证券代码：600828 证券简称：茂业商业 编号：临 2024-027 号
茂业商业股份有限公司
关于上海证券交易所对公司 2023 年年度报告的信息披露监管工
作函的回复公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性
陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带
责任。
茂业商业股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）于近日收到上海
证券交易所下发的《关于茂业商业股份有限公司 2023 年年度报告的信息披露监
管工作函》
（上证公函【2024】0765 号，以下简称“监管工作函”）。公司及年审
会计师对有关问题进行了认真分析与核查，并逐项予以落实和回复，现就监管工
作函相关事项回复如下：
一、关于长期股权投资。年报显示，公司长期股权投资期末余额 1.09 亿元，
系持有的深圳优依购电子商务股份有限公司（以下简称优依购）股权。2022 年、
年 6 月和 2019 年 1 月合计收购优依购 40.8779%的股份，2018-2020 年，优依购
累计实现扣非净利润 1.4 亿元，累计完成率为 93.16%，标的完成业绩补偿后，
公司对其持股比例升至 43.4926%。2021-2023 年，公司分别对其确认投资收益
请公司补充披露：
（1）近三年长期股权投资减值测试的具体情况，包括测算
过程、选取的主要参数及依据，说明是否存在重大差异及其合理性、减值迹象
的判断及其出现的具体时点，并结合优依购近三年的经营状况、财务指标，进
一步说明本期出现的减值迹象在以前年度是否已存在或可以预见，是否存在前
期资产减值计提不充分的情形；
（2）结合联营企业所属行业市场情况和自身经营
状况，审慎评估长期股权是否存在进一步减值风险，相关减值计提是否准确、
充分。请年审会计师对上述问题发表意见。
公司回复：
参数及依据，说明是否存在重大差异及其合理性、减值迹象的判断及其出现的
具体时点，并结合优依购近三年的经营状况、财务指标，进一步说明本期出现
的减值迹象在以前年度是否已存在或可以预见，是否存在前期资产减值计提不
充分的情形；
公司长期股权投资，为对联营企业深圳优依购电子商务股份有限公司（以下
简称优依购或联营企业）的股权投资。公司每年获取其财务报表，根据《企业会
计准则第 8 号——资产减值》，于每个资产负债表日分析判断长期股权投资是否
存在可能发生减值的迹象，优依购 2021-2023 年财务报表数据如下：
单位：人民币元
项目 2023 年 2022 年 2021 年
流动资产合计 192,761,568.01 209,428,731.14 228,557,921.25
非流动资产合计 93,348,895.02 211,287,302.25 207,640,700.39
资产总计 286,110,463.02 420,716,033.39 436,198,621.64
流动负债合计 35,949,847.05 43,273,003.51 54,889,366.51
非流动负债合计 1,379,929.28 1,792,996.20 2,737,499.97
负债合计 37,329,776.33 45,065,999.71 57,626,866.48
归属于母公司股东权益合计 249,699,386.69 376,523,445.58 379,339,090.68
少数股东权益 -918,700.00 -873,411.90 -767,335.52
股东权益合计 248,780,686.69 375,650,033.68 378,571,755.16
负债和股东权益总计 286,110,463.02 420,716,033.39 436,198,621.64
营业收入 22,410,469.95 62,054,355.47 129,658,479.82
净利润 -10,478,070.04 -6,109,491.44 19,805,800.50
注：2021 年及 2022 年数据取自优依购已审财务报表，2023 年资产负债表数据取自估值报告。
年，因电商竞争激烈，行业流量变化大，优依购所在的电商平台流量大幅下降，
加之上游的供应商人工及原材料上涨，影响采购成本的增加，导致其 2022 年度
出现亏损。因业绩补偿公允价值下降，存在可能发生减值的迹象。2023 年，优
依购下属参股公司深圳优依购互娱科技有限公司(以下简称“优依购互娱”)因触
发股东之间的股权纠纷案件，优依购董事长及优依购互娱法定代表人程嵘先生和
优依购法定代表人徐凯先生被列为失信人员。因程嵘先生为优依购和优依购互娱
银行贷款担保人，从而导致优依购被银行、供应商、物流、销售平台采取强制措
施，银行账户被冻结，平台商品销售下架，相关业务全部停滞，无法正常经营，
发生减值迹象。公司 2021-2023 年长期股权投资减值情况如下：
单位：人民币元
是否
年度 成本 损益调整 减值准备 账面价值 本年计提金额
减值
（1）2023 年长期股权投资减值测试情况
营，自 2023 年 9 月开始处于停工停产状态，上述迹象表明对联营企业的股权投
资减值风险较高。为更好地进行对其公允价值做出估计，公司聘请评估机构对优
依购于 2023 年 12 月 31 日的股权价值进行了估值，深圳市国誉资产评估房地产
土地估价顾问有限公司出具了《茂业商业股份有限公司基于财报目的拟了解深圳
优依购电子商务股份有限公司 100%股权价值估值报告》
（深国誉评估字 ZB[2024]
第 030 号）。估值报告评估结果为：联营企业估值基准日 2023 年 12 月 31 日的合
并报表口径归属于母公司所有者权益合计 36,608.30 万元,估值为 24,969.94 万元。
公司根据估值结果，对长期股权投资计提减值，计算过程如下：
单位：人民币万元
项目 序号 金额
公司持股比例 ② 43.4926%
按持股比例计算股权投资价值 ③=①*② 10,860.08
长期股权投资-成本 ④ 24,722.34
长期股权投资-损益调整 ⑤ 4,741.20
减值准备期初余额 ⑥ -1,595.23
本期应计提减值 ⑦=④+⑤+⑥-③ 17,008.23
本次估值选用的估值方法为：资产基础法。估值方法选择理由如下：
被估值单位暂停经营，未来经营的未来收益、风险难以判断且难以提供相关
的历史及预测明细资料，故而不适宜采用收益法。由于我国目前缺乏一个充分发
展、活跃的资本市场，在资本市场和产权交易市场均难以找到足够的与估值对象
相同或相似的可比企业交易案例，因此本次估值不适宜采用市场法。资产基础法
从企业购建角度可合理反映企业的价值，本次估值适宜选择资产基础法进行估
值。
本次估值，资产项目主要是针对涉及诉讼的优依购互娱的股权及收购子公司
产生的商誉进行减值，负债估值按核实后的账面价值。估值基准日优依购资产账
面价值为 40,250.17 万元，估值价值为 28,611.05 万元，评估减值 11,639.13 万元，
主要为应收款项评估减值 842.54 万元，长期股权投资评估减值 4,509.64 万元，
商誉评估减值 6,297.39 万元。负债账面价值为 3,732.98 万元，估值价值为 3,732.98
万元，负债估值按核实后的账面价值，估值价值与账面价值一致。资产估值价值
减去负债估值价值后净资产估值价值为 24,878.07 万元。各项主要资产考虑减值
的过程和依据如下：
应收账款、预付款项、其他应收款等应收款项分别占评估后资产总额的
业填列的发生日期及账龄来进行分析账龄，结合账龄分析法估计出每笔款项可能
收回的数额确定估值，账面上的“坏账准备”科目按零值计算。应收款项各科目
估值价值，回函统计如下表：
回函确认 回函确认
金额占账 金额占估
项目 账面原值 估值价值 回函相符金额
面原值比 值价值比
例 例
应收账款 40,648,636.53 36,973,498.62 39,610,312.74 97.45% 107.13%
预付款项 45,529,997.11 40,057,511.51 21,862,480.25 48.02% 54.58%
其他应收款 1,766,101.15 42,925.92 1,000,000.00 56.62% 2329.59%
合计 87,944,734.79 77,073,936.05 62,472,792.99 71.04% 81.06%
联营公司近三年应收款项如下：
项目 2023/12/31（估值后） 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
应收账款 36,973,498.62 41,707,948.68 48,314,977.88
预付款项 40,057,511.51 47,235,252.13 48,604,828.25
其他应收款 42,925.92 1,843,718.37 3,232,034.61
纳入评估范围的长期股权投资账面余额为 70,889,207.28 元，核算内容为对外
投资项目-深圳优依购互娱科技有限公司，采用市场法对其进行估值，本次估值
结果为 25,792,760.70 元。
纳入评估范围的商誉账面余额为 62,973,900.89 元，该科目主要核算内容为深
圳优依购电子商务股份有限公司进行股权收购所涉及的深圳市诚天瑞网络科技
有限公司与深圳市女巫骑士时装有限公司形成的商誉，本次估值商誉为 0 元。
根据上述资产基础法估值过程，优依购 100%股东权益在估值基准日 2023 年
万元,估值为 24,969.94 万元。
（2）2022 年长期股权投资减值测试情况
东徐凯、顶聚投资、瑞合盛世投资所持股份，占优依购总股本 2900.2695 万股的
购优依购原股东所持股份，占优依购总股本 2900.27 万股的 2.6351%。两次收购
累计投资金额 23,331.98 万元，持股比例 40.88%，按股权交易价格 19.68 元/股、
总股本 2900.2695 万股计算优依购全部股权公允价值为 57,077.30 万元。
充协议，就初始投资时约定的业绩承诺期间优依购实际利润不足承诺利润的情
况，原股东以持有标的公司股份对本公司进行补偿，计算的补偿金额为 1,492.42
万元（计 758,343 股，业绩补偿后，公司持有联营企业股份比例为 43.49%），补
偿金额为初始投资金额 21,827.93 万元的 6.8372%。长期股权投资公允价值因业
绩补偿下降，本公司按不低于业绩补偿金额计算长期股权投资减值准备金额，计
提减值准备，长期股权投减值计算过程如下：
单位：人民币万元
项目 序号 金额
初始投资金额 ① 21,827.93
累计投资金额 ② 23,331.98
累计投资后联营企业全部股权公允价值 ③ 57,077.30
业绩补偿金额 ④ 1,492.42
按业绩补偿情况计算联营企业股权公允价值变动比例 ⑤=④/① -6.8372%
按股权公允价值变动计算联营企业全部股权公允价值 ⑥=③*(1+⑤) 53,174.81
累计投资对联营企业持股比例 ⑦ 40.88%
按持股比例计算长期股投资公允价值 ⑧=⑥*⑦ 21,736.75
本期应计提减值准备 ⑨=②-⑧ 1,595.23
优依购本期出现的减值迹象为受下属参股公司股东之间的股权纠纷案件影
响无法正常经营，上述影响优依购正常经营的事件发生在 2023 年度，具有偶发
性和特殊性，偶发事件与优依购本身的经营活动无关，优依购之前一直处于正常
的生产经营状态，本期出现的减值迹象在以前年度未存在，不具可预见性，不存
在前期资产减值计提不充分的情形。
否存在进一步减值风险，相关减值计提是否准确、充分。
公司回复：
联营企业所属行业为纺织服装、服饰业，经营电子商务，主营业务为以大数
据应用分析能力为支撑的时尚女装的设计与销售。根据国家统计局 2024 年 2 月
网上零售额 154264 亿元，比上年增长 11.0%。全年限额以上单位商品零售额中，
服装、鞋帽、针纺织品类增长 12.9%，实物商品网上零售额 130,174 亿元，按可
比口径计算，比上年增长 8.4%。可见，随着国民经济回升向好，服装行业及电
了商务亦稳步恢复并有较大增长，公司选取部分同行业公司营业收入进行比较，
具体如下：
单位名称
收入（万元） 毛利率（%） 收入（万元） 毛利率（%） 率（%）
朗姿股份 514,550.00 57.44% 413,580.00 57.14% 24.41%
欣贺股份 175,880.00 69.43% 174,260.00 69.36% 0.93%
歌力思 291,520.00 67.79% 239,470.00 63.81% 21.74%
锦泓集团 454,490.00 69.20% 389,950.00 69.20% 16.55%
地素时尚 264,881.95 74.46% 240,037.16 75.36% 10.35%
森马服饰 1,366,052.71 44.02% 1,333,120.40 41.30% 2.47%
红豆股份 233,033.34 36.33% 234,138.43 34.07% -0.47%
日播时尚 102,695.47 56.56% 95,245.89 55.69% 7.82%
戎美股份 76,731.68 39.18% 94,881.18 40.52% -19.13%
平均值 —— 57.16% —— 56.27% 7.19%
优依购 2,241.05 18.84% 6,205.44 51.43% -63.89%
由上可见，相较 2022 年，2023 年行业可比公司营业收入整体上有一定的增
长。但国内服装行业是一个充分竞争的行业，市场化程度较高、竞争较为激烈。
联营企业基于大数据分析，以数据采集和分析能力为支撑，快速推出公司的产品，
保持公司相对的竞争优势，联营企业如果生产经营停滞时间过长，存在不能继续
保持和提升在产品研发设计、品牌建设等方面的市场竞争力的风险。服装行业企
业流行趋势变化速度快、产品周期较短，需要具备较强的设计研发能力和快速反
应能力。即使联营企业恢复生产经营，能否继续保持大数据分析优势，及时准确
把握服装行业流行趋势，并在第一时间将其融入公司设计的产品，所开发出来的
产品将不能得到消费群体认可，存在不确定性，并对联营企业未来业绩产生不利
影响。公司采用资产基础法而非收益法或市场法对联营企业公允价值进行估值，
估值方法更为稳健、谨慎，相关减值计提更为准确、充分。
截止目前，优依购尚未恢复正常的生产经营，未来是否能恢复也存在较大的
不确定性。公司将积极关注其经营情况、财务状况的变化，如出现进一步减值迹
象，公司将按照会计政策的规定计提减值准备，并履行相关的信息披露义务。
年审会计师意见：
我们按照中国注册会计师审准则的要求，执行了必要的审计程序，主要包
括：
计提长期股权投资减值准备的考虑与依据，并评估是否合理；
否在当期或者将在近期发生重大变化，是否极大可能对被投资企业产生重大不利
影响；
情况；获取最新进展情况及收集相关诉讼资料，了解影响联营企业正常经营事件
具体情况；
金状况，如财务报表、银行账户清单、企业信用报告、账户流水等进行检查、核
对、分析；
值准备金额；复核评估报告中相应的评估方法、评估参数等关键信息，与评估师
进行沟通，获取评估师工作底稿，对估值结果进行分析与复核；获取评估机构对
重大往来的询证函回函扫描件，了解回函情况；
表情况进行延伸分析，分析评价评估报告估值的合理性；
股股东年审会计师对股权投资减值相关会计处理及披露进行沟通并交换意见，会
同管理层将相关情况向监管部门及时汇报。
基于已执行的程序，我们认为茂业商业对长期股权投资产值计提是充分、
合理的，前期不存在计提不充分的情形。
二、关于投资性房地产。年报显示，公司投资性房地产期末余额为 70.68 亿
元，本期确认公允价值变动收益 4,130.41 万元，占当期净利润的 81.4%，上期确
认公允价值变动收益 606.15 万元。
请公司补充披露：
（1）按项目列示报告期内公允价值变动较大的投资性房地
产公允价值的具体评估过程，选取的可比市场交易案例在资产状况、所在位置、
出租或出售情况、物业面积等方面的对比情况及选取依据；
（2）结合近三年可比
房地产的市场价格、物业出租率、租金水平等变化，量化说明本期投资性房地
产公允价值同比大幅增长的原因及合理性，前后评估方法是否一致，是否存在
通过公允价值变动调节利润的情形。请年审会计师对上述问题发表意见。
公司回复：
评估过程，选取的可比市场交易案例在资产状况、所在位置、出租或出售情况、
物业面积等方面的对比情况及选取依据
公司整体投资性房地产于评估基准日 2023 年的公允价值评估值为 706,846.71
万元，2022 年的公允价值评估值 677,975.75 万元，2023 年投资性房地产新增
年公司投资性房地产公允价值评估结果见下表：
序 面积
房产名称 权利人 性质 年末公允价值(元)
号 (平方米)
锦江区走马街 68 号 茂业商业股份有限
序 面积
房产名称 权利人 性质 年末公允价值(元)
号 (平方米)
金牛区二环路北三
茂业商业股份有限
公司
（栋）二层
涪城区临园路东段 成都人民商场（集
顺庆区人民中路 南充泽福商贸有限
顺庆区人民中路 南充志美商贸有限
锦江区东御街 19 号 成商集团控股有限
锦江区上东大街 6 成商集团控股有限
号商业中心 公司春南分公司
成商集团控股有限
茂业天地二期商场
货分公司
成商集团控股有限
锦江区总府路 12 号
购物中心
货分公司
高新区天府大道北
成商集团控股有限 商业、地
公司高新分公司 下
楼商业中心
成都市青羊区茂业 成都市青羊区茂业
中心 6 楼 公司
锦江区人民东路 61 成都茂业投资有限
号 1 栋 3-6 楼 公司
茂业时代广场 2 号 成都茂业置业有限
楼负 1-4 楼 公司
乐山市峨眉山风景
黄海乡报国寺 4、5 宾馆、餐
组主楼 厅
公司
内蒙古茂业商业管 商业、地
理有限公司 下
东河区维多利新天 包头市维多利商业
地百货 管理有限公司
合计： 439,056.95 7,068,467,120.00
纳入评估范围内的投资性房地产共计 16 项，建筑面积共计 439,056.95 ㎡，分
别位于四川省成都市金牛区、成都市锦江区、成都市高新区、成都市青羊区、成
都市双流区、乐山市峨眉山市黄海乡、绵阳市涪城区、南充市顺庆区、内蒙古呼
和浩特市和包头市。除乐山市峨眉山市黄海乡的投资性房地产位于名胜风景区
外，其他投资性房地产均位于城市繁华地段，结构形式为钢混结构、混合结构或
砖木结构，规划用途为商业、办公、宾馆等，实际用途为商业、办公、宾馆等。
产的明细如下：
金额单位：人民币万元
名称 变动比例
地产账面价值 地产账面价值 变动
锦江区东御街 19 号
锦江区上东大街 6 号
商业中心
高新区天府大道北段
中心
茂业时代广场 2 号楼
负 1-4 楼
摩尔城购物中心 308,561.02 311,527.26 2,966.24 0.96%
东河区维多利新天地
百货
合计： 631,023.76 635,423.09 4,399.33 0.70%
从上表可以看出，成商集团控股有限公司高新分公司持有的成都高新区天府
大道北段 28 号负 2-4 层商业中心和内蒙古茂业商业管理有限公司持有的内蒙古摩
尔城购物中心的公允价值增长是 2023 年投资性房地产公允价值变动的主要原因。
以下就上述两项投资性房地产报告期内公允价值变动较大的投资性房地产公允
价值的具体评估过程，选取的可比市场交易案例在资产状况、所在位置、出租或
出售情况、物业面积等方面的对比情况及选取依据进行介绍。
公司的投资性房地产项目公允价值采用以下评估方法：
（1）收益法
收益法是通过预测评估对象所能产生的预期总收益和所要发生的总支出，得
出预期纯收益，以一定的资本化率将预期纯收益折算为现值之和，从而确定该部
分房地产的评估值。
由于被评估对象大部分都带有租约限制，且部分租约期较长，本次评估采用
的收益法剩余租约期大于一年的按合同实际租金计算租约期内评估值，剩余租约
期小于一年的租赁面积和租约期外按市场客观租金计算其评估值。
收益法的计算公式：
租约期内按合同租金的计算公式：
P1=A/（R-g）× {1-[（1+g）/（1+R）]n}
其中：P1——租约期内收益法评估价格
A——房地产年纯收益
R——房地产资本化率
g——房地产年纯收益递增率
n—租约到期剩余年限
租约期外按客观市场租金的计算公式：
P2=A/（R-g）× {1-[（1+g）/（1+R）]（m-n）}/（1+R）n
其中：P2——收益法评估价格
A——房地产年纯收益
R——房地产资本化率
g——房地产年纯收益递增率
m——房地产剩余收益年期
n——租约到期剩余年限，按各用途下土地使用年限及房屋寿命年限孰
短原则确定
注：房地产年纯收益=年有效毛收入-年运营费用
=（年潜在毛收入-空置期损失）-年运营费用
关于空置期损失，租约期内不考虑空置损失；租约期外，根据评估对象所在
区域房地产空置情况的调查，综合评估对象实际经营状况，综合确定空置率，最
后测算得到空置期损失。
（2）市场法
市场法是将评估对象和市场近期已销售的相类似房地产进行对照比较，找出
评估对象与每个参照物之间在房地产价值影响诸因素方面的差异，并据此对参照
物的交易价格进行比较调整，从而得出多个参考值，再通过综合分析，调整确定
评估对象评估值。基本公式：
比准价格＝实例价格× 交易情况修正× 交易日期修正× 区域因素修正× 个别因
素修正× 权益状况修正。
主要评估过程为根据评估项目具体情况，通过各种可能的途径收集获取所需
的评估资料，并对收集的评估资料进行了必要分析、归纳和整理，形成评定估算。
上述主要投资性房地产公允价值变动项目的具体评估方法，选取的可比市场
交易案例选取的可比市场交易案例在资产状况、所在位置、出租或出售情况、物
业面积等方面的对比情况及选取依据如下：
（1）成都高新区天府大道北段 28 号负 2-4 层投资性房地产
①评估方法
对于成都高新区天府大道北段 28 号负 2-4 层投资性房地产，其所在区域可以
找到类似可比交易案例及出租案例，采用收益法、市场法测算其公允价值。
②市场法可比市场交易案例选取及对比情况
根据成都市房地产交易市场情况，评估人员根据市场调查以及收集到的有关
的房地产交易信息，经分析评估对象周边房地产市场状况、配套完善程度、交通
通达情况、商业繁华程度及评估对象自身状况，我们选取了如下相类似且较具代
表性的市场交易案例，具体情况详见下表：
交易案例情况说明表
比较因素 可比案例 A 可比案例 B 可比案例 C 评估对象
天府长城柏南
房地产名称 理想中心商铺 理想中心商铺 茂业中心商铺
郡商铺
天府大道北段
位置 天长路 59 号 天益街 78 号 天益街 78 号
楼层 1层 1层 1层 1层
面积（平方米） 50.00 200 48 75.4
房产用途 商业 商业 商业 商业
装修情况 中装 简装 中装 中装
交易条件 正常交易 正常交易 正常交易 正常交易
价格来源 房产中介 房产中介 房产中介
交易日期 2023 年 12 月 2023 年 12 月 2023 年 12 月 2023 年 12 月
交易价格
（元/平方米）不含税
财产范围 房地产 房地产 房地产 房地产
价 双方各自承担 双方各自承担 双方各自承担 双方各自承担
格 税费负担
相应税费 相应税费 相应税费 相应税费
内
付款方式 一次性付款 一次性付款 一次性付款 一次性付款
涵
计价单位 元/建筑平方米 元/建筑平方米 元/建筑平方米 元/建筑平方米
根据可比市场案例的交易情况、区位状况、实物状况及权益状况，以委估对
象的各因素条件为基础，确定修正系数并说明如下：
A、进行交易情况修正：包含交易日期和交易条件修正。交易日期比较案例
均与评估基准日相近，无需进行修正，无特殊交易条件，无需进行修正。
B、进行区域状况修正：根据评估对象与所选取的可比案例的地理位置和繁
华程度、基础设施完善程度、公共设施完善程度、交通便捷度、区域规划、所在
楼层、临街状况等因素存在的差异进行修正。
C、进行实物状况修正：根据评估对象与所选取的可比案例的个别差异因素
进行修正，具体包含建筑物新旧程度、装修条件、设施设备条件、平面布置、面
积、用途、结构等因素。
D、进行权益状况修正：根据评估对象与所选取案例租约限制情况、其他限
制条件等情况进行修正。
依据修正系数得出案例比准价格：
比较因素 可比案例 A 可比案例 B 可比案例 C
交易价格 38,000.00 35,454.00 38,789.00
交易日期修正指数 100/100 100/100 100/100
交易条件 100/100 100/100 100/100
地理位置和繁华程
度
基础设施完善程度 100/100 100/100 100/100
公共设施完善程度 100/100 100/100 100/100
区
位 交通便捷度 100/100 100/100 100/100
状
况 区域规划 100/100 100/100 100/100
所在楼层 100/100 100/100 100/100
环境质量、周围景观 100/100 100/100 100/100
临街状况 100/100 100/100 100/100
建筑物新旧程度 100/100 100/100 100/100
装修条件 100/100 100/98 100/100
设施设备条件 100/100 100/100 100/100
实 平面布置 100/100 100/100 100/100
物
层高 100/100 100/100 100/100
状
况 面积 100/102 100/96 100/100
用途 100/100 100/100 100/102
结构 100/100 100/100 100/100
物业管理 100/100 100/100 100/100
土地使用类型 100/100 100/100 100/100
权
益 土地剩余年限 100/100 100/100 100/100
状 租约限制 100/100 100/100 100/100
况
其他限制情况 100/100 100/100 100/100
修正结果系数 0.9804 1.0629 0.9804
比准价格（元/平方米） 37,255.00 37,684.00 38,029.00
评估价格（元/平方米） 37,656.00
③市场可比市场交易案例选取及对比情况
根据成都市房地产租赁市场交易情况，评估人员根据市场调查以及收集到的
有关房地产租赁信息，经分析评估对象周边房地产市场状况、配套完善程度、交
通通达情况、商业繁华程度及评估对象自身状况，我们选取了如下相类似且较具
代表性的市场租赁案例，确定租赁期外市场客观租金，具体情况详见下表：
比较因素 可比案例 A 可比案例 B 可比案例 C 评估对象
房地产名称 理想中心 理想中心 天府长城 茂业中心
天益街 78 号 天益街 78 号 天长路 59 号 天府大道北段
位置
楼层 1层 1层 1层 1层
面积（平方米） 37 35 74 75.4
房产用途 商业 商业 商业 商业
装修情况 简装 中装 中装 中装
交易条件 正常交易 正常交易 正常交易 正常交易
价格来源 房产中介 房产中介 房产中介
交易日期 2023 年 12 月 2023 年 12 月 2023 年 12 月 2023 年 12 月
交易价格含税价
（元/平方米·月）
财产范围 房地产 房地产 房地产 房地产
价 双方各自承担相 双方各自承担相 双方各自承担相 双方各自承担
税费负担
格 应税费 应税费 应税费 相应税费
内 付款方式 按季度付款 按季度付款 按季度付款 按季度付款
涵 元/建筑平方 元/建筑平方 元/建筑平方 元/建筑平方
计价单位
米·月 米·月 米·月 米·月
注：可比案例 C 为天府长城住宅底商，评估人员通过调查，天府长城住宅底
商与被评估对象、可比案例 A 和 B 房产用途都为商业用途，天府长城住宅底商经
营成熟，其周围有数个商业大厦，人流稳定，其租金水平与区域内商业中心 1 楼
的商铺租赁价格差异较小，评估人员认为天府长城住宅底商可作为可比案例。
根据可比市场案例的交易情况、区位状况、实物状况及权益状况，以委估对
象的各因素条件为基础，确定修正系数并说明如下：
A、进行交易情况修正：包含交易日期和交易条件修正。交易日期比较案例
均与评估基准日相近，无需进行修正，无特殊交易条件，无需进行修正。
B、进行区域状况修正：根据评估对象与所选取的可比案例的地理位置和繁
华程度、基础设施完善程度、公共设施完善程度、交通便捷度、区域状况、所在
楼层、临街状况等因素存在的差异进行修正。
C、进行实物状况修正：根据评估对象与所选取的可比案例的个别差异因素
进行修正，具体包含建筑物新旧程度、装修条件、设施设备条件、平面布置、面
积、用途、结构等因素。
D、进行权益状况修正：根据评估对象与所选取案例土地使用类型、其他限
制条件情况进行修正。
依据修正系数得出案例比准价格：
比较因素 可比案例 A 可比案例 B 可比案例 C
交易价格 224.00 228.00 229.00
交易日期修正指数 100/100 100/100 100/100
交易条件 100/100 100/100 100/100
地理位置和繁华程
度
基础设施完善程度 100/100 100/100 100/100
公共设施完善程度 100/100 100/100 100/100
区
位 交通便捷度 100/100 100/100 100/100
状 区域规划 100/100 100/100 100/100
况
所在楼层 100/100 100/100 100/100
环境质量、周围景
观
临街状况 100/100 100/100 100/100
建筑物新旧程度 100/100 100/100 100/100
装修条件 100/98 100/100 100/100
设施设备条件 100/100 100/100 100/100
实
平面布置 100/100 100/100 100/100
物
层高 100/100 100/100 100/100
状
面积 100/102 100/102 100/100
况
用途 100/100 100/100 100/100
结构 100/100 100/100 100/100
物业管理 100/100 100/100 100/100
权 土地使用类型 100/100 100/100 100/100
益
状 其他限制情况 100/100 100/100 100/100
况
修正结果系数 1.0004 0.9804 1.0000
比准价格（元/平方米·月） 224.09 223.53 229.00
比较因素 可比案例 A 可比案例 B 可比案例 C
评估价格（元/平方米·月） 226.00
④其他楼层客观售价和租金的确定
本次评估中通过考虑待估对象不同楼层实际租金水平比例、区域内其他商业
物业不同楼层市场租金水平比例等因素，综合确定各楼层修正系数。各楼层市场
客观售价和租金测算见下表：
各楼层市场客观售价（元/ 各楼层市场客观租金（元/
楼层 2023 年楼层修正系数
平方米） 平方米·月）
B01 0.4 15,062.00 90.00
F01 1 37,656.00 226.00
F02 0.5 18,828.00 113.00
F03 0.35 13,180.00 79.00
F04 0.25 9,414.00 57.00
⑤收益法测算高新区天府大道北段 28 号 1 层商业物业评估价格
本次评估，考虑租约限制，租约期内以实际租金测算，租约期外，以客观租
金测算。下面以承租方张福强所在物业为例：
租赁面积
楼层 承租方 租赁期限 月租金（元/月）（含税）
（m2）
F01 张福强 2024-11-1~2026-10-31 75.4 15,487.16
所在物业面积租赁期外的租金=226.00 元/m2·月× （1+4.5%）^4=269.51 元/m2·月
（取整）
相关参数说明及具体测算过程详见下表：
项目 金额（元） 金额（元） 金额（元） 金额（元） 备注
租赁期内 1 租赁期内 2 租赁期内 2 租赁期外
租赁面积统计 至 至 至
至 2046-12-6
建筑面积 75.4 75.4 75.4 75.4
一、潜在毛收 根据对与评估对象类似房地产租赁
入 市场的调查，结合收集到的租赁资
月租金 200.00 205.4 210.96 269.51 料，综合考虑评估对象的区域因素和
个别因素对房地产租金的影响，本次
评估时评估对象租约期内按实际月
年租金 180,960.00 185,845.92 190,878.36 243,852.65 租金分别为 200.00、205.04、210.96 元
/平方米计算租约期内评估值，租约期
外选取客观月租金为 269.51 元/平方
项目 金额（元） 金额（元） 金额（元） 金额（元） 备注
米计算租约期外评估值（含室内装修
及其附属设施；房产税等与产权有关
的相关税费由出租方负担，水电费、
物业管理费等由承租人负担；租金付
款方式为按季度支付）
二、有效毛收
入
根据市场调查和评估对象对应的个
空置率 0.00% 0.00% 0.00% 7.00% 别因素，确定其年空置率为 7%
年租金 180,960.00 185,845.92 190,878.36 226,782.29
三、管理费 指对出租房屋进行的必要管理所需
的费用，具体包括出租经营过程中消
管理费率 2.00% 2.00% 2.00% 2.00% 耗品价值的货币支出和管理人员的
工资的支出，以年有效毛收入的 2%
管理费 3,619.20 3,716.92 3,817.57 4,535.65 确定
四、维护费 指为保证房屋正常使用每年需支付
重置单价 3,000.00 3,000.00 3,000.00 3,000.00 的修缮费，以建筑物重置价的 0.5%确
定。参考《成都市中心城区土地定级
维护费率 0.50% 0.50% 0.50% 0.50% 与基准地价更新技术报告》，结合四
维护费 1,131.00 1,131.00 的重置价为 3000 元/平方米。
五、保险费
指房产所有人为使自己的房产避免
保险费率 0.20% 0.20% 0.2% 0.20% 意外损失而向保险公司支付的费用，
保险费
六、税金 指房产所有人按有关规定向税务机
关缴纳的房产税和增值税及附加。根
税率 17.60% 17.60% 17.60% 17.60% 据现行有关税收法律法规，应缴纳的
房产税和增值税及附加合计为有效
税金 30,332.34 31,151.32 31,994.85 38,013.03 毛收入的 17.60%。
=12%+5%*（1+7%+3%+2%）=17.60%
七、年总费用
金
采用安全利率加风险调整值法确定
资本率，以中国人民银行颁布的一年
期存款利率 1.5%作为安全利率，风险
八、资本化率 R 5.30% 5.30% 5.3% 5.50% 值根据评估对象用途、个别因素及未
来预测风险值租赁期内确定为 3.8%，
租赁期外确定为 4.0%，则资本化率租
赁期内为 5.3%，租赁期外为 5.5%。
据市场调查，该区域的净收益年递增
率在 4-5%之间，评估对象的实际租金
九、年递增率 g 0.00% 0.00% 0.00% 4.50%
年递增率在 3-5.65%之间，综合考虑取
根据委托人提供的资料，该房屋占用
的土地使用权性质为商业出让，土地
终止日期 2046 年 12 月 6 日，以土地
十、收益年限
（年）
剩余使用年限 22.94 年。已出租建筑
面积租赁期内剩余使用年限 3.83 年，
租赁期外剩余年限 19.11 年。
P1=A/（R-g）{1-[（1+g）/（1+R）]n1}
十一、收益值 115,890.20 276,249.22 145,368.26 3,039,236.45
式中：A=有效毛收入-年总费用
项目 金额（元） 金额（元） 金额（元） 金额（元） 备注
十二、至评估
基准日的折现 - 0.83 2.83 3.83 至评估基准日的折现期数（年）
期数（年）
十三、折现值 115,890.20 264,581.54 125,583.56 2,475,736.29 P2=P1/（1+R）n2
十四、评估值 2,981,800.00 P=P1+P2
十五、评估单
价（元/平方米）
据上表，收益法测得承租方张福德所在物业 74.5 平方米未来收益折现值为
同理，可测得 1 层其余面积未来收益折现值，共计为 347,130,166.14 元，1 层
建筑面积共计 8,702.65 平方米，可得 1 层评估单价为：347,130,166.14÷ 8,702.65 =
⑥综合评估单价的确定
经上述评估人员测算，高新区天府大道北段 28 号 1 层商业物业采用市场法
和收益法测算的评估单价结果差异较小，因此取两者的算数平均值来确定其综合
评估单价，则：
高新区天府大道北段 28 号 1 层商业物业综合评估单价：
=37,656.00× 50%+39,888.00× 50%=38,772.00 元/m2
经评估人员测算，其他楼层的综合评估单价测算见下表：
市场法评 市场法 收益法评 收益法 综合评估
房屋名称 估单价 权重 估单价 权重 单价
（元/㎡） （%） （元/㎡） （%） （元/㎡）
高新区天府大道北段 28 号-2 层 124,373.00 124,373.00
（车位）166 个 （个/元） （个/元）
高新区天府大道北段 28 号-1 层 15,062.00 50.00% 18,154.00 50.00% 16,608.00
高新区天府大道北段 28 号 1 层 37,656.00 50.00% 39,888.00 50.00% 38,772.00
高新区天府大道北段 28 号 2 层 18,828.00 50.00% 19,111.00 50.00% 18,970.00
高新区天府大道北段 28 号 3 层 13,180.00 50.00% 13,708.00 50.00% 13,444.00
高新区天府大道北段 28 号 4 层 9,414.00 50.00% 9,895.00 50.00% 9,655.00
注：其中负二层车位采用市场法进行测算。
⑦高新区天府大道北段 28 号-2-4 层商业物业评估值
根据测算的综合评估单价，高新区天府大道北段 28 号-2-4 层商业物业评估值
测算见下表：
综合评估单价
评估总值
房屋名称 建筑面积（㎡） （元/㎡或元/
（元）
个）
高新区天府大道北段 28 号-2 层车位 5,338.87 124,373.00 20,646,000.00
高新区天府大道北段 28 号-1 层 19,082.17 16,608.00 316,916,700.00
高新区天府大道北段 28 号 1 层 8702.65 38,772.00 337,419,100.00
高新区天府大道北段 28 号 2 层 10,217.89 18,970.00 193,833,400.00
高新区天府大道北段 28 号 3 层 11,814.26 13,444.00 158,830,900.00
高新区天府大道北段 28 号 4 层 11,814.26 9,655.00 114,066,700.00
合计： 66,970.10 1,141,712,800.00
据上表，成都高新区天府大道北段 28 号负 2-4 层投资性房地产的公允价值为
（2）摩尔城 A 座-2 至 12 层投资性房地产
①评估方法
对于摩尔城 A 座-2 至 12 层投资性房地产，其所在区域可以找到类似可比租
赁案例，采用收益法测算其公允价值。
②可比市场交易案例选取及对比情况
根据呼和浩特市房地产租赁市场交易情况，评估人员根据市场调查以及收集
到的有关房地产租赁信息，经分析评估对象周边房地产市场状况、配套完善程度、
交通通达情况、商业繁华程度及评估对象自身状况，我们选取了如下相类似且较
具代表性的市场租赁案例，确定租赁期外市场客观租金，具体情况详见下表：
比较因素 可比案例 A 可比案例 B 可比案例 C 评估对象
房地产名称 海亮广场商铺 附中东巷商铺 天美商城商铺 摩尔城商铺
财富华尔街（维
位置 中山西路 1 号 附中东巷 25 号 东影南街 74 号 多利摩尔城）1
号
楼层 1层 1层 1层 1层
房产用途 商业 商业 商业 商业
装修情况 中装 中装 中装 精装
面积（m2） 70 50 120 70
交易条件 正常交易 正常交易 正常交易 正常交易
价格来源 房产中介 房产中介 房产中介
交易时间 2023 年 12 月 2023 年 12 月 2023 年 12 月 2023 年 12 月
交易价格（元
/m2·月）（含税）
比较因素 可比案例 A 可比案例 B 可比案例 C 评估对象
房地产，无债 房地产，无债权 房地产，无债权 房地产，无债权
财产范围
权债务 债务 债务 债务
价 双方各自承担 双方各自承担相 双方各自承担相 双方各自承担相
格 税费负担
相应税费 应税费 应税费 应税费
内
付款方式 按季度支付 按季度支付 按季度支付 按季度支付
涵
元/建筑平方 元/建筑平方 元/建筑平方 元/建筑平方
计价单位
米·月 米·月 米·月 米·月
根据可比市场案例的交易情况、区位状况、实物状况及权益状况，以委估对
象的各因素条件为基础，确定修正系数并说明如下：
A、进行交易情况修正：包含交易日期和交易条件修正。交易日期比较案例
均与评估基准日相近，无需进行修正，无特殊交易条件，无需进行修正。
B、进行区域状况修正：根据评估对象与所选取的可比案例的地理位置和繁
华程度、基础设施完善程度、公共设施完善程度、交通便捷度、区域规划、人流
量、所在楼层、临街状况等因素存在的差异进行修正。
C、进行实物状况修正：根据评估对象与所选取的可比案例的个别差异因素
进行修正，具体包含建筑物新旧程度、装修条件、设施设备条件、平面布置、面
积、用途、结构等因素。
D、进行权益状况修正：根据评估对象与所选取案例土地使用类型、其他限
制条件情况进行修正。
依据修正系数得出案例比准价格：
比较因素 可比案例 A 可比案例 B 可比案例 C
交易价格 286.00 300.00 292.00
交易日期修正指数 100/100 100/100 100/100
交易条件 100/100 100/100 100/100
地理位置和繁华程度 100/100 100/100 100/100
基础设施完善程度 100/100 100/100 100/100
公共设施完善程度 100/100 100/100 100/100
区 交通便捷度 100/97 100/97 100/97
位 100/100 100/100 100/100
状 区域规划
况 人流量 100/100 100/100 100/100
所在楼层 100/100 100/100 100/100
环境质量、周围景观 100/100 100/100 100/100
临街状况 100/97 100/97 100/100
实 建筑物新旧程度 100/98 100/98 100/98
比较因素 可比案例 A 可比案例 B 可比案例 C
物 装修条件 100/98 100/98 100/98
状 设施设备条件 100/100 100/100 100/100
况 平面布置 100/100 100/100 100/100
层高 100/97 100/97 100/97
面积 100/100 100/100 100/98
用途 100/100 100/100 100/100
结构 100/100 100/100 100/100
物业管理 100/100 100/98 100/98
权 土地使用类型 100/100 100/100 100/100
益
状 其他限制情况 100/100 100/100 100/100
况
修正结果系数 1.1409 1.1641 1.1523
比准价格（元/平方米·月） 326.30 349.23 336.47
评估价格（元/平方米·月） 337.00
③其他楼层客观租金的确定
本次评估中通过考虑待估对象不同楼层实际租金水平比例、区域内不同楼层
市场租金水平比例等因素，综合确定各楼层修正系数。具体见下表：
楼层 2023 年楼层修正系数 各楼层市场客观租金（元/平方米·月）
B01 0.05 17.00
F01 1 337.00
F02 0.75 253.00
F03 0.65 219.00
F04 0.58 195.00
F05 0.55 186.00
F06 0.52 175.00
F07 0.28 93.00
F08 0.27 91.00
F09 0.20 67.00
F10 0.20 66.00
F11 0.14 47.00
F12 0.07 24.00
④收益法测算摩尔城 A 座 1 层评估价格
本次评估，考虑租约限制，租约期内以实际租金测算，租约期外，以客观租
金测算。下面以小米之家科技有限公司呼和浩特第二分公司所在物业为例：
租赁面积
楼层 承租方 租赁期限 月租金（元/月）（含税）
（m2）
小米之家科技有 2023-6-15~2024-6-14 140,498.00
F01 限公司呼和浩特 346
第二分公司
所在物业面积租赁期外的租金=337.00 元/m2·月×（1+4%）^2=364.50 元/m2·月（取
整）
相关参数说明及具体测算过程详见下表：
项目 金额（元） 金额（元） 金额（元） 备注
租赁期内 1 租赁期内 2 租赁期外
租赁面积统计
至 2024-6-14 至 2025-6-14 至 2050-2-1
建筑面积 346.00 346.00 346.00
一、潜在毛收 根据对与评估对象类似房地产租赁
入 市场的调查，结合收集到的租赁资
月租金 406.06 421.27 364.50 料，综合考虑评估对象的区域因素和
个别因素对房地产租金的影响，本次
评估时评估对象租约期内按实际月
租金分别为 406.06、421.27 元/平方米
计算租约期内评估值，租约期外选取
客观月租金为 364.5 元/平方米计算租
年租金 1,685,976.00 1,749,132.00 1,513,400.68 约期外评估值（含室内装修及其附属
设施；房产税等与产权有关的相关税
费由出租方负担，水电费、物业管理
费等由承租人负担；租金付款方式为
按季度支付）
二、有效毛收
入
根据市场调查和评估对象对应的个
空置率 0.00% 0.00% 2.00% 别因素，确定其年空置率为 2%
年租金 1,685,976.00 1,749,132.00 1,483,132.66
三、管理费 指对出租房屋进行的必要管理所需
的费用，具体包括出租经营过程中消
管理费率 2.00% 2.00% 2.00% 耗品价值的货币支出和管理人员的
工资的支出，以年有效毛收入的 2%
管理费 33,719.52 34,982.64 29,662.65 确定
四、维护费 指为保证房屋正常使用每年需支付
的修缮费，以建筑物重置价的 0.5%确
重置单价 2,800.00 2,800.00 2,800.00 定。根据《呼和浩特市建设工程质量
维护费率 0.50% 0.50% 0.50% 安全中心文件》（呼质安发【2022】2
号）中公布的建设工程造价信息，采
维护费 4,844.00 4,844.00 4,844.00 用类似工程调整法得到重置单价为
五、保险费
指房产所有人为使自己的房产避免
保险费率 0.20% 0.20% 0.20% 意外损失而向保险公司支付的费用，
按房屋重置价的 2‰确定
保险费 1,937.60 1,937.60 1,937.60
六、税金 指房产所有人按有关规定向税务机
税率 17.60% 17.60% 17.60% 关缴纳的房产税和增值税及附加。根
项目 金额（元） 金额（元） 金额（元） 备注
据现行有关税收法律法规，应缴纳的
房产税和增值税及附加合计为有效
税金 282,601.69 293,187.84 248,601.28
毛收入的 17.60%。
=12%+5%*（1+7%+3%+2%）=17.60%
总费用=管理费+维修费+保险费+税
七、年总费用 323,102.81 334,952.08 285,045.54
金
采用安全利率加风险调整值法确定
资本率，以中国人民银行颁布的一年
期存款利率 1.5%作为安全利率，风险
八、资本化率 R 6.30% 6.30% 6.50% 值根据评估对象用途、个别因素及未
来预测风险值租赁期内确定为 4.8%，
租赁期外确定为 5.0%，则资本化率租
赁期内为 6.3%，租赁期外为 6.5%。
据市场调查，该区域的净收益年递增
九、年递增率 g 0.00% 0.00% 4.00% 率在 3-4%之间，结合评估对象的实际
年递增率在 3-6%之间，综合取 4%。
根据委托人提供的资料，该房屋占用
的土地使用权性质为商业出让，土地
终止日期 2050 年 2 月 1 日，以土地终
十、收益年限
（年）
余使用年限 26.1 年。已出租建筑面积
租赁期内剩余使用年限 1.45 年，租赁
期外剩余年限 24.65 年。
P1=A/（R-g）{1-[（1+g）/（1+R）]n1}
十一、收益值 592,811.85 1,326,831.88 21,238,962.25
式中：A=有效毛收入-年总费用
十二、至评估
基准日的折现 - 0.45 1.45 至评估基准日的折现期数（年）
期数（年）
十三、折现值 592,811.85 1,290,472.38 19,382,962.87 P2=P1/（1+R）n2
十四、评估值 21,266,247.10 P=P1+P2
十五、评估单
价（元/平方米）
据上表，收益法测得摩尔城 A 座 1 层小米之家科技有限公司呼和浩特第二分
公司所在物业 346 平方米未来收益折现值为 21,266,247.10 元。
同理，可测得 1 层其余面积未来收益折现值，共计为 647,776,728.15 元，1 层
建筑面积共计 10,852.49 平方米，可得摩尔城 A 座 1 层评估单价为：
⑤摩尔城 A 座-2 层至 12 层商业物业各楼层评估单价的确定
同理，采用相同方法测算，其他楼层的评估单价见下表：
房屋名称 评估单价（元/㎡）
摩尔城 A 座-2 层 2,769.00
摩尔城 A 座-1 层 2,845.00
摩尔城 A 座 1 层 59,689.00
摩尔城 A 座 2 层 44,826.00
摩尔城 A 座 3 层 38,808.00
摩尔城 A 座 4 层 34,325.00
摩尔城 A 座 5 层 33,015.00
摩尔城 A 座 6 层 30,460.00
摩尔城 A 座 7 层 16,319.00
摩尔城 A 座 8 层 16,145.00
摩尔城 A 座 9 层 11,586.00
摩尔城 A 座 10 层 11,195.00
摩尔城 A 座 11 层 7,997.00
摩尔城 A 座 12 层 3,763.00
⑤摩尔城 A 座-2 层至 12 层商业物业评估值
根据测算的评估单价，摩尔城 A 座-2 层至 12 层商业物业评估值测算结果见
下表：
评估对象 建筑面积（㎡） 评估单价（元/㎡） 评估总值（元）
摩尔城 A 座-2 层 16,457.15 2,769.00 45,569,800.00
摩尔城 A 座-1 层 16,336.54 2,845.00 46,477,500.00
摩尔城 A 座 1 层 10,852.49 59,689.00 647,774,300.00
摩尔城 A 座 2 层 9,307.72 44,826.00 417,227,900.00
摩尔城 A 座 3 层 9,309.66 38,808.00 361,289,300.00
摩尔城 A 座 4 层 9,478.81 34,325.00 325,360,200.00
摩尔城 A 座 5 层 9,448.97 33,015.00 311,957,700.00
摩尔城 A 座 6 层 9,476.19 30,460.00 288,644,700.00
摩尔城 A 座 7 层 10,532.55 16,319.00 171,880,700.00
摩尔城 A 座 8 层 10,078.00 16,145.00 162,709,300.00
摩尔城 A 座 9 层 10,247.16 11,586.00 118,723,600.00
摩尔城 A 座 10 层 9,068.66 11,195.00 101,523,600.00
摩尔城 A 座 11 层 10,544.31 7,997.00 84,322,800.00
摩尔城 A 座 12 层 8,453.69 3,763.00 31,811,200.00
合计： 3,115,272,600.00
据上表，摩尔城 A 座-2 至 12 层投资性房地产的公允价值为 311,527.26 万元，
评估总值相较账面值增值约 2,966.24 万元，增值率约 0.96%。
化说明本期投资性房地产公允价值同比大幅增长的原因及合理性，前后评估方
法是否一致，是否存在通过公允价值变动调节净利润的情形。
公司整体投资性房地产于评估基准日 2023 年 12 月 31 日的公允价值评估值
为 706,846.71 万元，上年公允价值评估值 677.975.75 万元，本期投资性房地产新
增 24,888.64 万元，处置 148.09 万元，评估增值 4,130.41 万元，增值率为 0.58%。
增值的原因主要是租赁业务收入的增长：行业方面，根据国家统计局 2024 年 2
月 29 日发布的 2023 年国民经济和社会发展统计公告，2023 年租赁和商务服务业
增加值 44347 亿元，较上年增长 9.3%；公司方面，2023 年房屋租赁业务收入 6.14
亿元较上年 5.71 亿元增长 7.42%。公允价值评估测算中，采用收益法进行评估时，
租约期内采用实际租约，租约期外采用市场客观租金。部分资产实际租金和市场
客观租金同比增长是导致此次评估增值的主要原因。
（1）公司主要投资性房地产 2021 年-2023 年公允价值变动情况如下：
单位：万元
名称 2021 公允价值变动 2022 公允价值变动 2023 公允价值变动
锦江区东御街 19 号
-269.3 5,907.90 -2,738.51
锦江区上东大街 6
号商业中心
高新区天府大道北
段 28 号 1 栋负 2-4 79.12 56.14 3,374.02
层商业中心
茂业时代广场 2 号
- - 1,140.15
楼负 1-4 楼
摩尔城购物中心 151.62 2,732.09 2,966.24
东河区维多利新天
地百货
合计： 35,228.06 14,915.14 4,399.33
产转为以公允价值计量的投资性房地产的房产建筑面积为 10,920.48 ㎡，采用收
益法和市场法确定其公允价值后，公允价值较账面成本增值导致。
产转为以公允价值计量的投资性房地产的房产建筑面积为 7,190.76 ㎡，采用收益
法和市场法确定其公允价值后，公允价值较账面成本增值导致。
租金增长较快导致，主要增值项目为成商集团控股有限公司高新分公司持有的成
都高新区天府大道北段 28 号负 2-4 层和内蒙古茂业商业管理有限公司持有的内蒙
古摩尔城购物中心。
（2）公司投资性房地产 2021 年-2023 年评估方法见下表：
资产名称 2021 年 2022 年 2023 年
锦江区走马街 68 号
市场法和收益法 市场法和收益法 市场法和收益法
金牛区二环路北三
段 388 号东三区 市场法 市场法 市场法
（栋）二层
涪城区临园路东段
市场法和收益法 市场法和收益法 市场法
顺庆区人民中路
市场法和收益法 市场法和收益法 市场法和收益法
顺庆区人民中路
市场法和收益法 市场法和收益法 收益法
锦江区东御街 19 号
市场法和收益法 市场法和收益法 市场法和收益法
锦江区上东大街 6
市场法和收益法 市场法和收益法 市场法和收益法
号商业中心
茂业天地二期商场
市场法和收益法 市场法和收益法 市场法和收益法
锦江区总府路 12 号
市场法和收益法 市场法和收益法 市场法和收益法
购物中心
高新区天府大道北
段 28 号 1 栋负 2-4 市场法和收益法 市场法和收益法 市场法和收益法
楼商业中心
成都市青羊区茂业
仁和春天百货购物 市场法和收益法 市场法和收益法 市场法和收益法
中心 6 楼
锦江区人民东路 61
收益法 收益法 收益法
号 1 栋 3-6 楼
茂业时代广场 2 号
楼负 1-4 楼（2023 市场法和收益法
年新增）
黄海乡报国寺 4、5
收益法 收益法 收益法
组主楼
摩尔城购物中心 市场法和收益法 市场法和收益法 收益法
东河区维多利新天
市场法和收益法 市场法和收益法 市场法和收益法
地百货
据上表，涪城区临园路东段 58 号星联广场和摩尔城购物中心 2023 年的评估
方法与前期不一致，其余投资性房地产的评估方法与前期保持一致。
①涪城区临园路东段 58 号星联广场 2023 年评估方法不一致的原因：
评估人员通过房产中介和商户了解，评估对象所在区域内 1 楼商铺的租赁价
格在 90-100 元/平方米·月之间。评估人员通过找到三个可比交易案例：跃进路 1
楼 56 平方米和 40 平方米的临街商铺、绵州里 1 楼 150 平方米的临街商铺，租金
价格为 100 元/平方米·月，经过修正得到后的评估对象的可比价格为 98 元/平方
米·月。通过收益法进行初步测算，收益法相关参数取值如下：
参数名称 取值
净收益递增率 3%
空置率 5%
资本化率 租赁期内 5.3%，租赁期外 5.5%
收益年限 16.25 年
经测算，1 楼收益法评估单价为 12,098.00 元/平方米，市场法评估单价 19,293.00
元/平方米，两种方法测算结果差异较大，测算结果差异 59.47%。评估人员认为
采用租赁案例测算得到的评估价格与被评估对象价值偏离度较高，综合分析不采
用收益法进行评估。
②摩尔城购物中心 2023 年评估方法不一致的原因：
摩尔城位于呼和浩特市中心，地理位置繁华；其属于呼和浩特的唯一的大型
高档购物中心，人流量大；且购物中心地下商场与地铁无缝连接，交通极为便利。
通过评估人员调查，其所在区域未有类似购物中心出售情况，且 2023 年呼和浩
特市中心的商铺成交量较少，基准日附近周围正在出售的 1 楼临街商铺价格在
估对象 1 楼收益法测算的单价 59,689.00 元/平方米，两种方法测算结果差价较大，
测算结果差异 32.85%。评估人员认为修正后的市场案例与被评估对象价值偏离度
较高，综合分析不采用市场法进行评估。
以下就成商集团控股有限公司高新分公司持有的成都高新区天府大道北段
量化说明本期投资性当地产公允价值同比大幅增长的原因及合理性：
（1）2022 年-2023 年成都零售物业市场分析
宗新增供应，共计约 64 万平方米，与此同时，近年来，百货发展乏力，本年度，
新世界百货、伊势丹、伊藤洋华堂纷纷闭店，全市存量在两者共同作用下上涨至
比下降 0.20 个百分点至 6.81%。
全市存量上涨至 7,987,923 平方米。成都优质零售物业市场 2023 年表现较好，五
一、国庆节等假期都有不俗的表现，大运会的到来也为市场活跃度再添动力，促
进全市空置率同比下降 0.30 个百分点至 6.50%；营业额的提升拉动了市场租金的
升高，促进全市租金同比上涨 0.79%至 617.73 元/平方米/月。
数据来源：《2022 年成都商业及物流地产回顾与展望》和《戴德梁行发布 2023
年成都商业地产与高标仓储物流市场回顾与展望报告》
名称 内容 2022 年 2023 年
最优层优质铺租金（元/
平方米·月）
成都市整体 增长率（%） -2.53 0.79
空置率（%） 6.81 6.5
据上表分析，成都市优质零售物业租赁市场 2023 年租赁租金较 2022 年有所
增长，空置率有所下降。
（2）高新区天府大道北段 28 号负 2-4 层商业用房投资性房地产增值分析
评估值为 1,141,712,800.00 元，较 2022 年 12 月 31 日公允价值评估值 1,107,972,600.00
元，评估增值 33,740,200.00 元，增值率为 3.05%。
① 评估方法
高新区天府大道北段 28 号负 2-4 层投资性房地产采用市场法和收益法进行评
估。市场法测算中，评估人员先测算 1 楼的市场单价，根据楼层修正系数得到其
他楼层的评估单价；收益法测算中，租赁期内采用实际租金，租赁期外采用市场
客观租金，经过测算得到各楼层的评估单价。综合单价采用市场法评估单价和收
益法评估单价算术平均得到，最后再乘以各楼层建筑面积得到评估总值。2023
年评估方法与前期保持一致。
②评估过程—市场法对比分析
据评估人员通过成都房产中介调查，2023 年评估对象所在区域的 1 楼交易单
价都较 2022 年高。此次评估采用市场法经修正后 1 楼综合单价为 37,656.00 元/平
方米；2022 年评估对象 1 楼的综合单价为 36,912.00 元/平方米，差异 2.01%。
同时，根据对评估对象所在区域公开查询的法拍情况的调查，所在区域拍卖
房产的价格略高于评估价格，其详细情况如下：
成交面积 成交总价 成交单价
资产名称 成交日期
（m2） (万元) （元/m2）
天仁路 387 号大鼎世纪广场 3 栋 1 层
天晖中路 56 号 1 栋 1 层 103 2023-08-09 349.67 1,424.56 40,740.13
资料来源：司法拍卖-阿里资产(taobao.com)
③评估过程—收益法测算分析
A、收益法关键参数取值分析
净收益递增率和资本化率参数与上年保持一致。具体见下表：
参数名称 2022 年 12 月 31 日 2023 年 12 月 31 日
净收益递增率 4.5% 4.5%
租赁期内 5.3% 租赁期内 5.3%
资本化率
租赁期外 5.5% 租赁期外 5.5%
据市场调查，该区域的净收益年递增率在 4-5%之间，结合评估对象的实际
租金年递增率在 3-5.65%之间，取 4.5%。
B、租金变化情况分析
据评估人员统计，2023 年高新分公司新签订的 1 楼租赁合同平均租金 217.32
元/平方米较 2022 年新签定的 1 楼租赁合同平均租金 198.20 元/平方米，增长率为
C、收益法 1 层评估单价分析
平方米·月，经修正得到的市场客观租金为 202 元/平方米·月。通过收益法相关参
数测算，2022 年评估基准日 1 楼评估单价为 36,477.00 元/平方米。
平方米·月，经修正得到的市场客观租金为 226 元/平方米·月。通过收益法相关参
数测算，2023 年评估基准日 1 楼评估单价为 39,888.00 元/平方米。
④评估结果分析
通过市场法和收益法测算，2022 年与 2023 年 1 楼的评估单价分析见下表：
项目 楼层
（元/㎡） （元/㎡） （%）
市场法评估单价 1 36,912.00 37,656.00 2.02
收益法评估单价 1 36,477.00 39,888.00 9.35
取定评估单价 1 36,695.00 38,772.00 5.66
从上述分析可以看出，2023 年高新区天府大道北段 28 号 1-4 层投资性房地
产的评估关键参数保持一致，评估结论的变化主要受周边房地产的市场价格和市
场租赁价格变动所导致增值，符合所在地区的房地产市场状况，且前后评估方法
一致，不存在通过公允价值变动调节净利润的情形。
（3）2022 年-2023 年呼和浩特租赁服务业市场分析
和邮政业增加值 174.5 亿元，增长 0.7%；住宿和餐饮业增加值 69.1 亿元，下降 17.6%；
金融业增加值 280.6 亿元，增长 7.2%；房地产业增加值 185.7 亿元，下降 5.4%；
其他服务业增加值 1069.1 亿元，增长 6.1%，其中，信息传输、软件和信息技术服
务业增加值 124.1 亿元，增长 14.6%；租赁和商务服务业增加值 54.9 亿元，下降
储和邮政业增加值 208.35 亿元，增长 12.6％；住宿和餐饮业增加值 90.42 亿元，
增长 24.1％；金融业增加值 303.43 亿元，增长 8.7％；房地产业增加值 230.13 亿
元，增长 4.1％；其他服务业增加值 1214.98 亿元，增长 6.4％，其中，信息传输、
软件和信息技术服务业增加值 158.90 亿元，增长 16.2％；租赁和商务服务业增加
值 61.53 亿元，增长 7.7％。全年规模以上服务业企业营业收入 1059.84 亿元，增
长 12.1％。
名称 内容 2022 年 2023 年
名称 内容 2022 年 2023 年
经济增加值（亿元） 54.9 61.53
租赁和商业服务业
增长率（%） -5.9 7.7
此外，根据智研咨询统计，2023 年 12 月呼和浩特市房屋租赁市场价格走势：
商业用房租赁价格在 200 元/平方米-400 元/平方米之间，集中成交价约为 300 元/
平方米。
（4）内蒙古摩尔城购物中心的投资性房地产评估增值分析
内蒙古茂业商业管理有限公司持有的摩尔城购物中心 2023 年 12 月 31 日公
允价值评估值为 3,115,272,600.00 元，较 2022 年 12 月 31 日公允价值评估值
①评估方法
实际租金，租赁期外采用市场客观租金，经过测算得到各楼层的评估单价，最后
再乘以各楼层建筑面积得到评估总值。2022 年摩尔城购物中心采用市场法和收益
法进行评估。2023 年评估人员通过呼和浩特房产中介了解，2023 年呼和浩特市
中心的商铺成交量较少，摩尔城购物中心属于呼和浩特的高档购物中心，其所在
区域未有类似高档购物中心出售情况，因摩尔城购物中心同一供需圈内市场上难
以找到可比的交易案例，经综合分析不采用市场法进行评估。经过调查其 1 楼商
铺在所在区域内位于同一供需圈内市场上能找到可比的租赁案例，故采用收益法
对摩尔城购物中心进行评估。
②评估过程—收益法对比分析
A、收益法关键参数取值分析
净收益递增率和资本化率参数与上年保持一致。具体见下表：
参数名称 2022 年 12 月 31 日 2023 年 12 月 31 日
净收益递增率 4% 4%
资本化率 租赁期内 6.3%，租赁期外 6.5% 租赁期内 6.3%，租赁期外 6.5%
据市场调查，该区域的净收益年递增率在 3-4%之间，结合评估对象的实际
租金年递增率在 3-6%之间，综合取 4%。
B、租金变化情况分析
据评估人员统计，2023 年摩尔城新签订的租赁合同租金较高，导致 2023 年
的整体租赁收入较 2022 年高。2023 年摩尔城新签订的 1 楼租赁合同平均租金
根据审定情况，2023 年租金收入 148,202,101.92 元，2022 年租金收入为
金额：人民币元
业务类型 2022 年 2023 年
主营业务收入-零售-租金收入-租金收入 132,456,591.25 148,202,101.92
其他业务收入-综合服务收入 19,158,931.78 18,755,705.55
其他业务收入-停车场收入 4,304,986.81 7,015,162.72
C、2023 与 2022 年 1 楼评估单价分析
租金交易价格在 286.00-300 元/平方米·月，经修正得到的市场客观租金价格为
元/平方米。
③评估结果分析
评估对象 楼层
（元/㎡） （元/㎡） （%）
摩尔城 A 座 1 59,167.00 59,689.00 0.88
综上，2023 年摩尔城租约期内的实际租金较 2022 年租约期内实际租金高，
租赁期内的收益现值较 2022 年高。从上述分析可以看出，2023 年摩尔城购物中
心投资性房地产的评估关键参数保持一致，评估结论的变化主要受周边房地产的
市场价格和市场租赁价格变动所导致增值，符合所在地区的房地产市场状况，不
存在通过公允价值变动调节净利润的情形。
年审会计师意见：
我们按照中国注册会计师审准则的要求，执行了必要的审计程序，主要包括：
效性；
投资性房地产的情况，包括取得方式、地址、面积、状态、签约情况等；
为投资性房地产，检查转换依据是否充分，会计处理是否正确；对部分用于出租、
部分用于自用的房屋建筑物，检查出租的部分是否符合投资性房地产的定义，以
及成本分配的合理性；
客观性、独立性及专业胜任能力进行评价；
稿，与评估机构进行沟通，了解其使用的评估方法及重要假设，对其所采用的估
值方法的合理性进行评价；复核关键参数的选取及其确定依据等信息，对公允价
值确定依据的充分性、公允价值选用的合理性进行评价；
基于已执行的程序，我们认为茂业商业投资性房地产公允价值变动具有合理
性，未发现存在通过公允价值变动调节利润的情形。
三、关于其他应收款。年报显示，公司其他应收款期末账面余额为 7.4 亿元，
同比减少 7.62%；累计计提坏账准备 1.8 亿元，其中按单项计提坏账准备 1.71
亿元，本期计提金额为 6,780.21 万元，同比增加 60.19%；收回或转回 2365.3 万
元。
请公司补充披露：（1）期末其他应收款前十名的具体情况，包括形成背景、
欠款方名称、是否存在关联关系、目前收款进展及后续收款安排、减值计提情
况及主要依据等；
（2）其他应收款收回或转回坏账准备对应的款项涉及对象、发
生时间、金额、回款情况、减值准备的计提时间、收回或转回的原因及合理性；
（3）结合主要欠款方信用风险的变化、款项回收进度等，说明公司本期对其他
应收款计提坏账准备金额增加的主要原因及合理性。请年审会计师对上述问题
发表意见。
公司回复：
存在关联关系、目前收款进展及后续收款安排、减值计提情况及主要依据等；
公司 2023 年其他应收款前十名期末余额合计 18,577.72 万元，期末计提坏账
余额 4,582.39 万元，具体情况如下：
单位：人民币万元
客户名称 期末余额 坏账余额 关联关系 形成背景 减值计提依据 目前收款进展及后续收款安排
承包费
内蒙古维多利摩尔超 市承包费按单项计提，按其信用风险 与对方公司账务核对中
市有限责任公司 特征对浮动部分全额计提
储值卡消费定期结算，按供应商费用
内组合计提
内蒙古维多利实业集 储值卡消费、会
团有限公司 员证消费
存在关联
深圳市东方时代广场 关系实控 租赁关联方房 租赁关联方房屋押金、出现损失的风
实业有限公司 人全资子 屋押金 险较小，不计提
公司
信房屋拆迁服务有限公司（以下简称
“住信公司”）签订了《委托拆迁安
置合同书》，合同签订后，并未按合
九眼桥拆迁安 同约定履行完毕义务，2008 年 6 月
置合作方，因违 24 日正式解除合同，双方因纠纷诉诸
因欠款年限过长按会计政策基本已
四川住信房屋拆迁 876.70 873.54 非关联方 约后我司按法 法院，2010 年 4 月 29 日本公司胜诉，
全额计提坏账
院判断金额确 住信公司按照判决书规定需返还款
认应收 项 1,726.86 万元，实际执行中只收
回 105 万元，另公司计入拆迁成本
未收回，目前公司在尝试起诉住信的
股东进行追偿。
因楼上引进新 分两段时间的欠款提请诉讼：1、2021
供应商对品牌 年 11 月对购书中心 2021 年前欠款提
经营带来一定 请诉讼，法院判决：重庆购书中心欠
重庆购书中心有限公 按供应商费用坏账政策单项计提减
司 值
合同租赁、设施 因楼上装修停业、漏水等造成的经营
服务费、仓库租 损失 237.26 万元，差额 307.50 万元
用、水电等欠款 需支付我司，已申请法院执行，在执
客户名称 期末余额 坏账余额 关联关系 形成背景 减值计提依据 目前收款进展及后续收款安排
行中，2、重庆购书中心 2023 年至
款 340.77 万元，现正在收集相关诉
讼资料提请诉讼。
该款项系 2016 年收购深圳茂业百货
受同一实
有限公司之前发生的应收退货款，该
中兆商业市场开发 际控制人 存货退回，未及
（深圳）有限公司 控制的全 时结算货款
行清算并于 2020 年注销，公司就该
资子公司
款项于 2020 年全额计提坏账准备。
内蒙古维嘉商业有限 主要为账龄 1 年以内的供应商费用，
公司 按供应商费用组合计提减值
百朗商贸（深圳）有 场内经营费用 按供应商费用坏账政策账龄 1 年内组 双方对场内经营费用分摊结算时存
限公司 分摊 合计提，超过 1 年单项计提减值 在争议。
内蒙古世茂天成物业 账龄 1 年以内，按供应商费用坏账政
管理有限公司 策组合计提
衣念（上海）时装贸 场内经营费用 按供应商费用坏账政策账龄 1 年内组 双方对场内经营费用分摊结算时存
易有限公司 分摊 合计提，超过 1 年单项计提减值 在争议。
合计 18,357.72 4,582.39 —— —— ——
回款情况、减值准备的计提时间、收回或转回的原因及合理性；
其他应收款收回或转回坏账准备对应的款项涉及对象为供应商费用，公司为
商业零售，供应商费用主要为应收商户租金及应收取的联营供应商各项商场管理
费用。通常商户及联营供应商与公司的合约期限不会少于一年，一般按月或者按
季结算，款项结算账期最长不会超过一年，同一单位应收供应商费用是一个滚动
的余额。供应商费用在正常年份下，商户租金一般提前或期初收取，联营供应商
各项商场管理费用一般在结算联营供应商货款时，从商场代收的商品销售营业款
中扣取。由于结算的账期最长通常不会超过一年，应收供应商费用账龄超过一年
则信用风险显著增加。基于供应商费用上述风险特征，公司会计政策对一年以内
的应收供应商费用按组合计提坏账，对超过一年的应收供应商费用按单项计提坏
账。单项计提坏账的计提规则为：账龄一年以上同一单位应收冲减应付后余额全
额计提坏账，如果应收小于应付，则将应收在供应商费用组合按比例计提。
应收供应商费用余额主要受商户及联营供应商经营状况变动的影响，商户及
联营供应商经营状况差时，从商场代收的商品销售营业款中不足以扣取全部商场
管理费用，商户亦存在不能及时交纳租金，应收供应商费用余额增大。商户及联
营供应商经营状况好时，除了能收回当期费用和租金外，结算时还能从商品销售
营业款中扣回积欠的商场费用，商户亦能补交拖欠的租金，应收供应商费用余额
减小。按公司会计政策应收供应商费用坏账准备计提规则，已计提的坏账准备也
相应随应收供应商费用余额减少收回或转回。
新增供应商费用余额减少，账龄 1 年以内的应收供应商费用较 2022 年有较大幅
度的下降，减少 3948 万元，下降 12%。部分商户及联营供应商经营情况恢复较
快较好，在支付当期费用及租金外，还从商品销售营业款中扣回了积欠的商场费
用及补交了拖欠的租金，应收供应商费用余额减小，已计提的坏账准备也相应随
应收供应商费用余额减少收回或转回。本期其他应收款收回或转回坏账准备对应
的款项涉及欠款单位共 477 家，其他应收款余额及坏账准备收回或转回金额计算
过程如下：
单位：人民币万元
一年以内 一年以上 应付年末 2023 年坏账余额 2022 年坏账 收回或转回金
款项对象
余额① 余额② 余额③ ④=②-③+①*M ⑤ 额⑥=④-⑤
供应商费用 45.90 3,184.87 800.42 2,385.81 4,751.12 -2,365.30
合计 45.90 3,184.87 800.42 2,385.81 4,751.12 -2,365.30
注：M 为供应商费用组合对应的预期损失率。供应商费用组合账龄均在 1 年以内，与账龄组合 1 年以
内应收信用风险特征类似，计提坏账损失的预期信用损失比例与账龄组合 1 年以内应收相同，为 2.98%。
。
他应收款计提坏账准备金额增加的主要原因及合理性。
单项计提 目前收款进展及后续收
客户名称 期末余额 关联关系 形成背景 减值计提依据
坏账余额 款安排，
储值卡消费定期结算金额
账政策 1 年以上单项计提，1
年以内组合计提；21 年-23 年
内蒙古维多利摩尔超 超市承包费包含固定租金
市有限责任公司 6,373.91 万 元 和 浮 动 收 费
消费
分提出异议，超市承包费按单
项计提，按其信用风险特征对
浮动部分全额计提
四川住信房屋拆迁 873.06 873.06 非关联方 九眼桥拆迁安 按供应商费用坏账政策单项计 2007 年 7 月 23 日，公
单项计提 目前收款进展及后续收
客户名称 期末余额 关联关系 形成背景 减值计提依据
坏账余额 款安排，
置合作方，因违 提减值 司与四川省住信房屋拆
约后我司按法 迁服务有限公司（以下
院判断金额确 简称“住信公司”）签
认应收 订了《委托拆迁安置合
同书》，合同签订后，
并未按合同约定履行完
毕义务，2008 年 6 月 24
日正式解除合同，双方
因纠纷诉诸法院，2010
年 4 月 29 日本公司胜
诉，住信公司按照判决
书规定需返还款项
行中只收回 105 万元，
另公司计入拆迁成本
回，目前公司在尝试起
诉住信的股东进行追
偿。
该款项系 2016 年收购
深圳茂业百货有限公司
受同一实 之前发生的应收退货
中兆商业市场开发 际控制人 存货退回，未及 按供应商费用坏账政策单项计 款，该公司因停业多年，
（深圳）有限公司 控制的全 时结算货款 提减值 经其董事会决议进行清
资子公司 算并于 2020 年注销，公
司就该款项于 2020 年
全额计提坏账准备。
百朗商贸（深圳）有 场内经营费用 按供应商费用坏账政策单项计 双方对场内经营费用分
限公司 分摊 提减值 摊结算时存在争议。
衣念（上海）时装贸 场内经营费用 按供应商费用坏账政策单项计 双方对场内经营费用分
易有限公司 分摊 提减值 摊结算时存在争议。
项目开发前期 因工程决算未办理完成
深圳市海建建筑劳务
分包有限公司
用 后再入账冲销。
因楼上引进联 分两段时间的欠款提请
营供应商对品 诉讼：1、2021 年 11 月
牌经营带来一 对购书中心 2021 年前
重庆购书中心有限公 按供应商费用坏账政策单项计
司 提减值
的合同租赁、设 决：重庆购书中心欠我
施服务费、仓库 司租金 544.76 万元，我
租用、水电等欠 司需赔偿因楼上装修停
单项计提 目前收款进展及后续收
客户名称 期末余额 关联关系 形成背景 减值计提依据
坏账余额 款安排，
款 业、漏水等造成的经营
损失 237.26 万元，差额
司，已申请法院执行，
在执行中，2、重庆购书
中心 2023 年至 2024 年
合同到期未缴纳的租金
等欠款 340.77 万元，现
正在收集相关诉讼资料
提请诉讼。
公司应收淮安
市镇淮建筑工
江苏镇淮建设集团有
程 有 限 公 司
限公司（原名：淮安 收回可能性很小，已全
市镇淮建筑工程有限 额计提坏账
款项为收购维
公司）
多利集团之前
产生
深圳市瑞天服饰有限 场内经营费用 按供应商费用坏账政策单项计 双方对场内经营费用分
公司 分摊 提减值 摊结算时存在争议。
场内经营费用 按供应商费用坏账政策单项计 双方对场内经营费用分
潘瑞 246.37 224.65 非关联方
分摊 提减值 摊结算时存在争议。
合计 13,058.00 5,500.57 —— —— —— ——
单项计提 目前收款进展及后续收款
客户名称 期末余额 关联关系 形成背景 减值计提依据
坏账准备 安排，
储值卡消费定期结算金额
用坏账政策 1 年以上单项
计提，1 年以内组合计提；
内蒙古维多利摩 21 年-23 年超市承包费包
尔超市有限责任 8,506.45 1,704.50 非关联方 含固定租金 6,373.91 万 与对方公司账务核对中
费；储值卡消费
公司 元和浮动收费 1,516.75 万
元，对方对浮动部分提出
异议，超市承包费按单项
计提，按其信用风险特征
对浮动部分全额计提
深圳市海建建筑 因工程决算未办理完成结
项目开发前期所产生
劳务分包有限公 500.00 331.45 非关联方 单项计提减值 算，待后期结算完成后再
工程费用
司 入账冲销。
重庆购书中心有 因楼上引进联营供应 按供应商费用坏账政策单 分两段时间的欠款提请诉
限公司 商对品牌经营带来一 项计提减值 讼：1、2021 年 11 月对购
单项计提 目前收款进展及后续收款
客户名称 期末余额 关联关系 形成背景 减值计提依据
坏账准备 安排，
定影响而产生的合同 书中心 2021 年前欠款提请
租赁、设施服务费、仓 诉讼，法院判决：重庆购
库租用、水电等欠款 书中心欠我司租金 544.76
万元，我司需赔偿因楼上
装修停业、漏水等造成的
经营损失 237.26 万元，差
额 307.50 万元需支付我
司，已申请法院执行，在
执行中，2、重庆购书中心
未缴纳的租金等欠款
相关诉讼资料提请诉讼。
公司与客户开展租赁
呼和浩特市小嗨 业务往来，由于客户资 公司已胜诉，对方无可执
按供应商费用坏账政策单
商业管理有限公 272.63 217.35 非关联方 金 困 难 , 未 支 付 行财产，已按债权债务净
项计提减值
司 2021.1.1-10.13 期 间 额全额计提坏账
租金
深圳市瑞天服饰 按供应商费用坏账政策单 双方对场内经营费用分摊
有限公司 项计提减值 结算时存在争议。
深圳市天尚服装 按供应商费用坏账政策单 双方对场内经营费用分摊
有限公司 项计提减值 结算时存在争议。
宁波中哲慕尚控 按供应商费用坏账政策单 双方对场内经营费用分摊
股有限公司 项计提减值 结算时存在争议。
珠海赫基哥文服 按供应商费用坏账政策单 双方对场内经营费用分摊
饰有限公司 项计提减值 结算时存在争议。
泰州市海陵区永 按供应商费用坏账政策单 双方对场内经营费用分摊
昌商贸有限公司 项计提减值 结算时存在争议。
深圳市金宝源服 按供应商费用坏账政策单 双方对场内经营费用分摊
饰有限公司 项计提减值 结算时存在争议。
合计 11,065.37 2,981.11 —— —— - ——
公司为商业零售，其他应收款主要为应收供应商费用，欠款方为商场经营商
户及联营供应商，本期对其他应收款计提坏账准备金额增加主要是受账龄 1 年以
上供应商费用余额大幅增长的影响。具体分析说明如下：
（1）应收供应商费用 2023、2022 年末余额账龄如下：
单位：人民币万元
账龄 2023 年末余额 2022 年末余额 变动金额 变动比例
账龄 2023 年末余额 2022 年末余额 变动金额 变动比例
其中：1-2 年 8,058.69 3,422.05 4,636.64 135%
合计 54,980.84 51,640.69 3,340.14 6%
（2）2023 年账龄 1 年以上应收较上年大幅上升，增长 7288 万元，上升 40%。
主要是因为受前两年外部经济环境下行的影响，商户及联营供应商未能及时结付
场地租金及商场管理费用导致。特别是 2022 年因外部经济环境持续下行等因素
影响，年末账龄 1 年以内应收供应商费用余额较大，部分商户及联营供应商经营
困难，甚至撤柜闭店，以至拖欠商场费用，应收供应商费用 2022 年账龄 1 年以
内迁徙至 2023 年账龄 1-2 年较 2022 年增加 4637 万元，增长 135%。
（3）基于应收供应商费用风险特征，账龄超过一年则信用风险显著增加，
公司对超过一年的应收供应商费用按单项计提坏账。单项计提坏账的计提规则
为：账龄一年以上同一单位应收冲减应付后余额全额计提坏账，如果应收小于应
付，则将应收在供应商费用组合按比例计提。鉴于应收供应商费用的特性，账龄
应商费用计提减值金额的大小主要受账龄 1 年以上应收供应商费用的影响，2022
年迁徙至 2023 年应收供应商费用账龄 1 年以上金额的增加，导致了其他应收款
坏账准备本年计提较上年增长。
年审会计师意见：
我们按照中国注册会计师审准则的要求，执行了必要的审计程序，主要包括：
制设计和运行的有效性；
两个年度间核算内容的一致性、金额的合理性进行复核；
进行评价；
款项减值准备时所采用的方法和假设的合理性；
资料、假设及计提方法，验证管理层判断的合理性；
本期应计提的预期信用损失；
是否存在资金被关联企业(或实际控制人)大量占用、变相拆借资金等情况；
关文件资料，向关联方进行函证，确认交易的真实性、合理性。
基于已执行的程序，我们未发现茂业商业其他应收款形成背景、涉及对象、
款项性质存在异常，其他应收款坏账准备的计提、收回或转回，坏账准备计提金
额的增加具有合理性。
四、关于偿债能力。年报显示，报告期末公司有息负债规模约为 52.15 亿元，
其中短期借款 9.12 亿元、一年内到期的长期借款 14.94 亿元以及长期借款 28.09
亿元。报告期末公司货币资金 4.3 亿元，其中受限货币资金 2,056.8 万元；交易
性金融资产 2,178.26 万元。报告期内利息费用 3.6 亿元，对利润侵蚀明显，公司
整体债务负担较大。请公司补充披露有息负债的具体情况，包括债务类型、金
额、利率、期限、融资用途等，并结合目前可自由支配的货币资金、现金流情
况等说明未来偿债安排，是否存在短期偿债压力、流动性风险及相关应对措施。
公司回复：
截止 2023 年末，公司有息负债本息合计 52.14 亿元，其中：借款本金 52.04
亿元，包括短期借款 9.08 亿元，长期借款 42.96 亿元（其中一年内到期的长期借
款 14.87 亿元）；应付利息 0.10 亿元，包括短期借款利息 0.04 亿元，一年内到期
的长期借款利息 0.06 亿元。公司有息负债的年利率区间为 3.65%-6.00%。公司有
息负债本金具体情况如下：
序号 贷款类型 贷款期限 截止 2023 年末贷款余额 2024 年内到期金
（万元） 额（万元）
短期借款本金合计 90,800.00 90,800.00
长期借款（含一年内到期）本金合计 429,641.00 148,720.50
有息负债本金合计 520,441.00 239,520.50
（1）公司贷款项下均有优质、足额抵押物作风险对冲。抵押物主要为公司
及下属子公司名下的房屋建筑物及土地使用权。截止 2023 年末，公司有息负债
本金合计 52.04 亿元，公司为有息负债提供抵押的房屋建筑物及土地使用权账面
价值合计 59.99 亿元。2024 年需偿还的短期借款（包含一年以内到期的长期借款）
本金合计 23.95 亿元，截止 2024 年 5 月末已归还借款合计 9.45 亿元，已周转及
新增放款合计 7.06 亿元，预计 2024 年内还可周转及新增放款合计 14.65 亿元。
（2）公司历年均能产生较大的经营活动现金净流入，2021-2023 年分别为
经营活动现金净流入不低于 2023 年。
（3）截至 2023 年末，公司的流动资产为 23.83 亿元，其中货币资金 4.30 亿
元、交易性金融资产 0.22 亿元；公司持有其他权益工具投资 1.59 亿元。期末货
币资金中受限资金合计 2,056.80 万元，占期末货币资金的比例仅为 4.78%。上述
资产主要为持有的货币资金、上市公司股份等，变现能力较强。
（4）公司资信情况良好，与银行等金融机构保持了良好的长期合作关系，
持续获得其授信支持，为我司未来保持良好的流动性提供了重要保证。
综上所述，公司期末货币资金及其他可变现资产、日常经营活动产生的现金
流入加上银行可续贷额度完全能覆盖公司 2024 年内到期债务，公司判断目前不
存在短期偿债压力及流动性风险。
五、关于在建工程。年报显示，公司在建工程期末余额为 9.82 亿元，包括
天府壹号项目和茂业天地（北区）两个项目，账面余额分别为 9.06 亿元、7,334
万元，本期新增投入分别为 346.09 万元、683.39 万元，资金来源均为自筹。其
中天府壹号项目系公司于 2020 年收购成都仁和投资有限公司 100%股权而纳入
合并报表范围，初始确认金额为 8.9 亿元，公司未披露总预算金额；茂业天地（北
区）项目于 2020 年 10 月开始建设，总预算数为 13 亿元，工程累计投入占预算
比例为 5.64%，上述两个项目施工进展均较为缓慢。
请公司补充披露：
（1）上述两个项目的实施进度、施工进展缓慢原因、是否
拟继续推进、未来施工安排及预计完成时间，并结合市场情况、行业发展态势
等说明在建工程是否存在减值风险；
（2）结合公司目前可支配资金和有息负债情
况等，说明公司当前资金实力是否能够支撑本次项目开发建设，可能对公司日
常生产经营造成的不利影响及相关应对措施、相关风险提示是否具体、充分、
有针对性。
公司回复：
施工安排及预计完成时间，并结合市场情况、行业发展态势等说明在建工程是
否存在减值风险；
（一）项目实施进度情况
为充分利用公司的存量土地资源，继续扩大主营业务经营规模，公司计划
利用自有的位于成都市东御街 19 号的土地，修建盐市口茂业天地项目。茂业天
地项目分为南、北两区，整体规划、分期建设。公司计划先修建南区，北区在南
区建成投入运营后，根据其经营情况及市场情况适时投资建设。其中南区项目已
于 2013 年主体完工并陆续投入使用。公司于 2020 年 10 月开始启动北区建设。
北区项目建设规划为商业、办公及酒店公寓为一体的城市综合体，占地面积 16.26
亩，规划总建筑面积约 18.43 万平方米，预计总投资额约 13 亿元。公司计划自
决策程序通过后启动拆迁，于 2021 年 3 月前完成拆迁工作，2021 年 3 月开工建
设，预计于 2023 年底竣工。
北区于 2021 年 3 月完成原建筑物拆除，2021 年 11 月取得施工许可证（基
坑部分）
，2022 年 12 月已基本完成北区深基坑开挖及护壁工程。
天府壹号项目（原锦城艺术宫项目）系公司于 2020 年 11 月通过股权收购
方式取得，该项目在收购前已取得建设用地规划许可证、工程规划许可证，2022
年 7 月取得施工许可证（基坑部分）
。
（二）项目实施进展缓慢的原因
上述项目进展缓慢的主要原因是调整规划设计方案报批进度低于预期，具
体情况如下：
（1）天府壹号项目紧邻公司盐市口茂业天地项目，公司在收购该项目后，
拟将茂业天地项目北区与天府壹号项目进行整体规划及建设，因此，需要对原有
规划方案进行调整。
（2）项目地理位置特殊，紧临成都市天府广场，地处春熙路国际时尚商圈
核心区域。成都市天府广场地处城市中心地带，是成都市的政治、文化中心和综
合交通枢纽。在广场四周分别坐落着四川省美术馆、四川省图书馆、四川省科技
馆、四川大剧院、成都市博物馆等文化场馆。本项目的西侧正临天府广场。
（3）项目体量大，两个项目进行整体规划后，预计规划总建筑面积约 41
万平方米，计划打造文旅商融合购物中心、超甲级写字楼和超五星酒店。新建部
分与公司现有的仁和人东店、JW 万豪酒店、茂业天地南区形成整体，总体量将
达到 60 万平方米，建成后将成为春熙路商圈继 IFS 后又一超大体量的城市综合
体和地标建筑。
因此，公司及各级政府都对本项目高度重视，本项目已被纳入四川省重点
项目。基于项目地理位置的特殊性及项目体量，对于项目的规划设计要求极高。
不仅需要考虑项目本身的商业属性，还需要考虑文化属性，能够与城市整体人文
及周边文化场馆形成融合。自项目启动以来，公司对项目规划设计方案进行了多
轮的论证、沟通和优化，以确保最终的呈现效果。
月，项目总体概念设计方案经成都市国土空间规划委员会建筑与景观艺术专业委
员会审议并获原则通过。
（三）项目未来实施计划
项目后续尚需履行的报规报建流程主要包括：项目总体概念设计方案经成
都市规委会主任会议审议通过并取得会议纪要后，即可按纪要要求进行项目的深
化设计，深化设计完成后正式提报材料申办《建筑工程规划许可证》，主管部门
进行详细技术审查和平立剖审查，审查通过后主管部门核发《建筑工程规划许可
证》。取得《建筑工程规划许可证》后即可进行施工图设计，本项目须通过“特
殊建设工程消防设计审查”，
“超限高层建筑工程抗震设防审批”以及“施工图审
查”后可进行《建筑工程施工许可证》办理阶段。
公司将继续按照成都市报规报建要求加速推进项目相关审批手续的办理，
在取得相关许可证后分阶段施工建设。项目取得主体部分施工证后，预计 2025
年一季度项目主体动工，2027 年 9 月商业裙楼主体完工，2029 年底塔楼部分主
体完工。
（四）在建工程减值风险
值的 36.7%。人均 GDP 为 10.3 万元，高于重庆，也高于贵阳、南宁、昆明等其
他西部省会城市。2021 年 5 月，七普数据显示，2020 年成都常住人口约 2094 万
人，总量位居全国第四，增幅（582 万人）位居全国前列，城市人才吸引力较强。
公司在建项目区位优势明显。成都市发展以环状进行，天府广场为城市发展
原点。公司项目紧邻天府广场，位于政府正在规划打造的天府文化公园片区。天
府文化公园计划建设成为以文旅融合、现代金融为支持，集文化中心、城市遗址、
中央公园、产业高地于一身的“展示成都千年历史迭代的文化中心区，集中体现
公园城市特征的文化核心区”。
测试，不存在减值迹象：
本次采用静态假设开发法对待开发的土地进行评估测算。具体公式为：待开
发的土地评估值＝开发完成的价值-建筑总成本-利润-税金-利息，其中建筑总成
本一般包括建筑开发费、专业费、管理费、销售费、不可预见费等。
其中：
（1）开发完成的价值测算结果见下表：
建筑面积（㎡）/ 销售单价（元/
序号 项目名称 销售总价（元）
个数（个） ㎡或个）
购物中心（-2 至 6
层）
合计 4,620,744,468.00
（2）总建筑成本的测算
①开发建筑成本费用的测算开发建筑成本费用包括直接工程费、间接工程
费、建筑承包商利润及由发包商负担的建筑附带费用等。测算结果见下表：
面积
序号 项目 单价（元） 金额（元） 备注
（平方米）
地下室造价（含地
及通道）
造价 0
负 1-负 2 层地下精
装
负 3-负 6 层地下精
装
按裙楼外墙面积
裙楼商业房外墙豪
华装饰
墙）
裙楼商业房室内星 102,564,000.0
级装饰 0
主楼办公房外墙星 122,674,000.0 按外墙面积计算
级装饰 0 （含石材、幕墙）
主楼办公房室内星 245,024,000.0
级装饰 0
地下室及裙楼水电 含电气、供水、通
安装工程 风、消防设备
面积
序号 项目 单价（元） 金额（元） 备注
（平方米）
合计：
.00
②专业费用的确定：
专业费用包括勘查设计费、建筑设计费、景观设计费、工程监理费、预算师
的工程预算费用等工程前期费用。
按开发建筑成本费用的 5%计算，即：
专业费用=建筑费×5%=78,913,867.50 元。
③管理费用的确定
管理费用按建筑费和专业费的 5%计算，即：
管理费用=（建筑费+专业费）×5%=82,859,560.88 元
④销售费用的确定：
销售费用主要指用于建成后不动产销售或出租的中介代理费、市场营销广告
费用、买卖手续费等。根据市场调查，该地区租售费用按销售总价的 3%确定，
即：
销售费用=销售总价×3%=151,098,344.10 元。
⑤不可预见费的确定：
不可预见费为建筑施工过程中涉及的建筑成本和工程前期发生的不可预见
费。不可预见费按建筑费和专业费之和的 4%确定，即：
不可预见费=（建筑费+专业费）×4%=66,287,648.70 元。
（3）开发商合理利润的测算
利润=（开发成本+建筑费+专业费用+管理费用+不可预见费）×12%
= 387,549,483.25 元。
通过假设开发法求得的待开发土地估值为 1,423,240,600.00 元。该项目账
面价值为 1,402,695,928.83 元（其中存货 496,881,362.03 元，在建工程
否能够支撑本次项目开发建设，可能对公司日常生产经营造成的不利影响及相
关应对措施、相关风险提示是否具体、充分、有针对性。
（一）项目资金来源
两个项目预计总投资额合计 35 亿元（含天府壹号项目于 2020 年收购时项
目公司成都茂业投资有限公司已投入金额约 10 亿元）。由于项目调整规划设计方
案尚未审批通过，该预计总投资额为暂定金额。项目资金来源主要是自有资金及
银行贷款等外部融资，并将根据项目施工进度分批投入。
（二）相关风险提示及应对措施
有关政策调整、项目审批等实施条件发生变化，无法取得或无法按时取得相关许
可证，导致项目建设存在延期、变更、中止等风险。对此，公司将积极与各政府
主管部门沟通，完善项目报规报建手续，尽快推进项目各项审批工作。
外部融资，如公司整体经营性现金流情况或融资条件未达预期，将可能导致公司
无法按时足额筹措项目建设所需资金，面临项目资金筹措风险。对此，公司将采
取如下应对措施，最大限度降低现金流风险：
（1）持续加强应收款项的管理，提
高应收款项的周转率；
（2）持续强化预算管理，根据自身经营情况，制定合理的
资金预算，统筹合理安排各项资金；
（3）建立现金流预警和控制机制，密切关注
公司现金流状况，如出现现金流缺口，提前预警并通过各种渠道筹措资金；（4）
与金融机构建立良好的合作关系，合理运用各项融资工具获取资金。
特此公告
茂业商业股份有限公司
董 事 会
二〇二四年七月九日
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