证券代码：601992 证券简称：金隅集团 编号： 临 2025－027
北京金隅集团股份有限公司
关于上海证券交易所《关于公司 2024 年年度报告的
信息披露监管问询函》的回复公告
本公司及董事会全体成员保证公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者
重大遗漏，并对其内容的真实、准确和完整承担个别及连带责任。
北京金隅集团股份有限公司（以下简称“本公司”“公司”“金隅
集团”）于近期收到上海证券交易所《关于北京金隅集团股份有限公司
（以下简称《监管问询函》），根据相关规定，现将《监管问询函》相
关内容回复如下：
问题一：关于经营业绩
年报显示，公司 2024 年度实现营业收入 1,107.12 亿元，归母净利润
-5.55 亿元，扣非后归母净利润-28.59 亿元，经营活动产生的现金流量净
额-53.16 亿元。公司 2023 年度实现归母净利润 0.25 亿元，扣非后归母净
利润-20.28 亿元，经营活动产生的现金流量净额 71.41 亿元。按业务板块
划分，公司 2024 年度新型绿色建材板块实现主营业务收入 782.65 亿元，
地产开发及运营板块实现主营业务收入 327.37 亿元。此外，公司 2024
年度归属于母公司所有者的非经常性损益净额为 23.04 亿元，对业绩影
响较大，主要包括非流动性资产处置损益 11.69 亿元、非金融企业持有
金融资产和金融负债公允价值变动及处置损益 6.33 亿元、单独进行减值
测试的应收款项减值准备转回 3.90 亿元等项目。
请公司：（1）区分不同业务板块，量化分析公司 2024 年亏损进一
步扩大、经营活动现金流量净额由正转负的原因及合理性，相关的影响
因素是否持续，公司未来针对业绩亏损的主要应对措施；（2）补充披露
原因、交易对手方、是否构成关联交易、交易对价及公允性等，资产处
置损益的计算过程及依据，会计处理过程及依据，相关会计处理是否符
合《企业会计准则》的规定；（3）补充披露 2024 年度持有金融资产和
金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债相关业
务的具体情况，并说明相关会计处理是否符合《企业会计准则》的规定；
（4）补充披露 2024 年度收回或转回已计提坏账的应收账款的具体情况，
包括款项的交易对方、账龄、前期减值计提依据、报告期内减值转回的
原因，相关转回处理是否符合《企业会计准则》的规定。请年审会计师
发表意见。
（一）区分不同业务板块，量化分析公司 2024 年亏损进一步扩大、
经营活动现金流量净额由正转负的原因及合理性，相关的影响因素是否
持续，公司未来针对业绩亏损的主要应对措施。
【公司回复】
公司坚守绿色建材和地产开发及运营两大核心主业，持续做强做优
做大“大建材”和“大房地产”业务，培育发展高端装备制造和新型商
贸服务业，但房地产市场整体仍呈现调整态势，尽管政策端持续释放积
极信号，但政策落地节奏滞后、传导效应不足，叠加居民收入预期疲软、
购房信心低迷，导致市场修复动能较弱，供需两端均面临压力。2024 年，
公司实现净利润-15.34 亿元，同比增亏 2.47 亿元，其中地产开发及运营
板块净利润同比减少 3.29 亿元，主要是受房地产结利项目所处区域、市
场环境、政策等因素影响，项目毛利率同比减少 6.53 个百分点；公司经
营活动现金流量金额-53.16 亿元，同比减少 124.57 亿元，主要是受公司
房地产业务项目周期影响，本年房地产业务现金回款同比减少 111.60 亿
元所致。公司两大主业整体发展趋势同行业趋势一致，随着行业政策落
地以及市场需求改善，公司持续加强内部战略协同和供应链协同，做强
做大核心产业，因此导致公司亏损进一步扩大、经营活动现金流量净额
由正转负的相关因素不具有可持续性。
以“高质量发展突破年”为主题，紧扣目标任务，围绕公司年度经营任
务，深挖经营和管理潜能，全方位提效率、增效益，持续打造核心竞争
力，推动公司高质量发展。对于绿色建材板块，一是以市场为导向，充
分发挥统一大市场作用，细分市场和客户差异化需求，优化产品结构，
提升新产品价值创造力；二是深挖物资采购潜力，优化集采渠道及备件
辅材采购，强化区域集采管控，全力降低采购成本；三是优化生产运行
管理，节能降耗工作精益化，促进生产效率持续提升，大力降低运行成
本；四是发挥财务管理效能，创新资金管控模式，进一步降低财务费用；
五是大力推进现有系统与业务融合应用，持续提升流程效率和经营效益。
对于房地产板块，一是强化市场研判，做好品牌宣传，坚定不移落实“一
城一策”“一项一策”销售去化方针，创新工作思路，及时调整销售策
略；二是加强开发节点分级管控，提升运营效率，确保方案设计、开盘、
交付等关键节点运行效率保持行业领先水平；三是持续提升成本精细化
管控，深度介入设计、施工、运营全链条，促使成本管控工作系统化、
规范化、标准化；四是积极获取优质土地储备，围绕服务首都“四个中
心”建设，履行首都国企责任，不断加强政企合作，多渠道多方式盘活
自有存量土地资源，挖掘自有土地价值，实现可持续发展。
【年审会计师意见】
我们按照中国注册会计师审计准则的相关规定对金隅集团 2024 年
度的财务报表进行审计，旨在对金隅集团 2024 年度的财务报表整体发表
审计意见。
在对金隅集团 2024 年度的财务报表审计中，我们针对金隅集团 2024
年亏损进一步扩大的原因、现金流量表经营活动现金流量净额由正转负
的相关情况，主要执行以下审计程序：
方法、现金及现金等价物的定义；
且一贯应用；
项是否在现金流量表中如实体现；
（1）经营活动现金流量：检查销售商品、提供劳务收到的现金是否
与收入、应收账款变动匹配，检查支付的货款、薪酬等是否与成本费用、
应付账款变动匹配；
（2）投资活动现金流量：核对购建固定资产、无形资产支付的现金
与固定资产、无形资产等长期资产变动是否匹配，检查处置长期资产收
到的现金与资产处置损益是否匹配；
（3）筹资活动现金流量：验证借款、还款金额与长期借款、短期借
款、应付债券等变动是否匹配，股利分配、股权融资现金流动与股东会
决议是否匹配；
基于我们为金隅集团 2024 年度的财务报表整体发表审计意见执行
的审计工作，我们认为金隅集团利润表、现金流量表的编制在所有重大
方面符合《企业会计准则》的相关规定。
（二）补充披露 2024 年度处置主要非流动性资产的相关情况，包括
但不限于处置背景及原因、交易对手方、是否构成关联交易、交易对价
及公允性等，资产处置损益的计算过程及依据，会计处理过程及依据，
相关会计处理是否符合《企业会计准则》的规定。
【公司回复】
助力城市发展建设，深度参与城市更新，推动首都功能优化，在报告期
内实现大兴瀛海工业园地块、丰台区顺三条地块、通州土桥砖瓦厂地块、
北木南厂宿舍楼等地块的土地收储，相关收储工作均由政府主导，不构
成关联交易；交易对价均由政府聘请专业评估机构进行评估作价，交易
对价公允，相关会计处理符合《企业会计准则》的规定，具体情况如下：
非流动性资产处置情况表
单位：万元
序号 项目名称 补偿金额 成本 处置损益 交易对手方 备注
北京市大兴区
瀛海镇人民政府
北京市丰台区
人民政府
【年审会计师意见】
我们按照中国注册会计师审计准则的相关规定对金隅集团 2024 年
度的财务报表进行审计，旨在对金隅集团 2024 年度的财务报表整体发表
审计意见。
在对金隅集团 2024 年度的财务报表审计中，我们针对非流动性资产
处置损益主要执行以下审计程序：
和执行情况；
及土地收储各阶段进展情况；
补偿进度及补偿金额等；
回单；
表进行核对，针对大额单项拆迁费用，执行细节测试。
基于我们为金隅集团 2024 年度的财务报表整体发表审计意见执行
的审计工作，我们认为金隅集团对非流动性资产处置的相关会计处理在
所有重大方面符合《企业会计准则》的相关规定。
（三）补充披露 2024 年度持有金融资产和金融负债产生的公允价值
变动损益以及处置金融资产和金融负债相关业务的具体情况，并说明相
关会计处理是否符合《企业会计准则》的规定。
【公司回复】
资产产生的损益 6.33 亿元，主要是公司下属企业天津建材集团处置债权
产生，该债权为公司 2018 年并购重组天津建材集团前产生的债权，其债
权长期不能收回，已全额计提减值。2024 年天津建材集团将此债权在产
权交易中心公开挂牌转让给第三方，成交价格 6.29 亿元，本次交易成功
后交易对价与债权的账面价值之间的差额计入投资收益，相关会计处理
符合《企业会计准则》相关规定。
【年审会计师意见】
我们按照中国注册会计师审计准则的相关规定对金隅集团 2024 年
度的财务报表进行审计，旨在对金隅集团 2024 年度的财务报表整体发表
审计意见。
在对金隅集团 2024 年度的财务报表审计中，我们针对金融工具的公
允价值变动损益以及处置金融工具确认的损益主要执行以下审计程序：
料；
银行流水等，确认处置时点、金额、损益计算的准确性；
见文件等，确认交易的合规性；
关联关系；
理由，确认交易的真实性。
基于我们为金隅集团 2024 年度的财务报表整体发表审计意见执行
的审计工作，我们认为金隅集团对金融工具的公允价值变动损益以及处
置金融工具确认的损益与公司的会计政策相符且在所有重大方面符合
《企业会计准则》的相关规定。
（四）补充披露 2024 年度收回或转回已计提坏账的应收账款的具体
情况，包括款项的交易对方、账龄、前期减值计提依据、报告期内减值
转回的原因，相关转回处理是否符合《企业会计准则》的规定。
【公司回复】
司绿色建材板块交易对象主要为建筑类企业，账龄主要分布在 1 至 4 年，
公司前期计提信用减值损失主要是考虑不同客户的信用风险特征，以共
同风险特征为依据，以账龄组合为基础计算预期信用损失率，对于信用
风险特征与组合中其他对手方显著不同的客户，按照单项计提信用减值
损失，公司按照上述规则对应收账款计提信用减值损失。
公司 2024 年度收回已计提坏账的应收账款前十大情况
单位：万元
序号 客户名称 减值收回或转回金额 账龄
动，成立由财务、运营、法务等多部门联动的专班工作组，通过业财协
同强化清欠力度，严格落实“控风险、灭逾期”的精细化营销策略，完
善客户信用评估体系、强化销售回款全流程管控、建立动态跟踪机制，
销售回款效率显著提升，从源头上降低应收账款逾期风险，1 年以上账
龄的应收账款较期初有所减少。相关转回处理符合《企业会计准则》的
规定。
“天津盛象”）的债权形成于 2018 年公司参与天津建材集团混改之前，
因市场及企业经营原因，天津盛象停产，相关债权已全额计提坏账准备，
因此公司按照 0 元进行列示。2024 年，经与天津盛象破产管理人了解，
预计部分款项可收回，因此《2024 年度非经营性资金占用及其他关联资
金往来情况表》中按照原值 10,627.81 万元，减值准备 10,494.31 万元列
示，不涉及资金流出。
【年审会计师意见】
我们按照中国注册会计师审计准则的相关规定对金隅集团 2024 年
度的财务报表进行审计，旨在对金隅集团 2024 年度的财务报表整体发表
审计意见。
在对金隅集团 2024 年度的财务报表审计中，我们针对应收账款主要
执行以下审计程序：
在所有重大方面符合《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》
的相关规定；
否发生重大变化；
是否为关联方；
算结果进行复算；
理性；
是否正确；
划分组合的合理性，了解历史信用损失率，复核预期信用损失模型是否
恰当，测试管理层坏账准备计算的准确性和完整性；
的回收措施，复核管理层回收措施的合理性；
基于我们为金隅集团 2024 年度的财务报表整体发表审计意见执行
的审计工作，我们认为金隅集团对应收账款坏账准备的计提和转回与公
司的会计政策相符且在所有重大方面符合《企业会计准则》的相关规定。
我们认为金隅集团对于 2024 年度非经营性资金占用及其他关联资金往
来情况的说明，与我们审计金隅集团 2024 年度财务报表时所复核的会
计资料和经审计的财务报表的相关内容，在所有重大方面没有发现不一
致之处。
问题二：关于会计估计变更
公告显示，公司拟对机器设备的折旧年限进行变更，由 15 年变
更为 5-20 年。假设运用该会计估计，2022 年、2023 年、2024 年公
司利润总额分别增加 3.6 亿元、4.1 亿元、4.9 亿元，相关会计估计
变更对损益影响较大。截至 2024 年末，公司固定资产中机器设备账面
原值 363.79 亿元，账面价值 167.09 亿元。数据显示，2024 年度全国规
模以上企业的累计水泥产量同比下降 9.5%，行业需求有所下滑。
请公司：（1）量化分析公司“推进数智化转型和精益管理后，显著
提升设备运行质量和效率”的相关情况，并区分不同折旧年限变更情况，
列示对应机器设备的类型、用途、账面原值、累计折旧、减值准备、账
面价值情况，以及延长折旧年限部分的金额占比；（2）针对延长折旧年
限的机器设备，说明相关会计估计基础变化的具体情况，包括但不限于
实际使用情况、技术及经验变化等，并据此论证本次会计估计变更原因
及时点的依据及合理性，是否符合《企业会计准则》的相关规定；（3）
列示仍在继续使用的实际使用年限超过 15 年的机器设备的具体情况，包
括机器设备类别、对应的原值及占比等，并结合该部分设备与其他设备
的比较情况，包括但不限于开工率、更新维护成本、设备能耗情况等，
说明相关机器设备使用超过 15 年后形成经济利益流入的情况是否发生
重大变化；（4）补充披露固定资产减值损失大幅增加的具体原因，并结
合水泥行业整体情况、公司近年业绩变化趋势等，说明公司会计估计变
更事项是否审慎，是否存在调节利润的情形；（5）结合同行业可比上市
公司机器设备的折旧年限情况，说明公司延长后的折旧年限是否符合行
业惯例。请年审会计师发表意见，并请审计委员会发表针对性意见。
（一）量化分析公司“推进数智化转型和精益管理后，显著提升设
备运行质量和效率”的相关情况，并区分不同折旧年限变更情况，列示
对应机器设备的类型、用途、账面原值、累计折旧、减值准备、账面价
值情况，以及延长折旧年限部分的金额占比。
【公司回复】
本次折旧年限由 15 年延长为 20 年的机器设备净值 80.97 亿元，占
全部机器设备净值的 48.46%；由 15 年缩短为 10 年、5 年的机器设备净
值 5.56 亿元，占全部机器设备净值的 3.33%，本次机器设备折旧年限调
整分类如下：
机器设备折旧年限调整明细表
单位：亿元
折旧年限 累计 减值 账面 净值
序号 类型 原值
调整情况 折旧 准备 净值 占比
本次调整机器设备合计 204.49 117.28 0.68 86.53 51.79%
水泥回转窑、篦冷机、立磨、辊压
至 20 年
造主机设备；新材料主机设备
至 10 年 调、工业电视、仪器仪表等设备
至5年
公司延长折旧年限的机器设备主要是水泥企业水泥及熟料生产线主
机设备，如水泥回转窑、立磨等。水泥企业深入推进数智化转型，赋能
公司产业创新发展，近两年累计投入5.16亿元（其中：设备智能运维管
理平台2.99亿元、专家控制系统0.92亿元、质量平台0.53亿元、矿山综
合平台0.37亿元、能源系统0.35亿元），推进设备、专家、质量、矿山、
能源等各领域数智化建设和场景应用。
设备智能运维管理平台利用数字技术对设备的全生命周期进行有效
的管理，实现生产设备的在线实时监测与预警及设备预防性维护模式，
目前设备运行可靠性指标提升至99.7%，异常停机累计时长大幅下降，有
效延长设备健康运行时长；专家控制系统通过建立生产模型、大数据分
析等技术，有效提升生产控制水平，实现生产运行平稳化；提高工艺设
备可靠性，目前平均投运率达到93.5%；稳态运行的工况保障设备使用环
境，有助于延长设备使用寿命，综上所述，2025年初基本实现全覆盖并
达到稳定运行状态，延长机器设备折旧年限是合理的。
的辅助生产类设备、检修工具类设备等，结合历史实际使用状况缩短折
旧年限是合理的。
（二）针对延长折旧年限的机器设备，说明相关会计估计基础变化
的具体情况，包括但不限于实际使用情况、技术及经验变化等，并据
此论证本次会计估计变更原因及时点的依据及合理性，是否符合《企
业会计准则》的相关规定。
【公司回复】
近年来，公司认真落实国家产业政策，扎实推进数智化转型和精益
管理，全面推进业务优化革新，2025 年初基本实现生产企业在设备、专
家、质量、矿山、能源等各领域数智化建设和场景全覆盖，设备运行质
量方面效果显著，根据目前机械设备智能化改造水平及实际使用情况，
主机设备及主要备件寿命能达到 20 年；同时，公司逐步构建与市场需求
相适应的生产模式，有效延长设备生命周期，综上所述，公司自 2025 年
为更加公允、真实地反映公司的资产状况和经营成果，使机器设备
折旧年限与实际使用寿命更加接近、计提折旧的年限更加合理，对公司
机器设备折旧年限进行调整，符合《企业会计准则》的相关规定。
（三）列示仍在继续使用的实际使用年限超过 15 年的机器设备的
具体情况，包括机器设备类别、对应的原值及占比等，并结合该部分设
备与其他设备的比较情况，包括但不限于开工率、更新维护成本、设
备能耗情况等，说明相关机器设备使用超过 15 年后形成经济利益流入
的情况是否发生重大变化。
【公司回复】
截至 2024 年末，公司仍在继续使用的实际使用年限超过 15 年的机
器设备净值 4.95 亿元，占全部机器设备资产的 2.96%，主要为水泥、熟
料生产线主机设备，其中：运行 15 年以上的水泥生产线 58 台套（运行
行 15 年以上的熟料生产线 32 条（运行 20 年以上的熟料生产线 12 条），
占公司熟料生产线总数的 42%；公司加强对生产线的设备管理，应用设
备在线监测系统实时监控，定期对机器设备进行维修保养，实际使用年
限超过 15 年仍在继续使用的机器设备近 5 年维修费未显著变化，主辅机
依然保持较好状态，各系统设备运行稳定，满足生产运营要求。综上所
述，公司使用超过 15 年的机器设备仍能够给公司带来稳定的经济利益流
入，形成经济利益流入的情况未发生重大变化。
（四）补充披露固定资产减值损失大幅增加的具体原因，并结合
水泥行业整体情况、公司近年业绩变化趋势等，说明公司会计估计变
更事项是否审慎，是否存在调节利润的情形。
【公司回复】
万元增加 12,614.58 万元，主要是水泥企业受矿山关停、生产线停产等因
素影响，相关资产预计可收回金额低于账面价值，计提固定资产减值损
失，相关资产不在本次固定资产折旧年限调整范围之中。2024 年计提固
定资产减值损失情况如下：
单位：万元
序号 公司 机器设备 房屋建筑物及其他 合计
总计 8,622.33 14,348.13 22,970.46
需求延续下滑趋势，供需矛盾持续加剧，水泥价格持续走低。2024 年全
国水泥产量同比下降 9.5%，公司水泥产量同比降低 12.86%，与行业趋势
一致。水泥制造业属于典型的重资产行业，基于对水泥生产设备的技术
特点与使用规律形成的行业共识，生产线主机设备折旧年限普遍为 15-20
年；公司持续智能化投入提高设备运行工况稳定性，实现预防性维护减
少事故发生，有效延长主机设备的使用寿命。综上所述，公司本次会计
估计变更充分考虑水泥行业整体情况、公司智能化投入带来的设备使用
寿命变化，是审慎的，不存在调节利润的情形。
（五）结合同行业可比上市公司机器设备的折旧年限情况，说明
公司延长后的折旧年限是否符合行业惯例。
【公司回复】
公司本次会计估计变更主要为水泥及熟料生产线主机设备，选取
序号 公司名称 机器设备折旧年限
由上表可见，公司会计估计变更后的机器设备折旧年限为 5-20 年，
与天山股份、山水水泥、亚洲水泥基本一致，略长于海螺水泥、华新水
泥等，主要是公司所属水泥企业主要布局北方地区，受冬季低温影响市
场需求大幅下降且多数地区执行采暖季错峰生产，全年整体设备运转率
低于南方地区企业；公司在错峰生产期间，对机器设备进行维护保养，
使得机器设备使用年限更长，变更后的折旧年限与同行业可比上市公司
基本一致，因此公司延长折旧年限符合行业惯例。
【审计委员会意见】
审计委员会根据监管规则及《金隅集团董事会审计委员会议事规则》
，
对会计估计变更及计提固定资产减值损失事项进行核查，包括与管理层、
公司相关部门进行访谈交流，检查公司计提固定资产减值损失的依据及
合理性；了解公司进行会计估计变更的原因、依据及履行的相关决策程
序；获取公司相关机器设备预计使用年限变更的情况说明及所列举的同
行业可比上市公司披露的机器设备的折旧年限等，并与公司 2025 年 1 月
公司会计估计变更的审计、核查程序及意见。
综上所述，审计委员会认为公司变更后的折旧年限能够更加公允、
真实地反映公司的资产状况和经营成果，会计估计变更是合理的、审慎
的，不存在调节利润的情形；变更后的折旧年限与同行业可比上市公司
基本一致，符合行业惯例；公司计提固定资产减值损失是合理的，符合
《企业会计准则》相关规定。
【安永会计师事务所意见】
我们按照中国注册会计师审计准则的相关规定对金隅集团 2024 年
度的财务报表进行审计，旨在对金隅集团 2024 年度的财务报表整体发表
审计意见。
在对金隅集团 2024 年度的财务报表审计中，我们针对固定资产减值
主要执行以下审计程序：
复核销售增长率、折现率等关键假设的合理性；并检查相应的支持性文
件，检查其合理性和准确性，并记录相应的评价；
况估计未来现金流量。
在对金隅集团 2024 年度的财务报表审计中，我们针对固定资产本年
计提折旧主要执行以下审计程序：
政策一致，并检查公司本年折旧政策是否与上年保持一致；
产本年度折旧费用，评价其合理性；
行核对；
基于我们为金隅集团 2024 年度的财务报表整体发表审计意见执行
的审计工作，我们认为金隅集团对固定资产减值的测试、对固定资产当
年计提折旧与公司的会计政策相符且在所有重大方面符合《企业会计准
则》的相关规定。
【德勤会计师事务所意见】
根据问询函的要求及公司提供的相关说明，我们就问询函相关问题
开展如下核查程序：
按照《企业会计准则》的要求对于自 2025 年 1 月 1 日起的相关机器设备
预计使用年限按照最新机器设备使用状况重新进行评估的情况，记录变
更的原因及依据，以及履行的相关决策程序；
察使用情况，与公司设备管理部门访谈，了解相关设备自 2025 年 1 月 1
日以来的实际使用状况，结合其当前运行状态分析对应的预计使用寿命
是否合理；
查阅其机器设备固定资产折旧年限等相关会计估计的披露，并与公司
基于执行的上述核查程序，我们认为，公司管理层编制的会计估计
变更的说明在所有重大方面符合《企业会计准则第 28 号——会计政策、
会计估计变更和差错更正》的要求，公允反映公司自 2025 年 1 月 1 日起
相关机器设备折旧年限会计估计变更情况；同时，结合同行业可比上市
公司信息，公司的会计估计与同行业公司不存在重大差异。
问题三：关于大宗商品贸易业务
年报显示，公司从事大宗商品贸易业务，涉及电解铜、铁矿石、乙
二醇、钢材、煤炭类品种。报告期内大宗商品经营业务实现收入 411.24
亿元，同比增加 4.84%。关注到，该业务毛利率仅为 0.31%，较去年同期
降低 2.57 个百分点。
请公司：（1）分产品列示最近两年大宗商品贸易业务的收入、成本、
毛利、毛利率情况，补充说明大宗商品贸易业务毛利率较低、以及 2024
年度毛利率大幅下降的原因及合理性；（2）补充披露公司 2024 年新增
的大宗商品品种情况，并说明公司 2024 年贸易业务规模持续扩大的原因
及合理性；（3）分产品补充披露大宗商品贸易业务的相关情况，包括但
不限于相关产品与公司主营业务的相关度、公司开展相关业务的优势、
盈利模式、控制权转移时点、信用政策及信用风险防范情况、定价政策
与依据、收入确认方法等；（4）分产品补充披露报告期内贸易业务前五
大客户、供应商情况，包括但不限于名称、成立时间、交易内容及金额、
往来款余额、是否为关联方，以及客户和供应商之间是否存在关联关系
等；（5）结合贸易业务的经营模式、物流情况和风险转移等，说明公司
大宗商品经营业务以总额法或净额法核算的具体依据，是否符合《企业
会计准则》相关规定，是否与公司的业务实质相匹配。请年审会计师发
表意见。
（一）分产品列示最近两年大宗商品贸易业务的收入、成本、毛利、
毛利率情况，补充说明大宗商品贸易业务毛利率较低、以及 2024 年度毛
利率大幅下降的原因及合理性。
【公司回复】
公司基于宏观经济环境及行业供需情况判断，大宗贸易业务以电解
铜、铁矿石、煤炭、钢材等与公司两大主业相关的核心品类为主，导致
大宗商品贸易业务毛利率较低的主要原因一是因为大宗商品价格高度依
赖全球供需格局，但近年来供给过剩与需求疲软矛盾突出，供强需弱导
致港口库存持续累积，价格下行压力直接压缩贸易价差空间；二是大宗
商品标准化程度高，贸易商难以通过产品差异化提升溢价，市场同质化
竞争加剧，利润空间收窄。
公司大宗商品贸易业务情况
单位：亿元
收入 成本 毛利率
品种
电解铜 166.76 189.01 166.88 188.86 -0.07% 0.08%
铁矿石 102.62 77.35 100.98 75.92 1.60% 1.84%
煤炭 77.32 73.54 75.92 66.26 1.81% 9.89%
钢材 15.45 16.70 15.48 16.85 -0.20% -0.89%
其他 49.09 35.66 50.69 33.05 -3.26% 7.34%
合计 411.24 392.26 409.95 380.95 0.31% 2.88%
公司 2024 年毛利率同比下降，主要是公司煤炭、有色金属及乙二醇
等业务受市场因素影响，价格持续下行，毛利空间被压缩所致。2023 年，
贸易毛利主要由煤炭贡献，在国家宏观政策加持下，水泥厂、钢厂自 2023
年 6 月起恢复生产，煤炭市场逐渐回暖，自 2023 年 8 月开始，市场逐渐
回暖，供小于求，煤炭市场价格逐步回升，公司抓住机遇，积极拓展下
游客户，实现销量大规模增长，且毛利率较高；2024 年受宏观环境、国
际形势、供需关系等因素影响，煤炭采购成本走高，但销售价格受市场
经济和供求变化影响开始下降，导致 2024 年毛利率同比下降。公司坚持
稳中求进工作总基调，以完善全流程风险防控体系为抓手，深化产业链、
供应链协同，严守合规经营底线，努力推动大宗贸易业务高质量发展。
【年审会计师意见】
我们按照中国注册会计师审计准则的相关规定对金隅集团 2024 年
度的财务报表进行审计，旨在对金隅集团 2024 年度的财务报表整体发表
审计意见。
在对金隅集团 2024 年度的财务报表审计中，我们针对大宗商贸的收
入确认主要执行以下审计程序：
进行分析性复核；
试，识别业务流程中的主要控制点，并进行控制测试；
务模式；
信息，分析收入确认的合理性；
对交易额排名前二十大的国内客户和供应商中的新增客商及交易额排名
前十大的国外客户和供应商中的新增客商背景进行调查，包括检查地址、
股东、企业性质和控制人等信息，检查新增客商的真实性及是否存在关
联方关系；
应商的真实性；
售的情况进行商业实质分析，识别是否存在循环交易；
程序，未回函部分相应执行替代程序；
（如电解铜）的年末数量执行函证程序；
物权转移单据、结算单、发票、银行回单等，验证收入确认的真实性和
准确性；
单据）记录，查看收入确认时间与控制权转移时点的一致性，识别是否
存在截止性问题。
基于我们为金隅集团 2024 年度的财务报表整体发表审计意见执行
的审计工作，我们认为金隅集团大宗商品贸易的毛利变动是合理的，对
大宗商品贸易的收入确认在所有重大方面符合《企业会计准则》的相关
规定。
（二）补充披露公司 2024 年新增的大宗商品品种情况，并说明公司
【公司回复】
公司作为以绿色建材和地产开发及运营两大产业为主业的市管大型
国有控股产业集团和 A+H 整体上市公司，重视大宗商品贸易业务高质量
发展。2024 年，公司基于宏观经济环境及行业供需情况审慎研判，认为
现有产品结构与公司资源整合能力及风险控制体系相适配，大宗商品贸
易品种未发生结构性调整，仍延续煤炭、钢材、铁矿石、电解铜等与公
司主业相关的核心品类。2024 年，贸易业务同比增加主要是铁矿石业务
同比增加所致，公司房地产和制造业均需要大量钢材，铁矿石作为钢铁
的主要原材料，价格波动会影响钢铁的生产成本，进而影响房地产行业
的成本，公司 2024 年房地产业务开工面积同比增加 8.03 万平米，后续
公司将根据主业未来发展需求，不断优化、实时调整规模，以适应市场
需求和实现更大价值，确保稳健发展。
【年审会计师意见】
我们按照中国注册会计师审计准则的相关规定对金隅集团 2024 年
度的财务报表进行审计，旨在对金隅集团 2024 年度的财务报表整体发表
审计意见。
在对金隅集团 2024 年度的财务报表审计中，我们针对大宗商贸的收
入变动主要执行以下审计程序：
合同条款，包括控制权转移、风险转移、定价政策与依据等信息，分析
收入确认的合理性；
应商的真实性；
基于我们为金隅集团 2024 年度的财务报表整体发表审计意见执行
的审计工作，我们认为金隅集团对于大宗商品贸易业务规模持续扩大的
原因及合理性的说明，在所有重大方面与我们在执行金隅集团 2024 年
度财务报表审计过程中了解的信息一致。
（三）分产品补充披露大宗商品贸易业务的相关情况，包括但不限
于相关产品与公司主营业务的相关度、公司开展相关业务的优势、盈利
模式、控制权转移时点、信用政策及信用风险防范情况、定价政策与依
据、收入确认方法等。
【公司回复】
公司大宗商品贸易业务围绕主业开展，主要涉及煤炭、钢材、铁矿
石、电解铜等业务，围绕产业链协同做好内外部资源有效整合，促进产
业全面协同发展；大宗商品贸易业务经过多年的战略布局和持续经营，
拥有经验丰富的团队和稳定的上下游渠道，深入产业链终端、聚集产业
资源，在行业内有一定的品牌影响力，各业务具体情况如下：
（1）煤炭业务与公司主营业务的相关度
煤炭是水泥生成成本的重要组成部分，公司绿色建材板块水泥相关
业务生产过程中需要将石灰石、煤炭、粉煤灰、水渣等混合入窑烧制，
煅烧环节需要大量热能，煤炭作为一种重要的能源来源，其供应的稳定
性会直接影响水泥厂的生产运营成本和能源供应保障，煤炭价格波动，
将会对水泥相关业务成本造成较大影响。
（2）公司开展煤炭业务的优势
①海运煤：澳大利亚、印尼等国煤炭高热值、低硫、低灰分，契合
钢铁、化工等行业高标准需求，可弥补国内炼焦煤等特殊煤种储量不足，
助力企业绿色转型与工业稳定生产；东南沿海地区进口印尼等国煤炭，
通过海运直抵，减少国内复杂运输环节，降低物流成本。国际煤价低于
国内时，进口可节约采购成本，还能混合使用平衡环保与成本；进口煤
炭缓解我国“北煤南运”供需矛盾，缩短供应链；丰富能源供应渠道，
降低单一煤源依赖；国际煤价低位时增加进口，充实战略储备，增强应
对市场波动能力；公司积极开展动力煤销售与水泥厂的协同业务，持续
稳定为水泥厂供应符合需求的动力煤，以达到降本增效的目的。
②蒙古煤：蒙古国是地域辽阔、资源富庶且人口稀少的内陆国家，
尤其是矿产品蕴藏丰富，受国内工业和经济落后影响其矿产品基本以原
矿形式出口，另外受地理位置限制，我国是蒙古国唯一矿产品消费国。
自 2008 年开始中国贸易商从蒙古国矿山采购矿产品，进口至中国，并进
行加工向终端客户提供原材料，逐渐形成以采购、运输、仓储、通关为
一体的蒙古国矿产品进口贸易业务链。公司在甘其毛都口岸拥有一座专
门加工蒙古国原焦煤的年产能 200 万吨洗煤厂。为保证该洗煤厂原料供
应稳定，2020 年制定中蒙能源通道规划，搭建从蒙古国矿山直采、运输、
进口为一体的以甘其毛都口岸进口煤炭、二连浩特口岸进口铁矿石的两
条公路、铁路进口通道。公司致力于将蒙古国优质低价的矿产资源“引
进来”，服务国内产能降本增效。
（3）煤炭业务的盈利模式
①海运煤：通过国内外采销价格差异实现盈利；通过货物进口到港
口，进行不同煤种的混配来降低成本实现盈利。
②蒙古煤：公司不断提升上游资源的掌控能力，积极维护与 ETT、
ER、嘉友公司等的良好合作关系，通过签订长协、参与线上竞拍等方式，
锁定蒙古国优质煤炭资源，发挥规模效应，将优质低价的煤炭资源引进
国内进行销售，赚取贸易利润。同时，落实公司“贸易+实体”的战略，
发挥洗煤厂技改后加工贸易优势，不断优化洗煤方案，通过洗选加工技
术将原煤转变成精煤，并将洗精煤进一步销售至终端钢厂或焦化厂，延
伸下游贸易触手，赚取加工贸易利润。
（4）控制权转移时点
①海运煤：进口动力煤采购基本分为 FOB 和 CFR，FOB 为我司自
行租船，在装货港矿山完成货物装船，即为控制权转移；CFR 为矿山租
船，货到国内卸港靠泊卸货，即为控制权转移。如果自营落地情况下，
原则上根据销售合同约定的交付时点即为控制权转移时点。
②蒙古煤：蒙古煤采购端以矿山发货至公司海关监管库即为交货完
成，销售端如采取口岸交货模式，客户自行到海关监管场提货，控制权
转移时点为下游客户提货出厂时点，如采取到货销售模式，公司负责组
织运输送至客户指定目的地交货，交货时点即为控制权转移时点。
（5）信用政策及信用风险防范情况
在业务发起时对业务风险进行充分评估，严把风险入门关，原则上
不把风险带入公司。为加强合作客户准入管理，在客户准入前，业务部
门需对客户进行充分的合规调查和资信调查。进口煤采购多采用开立国
际信用证方式结算，信用证的接收行和开立行均为 First Class 银行，信
用等级较高。
（6）定价政策与依据
①海运煤的定价依据是根据市场价格定价。如以销定采，公司在确
定销售价格的基础上，寻找低价供应商进行采购，赚取差额利润；如落
地自营，货物在装运过程中开始询盘销售，在货物到港前舱底销售完毕
或者通关报关后进行销售。
②蒙古煤的定价依据是根据市场价格定价。进口蒙古煤有两种采购
方式，一是竞价采购模式，通过蒙古国电子招标平台，以竞价模式采购
原焦煤和风化煤；二是长协采购模式，签署采购原焦煤长协合同，长协
煤炭定价模式为季度定价，公司享受季度坑口价格的折扣。
（7）收入确认方法：按照总额法确认收入。
（1）钢材业务与公司主营业务的相关度
钢材是通过铁矿石和焦炭冶炼出来的产品，是黑色系产业链条不可
缺少的部分；钢贸业务是公司核心业务，是公司主营业务的重要组成部
分；通过开展钢贸业务，和房地产协同保供，利用前端规模效应，优化
企业钢材采购成本。
（2）公司开展钢材业务的优势
从产业链上来看，钢材处在黑色系链条的中间位置，起到承上启下
作用。钢材产品种类多、地域分布广、涉及行业多，其中建筑业和制造
业是用钢需求最多的两个行业，与公司主业息息相关的。
从公司整体产品结构来看，钢材是公司全产业链经营的重要一环，
从上游原料（煤、焦、矿）到钢材（钢坯、螺线、卷带）再到废钢和水
渣，环环相扣，每个品种在不同时间，不同市场环境下，所反映市场价
值不同。另外从公司涉及的行业来看，房地产和制造业都需要钢材，钢
材业务能够为公司内部企业协同保供，优化采购成本。
（3）钢材业务的盈利模式
主要是贸易价差实现盈利。通过低买高卖，在价格低位时做大库存，
高位时降低库存；通过一站式采购加配送为下游企业提供一站式差异化
服务；通过品种差、区域差等实现利润。
（4）控制权转移时点
第三方仓库货转销售模式控制权转移时点为收到下游货款后通知仓
库将货权转移至客户，仓库货转完成后货权转移完成。直接配送至终端
客户工厂控制权转移时点为货物送达客户指定地点。
（5）信用政策及信用风险防范情况
在把控风险的前提下同业内口碑良好的企业开展业务，严格按照公
司客户准入管理办法对客户进行分类管理。
（6）定价政策与依据：钢材的定价依据是根据市场价格定价。
（7）收入确认方法：按照总额法确认收入。
（1）铁矿石业务与公司主营业务的相关度
公司主要从事地产、建材行业及相关行业，房地产建设需要大量的
钢材，如螺纹钢、线材等，钢铁价格是房地产成本的重要组成部分，而
铁矿石作为钢铁的最主要原材料，铁矿石价格的波动会影响钢铁的生产
成本，进而影响钢材价格，钢材价格直接影响房地产行业的成本。如果
铁矿石价格上涨，钢铁企业成本上升，钢材价格也会相应提高，增加房
地产开发的成本。
（2）公司开展铁矿石业务的优势
铁矿石作为黑色系产业的起始，是公司全产业链经营的重要一环，
从上游原料（煤、焦、矿）到钢材（钢坯、螺线、卷带）再到废钢和水
渣，对公司绿色建材及房地产开发运营业务均有着较大的影响。
随着近几年铁矿石价格波动率的抬升，钢厂对于铁矿石的库存储备
逐渐下降，目前大部分钢厂仅储备不超过一周用量的铁矿石。由于铁矿
石价格的升高，部分钢厂开始对自己的原材料长协进行销售，主要目的
是置换即期更为合适的其他品种原材料。贸易商作为市场蓄水池，在钢
厂更换炉料结构，改变生产计划时，能够即时为钢厂提供其需要的原材
料。
从产业链上来看，铁矿石处在黑色系产业链条的起始位置，是提供
铁元素的重要原材料。铁矿石品种多，各钢厂炉料结构复杂。同时铁矿
石进口量大，是整个黑色系产业链中不可或缺的一环。其库存、消费、
价格的变化能够反映出钢厂的盈利情况，同时能够反馈当前制造业的兴
衰。
钢材作为工业活动的血液，铁矿石所提供的铁元素至关重要，而国
内铁矿石仅能提供国内所需铁元素总量的 30%，而中国粗钢产量占全球
国，进口总量超全球总产量的 50%，铁矿石价格的波动对我国经济影响
颇深，而铁矿石贸易通过进口铁矿石、储备铁矿石，能够很好地为市场
平抑铁矿石价格波动风险。
（3）铁矿石业务的盈利模式
一方面是通过与上游矿山签订长协，获得成本优势；另一方面是通
过对市场涨跌进行判断，在合适的时间点进口实货，落地后市场上涨销
售或通过套期工具套期保值获得上涨收益。
（4）控制权转移时点
进口内销落港后铁矿石存放至港口，由供应商出具放货通知单（供
应商与公司双方盖章）交由港口，放货通知单注明货物的所有权和风险
转移至公司，随即公司有权提货或处置该货物，即取得货物的控制权，
公司出售时出具放货通知单（公司与客户双方盖章）至港口，随即货物
的控制权转移至客户。
（5）信用政策及信用风险防范情况
公司建立白名单制度，根据客户自身的资信，由公司风险管理部门
出具相关意见，确定额度，在不超额度范围内进行贸易业务合作。
（6）定价政策与依据
境外公司转口销售采用国际信用证结算，定价方式为普氏指数定价；
落地销售时，通过与国有大型港口签订仓储服务合同，仓储费由公司承
担，保证货物的安全，结算主要采用款到放货模式，收到客户全额预付
款项后公司出具货权转移证明，业务销售定价依据各个港口发布的公开
市场价格进行报盘定价。
（7）收入确认方法：按照总额法确认收入。
（1）电解铜业务与公司主营业务的相关度
公司贸易业务以煤炭、铁矿等黑色金属为主，黑色金属存在较强的
产业周期性，近几年的市场行情一般，盈利情况存在一定不确定性。在
此情况下，有色金属品种同样作为大宗商品中具有代表性的产品，与黑
色金属存在一定行情的补充效应。在黑色金属行情不佳时，有色金属可
能进入相对较好的市场周期，因此电解铜业务是公司主营业务不可或缺
的互补产品，有利于优化公司整体业务稳定性。
（2）公司开展电解铜业务的优势
①专业性。大宗商品贸易是公司的主要业务之一，公司在运行大宗
商品类贸易方面具有一定专业性，公司拥有丰富经验的大宗商品贸易交
易团队，这些专业能力及经验在电解铜业务的开展中能得到充分的发挥。
②渠道优势。公司作为大型贸易企业，具有丰富的上下游渠道，在
开展电解铜业务的过程中，可以充分利用到已有的上下游渠道，有利于
在电解铜业务上的市场开拓、信息获取等。在市场行情不佳时，可以利
用资源及渠道优势，有效避免货物滞销或采购困难等情况。
③公司长期规划。电解铜作为传统大宗贸易商品，具有产业链完整、
流通性广泛、市场参与者成熟等特点。铜金属作为全球稀缺自然资源，
同时也是重要战略储备资源，对于铜产品的贸易长期以来都受到全球各
个国家的高度重视。电解铜产品在我国国内经过长期发展的考验，行业
规范程度较高，产品及业务流程的标准化程度较高。市场参与者经过长
期优胜劣汰的过程，优质企业占比较高，使得铜产品的总体交易风险相
对较低。贸易公司的传统业务围绕黑色金属、建材等品种进行，开展电
解铜业务是公司对有色金属行业的重要布局，考虑到铜产品及有色金属
未来发展的良好前景，结合公司高质量发展的长期目标，参与铜及有色
金属产品的贸易环节将帮助公司未来在有色金属行业进行长期布局、深
入产业链终端、聚集产业资源，逐步优化在铜及有色金属产品中的商业
模式。
④公司规模优势。电解铜作为大宗商品，单位价值较高，在开展贸
易业务的过程中，往往需要大量资金注入。公司作为大型国有贸易型企
业，企业规模及资金实力可以满足电解铜业务的需求，且公司企业背景
可靠，在市场中能更好地获得客户及合作商的信赖，有利于业务的稳定
开展。
（3）电解铜业务的盈利模式
作为贸易商，公司电解铜业务的主要盈利模式是通过对铜价变化的
趋势性预判，在采购和销售的贸易环节中赚取价差，从而实现盈利。
（4）控制权转移时点
外贸业务的主要货权形式为国际海运提单，货权转移方式为提单交
接，控制提单即控制货权；内贸业务交易的货物均存放于公司已准入的
第三方仓库内，仓储费由公司承担。公司与第三方仓储公司签订仓储协
议，协议中约定指示交付，卖方向仓储方发送加盖授权印章的发货单，
仓储方向买方发送入库信息单（包括具体的储区和存储卡号，指示为特
定货物）确认货物，同时在仓库内完成货权转移，控制权转移时点为在
第三方仓储公司系统中完成划转的时点。
（5）信用政策及信用风险防范情况
公司对贸易上下游企业施行准入制度，对客户进行严格的授信额度
审批及管理。在业务开展过程中，在事前、事中、事后环节全面防范信
用风险。
（6）定价政策与依据
外贸业务的定价方式为点价形式，合同价格=点价价格+溢价。点价
价格依据伦敦金属交易所（LME）的盘面价格，以买卖双方确定的点价
价格为准，溢价由双方协商确定；内贸业务的定价方式为点价形式，合
同价格=点价价格+升贴水。点价价格依据上海期货交易所（SHFE）的当
月合约盘面价格，以买卖双方确定的点价价格为准，升贴水由双方协商
确定。
（7）收入确认方法：按照总额法确认收入。
【年审会计师意见】
我们按照中国注册会计师审计准则的相关规定对金隅集团 2024 年
度的财务报表进行审计，旨在对金隅集团 2024 年度的财务报表整体发表
审计意见。
在对金隅集团 2024 年度的财务报表审计中，我们针对大宗商贸业务
的收入确认主要执行以下审计程序：
程进行穿行测试，识别业务流程中的主要控制点，并进行控制测试；
务模式、商业实质及波动原因；
理性，包括但不限于与公司主营业务的相关度、开展业务的优势、盈利
模式等；
信息，分析收入确认的合理性；
售的情况进行商业实质分析，识别是否存在循环交易；
序，未回函部分相应执行替代程序；
物权转移单据、结算单、发票、银行回单等，验证收入确认的真实性和
准确性。
基于我们为金隅集团 2024 年度的财务报表整体发表审计意见执行
的审计工作，我们认为金隅集团对于大宗商品贸易的收入确认的相关会
计处理，与公司的会计政策相符且在所有重大方面符合《企业会计准则》
的相关规定。
（四）分产品补充披露报告期内贸易业务前五大客户、供应商情况，
包括但不限于名称、成立时间、交易内容及金额、往来款余额、是否为
关联方，以及客户和供应商之间是否存在关联关系。
【公司回复】
公司贸易业务主要包含煤炭、钢材、铁矿石、电解铜等，交易对方
主要为国有企业、大型企业集团以及行业领军企业等信用较高的企业，
均为非关联方。贸易业务前五大客户、供应商情况如下表，除天津建龙
钢铁实业有限公司（以下简称“建龙钢铁”）与 JIANLONG(HONGKONG)
INTERNATIONAL TRADE CO.，LIMITED（以下简称“香港建龙”）外，
其他客户及供应商之间不存在关联关系。建龙钢铁与香港建龙为同一大
型集团下属公司，香港建龙是境外贸易企业，与国外矿山签订有采购长
协，会将某一时段富余的库存进行市场化销售。公司与之签订采购长协，
采购后通过转口或者自营进口落地方式销售至其他下游企业；建龙钢铁
为国内大型钢铁企业，对铁矿石的原材料需求较高，公司通过其他大型
企业采购的铁矿石库存品类广泛，能够满足建龙钢铁的生产需求及临时
性需求。公司自香港建龙采购的铁矿石与销售至建龙钢铁的铁矿石批次
不同，相关交易均基于真实采销需求，交易价格公允，不存在关联方闭
环贸易。具体情况如下：
前五大客户情况
单位：万元
序号 煤炭业务前五大客户 成立时间 2024 年交易金额 往来款余额 是否为关联方
序号 钢材业务前五大客户 成立时间 2024 年交易金额 往来款余额 是否为关联方
序号 铁矿石业务前五大客户 成立时间 2024 年交易金额 往来款余额 是否为关联方
HANGZHOU IRON AND STEEL(H.K.)
COMPANY LIMITED
序号 电解铜业务前五大客户 成立时间 2024 年交易金额 往来款余额 是否为关联方
注：往来款余额负数为预收款项。
前五大供应商情况
单位：万元
序号 煤炭业务前五大供应商 成立时间 2024 年交易金额 往来款余额 是否为关联方
序号 钢材业务前五大供应商 成立时间 2024 年交易金额 往来款余额 是否为关联方
序号 铁矿石业务前五大供应商 成立时间 2024 年交易金额 往来款余额 是否为关联方
JIANLONG(HONGKONG)
INTERNATIONAL TRADE CO.，LIMITED
序号 电解铜业务前五大供应商 成立时间 2024 年交易金额 往来款余额 是否为关联方
注：往来款余额负数为预付款项。
【年审会计师意见】
我们按照中国注册会计师审计准则的相关规定对金隅集团 2024 年
度的财务报表进行审计，旨在对金隅集团 2024 年度的财务报表整体发表
审计意见。
在对金隅集团 2024 年度的财务报表审计中，我们针对金隅集团与大
宗商贸的客户和供应商之间是否存在关联关系主要执行以下审计程序：
对交易额排名前二十大的国内客户和供应商中的新增客商及交易额排名
前十大的国外客户和供应商中的新增客商背景进行调查，包括检查地址、
股东、企业性质和控制人等信息，检查新增客商的真实性及是否存在关
联方关系；
应商的真实性；
函证信息包含全年交易额及重要合同条款，未回函部分相应执行替代程
序；
售的情况进行商业实质分析，识别是否存在循环交易。
基于我们为金隅集团 2024 年度的财务报表整体发表审计意见执行
的审计工作，我们认为金隅集团对客户和供应商之间是否存在关联关系
的说明在所有重大方面与我们在执行金隅集团 2024 年度财务报表审计
过程中了解的信息一致。
（五）结合贸易业务的经营模式、物流情况和风险转移等，说明公
司大宗商品经营业务以总额法或净额法核算的具体依据，是否符合《企
业会计准则》相关规定，是否与公司的业务实质相匹配。
【公司回复】
（1）贸易业务的经营模式
①蒙古煤：蒙古煤采购主要基于以下两种模式：
竞价采购模式：通过蒙古国电子招标平台，以竞价模式采购原焦煤
和风化煤。
长协采购模式：公司签署采购原焦煤长协合同。长协煤炭定价模式
为季度定价，公司享受季度坑口价格的折扣。可与竞价煤形成良好的价
格互相补充，能够有效防范市场波动，降低市场风险，提高竞争优势。
公司目前在甘其毛都口岸与嘉易达和华方两家海关监管场展开合作。
其中嘉易达堆场仓储散煤，华方堆场仓储集装箱煤。煤炭入境后现场人
员与堆场方联系，组织车辆进行卸车入库。中国海关将一周进口量为一
批次，每周四从海关监管场取样，化验结果出示合格后报关员向海关缴
纳关税和增值税。由海关出具该批货物的放行单后可以从海关监管场提
货出库。
蒙古煤销售主要基于以下两种模式：一是原煤销售采取口岸交货模
式，客户自行到海关监管场提货或者是送到货销售模式，公司负责组织
运输送至客户指定目的地交货；二是精煤销售，一部分原煤由公司组织
运输将货物从甘其毛都海关监管场提货，送至洗煤厂。洗煤厂根据下游
客户指标要求生产精煤，将精煤销售至钢厂或焦煤厂。
②海运煤：采购端主要分为长协采购和零单采购两种模式，基本通
过矿山进行采购。合同中明确交货数量及交货方式、货物品质、价格、
结算方式、不可抗力等条款。长协以月度进行发货，数量按照每月均匀
发货。通常价格以境外第三方权威机构发布的指数均价为基准。销售端
主要分为以销定采和落地自营两种模式。如以销定采，公司在确定销售
价格的基础上，寻找低价供应商进行采购，赚取差额利润。如采用落地
自营方式，货物在装运过程中开始询盘销售，在货物到港前舱底销售完
毕或者通关报关后进行销售。基本对下游客户收取预付款的方式，并通
过有公司签字盖章的货权转移证明放货。
公司与上游供应商交易主要通过开立信用证方式结算，公司取得提
单后提货；与下游客户交易主要通过预收款方式结算，对于赊销客户须
经公司内部决策批准后在授信额度内进行，下游客户凭公司签署的货权
转移证明提货。
（2）贸易业务的物流情况和风险转移
①海运煤业务：采购合同签订后，从境外海运装船到境内报关进口；
公司与国有大型港口签订仓储服务合同，仓储费由公司承担，保证货物
的安全；煤炭存放至港口，公司进行销售；签订销售合同并收到客户全
款后，公司出具放货通知单（公司与客户双方盖章）至港口，随即货物
的控制权转移至客户。
②进口蒙古煤业务：采购合同签订后，从境外装车到境内报关进口；
公司与甘其毛都口岸海关监管场签订仓储合同。仓储散煤或集装箱煤；
煤炭入境后现场人员与堆场方联系，组织车辆进行卸车入库。中国海关
将一周进口量为一批次，每周四从海关监管场取样，化验结果出示合格
后报关员向海关缴纳关税和增值税。由海关出具该批货物的放行单后可
以从海关监管场提货出库；一部分蒙古煤签订销售合同后，采取口岸交
货模式，客户自行到海关监管场提货或者是送到货销售模式，公司负责
组织运输送至客户指定目的地交货；另一部分蒙古煤由公司组织运输将
货物从甘其毛都海关监管场提货，送至洗煤厂。洗煤厂根据下游客户指
标要求生产精煤，将精煤销售至钢厂或焦煤厂。
综上所述，煤炭业务按照总额法确认收入符合《企业会计准则》的
相关规定，与公司业务实质是相匹配的。
（1）贸易业务的经营模式
钢材业务模式主要是第三方仓库货转销售模式和直接配送至终端客
户工厂两种。
（2）贸易业务的物流情况和风险转移
①与供应商在达成采购意向之后签订采购合同，根据供应商资质约
定货到付款或预付账款。
②供应商货转单及商品明细，盖章后同时发送给公司及第三方仓库。
③仓库核对无误后进行过户（货权转移）的操作，即将该批货物的
存货方名称由供应商登记为公司。公司对该批货物具有实际控制权。
④该批货物的仓储费自货权转让的当日起由公司承担。
综上所述，钢材业务按照总额法确认收入符合《企业会计准则》的
相关规定，与公司业务实质是相匹配的。
（1）贸易业务的经营模式
铁矿石业务主要模式为进口内销，上游向矿山直接采购、长协采购、
从二级市场采购等方式进口铁矿石，下游通过转口，落地销售等方式进
行铁矿石销售工作。
（2）贸易业务的物流情况和风险转移
①转口业务：采购合同签订后，从境外装船后直接转口销售，通过
国际信用证进行结算。
②进口落地业务：采购合同签订后，从境外装船到境内报关进口；
公司与国有大型港口签订仓储服务合同，仓储费由公司承担，保证铁矿
石落地后的安全；进口落港后铁矿石存放至港口，公司进行分批销售；
根据销售合同条款，公司出具放货通知单（公司与客户双方盖章）至港
口，随即货物的控制权转移至客户。
综上所述，铁矿石业务按照总额法确认收入符合《企业会计准则》
的相关规定，与公司业务实质是相匹配的。
（1）贸易业务的经营模式
电解铜业务分为外贸业务与内贸业务。外贸业务模式以转口贸易为
主，盈利点包括外贸铜溢价价差、盘面点价价差等；内贸铜模式以与国
内冶炼厂签订采购长协，辅以零单采购，盈利点主要包括内贸铜升贴水
价差、趋势性交易盈利等。
（2）贸易业务的物流情况和风险转移
①与供应商在达成交易意向之后，签订《电解铜采购合同》，合同
签订之后公司按合同金额支付全部货款。
②供应商在收到货款后，开具提货单，盖章后同时发送给公司及第
三方仓库，公司方在收到提货单后加盖印章并发送给第三方仓库，仓库
在收到买卖双方发送的提单后对信息进行核对，包括提货单上的货物数
量、品牌、存储卡号、日期、提单样张及印章（公司与仓库签订仓储协
议时已备案）是否一致；仓库核对无误后进行过户（货权转移）的操作，
即将该批货物的存货方名称由供应商登记为公司，并出具货物入库单作
为公司收到货权的凭证；至此，货物所有权转移至公司名下，公司对该
批货物具有实际控制权，该批货物的仓储费自货权转让的当日起由公司
承担。
综上所述，电解铜业务按照总额法确认收入符合《企业会计准则》
的相关规定，与公司业务实质是相匹配的。
【年审会计师意见】
我们按照中国注册会计师审计准则的相关规定对金隅集团2024年度
的财务报表进行审计，旨在对金隅集团2024年度的财务报表整体发表审
计意见。
在对金隅集团2024年度的财务报表审计中，我们针对大宗商贸的商
业实质及收入确认主要执行以下审计程序：
理性；
试，识别业务流程中的主要控制点，并进行控制测试；
模式；
信息，分析收入确认的合理性；
合同、物权转移单据、结算单、发票、银行回单等，验证收入确认的真
实性和准确性。
基于我们为金隅集团2024年度的财务报表整体发表审计意见执行的
审计工作，我们认为金隅集团对大宗商品贸易的收入确认在所有重大方
面符合《企业会计准则》的相关规定。
问题四：关于房地产项目
年报显示，公司报告期内采用公允价值模式进行后续计量的投资性
房地产公允价值变动产生的收益 6.76 亿元，报告期末投资性房地产账面
价值 450.50 亿元。此外，公司开发成本及开发产品项目期末账面余额
本期计提存货跌价准备 7.53 亿元。
请公司：（1）分区域列示投资性房地产土地性质、物业面积、报告
期末账面价值、报告期末平均单价等；（2）区分一线和非一线房产，补
充披露报告期内产生公允价值变动的具体情况，包括但不限于公允价值
变动金额、对应主要项目、区位、使用状态、出租率、市场租金、公允
价值评估参数、测算过程等，并结合可比房地产的市场价格、物业出租
率、租金水平等变化情况，说明报告期内投资性房地产公允价值变动的
合理性；（3）针对销售或建设进度缓慢的房地产开发项目以及非一线城
市房地产开发项目，结合项目的开发与销售进度、所处区域、周边可比
项目售价、减值测试相关过程及参数选择等情况，说明是否存在计提不
及时、不充分的情形。请年审会计师发表意见，请评估机构对问题（2）
发表意见。
（一）分区域列示投资性房地产土地性质、物业面积、报告期末账
面价值、报告期末平均单价等。
【公司回复】
公司投资性房地产主要为北京、上海、南京、合肥、成都等核心区
域的高档投资性物业，业态为办公、商业、公寓等，土地性质主要为办
公、商业、工业用地等；公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后
续计量，聘请专业评估机构对公司投资性房地产进行评估，投资性房地
产分区域情况如下：
投资性房地产分区域情况
可出租面积 账面价值 平均单价
区域
（万平米） （亿元） （元/平米）
北京 144.30 358.57 20,076.71
天津 32.96 49.38 9,733.89
合肥 12.60 23.85 18,928.57
成都 6.26 9.01 14,392.97
上海 1.70 5.11 28,388.89
其他 1.69 4.58 26,686.39
合计 199.51 450.50 17,896.93
其中：一线城市 146.10 364.28 20,181.72
非一线城市 53.41 86.22 12,103.12
（二）区分一线和非一线房产，补充披露报告期内产生公允价值变
动的具体情况，包括但不限于公允价值变动金额、对应主要项目、区位、
使用状态、出租率、市场租金、公允价值评估参数、测算过程等，并结
合可比房地产的市场价格、物业出租率、租金水平等变化情况，说明报
告期内投资性房地产公允价值变动的合理性。
【公司回复】
线城市（北京、上海等）公允价值变动损益 5.83 亿元，非一线城市公允
价值变动损益 0.93 亿元。具体情况如下：
主要位于北京核心区域的成熟商圈写字楼，主要项目如下：
（1）环球贸易中心：位于北京市北三环，目前正常出租，项目共分
为 3 期，一期出租率 90%，二期出租率 97%，三期出租率 78%，其中一
期和二期出租率及出租单价均高于区域平均水平，三期出租单价高于区
域平均水平，出租率略低于区域平均水平，主要是地铁连通改造导影响
出租率略有下降，待与地铁连通后未来提升空间较大；2024 年环球贸易
中心增值 2.21 亿元，主要原因是该项目为北京核心城区繁华商圈地标性
写字楼项目，环贸中心的品质高于区域内同类项目，12 号线地铁开通后，
环球贸易中心成为该地区同类竞品中唯一拥有地铁连通配置的高端写字
楼，通达性和知名度的提高将提升房地产的获客能力和租金议价水平，
从而使签约租金水平有所提高，租金收入增加。
（2）金隅大厦：位于北京市西二环，目前正常出租，其中：A 座出
租率 87%，B 座出租率 67%，其中 A 座出租率高于区域平均水平，B 座
由于改造后新入市，出租率略低于区域平均水平，A、B 座出租单价均高
于区域平均水平；2024 年金隅大厦增值 1.54 亿元，主要原因是金隅大厦
AB 座进行楼宇连通及内部设备设施的改造升级，楼体品质提高，楼宇外
观翻新，配套更完善合理，可出租空间设施得到很大的提升，运营计划
租金水平有所提升。
（3）腾达大厦：位于北京市西二环，目前正常出租，出租率 90%，
出租率、出租单价均高于区域平均水平；2024 年增值 0.35 亿元，主要原
因是运营效果提升，在实际租金持平的情况下，出租率提高，提升投资
性房地产的公允价值。
一线城市主要项目实际出租率与市场出租率对比
主要项目 实际 区域平均
序号 实际出租率 说明
名称 出租率 出租率
环球贸易
中心一期
环球贸易
中心二期
环球贸易 地铁连通改造，即将开通，未
中心三期 来出租率将会有显著提升
金隅大厦
A座
金隅大厦
B座
一线城市主要项目实际签约租金与市场租金对比
单位：元/天/平方米
签约 市场平均
序号 主要资产名称 说明
租金单价 租金单价
市场合理水平，具体情况如下：
一线城市主要项目与市场成交可比案例对比情况
单位：元/平方米
可供参考的
物业名称 评估单价 评估对象及可供参考的市场案例说明
市场案例单价
环球贸易中心一期 37,272 区位相近的可比参考物市场价格：华越中心A
座成交价48,600元/平方米；三元NEO新境成
环球贸易中心二期 34,382 29,000-48,600
交价45,800元/平方米；兴创国际二期成交价
环球贸易中心三期 37,248 29,880元/平方米
区位相近的可比参考物市场价格：可比案例1
金隅大厦A座 35,997 大悦城春风里成交价42,400元/平方米；可比
金隅大厦B座 36,558 ；可比案例3复地金融中心成交价26,528元/
平方米
区位相近的可比参考物市场价格：可比案例1
大悦城春风里成交价42,400元/平方米；可比
腾达大厦 31,892 29,000-42,000 案例2博瑞大厦B座楼成交价38,891元/平方米
；可比案例3复地金融中心成交价26,528元/
平方米
注：评估单价与可比案例成交单价的计算方式为成交总价除以计容面积。
综上所述，公司一线城市投资性房地产项目主要位于北京 CBD、金
融街、中关村区域等核心商务区，整体需求以及供给受市场影响较小，
且通过最终估值单价以及所使用估值参数来看，优于目前北京市平均水
平，公允价值变动充分合理反映投资性房地产的真实情况。
主要位于成都、合肥核心区域成熟商圈的商业项目，主要项目如下：
（1）成都珑熙中心：位于成都市武侯区，目前正常出租，出租率86%，
出租率、出租单价均高于区域平均水平；2024年增值0.4亿元，主要原因
是该项目产品业态多元化，满足商务，购物，餐饮、住宿等不同需求，
通过运营效果的提升，品牌知名度提高，在租金持平的情况下，出租率
提高，提升投资性房地产的公允价值。
（2）合肥南七商业：位于合肥市蜀山区，目前正常出租，出租率81%，
出租率、出租单价均高于区域平均水平；2024年增值0.23亿元，主要原
因是项目定位符合消费需求，随品牌推广提升，运营效果得到提升，在
实际出租率持平的情况下，租金得到提高，提升投资性房地产的公允价
值。
非一线城市主要项目实际出租率与市场出租率对比
主要项目 实际 区域平均
序号 实际出租率 说明
名称 出租率 出租率
非一线城市主要项目实际签约租金与市场租金对比
单位：元/天/平方米
序号 主要资产名称 签约租金单价 市场平均租金单价 说明
市场合理水平，具体情况如下：
非一线城市主要项目市场成交可比案例对比情况
单位：元/平方米
评估单价 可供参考的市
物业名称 评估对象及可供参考的市场案例说明
（计容面积） 场案例单价
区位相近的可比参考物市场价格：可比案例1
亚朵酒店参考价14,500元/平方米；可比案例2
成都珑熙中心 15,000 14,500-22,500
永盛东街参考价15,500元/平方米；可比案例3
广福桥北街参考价22,500元/平方米
区位相近的可比参考物市场价格：可比案例1
湖宸名苑成交价29,989元/平方米；可比案例2
合肥南七商业 20,583 25,054-29,989
华地学府名都成交价28,685元/平方米；可比
案例3星辰同辉花园成交价25,054元/平方米
综上所述，公司投资性房地产非一线城市主要项目，分布于成都、
合肥市，均位于省会城市繁华商业区，整体需求以及供给受市场影响较
小，且通过最终估值单价以及所使用估值参数来看，优于目前当地平均
水平，公允价值变动充分合理反映投资性房地产的真实情况。
【年审会计师意见】
我们按照中国注册会计师审计准则的相关规定对金隅集团2024年度
的财务报表进行审计，旨在对金隅集团2024年度的财务报表整体发表审
计意见。
在对金隅集团2024年度的财务报表审计中，我们针对投资性房地产
公允价值变动主要执行以下审计程序：
力进行评价；
面积、物业性质、租赁期、租金收入等；
和假设、选用的主要评估参数进行审阅与复核，例如可比业态情况、物
业出租率、未来预期租金水平及折现率等；
基于我们为金隅集团2024年度的财务报表整体发表审计意见执行的
审计工作，我们认为金隅集团对投资性房地产公允价值的评估模型、评
估参数是合理的。
【评估机构意见】
对于所持有投资性房地产采用收益法进行评估，具体如下：
收益法具体是通过预测该部分房地产所能产生的预期总收益和所要
发生的总支出，得出预期纯收益，以一定的还原利率将预期纯收益折算
为现值之和，从而确定该部分房地产采用收益法得出的评估值。由于评
估涉及的评估对象为收益性房地产，因此评估过程中应考虑租赁期内的
收益，分别将租赁期内收益和租赁期外预测收益折现为现值，两者相加
得出最终的评估值。对合法、有效并实际履行的租约，预测未来净收益
所使用的租约期内的租金应采用租约所确定的租金，租约期外的租金采
用正常客观的市场租金。其计算公式为：
V=A/R*1-1/(1+R)^n
其中： V——房地产在评估基准日的收益价格
A——房地产的运营收益
R——房地产的报酬率
n——房地产的收益年限
单位：元/天/平方米、万元/平方米、亿元
租约期内 租约期外
评估时 计算采 折现 评估 评估
物业名称 业态 实签平 市场平均
点实际 用的市 率 单价 值
均租金 出租率
出租率 场租金
环球贸易中心一期 甲级写字楼 9.74 90% 9.76 90% 6.5% 3.73 38.89
环球贸易中心二期 甲级写字楼 9.31 97% 9.37 92% 6.5% 3.44 45.57
环球贸易中心三期 甲级写字楼 8.66 78% 9.83 92% 6.5% 3.72 14.43
金隅大厦 A 座 甲级写字楼 9.73 87% 9.66 92% 5.75% 3.60 16.28
金隅大厦 B 座 甲级写字楼 9.89 67% 9.66 92% 5.75% 3.66 15.77
腾达大厦 甲级写字楼 7.78 90% 8.98 90% 6.5% 3.19 20.43
成都珑熙中心 商业综合体 2.02 86% 2.00 92% 5.5% 1.50 9.01
合肥南七商业 商业街 4.04 81% 4.20 90% 5% 2.06 2.96
租金收入：租约存续期采用实际签约租金、租赁面积进行测算；租
约期结束后采用市场租金、产权面积、合理空置率进行测算；
市场租金：选取与标的物业相似的交易案例，进行综合因素调整，
包括区位因素、个别因素等，求取标的物业的客观市场租金，该租金为
不含税租金；
合理空置率：考虑区域市场的平均空置率水平，并结合标的物业自
身的招商运营情况，综合判断适宜的空置率或出租率；
报酬率：采用市场提取法综合分析所得；
收益年期：从估值时点到土地终止日期之间的年期作为标的物业的
收益年期。
报告期内可比房地产市场价格、物业出租率、租金水平等变化情况。
（1）可比市场价格
金隅集团采用收益法评估的投资性房地产主要是所持有的用于赚取
租金的写字楼，商业等。从中指等数据平台和公开的房地产交易网站选
取与评估物业产品定位相同、区域位置相近、成交价格真实、交易时间
与评估时点相近且价格有效的写字楼商业物业挂牌价，以间接验证所持
有的投资性房地产公允价值评估的合理性。通过调查、对比，金隅集团
该部分投资性房地产公允价值在合理范围内，其公允价值变动合理。具
体情况如下：
主要项目市场成交可比案例对比情况
单位：（元/平方米）
评估单价 可供参考的市
物业名称 评估对象及可供参考的市场案例说明
（计容面积） 场案例单价
环球贸易中心一期 37,272 区位相近的可比参考物市场价格：华越中心A座成
环球贸易中心二期 34,382 29,000-48,600 交价48,600元/平方米；三元NEO新境成交价45,800
环球贸易中心三期 37,248 元/平方米；兴创国际二期成交价29,880元/平方米
金隅大厦A座 35,997 区位相近的可比参考物市场价格：可比案例1大悦城
春风里成交价42,400元/平方米；可比案例2博瑞大厦
金隅大厦B座 36,558 B座楼成交价38,891元/平方米；可比案例3复地金融
中心成交价26,528元/平方米
区位相近的可比参考物市场价格：可比案例1大悦城
春风里成交价42,400元/平方米；可比案例2博瑞大厦
腾达大厦 31,892 29,000-42,000
B座楼成交价38,891元/平方米；可比案例3复地金融
中心成交价26,528元/平方米
区位相近的可比参考物市场价格：可比案例 1 亚朵
酒店参考价 14,500 元/平方米；可比案例 2 永盛东街
成都珑熙中心 15,000 14,500-22,500
参考价 15,500 元/平方米；可比案例 3 广福桥北街参
考价 22,500 元/平方米
区位相近的可比参考物市场价格：可比案例 1 湖宸
名苑成交价 29,989 元/平方米；可比案例 2 华地学府
合肥南七商业 20,583 25,054-29,989
名都成交价 28,685 元/平方米；可比案例 3 星辰同辉
花园成交价 25,054 元/平方米
（2）可比物业出租率
可供参考的市
采用租约期
物业名称 场案例的出租 评估对象及可供参考的市场案例说明
外出租率
率
环球贸易中心一期 90% 位置相近的可比参考物情况：邻近可比案例 1
环球贸易中心二期 92%
贞桥某大厦出租率 92%；邻近可比案例 3 北四
环球贸易中心三期 92% 环某大厦出租率 90%
金隅大厦 A 座 92% 位置相近的可比参考物情况：邻近可比案例 1
金隅大厦 B 座 92% 租率 90%；邻近可比案例 3 某大厦出租率 85%
位置相近的可比参考物情况：邻近可比案例 1
腾达大厦 90% 88%-92% 某大厦出租率 88%；邻近可比案例 2 某大厦出
租率 92%；邻近可比案例 3 某大厦出租率 90%
位置相近的可比商场均接近满租，出租率在
成都珑熙中心 92% 92%-96%
位置相近的可比商场均接近满租，出租率在
合肥南七商业 90% 90%-95%
注：出租率市场调研方法为跟踪记录分析及与业主销售部门访谈相结合的调研方法，需
要经业主方许可方可公开披露出租率细节资料。
（3）可比物业租金水平
单位：元/天/平方米
采用租 可供参考
物业名称 约期外 的市场案 评估对象及可供参考的市场案例说明
租金 例的租金
环球贸易中心一期 9.76 根据分析估价对象在该区域的定位及产品层次，选定可比
环球贸易中心二期 9.37
查，及通过数据平台验证，确定可比案例成交租金，确定
环球贸易中心三期 9.83 估价对象适用的租金
金隅大厦 A 座 9.66 位置相近的可比参考物情况：邻近可比案例 1 某大厦日租
金隅大厦 B 座 9.66 /平方米；邻近可比案例 3 某大厦日租金 9.97 元/平方米
位置相近的可比参考物情况：邻近可比案例 1 某大厦日租
腾达大厦 8.98 7.80-9.93 金 7.80 元/平方米；邻近可比案例 2 某大厦日租金 8.85 元
/平方米；邻近可比案例 3 某大厦日租金 9.93 元/平方米
位置相近的可比参考物情况：邻近可比案例 1 某商场日租
成都珑熙中心 2.00 2.0-3.2 金 3.20 元/平方米；邻近可比案例 2 某商铺日租金 2.7 元/
平方米；邻近可比案例 3 某商铺日租金 2.0 元/平方米
位置相近的可比参考物情况：邻近可比案例 1 某商铺日租
合肥南七商业 4.20 3.5-4.5 金 4.5 元/平方米；邻近可比案例 2 某商业街日租金 4.2 元
/平方米；邻近可比案例 3 某商铺日租金 3.5 元/平方米
注：租金水平市场调研方法为调查租约成交信息及与业主销售部门访谈相结合的调研方
法，需要经业主方许可方可公开披露租金细节资料。
（4）北京市写字楼整体情况
①写字楼市场租金、空置率走势
存量写字楼主要分布在 CBD、金融街、中关村区域，金隅集团主要
物业分布于核心和次核心商务区，区位属于北京写字楼高端区域。
北京市甲级写字楼市场租金、空置率走势如下：
北京市写字楼租金处于下降趋势，主要是受非核心商务区的写字楼
运营压力较大，租金和出租率双降的影响，全市平均租金和出租率出现
下滑。金隅集团主要资产所在核心及次核心商务区，经营情况的表现好
于全市平均水平，其持有的北京环球贸易中心大厦物业估值所使用的租
约期外租金价格仍低于目前签约租金水平，估值较为谨慎。
②写字楼大宗交易情况
在 4.5 万元/平方米以上。其中中关村、北二环商务区的成交单价显著高
于望京商圈的成交单价，凸显地理位置仍是写字楼资产的最主要价值参
数。位于望京的首开集团华樾中心 A 座 B 座是与环球贸易中心大厦相近
的可比对象，华樾中心 A 座于 2024 年四季度整售成交，成交面积 16,878
平方米，成交单价 48,585 元/平方米；华樾中心 B 座于 2023 年四季度整
售成交，成交面积 10,576 平方米，成交单价 45,388 元/平方米。成交单
价均高于环球贸易中心大厦此次评估估值单价 4.2 万元/平方米。
综上所述，2024 年写字楼租赁市场需求出现缓慢的复苏，拉动全市
整体吸纳量环比有所提高。在租金方面，为改善和提高出租率，以价换
量的出租策略是市场主体销售策略，表现为租金水平持续下滑，其中新
兴商务区影响较大，次核心商务区影响较小；2024 年全市空置率有所回
升，仍处于相对较高的位置，全市平均空置率为 19%，其中新兴商务区
影响较大，次核心商务区影响较小。金隅集团所持有的物业业态大部分
处于北京市核心商务区，整体需求以及供给受市场影响较小，通过最终
估值单价以及所使用估值参数与市场可比案例进行比较，均优于北京市
平均水平，报告期内投资性房地产公允价值变动是合理的。
（三）针对销售或建设进度缓慢的房地产开发项目以及非一线城市
房地产开发项目，结合项目的开发与销售进度、所处区域、周边可比项
目售价、减值测试相关过程及参数选择等情况，说明是否存在计提不及
时、不充分的情形。
【公司回复】
公司房地产开发业务以商品住宅开发为主，各项目均按既定开发计
划有序推进。在建设管理方面，根据项目开发体量与分期开发节奏的不
同，建设周期存在一定差异，目前所有在建项目均处于正常建设阶段，
工程进度符合预期目标。针对项目开发全过程，公司已建立完善的进度
管控体系，通过动态化节点管理确保项目按时保质交付。
在营销管理方面，公司秉承精准施策原则，综合考虑项目定位、区
域市场特征及行业趋势制定推售策略。当前在售项目中，多数项目销售
去化符合预期，但受所在区域市场供需变化、竞品集中入市等外部因素
影响，青岛金玉府、常州钟楼天筑及天津空港项目存在阶段性去化压力。
公司对地产开发项目进行分析，综合考虑项目所处位置、产品品质、
配套设施、销售价格、销售进度等因素，按照准则计提存货跌价准备，
不存在减值准备计提不及时、不充分的情况。具体项目情况如下：
（1）开发与销售进度
青岛金玉府项目于 2018 年 5 月 28 日以竞拍方式取得，土地总成交
价 16.50 亿元，总建筑面积 42 万平方米，住宅 26.82 万平方米，商业 2.11
万平方米；2019 年 3 月开工建设，共 34 栋楼，A 地块共 17 栋楼，已竣
工备案；B 地块 17 栋楼已进入精装修阶段；截至 2024 年 12 月 31 日，
住宅已售 9.26 万平方米，未售 17.56 万平方米；商业已售 0.08 万平方米
（全部未结转），未售 2.03 万平方米。
（2）所处区域周边可比项目
项目定位创智新区改善大盘，周边竞品项目如即墨区 A 项目改善产
品销售价格约 1.35 万/平方米，即墨区 B 项目改善产品均价约 1.5-1.6 万/
平方米，即墨区 C 项目顶豪产品可达 1.80 万/平方米。本项目经过长期
运营，小宇宙公园、乐动魔方体育公园、金隅里商业街等各项配套逐渐
成熟，小宇宙公园已成为即墨区域内知名的打卡目的地、露营目的地，
吸引众多学校、教育机构进行趣味研学活动；乐动魔方体育公园连续承
办“茅台王子杯”即墨篮球联赛、2023 年及 2024 年两届金玉府杯小学
足球联赛、路人王即墨站等大型体育赛事；金隅里商街整体招商率已达
商街整体运营氛围浓郁。通过配套运营的不断深入，市场认可度逐步拉
升，项目价值递增，对金玉府项目销售起到明显促进及推动作用，预计
金玉府项目售价达 1.4 万元/平方米。
（3）存货减值测算
住宅产品面积 18.46 万平方米（含已售未结面积 0.90 万平方米），
不含税销售单价 1.25 万元/平方米，单方成本 1.36 万元/平方米。
商业产品总面积 2.11 万平方米（含已售未结面积 0.08 万平方米），
其中 B 地块有 0.96 万平方米存在减值迹象，商业不含税销售单价 1.17
万元/平方米；单方成本 1.37 万元/平方米。
车位产品 2567 个（含已售未结车位 58 个），不含税销售单价 6.42
万元/个，单位成本 8.28 万元/个。
项目所处地区的实际适用税率为城建税率 7%、教育费附加 3%、地
方附加 2%（清算口径增值率为负，不考虑土增税税负），同时考虑后续
去化过程中广告宣传等费用支出，按照 2%-3%的销售费用率进行测算，
万元/个，计提存货跌价准备 1.5 亿元，受市场环境等因素影响，2024 年
末住宅及车位减值测试预计价格分别为 1.25 万元/平方米和 6.42 万元/个，
目商业开始销售，根据 2024 年实际销售情况，部分二、三层商业的预计
价格未达到预期，2024 年预计销售价格 1.17 万元/平方米，较 2023 年末
元。
综合考虑项目所处位置、产品品质、配套设施、销售价格等因素，
公司对项目减值风险进行评估，同时聘请专业机构对项目进行评估，双
方评估结果显示，目前累计计提的存货跌价准备已充分、恰当、合理体
现项目的真实情况，不存在计提不及时、不充分的情形。
（1）开发与销售进度
钟楼天筑项目于 2021 年 9 月 14 日通过招拍挂方式取得，总价 16.39
亿元，建筑面积 16.11 万平方米；住宅 13 栋，可售住宅面积 11.26 万平
方米；2021 年 12 月开工建设，2022 年 4 月取得销售许可证，取证销售
价格 2.58 万元/平方米，2024 年 5 月首次竣工，2025 年 3 月全部竣工备
案。截至 2024 年 12 月 31 日，住宅总可售面积 11.26 万平方米，已售 6.65
万平方米（含已售未结 0.62 万平方米），未售 4.61 万平方米。
（2）所处区域周边可比项目
同区域项目产品在容积率、户型面积、外立面、装修标准及园林景
观等方面与本项目存在差异。评估机构采取市场比较法进行评估，将钟
楼天筑项目与具有替代性的且在评估基准日近期市场上交易的可比房地
产成交案例进行比较，并对类似房地产的成交价格做适当修正、以此估
算房地产价值。评估机构选择与钟楼天筑项目产品定位相同，户型产品
相近，投资者人群相同的房地产项目作为可比案例，住宅可比案例包括：
钟楼区 A 项目、钟楼区 B 项目、钟楼区 C 项目，可比案例价格见下表：
可比案例价格情况表
单位：万元/平方米
项目名称 销售价格（含税） 销售价格（不含税）
钟楼区 A 项目 2.20 2.02
钟楼区 B 项目 2.10 1.93
钟楼区 C 项目 2.10 1.93
通过对可比案例与估价对象的交易情况差异、交易时间差异、区域
因素差异和个别因素差异四类主要因素进行调整，计算出估价对象于评
估时点的评估价值。
结合楼盘历史成交均价、可比楼盘价格情况以及项目地理位置和周
边配套商业情况等，含税价格 2.19 万元/平方米的评估价格是适当的。
（3）存货减值测算
住宅产品面积 5.23 万平方米（含已售未结 0.62 万平方米），销售含
税单价 2.19 万元/平方米，平均单方成本 2.31 万元/平方米，项目所处地
区的实际适用税率为城建税率 7%、教育费附加 3%、地方附加 2%（清
算口径增值率为负，不考虑土增税税负），同时考虑后续去化过程中广
告宣传等费用支出，按照 2%的销售费用率测算，2024 年计提跌价准备
金额 1.84 亿元，2024 年 12 月 31 日减值余额 1.84 亿元。
价格 2.40 万元/平方米，单方成本 2.17 万元/平方米，2023 年未计提减值
准备，2023 年 12 月 31 日无减值准备余额；2024 年，受市场因素影响，
公司为顺利去库存以及按期及时的取得销售回款，降低住宅的销售价格，
所降低，预计平均单方成本 2.31 万元/平方米，较 2023 年末有所增加，
基于上述原因，2024 年计提存货跌价准备 1.84 亿元。
综合考虑项目所处位置、产品品质、配套设施、销售价格等因素，
目前累计计提的存货跌价准备已充分、恰当、合理体现项目的真实情况，
不存在计提不及时、不充分的情形。
（1）开发与销售进度
天津空港项目于 2016 年 10 月 26 日以竞拍方式取得土地，总成交价
其中：住宅 17.81 万平方米。综合考虑房地产市场形势及项目具体情况，
公司改变销售策略，以高档自持性公寓租赁为主。截至 2024 年 12 月 31
日，住宅已销售面积 0.09 万平方米，未售面积 16.51 万平方米，目前采
取租售并举、开拓高端市场等策略推动销售。
（2）所处区域周边可比项目
该楼盘定位高净值人员，总体品质较高，评估机构评估时选择的可
比案例主要考虑该案例系国企开发楼盘，股东资金实力雄厚，定位高净
值人员，小区容积率较低，小区景观优美，可比案例的售价在 4.2-4.5 万
元/平方米。
同区域项目产品从容积率、户型面积、外立面、装修标准及园林景
观与本项目存在差异。依托项目高端改善型产品品质建立的差异性价值，
为未来的溢价起到很好的支撑，预计未来售价为 3.87 万元/平方米。
天津空港结合项目地处空港经济区核心区域以及空港经济区发展潜
力的条件，项目着力做好高端客户圈层建设，传递项目高端价值，通过
有效的针对性宣传，树立项目品牌形象。项目高端产品属性已经取得圈
层客户的认可，项目在 2021 年成功实现销售，以 4.34 万元/平方米的销
售价格，占据高端改善型市场；同时联手雅诗阁品牌，成功将部分产品
打造成高端服务式公寓，引入国际化公寓服务团队，聚焦区域产业高端
人群，建立基于国际化高端人群需求的服务体系，形成国际化高品质社
区，提升本项目的市场认知和口碑，打造市场品质标杆楼盘，空港公寓
于 2021 年 12 月 25 日开业，预期出租价格及出租率较好。
天津房地产市场限制性政策 2024 年基本全部解除，上半年量价相对
平稳，下半年全面解除限购之后市场复苏信号明显，去化量逐月攀升。
虽全年成交量仍未恢复到疫情前正常水平，但积极的信号提振市场信心，
价格持续坚挺。2024 年天津新房市场成交量达到 809 万平米，同比下降
空港区域在天津“大空港、大国展”整体发展格局下，吸引更多高
端产业入驻，区域价值不断提升。且在“滨城”更为宽松落户政策加持
下，市场逐步回暖，改善需求明显增加。本案凭借优越的地段优势、高
品质的产品呈现，市场关注度不断提升。
价为 2.52 万元/平方米（该套为毛坯房，且楼层位置较偏）。
成本 4.09 万元/平方米，计提存货跌价准备 9 亿元；2024 年，项目周边
市场未发生明显变化，预估销售单价及平均单方成本与 2023 年相同，
的项目累计存货跌价准备余额均为 10.62 亿元。
综合考虑项目所处位置、产品品质、配套设施、销售价格等因素，
公司对项目减值风险进行评估，同时聘请专业机构对项目进行评估，双
方评估结果显示，目前累计计提的存货跌价准备已充分、恰当、合理体
现项目的真实情况，不存在计提不及时、不充分的情形。
【年审会计师意见】
我们按照中国注册会计师审计准则的相关规定对金隅集团 2024 年
度的财务报表进行审计，旨在对金隅集团 2024 年度的财务报表整体发表
审计意见。
在对金隅集团 2024 年度的财务报表审计中，我们针对存货跌价准备
主要执行以下审计程序：
况；
情况；了解公司所处房地产行业的现状和发展变化，结合公司开发项目
的情况，分析年末存货及存货跌价准备余额变动是否合理；
行以下程序：
（1）与管理层讨论在计算可变现净值时使用的关键信息和参数并评
价其合理性；
（2）重新计算存货跌价准备，检查是否按照管理层使用的存货跌价
准备的计提政策执行且计提正确；
（3）了解公司的存货盘点计划并评价其执行情况；执行监盘程序，
核实年末存货的数量及状态，结合存货盘点程序实地观察开发项目的所
处区域、开发与销售进度、配套情况、户型情况、周边可比项目情况，
复核管理层减值测试所使用的预计销售价格、预计将发生成本以及预计
税金以及销售费用；
（4）对于公司聘请评估专家进行房地产减值测试的项目，评价管理
层专家的专业胜任能力及客观性，邀请安永内部专家复核管理层评估专
家所采用评估方法和参数的合理性。
基于我们为金隅集团 2024 年度的财务报表整体发表审计意见执行
的审计工作，我们认为金隅集团对存货跌价准备的计提与公司的会计政
策相符且在所有重大方面符合《企业会计准则》的相关规定。
特此公告。
北京金隅集团股份有限公司董事会
二〇二五年五月十七日
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