重庆渝开发股份有限公司
募集说明书（申报稿）
股票代码：000514 股票简称：渝开发
重庆渝开发股份有限公司
向特定对象发行股票
募集说明书
（申报稿）
保荐人（主承销商）
（住所：深圳市罗湖区红岭中路国信证券大厦 16-26 层）
二〇二四年七月
重庆渝开发股份有限公司 募集说明书（申报稿）
发行人声明
本公司及全体董事、监事、高级管理人员，控股股东承诺本募集说明书内
容真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，按照诚信原
则履行承诺，并承担相应的法律责任。
公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）保
证募集说明书中财务会计报告真实、完整。
中国证监会、交易所对本次发行所作的任何决定或意见，均不表明其对申
请文件及所披露信息的真实性、准确性、完整性作出保证，也不表明其对发行
人的盈利能力、投资价值或者对投资者的收益作出实质性判断或保证。任何与
之相反的声明均属虚假不实陈述。
根据《证券法》的规定，证券依法发行后，发行人经营与收益的变化，由
发行人自行负责。投资者自主判断发行人的投资价值，自主作出投资决策，自
行承担证券依法发行后因发行人经营与收益变化或者证券价格变动引致的投资
风险。
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重大事项提示
公司特别提示投资者对下列重大风险给予充分关注，并仔细阅读本募集说
明书中有关风险因素的章节。
一、政策风险
房地产行业调控政策变化的风险
作为典型的资源依赖型行业，房地产行业受国家宏观政策的影响较大，政
府可以利用行政、税收、金融、信贷等限购限贷政策对房地产市场进行调控，
涉及到房地产开发企业各个业务环节，如土地取得、贷款申请、项目预售、税
收缴纳等方面，从而影响房地产市场的总体供求关系与产品供应结构，从而在
一定程度上抑制或刺激消费者的购房需求。如果公司不能及时适应政策的变
化，则有可能对企业的经营与发展造成不利影响。
土地政策变化的风险
随着我国城市化进程的不断推进，城市建设开发用地总量日趋减少。如政
府未来执行更为严格的土地政策或降低土地供应规模，则公司将可能无法及时
获得项目开发所需的土地储备或出现土地成本的进一步上升，公司业务发展的
可持续性和盈利能力的稳定性将受到一定程度的不利影响。
信贷政策变化的风险
房地产行业的发展与我国宏观经济及货币政策密切相关。一方面，房地产
行业属于资金密集型行业，房地产公司在项目开发过程中需要较多的开发资金
来支撑项目的运营；另一方面，银行按揭贷款仍是我国消费者购房的重要付款
方式，购房按揭贷款政策的变化对房地产销售具有非常重要的影响。因此，银
行信贷政策的变化将直接影响到消费者的购买能力以及房地产企业项目开发成
本。
税收政策变化的风险
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房地产行业受税收政策的影响较大，土地增值税、企业所得税、增值税等
税种的征管对房地产行业有特殊要求，其变动情况将直接影响公司销售、盈利
及现金流情况。
二、市场及经营风险
宏观经济与市场需求风险
发行人主营业务为房地产开发经营与销售，受经济周期波动和国家宏观经
济政策调整的影响较大。若未来我国宏观经济形势发生变动，将会直接影响公
司的业务开展，从而直接影响公司营业收入。此外，房地产行业市场需求受到
居民消费水平与消费意愿的影响，如后续居民生活水平变化，消费能力受到影
响，会直接影响房地产行业的需求情况，从而影响公司的业务规模与盈利水
平。
经营业绩下滑甚至亏损风险
近年来，受国内经济增速下滑、房地产调控政策等因素影响，我国房地产
行业开发投资总额、销售面积与金额等增速放缓甚至出现下滑，房地产企业经
营业绩普遍下滑。尽管 2022 年下半年以来相关政府部门陆续出台相关政策支持
房地产企业合理融资，促进“保交楼、保民生”，但我国房地产行业仍面临调
整。受供需关系发生显著变化的影响，房地产市场降温明显，公司房地产产品
市场需求出现持续下降，公司 2024 年营业收入存在下滑的风险；另外，受房地
产市场深度调整的影响，车库等产品市场价格持续下降，公司 2024 年存在存货
减值计提的风险，2024 年第一季度公司计提存货跌价准备 4,907.16 万元。公司
同比下降 66.92%，主要系房地产市场去化困难导致现房销售净利率降低，期间
费用增加，以及公司计提存货跌价准备。另外，随着低成本土地项目的逐步去
化，未来项目毛利率可能降低。若 2024 年第二、三、四季度公司上述情形未得
到有效改善，公司存在 2024 年度经营业绩下滑甚至亏损的风险。
房地产项目开发的风险
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房地产项目具有开发周期长、投资大、涉及行业广、合作单位多等特
点，且要接受规划、国土、建设、房管、消防和环保等多个政府部门的审批
和监管，因此，公司对项目开发进度控制具有一定难度。报告期内，公司房
地产项目由于规划及配套道路等多种客观原因，按照国有建设用地使用权出
让合同的约定，存在延期开竣工的情形。目前除已最终竣工备案的项目已与
主管部门达成补充协议外，其他尚在推进中、暂未最终竣备的项目均处于正
常推进状态，并与主管部门就项目建设情况进行定期积极沟通，若公司的房
地产开发项目在最终竣备时未能与主管部门签订补充协议对开竣工时间进行
重新约定，则可能存在土地合同纠纷或闲置土地费用支出等风险。
房地产项目销售周期较长的风险
房地产开发项目销售周期偏长，各种社会经济环境条件发生变化的可能
性较大，首先是与产品成本关系密切的各种生产要素价格、金融机构利率等
发生变化的可能性较大，将直接影响产品定价，产品的市场销售风险将增
加；此外，目前房地产市场需求日趋多元化和个性化，购房者对房地产产品
和服务的要求越来越高，如果公司在项目定位、规划设计、产品质量、物业
管理等方面不能准确把握消费者的需求变化并及时作出快速反应，则可能对
产品销售带来一定的压力。
区域性经营风险
公司主营业务收入全部来源于重庆地区。近年来，受国家宏观经济下行影
响，重庆地区商品房市场销售价格增长乏力。如果经济下行趋势延续或者重庆
地区的经济环境发生不利变化，可能导致当地商品房销售面积及价格出现下
降，从而对公司的经营业绩产生不利影响。
合作开发项目风险
通过合作的方式进行房地产项目开发是目前行业内较为普遍的模式。报告
期内，发行人合并范围内分别与上海复地投资管理有限公司、上海复昭投资有
限公司合作开发了山与城项目和星河 one 项目。若未来出现合作方经营困难无
法进行项目资金支持等情形，可能导致上述两个合作项目开发周期延长或停
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滞，给公司经营带来不利影响。此外，若未来出现双方无法就项目公司经营管
理等方面达成一致意见的情形，并在合作过程中产生争议和纠纷，则可能影响
上述两个合作项目的开发、融资、销售等情况，进而产生影响公司未来经营和
业绩的风险。
业务升级转型的风险
发行人子公司渝加颐于 2023 年 11 月竞拍获得江北嘴环球欢乐世界项目，
公司以此为契机逐步推进业务升级转型。公司拟立足新时代城市开发经营服务
商的总体定位，业务模式以城市开发为主业，业态以“住宅+商业”为主，未来
在继续保持住宅业务规模的同时，以江北嘴环球欢乐世界项目为切入点，扩大
商业地产规模及提升公司整体竞争力。由于地产业务具有一定的季节性和周期
性，公司积极发展支撑型及拓展型业务，其中包括会展业务、资产经营业务、
物业管理、代建业务、片区开发等，为公司提供多元化的收入来源。公司未来
的经营模式拟定为“开发+运营”。
业务升级转型需要一定周期且存在不确定性，虽公司拟进入新领域在市场
上已有相对成熟的案例，但公司若不能在管理、人才、资金等方面满足转型的
要求，将对公司的经营业绩产生不利影响，同时也伴随着转型进度、效果不达
预期的风险。
三、财务风险
经营活动产生的现金流量波动较大的风险
司项目拓展和开发策略与销售回笼情况之间无法形成较好的匹配，则公司或将
面临经营活动产生的现金流量净额波动较大的风险。
存货跌价的风险
发行人主营业务以房地产开发销售为主，存货主要由已完工开发产品、在
开发产品和待开发土地等构成。2021 年末、2022 年末、2023 年末及 2024 年 3
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月 末 ， 发 行 人 存 货 账 面 价 值 分 别 为 554,243.63 万 元 、 421,446.13 万 元 、
的比例较高，一定程度上影响发行人资产的变现能力。报告期各期末，公司存
货 跌 价 准 备 金 额 分 别 为 1,886.68 万 元 、 3,620.07 万 元 、 22,939.37 万 元 和
气，发行人开发产品价格下滑，将面临因存货的市场价格波动导致存货跌价损
失风险，从而对其盈利能力产生不利影响。
毛利率下降的风险
最近三年，公司毛利率分别为 39.42%、34.85%和 36.61%，受销售端市场
价格调控等因素的影响，毛利率总体呈现下降趋势。随着公司低成本土地项目
逐步去化，公司存在经营业绩增长放缓、业绩下滑的风险；此外，如果未来因
为宏观经济环境、信贷政策、产业政策等因素影响，房地产行业毛利率空间持
续压缩，将对公司经营业绩造成不利影响。
短期偿债及流动性风险
报告期各期末，发行人速动比率均低于 1，主要系作为房地产开发企业，
公司正在建设与开发以及已竣工未交付、未销售的房地产存货项目金额较大，
流动资产中存货占比较高。公司存货的变现能力直接影响着资产流动性及短期
偿债能力，如果公司因在建项目开发和预售项目迟滞等因素导致存货周转不
畅，将给公司总资产的周转和短期偿债能力带来较大压力。
发行人目前主要采用债权融资方式，若公司与商业银行等金融机构合作关
系受到限制，则将有可能对公司银行授信及其他方面的债务融资能力产生负面
影响。同时，公司债务偿付能力的维持还受到资金管理能力、经营活动及投资
活动产生现金净流量、控股股东支持等因素的影响，如公司不能有效管理资金
支付、公司未来经营情况发生重大不利变化或未来宏观经济环境、资本市场状
况、国家相关政策等外部因素导致公司盈利能力和现金流量等发生变化，公司
将面临一定的短期偿债风险和流动性风险。
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四、募投项目收益不达预期的风险
本次募投项目可行性研究报告系 2023 年 3 月出具，募投项目经济效益测算
以 2022 年 12 月 31 日为基准日，基于 2022 年市场因素等情况而来。2023 年至
今，国内房地产市场行情发生一定变化，公司部分房地产项目的市场销售价格
可能低于前期预计价格。因此，如未来房地产市场需求无法得到有效恢复或产
品价格下降，可能会出现募投项目实际收益水平不达预期的情形。
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五、 本次募集资金投资项目涉及立项、土地、环保等有关审批、批准或备案事项的
三、 本次发行后，公司与控股股东及其关联人之间的业务关系、管理关系、关联交
四、 本次发行完成后，公司是否存在资金、资产被控股股东及其关联人占用的情形，
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释义
在本募集说明书中，除文中另有说明外，下列词语具有以下特定含义：
一般词汇
发行人/公司/渝开发 指 重庆渝开发股份有限公司
重庆市国资委 指 重庆市国有资产监督管理委员会
重庆城投 指 重庆市城市建设投资（集团）有限公司
资产管理公司 指 重庆渝开发资产经营管理有限公司
物业公司 指 重庆渝开发物业管理有限公司
会展中心 指 重庆国际会议展览中心经营管理有限公司
朗福公司 指 重庆朗福置业有限公司
捷兴公司 指 重庆捷兴置业有限公司
道金公司 指 重庆道金投资有限公司
新干线置业 指 重庆渝开发新干线置业有限公司
渝加颐公司 指 重庆渝加颐置地有限公司
渝颐公司 指 重庆渝颐置地有限公司
骏励公司 指 重庆骏励房地产开发有限公司
渝悦公司 指 重庆渝悦物业服务有限公司
本次发行/本次向特定
指 重庆渝开发股份有限公司本次向特定对象发行股票的行为
对象发行
《公司章程》 指 《重庆渝开发股份有限公司章程》
定价基准日 指 本次发行的发行期首日
股东大会 指 重庆渝开发股份有限公司股东大会
董事会 指 重庆渝开发股份有限公司董事会
国务院国资委 指 国务院国有资产监督管理委员会
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
深交所 指 深圳证券交易所
报告期 指 2021 年、2022 年、2023 年及 2024 年 1-3 月
最近三年 指 2021 年、2022 年、2023 年
《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》
《证券法》 指 《中华人民共和国证券法》
《注册管理办法》 指 《上市公司证券发行注册管理办法》
元、万元、亿元 指 人民币元、万元、亿元
专业词汇
容积率 指 建设用地内的计容总建筑面积与规划建设用地面积的比值
房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付
预售 指
款，并在未来一定日期拥有现房的房产交易行为
招拍挂 指 以招标、拍卖或者挂牌方式出让国有土地使用权
项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建筑区内的道路
规划用地面积 指
面积、绿地面积、建筑物所占面积、运动场地等
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建筑物各层水平面积的总和，包括使用面积、辅助面积和结
建筑面积 指
构面积
本募集说明书主要数值保留两位小数，由于四舍五入原因，总数与各分项
数值之和可能出现尾数不符的情况。
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第一节 发行人基本情况
一、发行人基本情况
公司名称（中文） 重庆渝开发股份有限公司
公司名称（英文） Chongqing Yukaifa Co., Ltd
英文简称 UKF
股票上市地 深圳证券交易所
股票简称 渝开发
股票代码 000514
法定代表人 艾云
成立日期 1992 年 9 月 8 日
上市日期 1993 年 7 月 12 日
注册地址 重庆市南岸区江南大道 2 号 1 栋 2 单元 52-1
主要办公地点 重庆市渝中区中山三路 128 号投资大厦
办公地址邮政编码 400015
电话 023-63855506
传真 023-63856995
公司网址 www.cqukf.com
公司电子信箱 ukf514@188.com
统一社会信用代码 91500000202809457F
许可项目：房地产开发经营。（依法须经批准的项目，经相关
部门批准后方可开展经营活动，具体经营项自以相关部门批准
文件或许可证件为准）
一般项目：房屋销售及租赁，房地产信息咨询，从事建筑相关
业务（取得行政许可后，在行政许可核定范围内承接业务），
经营范围
场地租赁，受重庆市城市建设投资公司委托实施土地整治，代
办拆迁，展览场馆经营管理，承办展览会（不含对外经济技术
交流会）场地租赁，停车服务，酒店管理及咨询服务，销售酒
店设备及酒店用品。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照
依法自主开展经营活动）
主营业务 房地产开发与销售
二、股权结构、控股股东及实际控制人情况
股权结构
截至 2024 年 3 月 31 日，公司股本结构如下：
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股份类型 持股数（股） 持股比例
一、有限售条件的流通股 - -
二、无限售条件的流通股 843,770,965.00 100.00%
三、普通股股份总数 843,770,965.00 100.00%
截至 2024 年 3 月 31 日，公司前十名股东及其持股情况如下：
序号 股东名称 股东性质 持股数（股） 持股比例
重庆市城市建设投资（集团）有限
公司
中国民生银行股份有限公司-金元
基金
中国工商银行股份有限公司-南方
证券投资基金
合计 555,955,531.00 65.89%
发行人的控股股东、实际控制人情况
控股股东基本情况
截至 2024 年 3 月 31 日，重庆城投持有公司 533,149,099 股，占公司总股本
的 63.19%，系公司的控股股东。重庆城投的基本情况如下：
公司名称 重庆市城市建设投资（集团）有限公司
统一社会信用代码 91500000202814256L
注册地址 重庆市渝中区中山三路128号
注册资本 2,000,000万元
重庆渝开发股份有限公司 募集说明书（申报稿）
法定代表人 王岳
成立日期 1993-02-26
主营业务 城市建设投资（不含金融及财政信用业务）
股东名称 出资额（万元） 持股比例
股权结构 重庆市国有资产监督管理委员会 2,000,000 100.00%
合计 2,000,000 100.00%
重庆城投最近一年及一期的主要财务数据如下：
单位：万元
项目 2024 年 3 月 31 日/2024 年 1-3 月 2023 年 12 月 31 日/2023 年度
资产总计 18,631,689.27 18,488,921.99
所有者权益合计 12,218,248.09 12,012,358.55
净利润 36,784.80 110,717.73
注：2023 年度财务数据经永拓会计师事务所（特殊普通合伙）审计，2024 年 1-3 月财务数
据未经审计
实际控制人基本情况
重庆市国资委持有重庆城投 100%的股权，系重庆城投的控股股东及实际控
制人，因此，重庆市国资委系发行人的实际控制人。发行人与其控股股东、实
际控制人之间的控制关系如下图所示：
报告期内，发行人控股股东和实际控制人未发生变化。
截至 2024 年 3 月 31 日，控股股东持有公司 533,149,099.00 股，占公司总股
本的比例为 63.19%，其中累计质押股份数量 264,340,000.00 股，占其所持股份
比例为 49.58%，占公司总股本比例为 31.33%，无冻结和其他限制权利的情
况，质押具体情况如下：
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质押股数 占股东所持 占公司总股
股东名称 质押权人 质押时间
（股） 股本比例 本比例
重庆市城市建设 209,490,000.00 39.29% 24.83% 重庆农村商业 2015/6/15
投资（集团）有 银行股份有限
限公司 54,850,000.00 10.29% 6.50% 公司渝中支行 2015/11/24
合计 264,340,000.00 49.58% 31.33%
控股股东所质押股票系为其自身银行贷款提供担保。截至 2024 年 3 月 31
日，控股股东所质押股权对应的银行贷款已全部清偿完毕，不存在违约风险，
不存在重大权属纠纷的情况。
三、公司主要业务模式、产品或服务的主要内容
公司主营业务概览
发行人主要从事房地产开发与销售业务，以商品房销售和存量商业运营为
主，拥有建设部颁发的房地产开发企业一级资质证书，所开发项目主要集中在
重庆主城。发行人房地产开发主要以住宅、社区商业为主，在重庆具有一定的
品牌效应和市场认知度。
发行人以房地产开发为主营业务线，会展、物业等城市经营为支撑业务
线，租赁、产业投资等为培育业务线，形成主营业务为房地产开发，支撑业务
为会展经营、物业管理、资产经营，培育业务为城市更新、租赁住房、非房产
业投资的“1+3+3”业务体系。
报告期内，公司营业收入包括房地产业务、石黄隧道经营和会议展览等，
房地产业务为公司主要收入来源，最近三年收入占比均超过 85%。公司房地产
业务包括住宅销售、商业地产销售、物业管理等，其中以住宅销售为主。报告
期内，公司业务收入全部来自重庆地区。
主要业务模式
公司房地产开发模式主要分为两种：（1）独立完成土地购置、自主进行土
地开发后，通过招投标由专业建筑工程公司进行开发建设，自主组织销售或委
托专业代理销售；（2）双方共同组建项目公司完成某个项目的开发。在合作开
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发协议中，双方对开发模式、合作开发各方的投资回报的方式及风险的承担、
资金监管、双方的权利与义务、违约责任等做出明确约定。联合开发的合作基
础是共同出资、共同管理、共同决策。
公司战略发展部、研发技术部、工程管理部、成本管理部、市场营销部、
项目部共同负责公司房地产开发业务，业务主要流程如下图所示：
在项目开发过程中，主要涉及主体建安工程、勘察设计、监理、园林绿
化、智能化等工程的招标，电梯、空调、配电设备的采购等。
依照公司相关管理办法，项目开发的各类供应商通过招标、竞争性比选等
形式进行选择。招采工作分级管理，业务承办部门主要工作包括编制招采方
案、资质审查、确定中标单位、合同签订等环节。成本管理部主要工作包括审
核招采方案、组织招采评审，审核招采限价等环节，同时成本管理部牵头建立
招采示范文本统一采购标准，规范招采工作流程做到公开公平公正，确保合同
监管保障全面有效履行。
公司房地产项目在达到政府规定的预售条件并取得《商品房预售许可证》
后组织入市销售，此外存在部分政府安置项目的团购模式，销售方式均为直
销。公司主要通过市场研究，制定针对性的营销策略和推广方案，根据公司年
度销售目标对销售案场进行目标管理，制定项目销售价格体系。主要销售流程
包括：
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（1）与物业公司签订物业委托管理合同：与一家专业的物业管理公司签订
合同，将物业的日常维护、修缮与整治等工作委托给他们。
（2）申领《商品房销售许可证》：向主管部门提交一系列证明文件和相关
资料，包括项目批文、规划红线图、土地权属证明文件、建设用地规划许可
证、建设工程规划许可证、房屋竣工验收资料及平面图、价格申请表等。
（3）与用户签订商品房销售合同或租赁合同：提交相关资料后，与购买人
签订商品房销售合同或租赁合同。
（4）提交相关材料：在将新的物业交付给物业管理公司接管时，提交一些
必要资料，包括房屋建设的各项批准文件、竣工总平面图、房屋及配套基础设
施、设备的竣工图等。
（5）办理竣工后的产权登记手续：在房屋竣工后三个月内，携带建设许可
证和建筑图纸等相关材料，前往相关部门办理所有权登记。
（6）做好物业管理工作：实施有效的物业管理工作，包括管理和服务两方
面。管理工作包括掌握物业的变动、使用状况等。服务工作主要是及时提供各
类服务，以满足用户的需求。
销售情况
报告期内，公司销售收入按照业务类别分类情况如下：
单位：万元
项目 2024 年 1-3 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
住宅销售 3,215.16 114,277.29 76,154.31 94,048.73
商业销售 42.38 269.60 49.83 3,177.23
房地产业务 物业管理 900.77 3,008.06 2,561.45 2,560.79
房屋租赁 1,168.08 4,397.41 3,170.04 4,480.31
小计 5,326.39 121,952.35 81,935.63 104,267.07
石黄隧道经营及其他 1,351.77 5,337.68 5,293.30 5,276.62
会议展览 1,154.40 5,675.91 2,326.85 5,367.97
土地收储补偿 - - - 3,773.82
合计 7,832.56 132,965.93 89,555.78 118,685.47
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报告期内，公司营业收入包括房地产业务、石黄隧道经营和会议展览等，
房地产业务为公司主要收入来源，2021-2023 年收入占比均超过 85%。公司房
地产业务包括住宅销售、商业地产销售、物业管理和房屋租赁等，其中以住宅
销售为主。报告期内，公司业务收入全部来自重庆地区。
公司房地产销售客户主要为个人消费者，相对较为分散，因此主要客户销
售额占营业收入的比例较低。
采购情况
公司房地产开发项目的主要采购内容为土地和工程服务。土地主要通过招
拍挂方式取得，工程服务主要包括建筑工程施工、供电工程、消防工程等。
主要业务经营资质
截至本募集说明书签署日，发行人及其控股子公司取得的资质情况如下：
序 颁发日期
公司名称 证书名称 颁发机构 证书编号
号 /截止日期
中华人民共和国房地 中华人民共
重庆渝开发股 建开企 2022-11-15
份有限公司 [2001]288 号 /2025-11-15
（壹级） 城乡建设部
重庆渝开发新 中华人民共和国房地
重庆市城乡 2014-2-28
建设委员会 /2016-2-20
公司 （叁级）
重庆渝开发物 中华人民共和国物业 中华人民共
颁发
司 （壹级） 城乡建设部
中华人民共和国房地 重庆市住房
重庆朗福置业 2022-8-31
有限公司 /2024-12-27
（贰级） 委员会
中华人民共和国房地 重庆市住房
重庆捷兴置业 2022-8-18
有限公司 /2025-1-21
（贰级） 委员会
注：根据 2018 年 3 月 8 月《住房城乡建设部关于<物业服务企业资质管理办法>的决定》
（住房和城乡建设部令第 39 令），已对物业服务企业资质证书进行了废止
知识产权
截至 2024 年 3 月 31 日，发行人及其子公司拥有境内注册商标合计 80 项。
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截至 2024 年 3 月 31 日，发行人拥有的境内著作权具体情况如下：
作品名称 登记号 作品类别 创作完成日期 登记日期 首次发表日期
渝开发格 渝作登字-2018-F-
美术 2015-05-01 2018-02-28 2015-05-01
莱美城 00291773
截至 2024 年 3 月 31 日，发行人拥有的主要备案域名为 www.cqukf.com
（备案号：渝 ICP 备 2021000889 号-1），备案日期为 2021 年 1 月 27 日。
生产经营所需的主要生产设备、土地使用权、房屋的使用情况
截至 2024 年 3 月 31 日，除住宅类（含部分商业用途）房地产开发项目用
地外，发行人及其子公司拥有的土地使用权具体情况如下：
土地使用 土地 土地面积 土地使用 取得
序号 权属证号 地块位置
权人 用途 （m2） 权终止日 方式
渝（2016）南 南岸区江南大道
商务
岸区不动产权 2 号重庆国际会
第 000668876 议展览中心会议
用地
号 中心
渝（2016）南 南岸区江南大道
商务
岸区不动产权 2 号重庆国际会
第 000668833 议展览中心展览
用地
号 馆
渝加颐公 B24-3/03 号地块
司 （A 地块 ）
渝加颐公 B10-1/03 号地块
司 （B 地块）
渝加颐公 B10-2/03 号地块
司 （B 地块）
渝加颐公 B10-3/03 号地块
司 （B 地块）
渝加颐公 B08-2/03 号地块
司 （C 地块）
注：上述土地使用权不包括住宅类（含部分商业用途）房地产开发项目用地
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截至 2024 年 3 月 31 日，发行人及其控股子公司共计房屋所有权证 774
处，主要包括商业产权、住宅产权、车位产权、以及会展中心和展览馆产权
等。
四、公司所处行业的主要特点及行业竞争情况
根据 2017 年修订的《国民经济行业分类》（GB/T4754-2017）的行业划分
标准，公司属于“K70 房地产业”。
行业发展现状及趋势
房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务等经济实体所组成的产
业部门。根据我国的有关规定，房地产业属于第三产业的第二层次。其运行的
全过程可以分为生产、流通、消费三个环节。按照国民经济分类标准，房地产
业可分为 4 类，包括：房地产开发经营，物业管理，房地产中介服务和其他房
地产活动。
房地产行业是一个具有高度综合性和关联性的行业，其产业链较长、产业
关联度较大，是国民经济的支柱产业之一。房地产的发展能有效拉动钢铁、水
泥、建材、建筑施工、室内装修、家具、家电、物业服务等相关产业，对一个
国家和地区整体经济的拉动作用明显。政府对房地产行业关注度高，宏观调控
和微观管理力度较大。因此房地产行业对政府政策的敏感性很强，政府土地出
让制度、土地规划条件、行业管理政策、税费政策、交易管理等相关政策法规
都直接影响房地产行业的发展。
房地产行业开始进入调整期，市场发展速度趋缓
为防止房地产市场过热导致相关风险进一步扩大，近年来我国出台一系列
政策以加强房地产市场的管控力度。在房地产供给端，针对土地、金融等方面
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进行管控，包括设定“三道红线”；在房地产需求端，针对信贷监管、价格管
控、限购限贷等方面。
国房景气指数
数据来源：国家统计局
国房景气指数是由国家统计局编制，以房地产开发投资为基准指标，并选
取了房地产投资、资金、面积、销售有关指标，用于衡量房地产开发景气程度
的指标，根据国家统计局的数据，2021 年以来我国进一步加强了房地产行业的
调控力度，房地产市场调控政策持续收紧，调控内容更加细化，调控机制不断
完善。2022 年开始国房景气指数深度回调，尽管 2023 年我国房地产开发景气
指数在一季度期间短暂复苏，尽管仍然低于 95 的适度景气线，但 2023 年 1 月
至 4 月期间的景气指数实现了连续四个月的正增长；2023 年 4 月至 9 月期间，
我国房地产开发景气指数逐渐下滑，但在 9 月-12 月逐步稳定在 93.40 左右。
全国房地产开发投资增速
数据来源：国家统计局
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根据国家统计局的数据，2021 年度全国房地产开发投资 147,602 亿元，
投资 100,646 亿元，下降 9.5%。2023 年度，全国房地产开发投资 110,913 亿
元，同比下降 9.60%。
地产政策基调软化，坚持“房住不炒”促进房地产市场平稳健康发展
近年来，我国加大了房地产行业的调控力度，收紧了房地产市场的融资水
平，房地产行业遭受了较大的冲击。
短暂冲击外，都处于较好水平，因此当时地产相关政策基调偏紧，尤其 2021 上
半年，中央全面调控房地产市场，严控信贷并敦促热点城市及时出台调控措
施。
自 2021 下半年以来，房地产行业基本面有所变化，房企信用事件频发，中
央对地产的政策基调显著软化。2022 年，地产行业基本面持续承压，中央政策
基调也出现了确定性的转向，保交楼成为下半年楼市关键词，积极政策信号叠
加提供资金支持，地方积极落实城市主体责任，促进问题项目交付。中央层
面，两次政治局会议逐渐打开地方因城施策空间。地方政策从试探性松绑到应
出尽出，全年至少 295 省市出台 595 次房地产松绑政策。两度降准、三次降息
以及阶段性放宽房贷利率下限仍难驱动居民加杠杆购房，居民信贷修复有限。
债务违约与不能如期交楼的风险均抬升的大背景下，出于盘活存量、防范风
险，维护房地产市场平稳健康发展的目的，在坚持“房住不炒”定位、推动房
地产业向新发展模式平稳过渡的基调的同时，监管机构出台了多项政策支持优
质房企改善资产负债表计划，防范化解优质头部房企风险，包括银行信贷支
持、债券融资帮扶、股权融资等，旨在推动行业信用端困难纾解和流动性整体
优化，落实“保交楼、保民生”，促进中长期基本面企稳。
险，全面落实保交楼，逐步引导房地产市场底部修复，促进房地产市场平稳健
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康发展。地方需求端政策力度有望继续加码，其中一线及强二线城市调控政策
或将局部放松，弱二线及三四线城市或将全面取消“四限”。房企供给侧改革
已渐近尾声，稳信用下优质房企融资环境或将实质性改善，其中股权融资或将
成为企业融资的重要工具。随着融资功能逐渐恢复，央国企及优质民企经营将
逐渐回归正轨，出险房企仍将有序出清。
随着房地产行业调控的深入，行业集中度将进一步提升
随着我国房地产行业的市场化以及土地供应市场和行政管理的持续完善，
大型优质房企展现出更强的项目获取能力、融资能力和产品质量竞争力。随着
行业进入门槛的提高，部分优秀房企通过并购方式降低成本，获取大量的土地
储备或其他优质资源，相比之下，实力较弱的中小企业难以与行业巨头进行竞
争。国家政策更多的是希望促进房地产市场健康发展和良性循环，而非短期政
策压制房地产行业的发展。自资管新规、“三道红线”、银行贷款集中度管
理、预售资金监管以及集中供地等政策实施以后，行业发展逻辑逐步由杠杆驱
动转向运营驱动，以往通过提高杠杆来扩大市场规模的模式将难以适应未来房
地产行业的政策环境，行业被迫转型高质量发展模式。未来，运营优质的房企
将获得更多的市场空间，行业集中度将进一步提升。
住房刚性需求和老旧小区改造是未来房地产行业的增长点
随着我国工业化进程持续推进，人口快速稳定地向工业化程度较高的城市
流入从而持续推动我国城镇化建设。近 20 年来，随着我国工业化、城镇化建设
持续推进，我国城镇化率快速且稳定地提升。根据国家统计局数据，截至 2023
年末，我国城镇人口达到约 9.3 亿人，城镇化率为 66.16%。然而，从全球发达
国家的发展历程来看，我国城镇化具备巨大潜力与空间。目前，全球发达国家
的城镇化率基本达到 80%左右，2023 年我国 66.16%的城镇化率仍有提升空
间，未来我国还需在城镇化建设中持续投入。
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数据来源：国家统计局
近年来，我国发布多项政策以进一步推进城镇化的建设。《国民经济和社
会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要》中提出，要完善新型城镇化
战略，提升城镇化发展质量，推进以县城为重要载体的城镇化建设，完善城镇
化空间布局。2022 年 3 月，国家发改委发布《2022 年新型城镇化和城乡融合发
展重点任务》，提出从提高农业转移人口市民化质量、持续优化城镇化空间布
局和形态、加快推进新型城市建设、提升城市治理水平等方面深入推进以人为
核心的新型城镇化战略，提高新型城镇化建设质量。
在房地产政策调控下，我国投机炒房需求受到了严加管控，未来人口增长
带来的刚需住房需求将有望成为房地产市场发展的重要促进因素之一。当前，
虽然我国人口规模整体仍呈现增长趋势，但人口出生率持续下滑，老龄人口占
比 持 续 提 升 ； 根 据 国 家 统 计 局 的数 据 ， 截 至 2023 年 末 ， 全 国人 口 数 量 为
我国人口老龄化趋势，国家在《“十四五”规划》中提出实施积极应对人口老
龄化国家战略，制定人口长期发展战略，优化生育政策，促进人口长期均衡发
展；2022 年政府工作报告中提出“完善三孩生育政策配套措施”。2022 年 8 月
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持措施的指导意见》，要求深入实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支
持措施，加快建立积极生育支持政策体系，为推动实现适度生育水平、促进人
口长期均衡发展提供有力支撑。未来，随着政策陆续出台并逐步实施，我国新
生人口数量有望进入稳步增长的发展趋势，为房地产市场带来稳定的刚性住房
需求与良好的市场前景。
另一方面，我国也在大力推进老旧小区的改造。根据住建部数据，2023
年，全国计划新开工改造城镇老旧小区 5.3 万个、涉及居民 865 万户。根据各
地统计上报数据，2023 年，全国新开工改造城镇老旧小区 5.37 万个、惠及居民
度目标任务。《国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲
要》中要求，加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和
城中村等存量片区功能，推进老旧楼宇改造。
房地产行业转型加速，大型房企谋局多元化发展版图
面对行业政策和发展趋势变化，主流房企在多元化业务布局上逐渐发力，
在物管、商业、长租、物流地产等非住宅开发销售领域均有所涉及并形成较为
稳定的行业格局，养老、教育、代建等子行业均得到快速发展。行业从房地产
加速向不动产转型，从过往由住宅开发销售形成的规模驱动优势，逐渐转向开
发、经营与服务兼具的特征。
为贯彻落实 2022 年中央经济工作会议明确的“要确保房地产市场平稳发
展”“满足行业合理融资需求”“因城施策，支持刚性和改善性住房需求”等
精神；以及《扩大内需战略规划纲要（2022—2035 年）》“支持居民合理自住
需求，遏制投资投机性需求，稳地价、稳房价、稳预期”等精神，结合中国人
民银行、银保监会《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通
知》要求，重庆市在坚持房子是用来住的、不是用来炒的总基调下，按照党中
央、国务院关于房地产工作的决策部署，出台《关于进一步促进房地产市场平
稳健康发展的通知》，加大金融支持力度，满足企业合理融资需求，因城施
策，精准支持刚性和改善性住房需求，促进重庆市房地产市场平稳健康发展。
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《重庆市人民政府关于修改〈重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革
试点的暂行办法〉和〈重庆市个人住房房产税征收管理实施细则〉的决定》，
通过降低个人住房房产税应税住房的计税比例、统一应税住房税率、提高新购
的独栋商品住宅、高档住房免税面积等措施，更好的满足居民刚性和改善性住
房需求。2024 年 1 月 24 日，重庆市促进房地产市场平稳健康发展领导小组办公
室发布《关于进一步调整优化房地产政策措施的通知》，制定了实施购房补
贴、支持买新卖旧改善购房、优化多子女家庭住房套数认定标准、进一步加大
住房公积金支持力度以及进一步加大对房地产企业及项目金融支持力度相关措
施，进一步支持居民刚性和改善性住房需求，满足房地产企业合理融资需求。
根据统计局公开数据整理，2021 年至 2023 年，重庆市房地产开发投资额
分别为 4,354.96 亿元、3,467.60 亿元和 2,792.42 亿元，其中住宅投资额 3,288.11
亿元、2,608.98 亿元和 2,105.89 亿元，整体呈现下降趋势；2021 年至 2023 年，
重庆市房地产商品房销售面积为 6,197 ㎡、4,438.98 ㎡和 3,572.35 ㎡，其中商品
房现房销售面积为 1,223.60 ㎡、1,267.23 ㎡和 1,257.04 ㎡，尽管商品房销售面积
逐年下降，但现房销售面积保持平稳趋势；2021 年至 2023 年，重庆市房地产
商品房销售额分别为 5,391.26 亿元、3,101.59 亿元和 2,475.02 亿元，2022-2023
年商品房销售回落幅度较大。
房地产行业头部效应日趋明显，资金、品牌、资源等不断向大型房地产企
业集中，龙头企业在区域竞争中占据明显优势。
排名 企业简称 排名 企业简称
数据来源：中指研究院
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公司主要业务所在地重庆中心城区的前十强房地产企业有一半被全国前十
强 所 占据 。 2023 年 1-12 月 ， 房企 重 庆 中心 城 区 区 域 TOP10 累 计 销 售 额 为
排名 企业简称 排名 企业简称
数据来源：中指研究院
行业经营模式及特征
房地产行业的经营模式目前呈现明显的分化趋势，具体如下：
（1）行业模式的分化：从“拿地+开发+销售”的开发模式，将逐渐转向
以客户端为主导，反过来引导房地产商业模式的改变；
（2）融资模式的分化：随着房地产竞争的升级，融资模式从银行信贷，转
向上市融资、REITs 等多层次的融资体系；
（3）新房和存量房的分化：中国的房地产已经从原来的新房交易为主转向
新房、存量房、二手房以及代理经营为主的成熟市场模式，市场特点和规律也
发生了相应的转变；
（4）市场供给与政府保障的分化：中国住宅的商品化和保障机制正在逐步
完善成型中，面向低收入阶层、中产阶层和富裕阶层都形成了相应的房产供给
体系。
针对目前行业的经营模式，房地产企业的升级将是以产品和服务为转型升
级核心的、包含诸多要素优化调整的一系列变化过程，是业务结构转向新型业
态的更高级阶段，如旅游地产、商业地产、养老地产及城市综合体的转化；就
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转型而言，多以房地产为核心，通过金融创新、互联网思维及跨界扩张等方式
实现多元化发展。
周期性
房地产行业是典型的周期性行业。房地产经济周期可以分为两个过程，即
扩张过程和收缩过程；在这两个过程中又可分为四个阶段：复苏与增长阶段、
繁荣阶段、危机与衰退阶段和萧条阶段；前两个阶段构成了房地产扩张过程，
后两个阶段构成了房地产收缩过程。而从长度划分，周期又可以分为短周期和
长周期，其中短周期主要体现为与宏观经济互为因果影响，而长周期主要体现
在人口变化、迁移规律及城市发展规律上。
区域性
房地产是不动产的典型代表，不可移动性使其具有明显的区域性，不同地
区的消费群体因其地域差异、文化差异、气候差异等对于房地产的需求不尽相
同。当某一地区的房地产市场供求失衡或不同地区房地产价格存在差异时，房
地产不能像其它商品一样，通过在地区之间的流动来减弱这种不平衡；房地产
的区域化特征使得房地产的价格主要是受当地区域市场内供需关系影响；同时
房地产市场的供求状况也受当地经济发展水平的影响，若某一地区经济发展水
平高，相应地当地居民收入水平也高，人口聚集效应比较明显，从而当地的房
地产市场的需求就大，房地产价格就高，当地的房地产业便会呈现出良好的发
展势头。此外，我国房地产开发业还处于成长时期，大多数房地产开发企业的
资金实力有限，绝大部分房地产开发企业的业务范围都局限于一个或几个地
区，只有部分规模较大、品牌较好、实力较强的企业能够在全国范围内进行较
大规模的房地产开发。
季节性
房地产行业受一定的季节性影响，尤其是面向个人消费者的住宅销售市场
状况随季节变动显著。上半年，受春节、元宵节等影响，春节属于销售淡季，
房地产市场的交易总量通常处于全年较低水平；而秋季则属于房地产销售旺
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季，行业里“金九银十”的说法反映出大多数购房者的消费倾向于集中于三季
度，故当季房地产市场的交易总量通常处于全年最高水平。
我国房地产行业产业链长、覆盖面广，其上游产业主要包括建筑业、建材
业（包括水泥、钢铁、玻璃等）、工程设计（包括勘测测绘和设计）及其他行
业，下游产业包括住宿酒店、物业管理、房地产中介租赁、装饰装修产业。
房地产上游行业
房地产上游行业主要为建筑业、建材业和工程设计业。建筑业和建材业与
房地产业具有高正向关联度，其施工技术和质量的提高将直接显著提高房地产
业的开发品质；而工程设计业关系到建设项目最终质量、可靠性、使用性能以
及形象的关键因素。上述行业中与房地产行业关系最为密切的上游细分行业如
下：
水泥行业产品的无差异性以及运输半径是行业的最主要特点，也正是因为
这样的特点，决定了水泥行业成本的控制能力（煤电成本、石灰石成本以及余
热发电、不同生产工艺下的综合能耗等）和成本转嫁能力（区域市场占有率、
兼并重组）是行业的核心竞争力。而由于产品的同质性较强，水泥生产企业对
下游企业的议价能力较弱。
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数据来源：Wind 数据库
普通平板玻璃制造商的盈利模式与水泥制造商十分类似，对上下游的议价
能力都较弱，行业内集中度低，产品同质化程度高，竞争激烈、虽然我国玻璃
需求长期仍保持增长，但以压低成本为核心竞争力的盈利模式在缺乏壁垒的完
全竞争环境中，难以获得持续的高盈利。
数据来源：Wind 数据库
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建筑业，是专门从事土木工程、房屋建设和设备安装以及工程勘察设计工
作的生产部门。房屋建筑工程是建筑业最传统的业务，也是最大的组成部分。
房屋建筑工程与房地产行业的发展状况息息相关，房地产开发投资、房屋施工
竣工面积、商品房成交量等直接影响房建行业的发展，而房地产行业具有较强
的周期性决定了房建行业具有一定的周期性。
房地产上游各子行业的需求量直接受固定资产投资变化影响，具有趋同
性。同时，房地产上游各子行业的供给量往往体现出过度反应的特点，即产量
的增长速度往往大于需求量的增长速度，导致主要产品供应充足，这对于房地
产行业而言是一个有利因素，可降低原材料或施工成本，并依靠上游行业自身
内部竞争不断提高行业水平，从而获得更好的产品和服务。
房地产下游行业
房地产下游行业主要为物业管理、房地产中介和装饰装修等。物业管理对
房地产开发建设、流通、消费的全过程起着关键的作用，良好的物业管理同样
能够为房地产企业加强品牌效应；房地产中介主要以撮合客户交易二手房为
主，其活跃了二手房交易市场，增加了市场的供给量和需求量。
近年房地产服务价值链开始得到市场认可，其中核心原因是存量物业的市
场规模在不断增长。根据中指研究院“中国物业服务百强企业研究”数据，
增至 6,798.1 万平方米。从物业管理类型看，目前国内物业管理已由过去服务单
一的住宅逐步扩展为商业物业、公共物业、工业物业等多种类型。一个好的物
业管理平台可以为房地产企业带去稳定的营业收入，并且提高企业的声誉和影
响力。房地产行业的重点发展方向之一是整合物业管理平台，提供完善的增值
服务是利好因素。
而其他的下游产业如房地产中介和装饰装修等对房地产行业的影响较小，
原因是这些行业不直接影响房地产企业的销售和运营，且行业内部竞争激烈，
对上游不具有议价力。
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发行人在行业中的竞争地位和竞争优势
公司始终致力于创新房地产项目开发和建设模式，近年来开发建设了国汇
中心、新干线大厦、上城时代、祈年悦城、橄榄郡、南樾天宸、贯金和府、格
莱美城等精品项目。同时，积极推进与品牌企业的合作，为改变重庆城市面
貌、改善群众住房条件，繁荣城市经济等作出一定贡献，曾先后获评“重庆市
房地产开发企业五十强”“中国证券市场年会金凤凰奖”“金鹰奖”“中国房
地产诚信企业”等荣誉。
报数据显示，2022 年公司经营稳健性在全国同类规模的 67 家上市房企中排名
第 8。2022 年，公司先后荣获“共建共享安全健康重庆先进单位”“第七届中
国不动产供应链行业评选（2022）阳光采购标杆企业”荣誉称号，贯金和府项
目荣获“工程建设优秀质量成果奖”，公司所属会展中心斩获“第三届中外会
展品牌大会金樽杯 2022 年度最佳品质服务会展场馆”“2022 年度中国最佳会
展服务商”，物业公司荣获“2022 优秀物业企业”“2022 中国西部物业服务
“2022 年重庆典范别墅楼盘”“2022 年度重庆房天下人气楼盘”。2023 年，公
司所开发的南樾天宸项目获评“三峡杯优质结构工程奖”，公司所属会展中心
获评“重庆市会展行业协会 2023 年度优秀会展企业”“2023 年度最佳品质服
务会议中心”“中国最佳优秀会展中心”。
报告期内，公司主营业务仍为房地产开发与销售，核心竞争力未发生重要
变化。截至 2023 年 12 月 31 日，公司拥有总储备土地计容面积 65.15 万㎡，权
益计容面积约 38.32 万㎡；2023 年度在建计容面积 43.08 万㎡，可保证未来几年
的平稳经营和发展需要；公司建立起项目全周期运营计划，合理规划当期和远
期的开发节奏，预测项目全周期利润和现金流，保证公司项目决策的客观性；
在工程建设方面，通过内控制度的建设和管控体系的严格执行，保证了公司所
开发项目的建设成本控制在预期目标内；在财务成本上，通过严格执行资金计
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划，多种融资方式相结合，使公司财务成本处于较优秀的水平。公司除房地产
开发业务外，还在会议展览、市政设施、商业租赁等方面开展经营，在一定程
度上能够有效对冲房地产市场周期波动的风险。公司通过合理运营和严格成本
控制，有效提升了公司的整体抗风险能力。
重庆地区区域优势
公司所处重庆市是中国四大中央直辖市之一。2007 年 9 月，国务院下发
《国务院关于重庆市城乡总体规划的批复》，正式批准实施《重庆市城乡总体
规划（2007-2020 年）》，明确了重庆市是我国重要的中心城市之一，国家历史
文化名城，长江上游地区经济中心，国家重要的现代制造业基地，西南地区综
合交通枢纽。2010 年 5 月，国务院正式批复同意设立重庆两江新区，规划面积
三个行政区部分区域及北部新区，下辖 35 个乡镇街道，是我国继上海浦东新
区、天津滨海新区之后的第三个国家级新区。两江新区规划的形成必将推进重
庆的城市化建设，从而提升重庆的住房需求，经济的大力发展以及区域内居住
区的建设，将有利于支撑重庆房地产发展。
成本控制优势
在土地储备上，公司熟悉本地市场，拿地时间较早，储备的土地成本相对
较低；在工程建设上，通过内控制度的建设和成本管控体系的严格执行，保证
了公司房地产开发项目的建设成本基本控制在预期目标内；在财务成本上，公
司通过合理安排融资计划，理性选择融资渠道和融资方式，保证了公司财务成
本的处于合理范围。
稳健的经营理念
公司形成了比较完善的治理结构和管理体系，内部控制制度较完善，保持
了公司稳健的发展态势。公司通过强化经营管理，稳步提高经营效益；加强项
目管理，经常性地进行项目监督及项目检查和管理，提高资产的流动性；通过
完善财务规划和资金监控机制等手段统一配置和管理资金，有计划地安排长、
短期债务偿还，使公司具有较强的抗风险能力；不断深化和完善内控制度，力
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保在关键、重要风险点设置控制措施，建立预警机制，切实提高风险防范能
力。
五、公司现有业务发展安排及未来发展战略
发行人的发展目标和发展战略
发行人“十四五”发展规划明确了以“成渝地区一流的城市综合经营服务
商”为愿景，通过“强基础、固根本、抓改革、促发展”的发展总路线，围绕
地产开发、城市运营、非房产业培育三大战略主线，构建“1+3+3”业务布
局，即：1 个核心主营业务（地产）、3 个支撑业务（会展、物业、资产管
理）、3 个战略业务（城市更新、租赁住房、产业投资），形成核心业务、支
撑业务和战略业务长期可持续的业务组合体系，持续提升主要业务的核心竞争
力、财务表现和风险控制力，持续增强业务的协同性实现企业持续高质量发
展。
发行人业务发展计划
公司将严格按照《上市公司治理准则》等法律法规的要求，围绕
“1+3+3”的业务布局，努力实现“成渝地区一流的城市综合经营服务商”的
发展愿景，为确保公司“十四五”战略规划有效推进，具体措施如下：
进一步推进完善法人结构治理，优化公司组织结构，健全管控权责体系，
着力完善分类分级、放管结合的管理机制，提升企业运行效率，最大限度激发
企业的利润创造能力和成本控制能力。
以公司发展战略为中心深入实施新时代人才强企战略，持续深化人才发展
体制机制改革，更好发挥人才的基础性、战略性支撑作用，全方位识别、培养
高潜人才，引进、用好人才。结合公司多元化业务布局和中长期人才需求，做
好人才结构、数量、质量规划，并通过健全的人才培养体系、人才评价激励机
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制，做到人才队伍先行研究择优选用、适时配备，确保人才队伍的健全和能力
保障。
公司立足十四五规划的奋斗目标，以“一核两圈”作为产开发项目的主要
投资区域，建立发行人房地产项目的产品标准、产品体系和服务体系塑造企业
特色。发行人将保持做精做优地产开发主业，打造具有发行人辨识度的产品与
服务。
会展板块积极探索“会展+”多元化发展路径，推进“场馆运营”向“会展
产业”综合服务转变，扩大影响力，提升会务收益。物业板块按照绿色、智
慧、平安、健康、和谐五大理念，以“健康生活管家”的服务目标，为广大民
众创造一个理想的高品质生活空间，满足人们日益增长的对美好生活的需求。
借助改革成果，积极探索“大健康+物业”健康社区融合发展，广泛开展多种经
营，提升服务品质和业主满意度，着力打造红色物业品牌。积极外拓物业管理
业务，扩大物业板块业务规模。培养商业管理经验，尝试商业项目物业管理，
进一步拓展管理业态。发展装修、家政、商品销售（特色农产品）、洗车等增
值服务，增加经营收入。资产管理板块着力盘活现有资产，进一步做优社区商
业，划定局部区域重点招商，以点带面实现社区商业资产增值。开展商业自营
商铺、咨询等多业务尝试，拓展康复、护理智慧食堂等联营业务，提升资产效
益。
以实现可持续高质量发展为总体目标，紧跟城市发展热点政策，围绕大健
康、体育产业、城市更新、片区开发、保障房等领域开展业务探索，谋求产业
转型机遇。参与优质股权投资项目，以产业投资为手段，推进优质股权投资业
务，聚焦价值投资，通过构建产业投资体系，培育新的业务增长极。
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围绕地产主业和支撑业务，加快推进公司“标准化+数字化”建设，同步构
建数字化能力，通过体系重构、流程再造、能力重塑，提升发展能力、服务能
力、治理能力，全面推动数字化建设在各管理、业务层面落地并与业务深度融
合，实现各部门各层次高效协同，支撑标准化体系落地，有效推动企业的高质
量发展。
六、财务性投资
财务性投资的认定依据
根据《<上市公司证券发行注册管理办法>第九条、第十条、第十一条、第
十三条、第四十条、第五十七条、第六十条有关规定的适用意见——证券期货
法律适用意见第 18 号》（以下简称“《证券期货法律适用意见第 18 号》”）
规定：“财务性投资包括但不限于：投资类金融业务；非金融企业投资金融业
务（不包括投资前后持股比例未增加的对集团财务公司的投资）；与公司主营
业务无关的股权投资；投资产业基金、并购基金；拆借资金；委托贷款；购买
收益波动大且风险较高的金融产品等。围绕产业链上下游以获取技术、原料或
者渠道为目的的产业投资，以收购或者整合为目的的并购投资，以拓展客户、
渠道为目的的拆借资金、委托贷款，如符合公司主营业务及战略发展方向，不
界定为财务性投资。金额较大是指，公司已持有和拟持有的财务性投资金额超
过公司合并报表归属于母公司净资产的百分之三十（不包括对合并报表范围内
的类金融业务的投资金额）。”
公司最近一期末未持有金额较大的财务性投资
截至 2024 年 3 月 31 日，公司合并报表可能与财务性投资相关的会计科目
情况如下：
单位：万元
是否属于财务 财务性投资金 财务性投资占归母
会计科目 账面价值
性投资 额 净资产的比例
交易性金融资产 13,980.00 是 13,980.00 3.76%
其他应收款 6,860.47 否 - -
其他流动资产 19,047.67 否 - -
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是否属于财务 财务性投资金 财务性投资占归母
会计科目 账面价值
性投资 额 净资产的比例
长期股权投资 81,092.88 否 - -
投资性房地产 100,472.91 否 - -
其他非流动资产 3.50 否 - -
合计 13,980.00 3.76%
交易性金融资产为发行人持有的上市公司重庆农村商业银行股份有限公司
（股票代码：601077）的少量股权，属于财务性投资，截至 2024 年 3 月 31 日
金额为 13,980.00 万元，占发行人当期归母净资产的比例为 3.76%，占比较小。
截至 2024 年 3 月 31 日，公司其他应收款账面价值为 6,860.47 万元，由项
目往来款、保证金和押金等构成，主要为项目民工工资保证金、南樾天宸一期
高层团购项目办证保证金，不构成财务性投资。
截至 2024 年 3 月 31 日，公司其他流动资产为 19,047.67 万元，主要由预缴
税费和合同取得成本，均不构成财务性投资。
截至 2024 年 3 月 31 日，公司长期股权投资账面价值为 81,092.88 万元，主
要为发行人房地产开发形成的联营项目公司重庆骏励房地产开发有限公司的参
股股权，不构成财务性投资。
截至 2024 年 3 月 31 日，公司投资性房地产为 100,472.91 万元，主要为对
外出租的住宅、商业以及拟建项目（竞拍获得的江北嘴环球欢乐世界项目）
等，不属于财务性投资。
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截至 2024 年 3 月 31 日，公司其他非流动资产账面价值为 3.50 万元，为公
司持有的纪念像章，不属于财务性投资。
综 上 ， 截 至 2024 年 3 月 31 日 ， 发 行 人 财 务 性 投 资 账 面 公 允 价 值 为
大的财务性投资，符合《证券期货法律适用意见第 18 号》及《监管规则适用指
引——发行类第 7 号》等有关规定。
本次发行董事会决议日前六个月的投资情况
本次发行董事会决议日前六个月内，公司不存在财务性投资情况，符合
《证券期货法律适用意见第 18 号》的相关规定。
七、同业竞争
发行人与控股股东、实际控制人及其控制的企业之间的同业竞争情况
发行人主要从事房地产项目的开发及销售。发行人控股股东系重庆城投，
实际控制人系重庆市国资委。
控股股东重庆城投主要经营范围系城市建设投资，重庆城投本身不从事房
地产开发业务。截至 2024 年 3 月 31 日，除发行人及其子公司外，重庆城投控
制的主要企业主营业务情况如下：
公司名称 主营业务
重庆市城市建设土地发展有限责
土地储备管理
任公司
股权投资及资产运营管理，主要资产为康居西城公租
重庆恒诚投资有限公司 房商业资产，由下属子公司重庆康居西城公司运营管
理
在政府授权范围内从事主城区 12 座特大型城市跨江桥
重庆市城投路桥管理有限公司
梁和石黄、南城、双碑、渝中 4 条隧道的养护管理
养老服务，养老项目的研发、策划及管理，组织养老
重庆颐天康养产业发展有限公司
项目的建设及养老院的经营管理，房地产开发
重庆市城投公租房建设有限公司 从事公租房建设投资、物业管理、房地产开发
重庆城投集团开州建设有限公司 工程建设项目管理、土地储备管理
重庆市城投金卡信息产业（集 “重庆市智能交通物联网大数据服务平台”的开发、
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公司名称 主营业务
团）股份有限公司 建设及运营，城市综合交通信息整合、发布、服务
重庆城投信诚基础设施建设私募
私募股权投资基金管理
股权投资基金管理有限公司
重庆城投城市更新建设发展有限 房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包，各类工程
公司 建设活动
房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包，各类工程
重庆城投基础设施建设有限公司
建设活动
重庆九锅箐农林综合开发有限责 旅游开发、腊制品加工、茶叶生产、果酒配制、苗木
任公司 种植、虫草鸡养殖、蕨菜银耳木耳
工程管理服务，承担西部（重庆）科学城璧山片区曙
重庆城投曙光湖建设有限公司 光湖智造城 PPP 项目的投融资、建设、运营、维护和
移交工作
重庆城投集团巫山城市更新建设
工程管理服务
发展有限公司
重庆国调企业管理有限公司 投资与资产管理
重庆城投医疗健康产业发展有限
医疗服务
公司
综上，除发行人外，控股股东重庆城投所控制的企业中有 2 家从事房地产
开发业务，分别为重庆颐天康养产业发展有限公司和重庆市城投公租房建设有
限公司。
重庆颐天康养产业发展有限公司
重庆颐天康养产业发展有限公司前身为重庆市诚投房地产开发有限公司，
是否构成同
项目名称 项目地址 项目性质 是否销售完毕
业竞争
天邻水岸 重庆市南岸区 商品房 是 剩余 103 套房屋未销售
经济适用
天邻风景 重庆市北碚区 是 全部销售完毕
房
天邻山水 重庆市大渡口区 安置房 否 全部销售完毕
云南省红河哈尼族 康养文旅 康养文旅地产项目不构成同
颐天铂樾 否
彝族自治州弥勒市 地产项目 业竞争
重庆颐天康养产业发展有限公司开发销售的经济适用房项目天邻风景、商
品房项目天邻水岸，与发行人主营业务构成同业竞争。根据 2010 年 8 月 6 日重
庆证监局《关于进一步做好涉及上市公司承诺及履行工作的通知》（渝证监发
〔2014〕29 号）的要求，发行人控股股东重庆城投承诺颐天康养在现有住宅地
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产项目完成开发及销售（截至 2024 年 3 月 31 日，天邻水岸剩余 103 套房屋尚
未完成销售），解决其政策性资金平衡问题后，不再新增住宅地产项目。
重庆市城投公租房建设有限公司
重庆市城投公租房建设有限公司的业务范围为公租房建设投资、物业管
理、房地产开发，实际经营业务为公共租赁住房项目建设。根据重庆市相关政
策，公租房是指政府投资并提供政策支持，限定套型面积和按优惠租金标准向
符合条件的家庭供应的保障性住房，由重庆市及项目所在区县人民政府指定机
构负责建设，该等房产建成后交由政府相关部门统一向民众出租。因此，重庆
市城投公租房建设有限公司受托开发公租房的业务模式与渝开发面向社会公众
销售普通商品房的业务模式存在较大差异，双方面向差异化的竞争市场。因
此，重庆市城投公租房建设有限公司公租房的建设业务与发行人的普通商品房
开发业务不构成实质性同业竞争。
避免同业竞争的承诺
公司控股股东重庆城投为避免与发行人之间的同业竞争作出承诺如下：
“（1）截至本承诺函出具日，除前述披露的不构成实质性同业竞争或延续
先前承诺函的情形外，本公司及本公司控制的其他企业（不包含上市公司及其
控制的企业，下同）未以任何方式直接或间接从事与上市公司及其控制的企业
相竞争的业务，本公司未在任何与上市公司及其控制的企业有竞争关系的企
业、机构或其他经济组织中取得控制地位。
（2）本公司全资子公司重庆颐天康养产业发展有限公司开发建设的天邻风
景、天邻水岸项目完成开发销售后，本公司及本公司控制的其他企业将不会新
增任何与上市公司房地产开发业务构成实质性竞争的商品房开发项目。
（3）本公司作为渝开发控股股东期间，本公司及本公司控制的其他企业将
不会在中国境内和境外，以任何形式直接或间接从事任何与上市公司及其控制
的企业主要业务构成竞争或可能构成竞争的业务或活动；不会在中国境内和境
外，以任何形式支持第三方直接或间接从事任何与上市公司及其控制的企业主
要业务构成竞争或可能构成竞争的业务或活动。
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本公司及本公司控制的其他企业出于投资目的而购买、持有与上市公司及
其控制的企业的主要业务构成或可能构成竞争的其他上市公司不超过 5%的权
益，或因其他公司债权债务重组原因使本公司及本公司控制的其他企业持有与
上市公司及其控制的企业的主要业务构成或可能构成竞争的其他公司不超过 5%
的权益的情形，不适用于本公司的上述承诺。
（4）如本公司及本公司控制的其他企业未来从任何第三方获得的任何商业
机会与上市公司及其控制的企业主要业务构成竞争或潜在竞争，则本公司及本
公司控制的其他企业将立即通知上市公司，在征得第三方允诺后，尽力将该商
业机会按合理和公平的条款和条件首先给予上市公司及其控制的企业。上市公
司在收到该通知的 30 日内，有权以书面形式通知本公司及本公司控制的其他企
业准许上市公司及其控制的企业参与上述之业务机会。本公司及本公司控制的
其他企业应当无偿将该新业务机会提供给上市公司及其控制的企业；如果上市
公司及其控制的企业在收到该通知 30 日内因任何原因决定不从事有关的新业务
或未作出任何决定的，本公司及本公司控制的其他企业可以自行经营有关的新
业务。
（5）本公司承诺，如上市公司及其控制的企业放弃前述竞争性新业务机会
且本公司及本公司控制的其他企业从事该等与上市公司及其控制的企业主要业
务构成或可能构成直接或间接相竞争的新业务时，本公司将给予上市公司优先
选择权，即在适用法律及有关证券交易所上市规则允许的前提下，上市公司及
其控制的企业有权优先选择在适当时机以公平、公允的市场价格一次性或多次
向本公司及本公司控制的其他企业收购在上述竞争性业务中的任何股权、资产
及其他权益，或由上市公司及其控制的企业根据国家法律许可的方式选择采取
委托经营、租赁或承包经营等方式拥有或控制本公司及本公司控制的其他企业
在上述竞争性业务中的资产或业务。
如果第三方在同等条件下根据有关法律及相应的公司章程具有并且将要行
使法定的优先受让权，则上述承诺将不适用，但在这种情况下，本公司及本公
司控制的其他企业应尽最大努力促使该第三方放弃其法定的优先受让权。
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（6）如因国家政策调整等不可抗力原因导致本公司及本公司控制的其他企
业将来从事的业务与上市公司及其控制的企业之间存在构成同业竞争的可能或
同业竞争不可避免时，本公司将及时书面通知上市公司此情形，并及时转让或
终止上述业务或促使本公司控制的其他企业及时转让或终止上述业务；上市公
司及其控制的企业享有上述业务在同等条件下的优先受让权。
（7）本公司保证绝不利用对上市公司及其控制的企业的了解和知悉的信息
协助第三方从事、参与或投资与上市公司及其控制的企业相竞争的业务或项
目。
（8）本公司保证将赔偿上市公司及其控制的企业因本公司违反本承诺而遭
受或产生的任何损失或开支。
（9）本承诺函至发生以下情形时终止（以较早为准）：
①本公司不再作为上市公司的控股股东；
②上市公司股票终止在深圳证券交易所及任何其他国际认可的证券交易所
上市（但上市公司股票因任何原因暂时停止买卖除外）。”
截至 2024 年 3 月 31 日，因市场原因，天邻水岸 103 套房屋尚未销售完
毕，无新增住宅开发项目，颐天铂樾为康养文旅地产业务，与发行人主营业务
房地产项目不构成同业竞争。发行人控股股东将继续履行承诺，并根据市场情
况完成天邻水岸项目剩余房产的销售。
八、行政处罚
报告期内，发行人及控股子公司受到的行政处罚共 4 项，具体情况如下：
被处
处罚日期 处罚机关 罚单 处罚理由 处罚内容 备注
位
渝城违建罚决字
在九龙坡区大渡口组团 K 分区 〔 2022 〕 0144 号 行
K38-3/03 号宗地的渝开发华岩项目 政处罚决定书：对 1
已缴
纳罚
月 27 日 市管理局 发 附图的许可内容进行建设的行为， 积共 65.07 平方米，
款
违反了《重庆市城乡规划条例》第 处建设工程造价
七十三条第一款第二项的规定 10%的罚款，罚款金
额为 16,337.84 元
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被处
处罚日期 处罚机关 罚单 处罚理由 处罚内容 备注
位
物业公司管理的祈年悦城小区自动
喷水灭火系统和室内消火栓系统无 渝北（消）行罚决
渝北区消 已缴
防救援支 纳罚
月 23 日 公司 书》，该单位消防设施未保持完好 处罚决定书：给予
队 款
有效的行为违反了《消防法》第十 罚款 6,000 元的处罚
六条第一款第二项规定
援支队执法人员在对重庆渝开发物
业管理有限公司检查中发现：湿式
报警信号阀无反馈；气体灭火控制
器显示故障；B 座疏散指示故障；
喷淋泵无压力显示；减压阀压力表
损坏；防火门闭门器脱落；B 座火
中区消行罚决字
渝中区消 灾显示器故障；A 座疏散指示损 已缴
防救援支 坏；A 座送风口百叶损坏；防火阀 纳罚
月 30 日 公司 号：给予罚款 6,000
队 无反馈；A 座火灾显示器故障；疏 款
元的处罚
散引导箱器材手持式喇叭无电，防
烟面罩过期；应急照明灯无防护
罩；送风口百叶脱落；正压送风阀
未打开。物业公司消防设施、器材
未保持完好有效的行为，违反了
《中华人民共和国消防法》第十六
条第一款第（二）项之规定
渝城违建罚决字
〔 2023 〕 0187 号 ：
擅自改变建设工程规划许可证及附
对 增 建 23.1 平 方 米
件附图的许可内容建设山与城 1.2 已缴
期项目的行为，违反了《重庆市城 纳罚
月 19 日 市管理局 公司 的违法建设处建设
乡规划条例》第七十三条第一款第 款
工 程 造 价 10% 的 罚
二项的规定
款 ， 罚 款 金 额
发行人报告期内不存在因重大违法、违规行为而受到相关行政主管部门处
罚的情形，发行人不存在尚未了结的或可合理预见的重大行政处罚案件。
况予以说明，认定为不属于重大违法行为，除前述记录外，渝开发及其合并范
围内子公司自 2020 年 1 月 1 日至证明出具日，无城市管理领域违法违规行为被
行政处罚的记录。
日在重庆市企业信用信息查询报告上盖章证明工商登记信息等的真实性。
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积金缴存情况的证明，截至证明出具日，发行人未受到该中心行政处罚。
月 1 日至证明出具日期间，渝开发及其合并范围内的子公司无重大税务违法记
录。
出具证明，自 2020 年 1 月 1 日至最新证明出具日，渝开发及其合并范围内子公
司无因违反劳动法律法规受到重大行政处罚的案件记录。
具证明，自 2020 年 1 月 1 日至最新证明出具日，在重庆市范围内未发现发行人
因违反城乡规划和土地管理法律法规行为而受到相关行政处罚的情况。
日出具证明，自 2020 年 1 月 1 日至最新证明出具日，渝开发及其合并范围内子
公司不存在因违反住房和城乡建设行业法律法规而受到行政处罚的情况。
根据相关政府主管部门的行政处罚决定及处罚依据或者主管机关出具的证
明文件，上述处罚不属于发行人的重大违法行为或者不构成严重损害投资者合
法权益和社会公共利益的违法行为。发行人及其子公司报告期内受到的上述行
政处罚不会对发行人持续经营和合法存续产生重大不利影响，也不会对本次发
行构成重大不利影响。
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第二节 本次发行概要
一、本次发行的背景和目的
本次发行的背景
房地产市场平稳发展事关金融市场稳定和经济社会发展全局。2022 年 11
月 28 日，为贯彻落实党中央、国务院决策部署，积极发挥资本市场功能，支持
实施改善优质房企资产负债表计划，加大权益补充力度，促进房地产市场盘活
存量、防范风险、转型发展，更好服务稳定宏观经济大盘。中国证监会决定在
股权融资方面调整优化 5 项措施，包括恢复上市房企和涉房上市公司再融资。
扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作。要因城施策，支持刚性和改善性
住房需求。国有房企有责任落实中央政策，积极发挥资本市场作用，在“保交
楼、保民生”领域做出积极贡献。
然可观
房地产作为我国国民经济的重要支柱产业，房地产行业的快速发展对推动
国民经济的快速发展、改善居民居住条件、加快城市化建设，都发挥了重要作
用。而在快速发展的同时，部分城市房价上涨过快、住房供求结构性失衡、住
房保障制度相对滞后等供求矛盾也日益凸显。近年来，中央坚定落实“房住不
炒”，强化土地、金融、财税端的调控力度，不断巩固房地产长效机制成果。
随着行业长效机制的不断健全，多层次住房供应体系的不断丰富，房地产行业
逐步进入良性循环和健康发展阶段。从长远来看，我国房地产市场的长期发展
本质在于城镇化过程中城市人口对住房的较大需求、稳定增长的宏观经济和持
续推进的城镇化进程。
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根据国家统计局数据显示，截至 2023 年末，我国城镇人口达到约 9.3 亿
人，城镇化率为 66.16%，比 2022 年末提高 0.94 个百分点，与发达国家平均
均居住水平的进一步上升，我国房地产行业仍有较大的发展空间。
本次发行的目的
开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务。本次向特定对象
发行募集资金拟投入格莱美城、贯金和府一期、南樾天宸一、二期高层等房
地产开发项目和补充流动资金。作为国企上市公司，公司将积极开展股本融
资并将募集资金用于政策支持的“保交楼、保民生”相关房地产项目，积极
响应国家当前政策基调，并通过再融资优化财务指标、增强公司实力，夯实
长期增长基础，维护行业稳定。
房地产开发企业属于资金密集型企业，充足的现金流对企业的发展至关重
要。本次发行可补充权益资本，优化公司资本结构，降低净负债率水平，减轻
借款负担、提高财务的稳健性。通过本次发行，增强上市公司资金实力，提升
净资产，可进一步巩固提升公司资信水平，支持公司可持续发展。
二、发行对象及其与公司关系
本次发行的发行对象为包括重庆城投在内的不超过 35 名（含 35 名）符合
中国证监会规定条件的特定对象。除重庆城投以外的其他发行对象范围为符合
中国证监会规定的证券投资基金管理公司、证券公司、信托公司、财务公司、
保险机构投资者、合格境外机构投资者以及其他符合法律法规规定的法人、自
然人或其他合格机构投资者。其中，证券投资基金管理公司、证券公司、合格
境外机构投资者、人民币合格境外机构投资者以其管理的二只以上产品认购
的，视为一个发行对象；信托公司作为发行对象的，只能以自有资金认购。
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除重庆城投外，本次发行的其他发行对象尚未确定。在本次发行经深交所
审核通过并经中国证监会同意注册后，由公司董事会在股东大会的授权范围
内，与保荐人（主承销商）根据相关法律、法规和规范性文件的规定以竞价方
式确定除重庆城投以外的其他发行对象。本次发行的发行对象均以现金方式并
以相同价格认购本次发行股票。
重庆城投为公司的控股股东，重庆城投拟参与认购本次发行股份构成与公
司的关联交易，公司将根据相关法规要求履行相应的关联交易审批及披露程
序。截至本募集说明书公告日，除重庆城投外，公司本次发行尚无其他确定的
发行对象，因而无法确定除重庆城投外的其他发行对象与公司的关系。除重庆
城投外的其他发行对象与公司之间的关系将在本次发行结束后公告的《发行情
况报告书》中予以披露。
三、本次向特定对象发行方案概要
发行股票的种类和面值
本次发行的股票为境内上市人民币普通股（A 股），每股面值为人民币
发行方式和发行时间
本次发行采用向符合中国证监会规定的不超过 35 名（含本数）特定对象发
行的方式，在获得中国证监会注册后由公司在规定的有效期内择机发行。
发行对象和认购方式
本次发行的发行对象为不超过 35 名（含本数）特定对象，其中，控股股东
重庆城投拟以现金方式认购不低于本次实际发行数量的 5%（含）且不超过实际
发行数量的 30%（含），本次发行的其余股份由其他发行对象以现金方式认
购。
除重庆城投以外的其他发行对象范围为：符合中国证监会规定的证券投资
基金管理公司、证券公司、信托公司、财务公司、保险机构投资者、合格境外
机构投资者以及其他符合法律法规规定的法人、自然人或其他合格机构投资
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者。其中，证券投资基金管理公司、证券公司、合格境外机构投资者、人民币
合格境外机构投资者以其管理的二只以上产品认购的，视为一个发行对象；信
托公司作为发行对象的，只能以自有资金认购。
在本次发行经深交所审核通过并经中国证监会同意注册后，由公司董事会
在股东大会的授权范围内，与保荐人（主承销商）根据相关法律、法规和规范
性文件的规定以竞价方式确定除重庆城投以外的其他发行对象。本次发行的发
行对象均以现金方式并以相同价格认购本次发行股票。
重庆城投为公司的控股股东，重庆城投拟参与认购本次发行股份构成与公
司的关联交易，公司将根据相关法规要求履行相应的关联交易审批及披露程
序。
定价基准日、发行价格及定价原则
本次发行股票的定价基准日为发行期首日。
发行价格不低于定价基准日前 20 个交易日公司 A 股股票交易均价的 80%
（定价基准日前 20 个交易日公司 A 股股票交易均价=定价基准日前 20 个交易
日公司 A 股股票交易总额÷定价基准日前 20 个交易日 A 股股票交易总量），
且不低于定价基准日前公司最近一期末经审计的归属于母公司普通股股东的每
股净资产值。最终发行价格由公司董事会及根据股东大会授权在本次发行经中
国证监会同意注册后，按照中国证监会的相关规定，根据发行对象申购报价情
况与本次发行的保荐人（主承销商）协商确定。
若公司股票在发行前最近一期期末经审计财务报告的资产负债表日至发行
日期间发生派息、送股、资本公积转增股本等除权除息事项的，则上述每股净
资产值将进行相应调整。
若公司在本次发行定价基准日至发行日期间发生派息、送股、资本公积转
增股本等除权、除息事项，本次发行股票的价格将作相应调整。调整公式如
下：
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假设调整前发行价格为 P0，每股派息/现金分红为 D，每股送股或转增股本
数为 N，调整后发行价格为 P1，则派息/现金分红后 P1=P0-D；送股或转增股本
后 P1=P0/（1+N）；两项同时进行则 P1=（P0-D）/（1+N）。
重庆城投接受根据竞价结果确定的最终发行价格且不参与竞价。若本次向
特定对象发行股票未能通过竞价方式产生发行价格或无人报价，则重庆城投不
参与本次认购。本次发行股票完成后，公司实际控制人不变，仍为重庆市国资
委。
发行数量
本次发行的股票数量按照募集资金总额除以发行价格确定（计算结果出现
不足 1 股的，尾数应向下取整，对于不足 1 股部分的对价，在认购总价款中自
动扣除），且不超过 16,500 万股（含本数），未超过本次发行前公司总股本的
行经中国证监会同意注册后，在上述范围内，由公司董事会根据股东大会的授
权、中国证监会相关规定及发行时的实际情况，与本次发行的保荐人（主承销
商）协商确定。
若公司股票在关于本次发行的董事会决议公告日至发行日期间发生派息、
送股、资本公积转增股本等除权、除息事项，本次发行的股票数量及上限将进
行相应调整。
限售期
本次发行完成后，重庆城投认购的股份自发行结束之日起十八个月内不得
转让。其余发行对象所认购的股份自本次发行结束之日起六个月内不得转让。
上述股份锁定期届满后，其减持需遵守中国证监会和深交所的相关规定。本次
发行结束后，由于公司送红股、资本公积转增股本等原因增加的公司股份，亦
应遵守上述安排。法律法规对限售期另有规定的，依其规定执行。
募集资金金额及用途
本次发行股票募集资金总额不超过 70,000 万元（含本数）。本次募集资金
在扣除发行费用后，拟用于以下项目：
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单位：万元
序号 项目名称 项目总投资 拟投入募集资金
合计 380,542.01 70,000.00
本次募集资金投资项目均为普通住宅项目，均已取得预售许可证或达到预
售条件并进行预售。
若本次发行扣除发行费用后的实际募集资金少于上述项目拟投入资金总
额，公司将根据实际募集资金净额，按照项目的实际情况，调整并最终决定募
集资金投入的优先顺序及各项目的具体募集资金投资额等使用安排，募集资金
不足部分将由公司自筹资金解决。本次募集资金到位之前，公司将根据项目进
展需要以自有或自筹资金先行投入，并在募集资金到位之后予以置换。
上市地点
本次发行的股票将在深交所上市交易。
本次发行前的滚存未分配利润安排
本次发行股票完成前公司的滚存未分配利润，由本次发行完成后新老股东
按照持股比例共享。
本次发行决议的有效期限
本次发行决议的有效期至 2025 年 7 月 19 日。
四、本次发行是否构成关联交易
本次发行对象中，重庆城投为公司的控股股东，故重庆城投认购本次发行
的股票的行为构成关联交易。
除此之外，截至本募集说明书公告日，本次发行尚未确定其他发行对象，
其中最终是否存在因关联方认购公司本次发行的股份构成关联交易的情形，将
在发行结束后公告的《发行情况报告书》中披露。
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五、本次发行是否导致公司控制权发生变化
截至 2024 年 3 月 31 日，重庆城投直接持有发行人 53,314.91 万股，占发行
人总股本的 63.19%，为公司控股股东。重庆市国资委持有重庆城投 100%股
权，重庆市国资委为公司实际控制人。
本次发行的发行数量不超过 16,500 万股（含本数），未超过发行前公司总
股 本 的 30% 。 重庆城 投 拟以 现金 方式 认购不低于 本次实 际发 行数 量 的 5%
（含）且不超过实际发行数量的 30%（含）。本次发行完成后，重庆城投仍为
公司控股股东，重庆市国资委仍为公司实际控制人，因此本次发行不会导致公
司控制权发生变化。
六、本次发行方案已经有关主管部门批准的情况以及尚需呈报批准
的程序
于公司符合向特定对象发行股票条件的议案》《关于公司向特定对象发行股票
方案的议案》《关于向特定对象发行股票预案的议案》《关于向特定对象发行
股票发行方案论证分析报告的议案》《关于向特定对象发行股票募集资金运用
可行性分析报告的议案》《关于向特定对象发行股票摊薄即期回报、采取填补
措施及相关主体承诺的议案》《关于公司与重庆城投签署附条件生效的股份认
购协议暨关联交易的议案》《关于公司本次向特定对象发行股票无需编制前次
募集资金使用情况报告的议案》《关于制定公司未来三年（2023 年-2025 年）
股东回报规则的议案》《关于设立向特定对象发行股票募集资金专项账户的议
案》《关于提请公司股东大会授权董事会全权办理本次向特定对象发行股票相
关事宜的议案》，同时提请公司股东大会授权董事会在有关法律法规范围内全
权办理与本次向特定对象发行有关的全部事宜。
重庆城投召开董事会审议通过了公司本次向特定对象发行股票相关事宜。
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向特定对象发行股票方案的议案》《关于向特定对象发行股票预案的议案》
《关于向特定对象发行股票发行方案论证分析报告的议案》《关于公司与重庆
城投签署附条件生效的股份认购协议暨关联交易的议案》未获得出席本次会议
股东所持表决权总数的三分之二以上通过。除此之外，其他第十届董事会第二
次决议事项并提请股东大会审议议案和事项均获通过。
召开公司 2023 年第四次临时股东大会的议案》，对原向特定对象发行股票整体
方案结合公司实际情况及相关事项进行认真论证后，公司认为原方案符合公司
发展需求，公司继续以原方案推进向特定对象发行股票事项，特将未获 2023 年
第三次临时股东大会通过的《关于公司向特定对象发行股票方案的议案》《关
于向特定对象发行股票预案的议案》《关于向特定对象发行股票发行方案论证
分析报告的议案》《关于公司与重庆城投签署附条件生效的股份认购协议暨关
联交易的议案》4 项议案重新提交股东大会审议。
《关于公司向特定对象发行股票方案的议案》《关于向特定对象发行股票预案
的议案》《关于向特定对象发行股票发行方案论证分析报告的议案》《关于公
司与重庆城投签署附条件生效的股份认购协议暨关联交易的议案》4 项议案。
十次会议及 2024 年第三次临时股东大会，均审议通过了《关于延长公司向特定
对象发行股票股东大会决议有效期及相关授权有效期的议案》，同意将 2023 年
第三次临时股东大会与 2023 年第四次临时股东大会与向特定对象发行股票有关
的股东大会决议有效期及股东大会授权董事会全权办理本次向特定对象发行股
票相关事宜的有效期统一延长至 2025 年 7 月 19 日。除延长上述有效期外，公
司向特定对象发行股票的其他内容保持不变。
本次发行尚需履行下列程序：
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在本次发行经中国证监会同意注册后，公司将依法向深交所和中登深圳分
公司申请办理股票发行、登记与上市等事宜。
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第三节 发行对象的基本情况
本次发行的发行对象为不超过 35 名（含本数）特定对象，其中，控股股东
重庆城投拟以现金方式认购不低于本次实际发行数量的 5%（含）且不超过实际
发行数量的 30%（含），其余股份由其他发行对象以现金方式认购。重庆城投
的基本情况如下：
一、基本信息
重庆城投的基本信息具体详见本募集说明书之“第一节 发行人基本情况”
之“二、股权结构、控股股东及实际控制人情况”之“（二）发行人控股股东
及实际控制人”。
二、本次发行募集说明书披露前 12 个月发行对象与公司之间的重大
交易情况
截至本募集说明书披露之日前 12 个月内，公司已在定期报告、临时公告中
对与重庆城投及其控制的下属企业之间的关联关系、关联交易情况作了充分披
露，关联交易均履行了必要的程序。除公司在定期报告、临时公告中披露的交
易外，公司与重庆城投及其控制的下属企业间未发生重大交易。
三、认购资金来源
关于本次发行认购资金来源，重庆城投已出具《关于认购资金来源的说
明》：
“本公司用于认购本次发行股份的资金全部来源于自有资金或自筹资金，
该等资金来源合法、合规；不存在对外募集、代持、结构化安排或者直接、间
接使用发行人及其关联方资金用于认购的情形；不存在发行人及其控股股东或
实际控制人、主要股东直接或通过其利益相关方向认购对象提供财务资助、补
偿、承诺收益或其他协议安排的情形。”
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第四节 附条件生效的认购协议内容摘要
签署了《附条件生效的股票认购协议》，主要内容如下：
一、协议签订主体及签订时间
协议签订主体
甲方：重庆渝开发股份有限公司（发行人）
乙方：重庆市城市建设投资（集团）有限公司（认购人）
签订时间
甲、乙双方于 2023 年 6 月 27 日就本次发行事宜签署《附条件生效的股票
认购协议》。
二、发行价格及发行数量
发行价格
本次发行的定价基准日为公司本次发行股票发行期首日。
本次发行的发行价格不低于定价基准日前 20 个交易日公司股票交易均价的
交易总额/定价基准日前 20 个交易日股票交易总量），且不低于定价基准日前
公司最近一期末经审计的归属于母公司普通股股东的每股净资产值。
若公司股票在发行前最近一期期末经审计财务报告的资产负债表日至发行
日期间发生派息、送股、资本公积转增股本等除权除息事项的，则上述每股净
资产值将进行相应调整。
若公司股票在定价基准日至发行日期间发生派息、送股、资本公积转增股
本等除权除息事项，将对发行价格按照中国证监会及深圳证券交易所的规则相
应调整。调整公式如下：
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假设调整前发行价格为 P0，每股派息/现金分红为 D，每股送股或转增股本
数为 N，调整后发行价格为 P1，则派息/现金分红后 P1=P0-D；送股或转增股本
后 P1=P0/（1+N）；两项同时进行则 P1=（P0-D）/（1+N）。
本次发行采取竞价发行方式，最终发行价格由公司董事会根据股东大会授
权在本次发行股票经中国证监会同意注册后，按照中国证监会相关规则，根据
竞价结果与本次发行的保荐人（主承销商）协商确定。
乙方不参与本次发行定价的竞价过程，但接受竞价结果并与其他投资者以
相同的价格认购。
发行数量
本次发行的股票数量按照募集资金总额除以发行价格确定（计算结果出现
不足 1 股的，尾数应向下取整，对于不足 1 股部分的对价，在认购总价款中自
动扣除），且不超过 16,500 万股（含本数），未超过本次发行前公司总股本的
行经中国证监会同意注册后，在上述范围内，由公司董事会根据股东大会的授
权、中国证监会相关规定及发行时的实际情况，与本次发行的保荐人（主承销
商）协商确定。
若公司股票在关于本次发行的董事会决议公告日至发行日期间发生派息、
送股、资本公积转增股本等除权、除息事项，本次发行的股票数量及上限将进
行相应调整。
三、股份认购
乙方同意以现金方式认购本次发行的部分股票，认购股份数量合计不低于
实际发行数量的 5%（含）且不超过实际发行数量的 30%（含），认购金额=认
购股份数量×最终发行价格。若本次向特定对象发行股票未能通过竞价方式产生
发行价格或无人报价，则重庆城投不继续参与本次认购。
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四、认购价款的缴纳
乙方应在本协议生效条件所述的全部批准均已获得并与发行人就具体认购
股份数量签订补充协议后，按照发行人与保荐人（主承销商）公告的具体缴款
日期，将认购资金全额缴付至保荐人（主承销商）指定的账户，验资完毕后，
扣除相关费用再划入发行人募集资金专项存储账户。
五、股票锁定期
（一）乙方本次认购的股票，在本次发行结束后 18 个月内不得转让，自本
次发行结束之日起至股份锁定期届满之日止，乙方就其所认购的本次发行的 A
股股票，由于甲方分配股票股利、资本公积转增股本等形式所衍生取得的股份
亦应遵守上述锁定期约定。若前述锁定安排与证券监管机构的最新监管意见或
监管要求不相符，将根据相关证券监管机构的监管意见或监管要求进行相应调
整。
（二）乙方承诺按照相关法律法规和中国证监会、深圳证券交易所的相关
规定办理相关股份锁定事宜。
六、股份登记
（一）在乙方依据本协议的约定全额支付认购价款后，甲方应采取一切必
要的行动向证券登记结算机构办理完毕关于甲方向乙方发行股份的登记手续。
为了本协议的全面实施，甲方将及时办理法律法规所要求的关于本次发行的验
资以及增资的工商变更登记等一切手续并承担由此产生的成本和费用，乙方予
以配合。
（二）聘请中介机构的费用和开支，除双方另有约定外，由甲方承担和支
付。
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七、保密与公告
双方应对关于本次交易的所有文件、资料，包括本协议及所述的所有事项
均予以保密，除非法律或政府部门或证券监管部门要求公开，未经另一方事先
书面同意，任何一方不得向任何第三方透露，否则应承担违约责任。
在本次交易期间，除法律或政府部门或证券监管部门的要求外，任何一方
在未获另一方的事前书面同意前，不得发表或容许任何人士发表任何与本协议
的事宜或任何附带事项有关的公告。
八、免责声明
认购人确认，认购人完全基于其自身对发行人的判断认购发行人所发行的
股票，并未依赖发行人以任何形式披露的关于发行人的任何资料，发行人并未
就此向认购人作出任何形式的声明、保证及承诺。
本次向特定对象发行股票的募集资金投资项目系发行人目前根据其自身需
要拟进行的投资，该等项目的投资可能会根据审批情况和市场状况等因素变
化，由发行人在依法履行相关程序后重新考虑，投资该等项目并不构成发行人
对认购人的合同义务。
九、违约责任
各方应按本协议的规定履行协议。一方违反本协议规定，应依法赔偿由此
造成对方的全部损失。
十、协议的生效条件和生效时间
本协议在以下条件均获得满足后生效：
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本协议生效后，即构成发行人与认购人之间关于认购股票事宜的具有约束
力的文件。
十一、其他约定
（一）本协议经甲乙双方签字盖章即成立，待本合同项下附生效条件成就
后即生效。
（二）本协议一式陆份，甲方执叁份，乙方执叁份，具有同等法律效力。
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第五节 关于本次募集资金使用的可行性分析
一、本次募集资金使用计划
本次向特定对象发行股票预计发行数量不超过 16,500 万股（含本数），本
次募集资金总额不超过 70,000 万元（含本数），拟用募集资金投入以下项目：
单位：万元
序号 项目名称 项目总投资 拟投入募集资金
合计 380,542.01 70,000.00
本次向特定对象发行股票募集资金净额少于项目总投资的部分，公司将利
用其他方式予以解决。本次向特定对象发行股票募集资金到位之前，公司将根
据项目进度的实际情况以自筹资金先行投入，并在募集资金到位之后予以置
换。
如果本次实际募集资金净额相对于拟募集资金投资额存在不足，在不改变
拟投资项目的前提下，董事会可对上述单个或多个投资项目的拟投入募集资金
金额进行调整，或者通过自筹资金弥补不足部分。
二、本次募集资金投资项目与现有业务或发展战略的关系
本次发行前，公司主营业务为房地产开发与销售。本次募集资金拟投向格
莱美城、贯金和府一期、南樾天宸一、二期高层等 3 个房地产开发项目以及补
充流动资金，所涉房地产项目均为刚性及改善性合理住房需求的项目。本次募
集资金的投入将对项目开发和建设进度产生积极影响，对于改善民生、促进房
地产市场的平稳健康发展以及促进社会和谐稳定发展具有重要的意义。此外，
本次募集资金的投入将为公司房地产开发建设提供有力的资金保障，有助于防
范项目风险，并增强公司的持续盈利能力。本次募投项目符合国家产业政策和
未来公司整体战略方向，具有较好的市场发展前景和经济效益。
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三、本次募集资金投资项目的必要性与可行性分析
格莱美城项目
项目名称 格莱美城
项目总投资（万元） 160,313.82
项目预计开发周期 2015 年 1 月到 2026 年 9 月
项目经营主体 重庆渝开发股份有限公司
规划用地面积（平方米） 109,792.00
总建筑面积（平方米） 351,454.62
预计不含税销售额（万元） 219,533.48
本项目位于重庆沙坪坝区西永。本项目规划用地面积 109,792.00 平方米，
总建筑面积 351,454.62 平方米，容积率 2.43，为普通住宅项目，主要由 18 栋高
层住宅以及沿街商业和相关配套设施组成。
本项目位于重庆沙坪坝区西永板块，距沙坪坝区核心三峡广场 15 分钟车
程，临轨道交通 1 号线赖家桥站，紧靠成渝环线高速公路等主要干道，与规划
中的轨道 7/13/17 号线均可就近换乘，交通较为便利，项目周边配套较完善。项
目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好的市场前景。2022
年 10 月，本项目住宅已全部售罄并交付，根据国土合同的约定目前仍有该宗地
规划范围线内的绿地、道路待建。上述绿地、道路预计 2024 年 10 月开工建
设，2026 年 10 月完工部分交付。
公司以挂牌的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资
格文件取得情况如下：
文件名称 文件编号
国有土地使用权出让合同 渝地（2013）合字（沙区）第 141 号
国有土地使用权证
重庆渝开发股份有限公司 募集说明书（申报稿）
文件名称 文件编号
建设用地规划许可证 地字第 500106201300036 号
建字第 500106201400544 号
建字第 500106201400556 号
建设工程规划许可证 建字第 500106201500114 号
建字第 500106201800039 号
建字第 200106201900046 号
建筑工程施工许可证
立项备案 313106K72416623
环评备案 渝（沙）环准[2014]023 号
渝国土房管（2015）预字第（986）号
渝国土房管（2016）预字第（416）号
渝国土房管（2018）预字第（363）号
渝国土房管（2018）预字第（536）号
渝国土房管（2018）预字第（993）号
预售证
渝住建委（2019）预字第（594）号
渝住建委（2019）预字第（767）号
渝住建委（2019）预字第（1114）号
渝住建委（2021）预字第（196）号
渝住建委（2021）预字第（1005）号
高新区建竣备字[2020]004 号
渝高新区竣意见字[2022]068 号
竣工备案证 渝高新区竣意见字[2022]069 号
沙坪坝区建竣备字[2017]0041 号
沙坪坝区建竣备字[2019]0121 号
本项目的总投资预计为 160,313.82 万元，其中土地成本为 35,479.41 万元，
前期工程费为 12,655.31 万元，建安工程费为 77,567.16 万元，基础设施公共配
套费 15,721.42 万元，其他后续建设成本 200.00 万元，不可预见费 650.00 万
元，期间费用 18,040.52 万元。
本项目住宅已全部竣备并交付，目前仍有该宗地规划范围线内的绿地、道
路待建。项目计划使用募集资金 13,373.00 万元，其余资金公司将通过自有资
金、银行贷款等途径解决。
重庆渝开发股份有限公司 募集说明书（申报稿）
本项目预计实现不含税销售额 219,533.48 万元，实现净利润 48,225.27 万
元，销售净利率为 21.97%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。截至 2024
年 3 月 31 日，该项目已累计确认结转收入 179,299.93 万元（不含税），累计实
现已结转净利润 43,239.00 万元。
项目经济效益指标一览表
序号 内容 指标
注：总销售收入为不含税口径，下同
贯金和府一期项目
项目名称 贯金和府一期
项目总投资（万元） 104,167.19
项目预计开发周期 2019 年 12 月到 2024 年 6 月
项目经营主体 重庆渝开发股份有限公司
规划用地面积（平方米） 74,544.00
总建筑面积（平方米） 196,988.00
预计不含税销售额（万元） 120,116.45
本项目位于重庆九龙坡区华岩。本项目规划用地面积 74,544.00 平方米，总
建筑面积 196,988.00 平方米，容积率 1.86，为普通住宅项目。
本项目位于重庆九龙坡区华岩板块，临重庆快速路二纵线，待轨道 5 号
线、18 号线未来全部建成后，项目交通较便捷，与主城通达性较强；项目周边
景观资源、教育、医疗等公共配套较好。项目主要满足当地与周边地区的刚性
及改善性需求，具有较大开发潜力。贯金和府一期项目于 2019 年 12 月开工，
重庆渝开发股份有限公司 募集说明书（申报稿）
共规划 18 栋住宅及配套商业、幼儿园及车库，其中，高层 6 栋、小高层 12
栋。上述项目均已取得预售许可证，其中 6 栋高层于 2022 年 12 月部分交付，
公司以挂牌的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资
格文件取得情况如下：
文件名称 文件编号
国有土地使用权出让合同 渝地（2013）合字（九区）第 5 号
渝（2023）九龙坡区不动产权第 000170390 号
国有土地使用权证 渝（2023）九龙坡区不动产权第 000170441 号
渝（2023）九龙坡区不动产权第 000280624 号
建设用地规划许可证 地字第 500107201900025 号
建字第 500107201900082 号
建设工程规划许可证
建字第 500107201900093 号
建筑工程施工许可证 500107201912310401
立项备案 2018-500107-70-03-000906
环评备案 201950010700000382
渝住建委（2021）预字第（1350）号
渝住建委（2022）预字第（157）号
预售证 渝住建委（2022）预字第（448）号
渝住建委（2023）预字第（390）号
渝住建委（2023）预字第（389）号
九龙坡区联验〔2022〕52 号
竣工备案证
九龙坡区联验〔2023〕101 号
本项目的总投资预计为 104,167.19 万元，其中土地成本为 10,920.97 万元，
前期工程费为 8,100.97 万元，建安工程费为 62,720.17 万元，基础设施公共配套
费为 4,711.64 万元，其他后续建设成本 755.33 万元，不可预见费 865.43 万元，
期间费用为 16,092.69 万元。
本项目已完工竣备，部分住宅已销售交付。项目计划使用募集资金
重庆渝开发股份有限公司 募集说明书（申报稿）
本项目预计实现不含税销售额 120,116.45 万元，实现净利润 16,160.43 万
元，销售净利率为 13.45%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。截至 2024
年 3 月 31 日，该项目已累计确认结转收入 22,417.23 万元（不含税），累计实
现已结转净利润-749.15 万元。
项目经济效益指标一览表
序号 内容 指标
南樾天宸一、二期高层项目
项目名称 南樾天宸一、二期高层
项目总投资（万元） 95,061.00
项目预计开发周期 2019 年 6 月到 2023 年 12 月
项目经营主体 重庆渝开发股份有限公司
规划用地面积（平方米） 60,162.00
总建筑面积（平方米） 175,820.31
预计不含税销售额（万元） 139,406.07
本项目位于重庆南岸区茶园。本项目规划用地面积 60,162.00 平方米，总建
筑面积 175,820.31 平方米，容积率 2.44，为普通住宅项目。
本项目位于茶园板块茶园北茶园新区西侧，天文大道以西，临近茶园地铁
站。茶园为重庆主城六大城市副中心之一，为南岸区行政中心，项目交通便
捷，与主城通达性强，项目周边教育、商业配套完善。项目主要满足当地与周
边地区的刚性需求，具备较好的市场前景。
重庆渝开发股份有限公司 募集说明书（申报稿）
南樾天宸”住宅房屋购买协议》（以下简称“团购协议”），约定后者购买公
司开发建设的“渝开发南樾天底 A69/01 地块一期、二期住宅和 10 号楼”物业
用于定向商品房使用，本次募投项目南樾天宸一、二期高层住宅项目包含在
内。南樾天宸一期高层项目于 2019 年 6 月开工，2021 年 12 月竣备并交付；二
期高层项目于 2021 年 5 月开工建设，2023 年 8 月完成竣工备案，2023 年 11 月
交付。南樾天宸一、二期高层住宅已全部售罄。
公司以挂牌的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资
格文件取得情况如下：
文件名称 文件编号
国有土地使用权出让合同 渝地（2014）合字（南区）9 号
国有土地使用权证
建设用地规划许可证 地字第 500108201900009 号
建字第 500108201900023 号
建字第 500108201900024 号
建设工程规划许可证
建字第 500108202000003 号
建字第 500108202200098 号
建筑工程施工许可证 500108201908200101
立项备案 2017-500108-70-03-003841
环评备案 201950010800000211
《重庆市商品房预售许可办理工程现场勘查记录表》
达到预售条件证明文件
《不动产登记查询结果告知单》
南岸区建竣备字[2021]0079 号
竣工备案证
渝南岸区联验[2023]037 号
注：根据团购协议约定，南樾天一、二期高层项目每期房屋达到办理预售商品房许可证条
件时无需办理预售许可证，出具达到预售条件的证明材料《重庆市商品房预售许口工程现
场勘查申请表》及《土地无抵押查询结果》即可
本项目的总投资预计为 95,061.00 万元，其中土地成本为 24,198.11 万元，
前期工程费为 7,949.57 万元，建安工程费为 46,381.87 万元，基础设施公共配套
费为 4,835.18 万元，其他后续建设成本 602.33 万元，不可预见费 752.37 万元，
期间费用为 10,341.57 万元。
重庆渝开发股份有限公司 募集说明书（申报稿）
本项目已竣备交付。项目计划使用募集资金 13,394.00 万元，其余资金公司
将通过自有资金、银行贷款等途径解决。
本项目预计实现不含税销售额 139,406.07 万元，实现净利润 37,390.05 万
元，销售净利率为 26.82%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。截至 2024
年 3 月 31 日，该项目已确认结转收入 115,373.87 万元（不含税），累计实现已
结转净利润 38,708.06 万元。
项目经济效益指标一览表
序号 内容 指标
补充流动资金
根据公司经营实际及资金规划，为满足公司营运资金的基本需求，降低财
务风险，增强持续盈利能力，公司拟将本次募集资金中的 21,000 万元用于补充
流动资金，占募集资金总额的比例为 30%，未超过募集资金总额的 30%，符合
《上市公司证券发行注册管理办法》等相关法规要求。
补充营运资金，满足业务增长需求，强化公司战略实施
房地产行业属于资金密集型行业。公司保有货币资金主要用于项目建设、
财务费用、日常管理费用、营销费用及税费支出等刚性支出，符合行业特点。
考虑到项目资本金存款等资金受限及重庆市对房地产项目的预售资金监管要
求，公司仍需要必要的营运资金来满足业务的正常开展。
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报告期内，公司经营活动产生的现金流量净额分别为 4.61 亿元、13.32 亿
元、-1.90 亿元和 2.01 亿元。2022 年经营活动产生的现金流量净额增加较多主
要系收回联营企业往来款 8.48 亿元，剔除此因素后当年经营活动现金净流量为
量净额绝对金额均较小，均低于 5 亿元，主要原因为公司在手项目建设资金投
入加大，后续项目进度款支付压力将加剧，资金回笼压力较大，公司对营运资
金仍有需求的缺口。通过本次向特定对象发行股票，募集部分资金用于补充流
动资金，为公司正常业务开展提供资金保障。
降低公司财务费用利息支出，改善盈利水平
近年来，公司通过银行借款、债券融资等多种方式筹集资金为推动公司持
续发展、提升市场竞争力提供了资金支持和保障，但由此产生的利息支出呈现
逐年上升趋势。最近三年，公司利息支出分别为 1.02 亿元、1.07 亿元和 0.59 亿
元。
本次向特定对象发行 A 股股票募集资金部分将用于补充流动资金，有利于
降低公司债务融资规模，减轻财务费用开支，进而提高公司利润率及持续盈利
能力。
四、募投项目效益预测的假设条件及主要计算过程
效益预测的假设条件
化；
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效益预测的主要计算过程
其他后
前期工 基础设施 不可预
规划用地面 建安工程 续建设 净利润 项目销
序 总建筑面积 总销售收入 总投资（万 土地成本 程费 公共配套 见费 期间费用
项目名称 积（平方 费（万 成本 （万 售净利
号 （平方米） （万元） 元） （万元） （万 费（万 （万 （万元）
米） 元） （万 元） 率
元） 元） 元）
元）
贯金和府
一期
南樾天宸
高层
注：1、项目总投资=土地成本+前期工程费+建安工程费+基础设施公共配套费+其他后续建设成本+不可预见费+期间费用；项目销售净利率=净利润/总销
售收入
第 68-2 号和重康评咨报字（2023）第 68-3 号）。上述报告以 2022 年 12 月 31 日为基准，出具时间为 2023 年 3 月
本次发行募投项目充分考虑发行人发展战略及未来发展趋势，相关参数和指标设定合理，募集资金均投向各项目于公司董事会召
开日之后的资本性支出。本次募集资金中资本性支出、非资本性支出构成以及补充流动资金占募集资金的比例分别为 70%、0%和
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五、本次募集资金投资项目涉及立项、土地、环保等有关审批、批
准或备案事项的进展
截至本募集说明书公告日，本次募集资金投资项目所需建设用地均已取
得，并已完成相关企业投资项目备案、环评备案、建设用地规划许可、建设工
程规划许可、建筑工程施工许可等建设手续，本次募集资金投资项目所涉及的
其他相关批准备案文件正在陆续办理过程中。
六、募投项目结论性意见
综上所述，公司本次向特定对象发行股票募集资金使用计划符合相关政策
和法律法规，以及未来公司整体战略发展规划，具备必要性和可行性。本次募
集资金的到位和投入使用，有利于满足公司业务发展的资金需求，提升公司整
体实力及盈利能力，增强公司后续融资能力和可持续发展能力，为公司发展战
略目标的实现奠定基础，符合公司及全体股东的利益。
本次发行募集资金投资项目实施后，不会与公司控股股东、实际控制人及
其控制的其他企业新增产生同业竞争。截至本募集说明书签署日，除本募集说
明书“第一节 发行人基本情况”之“七、同业竞争”的情形外，公司与控股股
东、实际控制人及其控制的其他企业之间不存在实质性同业竞争。
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第六节 关于本次发行对公司影响的讨论与分析
一、本次发行对公司业务及资产、公司章程、股东结构、法人治理
结构的影响
本次发行对公司业务和资产的影响
公司主要从事房地产开发与销售业务，以住宅、社区商业为主，拥有建设
部颁发的房地产开发企业一级资质证书。公司目前以商品房销售和存量商业运
营为主，所开发项目主要集中在重庆主城。本次募集资金投入后，将进一步巩
固公司主营业务、增强公司核心竞争力，有助于公司提升盈利能力，扩大市场
份额，为公司的持续发展奠定良好基础。
本次发行不会对公司主营业务结构产生重大影响，公司不存在因本次发行
而导致的业务和资产的整合计划。
本次发行对公司章程的影响
本次发行完成后，公司将按照发行的实际情况对《公司章程》中与注册资
本、股本相关的条款进行修改，并办理工商变更登记。
本次发行对股东结构的影响
截至 2024 年 3 月 31 日，重庆城投直接持有发行人 53,314.91 万股股份，占
发行人总股本的 63.19%，重庆城投为公司的控股股东。重庆市国资委持有重庆
城投 100%股权，为公司的实际控制人。
本次发行的发行数量不超过 16,500 万股（含本数），未超过发行前公司总
股本的 30%。重庆城投拟认购股票数量不低于本次发行实际发行数量的 5%
（含）且不超过实际发行数量的 30%（含）。本次发行完成后，重庆城投仍为
公司控股股东，重庆市国资委仍为公司实际控制人，因此本次发行不会导致公
司控制权发生变化。
本次发行对高管人员结构的影响
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截至本募集说明书公告日，公司没有因本次向特定对象发行而对高管人员
及其结构进行调整的计划。本次发行后，若对高管人员结构进行调整，公司将
根据有关法律法规和公司章程的规定进行。
对业务收入结构的影响
公司主营业务仍然为房地产开发和经营，本次发行完成后，公司主营业务
保持不变，业务收入结构亦不会发生重大变化。
二、本次发行后公司财务状况、盈利能力及现金流量的变动情况
本次发行募集资金到位后，公司的总资产及净资产规模将相应增加，财务
状况得到优化，有助于提升盈利能力，增强市场竞争力和长期可持续发展。
对财务状况的影响
本次发行完成后，公司总资产和净资产将增加，公司资产负债率将有所下
降，营运资金得到充实，有利于增强公司资本实力，优化公司财务状况，提高
偿债能力，有利于提高公司资产结构的稳定性和抗风险能力。
对盈利能力的影响
本次发行完成后，有利于公司持续增强资本实力、聚焦公司主业、扩大竞
争优势，有助于提高公司的盈利水平。但本次发行完成后，公司股本总额将即
时增加，而募集资金投资项目在短期内无法即时产生效益，因此公司的净资产
收益率短期内存在下降的可能。公司已制定关于本次向特定对象发行摊薄即期
回报填补的具体措施。随着募集资金投资项目的效益实现，公司的收入水平将
随之增长，公司的可持续发展能力和盈利能力将会进一步增强。此外，本次发
行亦有利于降低公司的财务费用，增强公司的盈利能力。
对现金流量的影响
本次发行完成后，公司筹资活动产生的现金流入将增加；本次发行部分募
集资金将用于相关项目建设，在募集资金到位并开始投入项目建设后，公司经
营活动产生的现金流出量将有所增加；其余募集资金将用于补充流动资金，将
有效满足公司日益增长的日常营运资金需求。未来，随着项目投入运营并产生
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效益，公司经营活动产生的现金流量将得到改善。本次发行有助于改善公司现
金流量状况，降低运营风险。
三、本次发行后，公司与控股股东及其关联人之间的业务关系、管
理关系、关联交易及同业竞争变化情况
本次发行完成后，公司与控股股东及其关联人之间的业务关系、管理关
系、关联交易及同业竞争等情况，均不会发生重大变化。
四、本次发行完成后，公司是否存在资金、资产被控股股东及其关
联人占用的情形，或公司为控股股东及其关联人提供担保的情形
截至本募集说明书公告日，公司不存在被控股股东及其关联人违规占用资
金、资产的情况，亦不存在为控股股东及其关联方提供违规担保的情形，公司
亦不会因本次发行产生前述情形。
公司将严格执行国家有关法律法规，杜绝违规资金占用和违规担保行为，
切实保障广大投资者的利益。
五、本次发行对公司负债结构的影响
本次发行完成后，公司的总资产和净资产规模将增加，资产负债率将相应
下降，公司财务结构将更趋合理，抵御风险能力将进一步增强。本次发行不会
导致公司大量增加负债以及或有负债的情况，也不存在导致公司负债比例过
低、财务成本不合理的情况。
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第七节 历次募集资金运用
公司最近五个会计年度未通过配股、增发、可转换公司债券等证券品种募
集资金，公司前次募集资金到账时间距今已超过五个完整的会计年度，因此公
司本次发行 A 股股票无需编制前次募集资金使用情况报告，也无需聘请会计师
事务所出具前次募集资金使用情况鉴证报告。
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第八节 与本次发行相关的风险因素
一、政策风险
房地产行业调控政策变化的风险
作为典型的资源依赖型行业，房地产行业受国家宏观政策的影响较大，政
府可以利用行政、税收、金融、信贷等限购限贷政策对房地产市场进行调控，
涉及到房地产开发企业各个业务环节，如土地取得、贷款申请、项目预售、税
收缴纳等方面，从而影响房地产市场的总体供求关系与产品供应结构，从而在
一定程度上抑制或刺激消费者的购房需求。如果公司不能及时适应政策的变
化，则有可能对企业的经营与发展造成不利影响。
土地政策变化的风险
随着我国城市化进程的不断推进，城市建设开发用地总量日趋减少。如政
府未来执行更为严格的土地政策或降低土地供应规模，则公司将可能无法及时
获得项目开发所需的土地储备或出现土地成本的进一步上升，公司业务发展的
可持续性和盈利能力的稳定性将受到一定程度的不利影响。
信贷政策变化的风险
房地产行业的发展与我国宏观经济及货币政策密切相关。一方面，房地产
行业属于资金密集型行业，房地产公司在项目开发过程中需要较多的开发资金
来支撑项目的运营；另一方面，银行按揭贷款仍是我国消费者购房的重要付款
方式，购房按揭贷款政策的变化对房地产销售具有非常重要的影响。因此，银
行信贷政策的变化将直接影响到消费者的购买能力以及房地产企业项目开发成
本。
税收政策变化的风险
房地产行业受税收政策的影响较大，土地增值税、企业所得税、增值税等
税种的征管对房地产行业有特殊要求，其变动情况将直接影响公司销售、盈利
及现金流情况。
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二、市场及经营风险
宏观经济与市场需求风险
发行人主营业务为房地产开发经营与销售，受经济周期波动和国家宏观经
济政策调整的影响较大。若未来我国宏观经济形势发生变动，将会直接影响公
司的业务开展，从而直接影响公司营业收入。此外，房地产行业市场需求受到
居民消费水平与消费意愿的影响，如后续居民生活水平变化，消费能力受到影
响，会直接影响房地产行业的需求情况，从而影响公司的业务规模与盈利水
平。
经营业绩下滑甚至亏损风险
近年来，受国内经济增速下滑、房地产调控政策等因素影响，我国房地产
行业开发投资总额、销售面积与金额等增速放缓甚至出现下滑，房地产企业经
营业绩普遍下滑。尽管 2022 年下半年以来相关政府部门陆续出台相关政策支持
房地产企业合理融资，促进“保交楼、保民生”，但我国房地产行业仍面临调
整。受供需关系发生显著变化的影响，房地产市场降温明显，公司房地产产品
市场需求出现持续下降，公司 2024 年营业收入存在下滑的风险；另外，受房地
产市场深度调整的影响，车库等产品市场价格持续下降，公司 2024 年存在存货
减值计提的风险，2024 年第一季度公司计提存货跌价准备 4,907.16 万元。公司
同比下降 66.92%，主要系房地产市场去化困难导致现房销售净利率降低，期间
费用增加，以及公司计提存货跌价准备。另外，随着低成本土地项目的逐步去
化，未来项目毛利率可能降低。若 2024 年第二、三、四季度公司上述情形未得
到有效改善，公司存在 2024 年度经营业绩下滑甚至亏损的风险。
房地产项目开发的风险
房地产项目具有开发周期长、投资大、涉及行业广、合作单位多等特点，
且要接受规划、国土、建设、房管、消防和环保等多个政府部门的审批和监
管，因此，公司对项目开发进度控制具有一定难度。报告期内，公司房地产项
目由于规划及配套道路等多种客观原因，按照国有建设用地使用权出让合同的
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约定，存在延期开竣工的情形。目前除已最终竣工备案的项目已与主管部门达
成补充协议外，其他尚在推进中、暂未最终竣备的项目均处于正常推进状态，
并与主管部门就项目建设情况进行定期积极沟通，若公司的房地产开发项目在
最终竣备时未能与主管部门签订补充协议对开竣工时间进行重新约定，则可能
存在土地合同纠纷或闲置土地费用支出等风险。
房地产项目销售周期较长的风险
房地产开发项目销售周期偏长，各种社会经济环境条件发生变化的可能
性较大，首先是与产品成本关系密切的各种生产要素价格、金融机构利率等
发生变化的可能性较大，将直接影响产品定价，产品的市场销售风险将增
加；此外，目前房地产市场需求日趋多元化和个性化，购房者对房地产产品
和服务的要求越来越高，如果公司在项目定位、规划设计、产品质量、物业
管理等方面不能准确把握消费者的需求变化并及时作出快速反应，则可能对
产品销售带来一定的压力。
区域性经营风险
公司主营业务收入全部来源于重庆地区。近年来，受国家宏观经济下行影
响，重庆地区商品房市场销售价格增长乏力。如果经济下行趋势延续或者重庆
地区的经济环境发生不利变化，可能导致当地商品房销售面积及价格出现下
降，从而对公司的经营业绩产生不利影响。
合作开发项目风险
通过合作的方式进行房地产项目开发是目前行业内较为普遍的模式。报告
期内，发行人合并范围内分别与上海复地投资管理有限公司、上海复昭投资有
限公司合作开发了山与城项目和星河 one 项目。若未来出现合作方经营困难无
法进行项目资金支持等情形，可能导致上述两个合作项目开发周期延长或停
滞，给公司经营带来不利影响。此外，若未来出现双方无法就项目公司经营管
理等方面达成一致意见的情形，并在合作过程中产生争议和纠纷，则可能影响
上述两个合作项目的开发、融资、销售等情况，进而产生影响公司未来经营和
业绩的风险。
业务升级转型的风险
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发行人子公司渝加颐于 2023 年 11 月竞拍获得江北嘴环球欢乐世界项目，
公司以此为契机逐步推进业务升级转型。公司拟立足新时代城市开发经营服务
商的总体定位，业务模式以城市开发为主业，业态以“住宅+商业”为主，未来
在继续保持住宅业务规模的同时，以江北嘴环球欢乐世界项目为切入点，扩大
商业地产规模及提升公司整体竞争力。由于地产业务具有一定的季节性和周期
性，公司积极发展支撑型及拓展型业务，其中包括会展业务、资产经营业务、
物业管理、代建业务、片区开发等，为公司提供多元化的收入来源。公司未来
的经营模式拟定为“开发+运营”。
业务升级转型需要一定周期且存在不确定性，虽公司拟进入新领域在市场
上已有相对成熟的案例，但公司若不能在管理、人才、资金等方面满足转型的
要求，将对公司的经营业绩产生不利影响，同时也伴随着转型进度、效果不达
预期的风险。
三、财务风险
经营活动产生的现金流量波动较大的风险
司项目拓展和开发策略与销售回笼情况之间无法形成较好的匹配，则公司或将
面临经营活动产生的现金流量净额波动较大的风险。
存货跌价的风险
发行人主营业务以房地产开发销售为主，存货主要由已完工开发产品、在
开发产品和待开发土地等构成。2021 年末、2022 年末、2023 年末及 2024 年 3
月 末 ， 发 行 人 存 货 账 面 价 值 分 别 为 554,243.63 万 元 、 421,446.13 万 元 、
比例较高，一定程度上影响发行人资产的变现能力。报告期各期末，公司存货
跌价准备金额分别为 1,886.68 万元、3,620.07 万元、22,939.37 万元和 27,825.83
万元，占存货账面余额的比例分别为 0.34%、0.85%、5.51%和 6.67%，期末存
货跌价准备金额及占比逐步扩大。若未来房地产行业持续不景气，发行人开发
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产品价格下滑，将面临因存货的市场价格波动导致存货跌价损失风险，从而对
其盈利能力产生不利影响。
毛利率下降的风险
最近三年，公司毛利率分别为 39.42%、34.85%和 36.61%，受销售端市场
价格调控等因素的影响，毛利率总体呈现下降趋势。随着公司低成本土地项目
逐步去化，公司存在经营业绩增长放缓、业绩下滑的风险；此外，如果未来因
为宏观经济环境、信贷政策、产业政策等因素影响，房地产行业毛利率空间持
续压缩，将对公司经营业绩造成不利影响。
短期偿债及流动性风险
报告期各期末，发行人速动比率均低于 1，主要系作为房地产开发企业，
公司正在建设与开发以及已竣工未交付、未销售的房地产存货项目金额较大，
流动资产中存货占比较高。公司存货的变现能力直接影响着资产流动性及短期
偿债能力，如果公司因在建项目开发和预售项目迟滞等因素导致存货周转不
畅，将给公司总资产的周转和短期偿债能力带来较大压力。
发行人目前主要采用债权融资方式，若公司与商业银行等金融机构合作关
系受到限制，则将有可能对公司银行授信及其他方面的债务融资能力产生负面
影响。同时，公司债务偿付能力的维持还受到资金管理能力、经营活动及投资
活动产生现金净流量、控股股东支持等因素的影响，如公司不能有效管理资金
支付、公司未来经营情况发生重大不利变化或未来宏观经济环境、资本市场状
况、国家相关政策等外部因素导致公司盈利能力和现金流量等发生变化，公司
将面临一定的短期偿债风险和流动性风险。
四、本次发行股票的相关风险
审批风险
本次发行方案尚需获得深交所审核及中国证监会予以注册。能否取得核准
或注册，以及最终取得核准或注册的时间都存在一定的不确定性，提请广大投
资者注意投资风险。
即期回报被摊薄的风险
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本次发行后，公司的股本及净资产均将大幅增长。由于募集资金投资项目
的建设实施和产生效益需要一定时间，建设期间股东回报将仍然通过现有业务
实现。因此，本次发行完成后，公司净利润的增长在短期内不能与公司净资产
增长保持同步，存在短期内每股收益和净资产收益率被摊薄的风险。
股价波动风险
股票投资本身具有一定的风险。股票价格不仅受公司的财务状况、经营业
绩和发展前景的影响，而且受到国家经济政策、经济周期、通货膨胀、股票市
场供求状况、重大自然灾害发生等多种因素的影响。公司一直严格按照有关法
律法规的要求，规范公司行为，及时、准确、全面、公正地披露重要信息，加
强与投资者的沟通，同时采取积极措施，尽可能地降低股东的投资风险。但
是，引起股票价格波动的原因十分复杂，本次发行完成后公司二级市场股价存
在不确定性，若股价表现低于预期，则存在导致投资者遭受投资损失的风险。
发行风险
本次发行数量、拟募集资金量较大，发行方式为向包括重庆城投在内的不
超过 35 名（含 35 名）符合中国证监会规定条件的特定对象发行的方式发行。
本次发行的发行结果将受到证券市场整体情况、本公司股票价格走势、投
资者对本次发行方案的认可程度等多种内、外部因素的影响。因此，本次发行
存在不能足额募集资金的风险。
募投项目收益不达预期的风险
本次募投项目可行性研究报告系 2023 年 3 月出具，募投项目经济效益测算
以 2022 年 12 月 31 日为基准日，基于 2022 年市场因素等情况而来。2023 年至
今，国内房地产市场行情发生一定变化，公司部分房地产项目的市场销售价格
可能低于前期预计价格。因此，如未来房地产市场需求无法得到有效恢复或产
品价格下降，可能会出现募投项目实际收益水平不达预期的情形。
五、控股股东股票质押尚未办理解除的风险
截至本募集说明书出具之日，控股股东持有公司 533,149,099 股，其中
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东尚未办理股票质押解除，在完成办理股票质押解除的相关手续前，控股股东
所持有的公司股票存在质押未解除的相关风险。
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第九节 与本次发行相关的声明
发行人全体董事、监事及高级管理人员声明
本公司及全体董事、监事、高级管理人员承诺本募集说明书内容真实、准
确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，按照诚信原则履行承
诺，并承担相应的法律责任。
全体董事：
艾 云 罗 异 罗升平
宋宗宇 崔恒忠 陈定文
曾德珩
重庆渝开发股份有限公司
年 月 日
重庆渝开发股份有限公司 募集说明书（申报稿）
发行人全体董事、监事及高级管理人员声明
本公司及全体董事、监事、高级管理人员承诺本募集说明书内容真实、准
确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，按照诚信原则履行承
诺，并承担相应的法律责任。
全体监事：
朱 江 米 沙 衣振威
重庆渝开发股份有限公司
年 月 日
重庆渝开发股份有限公司 募集说明书（申报稿）
发行人全体董事、监事及高级管理人员声明
本公司及全体董事、监事、高级管理人员承诺本募集说明书内容真实、准
确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，按照诚信原则履行承
诺，并承担相应的法律责任。
其他高级管理人员：
周 海 陈尉纲 谢勇彬
胡志敏 官 燕
重庆渝开发股份有限公司
年 月 日
重庆渝开发股份有限公司 募集说明书（申报稿）
发行人控股股东声明
本公司承诺本募集说明书内容真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导
性陈述或重大遗漏，按照诚信原则履行承诺，并承担相应的法律责任。
控股股东：重庆市城市建设投资（集团）有限公司
法定代表人：_________________
王岳
年 月 日
重庆渝开发股份有限公司 募集说明书（申报稿）
发行人实际控制人声明
发行人控股股东重庆市城市建设投资（集团）有限公司（以下简称“重庆
城投”）依据重庆市国有资产监督管理委员会（下称“重庆国资委”）关于印
发《重庆市国资委授权放权清单》的通知（渝国资发[2019]16 号）（下称“清
单”）第 12 项“国家出资企业审批未导致国有控股股东持股比例低于合理持股
比例的公开征集转让、发行可交换公司债券及所控股上市公司发行证券事项。”
等条款之授权，有权对发行人本次向特定对象发行股票及相关事项进行确认及
审批，重庆城投承诺本募集说明书内容真实、准确、完整，不存在虚假记载、
误导性陈述或重大遗漏，按照诚信原则履行承诺，并承担相应的法律责任。
重庆市城市建设投资（集团）有限公司（盖章）
法定代表人：_________________
王岳
年 月 日
重庆渝开发股份有限公司 募集说明书（申报稿）
保荐人（主承销商）声明
本公司已对募集说明书进行了核查，确认本募集说明书内容真实、准确、
完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。
项目协办人：
郑啸宇
保荐代表人：
张 爽 叶 政
法定代表人：
张纳沙
国信证券股份有限公司
年 月 日
重庆渝开发股份有限公司 募集说明书（申报稿）
保荐人（主承销商）董事长、总经理声明
本人已认真阅读重庆渝开发股份有限公司募集说明书的全部内容，确认募
集说明书不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对募集说明书真实
性、准确性、完整性、及时性承担相应法律责任。
总经理：
邓 舸
董事长：
张纳沙
国信证券股份有限公司
年 月 日
重庆渝开发股份有限公司 募集说明书（申报稿）
发行人律师声明
本所及经办律师已阅读《重庆渝开发股份有限公司向特定对象发行股票募
集说明书》（以下简称“募集说明书”），确认募集说明书内容与本所出具的
法律意见书不存在矛盾。本所及经办律师对发行人在募集说明书中引用的法律
意见书的内容无异议，确认募集说明书不因引用上述内容而出现虚假记载、误
导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。
经办律师：
张树森 张燕 杨燕萍
律师事务所负责人：
张树森
重庆树深律师事务所
年 月 日
重庆渝开发股份有限公司 募集说明书（申报稿）
审计机构声明
本所及签字注册会计师已阅读《重庆渝开发股份有限公司向特定对象发行
股票募集说明书》（以下简称“募集说明书”），确认募集说明书内容与本所
出具的文件不存在矛盾。本所及签字注册会计师对重庆渝开发股份有限公司在
募集说明书中引用上述报告的内容无异议，确认募集说明书不因引用上述内容
而出现虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。
签字注册会计师：
罗韬 杨培
会计师事务所负责人：
蒙高原
重庆康华会计师事务所（特殊普通合伙）
年 月 日
重庆渝开发股份有限公司 募集说明书（申报稿）
董事会声明
本次发行完成后，随着募集资金的到位，公司总股本将增加，但募投项目
产生效益需要一定的时间，因此本次融资募集资金到位当年公司的即期回报存
在短期内被摊薄的风险。
一、公司应对本次发行摊薄即期回报采取的措施
为维护广大投资者的利益，降低即期回报被摊薄的风险，增强对股东的长
期回报能力，公司将加强募集资金投资项目监管，加快项目实施进度，提高经
营管理和内部控制水平，增强公司的盈利能力，强化投资者的回报机制，具体
措施如下：
加强募集资金管理，保证募集资金合理规范使用
为规范公司募集资金的使用与管理，确保募集资金的使用规范、安全、高
效，根据《公司法》《证券法》《上市公司监管指引第 2 号——上市公司募集
资金管理和使用的监管要求》等相关法律法规的规定，公司制定了《募集资金
管理办法》及相关内部控制制度。
募集资金到位后，公司将按照上述规定，开设专户存储，严格管理募集资
金使用，确保募集资金按照既定用途得到充分有效的利用，并积极配合保荐人
和监管银行对资金使用情况进行定期检查监督，以保证募集资金合理规范使
用，合理防范募集资金使用风险。
加强经营管理和内部控制，提升经营效率和盈利能力
本次募集资金投资项目符合“保交楼、保民生”相关政策要求，能够进一
步提升公司竞争力和品牌影响力，为股东创造价值。
未来，公司将继续做精做专房地产主业，加快优质项目拓展、提升产品研
发能力、工程管理能力、成本控制能力及营销能力，积极探索资本运作充分利
用上市公司平台优势，抢抓资本市场政策机遇，充分发挥资本市场服务企业发
展和优化资源配置的功能，助推公司高质量发展。公司将持续深化内部改革，
加快标准化+信息化建设，不断提高工作效率，为公司发展增效赋能。
重庆渝开发股份有限公司 募集说明书（申报稿）
完善公司治理架构，为公司发展提供制度保障
公司将严格遵循《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》等法律、法
规和规范性文件的要求，不断完善公司治理结构，确保股东能够充分行使权
利；确保董事会能够按照法律、法规和《公司章程》的规定行使职权，作出科
学、迅速和谨慎的决策；确保独立董事能够认真履行职责，维护公司整体利
益，尤其是中小股东的合法权益；确保监事会能够独立有效地行使对董事、经
理和其他高级管理人员及公司财务的监督权和检查权，为公司发展提供制度保
障。
严格执行利润分配政策，优化投资回报机制
为了更好地保障全体股东的合法权益，建立科学、持续、稳定的股东回报
机制，增强股利分配决策透明度和可操作性，公司根据中国证监会《关于进一
步落实上市公司现金分红有关事项的通知》（证监发〔2012〕37 号）、《上市
公司监管指引第 3 号—上市公司现金分红（2023 年修订）》（中国证券监督管
理委员会公告〔2023〕61 号）以及《公司章程》等相关规定，在充分考虑公司实
际经营情况及未来发展需要的基础上，制定《重庆渝开发股份有限公司未来三
年（2023-2025 年）股东回报规划》。公司将严格执行公司分红政策，积极回报
投资者，确保公司股东特别是中小股东的利益得到切实保护。
公司制定上述填补回报措施不等于对公司未来利润做出保证，投资者不应
据此进行投资决策，投资者据此进行投资决策造成损失的，公司不承担赔偿责
任。
二、公司控股股东对公司填补回报措施能够得到切实履行的承诺
根据《国务院关于进一步促进资本市场健康发展的若干意见》（国发
〔2014〕17 号）、《国务院办公厅关于进一步加强资本市场中小投资者合法权
益保护工作的意见》（国办发〔2013〕110 号）和《关于首发及再融资、重大
资产重组摊薄即期回报有关事项的指导意见》（中国证券监督管理委员会公告
〔2015〕31 号）的要求，为保证渝开发本次发行完成后填补摊薄即期回报的措
施能够得到切实履行，重庆城投作为公司控股股东，将忠实、勤勉地履行职
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责，维护公司和全体股东的合法权益。为贯彻执行上述规定和文件精神，公司
的控股股东重庆城投作出如下承诺：
“一、本公司承诺不越权干预上市公司的经营管理活动，不侵占上市公司
利益，切实履行上市公司制定的填补摊薄即期回报的相关措施；
二、自本承诺出具日至公司本次非公开发行股票实施完毕前，若中国证监
会作出关于填补回报措施及其承诺的其他新监管规定的，且上述承诺不能满足
中国证监会该等规定时，本公司承诺届时将按照中国证监会的最新规定出具补
充承诺。”
三、公司董事、高级管理人员对公司填补回报措施能够得到切实履
行的承诺
为保证公司本次发行完成后填补摊薄即期回报的措施能够得到切实履行，
公司董事、高级管理人员做出如下承诺：
“（一）本人承诺不无偿或以不公平条件向其他单位或者个人输送利益，
也不会采用其他方式损害公司利益；
（二）本人承诺对本人的职务消费行为进行约束；
（三）本人承诺不会动用公司资产从事与本人履行职责无关的投资、消费
活动；
（四）本人承诺由董事会或薪酬委员会制订的薪酬制度应当与公司填补回
报措施的执行情况相挂钩；
（五）若公司后续推出公司股权激励政策，本人承诺拟公布的公司股权激
励的行权条件应当与公司填补回报措施的执行情况相挂钩；
（六）自本承诺出具日至公司本次发行股票实施完毕前，若中国证监会及/
或深圳证券交易所做出关于填补回报措施及其承诺的其他新的监管规定的，且
上述承诺不能满足中国证监会该等规定时，本人承诺届时将按照中国证监会的
最新规定出具补充承诺；
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（七）本人承诺切实履行公司制定的有关填补回报措施以及对此做出的任
何有关填补回报措施的承诺，若违反该等承诺并给公司或者投资者造成损失
的，本人愿意依法承担对公司或者投资者的补偿责任。
作为填补回报措施相关责任主体之一，若违反上述承诺或拒不履行上述承
诺，本人同意按照中国证监会和深圳证券交易所等证券监管机构制定或发布的
有关规定、规则，对本人做出相关处罚或采取相关管理措施。”
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（此页无正文，为《重庆渝开发股份有限公司向特定对象发行股票募集说明书
董事会声明》之签章页）
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