资产评估报告 上海东洲资产评估有限 公司
东洲评报字【 2023】 第 2188号
上海市延安西路889号 太平洋企业中心 19楼
Te l :86-2 1 -52402 1 66 Fa x : 86- 2 1 -62 2520 86
特殊的交易方式可能追加付出的价格等对其评估结论的影响。
策无重大变化，信贷政策、利率、汇率等金融政策基本稳定。
的相关约定。
(三) 收 益法评估 特别假设
够度量； 未来收益期限能够确定或者合理预期。
工， 并投入使用。
厦进行销售、处置。
本次 经 济行 为 实 施 后 ， 亦 不 会 出现 严重影 响 企 业 发 展 或损 害 股 东 利 益 情 形 ， 并 继 续 保
持 现有的经营管理模式和管理水平。
响企业经营发展和收益实现的重大变动事项。
计政策在重要性方面保持一致。
块 A 、 B 、 C 栋 A 栋 单 元 32 层 01 号 1 室 经 营 场 所 系 租 赁 取 得 ， 租 赁 期 至 2 02 3 年 8 月 31
日 ， 本次 评 估 假设 该 租 赁 合 同 到期 后 ， 被 评 估 单 位 能按 租 赁 合 同 的 约 定 条 件 获 得 续 签
继 续 使 用 ， 或 届 时 能 以 市 场 租金 价 格 水 平 获 取 类 似 条 件 和 规 模 的 经 营 场 所 。 中 轻 大 厦
建成后，公司将搬入中轻大厦办公，届时将不再有租赁费用发生。
十、 评估结论
根据 国 家 有关 资 产 评 估 的 规 定 ， 我 们 本 着 独 立 、 公 正 和 客 观 的 原 则 及 执 行 了 必 要
的评估程序，在本报告 所述之评估目的、评 估假设与限制条件下， 得到被评估单位股东
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资产 评 估 报 告
上 海 东洲 资产评 估 有限 公 司
东洲评报字【２０２３】第２１８８号
上 海 市 延 安 西 路 ８ ８９ 号 太 平 洋 企 业 中 心 １９ 楼
Te!:86-21-52402166 Fax:8621-62252086
全 部权益于评估基准日的市场价值评估结论 。
（一 ） 相 关 评 估 结 果情 况
采用资 产基 础法对 企业股 东全 部 权 益进行 评估，得 出被评估单位 在 评估基准 日的
评 估 结果 如 下 ：
评 估 基 准 日 ，被 评 估 单 位 股 东 权 益 账 面 值 ２，７ ５０．１８ 万 元 ，评 估 值 ２，７５ ０．７ ３万 元 ，评
估 增 值０ ．５ ５ 万元 ，增 值 率 ０ ．０ ２％。其 中 ，总 资 产 账 面 值 １ １，２ ０４．４ ６万 元 ，评 估 值 １ １，２０ ５．０ ２
万 元，评 估 增值 ０．５５ 万元，增 值率 ０．００％。负 债账 面值 ８，４５４．２９万元 ，评 估 值 ８，４５４．２９
万 元，无 增 减值变动。
采 用收 益法 对 企 业 股 东 全 部 权 益进 行 评 估，得 出 的 评 估 基 准 日的 评 估 结 果 如 下 ：
被评 估单位 股东权益账 面值 为 ２ ，７５０．１８ 万 元，评 估值 ２ ，７５０．７３ 万元，评 估增值 ０．５５
万 元，增值率 ０ ．０２％。
（二 ） 评 估结果 差异分析及最终评 估结 论
本 次评 估采 用资 产基 础 法 得 出的股 东全 部 权 益 价值 为 ２ ，７５０ ．７ ３ 万 元 ，与 收 益法 测
算得出的股东全部权益价值 ２，７５０．７ ３万元相等。
不 同评 估方 法 的 评 估 结 果 差 异 的 原 因 主 要 是 各 种 评 估 方法 对 资 产 价 值 考虑 的 角 度
不 同 ，资 产 基 础 法 是 从 企 业 各 项 资 产 现 时 重 建 的 角度 进 行 估 算；收 益 法 是 从企 业 未 来
综 合获利能力去 考虑 。
根据《资产评估执业准则－企业价值》，对同一评估对象采用多种评估方法时，应
当结 合评 估目的 、不 同 评估 方法 使 用数 据 的 质量 和 数 量 ，采 用定 性 或 者 定 量 的方 式 形
成 评估结论。
由 于 房地 产租 赁市场 中租 金与 售 价 倒挂 现 象 严重 ，使 被评 估 单位 在 未 来 的经 营过
程 中 ，盈 利 能 力一 般 ，也 无 法 形 成 明 显 的 超 额 收 益 能 力 ，并 且 管 理 层 的 预 测 ，在 可 预 见
的 将 来 ，该 状 况 也 不 会 发 生 根 本 性 的 变 化 。该 行 业 的 市 场 准入 条 件 一 般 ，未 形 成 明 显的
东洲评报字【２０２３】第２１８８号－２８－
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