福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司关于
深圳证券交易所《关于厦门港务发展股份有限公司发行
股份购买资产并募集配套资金申请的审核问询函》中有
关评估事项的核查意见
深圳证券交易所上市审核中心：
贵所于近期下发的《关于厦门港务发展股份有限公司发行股份购买资产并募集配
套资金申请的审核问询函》（审核函〔2025〕130016 号，以下简称“问询函”）已收
悉。根据问询函的相关要求，厦门港务发展股份有限公司（以下简称“上市公司”或
“厦门港务”）会同本次交易相关方及中介机构对问询函所列问题进行了认真分析与核
查，福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司作为本次交易的评估机构，就公
司对贵所所提问题的回复进行了认真核查，并就资产评估有关问题出具了本核查意见，
现将具体情况汇报如下：
目 录
问题 2. 关于本次交易评估情况
申请文件显示：（1）本次交易分别采用资产基础法和收益法对标的资产股东全部
权益价值进行评估，并选取资产基础法评估结果作为最终评估结论。资产基础法下，
标的资产股东全部权益的评估值为 882566.21 万元，评估增值 133258.61 万元，增值率
评估值 1151114.96 万元，评估增值 131813.68 万元，增值率 12.93%，其中，长期股权
投资评估值 781307.99 万元，评估增值 76292.93 万元。收益法下，标的资产股东全部
权益的评估值为 878050.79 万元，评估增值 128743.19 万元，增值率 17.18%。（2）
转让标的资产 0.5518%的股权，以 2022 年 12 月 31 日为评估基准日，采用资产基础法
评估结果作为定价依据，标的资产所有者权益评估值为 850673.01 万元，增值额为
请上市公司补充说明：（1）结合收益法评估预测业绩的依据及其合理性、同行业
可比交易采用的评估方法及增值率情况，说明本次交易采用资产基础法评估结果作为
定价依据的原因及合理性，能否客观反映企业价值及具体依据，是否有利于保护上市
公司利益。（2）结合长期股权投资所涉各被投资企业的经营情况、主要资产负债情况，
说明长期股权投资增值的原因及合理性。（3）结合标的资产本次交易及 2023 年股权转
让时评估基准日的财务状况及经营状况，说明本次交易估值与前次估值差异的原因及
合理性，并结合同行业可比交易案例、可比上市公司市盈率、市净率情况，说明本次
交易估值及定价的合理性。
请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。
回复：
一、结合收益法评估预测业绩的依据及其合理性、同行业可比交易采用的评估方
法及增值率情况，说明本次交易采用资产基础法评估结果作为定价依据的原因及合理
性，能否客观反映企业价值及具体依据，是否有利于保护上市公司利益。
本次交易采用资产基础法和收益法对标的公司股东全部权益价值进行评估，并选
取资产基础法评估结果作为最终评估结论。
在 评 估 基 准 日 2025 年 3 月 31 日 ， 标 的 公 司 经 容 诚 审 计 后 净 资 产 账 面 值 为
元，评估增值 133,258.61 万元，增值率 17.78%；经采用收益法评估后，股东全部权益
的评估值为 878,050.79 万元，评估增值 128,743.19 万元，增值率 17.18%；标的公司资
产基础法和收益法的评估结果差异率低，采用资产基础法评估结果作为定价依据的原
因及合理性具体分析如下：
（一）收益法评估预测业绩的依据及其合理性
（1）主营业务收入的预测
集装箱码头集团报告期及预测期内的主营业务收入情况如下表所示：
单位：万元
报告期 预测期
项目 2025 年 2025 年
主营业
务收入
集装箱码头集团主营业务为集装箱码头装卸与堆存业务，其核心为对标的公司未
来集装箱吞吐量及标箱单价的预测，即主营业务收入=标箱单价*集装箱吞吐量。
对于集装箱吞吐量，根据标的公司各码头历史吞吐量情况及在手订单情况，并结
合现有码头泊位通过能力、运输结构调整、集装箱业务发展趋势及厦门港的功能定位
等因素综合分析得出集装箱吞吐量的预测数据。
对于标箱单价，按照港口码头服务、集装箱辅助业务、场站园区运营三种服务类
型，并参考各码头历史期平均定价水平及在手订单情况进行预测。
（2）其他业务收入的预测
集装箱码头集团报告期及预测期内的其他业务收入情况如下表所示：
单位：万元
报告期 预测期
项目 2025 年 2025 年
其他业 9,165.71 7,670.84 1,862.58 6,539.55 8,418.28 8,418.28 8,418.28 8,418.28 8,418.28
报告期 预测期
项目 2025 年 2025 年
务收入
其他业务收入主要为租赁收入、外派劳务收入、材料销售收入、其他收入等，占
营业收入比重较低，本次评估按照历史平均水平预计。
（3）主营业务成本的预测
集装箱码头集团报告期及预测期内的主营业务成本情况如下表所示：
单位：万元
报告期 预测期
项目 2025 年 2025 年
主营业
务成本
标的公司主营业务成本主要包括职工薪酬、燃料及动力、维修费、折旧费、分包
费等。其中，对于折旧与摊销费，主要根据截至评估基准日的各项存量长期资产及未
来新增资产的折旧摊销情况预测；对于其他各项成本则根据吞吐量及历史年度每标箱
吞吐量的单位成本或历史平均水平预测。
（4）其他业务成本的预测
标的公司其他业务成本主要包括投资性房地产折旧摊销及其他支出等。投资性
房地产折旧摊销，主要根据评估基准日的折旧摊销政策进行预测；其他成本主要考
虑企业未来运营情况、与收入的关系及当地经济发展情况进行预测。
预测期内，集装箱码头集团其他业务成本预测如下：
单位：万元
报告期 预测期
项目 2025 年 2025 年
其他业
务成本
预测期内，集装箱码头集团营业收入及净利润预测如下：
单位：万元
报告期 预测期
项目 2025 年 2025 年
营业收入 247,515.26 264,363.12 66,874.53 203,438.96 277,827.22 279,939.13 282,808.15 286,748.49 291,089.90
营业收入
/ 6.81% 2.25% 2.78% 0.76% 1.02% 1.39% 1.51%
增长率
净利润 54,561.03 62,554.26 16,064.75 48,455.25 64,840.56 65,543.69 66,360.52 68,124.48 69,850.27
净利润增
/ 14.65% 3.14% 0.50% 1.08% 1.25% 2.66% 2.53%
长率
注：2025 年营业收入/净利润增长率以（2025 年 1-3 月实际+2025 年 4-12 月预测）/2024 年实
际计算；2026 年营业收入/净利润增长率以 2026 年预测/（2025 年 1-3 月实际+2025 年 4-12 月预测）
计算
增长率约 14.65%。2025 年至 2030 年，集装箱码头集团营业收入的平均增速约为
当前，福建省正加快建设世界一流港口，为全省海洋经济高质量发展注入强劲动
力。《福建省沿海港口布局规划（2020-2035 年）》明确形成以福州港、厦门港为全国沿
海主要港口，其他港口为地区性重要港口，分工合作、协调发展的分层次发展格局。
厦门港作为承担全国沿海主要港口功能，是国际枢纽海港和国际集装箱干线港，是厦
门东南国际航运中心的主要载体和厦门港口型国家物流枢纽的重要支撑。标的公司地
处厦门港，拥有稀缺的集装箱码头资源，岸线资源涵盖 32 个泊位，可同时靠泊多艘
南亚、东南亚、日韩等各主要港口，以及国内主要港口。标的公司未来将以区位优势、
岸线资源及厦门港中转枢纽地位为核心依托，聚焦全省港口发展规划及翔安港区建设
等关键机遇，优先推进强化核心竞争力、拓展市场、深化智慧绿色港口建设及协同发
展，重点布局拓展腹地、优化货源结构、增进省内同业协同等策略，为港口吞吐量增
长及业绩可实现性提供持续动力。
综上，标的公司拥有区域环境、政策及资源方面的竞争优势，未来预测期收入增
速具有合理依据，标的公司未来业绩增长具有可实现性，收益法评估预测业绩具有合
理性。
况如下：
单位：万元
项目 2025 年 1-8 月 2025 年预测数 占比
营业收入 183,823.51 270,313.49 68.00%
营业成本 113,440.14 171,933.73 65.98%
营业利润 55,369.57 76,930.89 71.97%
净利润 46,080.08 64,520.00 71.42%
注 1：2025 年 1-8 月数据未经审计
注 2：2025 年预测数为 2025 年 1-3 月实际数+2025 年 4-12 月预测数
由上表可知，标的公司 2025 年 1-8 月营业收入与净利润的实现情况与预测数基本
匹配，预计具备可实现性。
（二）同行业可比交易采用的评估方法及增值率情况
经查询 2020 年以来已完成的同行业 A 股上市公司收购境内港口装卸相关标的控
制权的交易案例，采用评估方法及评估结论的基本情况如下：
单位：万元
最终选
上市公司 标的资产 基准日 评估值 市盈率 市净率 增值率 主营业务
取结论
主要从事集装箱
船舶与杂货船舶
的靠泊、装卸，
连云港 新东方集装箱 资产基
存、拆装箱、冷
藏箱和危险品堆
存等相关业务
码头及配套设施
连云港 新益港 100% 资产基 的开发与经营，
仓储、中转
北部湾港 金港码头 资产基
最终选
上市公司 标的资产 基准日 评估值 市盈率 市净率 增值率 主营业务
取结论
日照港 日照集发公司 资产基 主要从事集装箱
主要承担管理职
盐田港 港口运营公司 资产基 1,001,009. 能，其子公司提
关服务
主要从事集装箱
及煤炭、矿石、
青岛港 威海港发展 资产基 铝矾土等干散货
道路运输、货物
运输代理等业务
辽港股份 营口散货 资产基 专业化散货码头
北部湾港 东湾港油码头 资产基
珠海港 珠海港弘码头 资产基
北部湾港 泰港石化码头 资产基 拥有油码头泊位
平均值 30.86 1.29 28.40%
厦门港务 集装箱码头集 资产基 集装箱码头装卸
注 1：可比交易市盈率=可比交易中标的公司评估值/可比交易中标的公司评估基准日前一个会
计年度合并报表归母净利润（如评估基准日为年末资产负债表日，则选取当年的合并报表归母净
利润）；可比交易市净率=可比交易中标的公司评估值/可比交易中标的公司于评估基准日的合并报
表归母净资产；
注 2：评估增值率=（标的公司 100%股权评估价值-标的公司母公司报表股东全部权益账面价
值）/标的公司母公司报表股东全部权益账面价值；
注 3：可比交易市盈率、增值率平均值已剔除负值及超过 100 倍的异常值；
注 4：盐田港收购港口运营公司交易中，长期股权投资盐田三期 35%的股权采用收益法进行评
估。
由上表可见，近期市场已完成的同类交易案例大多采用资产基础法定价，市盈率
平均值为 30.86 倍、市净率平均值为 1.29 倍、评估增值率平均值为 28.40%；本次交易
中，上市公司收购集装箱码头集团 70%股权对应的市盈率、市净率和评估增值率分别
为 15.56 倍、1.26 倍和 17.78%。本次交易市盈率、市净率、评估增值率水平均低于可
比交易，评估方法及增值率与可比交易不存在重大差异，评估结论较为谨慎、合理。
（三）本次交易采用资产基础法评估结果作为定价依据的原因及合理性
标的公司的主要业务为码头装卸及堆存，属于传统行业且为重资产企业，生产经
营较多依赖于固定资产、设备、土地使用权等。资产基础法评估以资产的重置成本为
作价标准，标的公司各项实物资产清晰可辨认，重置成本数据可通过公开渠道获取且
可信度高，因此以资产构建为估值基础思路的资产基础法评估结果更能客观、全面、
合理地反映标的公司的企业价值。
此外，2023 年 6 月 1 日，北京中企华资产评估有限责任公司（以下简称“中企
华”）出具《厦门港务物流有限公司拟向厦门国际港务有限公司转让股权资产涉及的
厦门集装箱码头集团有限公司股东全部权益价值资产评估报告》（中企华评报字（2023）
第 3585 号），评估基准日为 2022 年 12 月 31 日，采用资产基础法作为评估结论。本次
交易中集装箱码头集团采用资产基础法进行评估作价，与其最近三年资产评估所采用
的评估方法保持一致。
综上，基于标的公司所处行业性质、主营业务情况，本次交易采用资产基础法评
估结果作为定价依据能够客观反映标的公司企业价值，符合同行业可比交易惯例，与
标的公司最近三年资产评估中采用的评估方法一致；标的资产定价具有合理性，有利
于保护上市公司利益。
二、结合长期股权投资所涉各被投资企业的经营情况、主要资产负债情况，说明
长期股权投资增值的原因及合理性。
（一）长期股权投资评估情况
截至评估基准日 2025 年 3 月 31 日，标的公司下属被投资企业选取的评估方法及
评估值情况如下：
单位：万元
集装箱码头集团母公司
下属公司的母公司报表口径
被投资 股权 长期股权投资口径
评估方法
企业 比例 增值 增值
账面值 评估值 账面值 评估值
率% 率%
海润码头 100% 资产基础法 109,093.93 131,012.71 20.09 118,914.33 131,012.71 10.17
海顺码头 100% 资产基础法 1,413.30 2,080.40 47.2 1,417.40 2,080.40 46.78
海通码头 100% 资产基础法 198,066.54 200,385.55 1.17 199,960.21 200,385.55 0.21
海翔码头 100% 资产基础法 125,255.65 148,342.02 18.43 125,504.34 148,342.02 18.20
海新国际 80% 资产基础法 16,000.00 15,769.73 -1.44 19,727.09 19,712.16 -0.08
智图思 51% 资产基础法 765.00 821.41 7.37 1,557.79 1,610.60 3.39
海沧查验 75% 资产基础法 332.55 207.09 -37.73 85.15 276.11 224.25
集装箱码头集团母公司
下属公司的母公司报表口径
被投资 股权 长期股权投资口径
评估方法
企业 比例 增值 增值
账面值 评估值 账面值 评估值
率% 率%
海沧国际
货柜码头
嵩屿码头 75% 资产基础法 132,041.52 160,508.26 21.56 184,720.81 214,011.01 15.86
国际货柜
码头
新海达 20% 资产基础法 10,335.10 10,335.10 - 39,812.06 51,675.48 29.80
纪成投资 100% 资产基础法 0.00 -9,617.90 - -17,064.95 -9,617.90 43.64
泛海联
国际
合计 705,015.06 781,307.99 10.82 / / /
报告期内，集装箱码头集团对控股子公司采用成本法进行核算，长期股权投资的
账面价值为初始投资成本，后续不因被投资单位的净资产变动而进行调整。因此，集
装箱码头集团母公司报表长期股权投资的账面价值通常与下属公司净资产账面值按持
股比例计算的金额存在差异，主要系核算方法所致，具备合理性。
集装箱码头集团母公司层面的长期股权投资评估值，系依据各下属公司采用相应
评估方法所确定的净资产评估结果，按集装箱码头集团持股比例计算得出。集装箱码
头 集 团长 期股权 投 资 账面 值 705,015.06 万元 ， 评 估值 781,307.99 万元 ， 评 估增 值
（二）长期股权投资所涉各被投资企业的经营情况、主要资产负债情况及评估增
值情况
海润码头成立于 2016 年 4 月，是集装箱码头集团的全资子公司，位于海沧港综合
保税区内，专业从事集装箱的港口装卸、堆存等服务。海润码头共有海沧港区 4#、5#、
的主力码头之一。
经资产基础法评估，截至评估基准日，海润码头净资产账面价值 118,914.33 万元，
评估价值 131,012.71 万元，评估增值 12,098.38 万元，增值率 10.17%，主要资产负债
情况及评估增值情况如下表所示：
单位：万元
科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
一、流动资产合计 60,710.16 60,712.35 2.19 0.00
二、非流动资产合计 107,142.11 118,436.59 11,294.48 10.54
固定资产 69,056.19 61,904.91 -7,151.28 -10.36
其中：房屋建筑物 39,470.97 29,833.88 -9,637.09 -24.42
其中：设备 29,585.21 32,071.02 2,485.81 8.40
无形资产 31,613.53 50,471.53 18,858.01 59.65
其中：土地使用权 30,947.60 49,805.43 18,857.83 60.93
三、资产总计 167,852.27 179,148.93 11,296.67 6.73
四、流动负债合计 40,558.19 40,558.19 - -
五、非流动负债合计 8,379.75 7,578.03 -801.71 -9.57
六、负债总计 48,937.93 48,136.22 -801.71 -1.64
七、净资产 118,914.33 131,012.71 12,098.38 10.17
海润码头的主要增值科目包括固定资产（设备）及无形资产（土地使用权）。
（1）固定资产（设备）
截至评估基准日，海润码头的固定资产（设备）账面价值为 29,585.21 万元，评估
价值为 32,071.02 万元，评估增值 2,485.81 万元，增值率 8.40%。
海润码头的主要设备包括门座式起重机、桥吊、空箱堆高机、正面吊等，评估增
值的主要原因包括：①部分设备评估基准日相对于购建日的市场价格有一定程度上涨，
重置成本高于购建日的初始成本；②部分作业设备的重置成本相较账面原值还考虑了
前期费用及其他费用、资金成本等；③部分机器设备为二手设备，以转入时的评估净
值作为账面原值入账，本次按照重置成本法评估值高于账面净值，造成评估增值。综
合以上各项因素，固定资产（设备）整体评估净值较账面净值存在增值。
（2）无形资产（土地使用权）
截至评估基准日，海润码头的无形资产（土地使用权）账面价值为 30,947.60 万元，
评估价值为 49,805.43 万元，评估增值 18,857.83 万元，增值率 60.93%。
评估对象宗地为海沧港区 4#-5#泊位用地及 6#泊位，系 2013 年集装箱码头集团成
立时作为国际港务和港务控股的资产，以同步资产出资方式并入集装箱码头集团；
土地使用权评估增值的原因包括：①鉴于同类用地通常系用地单位取得海域使用
权后填海造地取得，本次评估选用成本逼近法进行评估，评估基准日的征地及海域使
用金相较于土地取得时点上涨导致码头类用地的地价上涨，进而形成评估增值，具体
详见下表：
征海补偿 填海用海海域使 土地取得地价/近期
项目 备注
（元/㎡） 用金（元/㎡） 市场价（元/㎡）
土地作价出资金额 39,949.87 万
土地取得时点 9 135 1,017.09
元，单价 1,017.09 元/㎡
近期案例为 2024 年 9 月成交的
位于翔安 13-14 金海片区刘五
评估基准日 87 250 1,593.38
店港口码头用地，面积 19.996
公顷，单价 1,593.38 元/㎡
价格变动率 866.67% 85.19% 56.66%
注 1：土地取得时的征海补偿系依据福建省人民政府关于印发《福建省海域使用补偿办法》的
通知（闽政[2008]8 号），本次评估系依据《厦门市人民政府关于调整征地补偿标准的通知》（厦府
〔2019〕430 号）；
注 2：土地取得时的海域使用金系根据《财政部国家海洋局关于加强海域使用金征收管理的通
知》（财综[2007]10 号），本次评估系根据国家海洋局公布的《关于印发<调整海域无居民海岛使用
金征收标准>的通知》（财综〔2018〕15 号）；
注 3：评估对象宗地未考虑年期修正的评估价格为 1,337.71 元/㎡，较其取得价格（1,017.09 元/
㎡）涨幅约 31.52%
②在考虑年限对土地价值影响时，会计处理中需每年对土地使用权进行摊销，而
评估中通过年期修正来进行调整，会计处理和评估处理不同造成一定增值。海沧港区
采用年限修正系数估算剩余年限的修正系数计算为 91.20%；6#泊位用地摊销后的净值
约为账面原值的 77.98%，剩余年限的修正系数计算为 92.97%。由于海润码头被评估
土地使用权年限修正系数高于被评估土地账面净值与账面原值的比，故其土地使用权
的评估价值较账面价值有所增值。
海顺码头成立于 2015 年 8 月，是集装箱码头集团的全资子公司，位于厦门翔安刘
五店南部港区，是翔安港区 1#-5#泊位集装箱码头建设主体单位，拟建设 5 个集装箱泊
位，码头年设计通过能力 426 万标箱，将实现港区自动化作业，推进翔安港区集装箱
码头板块一体化、集约化、专业化发展，助力厦门国际集装箱枢纽港的建设，提升东
南国际航运中心的竞争力。
经资产基础法评估，截至评估基准日，海顺码头净资产账面价值 1,417.40 万元，
评估价值 2,080.40 万元，评估增值 663.00 万元，增值率 46.78%，主要资产负债情况及
评估增值情况如下表所示：
单位：万元
科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
一、流动资产合计 566.23 566.23 - -
二、非流动资产合计 10,955.66 11,618.66 663.00 6.05
在建工程 9,547.83 10,117.26 569.43 5.96
三、资产总计 11,521.90 12,184.90 663.00 5.75
四、流动负债合计 10,104.50 10,104.50 - -
五、非流动负债合计 - - - -
六、负债总计 10,104.50 10,104.50 - -
七、净资产 1,417.40 2,080.40 663.00 46.78
海顺码头的主要增值科目为在建工程，截至评估基准日，账面价值为 9,547.83 万
元，评估价值为 10,117.26 万元，评估增值 569.43 万元，增值率为 5.96%。
海顺码头的在建工程为厦门港刘五店（翔安）南部港区 1#-5#集装箱泊位工程，鉴
于项目工期较长，评估过程中考虑了资金成本，造成一定评估增值。
海通码头成立于 2010 年 10 月，是集装箱码头集团的全资子公司，专业从事集装
箱的港口装卸、堆存等服务。海通码头位于厦门海沧区内，拥有海沧港区嵩屿作业区
一期 3#泊位部分岸线，可靠泊作业 20 万吨级集装箱船，兼营内外贸集装箱业务。
经资产基础法评估，截至评估基准日，海通码头净资产账面价值 199,960.21 万元，
评估价值 200,385.55 万元，评估增值 425.34 万元，增值率 0.21%，主要资产负债情况
及评估增值情况如下表所示：
单位：万元
科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
一、流动资产合计 25,029.66 25,030.99 1.33 0.01
二、非流动资产合计 175,948.40 176,372.40 424.01 0.24
固定资产 113,769.61 115,080.92 1,311.31 1.15
其中：房屋建筑物 94,942.16 91,609.14 -3,333.02 -3.51
其中：设备 18,827.45 23,471.79 4,644.33 24.67
无形资产 46,362.87 43,204.21 -3,158.66 -6.81
其中：土地使用权 46,362.87 43,204.17 -3,158.70 -6.81
使用权资产 13,347.32 15,654.91 2,307.59 17.29
三、资产总计 200,978.06 201,403.40 425.34 0.21
四、流动负债合计 880.60 880.60 - -
五、非流动负债合计 137.25 137.25 - -
六、负债总计 1,017.85 1,017.85 - -
七、净资产 199,960.21 200,385.55 425.34 0.21
海通码头的主要增值科目为固定资产（设备）及使用权资产。
（1）固定资产（设备）
截至评估基准日，固定资产（设备）的账面价值为 18,827.45 万元，评估价值为
海通码头的主要设备包括门座式起重机、桥吊等，评估增值的主要原因包括：①
部分设备评估基准日相对于购建日的市场价格有一定程度上涨，重置成本高于购建日
的初始成本；②部分作业设备的重置成本相较账面原值还考虑了前期费用及其他费用、
资金成本等；③桥吊为二手设备，以转入时的评估净值作为账面原值入账，本次按照
重置成本法评估值高于账面净值，造成评估增值。综合以上各项因素，固定资产（设
备）整体评估净值较账面净值存在增值。
（2）使用权资产
截 至 评 估 基 准 日 ， 使 用 权 资 产 的 账 面 价 值 为 13,347.32 万 元 ， 评 估 价 值 为
海通码头的使用权资产主要为融资租赁的 4 台桥吊设备。增值的原因主要包括：
①桥吊设备重置成本上涨；②重置成本考虑了合理的资金成本、前期费用及建设单位
管理费等，导致评估增值。
海翔码头成立于 2010 年 4 月，是集装箱码头集团的全资子公司，专业从事集装箱
的港口装卸、堆存等服务。海翔码头位于厦门翔安刘五店南部港区，拥有翔安港区 6#-
及三明地区等直接腹地，以及福建全省、粤东及赣东南部分地区等间接腹地，为广大
客户提供高效专业的码头服务。
经资产基础法评估，截至评估基准日，海翔码头净资产账面价值 125,504.34 万元，
评估价值 148,342.02 万元，评估增值 22,837.68 万元，增值率 18.20%，主要资产负债
情况及评估增值情况如下表所示：
单位：万元
科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
一、流动资产合计 9,331.34 9,333.75 2.40 0.03
二、非流动资产合计 125,883.91 148,694.94 22,811.03 18.12
固定资产 92,117.12 101,500.86 9,383.74 10.19
其中：房屋建筑物 78,306.35 86,785.45 8,479.10 10.83
其中：设备 13,810.77 14,715.41 904.64 6.55
无形资产 32,289.91 45,781.29 13,491.38 41.78
其中：土地使用权 32,185.67 45,677.05 13,491.38 41.92
三、资产总计 135,215.25 158,028.69 22,813.44 16.87
四、流动负债合计 9,686.67 9,686.67 - -
五、非流动负债合计 24.25 - -24.25 -100.00
六、负债总计 9,710.91 9,686.67 -24.25 -0.25
七、净资产 125,504.34 148,342.02 22,837.68 18.20
海翔码头主要增值科目为固定资产（房屋建筑物）、固定资产（设备）及无形资产
（土地使用权）。
（1）固定资产（房屋建筑物）
截至评估基准日，海翔码头的固定资产（房屋建筑物）账面价值为 78,306.35 万元，
评估价值为 86,785.45 万元，增值 8,479.10 万元，增值率 10.83%。
评估增值的主要原因系评估基准日房屋建（构）筑物所在地区的建筑安装工程费
（人工费、材料费及机械费）均有不同程度的上涨，导致综合单价上涨，进而导致评
估原值增值；此外，企业采用的折旧年限短于评估采用的经济使用年限，因此部分资
产的评估成新率高于账面成新率，导致评估增值。
（2）固定资产（设备）
截至评估基准日，海翔码头的固定资产（设备）账面价值为 13,810.77 万元，评估
价值为 14,715.41 万元，评估增值 904.64 万元，增值率为 6.55%。
海翔码头的主要设备包括门座式起重机、桥吊等，评估增值的主要原因包括：①
部分设备评估基准日相对于购建日的价格有一定程度上涨；②部分作业设备的重置成
本相较账面原值还考虑了前期费用及其他费用、资金成本等。综合以上各项因素，固
定资产（设备）整体评估净值较账面净值存在增值。
（3）无形资产（土地使用权）
截至评估基准日，海翔码头的无形资产（土地使用权）账面价值为 32,185.67 万元，
评估价值为 45,677.05 万元，评估增值 13,491.38 万元，增值率 41.92%。
评估对象宗地为厦门港刘五店南部港区散杂货 6#-8#泊位用地，系港务控股填海造
地形成陆域后于 2022 年作价出资给海翔码头。
土地使用权评估增值的原因包括：①基于该宗地通常系用地单位取得海域使用权
后填海造地取得，本次评估选用成本逼近法进行评估，评估基准日的征地及海域使用
金相较于土地取得时点上涨导致码头类用地的地价上涨，进而形成评估增值，具体详
见下表：
土地取得地价/近
征海补偿 填海用海海域使
项目 期市场价 备注
（元/㎡） 用金（元/㎡）
（元/㎡）
土地作价出资金额为 35,039.57
土地取得时点 9 105 757.14
万元，单价 757.14 元/㎡
近期案例为 2024 年 9 月成交的
位于翔安 13-14 金海片区刘五
评估基准日 87 190 1,593.38
店港口码头用地，面积 19.996
公顷，单价 1,593.38 元/㎡
价格变动率 866.67% 80.95% 110.45%
注 1：土地取得时的征海补偿系依据福建省人民政府关于印发《福建省海域使用补偿办法》的
通知（闽政[2008]8 号），本次评估系依据《厦门市人民政府关于调整征地补偿标准的通知》（厦府
〔2019〕430 号）；
注 2：土地取得时的海域使用金系根据《财政部国家海洋局关于加强海域使用金征收管理的通
知》（财综[2007]10 号），本次评估系根据国家海洋局公布的《关于印发<调整海域无居民海岛使用
金征收标准>的通知》（财综〔2018〕15 号）；
注 3：评估对象宗地未考虑年期修正的评估价格为 1004.3 元/㎡，较其取得价格（757.14 元/㎡）
涨幅约 32.64%。
②在考虑年限对土地价值影响时，会计处理中需每年对土地使用权进行摊销，而
评估中通过年期修正来进行调整，会计处理和评估处理不同造成一定增值。被评估对
象土地摊销后的净值约为账面原值的 91.86%，而依据《城镇土地估价规程》采用年限
修正系数估算剩余年限的修正系数计算为 95.37%；由于该宗土地使用权年限修正系数
高于被评估土地账面净值与账面原值的比，故其土地使用权的评估价值较账面价值有
所增值。
智图思于 2021 年 4 月成立，由集装箱码头集团持股 51%、哪吒智慧科技（上海）
股份有限公司持股 40%、福建电子口岸股份有限公司持股 9%。智图思是一家致力于
为港口物流业提供应用系统服务的高科技公司，为码头提供国产化的智能码头操作系
统（i-TOS）及相关应用软件，助力码头实现智能化转型升级，进一步提升港口物流企
业综合运营能力，畅通物流服务供应链，构建开放共享、互联互通、智慧协同的港口
作业生态圈。
经资产基础法评估，截至评估基准日，智图思净资产账面价值 1,557.79 万元，评
估价值 1,610.60 万元，评估增值 52.81 万元，增值率 3.39%，主要资产负债情况及评估
增值情况如下表所示：
单位：万元
科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
一、流动资产合计 1,225.70 1,225.70 - -
二、非流动资产合计 603.97 598.09 -5.88 -0.97
三、资产总计 1,829.68 1,823.80 -5.88 -0.32
四、流动负债合计 119.10 119.10 - -
五、非流动负债合计 152.79 94.09 -58.70 -38.42
科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
递延收益 58.70 0.00 -58.70 -100.00
六、负债总计 271.89 213.19 -58.70 -21.59
七、净资产 1,557.79 1,610.60 52.82 3.39
导致智图思评估增值的主要科目为递延收益，截至评估基准日，递延收益账面价
值为 58.70 万元，评估价值 0 元，由于政府补助无退回风险，将递延收益评估为 0 导致
负债减少造成净资产增值。
海沧查验于 2010 年 3 月成立，集装箱码头集团持股 75%，厦门海投供应链运营有
限公司持股 25%。海沧查验是中国（福建）自由贸易试验区厦门片区海沧保税港区东
集中查验区的通关配套服务企业，主要从事口岸集装箱和保税货物的查验、仓储等业
务，租赁经营海沧口岸东集中查验区总占地面积约 12 万平方米。
经资产基础法评估，截至评估基准日，海沧查验净资产账面价值 85.15 万元，评
估价值 276.11 万元，评估增值 190.96 万元，增值率 224.25%，主要资产负债情况及评
估增值情况如下表所示：
单位：万元
科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
一、流动资产合计 820.16 819.93 -0.22 -0.03
二、非流动资产合计 630.16 801.51 171.35 27.19
三、资产总计 1,450.31 1,621.44 171.13 11.80
固定资产 589.94 761.08 171.14 29.01
其中：房屋建筑物 223.90 310.31 86.41 38.59
其中：设备 366.05 450.77 84.73 23.15
四、流动负债合计 1,345.33 1,345.33 - -
五、非流动负债合计 19.83 - -19.83 -100.00
六、负债总计 1,365.16 1,345.33 -19.83 -1.45
七、净资产 85.15 276.11 190.96 224.25
海沧查验主要增值科目为固定资产（房屋建筑物）、固定资产（设备）。
（1）固定资产（房屋建筑物）
截至评估基准日，海沧查验的固定资产（房屋建筑物）账面价值为 223.90 万元，
评估价值为 310.31 万元，增值 86.41 万元，增值率 38.59%。评估增值的主要原因系基
建期至评估基准日期间人工、材料价格有一定幅度上涨，以及企业采用的会计折旧年
限短于评估中采用的耐用年限。
（2）固定资产（设备）
截至评估基准日，固定资产（设备）账面价值为 366.05 万元，评估价值为 450.77
万元，评估增值 84.73 万元，增值率为 23.15%。评估增值主要原因为企业采用的会计
折旧年限短于评估中采用的经济寿命年限。
海沧国际货柜码头成立于 2007 年 5 月，集装箱码头集团持股 51%，和记港口海沧
有限公司持股 49%。海沧国际货柜码头位于厦门海沧综合保税区内，拥有海沧港区 1#
泊位，设计年通过能力 35 万标箱。
经资产基础法评估，截至评估基准日，海沧国际货柜码头净资产账面价值
要资产负债情况及评估增值情况如下表所示：
单位：万元
科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
一、流动资产合计 8,683.29 8,683.33 0.04 0.00
二、非流动资产合计 77,471.65 80,772.70 3,301.06 4.26
投资性房地产 8,301.04 32,177.59 23,876.55 287.63
固定资产 66,430.60 45,855.11 -20,575.49 -30.97
其中：房屋建筑物 56,129.07 38,409.70 -17,719.38 -31.57
其中：设备 10,301.53 7,445.41 -2,856.11 -27.73
无形资产 2,735.04 2,735.04 - -
其中：其他无形资产 2,735.04 2,735.04 - -
三、资产总计 86,154.94 89,456.03 3,301.09 3.83
四、流动负债合计 698.28 698.28 - -
五、非流动负债合计 - - - -
六、负债总计 698.28 698.28 - -
科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
七、净资产 85,456.66 88,757.75 3,301.09 3.86
海沧国际货柜码头主要增值科目为投资性房地产。
截至评估基准日，海沧国际货柜码头的投资性房地产账面价值为 8,301.04 万元，
评估价值为 32,177.59 万元，评估增值 23,876.55 万元，增值率 287.63%。
评估对象宗地为海沧区港区一期工程 1#泊位土地使用权，系国际港务于 2007 年
作价出资给海沧国际货柜码头。
土地使用权评估增值的原因主要包括：①基于同类用地通常系用地单位取得海域
使用权后填海造地取得，本次评估选用成本逼近法进行评估，评估基准日的征地及海
域使用金相较于土地取得时点上涨导致码头类用地的地价上涨，进而形成评估增值，
具体详见下表：
征海补偿 填海用海海域使 土地取得地价/近期
项目 备注
（元/㎡） 用金（元/㎡） 市场价（元/㎡）
土地作价出资金额为 12,652.79
土地取得时点 9 135 495
万元，单价 495 元/㎡
近期案例为 2024 年 9 月成交的
位于翔 安 13-14 金海片 区刘五
评估基准日 87 250 1,593.38
店港口码头用地，面积 19.996
公顷，单价 1,593.38 元/㎡
价格变动率 866.67% 85.19% 221.89%
注 1：土地取得时的征海补偿系依据福建省人民政府关于印发《福建省海域使用补偿办法》的
通知（闽政[2008]8 号），本次评估系依据《厦门市人民政府关于调整征地补偿标准的通知》（厦府
〔2019〕430 号）；
注 2：土地取得时的海域使用金系根据《财政部国家海洋局关于加强海域使用金征收管理的通
知》（财综[2007]10 号），本次评估系根据国家海洋局公布的《关于印发<调整海域 无居民海岛使用
金征收标准>的通知》（财综〔2018〕15 号）；
注 3：评估对象宗地未考虑年期修正的评估价格为 1,337.76 元/㎡，较其取得价格（495 元/㎡）
涨幅约 170.25%。
②在考虑年限对土地价值影响时，会计处理中需每年对土地使用权进行摊销，而
评估中通过年期修正来进行调整，会计处理和评估处理不同造成一定增值。被评估对
象土地摊销后的净值约为账面原值的 65.61%，而依据《城镇土地估价规程》采用年限
修正系数估算剩余年限的修正系数计算为 91.36%；由于该宗土地使用权年限修正系数
高于被评估土地账面净值与账面原值的比，故其土地使用权的评估价值较账面价值有
所增值。
嵩屿码头成立于 2005 年 11 月，集装箱码头集团持股 75%，APM TERMINALS
XIAMEN COMPANY LIMITED 持股 25%。嵩屿码头地处厦门市海沧区东南角，位于
进出厦门港两条主航道的交叉处，拥有海沧港区嵩屿作业区 1#-3#泊位，设计吞吐量
经资产基础法评估，截至评估基准日，嵩屿码头净资产账面价值 184,720.81 万元，
评估价值 214,011.01 万元，评估增值 29,290.20 万元，增值率 15.86%，主要资产负债
情况及评估增值情况如下表所示：
单位：万元
科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
一、流动资产合计 18,839.96 18,841.86 1.90 0.01
二、非流动资产合计 198,893.66 227,430.86 28,537.19 14.35
固定资产 160,952.98 140,515.10 -20,437.88 -12.70
其中：房屋建筑物 124,219.67 97,208.70 -27,010.97 -21.74
其中：设备 36,733.32 43,306.40 6,573.09 17.89
无形资产 37,311.78 86,474.29 49,162.51 131.76
其中：土地使用权 28,953.09 78,905.09 49,952.00 172.53
三、资产总计 217,733.63 246,272.72 28,539.09 13.11
四、流动负债合计 28,159.00 28,159.00 - -
五、非流动负债合计 4,853.81 4,102.70 -751.11 -15.47
六、负债总计 33,012.82 32,261.71 -751.11 -2.28
七、净资产 184,720.81 214,011.01 29,290.20 15.86
嵩屿码头主要增值科目为固定资产（设备）及无形资产（土地使用权）。
（1）固定资产（设备）
截至评估基准日，嵩屿码头的固定资产（设备）账面价值为 36,733.32 万元，评估
价值为 43,306.40 万元，评估增值 6,573.09 万元，增值率为 17.89%。
评估增值的原因主要为：①供配电系统及油改电工程等电气设备经济寿命年限高
于会计折旧年限，导致评估成新率高于账面成新率，从而导致评估增值；②部分桥吊
为二手设备，剩余的会计折旧年限较少，导致该部分资产账面成新率低于评估成新率；
③部分设备的重置成本在账面原值的基础上还考虑了前期费用及其他费用、资金成本
等；④部分设备评估基准日相对于购建日主要设备的价格有一定程度的上涨。综合以
上各项因素，固定资产（设备）整体评估净值较账面净值存在评估增值。
（2）无形资产（土地使用权）
截至评估基准日，嵩屿码头的无形资产（土地使用权）账面价值为 28,953.09 万元，
评估价值为 78,905.09 万元，评估增值 49,952.00 万元，增值率为 172.53%。
评估对象宗地为嵩屿港一期用地，系港务控股填海造地形成陆域后向嵩屿码头作
价出资。
土地使用权评估增值的原因为：①鉴于该宗地系用地单位取得海域使用权后填海
造地取得，本次评估选用成本逼近法进行评估，评估基准日的征地及海域使用金、填
海造地开发成本等相较于土地取得时点上涨导致码头类用地的地价上涨，进而形成评
估增值，具体详见下表：
填海用海海域 土地取得地价
征地成本 征海补偿
项目 使用金 /近期市场价 备注
（元/亩） （元/㎡）
（元/㎡） （元/㎡）
土地作价出资金额为
土地取得时点 41600 9 135 700 44,936.35 万元，单价
近期案例为 2024 年 9
月成交的位于翔安 13-
评估基准日 125,000 87 250 1,593.38
口码头用地，面积
价格变动率 200.48% 866.67% 85.19% 127.63%
注 1：土地取得时的征地成本系依据（闽政文〔2005〕592 号）公布的耕地年产值估算的征地
补偿费；
注 2：土地取得时的征海补偿系依据福建省人民政府关于印发《福建省海域使用补偿办法》的
通知（闽政[2008]8 号），本次评估系依据《厦门市人民政府关于调整征地补偿标准的通知》（厦府
〔2019〕430 号）；
注 3：土地取得时的海域使用金系根据《财政部国家海洋局关于加强海域使用金征收管理的通
知》（财综[2007]10 号），本次评估系根据国家海洋局公布的《关于印发<调整海域无居民海岛使用
金征收标准>的通知》（财综〔2018〕15 号）；
注 4：评估对象宗地位于海沧区，填海用海等别（二等）高于近期案例（翔安三等），其未考
虑年期修正的评估价格为 1,296.43 元/㎡，较其取得价格（700 元/㎡）涨幅约 85.2%。
②在考虑年限对土地价值影响时，会计处理中需每年对土地使用权进行摊销，而
评估中通过年期修正来进行调整，会计处理和评估处理不同造成一定增值。被评估对
象土地摊销后的净值约为账面原值的 63%，而依据《城镇土地估价规程》采用年限修
正系数估算剩余年限的修正系数计算为 92.16%；由于该宗土地使用权年限修正系数高
于被评估土地账面净值与账面原值的比，故其土地使用权的评估价值较账面价值有所
增值。
国际货柜码头成立于 1997 年 3 月，集装箱码头集团持股 51%，和黄港口厦门有限
公司持股 49%。国际货柜码头位于厦门海沧综合保税区内，主要经营海沧港区 1-3#泊
位，年设计通过能力 104 万标箱，可靠泊 15 万吨级集装箱船舶。
经资产基础法评估，截至评估基准日，国际货柜码头净资产账面价值 125,045.85
万元，评估价值 148,673.29 万元，评估增值 23,627.45 万元，增值率 18.90%，主要资
产负债情况及评估增值情况如下表所示：
单位：万元
科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
一、流动资产合计 56,838.47 56,840.81 2.35 0.00
二、非流动资产合计 75,846.06 99,114.70 23,268.64 30.68
固定资产 64,706.82 42,783.93 -21,922.89 -33.88
其中：房屋建筑物 40,460.36 25,512.24 -14,948.11 -36.95
其中：设备 24,246.46 17,271.69 -6,974.78 -28.77
无形资产 10,500.71 55,799.54 45,298.83 431.39
其中：土地使用权 10,003.57 55,300.12 45,296.55 452.80
三、资产总计 132,684.53 155,955.52 23,270.99 17.54
四、流动负债合计 7,282.22 7,282.22 - -
五、非流动负债合计 356.46 - -356.46 -100.00
六、负债总计 7,638.68 7,282.22 -356.46 -4.67
七、净资产 125,045.85 148,673.29 23,627.45 18.90
国际货柜码头主要增值科目为无形资产（土地使用权），截至评估基准日，无形资
产（土地使用权）账面价值为 10,003.57 万元，评估值为 55,300.12 万元，评估增值
评估对象宗地为海沧港区 1-3#泊位用地，系港务控股填海造地形成陆域后于 2013
年向国际货柜码头作价出资。
土地使用权增值原因：①鉴于该宗地系用地单位取得海域使用权后填海造地取得，
本次评估选用成本逼近法进行评估，评估基准日的征地及海域使用金相较于土地取得
时点上涨导致码头类用地的地价上涨，进而形成评估增值，具体详见下表：
征海补偿 填海用海海域使 土地取得地价/近期
项目 备注
（元/㎡） 用金（元/㎡） 市场价（元/㎡）
土地作价出资金额为 16,173.44
土地取得时点 9 135 347
万元，单价 347 元/㎡
近期案例为 2024 年 9 月成交的
位于翔安 13-14 金海片区刘五
评估基准日 87 250 1,593.38
店港口码头用地，面积 19.996
公顷，单价 1,593.38 元/㎡
价格变动率 866.67% 85.19% 359.19%
注 1：土地取得时的征海补偿系依据福建省人民政府关于印发《福建省海域使用补偿办法》的
通知（闽政[2008]8 号），本次评估系依据《厦门市人民政府关于调整征地补偿标准的通知》（厦府
〔2019〕430 号）；
注 2：土地取得时的海域使用金系根据《财政部国家海洋局关于加强海域使用金征收管理的通
知》（财综[2007]10 号），本次评估系根据国家海洋局公布的《关于印发<调整海域 无居民海岛使用
金征收标准>的通知》（财综〔2018〕15 号）；
注 3：评估对象宗地未考虑年期修正的评估价格为 1,364.94 元/㎡，较其取得价格（347 元/㎡）
涨幅约 293.35%。
②在考虑年限对土地价值影响时，会计处理中需每年对土地使用权进行摊销，而
评估中通过年期修正来进行调整，会计处理和评估处理不同造成一定增值。被评估对
象土地摊销后的净值约为账面原值的 45.23%，而依据《城镇土地估价规程》采用年限
修正系数估算剩余年限的修正系数计算为 79.69%；由于该宗土地使用权年限修正系数
高于被评估土地账面净值与账面原值的比，故其土地使用权的评估价值较账面价值有
所增值。
新海达成立于 2008 年 11 月，由纪成投资持股 46%、厦门海沧投资集团有限公司
持股 34%及集装箱码头集团持股 20%。新海达所经营码头位于厦门海沧区内，负责经
营管理海沧港区 18#-19#两个 10 万吨级集装箱泊位，设计年通过能力 130 万标箱，为
内贸航线的主力码头。
经资产基础法评估，截至评估基准日，新海达净资产账面价值 39,812.06 万元，评
估价值 51,675.48 万元，评估增值 11,863.42 万元，增值率 29.80%，主要资产负债情况
及评估增值情况如下表所示：
单位：万元
科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
一、流动资产合计 14,273.53 14,273.53 - -
二、非流动资产合计 183,446.44 195,309.86 11,863.42 6.47
固定资产 168,081.14 143,694.73 -24,386.41 -14.51
其中：房屋建筑物 137,892.48 111,376.23 -26,516.25 -19.23
其中：设备 30,188.66 32,318.50 2,129.84 7.06
无形资产 14,701.02 51,417.50 36,716.48 249.75
其中：土地使用权 14,566.72 51,282.32 36,715.60 252.05
三、资产总计 197,719.97 209,583.39 11,863.42 6.00
四、流动负债合计 111,736.02 111,736.02 - -
五、非流动负债合计 46,171.89 46,171.89 - -
六、负债总计 157,907.91 157,907.91 - -
七、净资产 39,812.06 51,675.48 11,863.42 29.80
新海达主要增值科目为固定资产（设备）及无形资产（土地使用权）。
（1）固定资产（设备）
截至评估基准日，新海达的固定资产（设备）账面价值为 30,188.66 万元，评估价
值为 32,318.50 万元，评估增值 2,129.84 万元，增值率为 7.06%。
评估增值的主要原因包括：①主要作业设备的重置成本在账面原值的基础上还考
虑了前期费用及其他费用、资金成本等；②部分主要设备评估基准日相对于购建日主
要设备的价格有一定程度的上涨。综合以上各项因素，固定资产（设备）的评估净值
较账面净值存在评估增值。
（2）无形资产（土地使用权）
截至评估基准日，新海达的无形资产（土地使用权）账面价值为 14,566.72 万元，
评估价值为 51,282.32 万元，评估增值 36,715.60 万元，增值率为 252.05%。
评估对象宗地为海沧港区 18#-19#泊位用地，系新海达于 2009 年以出让方式取得。
土地使用权增值的原因为：①鉴于同类用地通常系用地单位取得海域使用权后填
海造地取得，本次评估选用成本逼近法进行评估，评估基准日的征地及海域使用金相
较于土地取得时点上涨导致码头类用地的地价上涨，进而形成评估增值，具体详见下
表：
征海补偿 填海用海海域使 土地取得地价/近期
项目 备注
（元/㎡） 用金（元/㎡） 市场价（元/㎡）
土地出让金及相关税费合计金额
土地取得时点 9 135 494
为 21345.27 万元，单价 494 元/㎡
近期案例为 2024 年 9 月成交的位
于翔安 13-14 金海片区刘五店港
评估基准日 87 250 1,593.38
口码头用地，面积 19.996 公顷，
单价 1,593.38 元/㎡
价格变动率 866.67% 85.19% 222.55%
注 1：评估基准日的征海补偿系依据《厦门市人民政府关于调整征地补偿标准的通知》（厦府
〔2019〕430 号），海域使用金系根据国家海洋局公布的《关于印发<调整海域无居民海岛使用金征
收标准>的通知》（财综〔2018〕15 号）；
注 2：评估对象宗地未考虑年期修正的评估价格为 1,209.54 元/㎡，较其取得价格（494 元/㎡）
涨幅约 144.85%。
②在考虑年限对土地价值影响时，会计处理中需每年对土地使用权进行摊销，而
评估中通过年期修正来进行调整，会计处理和评估处理不同造成一定增值。被评估对
象土地摊销后的净值约为账面原值的 68.24%，而依据《城镇土地估价规程》采用年限
修正系数估算剩余年限的修正系数为 95.37%；由于该宗土地使用权年限修正系数高于
被评估土地账面净值与账面原值的比，故其土地使用权的评估价值较账面价值有所增
值。
纪成投资成立于 2007 年 9 月，是集装箱码头集团的全资子公司，持有新海达 46%
的股份，目前未开展其他实质性经营活动。
经资产基础法评估，截至评估基准日，纪成投资净资产账面价值-17,064.95 万元，
评估价值-9,617.90 万元，评估增值 7,447.04 万元，增值率 43.64%，主要资产负债情况
及评估增值情况如下表所示：
单位：万元
科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
一、流动资产合计 55.89 55.89 - -
二、非流动资产合计 16,323.68 23,770.72 7,447.04 45.62
长期股权投资 16,323.68 23,770.72 7,447.04 45.62
三、资产总计 16,379.56 23,826.61 7,447.04 45.47
四、流动负债合计 33,444.51 33,444.51 - -
五、非流动负债合计 - - - -
六、负债总计 33,444.51 33,444.51 - -
七、净资产 -17,064.95 -9,617.90 7,447.04 43.64
纪成投资主要增值科目为长期股权投资，截至评估基准日，长期股权投资账面价
值为 16,323.68 万元，评估价值为 23,770.72 万元，评估增值 7,447.04 万元，增值率为
纪成投资的长期股权投资为其持有的新海达 46%股权，评估增值的原因系新海达
的企业价值整体评估增值。
泛海联国际成立于 2021 年 3 月，由集装箱码头集团与海丰物流有限公司共同投资
组建，集装箱码头集团持股 51%，海丰物流有限公司持股 49%。泛海联国际位于中国
（福建）自由贸易试验区厦门片区象屿保税区，租赁经营集装箱堆存场地 63,000 平米、
先进的集装箱装卸及维修等设备设施。
经资产基础法评估，截至评估基准日，泛海联国际净资产账面价值 700.93 万元，
评估价值 732.95 万元，评估增值 32.02 万元，增值率 4.57%，主要资产负债情况及评
估增值情况如下表所示：
单位：万元
科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
一、流动资产合计 811.80 811.80 - -
二、非流动资产合计 4,510.75 4,542.77 32.02 0.71
固定资产 619.17 651.15 31.98 5.16
其中：设备 619.17 651.15 31.98 5.16
科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
无形资产 59.43 59.47 0.04 0.07
使用权资产 3,483.64 3,483.64 0.00 0.00
三、资产总计 5,322.56 5,354.57 32.02 0.60
四、流动负债合计 1,738.03 1,738.03 - -
五、非流动负债合计 2,883.59 2,883.59 - -
六、负债总计 4,621.62 4,621.62 - -
七、净资产 700.93 732.95 32.02 4.57
泛海联国际主要增值科目为固定资产（设备），截至评估基准日，固定资产（设备）
的账面价值为 619.17 万元，评估价值为 651.15 万元，评估增值 31.98 万元，增值率为
三、结合标的资产本次交易及 2023 年股权转让时评估基准日的财务状况及经营状
况，说明本次交易估值与前次估值差异的原因及合理性，并结合同行业可比交易案例、
可比上市公司市盈率、市净率情况，说明本次交易估值及定价的合理性。
（一）标的资产本次交易及 2023 年股权转让时评估基准日的财务状况及经营状况
标的资产本次交易评估基准日为 2025 年 3 月 31 日，2023 年股权转让时评估基准
日为 2022 年 12 月 31 日，相关基准日及最近一个会计年度的财务状况如下：
单位：万元
项目 2022 年 12 月 31 日 2024 年 12 月 31 日 2025 年 3 月 31 日
流动资产 101,299.89 122,573.22 168,132.02
非流动资产 1,148,506.38 1,239,598.25 1,246,026.92
资产总计 1,249,806.27 1,362,171.47 1,414,158.93
流动负债 254,019.22 311,306.20 384,256.66
非流动负债 126,854.92 153,940.25 153,992.84
负债总计 380,874.14 465,246.45 538,249.50
所有者权益合计 868,932.12 896,925.03 875,909.43
归属母公司所有者权益
合计
项目 2022 年 2024 年度 2025 年 1-3 月
营业收入 242,007.94 264,363.12 66,874.53
营业利润 64,482.82 74,618.23 19,246.08
项目 2022 年 12 月 31 日 2024 年 12 月 31 日 2025 年 3 月 31 日
净利润 54,398.46 62,554.26 16,064.75
归属于母公司所有者的
净利润
存，未发生重大变化；结合上述财务数据而言，标的公司资产负债结构未发生重大变
化，营业收入及净利润均保持稳定增长，经营状况良好。
（二）本次交易估值与前次估值差异的原因及合理性
企华出具了《厦门港务物流有限公司拟向厦门国际港务有限公司转让股权资产涉及的
厦门集装箱码头集团有限公司股东全部权益价值资产评估报告》（中企华评报字（2023）
第 3585 号），对集装箱码头集团股东全部价值采用了资产基础法和收益法两种方法进
行评估，并选取资产基础法结果作为评估结论。两次评估结果如下表所示。
单位：万元
选取评估 所有者权益账 资产基础法股东
事项 评估基准日 增值率
方法 面值 全部权益评估值
本次交易 2025 年 3 月 31 日 资产基础法 749,307.60 882,566.21 17.78%
整体而言，本次交易估值与前次估值采用的评估方法一致，增值率差异仅 4.17%，
差异较小。
前次资产基础法评估中，标的公司母公司报表口径下主要科目评估值情况如下：
单位：万元
账面价值 评估价值 增值额 增值率%
项目
A B C=B-A D=C/A×100
流动资产 1 124,396.21 124,439.22 43.01 0.03
非流动资产 2 876,005.59 977,894.75 101,889.16 11.63
账面价值 评估价值 增值额 增值率%
项目
A B C=B-A D=C/A×100
其中：长期股权投资 3 567,116.22 614,195.61 47,079.39 8.30
投资性房地产 4 45,364.77 50,626.43 5,261.66 11.60
固定资产 5 120,369.82 140,371.37 20,001.55 16.62
在建工程 6 11,045.33 8,577.67 -2,467.66 -22.34
无形资产 7 109,220.39 162,774.28 53,553.89 49.03
资产总计 8 1,000,401.80 1,102,333.97 101,932.17 10.19
流动负债 9 167,254.68 167,254.68 - -
非流动负债 10 84,406.28 84,406.28 - -
负债合计 11 251,660.96 251,660.96 - -
所有者权益 12 748,740.84 850,673.01 101,932.17 13.61
本次资产基础法评估中，标的公司母公司报表口径下具体科目评估值情况如下：
单位：万元
账面价值 评估价值 增值额 增值率%
项目
A B C=B-A D=C/A×100
流动资产 1 153,576.67 153,955.13 378.46 0.25
非流动资产 2 1,019,301.28 1,151,114.96 131,813.68 12.93
其中：长期股权投资 3 705,015.06 781,307.99 76,292.93 10.82
投资性房地产 4 38,535.33 52,422.11 13,886.78 36.04
固定资产 5 138,833.46 153,989.66 15,156.20 10.92
在建工程 6 3,705.09 3,724.44 19.35 0.52
无形资产 7 104,353.95 153,233.43 48,879.48 46.84
资产总计 8 1,172,877.95 1,305,070.09 132,192.14 11.27
流动负债 9 332,495.40 332,495.40 - -
非流动负债 10 91,074.96 90,008.49 -1,066.47 -1.17
负债合计 11 423,570.36 422,503.89 -1,066.47 -0.25
所有者权益 12 749,307.60 882,566.21 133,258.61 17.78
结合两次资产基础法评估中具体科目的评估值情况，主要差异科目对比如下：
单位：万元
扣除账面值差异后评
主要差异科目 账面值差异 评估值差异
估值差异
长期股权投资 137,898.84 167,112.38 29,213.54
投资性房地产 -6,829.44 1,795.68 8,625.12
固定资产 18,463.64 13,618.29 -4,845.35
在建工程 -7,340.24 -4,853.23 2,487.01
无形资产 -4,866.44 -9,540.85 -4,674.41
非流动负债 6,668.68 5,602.21 -1,066.47
股东全部权益 566.76 31,893.20 31,326.44
如上表所示，两次评估剔除账面值变化的影响后，评估值差异 31,326.44 万元，主
要原因包括：①长期股权投资评估值差异占总差异的比例较高，主要系两次评估期间
新增三家被投资企业，部分下属企业评估结果存在一定差异，具体情况在下文单独分
析；②投资性房地产评估差异主要系对东渡港区 20#、21#泊位的评估过程中，根据其
泊位水工及陆域工程结算，结合评估基准日价格对主要工程进行价格调整，不同基准
日时点对价格等参数的取值存在差异；③固定资产评估差异主要系不同基准日时点对
材料价格等参数的取值存在差异；④在建工程评估差异主要由于前次评估基准日在建
工程陆续转固，至本次评估基准日期间存在新增在建工程投入，两次在建工程评估对
象范围已发生变化；⑤无形资产评估差异主要系不同基准日时点对土地使用权土地开
发费的取值差异；⑥非流动负债评估差异主要在于递延收益科目，由于纳入评估范围
的递延收益均为政府补助，无退回风险，故评估为 0 导致评估减值。
就两次评估中长期股权投资的评估差异而言，集装箱码头集团母公司长期股权投
资口径下，所涉各被投资企业的账面价值及评估值对比情况如下：
单位：万元
序号 被投资单位名称 扣除账面值
账面 账面 账面 评估
评估值 评估值 差异后评估
价值 价值 差异 差异
值差异
序号 被投资单位名称 扣除账面值
账面 账面 账面 评估
评估值 评估值 差异后评估
价值 价值 差异 差异
值差异
合计 567,116.22 614,195.61 705,015.06 781,307.99 137,898.84 167,112.38 29,213.54
如上表所示，两次评估中，长期股权投资评估值差异的主要原因包括：
（1）两次基准日期间标的公司合并范围发生变化，新增海顺码头、海翔码头、海
新国际 3 家控股公司，其中，海翔码头的评估增值主要来源于无形资产（土地使用权）
增值，增值原因在于相关泊位区位及交通条件好，公司取得时间较早，原始入账成本
较低，随着近年土地开发成本不断攀升，土地评估增值较高，详细分析参见本核查意
见“问题 2”之“二、（二）长期股权投资所涉各被投资企业的经营情况、主要资产
负债情况及评估增值情况”之“4、海翔码头”；
（2）其他扣除账面值影响后存在增值的主要长期股权投资包括海通码头和嵩屿码
头，具体分析如下：
单位：万元
项目 扣除账面值
账面值 评估值
账面价值 评估价值 账面价值 评估价值 差异后评估
差异 差异
值差异
流动资产 16,190.13 16,190.13 25,029.66 25,030.99 8,839.53 8,840.86 1.33
非流动资产 186,440.97 176,001.20 175,948.40 176,372.40 -10,492.57 371.20 10,863.77
其中：固定资产 110,460.82 118,270.67 113,769.61 115,080.92 3,308.79 -3,189.75 -6,498.54
项目 扣除账面值
账面值 评估值
账面价值 评估价值 账面价值 评估价值 差异后评估
差异 差异
值差异
在建工程 4,296.09 4,296.09 75.49 75.49 -4,220.60 -4,220.60 -
无形资产 49,572.61 35,459.51 46,362.87 43,204.21 -3,209.74 7,744.70 10,954.44
使用权资产 21,153.12 17,016.60 13,347.32 15,654.91 -7,805.80 -1,361.69 6,444.11
其他非流动
资产
资产总计 202,631.10 192,191.33 200,978.06 201,403.39 -1,653.04 9,212.06 10,865.10
流动负债 3,847.81 3,847.81 880.60 880.60 -2,967.21 -2,967.21 -
非流动负债 1,065.98 1,065.98 137.25 137.25 -928.73 -928.73 -
负债总计 4,913.80 4,913.80 1,017.85 1,017.85 -3,895.94 -3,895.94 -
净资产 197,717.30 187,277.52 199,960.21 200,385.55 2,242.91 13,108.02 10,865.12
如上表所示，两次评估中，海通码头评估值差异主要是无形资产、使用权资产。
海通码头无形资产账面值较前次降低 3,209.74 万元，评估值较前次增加 7,744.70
万元，扣除账面值差异后，评估增值 10,954.44 万元。海通码头无形资产中主要为土地
使用权，评估较前次增值的原因包括：①两次评估中对土地开发费用的取值存在一定
差异，本次评估根据评估对象实际填海造地工程造价（经厦门财政审核中心的二期用
地成本审核）628 元/㎡，采用造价系数调整后红线内平均造价为 712 元/㎡，考虑宗地
红线外基础设施开发费用 120 元/㎡，确定土地开发费用为 836 元/㎡，具有合理性。②
本次评估基准日距前次评估基准日约 3.25 年，账面成新率降低 5.63%，评估按年期修
正系数估算成新率（修正系数）较前次降 2.05%，故产生评估增值约 3.58%。
海 通 码 头 使 用 权 资 产 账 面 值 较 前 次 降 低 7,805.80 万 元 ， 评 估 值 较 前 次 降 低
通码头使用权资产为 4 台桥吊，两次评估结果存在差异的原因主要系不同评估时点的
重置成本参数取值存在差异。
单位：万元
项目 扣除账面值
账面值 评估值
账面价值 评估价值 账面价值 评估价值 差异后评估
差异 差异
值差异
流动资产 16,960.46 16,986.89 18,839.96 18,841.86 1,879.50 1,854.97 -24.53
非流动资产 208,667.70 227,520.51 198,893.66 227,430.86 -9,774.04 -89.65 9,684.39
其中：固定资产 165,965.93 135,956.80 160,952.98 140,515.10 -5,012.95 4,558.30 9,571.25
在建工程 3,053.22 3,072.91 296.18 296.18 -2,757.04 -2,776.73 -19.69
无形资产 39,559.59 88,438.72 37,311.78 86,474.29 -2,247.81 -1,964.43 283.38
其他非流动资产 88.96 52.08 332.72 145.29 243.76 93.21 -150.55
资产总计 225,628.16 244,507.40 217,733.62 246,272.72 -7,894.54 1,765.32 9,659.86
流动负债 32,263.11 32,263.11 28,159.00 28,159.00 -4,104.11 -4,104.11 -
非流动负债 11,700.00 11,700.00 4,853.81 4,102.70 -6,846.19 -7,597.30 -751.11
- -
负债总计 43,963.11 43,963.11 33,012.81 32,261.70 -751.11
净资产 181,665.05 200,544.29 184,720.81 214,011.01 3,055.76 13,466.72 10,410.96
如上表所示，两次评估中，嵩屿码头评估值差异主要在于固定资产科目，固定资
产账面值较前次降低 5,012.95 万元，评估值较前次增加 4,558.30 万元，扣除账面值差
异后，评估值增值 9,571.25 万元。该科目项下主要是房屋建筑物。两次评估差异的主
要原因为：前次评估将构筑物中部分陆域工程并入土地评估，相关资产包括道路、堆
场工程、龙门吊轨道工程、电气工程、通信控制工程、照明工程、给、排水工程等，
属于土地上建设的工程项目，而非填海造地工程，因此本次评估单独作为固定资产项
目评估后产生评估增值。
（三）结合同行业可比交易案例、可比上市公司市盈率、市净率情况，说明本次
交易估值及定价的合理性
详见本题“一、结合收益法评估预测业绩的依据及其合理性、同行业可比交易采
用的评估方法及增值率情况，说明本次交易采用资产基础法评估结果作为定价依据的
原因及合理性，能否客观反映企业价值及具体依据，是否有利于保护上市公司利益。”
之“（二）同行业可比交易采用的评估方法及增值率情况”相关回复。
标的公司主营集装箱码头装卸与堆存业务，可比公司的选取范围参考 Wind 行业
分类中海港与服务分类下的 21 家 A 股上市公司，剔除与标的公司业务构成相差较大
的上市公司，根据公开市场数据，可比公司市盈率及市净率指标比较如下：
证券代码 上市公司 市盈率（倍） 市净率（倍）
平均值 16.85 1.04
集装箱码头集团 100%股权 15.56 1.26
注 1：市盈率＝（2025 年 3 月 31 日收盘价×总股本）÷2024 年归母净利润
注 2：市净率＝（2025 年 3 月 31 日收盘价×总股本）÷截至 2025 年 3 月 31 日归属于母公司所
有者权益
如上表所示，可比上市公司市盈率位于 9.03-31.14 倍区间，平均值约 16.85 倍，标
的公司市盈率略低于可比上市公司整体市盈率水平，主要系标的公司主营业务为集装
箱码头装卸与堆存，可比上市公司多为综合类码头，集装箱业务凭借标准化作业流程，
在规模效应上优于散杂货业务，具有较好的盈利能力；可比上市公司市净率位于 0.69-
在显著差异。
综上，从相对估值角度分析，本次交易定价处于市场合理水平。
四、评估机构核查程序和核查意见
（一）核查程序
就上述事项，评估师履行了如下核查程序：
司资产基础法与收益法的评估过程和依据；
数据，了解收益法预测业绩的可实现性；
标的公司与可比交易案例、可比上市公司在市盈率、市净率等方面的差异；
权资产涉及的厦门集装箱码头集团有限公司股东全部权益价值资产评估报告》（中企华
评报字（2023）第 3585 号）及评估说明、标的公司 2022 年至 2024 年的审计报告，对
比分析与本次评估结果的差异情况及原因。
（二）核查意见
经核查，评估师认为：
有合理依据，未来业绩增长具有可实现性，收益法评估预测业绩具有合理性，本次交
易评估资产基础法和收益法的评估结果不存在重大差异；基于标的公司所处行业性质、
主营业务情况，本次交易采用资产基础法评估结果作为定价依据能够客观反映标的公
司企业价值，符合同行业可比交易惯例，与标的公司最近三年资产评估中采用的评估
方法一致；标的资产定价具有合理性，有利于保护上市公司利益。
取值及数据依据方面总体合理，增值主要来源于设备、房屋建筑及土地使用权等资产
的历史取得成本较低及当前重置成本上涨，评估增值具备合理性。
系不同评估基准日下长期股权投资所涉被投资企业范围发生变化、部分被投资企业评
估结果变化、投资性房地产及固定资产、在建工程、无形资产等评估参数取值差异所
致，相关差异具有合理性；本次交易评估结果与同行业可比交易案例、可比上市公司
市盈率及市净率水平不存在重大差异，本次交易定价具有合理性。
（此页无正文，为《福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司关于深圳证券交
易所<关于厦门港务发展股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金申请的审核问
询函>中有关评估事项的核查意见》之签章页）
经办资产评估师：
韩 超 陈 飞
福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司
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