“子凭母贵”，也因此，佳源国际控股及当代置业旗下的佳源服务、第一服务的在管规模较小，利润微薄。房地产行业集中度越来越高，中小房企生存环境越发困难，可以预见，那些小规模物业公司，如果没有很好的拓展第三方物业，未来的发展将受到很大的限制。

卓越商企服务是个另类，经历了两次失败的IPO的卓越商服，2017年至2019年的三年间，母公司卓越集团贡献的收益占比从59.4%、54.7%下降至42.2%，率先摆脱母公司依赖。然而，卓越商企服务的资产负债比率则由2018年的41.3%激增至2019年的102%。

分散与整合

尽管近期物业上市数量很多，公司之间的规模及营收等存在较大差异。物业大数据分析称，规模达到一定水平的物业公司在品牌影响力、扩张所需的资金实力以及规模协同下的成本优化等各方面都有着显著优势。规模太小的物业即使上市了，也难逃自身业务利率低，外拓无门无效的命运。

2019年，世茂服务收购了海亮物业和泉州三远，分别新增了1480万平方米和130万平方米在管面积。不仅如此，世茂招股书显示，世茂服务已经完成了对广州粤泰、福晟生活服务、苏州翀天、成都信谊等公司收购事宜，新增在管面积超过1450万平方米。

收并购既要求物业公司自身有充沛的现金实力，也要具备项目筛选能力以及并购过程中较强的议价能力。

佳源服务在上市前夕，也展开较为频繁的收购，其中包括民安物业、九龙城置业、湖南华冠等等，但这却对其经营产生了不利影响，出现金融资产减值、所管理部分物业产生损失等现象。

在收购受到资金限制的同时，小规模物业公司独立第三方开发商开发物业的公开招投标中标率也较低。世茂服务中标率为45.8%，而荣万家中标率为33.3%，佳源服务中标率38.3%。

在另一方面，大型物业公司正通过股权收购、入股等方式走向整合。6月23日，绿城服务与交易对手签订两份买卖协议进一步增持中奥到家集团。交易完成后，绿城服务持股比例将达到18.7%，公司成为中奥主要股东。

4月24日，绿城服务拟向龙湖集团配发1.55亿股，于完成后，认购方将成为该公司主要股东，持有该公司约10%的权益。

基础服务依旧“糟糕”

物业服务企业在资本市场表现亮眼，从市场估值来看，当前物业板块的市盈率普遍在30至50倍之间，招商积余甚至高达118倍，远高于其开发母公司个位数的估值水平。

特殊时期下，物业公司在防疫中发挥了积极作用，被人们重视。更为重要的是，有“轻资产”特性的物业公司，财务状况良好，经营性现金流较为稳定，资本市场愿意给予更高的估值。

有分析人士认为，物业公司估值逻辑，基础服务是根本，短期看规模，长期看业增。房地产发展的黄金时期里，粗放是主基调，物业行业表现也参差不齐，有如绿城服务，仁恒物业等口碑较好的公司。不过，从目前来看，人们对物业公司“只收钱不办事”、“态度傲慢”等固有印象依然深刻。

5月14日，歌手李荣浩在微博发长文吐槽小区物业种种过分的行为：小区停水停电没人管，车库蜘蛛网满天飞，墙上都是脚印和“名画”……物业态度也不好等等，有网友则在微博下评论：巧了，我家物业也这样的。这篇吐槽物业公司的微博，还上了当天的热搜，转发量过百万。

据南京日报报道，仅2019年上半年，南京市政务服务热线收到市民诉求总共103.57万个，其中关于物业管理类诉求高居第一，达到10.99万件，涉物业管理方面诉求中，群体性投诉量多次在100件以上、个别小区投诉量高达2000件以上。

物业公司的收入主要分为三个方面，物业管理服务、社区增值服务和非业主增值服务，社区增值服务有着更高的毛利率，在基础物业之上能给投资人带来想象，不过，基础服务没能做好的情况下，强行搞社区增值服务，业主可能并不买账。

彩生活作为最早登陆资本市场的物业公司，当其规模非常庞大后，开始追求社区增值服务上的增长，过分追求盈利，最终导致业主满意度下降，且增值服务收入增速下滑。

近日，更是有报道称，哈尔滨一小区业主投诉，万科物业在收前期物业费时，强制收取所谓的“增值服务”费，多方投诉仍不退还。律师则分析认为，开发商及物业公司，侵犯消费者知情权，强制搭车收费，增值服务收费属不当得利。

物业公司上市后，开始在拓展规模及增值服务上发力，以期待公司有更高的市场估值，在基础服务上则鲜有投入，这些上市公司可能忽略了，作为服务型企业，基础服务才是公司成长的根本。