房地产估价报告
估价报告编号：中联国际房字【2024】第 FYMPJ0859 号
估价项目名称：广东泉为科技股份有限公司拟出售资产涉及其拥有的位于东莞市道滘镇
大罗沙村创业园 5 路 8 号和广宁县五和镇华南再生资源产业园的工业房地产市场价值评
估
估 价 委 托 人 ： 广东泉为科技股份有限公司
房地产估价机构：中联国际房地产土地资产评估咨询（广东）有限公司
注册房地产估价师：陈东明 注册号：3620060011
周芙蓉 注册号：4220040129
估价报告出具日期：二〇二四年十一月十五日
致估价委托人函 中联国际房字【2024】第 FYMPJ0859 号
致估价委托人函
广东泉为科技股份有限公司：
我们接受委托，根据国家有关法律法规和房地产估价行业规范，实施了必要的估价
程序，在遵循估价原则和设定估价假设与限制条件前提下，结合相关估价经验，分析影
响房地产市场价格各种因素，对待估房地产进行估价，估价情况摘要如下：
估价目的：为广东泉为科技股份有限公司拟出售资产提供参考依据而评估房地产市
场价值。
估价对象：广东泉为科技股份有限公司位于东莞市道滘镇大罗沙村创业园 5 路 8
号和广宁县五和镇华南再生资源产业园共 9 栋，建筑面积共计 24,026.24 平方米的工业
用途房地产。
价值时点：二〇二四年六月三十日。
价值类型：市场价值。
估价方法：收益法、成本法。
估价结果：待估对象在价值时点的市场价值合计为人民币伍仟贰佰玖拾陆万贰仟玖
佰元(RMB5,296.29 万元)。
附：房地产估价明细表
权属人：广东泉为科技股份有限公司
序号 建筑面积 单价 市场价值
估价对象名称 备注
(㎡) （元/ ㎡） （万元）
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致估价委托人函 中联国际房字【2024】第 FYMPJ0859 号
序号 建筑面积 单价 市场价值
估价对象名称 备注
(㎡) （元/ ㎡） （万元）
合计 24,026.24 - 5,296.29
特别提示：
应分摊的价值；
中联国际房地产土地资产评估咨询（广东）有限公司
法定代表人：胡东全
二〇二四年十一月十五日
中联国际房地产土地资产评估咨询（广东）有限公司 第 2页
目 录
执照复印件；7、估价机构资质证书复印件；8、注册房地产估价师资质证书复印件；9、
房地产估价结果明细表。
房地产估价报告 中联国际房字【2024】第 FYMPJ0859 号
估价师声明
误导性陈述和重大遗漏。
意见和结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。
告。
足够的专业胜任能力，并勤勉尽责从事本估价业务。
实地查勘。
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房地产估价报告 中联国际房字【2024】第 FYMPJ0859 号
估价假设和限制条件
一、估价假设
（一）一般假设
经营资料等估价相关资料，我们进行了必要的审慎检查，其合法性、真实性、准确性和完
整性由委托方负责。我们无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性，亦不承担与估
价对象所涉及资产产权有关的任何法律责任。
料数据均由委托方提供，其真实性由委托方负责。
污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑该等房地产所在地存在安
全隐患，以及无相关专业机构提供鉴定、检查报告的前提下，假设估价对象所涉及房地产
无影响其持续使用的重大技术障碍，估价对象不存在安全隐患及其他有害环境条件对该等
房地产价值产生不利影响。
象所附带的递延条件合约、售后租回、合作经营、管理协议或其它任何类似安排对其价值
的影响。公开市场是指：
(1) 买卖双方处于公平交易状态，对估价对象成交有充分的议价权利。
(2) 买卖双方能充分了解估价对象现状及市场行情，并且有一段合理的洽谈交易时
间。
(3) 估价对象可以在公开市场上自由转让，买卖双方之间无任何利害关系。
(4) 估价对象不受任何附带债权关系带来的影响。
(5) 自愿销售的卖主，不考虑特殊买家的额外出价。
规定。
何抵押贷款或按揭所欠款项，以及其它负债。
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房地产估价报告 中联国际房字【2024】第 FYMPJ0859 号
清。
存在对其价值有不利影响的有害物质，该等房地产所在地无危险物及其他有害环境条件对
该等房地产价值产生不利影响。
稳定。
(二)未定事项假设
估价对象不存在未定事项。
(三)背离事实假设
估价设定的估价对象状况与估价对象的实际状况一致，无背离事实假设。
(四)不相一致假设
估价对象不存在不相一致事项。
(五)依据不足假设
估价对象不存在依据不足情况。
二、估价报告使用限制
本报告的分析与结论系根据本估价报告所述估价目的、估价原则、估价依据、估价假
设与限制条件、估价方法而得出，仅在本报告所述各项前提条件下成立。本估价报告只能
用于估价报告中载明的估价目的和用途。若用于其他目的和用途，估价结果将失效，估价
机构和房地产估价师不承担任何相关义务和责任。报告使用人应合理使用评估价值和估价
报告。
根据估价委托合同，本估价报告使用者为委托方及本估价报告所述估价目的经济行为
相关当事人，或根据法律法规及行业协会规定送交有关政府机关、司法机关及估价行业协
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房地产估价报告 中联国际房字【2024】第 FYMPJ0859 号
会审查使用。除依据有关法律法规需公开之外，本报告全部或部分内容不得发表于任何公
开媒体。因估价报告使用不当造成的后果与签字房地产估价师及其所在估价机构无关。
报告估价结果具有很强的时效性，在一定条件下得出的结论只能适用于特定时期。随
着政治、经济、社会等状况的变化，估价对象的价格或价值可能发生很大变化。本报告使
用者应根据价值时点后政治、经济、社会等状况的变化情况合理确定本报告的使用期。一
般情况下，本估价报告的使用期限为：自二〇二四年十一月十五日起算壹年，当估价对象
所在地房地产市场在估价报告提交日后发生很大变化时，本估价报告的使用期限建议为：
自二〇二四年十一月十五日起算半年。
(1) 我们估值未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有不可抗力等不可预见
因素对估价对象价值的影响。
(2) 我们估值是在估价师所知悉政府对估价对象所处区域规划的前提下得出，未考虑
将来政府规划发生变化时对估价对象价值的影响。
(3) 我们估值未考虑在出售估价对象时可能发生的任何开支或税款，除另有说明外，
亦未考虑已设定的他项权利、限制和额外支销对估价对象价值的影响。
(4) 遵守相关法律法规和遵循公认房地产估价方法，对价值时点特定目的下估价对象
的价值进行分析、估算并发表专业意见，是房地产估价师的责任；提供必要的资料并保证
所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用房地产估价报告是委托方和相关当事方
的责任。
(5) 签字房地产估价师已对估价对象的法律权属给予了合理关注，报告中对估价对象
法律权属的陈述不代表估价师对估价对象的法律权属提供保证或鉴证意见。
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房地产估价结果报告
一、估价委托人
估价委托人名称：广东泉为科技股份有限公司
统一社会信用代码：914419007385563203
注册地址：广东省东莞市道滘镇南阁西路 1 号
法定代表人：雷心跃
成立日期：2002-04-22
营业期限：2002-04-22 至无固定期限
所属行业：电气机械和器材制造业
经营范围：许可项目：非煤矿山矿产资源开采。（依法须经批准的项目，经相关部门
批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）一般项目：
光伏设备及元器件制造；光伏设备及元器件销售；光伏发电设备租赁；太阳能热发电装备
销售；新兴能源技术研发；新材料技术研发；太阳能发电技术服务；储能技术服务；合同
能源管理；节能管理服务；技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术
推广；软件开发；标准化服务；工程和技术研究和试验发展；输配电及控制设备制造；新
能源原动设备制造；电力电子元器件制造；电子专用材料制造；电子产品销售；半导体器
件专用设备制造；电池零配件生产；在线能源计量技术研发；在线能源监测技术研发；电
子专用材料研发；智能输配电及控制设备销售；新能源原动设备销售；电池零配件销售；
半导体器件专用设备销售；发电机及发电机组销售；电子专用设备销售；电子元器件批发；
金属结构销售；货物进出口；技术进出口；非居住房地产租赁；机械设备租赁；以自有资
金从事投资活动；贸易经纪。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营
活动）
二、房地产估价机构
机 构 名 称：中联国际房地产土地资产评估咨询（广东）有限公司
法 定 代 表 人：胡东全
住 所：广州市越秀区解放南路 39 号万菱广场 36 楼 18 号单元
统一社会信用代码：91440101673493815B
备 案 等 级：二级
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证 书 编 号：粤房估备字贰 0100115
有 效 期 限：至 2025 年 01 月 05 日
三、估价目的
本估价报告是为广东泉为科技股份有限公司拟出售资产提供参考依据而评估房地产
市场价值。
四、估价对象及其范围
(一)估价对象、范围
本次估价对象是广东泉为科技股份有限公司位于东莞市道滘镇大罗沙村创业园 5 路 8
号和广宁县五和镇华南再生资源产业园共 9 栋工业房地产。本项目估价对象范围是房地产，
包括对应的房屋建筑物和对应在共用地土地使用权中应占权益，包含房地产附属装饰装修
工程、供电、供水、排水等设备应分摊的价值，不包含房地产的特许经营权、相关债权债
务等其他财产。
(二)估价对象基本状况
用途
估价对 建筑面积 共用土地 土地使
产权证编号 坐落 权属人 （土地/ 他项权利
象名称 （㎡） 面积（㎡） 用年限
房屋）
根据委托人提供
粤（2023）东 东莞市道 的《租赁合同》，
A 栋厂 莞不动产权 滘镇大罗 工业用 A 栋厂房 2 楼和 3
房 第 0221857 沙村创业 地/工业 楼部分建筑面积
号 园5路8号 合计 3,531.04 平方
米已设定租赁权，
粤（2023）东 东莞市道 租赁期自 2022 年 5
工业用
宿舍楼
莞不动产权 滘镇大罗
第 0221880 沙村创业 根据粤 4 月 19 日；根据委
宿舍
号 园5路8号 （2023） 托人提供的《最高
东莞不 额抵押合同》兴银
粤（2023）东 东莞市道 动产权 粤抵字（东莞）第
莞不动产权 滘镇大罗 工业用 第 2023092200AN-3
办公楼 广东泉为 2,291.63
第 0221882 沙村创业 地/办公 0221857 号，A 栋厂房、宿
号 园5路8号 科技股份 11,541.14 号记载， 舍楼、办公楼、B
有限公司 土地终 栋厂房全部建筑
止日期 面积合计
为 2057 15,974.24 平方米
年6月 均已设定抵押权，
粤（2023）东 东莞市道 为科技股份有限
B 栋厂 莞不动产权 滘镇大罗 工业用 公司，抵押权人为
房 第 0221881 沙村创业 地/工业 兴业银行股份有
号 园5路8号 限公司东莞分行，
抵押期限自 2023
年 10 月 17 日至
日。
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根据粤
广宁县五 根据委托人提供
粤（2023）广 （2023）
和镇华南 的《租赁合同》，
生产车 宁县不动产 工业用 广宁县
再生资源 1,008.00 1 号、2 号、3 号、
间2 权第 0016957 地/工业 不动产
产业园（生 8 号、9 号车间全
号 权第
产车间 2）
号记载， 8,052 平方米均已
广宁县五 设定租赁权，租赁
粤（2023）广 土地终
和镇华南 期自 2022 年 11 月
生产车 宁县不动产 工业用 止日期
再生资源 2,544.00 1 日至 2034 年 10
间3 权第 0016964 地/工业 为 2059
产业园（生 月 31 日；根据委
号 年6月9
产车间 3） 托人提供的《最高
日
额抵押合同》兴银
广宁县五
粤（2023）广 粤抵字（东莞）第
和镇华南 2023092200AN-4
生产车 宁县不动产 工业用 根据粤
再生资源 1,560.00 号，生产车间 2、3、
间1 权第 0016965 地/工业 （2023）
产业园（生 1、8、9 全部建筑
号 广宁县
产车间 1） 面积合计 8,052 平
不动产
广宁县五 方米均已设定抵
粤（2023）广 权第
和镇华南 押权，抵押人为广
生产车 宁县不动产 工业用 0016965
再生资源 1,200.00 14,506.62 东泉为科技股份
间8 权第 0016972 地/工业 号记载，
产业园（生 有限公司，抵押权
号 土地终
产车间 8） 人为兴业银行股
止日期
份有限公司东莞
广宁县五 为 2059
分行，抵押期限自
粤（2023）广
和镇华南 年6月9
生产车 宁县不动产 工业用 2023 年 10 月 17 日
再生资源 1,740.00 日
间9 权第 0016969 地/工业 至 2028 年 10 月 17
产业园（生 日。
号
产车间 9）
合计 24,026.24 - 33,580.09 - -
序号 项目 状况
土地形状规则，有利于开发利用。
根据粤（2023）东莞不动产权第 0221857 号记载，土地终止日期为 2057 年 6 月 30 日。
截止价值时点，估价对象之土地使用权剩余使用年限 33 年。
序号 项目 状况
估价对象所在宗地的使用权面积为 7,532.33 平方米；土地形状较规则，有利于开发利
用。
根据粤（2023）广宁县不动产权第 0016957 号记载，土地终止日期为 2059 年 6 月 9
日。截止价值时点，估价对象之土地使用权剩余使用年限 34.94 年。
序号 项目 状况
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估价对象所在宗地的使用权面积为 14,506.62 平方米；土地形状较规则，有利于开发利
用。
根据粤（2023）广宁县不动产权第 0016965 号记载，土地终止日期为 2059 年 6 月 9
日。截止价值时点，估价对象之土地使用权剩余使用年限 34.94 年。
房屋结 建筑物建筑功能、 建筑物
序 估价对象 建筑面积 建筑物外观、设施设备 建成年份及 物业
构/总层 层高、空间布局及 使用状
号 名称 （㎡） 及装饰装修 新旧程度 管理
数 平面布置、 况
估价对象外墙刷漆；地 权属
估价对象建
面水泥沙浆找平，内 估价对 人自
估价对象建筑物 成于 2008
墙、天棚刮腻子；安装 象 2、3 行管
钢筋混 功能为厂房，平均 年；建筑物
卷闸门、防火门，铝合 楼现出 理，物
金玻璃窗；配有消防喷 租用作 业管
构/3 层 面布置及空间布 但基本完
淋系统和 1 部垂直货 厂房使 理水
局合理。 好，成新率
梯。供水供电明装，整 用。 平良
一般。
体为普通装修。 好。
权属
估价对象外墙条形瓷 估价对象建
估价对 人自
砖；地面瓷砖，内墙、 估价对象建筑物 成于 2008
象现由 行管
钢筋混 天棚刮腻子；安装铁 功能为员工宿舍， 年；建筑物
权属人 理，物
保养一般，
业管
构/6 层 璃窗；配有消防喷淋系 平面布置及空间 但基本完
舍使 理水
统。供水供电明装，整 布局合理。 好，成新率
用。 平良
体为普通装修。 一般。
好。
估价对象外墙铝塑板；
地面复合木地板，内墙
乳胶漆，天花板部分为
样板造型吊顶，部分为 权属
估价对象建
石膏角线；安装卷闸 估价对 人自
估价对象建筑物 成于 2008
门、防火门，铝合金玻 功能为办公，平均 象现由 行管
钢筋混 年；建筑物
璃窗；配有消防喷淋系 层高约 3.7 米，平 权属人 理，物
统和 1 部垂直电梯。其 用作办 业管
构/5 层 面布置及空间布 但基本完
中第 1、2 层地面复合 公楼使 理水
局合理。 好，成新率
木地板，办公室之间有 用。 平良
一般。
玻璃隔断，内墙乳胶 好。
漆，天花板为石膏角
线。供水明装，供电暗
装，整体为普通装修。
估价对象外墙刷漆；地 权属
估价对象建
面水泥沙浆找平，内 估价对 人自
估价对象建筑物 成于 2008
墙、天棚刮腻子；安装 象现由 行管
钢筋混 功能为厂房，平均 年；建筑物
卷闸门、防火门，铝合 权属人 理，物
金玻璃窗；配有消防喷 用作仓 业管
构/3 层 面布置及空间布 但基本完
淋系统和 1 部垂直货 库使 理水
局合理。 好，成新率
梯。供水供电明装，整 用。 平良
一般。
体为普通装修。 好。
钢和钢 估价对象外墙条形瓷 估价对象建筑物 估价对 估价对象建 权属
土结构/1 乳胶漆，天花板为钢
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层 棚；安装卷闸门、防火 置及空间布局合 厂房使 保养一般， 理，物
门，铝合金玻璃窗；配 理。 用。 但基本完 业管
有消防栓。供水明装， 好，成新率 理水
供电暗装。整体简易装 一般。 平良
修。 好。
估价对象外墙条形瓷 权属
估价对象建
砖；地面水泥地，内墙 人自
估价对象建筑物 估价对 成于 2013
钢和钢 乳胶漆，天花板为钢 行管
功能为厂房，层高 象现出 年；建筑物
生产车间 筋混凝 棚；安装卷闸门、防火 约 8.6 米，平面布 理，物
置及空间布局合 厂房使 但基本完
层 有消防栓。供水明装， 理水
理。 用。 好，成新率
供电暗装。整体简易装 平良
一般。
修。 好。
估价对象外墙条形瓷 权属
估价对象建
砖；地面水泥地，内墙 人自
估价对象建筑物 估价对 成于 2013
钢和钢 乳胶漆，天花板为钢 行管
功能为厂房，层高 象现出 年；建筑物
生产车间 筋混凝 棚；安装卷闸门、防火 约 8.6 米，平面布 理，物
置及空间布局合 厂房使 但基本完
层 有消防栓。供水明装， 理水
理。 用。 好，成新率
供电暗装。整体简易装 平良
一般。
修。 好。
估价对象外墙条形瓷 权属
估价对象建
砖；地面水泥地，内墙 人自
估价对象建筑物 估价对 成于 2013
钢和钢 乳胶漆，天花板为钢 行管
功能为厂房，层高 象现出 年；建筑物
生产车间 筋混凝 棚；安装卷闸门、防火 约 8.6 米，平面布 理，物
置及空间布局合 厂房使 但基本完
层 有消防栓。供水明装， 理水
理。 用。 好，成新率
供电暗装。整体简易装 平良
一般。
修。 好。
估价对象外墙条形瓷 权属
估价对象建
砖；地面水泥地，内墙 人自
估价对象建筑物 估价对 成于 2013
钢和钢 乳胶漆，天花板为钢 行管
功能为厂房，层高 象现出 年；建筑物
生产车间 筋混凝 棚；安装卷闸门、防火 约 8.6 米，平面布 理，物
置及空间布局合 厂房使 但基本完
层 有消防栓。供水明装， 理水
理。 用。 好，成新率
供电暗装。整体简易装 平良
一般。
修。 好。
五、价值时点
价值时点由委托人确定为二〇二四年六月三十日。
六、价值类型和定义
基于估价目的，本次估价结果是市场价值。
市场价值是指房地产在满足下列条件下进行交易最可能的价格：
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此外，市场价值还有以下的隐含条件：
七、估价原则
价格。
内。
导致估价对象价值或价格偏高因素下的价值或价格。
八、估价依据
（十三届全国人大三次会议 2020 年 5 月 28 日表决通过，
自 2021 年 1 月 1 日起施行）；
月 1 日起施行）；
起施行）；
日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修订，自 2020 年 1 月 1 日起施行）；
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年 10 月 1 日起施行，自 2011 年 1 月 8 日修订）；
国国务院令第 17 号发布， 2006 年 12 月 31 日第一次修订，2011 年 1 月 8 日第二次修订，
布，2019 年 3 月 24 日修订）；
（中华人民共和国国土资源部令第 63 号，自 2016
年 1 月 1 日起施行）；
月 1 日起实施）；
及其他有关文件；
料。
九、估价方法
(一)估价方法选用
经认真分析委托人提供的资料，对估价对象进行实地勘查并市场调研后，根据估价目
的和估价对象特点，遵照《房地产估价规范》和各种估价方法的运用前提条件，经过细致
分析和考虑，本次采用收益法、成本法进行估价，详情如下：
比较法也称为交易实例比较法、市场比较法、市场法，是选取一定数量、符合一定条
件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格在建
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房地产估价报告 中联国际房字【2024】第 FYMPJ0859 号
立统一的比较基准基础上进行交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整，以此求取
估价对象市场价值的方法。
比较法计算公式为：
比准价格=可比实例成交价格 V0×交易情况修正系数 Az×市场状况修正系数 Bz×房地产
状况修正系数 Fz
由于估价对象为工业用房，根据估价对象的土地性质、类型及用途，难以分割销售，
市场上该类型的工业物业均为整体交易，难以在市场上寻找到足够的与估价对象同等规模
及条件的可比交易案例，故不采用比较法进行估价。
收益法是指运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折
算到价值时点，将其累加后得出估价对象的市场价值。
本次采用净收益按一定比例递增的收益法公式：
NOI ? ? 1 ? g ? ?
n
V ? ?1 ? ? ? ?
R ? r ?? ? 1 ? R ? ??
其中：V=待估房地产价值；
NOI=待估房地产未来第 1 年的净收益；
R=报酬率；
g=收益期内年净收入递增率：
n=待估房地产未来可获收益的年限。
由于估价对象为国有建设土地上的工业用途房地产，是具有经济收益或有潜在经济收
益的房地产，本次估价目的为出售资产，需要评估估价对象的市场价值。估价对象所在地
同用地性质同用途的房地产租赁市场较为活跃，类似房地产的租赁实例较多，同时，估价
对象可通过对外出租获取收益，其未来的经营收益、经营成本和风险可合理预测，故采用
收益法进行估价。
假设开发法是指将待估房地产开发完成后的价值，扣除包括后续的开发成本、管理费
用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润和投资者取得待开发房地产应负担的相关
税费等后续必要支出及应得利润，以此估算估价对象的市场价值。
假设开发法计算公式为： V ? A ? B ? C ? D - E ? F ? G ? H
其中：V=待估房地产价值；
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房地产估价报告 中联国际房字【2024】第 FYMPJ0859 号
A=待估房地产开发完成后的价值；
B=待估房地产后续开发成本；
C=取得待估房地产税费；
D=待估房地产后续开发管理费用；
E=待估房地产后续销售费用；
F=待估房地产后续投资利息；
G=待估房地产后续销售税费；
H=待估房地产后续开发利润。
估价对象为已开发完成并投入使用的房地产，故不适宜采用假设开发法进行估价。
成本法是以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基
础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产重置价格，扣除建筑物折旧，以此
估算估价对象的市场价值。
成本法计算公式为：待估房地产价值=房地产重置价格-建筑物折旧
A、房地产重置价格
房地产不含税重置价格包括下列内容：
①土地取得成本；
②开发成本；
③管理费用；
④销售费用；
⑤投资利息；
⑥开发利润。
B、建筑物折旧
建筑物折旧=建筑物重置价格×（1-综合成新率）
通过估算建筑物综合成新率来确定。建筑物综合成新率根据建筑物的建成时间，维护、
保养、使用情况，以及地基的稳定性等综合确定。
综合成新率采用年限法和完损评分法以不同权重加权计算。
综合成新率=年限法成新率×40%+完损评分法成新率×60%
a、年限法成新率
依据房屋建筑物的经济耐用年限、已使用年限计算确定建筑物的成新率。计算公式为：
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房地产估价报告 中联国际房字【2024】第 FYMPJ0859 号
年限法成新率=（1-已使用年限÷经济耐用年限）×100%
经济耐用年限=实际已使用年限+尚可使用年限
b、完损评分法成新率
估价人员实地勘查房屋建筑物的使用状况，调查、了解房屋建筑物的维护、改造情况，
对其主要结构部分、装修部分、设备部分进行现场勘查，结合房屋建筑物完损等级及不同
结构部分相应的权重系数确定成新率。
完损评分法成新率=结构部分合计得分×权重+装修部分合计得分×权重+设备部分得分
×权重
由于估价对象所在地的房地产建设市场规范，可以通过咨询及查阅有关资料求取开发
或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用，满足采用成本法评估的条件，
故采用成本法进行估价。
基于以上原因，本次估价主要采用收益法、成本法技术路线进行评估，按两种方法取
权重确定综合单价然后综合计价。
十、估价结果
经过实施必要的估价程序，待估对象在价值时点二〇二四年六月三十日的市场价值如
下所示：
待估对象在价值时点的市场价值合计为人民币伍仟贰佰玖拾陆万贰仟玖佰元
(RMB5,296.29 万元)。
附：房地产估价明细表
权属人：广东泉为科技股份有限公司
序号 建筑面积 单价 市场价值
估价对象名称 备注
(㎡) （元/ ㎡） （万元）
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房地产估价技术报告 中联国际房字【2024】第 FYMPJ0859 号
房地产估价技术报告
一、估价对象描述与分析
(一)估价对象区位状况描述与分析
坐落 估价对象 A 栋厂房、宿舍楼、办公楼、B 栋厂房位于东莞市道滘镇大罗沙村创业园
方位 四至均为厂区
位置状况
描述与分 距离 距离道滘镇人民政府 5.2 公里，距离东莞市人民政府 16 公里
析 临街（路）状况 临近主干道粤晖路
楼层 A 栋厂房、B 栋厂房均为 3 层，宿舍楼为 6 层，办公楼为 5 层
朝向 西南
道路状况 道路状况良好
交通状况 出入可利用交通工具 临近 622 路公交车站点
描述与分
交通管制情况 无
析
停车方便程度 厂区内部配有地上停车场，周边有路边市政停车位，可满足日常停车需求
外部配套 市政基础设施 城市供排水管网、供电设施、煤气管道齐全，互联网络、电信和移动通讯网络已覆
设施状况 盖，总体较完善
描述与分 公共服务设施 周边有大罗沙幼儿园、四联小学、道滘中学等教育资源，周边有大罗沙社区卫生服
析 务站、洪梅医院等医疗资源；银行、邮局等其他公共服务设施较齐全
自然环境 外部自然环境良好
周围环境
景观 周边有江景景观
状况描述
与分析 人文环境 位于道滘大罗沙社区，周边产业聚集度高，有重点规划“工改工”城市更新单元，
未来发展前景好，治安状况良好
坐落 估价对象生产车间 2、生产车间 3、生产车间 1、生产车间 8、生产车间 9 均位于广
宁县五和镇华南再生资源产业园内，其位置见附件 2 估价对象位置图
方位 四至均为园区内厂区
位置状况
描述与分 距离 距离五和镇人民政府 4.2 公里，距离广宁县人民政府 35.5 公里
析 临街（路）状况 临省道 S264
楼层 生产车间 2、生产车间 3、生产车间 1、生产车间 8、生产车间 9 均为 1 层
朝向 西南
道路状况 道路状况良好
交通状况 出入可利用交通工具 附近无公交站，以自驾为主
描述与分
交通管制情况 无
析
停车方便程度 厂区内部配有地上停车场，可满足日常停车需求
外部配套 市政基础设施 城市供排水管网、供电设施、煤气管道齐全，互联网络、电信和移动通讯网络已覆
设施状况 盖，总体较完善
描述与分 公共服务设施 临近的五和镇有银行、邮局、医院、学校等公共配套设施
析
周围环境 自然环境 外部自然环境良好
状况描述 景观 周边有山景景观
与分析 人文环境 位于大型聚集型工业园区，未来发展前景好，治安状况良好
(二)估价对象实物状况描述与分析
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序号 项目 状况
估价对象所在宗地的使用权面积为 11,541.14 平方米；土地形状规则，有利于开发利
用。
根据粤（2023）东莞不动产权第 0221857 号记载，土地终止日期为 2057 年 6 月 30
日。截止价值时点，估价对象之土地使用权剩余使用年限 33 年。
序号 项目 状况
估价对象所在宗地的使用权面积为 7,532.33 平方米；土地形状较规则，有利于开发利
用。
根据粤（2023）广宁县不动产权第 0016957 号记载，土地终止日期为 2059 年 6 月 9
日。截止价值时点，估价对象之土地使用权剩余使用年限 34.94 年。
序号 项目 状况
估价对象所在宗地的使用权面积为 14,506.62 平方米；土地形状较规则，有利于开发利
用。
根据粤（2023）广宁县不动产权第 0016965 号记载，土地终止日期为 2059 年 6 月 9
日。截止价值时点，估价对象之土地使用权剩余使用年限 34.94 年。
房屋结 建筑物建筑功能、 建筑物
序 估价对象 建筑面积 建筑物外观、设施设备 建成年份及 物业
构/总层 层高、空间布局及 使用状
号 名称 （㎡） 及装饰装修 新旧程度 管理
数 平面布置、 况
估价对象外墙刷漆；地 权属
估价对象建
面水泥沙浆找平，内 估价对 人自
估价对象建筑物 成于 2008
墙、天棚刮腻子；安装 象 2、3 行管
钢筋混 功能为厂房，平均 年；建筑物
卷闸门、防火门，铝合 楼现出 理，物
金玻璃窗；配有消防喷 租用作 业管
构/3 层 面布置及空间布 但基本完
淋系统和 1 部垂直货 厂房使 理水
局合理。 好，成新率
梯。供水供电明装，整 用。 平良
一般。
体为普通装修。 好。
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权属
估价对象外墙条形瓷 估价对象建
估价对 人自
砖；地面瓷砖，内墙、 估价对象建筑物 成于 2008
象现由 行管
钢筋混 天棚刮腻子；安装铁 功能为员工宿舍， 年；建筑物
权属人 理，物
用作宿 业管
构/6 层 璃窗；配有消防喷淋系 平面布置及空间 但基本完
舍使 理水
统。供水供电明装，整 布局合理。 好，成新率
用。 平良
体为普通装修。 一般。
好。
估价对象外墙铝塑板；
地面复合木地板，内墙
乳胶漆，天花板部分为
样板造型吊顶，部分为 权属
估价对象建
石膏角线；安装卷闸 估价对 人自
估价对象建筑物 成于 2008
门、防火门，铝合金玻 功能为办公，平均 象现由 行管
钢筋混 年；建筑物
璃窗；配有消防喷淋系 层高约 3.7 米，平 权属人 理，物
统和 1 部垂直电梯。其 用作办 业管
构/5 层 面布置及空间布 但基本完
中第 1、2 层地面复合 公楼使 理水
局合理。 好，成新率
木地板，办公室之间有 用。 平良
一般。
玻璃隔断，内墙乳胶 好。
漆，天花板为石膏角
线。供水明装，供电暗
装，整体为普通装修。
估价对象外墙刷漆；地 权属
估价对象建
面水泥沙浆找平，内 估价对 人自
估价对象建筑物 成于 2008
墙、天棚刮腻子；安装 象现由 行管
钢筋混 功能为厂房，平均 年；建筑物
卷闸门、防火门，铝合 权属人 理，物
金玻璃窗；配有消防喷 用作仓 业管
构/3 层 面布置及空间布 但基本完
淋系统和 1 部垂直货 库使 理水
局合理。 好，成新率
梯。供水供电明装，整 用。 平良
一般。
体为普通装修。 好。
估价对象外墙条形瓷 权属
估价对象建
砖；地面水泥地，内墙 人自
估价对象建筑物 估价对 成于 2013
钢和钢 乳胶漆，天花板为钢 行管
功能为厂房，层高 象现出 年；建筑物
生产车间 筋混凝 棚；安装卷闸门、防火 约 8.6 米，平面布 理，物
置及空间布局合 厂房使 但基本完
/1 层 有消防栓。供水明装， 理水
理。 用。 好，成新率
供电暗装。整体简易装 平良
一般。
修。 好。
估价对象外墙条形瓷 权属
估价对象建
砖；地面水泥地，内墙 人自
估价对象建筑物 估价对 成于 2013
钢和钢 乳胶漆，天花板为钢 行管
功能为厂房，层高 象现出 年；建筑物
生产车间 筋混凝 棚；安装卷闸门、防火 约 8.6 米，平面布 理，物
置及空间布局合 厂房使 但基本完
/1 层 有消防栓。供水明装， 理水
理。 用。 好，成新率
供电暗装。整体简易装 平良
一般。
修。 好。
估价对象外墙条形瓷 权属
估价对象建
砖；地面水泥地，内墙 人自
估价对象建筑物 估价对 成于 2013
钢和钢 乳胶漆，天花板为钢 行管
功能为厂房，层高 象现出 年；建筑物
生产车间 筋混凝 棚；安装卷闸门、防火 约 8.6 米，平面布 理，物
置及空间布局合 厂房使 但基本完
/1 层 有消防栓。供水明装， 理水
理。 用。 好，成新率
供电暗装。整体简易装 平良
一般。
修。 好。
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估价对象外墙条形瓷 权属
估价对象建
砖；地面水泥地，内墙 人自
估价对象建筑物 估价对 成于 2013
钢和钢 乳胶漆，天花板为钢 行管
功能为厂房，层高 象现出 年；建筑物
生产车间 筋混凝 棚；安装卷闸门、防火 约 8.6 米，平面布 理，物
置及空间布局合 厂房使 但基本完
/1 层 有消防栓。供水明装， 理水
理。 用。 好，成新率
供电暗装。整体简易装 平良
一般。
修。 好。
估价对象外墙条形瓷 权属
估价对象建
砖；地面水泥地，内墙 人自
估价对象建筑物 估价对 成于 2013
钢和钢 乳胶漆，天花板为钢 行管
功能为厂房，层高 象现出 年；建筑物
生产车间 筋混凝 棚；安装卷闸门、防火 约 8.6 米，平面布 理，物
置及空间布局合 厂房使 但基本完
/1 层 有消防栓。供水明装， 理水
理。 用。 好，成新率
供电暗装。整体简易装 平良
一般。
修。 好。
估价 权属情况 土地使用 用益物权、 租赁或 查封等形
序 产权证 规划用途/ 拖欠税费
对象 及共有情 权、房屋所 担保物权 占用情 式限制情
号 编号 实际用途 情况
名称 况 有权 设立情况 况 况。
估价对象所 估价对象
权属人申
在土地为国 不动产权 权属人申
估价对象 报估价对
有工业用 证书无记 报估价对
产权清晰， 估价对 象无查封
地，土地终 载有用益 象无拖欠
粤（2023） 权属人为 证载用途 象 2、3 等形式限
止年限为 物权、担保 税费情
A栋 东莞不动产 广东泉为 为工业， 楼现出 制情况。
厂房 权第 科技股份 实际用途 租用作 估价人员
使用权及房 人也申报 现估价对
产权单独 用。 封等形式
屋所有权均 未设立用 象拖欠税
所有。 限制情
由权属人持 益物权、担 费情况。
况。
有。 保物权。
估价对象所 估价对象
权属人申
在土地为国 不动产权 权属人申
估价对象 报估价对
有工业用 证书无记 报估价对
产权清晰， 象无查封
证载用途 地，土地终 载有用益 权属人 象无拖欠
粤（2023） 权属人为 等形式限
为集体宿 止年限为 物权、担保 自用，无 税费情
宿舍 东莞不动产 广东泉为 制情况。
楼 权第 科技股份 估价人员
用途为宿 30 日。土地 情况。权属 占用情 人员未发
舍。 使用权及房 人也申报 况。 现估价对
产权单独 封等形式
屋所有权均 未设立用 象拖欠税
所有。 限制情
由权属人持 益物权、担 费情况。
况。
有。 保物权。
估价对象所 估价对象
权属人申
在土地为国 不动产权 权属人申
估价对象 报估价对
有工业用 证书无记 报估价对
产权清晰， 象无查封
地，土地终 载有用益 权属人 象无拖欠
粤（2023） 权属人为 证载用途 等形式限
止年限为 物权、担保 自用，无 税费情
办公 东莞不动产 广东泉为 为办公， 制情况。
楼 权第 科技股份 实际用途 估价人员
使用权及房 人也申报 况。 现估价对
产权单独 封等形式
屋所有权均 未设立用 象拖欠税
所有。 限制情
由权属人持 益物权、担 费情况。
况。
有。 保物权。
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估价对象所 估价对象
权属人申
在土地为国 不动产权 权属人申
估价对象 报估价对
有工业用 证书无记 报估价对
产权清晰， 象无查封
地，土地终 载有用益 权属人 象无拖欠
粤（2023） 权属人为 证载用途 等形式限
止年限为 物权、担保 自用，无 税费情
B栋 东莞不动产 广东泉为 为工业， 制情况。
厂房 权第 科技股份 实际用途 估价人员
使用权及房 人也申报 况。 现估价对
产权单独 封等形式
屋所有权均 未设立用 象拖欠税
所有。 限制情
由权属人持 益物权、担 费情况。
况。
有。 保物权。
估价对象所 估价对象
权属人申
在土地为国 不动产权 权属人申
估价对象 报估价对
有工业用 证书无记 报估价对
产权清晰， 象无查封
地，土地终 载有用益 估价对 象无拖欠
粤（2023） 权属人为 证载用途 等形式限
止年限为 物权、担保 象现出 税费情
生产 广宁县不动 广东泉为 为工业， 制情况。
车间 2 产权第 科技股份 实际用途 估价人员
用权及房屋 人也申报 用。 现估价对
产权单独 封等形式
所有权均由 未设立用 象拖欠税
所有。 限制情
权属人持 益物权、担 费情况。
况。
有。 保物权。
估价对象所 估价对象
权属人申
在土地为国 不动产权 权属人申
估价对象 报估价对
有工业用 证书无记 报估价对
产权清晰， 象无查封
地，土地终 载有用益 估价对 象无拖欠
粤（2023） 权属人为 证载用途 等形式限
止年限为 物权、担保 象现出 税费情
生产 广宁县不动 广东泉为 为工业， 制情况。
车间 3 产权第 科技股份 实际用途 估价人员
用权及房屋 人也申报 用。 现估价对
产权单独 封等形式
所有权均由 未设立用 象拖欠税
所有。 限制情
权属人持 益物权、担 费情况。
况。
有。 保物权。
估价对象所 估价对象
权属人申
在土地为国 不动产权 权属人申
估价对象 报估价对
有工业用 证书无记 报估价对
产权清晰， 象无查封
地，土地终 载有用益 估价对 象无拖欠
粤（2023） 权属人为 证载用途 等形式限
止年限为 物权、担保 象现出 税费情
生产 广宁县不动 广东泉为 为工业， 制情况。
车间 1 产权第 科技股份 实际用途 估价人员
用权及房屋 人也申报 用。 现估价对
产权单独 封等形式
所有权均由 未设立用 象拖欠税
所有。 限制情
权属人持 益物权、担 费情况。
况。
有。 保物权。
估价对象所 估价对象
权属人申
在土地为国 不动产权 权属人申
估价对象 报估价对
有工业用 证书无记 报估价对
产权清晰， 象无查封
地，土地终 载有用益 估价对 象无拖欠
粤（2023） 权属人为 证载用途 等形式限
止年限为 物权、担保 象现出 税费情
生产 广宁县不动 广东泉为 为工业， 制情况。
车间 8 产权第 科技股份 实际用途 估价人员
用权及房屋 人也申报 用。 现估价对
产权单独 封等形式
所有权均由 未设立用 象拖欠税
所有。 限制情
权属人持 益物权、担 费情况。
况。
有。 保物权。
中联国际房地产土地资产评估咨询（广东）有限公司 第 20页
房地产估价技术报告 中联国际房字【2024】第 FYMPJ0859 号
估价对象所 估价对象
权属人申
在土地为国 不动产权 权属人申
估价对象 报估价对
有工业用 证书无记 报估价对
产权清晰， 象无查封
地，土地终 载有用益 估价对 象无拖欠
粤（2023） 权属人为 证载用途 等形式限
止年限为 物权、担保 象现出 税费情
生产 广宁县不动 广东泉为 为工业， 制情况。
车间 9 产权第 科技股份 实际用途 估价人员
用权及房屋 人也申报 用。 现估价对
产权单独 封等形式
所有权均由 未设立用 象拖欠税
所有。 限制情
权属人持 益物权、担 费情况。
况。
有。 保物权。
二、市场背景描述与分析
(一)当地经济社会发展简况
坚持稳中求进工作总基调，聚焦“科技创新+先进制造”，有效落实各项政策措施，着力
推进高质量发展，全市经济延续恢复向好态势，总体运行平稳。
根据广东省地区生产总值统一核算结果，2024 年上半年我市地区生产总值为 5686.80
亿元，同比增长 5.3%。其中，第一产业增加值为 16.61 亿元，同比下降 5.9%；第二产业增
加值为 3310.78 亿元，同比增长 9.1%；第三产业增加值为 2359.41 亿元，同比增长 0.6%。
上半年，全市农林牧渔业总产值 25.85 亿元，按可比价计算，同比下降 5.3%。其中，
农业产值 18.93 亿元，下降 8.1%；林业产值 0.18 亿元，下降 10.0%；牧业产值 0.63 亿元，
增长 1.9%；渔业产值 5.21 亿元，增长 4.9%。从产量看，蔬菜及食用菌产量增长 5.7%，盆
栽观赏植物产量增长 35.0%，观赏苗木产量增长 13.4%。
上半年，全市规模以上工业增加值 2513.36 亿元，同比增长 10.0%。分行业看，“五支
四特”产业中，主导产业增速较快，电子信息制造业增加值增长 19.9%，包装印刷业增长
增势较好，先进制造业、高技术制造业增加值分别增长 14.4%、16.3%，高于全市平均水平。
从产品产量看，高技术产品产量快速增长，智能手表、路由器、5G 智能手机、集成电路等
产品产量分别增长 135.8%、96.1%、33.4%、20.6%。
运和仓储业增长 8.7%，租赁和商务服务业增长 8.0%，居民服务、修理和其他服务业增长
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房地产估价技术报告 中联国际房字【2024】第 FYMPJ0859 号
上半年，全市固定资产投资总额同比下降 1.2%。分投资领域看，工业投资增长 13.8%，
其中，工业技改投资增长 23.0%；基础设施投资下降 3.7%；房地产开发投资下降 10.5%。
分行业看，新动能投资增速较快，先进制造业、高技术制造业投资分别增长 14.9%、11%，
其中，装备制造业投资增长 15.7%，电子及通信设备制造投资增长 13.9%，医药制造业投
资增长 7.6%，医疗设备及仪器仪表制造业投资增长 5.6%。
上半年，全市社会消费品零售总额 2181.42 亿元，同比增长 1.0%。按消费类型分，商
品零售增长 0.9%，餐饮收入增长 1.7%。分商品类型看，在限额以上单位商品零售额中，
部分升级类和基本生活类商品销售增长较快，日用品类、家用电器和音像器材类、饮料类、
家具类分别增长 50.3%、37.4%、32.5%、33.0%。在消费品以旧换新政策带动下，限额以
上二手车零售额增长 116.2%。线上消费持续增长，限额以上单位通过公共网络实现商品零
售额增长 5.6%。
上半年，全市外贸进出口总额 6375.1 亿元，同比增长 3.4%，增速比一季度提高 2.8 个
百分点。其中，进口 2307.4 亿元，增长 12.6%，增速比一季度提高 7.6 个百分点；出口 4067.7
亿元，下降 1.1%，增速比一季度提高 0.5 个百分点。
上半年，全市一般公共预算收入 425.79 亿元，同比增长 0.1%；一般公共预算支出 485.01
亿元，增长 0.03%。6 月末，金融机构本外币存款余额 27257.40 亿元，增长 4.0%，其中，
住户存款 10836.46 亿元，增长 8.7%；金融机构本外币贷款余额 19408.47 亿元，增长 5.9%。
上半年，全市居民消费价格指数（CPI）同比上涨 0.3%，涨幅比一季度提高 0.2 个百
分点。八大类商品（服务）价格指数呈“六升两降”态势：教育文化和娱乐类上涨 2.0%，生
活用品及服务类上涨 1.8%，居住类上涨 0.9%，其他用品和服务类上涨 0.7%，医疗保健类
上涨 0.5%，交通和通信类上涨 0.1%，衣着类下降 0.5%，食品烟酒类下降 0.8%。
总的来看，上半年东莞经济运行总体平稳。但也要看到，当前外部环境依然错综复杂，
经济向好基础仍需进一步巩固。下阶段，东莞要坚持以习近平新时代中国特色社会主义思
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房地产估价技术报告 中联国际房字【2024】第 FYMPJ0859 号
想为指导，学习宣传贯彻党的二十届三中全会精神，认真落实省委“1310”具体部署，按照
市委、市政府工作安排，聚焦“科技创新+先进制造”，围绕全年目标任务，坚持深化改革扩
大开放，不断优化营商环境，加强企业服务，深入落实“投资年”行动，加快培育发展新动
能，着力推动高质量发展，持续巩固和增强经济向好态势。
广宁县 2024 年上半年地区生产总值 82.80 亿元，同比增长（下同）4.8%。其中，第一
产业增加值 21.32 亿元，增长 1.1%；第二产业增加值 27.84 亿元，增长 10.8%；第三产业
增加值 33.64 亿元，增长 2.6%；一二三产业比例为 25.8：33.6：40.6。
农林牧渔业转负为正，农业和林业发展势头较强。上半年，全县农林牧渔业产值 30.85
亿元，增长 1.6%。其中，农业实现产值 9.81 亿元，增长 12.9%；林业实现产值 9.27 亿元，
增长 15.1%；畜牧业产值 10.62 亿元，下降 14.9%；渔业产值 0.51 亿元，增长 1.9%；农林
牧渔专业及辅助性活动产值 0.63 亿元，增长 12.9%。
工业生产较快增长，制造业持续发挥支撑作用。上半年，全县规模以上工业总产值
和供应业增加值增长 10.7%；规上采矿业增加值下降 5.1%。分园区看，横山镇高新工业园
区规模以上工业企业实现产值 22.94 亿元，实现增加值 4.27 亿元，增长 8.9%；五和镇华南
再生资源工业园区规模以上工业企业实现产值 18.78 亿元，实现增加值 2.75 亿元，增长
长 22.1%。
固定资产投资呈下行趋势，工业技改投资增势强劲。上半年，全县固定资产下降 11.2%，
较去年同期下降了 28 个百分点，比一季度下降 49.1 个百分点。分领域看，民间投资增长
工业投资下降 28.3%；装备制造业投资下降 3.3%。
消费市场发展缓慢，批发业下降幅度扩大。上半年，全县实现社会消费品零售总额 26.18
亿元，增长 0.9%，比去年同期下降了 6.6 个百分点，比一季度下降了 0.9 个百分点。从规
模上看，限额以上社会消费品零售总额完成 1.50 亿元,下降 9.2%，降幅较上年同期扩大了
了 6.6 个百分点。从“四大行业”看，批发业实现销售额 4.93 亿元，下降 7.0%，较上年同期
下降了 13.3 个百分点；零售业实现销售额 20 亿元，增长 3.6%，较上年同期下降了 0.6 个
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百分点；住宿业实现营业额 0.25 亿元，增长 4%，较上年同期下降了 2.6 个百分点；餐饮
业实现营业额 2.7 亿元，增长 4.2%，较上年同期下降了 4.6 个百分点。
建筑业平稳增长，房地产市场延续下降趋势。上半年，全县建筑业实现总产值 5 亿元，
增长 8.3%。全县商品房销售面积 10.73 万平方米，下降 35.4%，降幅较上年同期扩大了 25.4
个百分点，较一季度扩大了 8.8 个百分点；商品房销售额 4.39 亿元，下降 35.8%，降幅较
上年同期扩大了 20.3 个百分点，较一季度扩大了 4.6 个百分点。
财政收入保持增长，财政支出有所下降。上半年，全县一般公共财政预算收入 5.84 亿
元，增长 7%。其中：市县级收入 2.02 亿元，增长 25.6%，较去年同期提高了 0.6 个百分点。
一般公共财政预算支出 18.26 亿元，下降 7.0%。
(二)当地整体房地产市场形势分析
终止出让。
据中原研究院监测数据显示，2024 年上半年一二手住宅整体成交规模为 18053 套，同
比下跌 38%，交易水平处于历史低位，仅高于 2022 年同期。其中一二手住宅成交套数分
别同比下跌 43%、35%，二手表现好于一手，二手住宅过户量比一手成交多 3949 套，主要
由于二手抛压大，许多业主急于套现，价格调整快、幅度大，很多小区价格对比高峰期已
下跌一半，基本达到客户心理平衡点，二手价格优势明显，分流较多一手住宅客户。
据中原研究院监测数据显示，2024 年春节后一手项目开渠涨佣、以价换量抢跑市场，
但仅小部分项目收获成效，二手住宅抛压大，价格持续下探，二手房回暖好于新房。受 5
月底新政出台利好，以及房企冲刺年终业绩加大营销力度，6 月一二手需求释放有所加快，
整体成交规模上涨。二手价格调整快、幅度大，价格和现房优势明显，二手住宅过户量持
续远超一手住宅成交量。
半年市场仍显低迷，大部分项目以去库存为主，推新明显放缓，上半年住宅供应 84 万㎡，
同比下跌 46%。成交方面，由于宏观经济弱势，市场观望情绪依存，尽管房企开渠涨佣、
以价换量等营销力度不断加大，但仅小部分项目收获成效，大部分项目仍表现惨淡，叠加
二手住宅抛压大，价格一路下探，不断冲击新房市场，全市新房住宅成交面积 87 万㎡，
同比下跌 68%，住宅成交金额 233 亿元，同比大跌 54%。
据中原地产研究院对全市在售 100 多个项目监测显示，2024 上半年东莞楼市延续惨淡
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行情，来访量同比下跌 28%，认购量同比下跌 45%。春节后市场以价换量达成共识，房企
快速抢跑，市场上演价格战，项目降价、低首付零首付、开渠涨佣等营销措施不断，3 月
来访认购快速回暖，但后劲不足，五一假期迎来今年高峰，项目促销优惠力度再加码，楼
市认购阶段性放量，5 月底降首付降利率政策出台利好，6 月初市场热度回升，但政策整
体效果有限，6 月下旬开始逐步回落。2024 上半年来访转化率同比下跌 2 个百分点，反映
市场信心明显不足，观望情绪依存，购房谨慎。
整，2023 年下半年经历第二轮调整，但前面两轮房价调整幅度不大，在 6%-10%，直至 2024
年上半年启动第三轮调整，此轮调整幅度比较大，超过 15%。
据中原地产研究院监测数据统计显示，2024 上半年东莞全市洋房成交均价 26603 元/
㎡，环比下跌 13.9%，同比下跌 18.8%，从洋房成交项目的中位数价格看，今年上半年中
位数价格 19455 元/㎡，环比下跌 10.4%，同比下跌 21.1%，主要由于今年以来许多房企项
目纷纷以价换量自救，市场深幅调整，房价下行趋势扩大。
期仍存，新房市场依然承压；政府供地谨慎，地市仍在磨底调整。受房地产市场持续调整、
房企资金承压等因素影响，政府在供地谨慎，企业拿地意愿不足，宗地供求规模缩量明显，
供求仅高于 2023 年同期。高新区 1 宗商业地 2 月溢价成交，带动上半年成交地价上行；
其余成交多为底价成交，溢价率处于相对低位。月度土拍供求波动起伏，区域分化明显，
中心区供地谨慎，非中心区供求量大价低。上半年，肇庆新房供求量同比均是下跌，环比
上半年，供求量均有 6 成的跌幅，均价微跌 5%。分季度来看，二季度楼市成交延续弱复
苏，因 4 月末以来从中央到地方密集利好政策叠加，刺激一波存量需求提前释放，二季度
住宅成交 51.2 万 m，较一季度微涨 2%。在前期利好新政加持和房企业绩冲刺下，市场活
跃度有所提升，二季度监控项目来访量环比上涨 28%，成交转化率由一季度 11%升至 13%。
(三)本地同类房地产过去、现在和未来状况描述与分析
度厂房平均成交租金 14.9 元/㎡，环比上涨 3.6%，同比下跌 11.09%；市场成交量：第 2 季
度租赁厂房总成交量 1530.5 万㎡，环比上涨 5.94%，同比上涨 20.53%。
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租金空间差异：长安、松山湖价格实现最高，楼上价格区间为 20-23 元/㎡，次高价为
临深片区（东南临深、滨海、松山湖板块）及城区，租金呈现西高东低、南高北低的格局。
租金时间变化：90%以上的镇街租金环比下跌，租金下跌 1-3 元/㎡。谢岗、樟木头镇
附近落地龙头企业，带动上下游企业的厂房租赁需求，租金略有上涨。
从变化上看，21 个镇街成交量上涨，11 个镇街成交量下跌。出货量较大的镇街成交量
普遍上涨，成交量前十的镇街中，90%镇街环比回升，涨幅在 32%-224%，仅有塘厦成交
量环比下跌 17%。
成交量上看，临深镇街成交活跃：东南临深的清溪、塘厦、凤岗，松山湖板块的大朗、
大岭山，滨海板块的长安、虎门，以及厚街、黄江表现突出，季度单镇成交量级在 70 万
㎡以上，松山湖、望牛墩、樟木头、洪梅、麻涌、谢岗、莞城成交量较低，季度成交量不
超过 10 万㎡。
季度去化 6.8 万㎡，环比下降 45%，市场库存 397 万㎡，环比上涨 8%。
成交量：季度去化 9.81 万㎡，仅常平、洪梅、清溪、凤岗 4 个镇街有成交。
供应量：市场新增供应量 178 万㎡，21 个镇街有新增供应。其中寮步新增面积最大，
本季度新增 27 万㎡。值得注意的是，上季度零供应的洪梅、道滘镇本季度新增厂房供应，
合计新增面积 2.05 万㎡。
库存量：截至 2024 年 6 月底，东莞厂房库存面积 477 万㎡，临深的清溪、凤岗镇库
存较大，两镇库存均超过 90 万㎡。厚街、万江、洪梅、南城、莞城、麻涌 6 个镇街无供
应。
从整体来看，东莞市目前的工业房地产租赁市场表现好于销售市场，得益于今年上半
年以来东莞工业经济复苏带动厂房租赁市场需求上升，有利于工业房地产市场发展。预计
未来东莞市的工业房地产市场会继续缓慢复苏，市场刚需一直存在，但同时，经济下行压
力依然存在，加上后续市场供应会不断增加，厂房租金可能会继续承压。
三、估价对象最高最佳利用分析
房地产估价中的最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分
合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。
估价对象不动产权证书上记载的法定用途与实际用途一致，是房屋使用合法性的体
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现。
(1) 估价对象的建设布局方案，整体规划设计，后期施工、装修等均按照证载用途实
施，对应功能基本齐全，按保持现状使用为最佳使用。
(2) 估价对象周边公共设施满足其使用需求，室内外环境配套，适宜保持现状使用。
因此，确定估价对象的最高最佳使用为工业。
四、估价方法适用性分析
(一)比较法的适用性分析
比较法也称为交易实例比较法、市场比较法、市场法，是选取一定数量、符合一定条
件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格在建
立统一的比较基准基础上进行交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整，以此求取
估价对象市场价值的方法。
由于估价对象为工业用房，根据估价对象的土地性质、类型及用途，难以分割销售，
市场上该类型的工业物业均为整体交易，难以在市场上寻找到足够的与估价对象同等规模
及条件的可比交易案例，故不采用比较法进行估价。
(二)收益法的适用性分析
收益法是指运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折
算到价值时点，将其累加后得出估价对象的市场价值。
由于估价对象为国有建设土地上的工业用途房地产，是具有经济收益或有潜在经济收
益的房地产，而估价目的为出售资产，需要评估估价对象的市场价值。估价对象所在地同
用地性质同用途的房地产租赁市场较为活跃，类似房地产的租赁实例较多，同时，估价对
象可通过对外出租获取收益，其未来的经营收益、经营成本和风险可合理预测，故采用收
益法进行估价。
(三)假设开发法的适用性分析
假设开发法是指将待估房地产开发完成后的价值，扣除包括后续的开发成本、管理费
用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润和投资者取得待开发房地产应负担的相关
税费等后续必要支出及应得利润，以此估算估价对象的市场价值。
估价对象为已开发完成并投入使用的房地产，故不适宜采用假设开发法进行估价。
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(四)成本法的适用性分析
成本法是以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基
础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产重置价格，扣除折旧，以此估算估
价对象的市场价值。
由于估价对象所在地的房地产建设市场规范，可以通过咨询及查阅有关资料求取开发
或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用，满足采用成本法评估的条件，
故采用成本法进行估价。
本次估价目的为出售资产，估价对象用途为工业，根据估价对象所在地同类型房地产
的市场条件和交易环境，我们认为，由于同类房地产具有较发达的房地产租赁市场和成交
数量，有完善的建筑市场、材料供应市场，可取得合理的土地取得成本、建筑成本和有关
税费资料，因此，本次估价采用收益法、成本法的估价技术路线。
五、估价测算过程
(一)成本法测算过程
本次选取估价对象 1“A 栋厂房”为案例进行具体测算说明。估价对象 1“A 栋厂房”，证
载结构为钢筋混凝土结构/共 3 层，证载用途为工业，证载建筑面积为 5,078.91 平方米，经
过现场查勘，实际为钢筋混凝土结构/共 3 层，实际用途为厂房，平均层高约 5.7 米。主要
装修情况为：外墙刷漆；地面水泥沙浆找平，内墙、天棚刮腻子；安装卷闸门、防火门，
铝合金玻璃窗；配有消防喷淋系统和 1 部垂直货梯。供水供电明装，整体为普通装修。“A
栋厂房”建成于 2008 年，钢筋混凝土结构生产用房设计使用年限为 50 年，截至价值时点
但基本完好，成新率一般。
估价对象房地产不含税重新构建价格包括下列内容：
（1）土地取得成本；
（2）开发成本；
（3）管理费用；
（4）销售费用；
（5）投资利息；
（6）开发利润。
应扣除的建筑物折旧额通过估算建筑物成新率来确定。建筑物成新率根据建筑物的建
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成时间，维护、保养、使用情况，以及地基的稳定性等综合确定。
成本法计算公式为：待估房地产价值=房地产重置价格-建筑物折旧
估价对象为国有建设土地上的工业用途房地产，由于估价对象所属区域较少同类型国
有建设用地出让案例，难以搜集足够的实际成交案例并选取可比实例，故不适宜采用比较
法求取土地市场价值。本次采用基准地价系数修正法求取土地市场价值，再加上购置土地
应交的契税及印花税，求得土地取得成本。
（1）基准地价系数修正法的定义和公式
基准地价系数修正法是通过对估价对象所在宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价
修正系数，对估价对象所在宗地所在城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地的基准地
价进行修正，以此估算宗地客观价格的方法。其基本公式如下：
V ? Vlb ? (1 ? ? K i ) ? ? K j
+ Vkf
式中：V=估价对象所在宗地价格；
Vlb=与估价对象所在宗地同类用途同一地段的基准地价；
Ki=影响宗地地价的区域因素及个别因素修正系数；
Kj=估价基准日修正系数、土地使用年期、容积率等修正系数；
Vkf=估价对象所在宗地土地开发程度修正值。
基准地价系数修正法的估价程序：
a)收集有关基准地价资料；
b)确定估价对象所在宗地所处土地级别（均质区域）的基准地价；
c)分析估价对象所在宗地的地价影响因素；
d)编制估价对象所在宗地地价影响因素条件说明表；
e)依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价修正体系，确定估价对象所在宗地地
价修正系数；
f)进行估价基准日、容积率、土地使用年期等其他因素修正；
g)测算估价对象所在宗地价值。
（2）估价过程：
估价对象所在宗地所在地现行基准地价为 2023 年 12 月 26 日东莞市人民政府公布的
《东莞市人民政府办公室关于公布东莞市 2022 年国有建设用地基准地价的通知》（东府
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办函〔2023〕701 号）。本次东莞市 2022 年国有建设用地基准地价更新项目的评估范围为
东莞市辖区范围内的土地，面积约为 2465 平方公里，包括 4 个街道、28 个镇、松山湖（生
态园）和滨海湾新区的行政辖区范围，基准地价的估价期日为 2022 年 9 月 1 日。
土地在估价期日 2022 年 9 月 1 日平稳正常情况、公开竞争市场条件下，设定土地开
发程度为“五通一平”（即宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯，宗地红线内场
地平整），设定容积率为 2.0，代表国有工业用地各级别及区片在土地使用年期为 50 年条
件下的出让土地使用权平均价格。
地价表现形式为级别基准地价及区片基准地价，地价表达形式为地面地价，价格单位
为元/平方米，币种为人民币。
估价对象所在宗地位于东莞市道滘镇大罗沙村创业园 5 路 8 号，根据东莞市 2022 年
国有建设用地基准地价显示，估价对象所在宗地所属区片名称是大罗沙工业区片，编号是
GY305，土地级别是 5 级，区片价为 597 元/平方米土地面积。
区域因素修正系数根据影响地价区域因素总修正幅度确定。区域因素修正范围值和估
价对象所在宗地修正情况如下表：
序号 区域因素 区域因素状况 单项取值 权重 权重修正值 备注
区域内道路路网密集，距离高
较近
基本设施状 区域内市政供水、供电保证率
况 较高，排水状况较好
区域内土地自然环境情况良
好，地质条件较好
产业集聚效 区域内产业聚集度较高，周边
益 工业区分布密集
区域规划主导土地利用规划
工业用途，区域规划前景较好
区域因素修正 100.00% 0%
由上表得出估价对象所在宗地区域因素修正系数为 0%。
个别因素修正系数根据影响地价个别因素总修正幅度确定。个别因素修正范围值和估
价对象所在宗地修正情况如下表：
序号 个别因素 个别因素状况 单项取值 权重 权重修正值
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宗地地基承
载力
个别因素修正 100% -1.00%
由上表得出估价对象所在宗地个别因素修正系数为-1.00%。
容积率修正系数根据工业用地容积率修正公式一览表确定。容积率修正范围值和估价
对象所在宗地修正情况如下表：
容积率 r ≤ 2.0 2.0< r <5.0 r≥ 5.0
（2.0/r）^-0.4 1.4427
修正系数 1
估价对象所在宗地土地面积为 11,541.14 平方米，证载地上建筑面积合计为 15,974.24
平方米，可得实际容积率为 1.38。由上表得出估价对象所在宗地容积率修正系数为 1.0。
估价对象所在宗地与基准地价的宗地外开发程度均为“五通”，即宗地外通给水、通排
水、通路、通电、通讯；宗地外开发程度一致，因此宗地外开发程度修正系数为 0%。
估价对象所在宗地的宗地内基础设施为宗地内通路、通供水、通排水、通电、通讯，
基准地价宗地内未开发，评估案例所在宗地的宗地内基础设施建设费在建筑物开发成本中
考虑，故此处不作修正。另外，基准地价及估价对象所在宗地均为宗地内场地平整，故不
作修正。因此，估价对象所在宗地土地开发程度修正系数为 0%。
土地剩余使用年期修正公式为：
式中：r——土地还原率；m——土地使用权法定最高出让年限 50 年；
n——土地剩余使用年限；Y——土地剩余使用年期修正系数。
根据基准地价修正系数，国有工业用地土地还原率 r 取 4.80%；根据委托人提供的《不
动产权证书》记载，估价对象所在宗地的土地终止年限为 2057 年 6 月 30 日，剩余土地使
用年限为 33.00 年，根据上述公式可得土地剩余使用年期修正系数为 0.8707。
根据上述基准地价系数修正法的基本公式，可得：
V=597×（1-1%）×1×+0×0.8707=515 元/平方米土地面积（即地面单价）（取整至个
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位）
换算成楼面地价=515×11,541.14/ 15,974.24=372 元/平方米建筑面积（取整至个位）
故使用基准地价系数修正法测得估价对象土地使用权在价值时点的楼面价为 372 元/
平方米建筑面积。
（3）土地取得成本的确定
按东莞市有关部门规定，受让人取得土地须缴纳 3%的契税及 0.05%的印花税，所以估
价对象所在宗地的土地取得成本=372×（1+3.05%）=383（元/平方米）
（1）总建安工程费
参考东莞市住建局公布的工业厂房（钢筋混凝土结构）单项工程综合造价指标，结合
估价对象 1“A 栋厂房”实际情况，确定估价对象 1“A 栋厂房”的总建安工程费为 2,148（元
/平方米）（不含税）。
（2）前期工程费
前期工程费主要包括建设单位管理费、勘察设计费、工程建设监理费、招标代理服务
费、建设项目前期工作咨询收费等开发项目前期工作的必要支出，详见下表：
前期费用明细表
含税前期工程费用
序号 前期工程费 税费率% 备注
单价（元/平方米）
根据发改价格〔2015〕299 号、财建2002394 号文
件以及当地收费水平。
根据发改价格〔2015〕299 号、计价格200210 号文
件以及当地收费水平当地收费水平。
根据发改价格〔2015〕299 号、发改价格2007670
号文件及当地收费水平。
根据发改价格〔2015〕299 号、计价格20021980
号文件及当地收费水平。
建设前期工作咨询 根据发改价格〔2015〕299 号、计委 计价格
费 19991283 号文件。
合计前期工程费 3.0% 64
（3）宗地内基础设施建设费
基础设施配套费主要指厂区红线内、建筑物外的道路、给排水、线路、绿化等基础设
施。本次根据估价对象所在厂区规模，建筑物占地，厂区红线内基础设施配套内容，参考
当地的土地开发成本资料，综合确定待估对象所在厂区基础设施配套费用约为总建安工程
费的 5%，可得宗地内基础设施建设费=2,148×5%=107 元/平方米。
（4）公共配套设施建设费
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估价对象为厂区内工业厂房，无公共配套设施建设费。
（5）其他工程费
估价对象为厂区内工业厂房，无其他工程费。
（6）建筑税费
估价对象所在地的城市基础设施建设费依据《关于调低城市基础设施配套费标准的通
知》（粤价【2003】160 号）按建安工程费用的 4%计收，其他报建税费取总建安工程费的
则建筑税费=城市基础设施建设费+其他报建税费
=2,148×（4%+0.5%）
=97（元/平方米）
则开发成本=总建安工程费+前期工程费+宗地内基础设施建设费+公共配套设施建设
费+其他工程费+建筑税费
=2,148+64+107+0+0+97=2,416（元/平方米）
根据东莞市建设项目投资估算的一般标准，管理费用一般为土地取得成本与开发成本
之和的 2%～5%。根据估价对象的规划建设项目特点和投资规模，管理费用按 3%计。
管理费用=（土地取得成本+开发成本）×3%
=（383+2,416）×3%
=84（元/平方米）
根据东莞市类似工业建设项目销售费用情况，销售费用一般为土地取得成本与开发成
本之和的 2%～5%。根据估价对象的规划建设项目特点和投资规模，销售费用按 3%计。
销售费用=（土地取得成本+开发成本）×3%
=（383+2,416）×3%
=84（元/平方米）
投资无论是借贷资金还是自由资金都应计算利息，因为借贷资金需要支付贷款利息，
自由资金要放弃可得的存款利息，即基于资金机会成本的考虑。土地费用在开发初期一次
性发生，前期工程费、建筑安装工程费在开发周期内均匀投入，根据建设工程定额，确定
开发期为 1 年，利率按中国人民银行 2024 年 6 月 20 日公布的 1 年期贷款市场报价利率
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（LPR）取得为 3.45%。则：
投资利息=土地取得成本×（1+基准利率）^开发周期-1 +建筑物开发成本×（1+基准
利率）^开发周期/2-1
=383×（1+3.45%）^1-1+2,416 ×（1+3.45%）^1/2-1
=58（元/平方米）
参考工业用途房地产开发经营利润率的相关统计资料，根据当地经济发展和行业发展
情况及估价对象实际情况，综合确定开发利润率 6%计算。则：
开发利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用）×投资利润率
=（383+2,416+84）×6%
=173（元/平方米）
房地产重新构建价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发
利润
=383+2,416+84+84+58+173
=3,198（元/平方米）
估价对象使用正常，不存在功能缺乏或过剩，也不存在明显影响估价对象使用的不利
的经济因素、区位因素等，故不考虑经济折旧和功能折旧，仅考虑物质折旧。
通过现场实地查勘，根据房屋建筑物建成年份、寿命年限等情况，采用耐用年限法和
完损评分法综合确定其成新率。
综合成新率=耐用年限法成新率×40%+完损评分法成新率×60%
（1）耐用年限法
耐用年限法成新率=尚可使用年限/（实际使用年限+尚可使用年限）×100%
估价对象 1“A 栋厂房”竣工日期为 2008 年 12 月 31 日，钢筋混凝土结构生产用房的
使用寿命为 50 年，至价值时点 2024 年 6 月 30 日已使用约 15.5 年，建筑物剩余使用寿命
为 34.5 年；根据委托方提供的《不动产权证书》显示，土地使用权终止日期为 2057 年 6
月 30 日，至价值时点土地剩余使用年限为 33 年，根据孰短原则，本次估价以 33 年作为
建筑物的尚可使用年限。则：
耐用年限法成新率=尚可使用年限/（实际使用年限+尚可使用年限）×100%
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=33÷（15.5+33）×100%
=68%
（2）完损评分法
估价人员现场查勘，对建筑物建筑、装修、安装等工程项目使用维护情况进行评分，
完损评分法成新率确定过程详见下表：
分部工 成新
完损评 权
完损评分法 项目 完损状况说明 权重 1 程成新 率估
分 重2
率 算值
基础 基本完好，有足够承载能力 70% 0.25
基本完好，无明显裂缝、变形、
承重构件 70% 0.25
露筋等情况
建筑工程 70% 0.15 68% 0.7
非承重墙 基本完好，部分部位损坏现象
屋顶 基本完好，部分部位损坏现象 65% 0.20
楼板 基本完好，部分部位磨损现象 65% 0.15
内、外墙装修 基本完好，部分部位磨损现象 65% 0.30 67%
楼地面 基本完好，部分部位磨损现象 65% 0.20
装修工程 门窗 基本完好，部分部位磨损现象 65% 0.25 65% 0.2
顶棚 基本完好，部分部位磨损现象 65% 0.25
其他装修工程 基本完好，部分部位磨损现象 65% -
建筑设备工程 水电、照明、电梯等 基本完好，基本使用正常 65% 1.00 65% 0.1
综合成新率=耐用年限法成新率×40%+完损评分法成新率×60%
=68%×40%+67%×60%
=67%
（3）建筑物折旧的计算
由于土地取得成本已考虑土地使用年限的影响，即土地及其相应开发费用均不用考虑
折旧。建筑物需考虑折旧的构建价格如下：
需考虑折旧的建筑物的构建单价
=房地产重新构建价格-土地重置价格
=房地产重新构建价格-（房地产重新构建价格-开发利润）×（土地取得成本/（土地取
得成本+建筑物开发成本））
代入上述已知数据，可得需考虑折旧的建筑物的构建单价为 2,760（元/平方米）
建筑物折旧=需考虑折旧的建筑物的构建单价×（1-综合成新率）
=2,760×（1-67%）
=911（元/㎡）
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房地产评估单价=房地产重新构建价格-建筑物折旧
=3,198-911
=2,287（元/㎡）（保留至个位）（不含税）
综上所述，本次采用成本法估价得出估价对象 1“A 栋厂房”的市场价值单价为 2,287
元/平方米（不含税），参照上述测算过程，同理可测算出其他估价对象的市场价值，如下
表所示：
建筑面积
序号 结构/总层数 用途 成本法单价 成本法总价
估价对象名称 备注
(㎡) （元/㎡） （万元）
工业用地/集体
宿舍
合计 24,026.24 - 4,886.23
（二）收益法测算过程
根据委托人提供的《租赁合同》，估价对象 1“A 栋厂房”2 楼和 3 楼部分建筑面积合
计 3,531.04 平方米已设定租赁权，承租方为东莞市涌吉盛体育用品有限公司，租赁期自 2022
年 5 月 20 日至 2025 年 4 月 19 日，含税月总租金为 50,140.77 元/月，含税月租金单价为
考虑到实际总承租面积只有 2 楼和 3 楼部分，且租赁期较短，故本次估价不考虑租约
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房地产估价技术报告 中联国际房字【2024】第 FYMPJ0859 号
的影响，采用比较法测算其市场租金。
比较法也称为交易实例比较法、市场比较法、市场法，是选取一定数量、符合一定条
件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格在建
立统一的比较基准基础上进行交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整，以此求取
估价对象市场价值的方法。
比较法计算公式为：
比准价格=可比实例成交价格 V0×交易情况修正系数 Az×市场状况修正系数 Bz×房地产
状况修正系数 Fz
本次选取估价对象 1“A 栋厂房”为案例进行具体测算说明。估价对象 1“A 栋厂房”
的建筑物实物情况已在上述成本法过程中有描述，此处不再赘述。
A、确定可比交易实例
根据《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015），类似房地产（similar property）指的
是与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相
同或相近的房地产。估价人员经过对估价对象周边类似物业的出租情况调查，我们随机抽
取了同一供需圈内多个比较案例，然后进行删选，最终确定以下三个与估价对象综合要素
最接近的案例作为可比交易案例。
序号 项目 估价对象(0) 比较案例(1) 比较案例(2) 比较案例(3)
M1 名称 A 栋厂房 道滘镇某独栋厂房 道滘镇某独院厂房 道滘镇某独栋厂房
M2 资料来源 --- 中介咨询 中介咨询 中介咨询
东莞市道滘镇大罗
M3 地址 道滘镇临近厚街 道滘镇临近万江 道滘镇
沙村创业园 5 路 8 号
M4 估价对象类型 房地产-标准厂房 房地产-标准厂房 房地产-标准厂房 房地产-标准厂房
M5 月总租金(元/月) --- 96,000 107,100 117,000
M6 建筑面积(m2) 建筑面积(m2) 建筑面积(m2) 建筑面积(m2) 建筑面积(m2)
租金单价（元/m2
M7 --- 20.00 17.00 18.00
建筑面积）
房地产范围 房地产 房地产 房地产 房地产
付款方式 按月一次性付款 按月一次性付款 按月一次性付款 按月一次性付款
统一范围后价格
M8 （元/m2 建筑面 --- 20.00 17.00 18.00
积）
统一付款方式后
M9 价格（元/m2 建筑 --- 20.00 17.00 18.00
面积）
统一价格单位后
M --- 20.00 17.00 18.00
价格（元/m2 建筑
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序号 项目 估价对象(0) 比较案例(1) 比较案例(2) 比较案例(3)
面积）
B、交易情况
交易情况主要考虑交易双方是否利益关系人、是否有足够合理的治谈交易时间、待估
房地产是否是市场上自由租赁等公平交易因素对价格的影响。经过调查及分析，可比实例
均为中介报价，市场报价存在议价空间的，一般市场成交价与报价之间存在约 2%～5%的
差异，本次根据实际情况确定可比实例 1-3 交易情况指数均为 105，交易情况修正系数均
为 0.95。
C、市场状况
比较案例交易时间至价值时点，房地产市场波动不大，相对较平稳，故不作市场状况
修正。
D、房地产状况修正系数
房地产状况主要包括区位状况、实物状况与权益状况。
D1、区位状况修正
估价人员根据现场查勘以及所掌握的资料，对三个比较案例与估价对象的区位因素进
行了比较分析，具体修正情况如下表：
项 区位状况调
估价对象(0) 比较案例(1) 调整值 比较案例(2) 调整值 比较案例(3) 调整值
目 整/修正
相似 相似 相似
工业集聚度较 工业集聚度较 工业集聚度较
C1 工业集聚度 工业集聚度较高
高 0 高 0 高 0
周围路网较密 周围路网较密 相似 周围路网较密 相似 周围路网较密 相似
集，道路标准较 集，道路标准 集，道路标准 集，道路标准
C2 进出交通
高，进出交通较 较高，进出交 0 较高，进出交 0 较高，进出交 0
方便 通较方便 通较方便 通较方便
区域内供水电等 区域内供水电 相似 区域内供水电 相似 区域内供水电 相似
基础设施齐全， 等基础设施齐 等基础设施齐 等基础设施齐
基础设施完
C3 保证率高，基础 全，保证率高， 全，保证率高， 全，保证率高，
备度 0 0 0
设施和公共配套 基础设施和公 基础设施和公 基础设施和公
齐全 共配套齐全 共配套齐全 共配套齐全
相似 相似 相似
环境质量状 周边无重大污 周边无重大污 周边无重大污 周边无重大污
C4
况 染，环境较优 染，环境较优 0 染，环境较优 0 染，环境较优 0
稍优 稍劣 稍劣
所在层/总楼
C5 一栋/共 3 层 一栋/共 2 层 一栋/共 4 层 一栋/共 5 层
层
区位状况条
件指数
CY 100 103 98 97
=100+∑(Cn×
权重)
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项 区位状况调
估价对象(0) 比较案例(1) 调整值 比较案例(2) 调整值 比较案例(3) 调整值
目 整/修正
区位状况调整/修正系数
CZ 0.97 1.02 1.03
=CY0/CYn
D2、实物状况修正
估价人员根据现场查勘以及所掌握的资料，对三个比较案例与估价对象的实物状况进
行了比较分析，具体修正情况如下表：
项 实物状况调
估价对象(0) 比较案例(1) 调整值 比较案例(2) 调整值 比较案例(3) 调整值
目 整/修正
相似 相似 相似
建筑规模
D1 （面积大
小）
面积较大 面积较大 0 面积较大 0 面积较大 0
钢筋混凝土结 相似 钢筋混凝土结 相似 钢筋混凝土结 相似
建筑结构/设 钢筋混凝土结
构，设施设备 构，设施设备 构，设施设备
D2 施设备/装饰 构，设施设备齐
装修 全，普通装修
齐全，普通装 0 齐全，普通装 0 齐全，普通装 0
修 修 修
平均层高约 5.7 平均层高约 5 稍劣 平均层高约 稍劣 平均层高约 5 稍劣
D3 有效层高
米 米 -1 4.5 米 -2 米 -1
标准厂房，通用 标准厂房，通 相似 标准厂房，通 相似 标准厂房，通 相似
D4 厂房通用性
性较好 用性较好 0 用性较好 0 用性较好 0
建筑、装修设 建筑、装修设 建筑、装修设
筑、装修设备维
D5 完损程度 备维护一般， 备维护较好， 备维护好，成
护一般，成新率
成新率一般 0 成新率较高 3 新率高 6
一般
实物状况条
D 件指数
Y =100+∑(Dn×
权重)
D 实物状况调整/修正系数
Z =DY0/DYn
D3、权益状况修正
在评估租金时不需考虑权益状况调整，因租金水平与房地产的使用年限等权益状况无
关。
D4、房地产状况修正系数
比较案例 1 的房地产状况修正系数 FZ1=0.97×1.01×1.00=0.98
比较案例 2 的房地产状况修正系数 FZ2=1.02×0.99×1.00=1.01
比较案例 3 的房地产状况修正系数 FZ3=1.03×0.95×1.00=0.98
E、比准价格计算
比较案例 1 比准价格 G1=20×AZ1×BZ1×FZ1
=20×0.95×1.00×0.98
=19 元/㎡/月
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比较案例 2 比准价格 G2=17×AZ2×BZ2×FZ2
=17×0.95×1.00×1.01
=16 元/㎡/月
比较案例 3 比准价格 G3=18×AZ3×BZ3×FZ3
=18×0.95×1.00×0.98
=17 元/㎡/月
上述三个比较案例的比准单价较为接近，租金评估单价取三个比较案例的比准单价的
算数平均数 17 元/㎡/月。
上述测算得出估价对象 1“A 栋厂房”在价值时点的市场租金单价为 17 元/㎡/月。
收益法是指运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折
算到价值时点，将其累加后得出估价对象的市场价值。
本次采用净收益按一定比例递增的收益法公式：
NOI ? ? 1 ? g ? ?
n
V ? ?1 ? ? ? ?
R ? r ?? ? 1 ? R ? ??
其中：V=待估房地产价值；
NOI=待估房地产未来第 1 年的净收益；
R=报酬率；
g=收益期内年净收入递增率；
n=待估房地产未来可获收益的年限。
（1）待估房地产未来首年的净收益 NOI
待估房地产未来首年的净收益 NOI=年毛收入 E-运营费用 C
A、年毛收入 E 的求取
年毛收入 E=年有效租金收入 E1+年押金利息收入 E2
a、年有效租金收入 E1
年租金收入 E1=年潜在毛租金收入-空置和收租损失
①估价对象年潜在毛租金收入
上述测算得出估价对象 1“A 栋厂房”起始月租金单价为 17 元/㎡/月，建筑面积为
=86,341×12=1,036,092 元
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②空置率及租金损失率预测
估价人员经过调查分析周边类似厂房租赁市场，结合估价对象实际情况综合确定空置
率为 5%，根据同类物业租赁市场的收益情况确定租金损失率 1%。
空置和收租损失=年潜在毛租金收入×(空置率+租金损失率）
=1,036,092×（5%+1%）
=62,166 元
③年有效租金收入 E1
年有效租金收入 E1=年潜在毛租金收入-空置和收租损失
=1,036,092-62,166
=973,926 元
b、年押金利息收入 E2
当地房地产租赁市场的行规是出租方收取两个月的租金作为押金，并可获取押金的利
息收入。经查证，价值时点人民银行公布的一年期定期存款利率为 1.5％，则：
年押金利息收入 E2=月租金×2×1.5%
=86,341×2×1.5%
=2,590 元
c、年毛收入 E
则：年毛收入 E=E1+E2
=973,926+2,590
=976,516 元
B、年运营费用 C 的求取
运营费用=租赁代理费+家具、家电折旧+管理费+维修费+房屋保险费+增值税及附加+
房产税+土地使用税
a、租赁代理费
根据当地房地产中介的一般收费水平，取租赁代理费=有效租金收入
×1%=973,926×1%=9,739 元
b、家具、家电折旧
由于估价对象不带家具、家电出租，不需考虑该费用。
c、管理费用
管理费用指出租方管理人员工资等，按照市场一般水平取有效租金收入的 3%，即管
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理费用=973,926×3%=29,218 元
d、维修费
维修费按照市场一般水平取有效租金收入的 2%，即维修费=973,926×2%=19,479 元
e、房屋保险费
房屋保险费=房屋重置价值×保险费率
在成本法测算过程中已求得建筑物的构建单价为 2,760 元/平方米，房屋重置价值=建
筑物的构建单价×估价对象建筑面积=2,760×5,078.91=14,017,792 元
根据保险行业的收费水平，取保险费率为房屋重置价值的 0.15%，则：
房屋保险费=房屋重置价值×保险费率
=14,017,792 ×0.15%
=21,027 元
f、增值税及附加
权属人为一般纳税人，房屋出租的增值税税率为 9%。
增值税=销项税-进项税
销项税=有效租金收入÷（1+9%）×9%
=有效租金收入×8.26%
=973,926×8.26%
=80,446 元
进项税=租赁代理费增值税+维修费增值税+房屋保险费增值税
=9,739÷（1+6%）×6%+19,479÷（1+9%）×9%+21,027÷（1+6%）×6%
=3,350 元
增值税=销项税-进项税=80,446-3,350=77,096 元
城建税=增值税×5%=77,096×5%=3,855 元
教育费附加及地方教育费附加=增值税×5%=77,096×5%=3,855 元
印花税=有效租金收入×0.05%=973,926×0.05%=487 元
增值税及附加 C1=77,096+3,855+3,855+487=85,293 元
g、房产税
房产税为不含税年有效租金收入的 12%，即房产税=（年有效租金收入-增值税销项税
额）×12%=（973,926-80,446）×12%=107,218 元
h、土地使用税
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根据《东莞市城镇土地使用税税额标准调整方案》（东府函〔2017〕213 号）文件，
当地土地使用税按 1 元/㎡土地面积/年计收。估价对象 1“A 栋厂房”所在宗地面积为
平方米。
即土地使用税=1×3,669.43=3,669 元
i、确定年运营费用 C
年运营费用=租赁代理费+家具、家电折旧+管理费+维修费+房屋保险费+增值税及附加
+房产税+土地使用税
=9,739+0+29,218+19,479+21,027+85,293+107,218+3,669
=275,643 元
C、首年净收益 NOI
首年净收益 NOI=毛收入 E-运营费用 C
=976,516-275,643
=700,873 元
（2）报酬率 R
报酬率采用“安全利率+风险调整值”模型确定。安全利率取 1 年期定期存款利率 1.5%，
风险调整值根据委估房地产所在地社会经济发展和类似房地产的市场状况，取 4.5%，则报
酬率 R=1.5%+4.5%=6%。
（3）收益期内年净收入递增率 r
由于估价对象所在区域为东莞市道滘镇，工业集聚度较高、交通方便，配套设施齐全，
经过调查分析周边类似工业厂房租赁市场，厂房年租金递增率约在 2%-3%左右，结合估价
对象实际情况，综合确定待估房地产的年租金递增率取 3%。
（4）收益年期 n
估价对象 1“A 栋厂房”竣工日期为 2008 年，钢筋混凝土结构生产用房的使用寿命为
《不动产权证书证》显示，土地使用权终止日期为 2057 年 6 月 30 日，至价值时点土地剩
余使用年限为 33 年，根据孰短原则，本次估价以 33 年作为估价对象收益年限，即收益年
限 n=33 年。
（5）收益折现值
将以上数据代入公式：
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NOI ? ? 1 ? g ?n ?
V ? ?1 ? ? ? ?
R?g ?? ? 1 ? R ? ??
得出不含税的收益折现值 V=14,304,000 元（取整至百位）
不含税房地产评估单价=14,304,000÷5,078.91=2,816 元/平方米（保留至个位）
综上所述，本次采用收益法估价得出估价对象 1“A 栋厂房”的市场价值单价为 2,816
元/平方米（不含税），参照上述测算过程，同理可测算出其他估价对象的市场价值，如下
表所示：
建筑面积
序号 结构/总层数 用途 收益法单价 收益法总价
估价对象名称 备注
(㎡) （元/㎡） （万元）
工业用地/集体
宿舍
合计 24,026.24 - 5,707.58
六、估价结果确定
估价对象经采用上述收益法、成本法估价测算后，其结果分别如下：
成本法测算结果：人民币 4,886.23 万元；
收益法测算结果：人民币 5,707.58 万元。
两种方法测算结果有一定差异。成本法按模拟开发房地产思路，将开发房地产的各项
成本累加并计算折旧后得出的房地产积算价格；收益法则是通过运用房地产的租赁实例等
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将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到价值时点，累加后得出估价对象的
市场价值；两种方法均能较客观反映委估房地产市场价值。故两种方法权重均取 50%。则：
估价结果 V=成本法测算结果×权重+收益法测算结果×权重
成本法 收益法
评估单价
建筑面积 评估总价
估价对象名称 (元/㎡)(取
（㎡） (万元)
整至十位)
单价(元/㎡) 权重 单价(元/㎡) 权重
A 栋厂房 5,078.91 2,287 50% 2,816 50% 2,550 1,295.12
宿舍楼 3,484.84 2,882 50% 3,142 50% 3,010 1,048.94
办公楼 2,291.63 2,697 50% 3,096 50% 2,900 664.57
B 栋厂房 5,118.86 2,287 50% 2,816 50% 2,550 1,305.31
生产车间 2 1,008.00 1,157 50% 1,281 50% 1,220 122.98
生产车间 3 2,544.00 1,157 50% 1,281 50% 1,220 310.37
生产车间 1 1,560.00 1,157 50% 1,281 50% 1,220 190.32
生产车间 8 1,200.00 1,157 50% 1,281 50% 1,220 146.40
生产车间 9 1,740.00 1,157 50% 1,281 50% 1,220 212.28
合计 24,026.24 - 5,296.29
待估对象在价值时点的市场价值合计为人民币伍仟贰佰玖拾陆万贰仟玖佰元
(RMB5,296.29 万元)。
附：房地产估价明细表
权属人：广东泉为科技股份有限公司
序号 建筑面积 单价
估价对象名称 评估总价（万元） 备注
(㎡) （元/ ㎡）
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序号 建筑面积 单价
估价对象名称 评估总价（万元） 备注
(㎡) （元/ ㎡）
合计 24,026.24 - 5,296.29
备注：本估价结果不含增值税及附加费用；本估价结果是基于与估价假设限制条件一
致，已包含房地产附属装饰装修工程等应分摊的价值；估价结果中未扣除房地产交易过程
中的相关费用及税金。
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附件 中联国际房字【2024】第 FYMPJ0859 号
附件
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估价对象 1-4 位置图
估价对象 5-9 位置图
A 栋厂房
B 栋厂房
办公楼
宿舍楼
生产车间 2
生产车间 3
生产车间 1
生产车间 8
生产车间 9
粤房估备字贰0100115
中联国际房地产土地资产评估咨询（广东）有限公司
胡东全
广州市越秀区流花路121号南塔9楼901-905房
至2025年01月05日
二级
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查验
广东省住房和城乡建设厅
全国建筑市场监督公共服务平台查询网址：http://jzsc.mohurd.gov.cn
广东省建设行业数据开放平台查询网址：https://skypt.gdcic.net
房地产估价结果明细表
评估基准日：2024年6月30日
委托人：广东泉为科技股份有限公司 金额单位：人民币元
证载房屋 房屋总层数/ 共用宗地面 建筑面积 单价
序号 建筑物名称 权利人 坐落 不动产权证号 权利类型 权利性质 用途 土地终止日期 总价（万元） 备注
结构 所在层 积（㎡） （㎡） （元/㎡）
东莞市道滘镇大罗沙 粤（2023）东莞不动 国有建设用地使用 工业用地/ 钢筋混凝
村创业园5路8号 产权第0221857号 权/房屋所有权 工业 土结构
东莞市道滘镇大罗沙 粤（2023）东莞不动 国有建设用地使用 工业用地/ 钢筋混凝
村创业园5路8号 产权第0221880号 权/房屋所有权 集体宿舍 土结构 东莞道滘大罗
东莞市道滘镇大罗沙 粤（2023）东莞不动 国有建设用地使用 工业用地/ 钢筋混凝 沙
村创业园5路8号 产权第0221882号 权/房屋所有权 办公 土结构
东莞市道滘镇大罗沙 粤（2023）东莞不动 国有建设用地使用 工业用地/ 钢筋混凝
村创业园5路8号 产权第0221881号 权/房屋所有权 工业 土结构
广宁县五和镇华南再 钢和钢筋
粤（2023）广宁县不 国有建设用地使用 出让/市场化 工业用地/
技股份有限 动产权第0016957号 权/房屋所有权 商品房 工业
车间2） 构
公司 7,532.33 2059年6月9日
广宁县五和镇华南再 钢和钢筋
粤（2023）广宁县不 国有建设用地使用 出让/市场化 工业用地/
动产权第0016964号 权/房屋所有权 商品房 工业
车间3） 构
广宁县五和镇华南再 钢和钢筋
粤（2023）广宁县不 国有建设用地使用 出让/市场化 工业用地/ 广宁华南再生
动产权第0016965号 权/房屋所有权 商品房 工业 资源产业园
车间1） 构
广宁县五和镇华南再 钢和钢筋
粤（2023）广宁县不 国有建设用地使用 出让/市场化 工业用地/
动产权第0016972号 权/房屋所有权 商品房 工业
车间8） 构
广宁县五和镇华南再 钢和钢筋
粤（2023）广宁县不 国有建设用地使用 出让/市场化 工业用地/
动产权第0016969号 权/房屋所有权 商品房 工业
车间9） 构
合计 33,580.09 24,026.24 - - 5,296.29
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