本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
山子高科技股份有限公司拟进行股权转让涉及的
宁波银亿房地产开发有限公司（模拟体）
股东全部权益价值评估项目
资 产 评 估 报 告
坤元评报〔2024〕67 号
（共一册 第一册）
坤元资产评估有限公司
二〇二四年三月二日
目 录
资产评估报告·备查文件
山子高科技股份有限公司拟进行股权转让涉及的
宁波银亿房地产开发有限公司（模拟体）股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会
发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资
产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用
人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使
用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构
和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结
论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象
可实现价格的保证。
三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持
独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
四、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签
名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料
的真实性、完整性、合法性负责。
五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者
预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存
在偏见。
六、资产评估专业人员已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行
现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评
估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实
披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要
求。
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报
告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分关注资产评估报告中载
明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
山子高科技股份有限公司拟进行股权转让涉及的
宁波银亿房地产开发有限公司（模拟体）股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
山子高科技股份有限公司拟进行股权转让涉及的
宁波银亿房地产开发有限公司（模拟体）
股东全部权益价值评估项目
资 产 评 估 报 告
坤元评报〔2024〕67 号
摘 要
以下内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解
评估结论，应当认真阅读资产评估报告正文。
一、委托人、被评估单位及其他资产评估报告使用人
本次资产评估的委托人为山子高科技股份有限公司（以下简称山子股份），被
评估单位为宁波银亿房地产开发有限公司（以下简称宁波银亿房产）。
根据《资产评估委托合同》，本资产评估报告的其他使用人为国家法律、法规
规定的资产评估报告使用人。
二、评估目的
因山子股份拟转让宁波银亿房产及部分下属公司的股权，已编制了拟转让的宁
波银亿房产模拟主体（合并）财务报表，为此需要对宁波银亿房产在评估基准日的
（模拟体）股东全部权益价值进行评估。
本次评估目的是为该经济行为提供宁波银亿房产（模拟体）股东全部权益价值
的参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象为涉及上述经济行为的宁波银亿房产（模拟体）的股东全部权益。
评估范围为宁波银亿房产申报的并经过天健会计师事务所（特殊普通合伙）审
计的截至 2023 年 12 月 31 日的模拟全部资产及相关负债。按照宁波银亿房产提供的
经审计的 2023 年 12 月 31 日模拟母公司财务报表反映，资产、负债及股东权益的账
面价值分别为 4,952,444,963.56 元、3,514,438,600.84 元和 1,438,006,362.72 元。
山子高科技股份有限公司拟进行股权转让涉及的
宁波银亿房地产开发有限公司（模拟体）股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
按照宁波银亿房产提供的经审计的 2023 年 12 月 31 日模拟合并会计报表反映，资产、
负债、所有者权益及归属于母公司的所有者权益的账面价值分别为
元。
模拟体范围列表如下：
宁波银亿房地产开发有限
序号 公司名称 备注
公司穿透持股比例
例为 53.6078%）
山子高科技股份有限公司拟进行股权转让涉及的
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宁波银亿房地产开发有限
序号 公司名称 备注
公司穿透持股比例
四、价值类型
本次评估的价值类型为市场价值。
五、评估基准日
评估基准日为 2023 年 12 月 31 日。
六、评估方法
根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，本次采用资产基础法进
行评估。
七、评估结论
宁波银亿房产股东全部权益的评估价值为 31,172,486.92 元（大写为叁仟壹佰
壹拾柒万贰仟肆佰捌拾陆元玖角贰分），与母公司股东权益的账面价值
合并报表中归属于母公司所有者权益的账面价值 12,428,583.62 元相比，评估增值
八、评估结论的使用有效期
本评估结论仅对本次股权转让之经济行为有效。本评估结论的使用有效期为一
年，即自评估基准日 2023 年 12 月 31 日起至 2024 年 12 月 30 日止。
九、对评估结论有重大影响的特别事项
对评估结论有重大影响的事项参见正文。
资产评估报告的使用限制说明和特别事项说明请参阅资产评估报告正文。
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股东全部权益价值评估项目
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坤元评报〔2024〕67 号
山子高科技股份有限公司：
坤元资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、行政法规和资产评
估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估
程序，对贵公司拟进行股权转让涉及的宁波银亿房地产开发有限公司（模拟体）股
东全部权益在 2023 年 12 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如
下：
一、委托人、被评估单位及其他资产评估报告使用人
(一) 委托人概况
辆生产。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营
项目以相关部门批准文件或许可证件为准）
一般项目：物业管理；建筑材料销售；住房租赁；园林绿化工程施工；规划设
计管理；新型建筑材料制造（不含危险化学品）；以自有资金从事投资活动；汽车
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零部件研发；工程和技术研究和试验发展；新能源汽车生产测试设备销售；汽车零
部件及配件制造；汽车零配件零售；汽车零配件批发；新能源原动设备制造；新能
源原动设备销售；汽车装饰用品制造；汽车装饰用品销售；电车制造；新能源汽车
整车销售；智能车载设备制造；智能车载设备销售；半导体器件专用设备制造；半
导体器件专用设备销售；智能无人飞行器制造；智能无人飞行器销售；智能机器人
的研发；人工智能硬件销售；智能机器人销售；电力电子元器件制造；电力电子元
器件销售；电子专用设备制造；导航终端制造；集成电路芯片及产品制造；集成电
路芯片及产品销售；货币专用设备制造；集成电路制造；技术服务、技术开发、技
术咨询、技术交流、技术转让、技术推广。（除依法须经批准的项目外，凭营业执
照依法自主开展经营活动）
(二) 被评估单位概况
一）企业名称、类型与组织形式
及装潢材料的批发、零售；企业管理咨询；房地产投资咨询服务。（依法须经批准
的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
二）企业历史沿革
宁波银亿房产（原名宁波保税区银亿房地产开发有限公司）成立于 1994 年 12
月 6 日，初始注册资本为人民币 2,000 万元，成立时股东和出资情况如下：
金额单位：人民币万元
股 东 名 称 出 资 额 出资比例
宁波市财政财务开发公司 1,000 50.00%
香港越新实业公司 1,000 50.00%
合 计 2,000 100.00%
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源发展有限公司，1998 年 6 月，宁波市财政财务开发公司将持有的宁波银亿房产股
权全部转让给宁波保税区银通房地产开发有限公司，本次股权转让后公司注册资本
占注册资本的 50%；香港银源发展有限公司出资人民币 1,000 万元，占注册资本的
股权分别转让给香港银源发展有限公司、宁波保税区宝鼎房地产开发公司，本次股
权转让后宁波银亿房产的注册资本和股权结构如下：
金额单位：人民币万元
股 东 名 称 出 资 额 出资比例
香港银源发展有限公司 1,800 90.00%
宁波保税区宝鼎房地产开发公司 200 10.00%
合 计 2,000 100.00%
波舜龙电业有限公司。本次股权转让后宁波银亿房产的注册资本和股权结构如下：
金额单位：人民币万元
股 东 名 称 出 资 额 出资比例
香港银源发展有限公司 1,800 90.00%
宁波舜龙电业有限公司 200 10.00%
合 计 2,000 100.00%
发展有限公司与宁波舜龙电业有限公司共同出资。公司已于2004年11月30日完成工
商变更手续。本次增资后宁波银亿房产的注册资本为人民币5,280万元，股权结构如
下：
金额单位：人民币万元
股 东 名 称 出 资 额 出资比例
香港银源发展有限公司 4,752 90.00%
宁波舜龙电业有限公司 528 10.00%
合 计 5,280 100.00%
香港银源发展有限公司与宁波舜龙电业有限公司共同出资。公司已于2008年7月7日
完成工商变更手续。本次增资后宁波银亿房产的注册资本为人民币42,405万元，股
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权结构如下：
金额单位：人民币万元
股 东 名 称 出 资 额 出资比例
香港银源发展有限公司 38,164.50 90.00%
宁波舜龙电业有限公司 4,240.50 10.00%
合 计 42,405.00 100.00%
亿房产全部股权转让给宁波银源储运有限公司。本次股权转让后宁波银亿房产成为
宁波银源储运有限公司的全资子公司。
波银亿控股有限公司。
肃兰光科技股份有限公司。
给银亿房地产股份有限公司（2018 年 3 月更名为银亿股份有限公司，2023 年 1 月更
名为山子高科技股份有限公司，以下简称山子股份）。
由山子股份出资。
由山子股份出资。
截至评估基准日，宁波银亿房产的注册资本为人民币187,405万元，为山子股份
的全资子公司。
三）被评估单位前三年及模拟的截至评估基准日的资产、负债状况及经营业绩
金额单位：人民币元
项目名称 2020 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 2023 年 12 月 31 日
总资产 10,610,024,480.07 8,618,293,183.97 8,376,213,492.83 3,352,193,537.80
总负债 10,627,650,617.10 8,939,800,074.69 8,238,038,399.73 3,223,634,748.46
所有者权益 -17,626,137.03 -321,506,890.72 138,175,093.10 128,558,789.34
归属于母公司所有者权益 -203,609,558.12 -398,900,611.82 88,834,770.24 12,428,583.62
项目名称 2020 年度 2021 年度 2022 年度 2023 年度
营业收入 4,895,340,813.33 1,477,817,768.86 557,831,729.24 709,813,088.13
营业成本 3,738,782,020.47 1,304,343,525.28 549,978,040.69 636,202,094.92
山子高科技股份有限公司拟进行股权转让涉及的
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利润总额 624,101,330.06 -644,522,444.05 -624,835,321.30 -473,165,597.12
净利润 410,057,803.26 -662,948,162.61 -595,257,436.77 -480,471,118.72
归属于母公司所有者的净利润 404,310,133.27 -600,654,335.28 -548,656,270.88 -475,268,655.25
项目名称 2020 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 2023 年 12 月 31 日
总资产 10,077,272,525.22 7,832,287,032.29 6,344,961,543.80 4,952,444,963.56
总负债 8,623,664,049.41 7,415,194,424.08 4,554,564,423.30 3,514,438,600.84
所有者权益 1,453,608,475.81 417,092,608.21 1,790,397,120.50 1,438,006,362.72
项目名称 2020 年度 2021 年度 2022 年度 2023 年度
营业收入 34,055,162.75 16,622,990.05 30,045,278.97 8,388,806.38
营业成本 29,939,419.85 21,120,972.72 44,746,920.54 8,406,055.47
利润总额 38,009,569.43 -1,036,509,048.70 373,304,512.29 -254,608,142.92
净利润 38,009,569.43 -1,036,515,867.60 373,304,512.29 -254,608,142.92
上述2020-2022年度的财务报表及评估基准日的模拟（合并）财务报表均已经注
册会计师审计，并出具了无保留意见的审计报告。
四）被评估单位概况
宁波银亿房产系山子股份的全资子公司，主要从事房地产开发及经营业务，拥
有国家一级房地产资质，不含未建账、营业执照吊销未注销及投资回收存在不确定
性的下属企业，列入本次模拟体的下属公司共32家，其中23家全资子公司（合并范
围内）、8家控股子公司和1家参股公司（企业），具体如下：
序号 公司名称 简称 宁波银亿房产穿透持股比例
山子高科技股份有限公司拟进行股权转让涉及的
宁波银亿房地产开发有限公司（模拟体）股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
序号 公司名称 简称 宁波银亿房产穿透持股比例
例为 53.6078%）
宁波银亿房产本级在持的房地产主要为尚未销售的东岸名邸办公用房、商业用
房及车位、保税区发展大厦、北京大厦等商业用房及金汇大厦、慈溪上府、日湖花
园、时代华庭、新世境花苑、世纪广场车位等物业。其中，开发产品主要系已开发
完成的东岸名邸项目（商铺、办公楼及车位）及金汇大厦项目尚未销售的车位；周
转用房主要系公司从关联方或外部购入的用于周转的房产（商铺、办公楼及车位）；
房屋建筑物主要系保税区发展大厦、北京大厦等商业办公用房及车库。
(三) 委托人与被评估单位的关系
委托人为被评估单位的母公司，本次拟转让持有的被评估单位股权。
(四) 其他资产评估报告使用人
根据《资产评估委托合同》，本资产评估报告的其他使用人为国家法律、法规
规定的资产评估报告使用人。
二、评估目的
因山子股份拟转让宁波银亿房产及部分下属公司的股权，已编制了拟转让的宁
波银亿房产模拟主体（合并）财务报表，为此需要对宁波银亿房产在评估基准日的
（模拟体）股东全部权益价值进行评估。
本次评估目的是为该经济行为提供宁波银亿房产（模拟体）股东全部权益价值
山子高科技股份有限公司拟进行股权转让涉及的
宁波银亿房地产开发有限公司（模拟体）股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
的参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象为涉及上述经济行为的宁波银亿房产（模拟体）的股东全部权益。
评估范围为宁波银亿房产申报的并经过天健会计师事务所（特殊普通合伙）审
计的截至 2023 年 12 月 31 日的模拟全部资产及相关负债。按照宁波银亿房产提供的
经审计的 2023 年 12 月 31 日模拟母公司财务报表反映，资产、负债及股东权益的账
面价值分别为 4,952,444,963.56 元、3,514,438,600.84 元和 1,438,006,362.72 元。
按照宁波银亿房产提供的经审计的 2023 年 12 月 31 日模拟合并会计报表反映，资产、
负债、所有者权益及归属于母公司的所有者权益的账面价值分别为
元。
模拟体范围列表如下：
宁波银亿房地产开发有限
序号 公司名称 备注
公司穿透持股比例
山子高科技股份有限公司拟进行股权转让涉及的
宁波银亿房地产开发有限公司（模拟体）股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
宁波银亿房地产开发有限
序号 公司名称 备注
公司穿透持股比例
例为 53.6078%）
母公司会计报表具体内容如下：
金额单位：人民币元
项目 账面原值 账面净值
一、流动资产 4,311,118,530.64
二、非流动资产 641,326,432.92
其中：长期应收款 0.00
长期股权投资 639,490,865.13
其他权益工具投资 0.00
固定资产 17,827,098.17 1,835,567.79
资产总计 4,952,444,963.56
三、流动负债 3,514,438,600.84
负债合计 3,514,438,600.84
股东权益合计 1,438,006,362.72
委托评估对象和评估范围与上述经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
（一）评估范围内主要资产情况
除货币资金和往来款外，公司主要资产为存货、长期应收款、长期股权投资、
其他权益工具投资、建筑物类固定资产及设备类固定资产等。具体如下：
存货包括开发产品及周转用房。其中，开发项目系东岸名邸尚余的商铺（建筑
面积 2,977.97 平方米）、写字楼（建筑面积 2,729.50 平方米）、车位（21 个）及
金汇大厦车位（29 个）。周转用房系公司从关联方或外部购入的用于周转的房产（商
铺、办公楼及车位），主要包括慈溪上府、日湖花园、时代华庭、新世境花苑、世
纪广场车位等物业，其中慈溪上府车位 187 个，日湖花园车位 52 个，时代华庭车位
山子高科技股份有限公司拟进行股权转让涉及的
宁波银亿房地产开发有限公司（模拟体）股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
套（建筑面积 56 平方米），老实巷 23 号 405 室住宅 1 套（建筑面积 38 平方米），
永丰路商铺 6 套（建筑面积合计 272.47 平方米）。
长期应收款系舟山项目合作款。
长期股权投资共 23 项，包括对 14 家全资子公司（合并范围内）、6 家控股子
公司（1 家被吊销未注销）和 3 家参股公司的投资。基本情况如下表：
金额单位：人民币元
序 投资比
被投资单位名称 投资日期 账面余额 减值准备 账面价值 备注
号 例
南昌银亿九龙湖房地产开发有限公
司
宁波银策房地产销售代理服务有限
公司
吊销未注销
亦未出资
合计 1,284,470,039.71 644,979,174.58 639,490,865.13
山子高科技股份有限公司拟进行股权转让涉及的
宁波银亿房地产开发有限公司（模拟体）股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
主要长期股权投资情况如下：
（1）高安市天鑫置业投资有限公司
对高安市天鑫置业的长期股权投资账面余额为 90,400,000.00 元，投资比例为
号，注册资本为 11,300 万元人民币，法定代表人俞建斌，类型为其他有限责任公司，
经营范围包括：投资咨询及策划，科技教育投资开发，房地产投资开发，土地综合
开发，园林绿化，物业管理，国内贸易，文化产业投资，城镇建设投资开发，停车
场、仓储、物流、货运信息服务，现代农业科技投资开发，科技开发，市场开发，
百货批发、零售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
根据该公司提供的（基于合并报表的）经审计的 2023 年 12 月 31 日的会计报表
反映，资产、负债及股东权益分别为 203,359,951.53 元、125,323,742.84 元和
高安市天鑫置业在开发项目位于江西省宜春高安市大城镇东南部，西近大城镇
中心区，北接 320 国道（后改为连通南昌至高安的城市快速路）。项目基地内土地
呈山林地、旱地、水域等类型，其中南片山林地较多，土地高差较大，总体呈现马
鞍形地貌特征。根据高安市天鑫置业提供的《国有土地使用权出让合同》《国有土
地使用证》、项目规划测算等资料，项目总占地面积 258,651.12 平方米，总建筑面
积 443,871 平方米，规划用途主要为低密度住宅（中式庭院）、高层住宅、商业（公
寓）及酒店等，可售面积 357,113 平方米，其中低密度住宅（中式庭院）35,702 平
方米、高层住宅 252,937 平方米、商业（公寓）50,877 平方米、酒店 17,597 平方
米。
（2）大庆银亿房地产开发有限公司
对大庆银亿房产的长期股权投资账面余额为 50,000,000.00 元，投资比例为
E-15 号楼办公室 301，注册资本为 5,000 万元人民币，法定代表人为张贤彪，类型
为有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资），经营范围包括：房地产开发；
柜台、房屋出租。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
山子高科技股份有限公司拟进行股权转让涉及的
宁波银亿房地产开发有限公司（模拟体）股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
根据该公司提供的经审计的 2023 年 12 月 31 日的会计报表反映，资产、负债及
股东权益分别为 41,516,173.37 元、1,148,235.52 元和 40,367,937.85 元。2023
年营业收入为 266,666.67 元，利润总额为 225,652.05 元。
大庆银亿房产历史开发楼盘均已结束且清算完毕，目前无在开发项目，公司已
完成税务清算。
（3）新疆银亿房地产开发有限公司
对新疆银亿房产的长期股权投资账面余额为 20,000,000.00 元，投资比例为
合楼 5 幢)，注册资本为 2,000 万元人民币，法定代表人吴洪君，类型为有限责任公
司（非自然人投资或控股的法人独资），经营范围包括：房地产开发、商品房销售、
自有房租赁、物业管理服务。（依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经
营活动）。
根据该公司提供的经审计的 2023 年 12 月 31 日的会计报表反映，资产、负债及
股东权益分别为 85,743,109.84 元、66,932,684.00 元和 18,810,425.84 元。2023
年营业收入为 0 元，利润总额为-2,196.40 元。
新疆银亿房产分别于 2014 年 12 月和 2015 年 10 月通过公开竞拍方式取得了 9
项国有土地使用权（其中 8 项已办理《国有土地使用证》），土地面积合计 555,063.94
平方米，土地性质为住宅用地。因多种原因，该等土地目前处于闲置状态（详情参
见“特别事项说明”）。
（4）宁波银亿建设开发有限公司
对宁波银亿建设的长期股权投资账面余额为 13,714,082.02 元，投资比例为
注册资本为 5,000 万元人民币，法定代表人为方宇，类型为其他有限责任公司，经
营范围包括：房地产开发，物业管理，装饰装修，房屋出租。
根据该公司提供的经审计的 2023 年 12 月 31 日的会计报表反映，资产、负债及
股东权益分别为 850,873,965.63 元、748,015,844.72 元和 102,858,120.91 元。2023
年营业收入为 7,581,047.17 元，利润总额为-1,242,258.27 元。
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截至评估基准日，宁波银亿建设账面实物资产包括开发产品与投资性房地产。
开发产品为时代广场的 50 个车位，均已办理抵押，为山子股份的债务提供担保。开
发产品建成时间主要在 2008 年，目前权证均已办理完善，处于可售状态。投资性房
地产为上上城配套设施，初始规划为菜场，后租赁给三江购物俱乐部股份有限公司
做商业用房之用。该项资产已办理权证，可自持但较难出售。
（5）宁波矮柳置业有限公司
对宁波矮柳置业的长期股权投资账面余额为 103,454,501.46 元，减值准备为
柳置业成立于 2004 年 03 月 05 日，取得统一社会信用代码为 913302007562707568
的营业执照，注册地址为宁波市江东区矮柳村 1 号，注册资本为 14,566.23 万元人
民币，法定代表人蔡振林，类型为其他有限责任公司，经营范围包括：房地产开发,
商务楼、产品会展中心（国内）的建设、经营、本公司房屋租赁。
根据该公司提供的经审计的 2023 年 12 月 31 日的会计报表反映，资产、负债及
股东权益分别为 116,854,365.73 元、6,034,922.42 元和 110,819,443.31 元。2023
年营业收入为 0 元，利润总额为-1,746.76 元。
宁波矮柳置业历史开发楼盘均已结束且清算完毕，目前无在开发项目。
（6）南昌市银亿房地产开发有限公司
对南昌银亿房产的长期股权投资账面余额为 18,006,861.71 元，投资比例为
路 1999 号银亿上尚城住宅区综合楼，注册资本为 2,000 万元人民币，法定代表人俞
建斌，类型为有限责任公司（外商投资企业法人独资），经营范围包括：房地产开
发、建筑施工、房地产销售、租赁、售后服务(以上项目依法需经批准的项目,需经
相关部门批准后方可开展经营活动)。
根据该公司提供的经审计的 2023 年 12 月 31 日的会计报表反映，资产、负债
及股东权益分别为 210,369,659.56 元、148,294,899.57 元和 62,074,759.99 元。
公司目前主要实物资产为开发产品及开发成本。其中开发产品为银亿上尚城
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宁波银亿房地产开发有限公司（模拟体）股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
的所有物业及车位；开发成本为银亿上尚城 5-3 期项目，目前该地块初步完成拆迁，
尚未平整完毕，银亿上尚城的《国有土地使用权出让合同》《国有土地使用证》及
建设用地规划证系合并办理，5-3 期土地未单独办理相关权证，截至评估基准日，
证的办理。预计开工时间为 2024 年中旬，预售时间为 2025 年初，竣工时间为 2025
年底，交付时间为 2025 年底。南昌银亿房产与江西仁汇投资有限公司已就该地块的
房源签订包销协议，以约定价格对其进行销售。
（7）南昌银亿九龙湖房地产开发有限公司
对南昌九龙湖的长期股权投资账面余额为 20,000,000.00 元，投资比例为
朗境名邸 10#商业 11#酒店商业 12#办公商业 7 楼 05 室，注册资本为 2,000 万元人
民币，法定代表人俞建斌，类型为有限责任公司（非自然人投资或控股的法人投资），
经营范围包括：房地产开发、建筑施工(以上项目凭资质证书经营)、房地产销售、
租赁、售后服务。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)。
根据该公司提供的经审计的 2023 年 12 月 31 日会计报表反映，资产、负债及股
东 权 益 的 账 面 价 值 分 别 为 1,355,951,806.26 元 、 1,498,037,043.35 元 和
-142,085,237.09 元 。 2023 年 营 业 收 入 为 56,413,800.03 元 ， 利 润 总 额 为
-88,459,441.16 元。
南昌九龙湖开发项目为位于江西省南昌市望城新区（现为红谷滩新区）锦绣路
东侧、文化一路南侧，根据南昌九龙湖于 2014 年 3 月 3 日与新建县国土资源局签订
的《国有建设用地使用权出让合同》及取得的《国有土地使用证》等资料，项目占
地面积 104,983.33 平方米，容积率 1.27-4.2（其中计算容积率的用地面积为
总面积的 70%以上，商业建筑面积不大于总建筑面积的 40%；区域规划市政道路从地
块中通过，需无偿提供给政府有关部门使用。公司目前主要实物资产为开发产品及
开发成本，其中开发产品系已开发完成的银亿朗境一期 1 号楼高层住宅，总可售建
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筑面积 28,177.70 平方米、已售 7,333.19 平方米、未售 20,844.51 平方米；开发成
本系银亿朗境一期 2 号楼至 12 号楼和银亿朗境二期，规划用途主要为高层住宅、商
业、办公及酒店，其中一期 2 号楼至 12 号楼总可售建筑面积 228,062.82 平方米、
可售车位 1,313 个，二期总可售建筑面积 160,924.03 平方米、可售车位 1,168 个。
银亿朗境一期 1 号楼高层住宅已于 2023 年 12 月底交付，一期 2 号楼至 12 号楼预计
将于 2024 年下半年交付，二期尚未开工。
（8）宁波市镇海银亿房产开发有限公司
对镇海银亿房产的长期股权投资账面余额为 5,000,000.00 元，投资比例为
注册资本为 500 万元人民币，法定代表人方宇，类型为有限责任公司（自然人投资
或控股的法人独资），经营范围包括：镇海新城商贸中心项目开发、经营；企业管
理咨询、经济贸易咨询服务；物业服务；自有房屋租赁。
根据该公司提供的经审计的 2023 年 12 月 31 日的会计报表反映，资产、负债及
股东权益分别为 10,875,514.11 元、2,932,420.49 元和 7,943,093.62 元。2023 年
营业收入为 2,697,512.30 元，利润总额为 985,480.73 元。
公司开发项目为海悦花苑，位于宁波市镇海区骆驼街道。项目开工时间为 2010
年 5 月，预售时间 2010 年 11 月，竣工及交付时间 2012 年 9 月。截至评估基准日，
海悦花苑无未售物业。该项目已完成土地增值税清算。
（9）上海悠金珐码信息科技有限公司
对上海悠金珐码的长期股权投资账面余额为 608,007,590.60 元，减值准备为
金珐码成立于 2004 年 3 月 10 日，取得统一社会信用代码为 91310110759856701K
的营业执照，注册地址为上海市崇明区横沙乡富民支路 58 号(上海横泰经济开发
区)，注册资本为 5,000 万元人民币，法定代表人陈国华，类型为有限责任公司(自
然人投资或控股的法人独资)，经营范围包括：一般项目：技术服务、技术开发、技
术咨询、技术交流、技术转让、技术推广；信息系统集 成服务；互联网销售(除销
售需要许可的商品)；软件开发；网络与信息安全软件开发；物联网应用服务；安防
设备销售；网络设备销售；通信设备销售；计算机软硬件及辅助设备零售；电子产
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品销售；五金产品零售；家用电器销售；办公设备销售；办公用品销售；建筑材料
销售；卫生洁具销售；计算机及办公设备维修；数据处理和存储支持服务；机械设
备租赁；租赁服务（不含许可类租赁服务）；停车场服务；物业管理。（除依法须
经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）许可项目：建设工程施工；
建设工程设计；建筑智能化系统设计。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后
方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）
根据该公司提供的经审计的 2023 年 12 月 31 日的会计报表反映，资产、负债及
股东权益分别为 230,352,900.37 元、175,252,470.86 元和 55,100,429.51 元。2023
年营业收入为 1,638,095.21 元，利润总额为-3,039,495.69 元。
公司开发产品为银亿领墅，位于民府路以北，清流环 2 路以南，政青路以东，
政蓝路以西。开工时间为 2010 年 7 月，预售时间为 2012 年 6 月，竣工及交付时间
为 2014 年 12 月，目前尚余部分车位未销售。该项目土地增值税已按清算方法计提。
（10）舟山鲁家峙投资发展有限公司
对鲁家峙投资的长期股权投资账面余额为 44,408,615.42 元，减值准备为
年 11 月 30 日，取得统一社会信用代码为 91330903669189204F 的营业执照，注册地
址为舟山市普陀区鲁家峙加工厂路 14 号，注册资本为 10,000 万元人民币，法定代
表人熊续强，类型为有限责任公司，经营范围包括：实业投资，房地产开发，物业
管理。（凭资质经营）（依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动）
根据该公司提供的经审计的 2023 年 12 月 31 日的会计报表反映，资产、负债及
股东权益分别为 1,637.45 元、84,603,462.64 元和-84,601,825.19 元。2023 年营
业收入为 0.00 元，利润总额为-36,022.57 元。
鲁家峙投资作为履行合作开发鲁家峙整岛项目的法人实体，负责对项目实施进
度监督、招商引入项目、按协议规定提供资金等。目前，项目处于停止状态。
（11）宁波银亿筑城房地产开发有限公司
对宁波银亿筑城的长期股权投资账面余额为 10,000,000.00 元，减值准备为
成立于 2011 年 08 月 16 日，取得统一社会信用代码为 913302125805214188 的营业
执照，注册地址为宁波市鄞州区云龙镇人民政府内重点办三楼，注册资本为 1,000
山子高科技股份有限公司拟进行股权转让涉及的
宁波银亿房地产开发有限公司（模拟体）股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
万元人民币，法定代表人方宇，类型为有限责任公司(自然人投资或控股的法人独
资)，经营范围包括：房地产开发、经营；物业管理 ；室内外装璜工程的施工、设
计；自有房屋租赁。
根据该公司提供的经审计的 2023 年 12 月 31 日的会计报表反映，资产、负债及
股东权益分别为 78,016.96 元、0 元和 78,016.96 元。2023 年营业收入为 0 元，利
润总额为-6,455.83 元。
公司目前无实质经营业务。
（12）南京银亿建设发展有限公司
对南京银亿建设的长期股权投资账面余额为 20,000,000.00 元，投资比例为
幢 243 号，注册资本为 2,000 万元人民币，法定代表人董黎光，类型为有限责任公
司(自然人投资或控股的法人独资)，房屋租赁；房地产经室内外装饰装修工程、房
屋建筑工程、市政工程、机电设备安装工程、地基与基础工程、园林绿化工程、消
防设施安装工程、建筑智能化工程、钢结构工程、景观工程、土石方工程、环保工
程施工总承包；提供劳务服务。房地产开发经营。（依法须经批准的项目，经相关
部门批准后方可开展经营活动）
根据该公司提供的经审计的 2023 年 12 月 31 日的会计报表反映，资产、负债及
股东权益分别为 110,687,255.42 元、86,037,482.08 元和 24,649,773.34 元。2023
年营业收入为 0 元，利润总额为-830,818.63 元。
公司目前无实质经营业务。
（13）慈溪恒康投资有限公司
对慈溪恒康投资的长期股权投资账面余额为 5,000,000.00 元，投资比例为
品轩)，注册资本为 500 万元人民币，法定代表人方宇，类型为有限责任公司(非自
然人投资或控股的法人独资)，经营范围包括：项目投资（未经金融监管部门批准不
得从事吸收存款、融资担保、代客理财、向社会公众集（融）资等金融业务）；房
地产开发经营；物业管理；室内外装饰工程的设计、施工；自有房屋租赁。（依法
山子高科技股份有限公司拟进行股权转让涉及的
宁波银亿房地产开发有限公司（模拟体）股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
根据该公司提供的经审计的 2023 年 12 月 31 日的会计报表反映，资产、负债及
股东权益分别为 4,466,355.67 元、614,722.35 元和 3,851,633.32 元。2023 年营业
收入为 6,233,626.66 元，利润总额为-1,734,322.61 元。
慈溪恒康投资的主要经营业务为上品轩项目的房产开发及销售。公司开发项目
上品轩，位于浙江省余姚市周卷镇，东至兴业北路，南至海莫直江，西至海莫耕地
（慈溪市中泰电器厂，慈溪市其安食品有限公司)，北至企业路。上品轩项目住宅合
计 736 套，车位 778 个，储藏室 736 个，商业用房合计 47 套，总建筑面积 126,771.01
平 方 米 ， 总 可 售 建 筑 面 积 为 110,372.22 平 方 米 （ 1101# 地 块 可 售 建 筑 面 积 为
日，上品轩未售物业为车位 64 个。该项目已完成土地增值税清算。
（14）宁波富田置业有限公司
对宁波富田置业的长期股权投资账面余额为 21,000,000.00 元，减值准备为
年 04 月 29 日，取得统一社会信用代码为 91330212674709147Q 的营业执照，注册地
址为宁波市鄞州区雅戈尔大道 410-416 号，注册资本为 3,000 万元人民币，法定代
表人方宇，类型为有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围包括：房地产开
发、经营；物业管理；房产拆迁；室内外装潢；水电安装；建筑材料的批发、零售；
自有房屋租赁。
根据该公司提供的经审计的 2023 年 12 月 31 日的会计报表反映，资产、负债及
股东权益分别为 37,312,552.18 元、56,488,145.51 元和-19,175,593.33 元。2023
年营业收入为 946,874.47 元，利润总额为-338,174.15 元。
公司开发项目系已开发完成的都会国际项目尚未销售的房产（办公楼 2,573.22
平方米及 133 个车位）。该项目已完成土地增值税清算。
（15）宁波银亿时代房地产开发有限公司
对宁波银亿时代房产的长期股权投资账面余额为 30,478,387.50 元，投资比例
为 90%。宁波银亿时代房产成立于 2016 年 12 月 1 日，取得统一社会信用代码为
注册资本为 3,350 万元人民币，法定代表人何秀娣，类型为有限责任公司（非自然
山子高科技股份有限公司拟进行股权转让涉及的
宁波银亿房地产开发有限公司（模拟体）股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
人投资或控股的法人独资），经营范围包括：房地产开发、经营；物业管理；室内
外装璜工程的施工、设计。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经
营活动）。
根据该公司提供的经审计的 2023 年 12 月 31 日的会计报表反映，资产、负债及
股东权益分别为 96,322,786.95 元、200,733,183.74 元和-104,410,396.79 元。2023
年营业收入为 0.00 元，利润总额为 2,881,727.65 元。
宁波银亿时代房产的主要经营业务为房地产开发及经营，截至评估基准日，所
有房产均已销售完毕（除一个位于通道的车位外），该项目土地增值税已按清算方
法计提。
（16）宁波银策房地产销售代理服务有限公司
对宁波银策销代的长期股权投资账面余额为 5,000,000.00 元，投资比例为
注册资本为 500 万元人民币，法定代表人为方宇，类型为有限责任公司（非自然人
投资或控股的法人独资），经营范围包括：房地产销售代理、居间服务、投资咨询、
房屋租赁。
根据该公司提供的经审计的 2023 年 12 月 31 日的会计报表反映，资产、负债及
股东权益分别为 176,221,210.87 元、131,267,286.32 元和 44,953,924.55 元。2023
年营业收入为 0.00 元，利润总额为 26,352,315.24 元。
宁波银策销代的主要业务为房地产销售代理，同时持有对下属企业的股权投资。
（17）宁波银亿置业有限公司
对宁波银亿置业的长期股权投资账面余额为 0 元，投资比例为 100.00%。宁波
银亿置业成立于 2003 年 5 月 28 日，取得统一社会信用代码为 913302007503532435
的营业执照，注册地址为宁波市江北区人民路 132 号，注册资本为 5,048.97 万元人
民币，法定代表人熊文锋，类型为有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资），
经营范围包括：房地产开发，商品房出售、出租、房产咨询服务。
根据该公司提供的经审计的 2023 年 12 月 31 日的会计报表反映，资产、负债及
股东权益分别为 99,338,771.98 元、118,414,745.78 元和-19,075,973.80 元。2023
年营业收入为 131,002,899.11 元，利润总额为-49,402,935.08 元。
山子高科技股份有限公司拟进行股权转让涉及的
宁波银亿房地产开发有限公司（模拟体）股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
公司主要实物资产为开发产品、投资性房地产及建筑物类固定资产等，其中开
发产品系已开发完成的和创大厦项目尚未销售的房产，截至评估基准日，和创大厦
尚有 8 项办公用房（建筑面积 1,166.22 平方米），上述资产均已取得房屋所有权证
以及对应的土地使用权证，资产整体状况较好，该项目已进行土地增值税清算；投
资性房地产 1 项，为位于海曙区白云街 15 弄 15 号 103 室的住宅用房，建筑面积 45.86
平方米，资产整体状况较好，目前对外出租；建筑物类固定资产 1 项，为位于外滩
大厦人民路 132 号银亿外滩大厦的 1 项办公用房，建筑面积 107.15 平方米。
（18）杭州银睿房地产开发有限责任公司
对杭州银睿的长期股权投资账面余额为 0 元，投资比例为 51%。杭州银睿成立
于 2017 年 5 月 26 日，取得统一社会信用代码为 91330104MA28TAJ126 的营业执照，
注册地址为浙江省杭州市江干区原筑壹号中心 62 号 202 室，注册资本为 1,000 万元
人民币，法定代表人王德银，类型为有限责任公司(自然人投资或控股的法人独资)，
经营范围包括：服务：房地产开发（凭资质经营），物业管理（凭资质经营），室
内外装饰工程，自有房屋租赁，企业管理咨询；批发、零售：建筑材料，装饰材料。
（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
根据该公司提供的经审计的 2023 年 12 月 31 日的会计报表反映，资产、负债及
股东权益分别为 55,111.15 元、0 元和 55,111.15 元。2023 年营业收入为 0 元，利
润总额为 0 元。
公司目前无实质经营业务。
（19）象山银亿房地产开发有限公司
对象山银亿房产的长期股权投资账面余额为 220,000,001.00 元，投资比例为
自然人投资或控股的法人独资），经营范围包括：房地产开发经营；物业服务。（依
法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
根据该公司提供的经审计的 2023 年 12 月 31 日的会计报表反映，资产、负债及
股东权益分别为 637,284,861.00 元、700,930,049.54 元和-63,645,188.54 元。2023
年营业收入为 565,266,551.69 元，利润总额为-66,423,313.20 元。
山子高科技股份有限公司拟进行股权转让涉及的
宁波银亿房地产开发有限公司（模拟体）股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
截至评估基准日，象山银亿房产账面实物资产开发产品（含周转用房），系已
开发完成的丹府一品项目一期、二期和三期的联排、叠拼以及地下车位，金域华府
地下车位、储藏室和地上商业中心等项目已完工未结转部分以及象山银亿房产从外
部购入的滨海商业街项目（周转用房）。其中，“丹府一品”项目位于象山县丹西
街道环城西路西侧、110KV 变电站北侧，分三期开发，其中一期已于 2017 年 10 月
交付，目前尚有 8 套联排（面积 2,100.49 平方米）和 268 个地下车位未销售。一期
项目已于 2021 年 10 月 29 日进行土地增值税清算。二期、三期项目开工时间为 2014
年 1 月，交付时间为 2023 年 5 月底，二期尚余 61 套联排（面积 16,047.70 平方米）、
（面积 1,051.58 平方米）、31 套叠拼（面积 7,055.39 平方米）及 97 个地下车位
未销售。二期、三期均尚未进行土地增值税清算。
金域华府项目未售物业为 3 个地下车位、71 个地下储藏室（636.26 平方米）以
及 1 套地上商业中心（面积 396.81 平方米）。该项目已于 2018 年 11 月 28 日进行
土地增值税清算。
滨海商业街项目位于象山经济开发区滨海工业园内，房产性质为商业，该等房
产于 2020 年 6 月份以资抵债转至象山银亿房产。截至评估基准日，待售商铺面积共
计 22,140.06 平方米，且尚未进行土地增值税清算。目前，滨海商业街项目部分商
铺已对外出租。
其他权益工具投资系对参股公司宁波中元房地产开发有限公司的股权投资。
列入评估范围的建筑物共计 12 项，主要为保税区发展大厦 404B、保税区银天
大厦 415 室、开发区北京大厦 B103 室等商业办公用房及车库，建成于 1995 年至 2004
年间，主要结构为钢混结构和混合结构，合计建筑面积 1,476.07 平方米。上述建筑
物分布于宁波市鄞州区、北仑区等处。
列入评估范围的设备类固定资产共计 23 台（辆），主要包括电脑、佳能镜头等
办公设备和车辆等。除车辆外，所有设备均分布于被评估单位经营场所内。
（二）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产类型、数量、法律权属状况
山子高科技股份有限公司拟进行股权转让涉及的
宁波银亿房地产开发有限公司（模拟体）股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
等
企业未申报无形资产。
（三）企业申报的表外资产的类型、数量
企业未申报表外资产。
（四）引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额
本评估报告不存在引用其他机构报告的情况。
四、价值类型及其定义
（一）价值类型及其选取：评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值
（投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等）两种类型。经评估专业人员与委
托人充分沟通后，根据本次评估目的、市场条件及评估对象自身条件等因素，最终
选定市场价值作为本评估报告的评估结论的价值类型。
（二）市场价值的定义：市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且
未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
为使得评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日接近，由委托人确定本次
评估基准日为 2023 年 12 月 31 日，并在评估委托合同中作了相应约定。
评估基准日的选取是委托人根据本项目的实际情况、评估基准日尽可能接近经
济行为的实现日，尽可能减少评估基准日后的调整事项等因素后确定的。同时本着
有利于保证评估结果有效地服务于评估目的，准确划定评估范围，准确高效地清查
核实资产，合理选取评估作价依据的原则，选择距相关经济行为计划实现日较接近
的日期作为评估基准日。
六、评估依据
（一）法律法规依据
山子高科技股份有限公司拟进行股权转让涉及的
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（二）评估准则依据
（三）权属依据
财务报表及其他会计资料；
施工许可证、预售许可证、测绘成果报告书、国有土地使用证、房屋所有权证、不
动产权证、房地产权证、机动车行驶证、发票、协议等权属证明；
（四）取价依据
议等原始资料；
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报告；向生产厂家或其代理商的询价记录；
等报价信息；
料；
七、评估方法
(一)评估方法的选择
依据现行资产评估准则及有关规定，企业价值评估的基本方法有资产基础法、
市场法和收益法。
根据本次评估的企业特性，评估专业人员难以在公开市场上收集到足够数量与
被评估单位相类似的可比上市公司，也无法收集并获得在公开市场上相同或者相似
的交易案例，不适合采用市场法。
因宁波银亿房产本级除少量房地产业务外基本无其他经营业务，其主要职责为
对外投资、融资及经营管理等，本次对其主要资产存货已采用（动态）假设开发法
评估，对于下属公司的主要资产亦已采用适当的收益途径方式评估，故不再采用合
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并收益法评估。
由于被评估企业各项资产、负债能够根据会计政策、企业经营等情况合理加以
识别，评估中有条件针对各项资产、负债的特点选择适当、具体的评估方法，并具
备实施这些评估方法的操作条件，故本次适宜采用资产基础法。
结合本次资产评估的对象、评估目的和评估师所收集的资料，确定采用资产基
础法对委托评估的宁波银亿房产的股东全部权益价值进行评估。
(二)资产基础法简介
资产基础法是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业
表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。它是以
重置各项生产要素为假设前提，根据委托评估的分项资产的具体情况选用适宜的方
法分别评定估算各分项资产的价值并累加求和，再扣减相关负债评估值，得出股东
全部权益的评估价值。计算公式为：
股东全部权益评估价值=∑各分项资产的评估价值-∑各分项负债的评估价值
主要资产的评估方法如下：
一)流动资产
货币资金均为银行存款，以核实后账面值为评估值。
债权类流动资产包括应收账款、预付款项、其他应收款等。对于债权类流动资
产，在分析账龄、核实权益的基础上，按预计可收回的金额或预计能够实现相应的
权益确定评估价值，同时将公司按规定计提的预期信用损失评估为零。
存货主要包括开发产品及周转房，根据各类存货特点，分别采用适当的评估方
法进行评估。
（1）可出售的开发产品及周转房
采用（动态）假设开发法评估。
（动态）假设开发法是指在评估基准日至项目全部销售完成并清算完毕期间各
年的可售物业收入的基础上，扣除各年需发生的开发成本、销售费用、管理费用、
税金及附加、土地增值税和所得税，形成各年的现金流净额，然后折现至评估基准
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日，最终确定待估开发项目评估价值的方法。计算公式为：
?
???
开发项目评估值 =
(1 + ?)??
?=1
式中：?——收益预测年限
??? —第 t 年的现金流净额
?——折现率
?——明确的收益预测年限中的第 t 年
??——第 t 年的折现期
其中：现金流净额＝开发项目销售形成的现金流收入－尚需支付的建造成本、
销售费用、管理费用、土地增值税、税金及附加和所得税等现金流出
（2）难以出售但可出租的开发产品及周转房
本次选用收益法评估。
收益法是指通过估算待估建筑物在未来的预期正常收益，选用适当的折现率将
其折成现值后累加，以此估算待估建筑物评估价值的方法。计算公式为：
P=∑ [Rt/(1+r)t]+En/(1+r)n
其中，P——评估值
Rt——未来第 t 个收益期的预期收益额
r——折现率
En——期末待估建筑物的净值
n——收益期的最末期。
（3）难以出售与出租的开发产品及周转房
以审计后账面值予以保留。
公司按规定计提的存货跌价准备评估为零。
二)非流动资产
长期应收款为应收的项目合作款。在分析账龄、核实权益的基础上，按预计可
收回的金额或预计能够实现相应的权益确定评估价值，同时将公司按规定计提的坏
账准备评估为零。
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长期股权投资共 23 项，包括对 14 家全资子公司（合并范围内）、6 家控股子公
司（1 家被吊销未注销）和 3 家参股公司的投资。
（1）对于投资全资子公司和控股子公司的股权投资，本次按同一标准、同一基
准日对被投资单位进行现场核实和评估，以被投资单位评估后的股东权益中被评估
单位所占份额确定长期股权投资的评估值。计算公式为：
长期股权投资评估价值＝被投资单位股东全部权益的评估价值×股权比例
（2）对于投资参股公司舟山银亿房地产开发有限公司（以下简称舟山银亿房产）
和舟山银亿新城房地产开发有限公司（以下简称舟山新城房产）的长期股权投资，
两家被投资单位均与“恒大系”企业相关，投资收回存在重大不确定性，本次以审
计后的账面值（零）予以保留。
（3）对于投资参股公司宁波汇益企业管理咨询有限公司（以下简称宁波汇益）
的长期股权投资，宁波汇益未建账，且宁波银亿房产未实际出资，本次以账面值（零）
予以保留。
（4）对于投资参股公司澄迈银亿房地产开发有限公司的长期股权投资，鉴于该
公司营业执照已吊销但未正式注销，无法提供资料，且长期股权投资账面为零，本
次以账面值（零）予以保留。
公司按规定计提的减值准备评估为零。
本次评估未考虑可能存在的控制权溢价或缺乏控制权的折价对长期股权投资价
值的影响。
其他权益工具投资系对 1 家参股公司的投资。因控制权原因，未能对被投资单
位进行现场核实和评估，通过对其评估基准日报表分析后发现其连年亏损，投资款
预计难以收回，本次以审计后账面价值（零）保留。
本次委估房地产主要为商业用房、办公用房、地下停车位等，其建造成本与其
市场价值存在弱对应性，故不适宜采用成本法评估；由于委估房地产所在区域同类
型物业的租赁价格不易取得，故不适宜采用收益法评估；由于委估房地产所在区域
同类型物业的成交案例较容易取得，故适宜采用市场法评估。此外，对于鄞奉路 43
弄 38 号俱乐部（建筑面积 516.32 平方米）虽已办理相关房屋所有权证，但经向企
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业相关人员了解，上述房产实际为小区配套用房，该俱乐部目前由社区免费使用，
故本次评估对于该房产以审计后的账面值予以保留。对于文景街 78 弄 45 号地下车
位和江厦街 19 号（10-1）房产，由于无法核实或被第三方占用，亦以审计后账面值
（零）保留。
市场法是指在掌握与被评估房地产相同或相似的房地产(参照物)的市场价格的
基础上，以被评估房地产为基准对比分析参照物并将两者的差异量化，然后在参照
物市场价格的基础上作出调整和修正，确定待估房地产评估价值的评估方法。基本
公式为：
待估房地产比准价格＝参照物交易价格×交易情况修正系数×交易日期修正系
数×不动产状况修正系数
（1）参照物的选定
一般选择三宗以上近期交易的类似结构、同类地段、相同用途的物业作为参照
物，再将上述参照物的交易价格统一调整为成交日一次付款、单位建筑面积上的人
民币买卖交易价格。
（2）因素修正调整计算
根据待估物业与参照物的交易情况、交易日期、不动产状况的不同，对参照物
的价格进行交易情况修正、交易日期修正及不动产状况修正，得出比准价格。具体
如下：
测定各种特殊因素对正常建筑物价格的影响程度，从而排除掉交易行为中的一些特
殊因素所造成的交易价格偏差。
的影响，将交易价格修订为评估基准日的价格。
具体分为区域状况修正、实物状况修正和权益状况修正。区域状况修正考虑的因素
主要有地区的商服繁华程度、公共交通便捷程度、道路通行条件、公共配套服务因
素以及基础设施保障程度等；实物状况修正考虑的因素主要有主体结构、新旧程度、
格局因素、楼层因素、面积因素、朝向因素、装修条件、临路因素、设备设施因素、
物业管理条件、停车便捷度和其他特殊情况等。权益状况修正考虑的因素主要有土
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地使用权类型、规划限制条件、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占
用情况、拖欠税费情况、查封情况及权属清晰情况等。
（3）评估价值的确定
对于各可比实例测算所得的比准价格，在分析其合理性的基础上按平均数确定
评估单价，再乘以待估房地产的建筑面积确定其评估价值。
根据本次资产评估的特定目的、相关条件、委估设备的特点和资料收集等情况，
确定采用成本法进行评估。成本法是指按照重建或者重置被评估资产的思路，将评
估对象的重建或者重置成本作为确定资产价值的基础，扣除相关贬值（包括实体性
贬值、功能性贬值、经济性贬值），以此确定资产价值的评估方法。本次评估采用
成新折扣的方法来确定待估设备已经发生的实体性贬值，计算公式为：
评估价值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值
＝重置成本×成新率－功能性贬值－经济性贬值
此外，对于实际已无实物的设备，评估为零。
（1）重置成本的确定
重置成本是指资产的现行再取得成本，由于本次评估范围内的设备均可以就近
购置、安装调试较为简便、无需设备基础及其他安装材料、购建时间较短，因此不
再另计运杂费、安装调试费、其他费用。故本次评估中，对于车辆外设备类固定资
产以设备现行购置价作为其重置成本。
A.电脑和其他办公设备等：通过查阅相关报价信息或向销售商询价，以当前市
场价作为现行购置价。
B.车辆：通过上网查询以及向经销商询价的方法确定现行购置价。
车辆的相关费用包括车辆购置税和证照杂费。
重置成本＝现行购置价＋相关费用
（2）成新率的确定
根据委估设备特点、使用情况、重要性等因素，确定设备成新率。
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现状，确定成新率，计算公式为：
年限法成新率＝（经济耐用年限－已使用年限）/经济耐用年限×100%
定其理论成新率，以此为基础，结合车辆的维护保养情况和外观现状，确定成新率。
计算公式为：
A.年限法成新率 K1＝尚可使用年限/经济耐用年限×100%
B.行驶里程法成新率 K2＝尚可行驶里程/经济行驶里程×100%
C.理论成新率＝min{K1,K2}
（3）功能性贬值的确定
本次对于委估的设备采用更新重置成本，故不考虑功能性贬值。
（4）经济性贬值的确定
经了解，委估设备利用率正常，不存在因外部经济因素影响引起的利用率下降、
使用寿命缩短等情况，故不考虑经济性贬值。
三)负债
负债均为流动负债，包括应付账款、合同负债、应付职工薪酬、应交税费、应
付利息、其他应付款、一年内到期的非流动负债及其他流动负债等。通过核对明细
账与总账的一致性、对金额较大的发放函证、关联方对账、查阅原始凭证等相关资
料进行核实。经核实，各项负债基本均为实际应承担的债务，以核实后的账面值为
评估值。
八、评估程序实施过程和情况
整个评估过程包括接受委托、核实资产与验证资料、评定估算、编写资产评估
报告、内部审核及正式出具报告，具体过程如下：
(一)接受委托阶段
范围、评估基准日；
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(二)资产核实阶段
并协助其进行资产清查工作；
资料，并对资产状况进行勘查、记录；
况；
(三)评定估算阶段
(四)编制资产评估报告与内部审核阶段
(五)出具报告阶段
征求意见后，正式出具评估报告。
九、评估假设
（1）本次评估以委估资产（模拟体）的产权利益主体变动为前提，产权利益主
体变动包括利益主体的全部改变和部分改变。
（2）本次评估以公开市场交易为假设前提。
（3）本次评估以评估对象按预定的经营目标在既定的项目开发周期内持续经营
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为前提，即评估对象的所有资产仍然按照目前的用途和方式使用，不考虑变更目前
的用途或用途不变而变更规划和使用方式。
（4）本次评估以被评估单位提供的有关法律性文件、各种会计凭证、账簿和其
他资料真实、完整、合法、可靠为前提。
（5）本次评估以宏观环境相对稳定为假设前提，即国家现有的宏观经济、政治、
政策及被评估单位所处行业的产业政策无重大变化，社会经济持续、健康、稳定发
展；国家货币金融政策保持现行状态，不会对社会经济造成重大波动；国家税收保
持现行规定，税种及税率无较大变化；国家现行的利率、汇率等无重大变化。
（6）本次评估以被评估单位经营环境相对稳定为假设前提，即被评估单位主要
经营场所及业务所涉及地区的社会、政治、法律、经济等经营环境无重大改变；被
评估单位能在既定的经营范围内开展经营活动，不存在任何政策、法律或人为障碍。
（1）本评估预测是基于被评估单位提供的在既定项目开发周期内持续经营下的
发展规划和盈利预测并经评估专业人员剔除明显不合理部分后的基础之上的；
（2）假设被评估单位管理层勤勉尽责，具有足够的管理才能和良好的职业道德，
合法合规地开展各项业务，被评估单位的管理层及主营业务等保持相对稳定；
（3）假设被评估单位每一年度的营业收入、成本费用、更新及改造等的支出，
均在年度内均匀发生；
（4）假设被评估单位在收益预测期内采用的会计政策与评估基准日时采用的会
计政策在所有重大方面一致；
（5）假设无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素，对被评估单位造成重大不
利影响。
评估专业人员根据资产评估的要求，认定这些评估假设在评估基准日时成立，
当未来经济环境发生较大变化时，评估专业人员将不承担由于评估假设改变而推导
出不同评估结果的责任。
十、评估结论
在本报告所揭示的评估假设基础上，宁波银亿房产（模拟体）的资产、负债及
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股东全部权益采用资产基础法的评估测算结果为：
资产账面价值 4,952,444,963.56 元，评估价值 3,545,611,087.76 元，评估减
值 1,406,833,875.80 元，减值率为 28.41%；
负债账面价值 3,514,438,600.84 元，评估价值 3,514,438,600.84 元；
股东全部权益账面价值 1,438,006,362.72 元，评估价值 31,172,486.92 元，评
估减值 1,406,833,875.80 元，减值率为 97.83%。
资产评估测算结果汇总如下表：
金额单位：人民币元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项目
A B C=B-A D=C/A*100
一、流动资产 4,311,118,530.64 4,312,943,761.11 1,825,230.47 0.04
二、非流动资产 641,326,432.92 -767,332,673.35 -1,408,659,106.27 -219.65
其中：长期应收款 0.00 0.00
长期股权投资 639,490,865.13 -773,088,857.53 -1,412,579,722.66 -220.89
其他权益工具投资 0.00 0.00
固定资产 1,835,567.79 5,756,184.18 3,920,616.39 213.59
资产总计 4,952,444,963.56 3,545,611,087.76 -1,406,833,875.80 -28.41
三、流动负债 3,514,438,600.84 3,514,438,600.84
负债合计 3,514,438,600.84 3,514,438,600.84
股东权益合计 1,438,006,362.72 31,172,486.92 -1,406,833,875.80 -97.83
评估测算结果根据以上评估工作得出，详细情况见评估明细表。
上述评估结果与审计后合并报表中归属于母公司的所有者权益的账面价值
十一、特别事项说明
据之上开展的，该等模拟主体架构并不必然等于其评估基准日的法律主体架构。
（1）据宁波银亿房产、上海荃儒投资有限公司与山子股份于 2024 年 2 月签订
的《资产转让框架协议》及审计报告记载，宁波银亿房产拟将所持有的宁波银亿世
纪投资有限公司、宁波江北银亿房地产开发有限公司、宁波银亿通达商业管理有限
公司、宁波银亿新城置业有限公司、银亿地产(香港)投资控股有限公司、宁波荣耀
置业有限公司、余姚银亿房地产开发有限公司、宁波海尚大酒店有限公司、余姚银
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亿商业管理有限公司、宁波银亿海尚酒店投资有限公司、呼伦贝尔银亿房地产开发
有限公司共计 11 家公司（考虑宁波银亿房产对呼伦贝尔银亿房地产开发有限公司以
债权增资（债转股）4,000 万元后的归母账面净资产共计-10,662.00 万元）经双方
协商确定股权以 0 元作价转让给上海荃儒投资有限公司（山子股份下属子公司）或
上海荃儒投资有限公司指定的上市公司范围内的第三方。本次模拟上述行为已完成，
从而确定模拟体范围。
模拟体范围列表如下：
宁波银亿房地产开发有限
序号 公司名称 备注
公司穿透持股比例
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宁波银亿房地产开发有限
序号 公司名称 备注
公司穿透持股比例
例为 53.6078%）
（2）据宁波银亿房产与山子股份于2024年2月签订的《债权债务清理方案》及
审计报告记载，除山子股份及其子公司宁波东方亿圣投资有限公司、宁波昊圣投资
有限公司与南昌九龙湖的债权债务继续保留、山子股份子公司宁波银加电子商务有
限公司与宁波银亿房产的债权债务继续保留外，宁波银亿房产（含下属子公司）对
山子股份（含下属子公司）的债权债务，按账面值作价结算抵消。2023年12月31日
宁波银亿房产（含下属子公司）对山子股份（含下属子公司）债权债务模拟抵消调
整后结果如下：
单位：元
债务人（拟剥离公司） 债权人（非剥离范围公司） 欠款本金及利息合计
宁波银亿房产 山子股份 130,752,783.01
南昌九龙湖 宁波东方亿圣投资有限公司 240,961,760.17
南昌九龙湖 宁波昊圣投资有限公司 382,363,996.29
南昌九龙湖 山子股份 271,430,033.61
宁波银亿房产 宁波银加电子商务有限公司 275,943,485.64
合计 1,301,452,058.72
波银亿房产及下属公司提供的评估对象和相关资产的法律权属资料及其来源进行了
必要的核查验证，除以下事项外，未发现其他评估对象及其所涉及的资产的权属资
料存在明显瑕疵情况。提供有关资产真实、合法、完整的法律权属资料是宁波银亿
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房产及下属公司的责任，评估专业人员的责任是对宁波银亿房产及下属公司提供的
资料作必要的查验，评估报告不能作为对评估对象和相关资产的法律权属的确认和
保证。若宁波银亿房产及下属公司不拥有前述资产的所有权或其他有关权利，或对
前述资产的所有权或其他有关权利存在部分限制，则前述资产的评估结果和宁波银
亿房产及下属公司股东全部权益价值评估结果会受到影响。
（1）宁波银亿房产开发产品中金汇大厦 29 个车位、南苑区南苑街 198 弄 15
号 110 室（建筑面积 56 平方米）、老实巷 23 号 405 室（建筑面积 38 平方米）、世
纪广场 2 个地下车位，截至评估基准日尚未办理不动产权证；
（2）宁波银亿房产开发产品中永丰路商铺（建筑面积 272.47 平方米），仅办
理了房屋所有权证，而未能办理国有土地使用证；
（3）宁波银亿房产小型轿车（车辆牌号为浙 A86S68），证载所有人为第三方，
实际已拍卖。
（4）宁波银亿房产房屋建筑物中的保税区发展大厦 2803 室系按份共有房产，
根据房屋所有权证附记记载，该房屋建筑物建筑面积 114.34 平方米，共有情况如下：
宁波银亿房产 84.84%（97.01 平方米），权证号：20150097830；宁波保税区银亿金
属材料有限公司 15.16%（17.33 平方米），权证号：20150097831。
（5）宁波银亿房产房屋建筑物中的以下房产存在房屋所有权证及土地使用证
原件遗失的情形（但经《宁波市不动产登记信息查证结果》未发现权属明显异常），
具体见下表：
单位：元
建筑面积 土地面积
序号 权证编号 建筑物名称 账面价值
（㎡） （㎡）
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（6）南京中兆置业开发产品中金陵尚府地下 1 层商业用房，建筑面积约 13,800
平方米，据企业相关人员介绍，产权证预计于 2024 年 3 季度办理完成。
（7）南昌银亿房产开发成本中 5-3 地块，据了解，其《国有土地使用权出让合
同》《国有土地使用证》及《建设用地规划证》均包含于整个银亿上尚城地块的审
批管理流程中，由于 1 至 5-2 期项目已基本售罄，原国有土地使用证（大证）已被
土地管理部门收回，故 5-3 地块未有单独对应的土地权证。
（8）杭州天锲下属公司持有的投资性房地产不动产权证证载的所有权人分别
为何某某（合计建筑面积 1,176.74 平方米）、董某（合计建筑面积 849.72 平方米）、
唐某某（合计建筑面积 546.11 平方米）、任某某（合计建筑面积 1,322.63 平方米）、
陈某某（合计建筑面积 746.09 平方米）、叶某（合计建筑面积 897.42 平方米）、
周某某（合计建筑面积 639.33 平方米）、李某（合计建筑面积 1,940.11 平方米）、
杭州木凯企业管理咨询有限公司（合计建筑面积 1,710.48 平方米）。
述资产所有权归其所有（或由其正常使用）。对上述尚未办理房屋所有权证或不动
产权证的房屋建筑物，建筑面积是在其申报数据的基础上经评估专业人员核查验证
确定的，若该面积与实际办证面积存在差异，将影响评估结果，同时亦未考虑取得
相关权证需发生的费用的影响。评估时，对于（1）（6）所涉资产，以审计后账面
价值予以保留；对于（2）所涉资产，本次采用收益法进行评估；对于（3）所涉资
产，以实际拍卖价作为评估值；对于（4）所涉资产，以宁波银亿房产按份共有的
面积为基础进行评估；对于（7）所涉资产面积，依据被评估单位提供的相关说明，
以经南昌县自然资源与规划局审批盖章的规划方案上记载为准；对于（5）（8）所
涉资产，正常评估，未考虑权属变更或重新办理权证事项的影响。
下属公司存在重大资产抵押、质押、担保、承诺事项：
（1）山子股份与宁波银亿房产相互担保情况
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单位：元
序 担保资产（抵押或 担保借款本金 担保物账面价 担保物评估 原借款合 备
债权人 债务人 担保人
号 质押） 及利息 值 价值 同期限 注
中建投信
宁波银亿
房产
限公司
中建投信
宁波银亿
建设
限公司
中建投信 银亿阳光城 45 个商
大庆同景
投资
限公司 16,162.89 平方米）
中建投信 8 宗土地使用权（土 2017.2.24-
新疆银亿 291,903,983.73 135,818,903.31
房产
限公司 490,363.94 平方米）
中建投信
宁波银亿 新疆银亿房地产公
房产 司股权
限公司
甬房权证江北字第
中建投信 200510611 号的人
宁波银亿 查
置业 封
限公司 厦办公楼（建筑面积
舟山银亿房产
银亿股份 宁波银亿
公司债 房产
×2 股权及应收债 2019.6.21
权
宁波东方 权证编号为新国用
昆仑信托 2024.6.26
有限公司 南昌九龙 号的土地使用权
有限责任 1,282,020,682.60 1,328,500,000
宁波昊圣 湖 （土地面积
公司 2017.6.29-
公司 及相应在建工程
甬房权证鄞州区字
浙江稠州 宁波荣耀 第 201303430 号（上
宁波银亿 2019.6.26-
建设 2025.10.31
宁波分行 公司 筑面积 4,938.28 平
方米）（二押）
甬江东岸商铺 11
宁波银亿 宁波银加 2019.10.10
宁波银亿 套及办公 12 套
房产 （建筑面积合计
公司 有限公司 2024.10.10
山子高科技股份有限公司拟进行股权转让涉及的
宁波银亿房地产开发有限公司（模拟体）股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
注：上述担保物账面价值等数据摘自审计报告。
交易性金融负债 236,579,521.71 元（账列宁波银隆咨询），系宁波银亿房产
下属公司以债权人抵债股票在基准日处置公允价值与抵债金额的差额承担担保责
任，计入以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。余姚银亿房地产开发
有限公司（山子股份非剥离范围子公司）以抵押的自持房屋建筑物（账面价值
对上述交易性金融负债以审计后账面价值保留。
另外，因宁波银亿房产对宁波银加电子商务有限公司（山子股份子公司）的应
付债券本金及利息（275,943,485.64 元，由山子股份为宁波银亿房产担保）已经根
据《债权债务清理方案》作为宁波银加电子商务有限公司对宁波银亿房产的往来债
权进行计算，故担保明细未包含该笔债券担保明细。
（2）其他重大资产抵押事项——杭州天锲
截至评估基准日，杭州天锲及下属公司（代持人）持有的投资性房地产部分已
设置抵押权，为其关联方或第三方提供抵押担保，抵押借款资金归属项目使用，最
高担保额约为 45,700 万元，抵押期限为 2022 年至 2026 年之间。
（3）其他重大资产质押事项——杭州天锲
截至评估基准日，杭州天锲下属杭州凯盈商业运营管理合伙企业（有限合伙）
（以下简称杭州凯盈合伙）持有的杭州火韵企业管理咨询有限公司 99%股权已设置
质押权，为第三方提供质押担保，最高担保额为 1.4 亿元整，质押到期日为 2026
年 7 月；杭州天锲下属杭州凯盈合伙持有的 99%的杭州水荟企业管理咨询有限公司
股权已设置质押权，为第三方提供质押担保，最高担保额为 1.4 亿元整，质押到期
日为 2026 年 8 月；杭州天锲下属杭州凯盈合伙持有的 99%的杭州土芸企业管理咨询
有限公司股权已设置质押权，为第三方提供质押担保，最高担保额为 1.4 亿元整，
质押到期日为 2026 年 8 月。上述质押借款资金归属项目使用。
（4）重要承诺事项——已签订的正在或准备履行的大额发包合同
截至 2023 年 12 月 31 日，宁波银亿房产及下属公司已签订但未完全履行的大额
发包合同金额 56,203.51 万元，未付金额共计 22,032.38 万元。
（5）或有事项——处置沈阳银亿房地产开发有限公司（以下简称沈阳银亿房产）
山子高科技股份有限公司拟进行股权转让涉及的
宁波银亿房地产开发有限公司（模拟体）股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
据 2019 年 11 月 22 日宁波银亿房产与辽宁共享碧桂园置业有限公司（以下简称
辽宁碧桂园）签订的《股权转让协议》及审计报告记载，将宁波银亿房产享有的沈
阳银亿房产协作项目 100%权益、合作项目 50%权益分别以对价 16,336.89 万元、
累计确认并收回股权转让对价 58,067.03 万元。考虑剩余 6,975.33 万元或有对价涉
及事项具有不确定性，宁波银亿房产暂不确认剩余 6,975.33 万元股权转让收益（其
中 3,627.00 万元根据协作项目二期工程款诉讼审结且二期清算完成后的实际结算
情况而定，剩余 3,348.33 万元因双方尚未结算支付完成而暂不确认）。
（6）票据追索风险
票支付宁波银亿房产股权转让款，宁波银亿房产将其中 25,200.00 万元向御景安（深
圳）实业有限公司背书保理，票据出票日为 2020 年 5 月 13 日，票据到期日 2021
年 5 月 13 日。根据《中华人民共和国票据法》第十七条第（三）款的规定，持票人
对前手的追索权，自被拒绝承兑或者被拒绝付款之日起六个月，故宁波银亿房产对
（7）其他或有事项
按照房地产企业经营惯例，宁波银亿房产及子公司为商品房承购人提供阶段性
购房按揭贷款担保。截至 2023 年 12 月 31 日，宁波银亿房产及子公司为商品房承购
人提供的阶段性购房按揭贷款担保余额为 13,261.53 万元。
以上事项涉及的数据均以被评估单位提供的盖章数据为准。
被评估单位承诺，截至评估基准日，除上述事项外，不存在其他重大资产抵押、
质押、担保、未决诉讼、重大财务承诺等或有事项，亦不存在其他或有资产、或有
负债及或有义务等。
评估中未考虑上述未做特别评估处理说明事项的相关影响。
宁波银亿房产及下属公司银行存款余额中 4,520.000.00 元因存单质押存在使
用限制、567,641.86 元因未进行工商年检等原因存在使用限制，合计 5,087,641.86
使用受限。宁波银亿房产及下属公司其他货币资金合计 2,406,530.38 元主要系按揭
保证金、复垦保证金，全部使用受限。
山子高科技股份有限公司拟进行股权转让涉及的
宁波银亿房地产开发有限公司（模拟体）股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
本次评估未考虑上述使用受限事项的影响。
金额大于 100 万元或面积大于 1,000 ㎡）：
序
出租人 承租人 地址 面积（m2） 期限 租金 备注
号
原合同
浙江诚创
宁波富田 宁波市海曙区雅 20,264.17 2018.01.01
置业 戈尔大道 535 号 ㎡，目前剩余 -2023.12.31
有限公司
牛津宝贝 银亿阳光城 A64
大庆银亿 2017.4.16-
房产 2027.4.15
幼儿园 D24 号
在银亿阳光城 E-21
号楼1-4 层均未营业
大庆市让胡路区
的情况下，年租金
大庆市让 银亿阳光城 2020.9.1 至2023.8.31
按协议约定金额减
大庆同景 胡路区银 E-21#综合楼地 2012.9.1- 为 90 万元/年；
投资 亿华联超 下人防车库（1 2027.8.31 2023.9.1 至2027.8.31
招商且对外营业面
市 号-175 号），共 为 100 万元/年
积不低于商场全部
营业面积的 70%，
则按全额租金收取
宁波夏和
喜伦餐饮 2023.1.1-
娱乐有限 2032.12.31 相关房产由宁波荣
宁波银隆 同面积为 /天/平方，后每二年
咨询 18,538.25 平 递增 4%，2030-2032
宁波钰恒 2023.2.10 交 银隆咨询
方米） 每年免租1 个月租金
餐饮娱乐 付）
有限公司
余姚市陈 16、17、18、19、 平/天，前 2 年每年 相关房产由余姚商
余姚银亿 2017.12.1-
百货 2027.11.30
俱乐部 24、25A、26、 开始每 2 年递增 3% 银亿百货
标准租金 0.8 元/平/
余姚华源 相关房产由余姚商
天，第一年免租 0.5
余姚银亿 中博装饰 2019.1.1- 业管理租赁给余姚
百货 设计工程 2023.12.31 银亿百货，基准日
个月，合同第二年开
有限公司 已到期未续签。
始每年递增 5%
前四年每年 0.54/元/
上海社邻 相关房产由余姚商
宁波银隆 2020.4.1- 天/平方，后每三年
咨询 2035.3.31 递增 4%，前六年每
公司 银隆咨询
年免租 4 个租金，
山子高科技股份有限公司拟进行股权转让涉及的
宁波银亿房地产开发有限公司（模拟体）股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
序
出租人 承租人 地址 面积（m2） 期限 租金 备注
号
另再免租 2 个月
浙江省宁波市海 0.776（元/天/M2），
宁波众想 曙区雅戈尔大道 其中
宁波银隆 2020.1.1-
咨询 2025.7.31
公司 号 230-234、245、 每年给予 71,954 元
宁波豪成 2024 年全年租金为
宁波银隆 东都商业 浙江省宁波市鄞 2024.1.1-202 166.76 万元（含税），
咨询 管理有限 州区东都汇中心 5.12.31 2025 年全年租金为
公司 193.63 万元（含税）
南京助威 0.8 元/天/平方米，每
南京中兆 2020.5.10-
置业 2040.5.9
有限公司 天/平方米不等
南京中兆 苏果超市 2014.8.1- 36 个月租金免递增，
置业 有限公司 2026.12.01 第 37 个月开始，每
首年 112,270 元/月，
上海碧桂 上海市浦东新区 2018.10.1-
园物业 彭平东路 728 号 2033.9.30
递增 7%
为 123.8 万元/年；
三江购物 2024.3.1-2027.2.28
宁波市鄞州区下
宁波银亿 俱乐部股 2011.3.1 为 130 万元/年；
建设 份有限公 -2031.2.28 2027.3.1-2030.2.28
上城小区
司 为 136.5 万元/年；
为 143.4 万元
浙江省余姚市舜
水南路四明广场 每年免租 3 个月，折 相关房产由余姚商
余姚银亿 2023.5.1-
百货 2025.4.30
本次市场法评估中未考虑该等租约的影响。
体情况如下：
单位：元
上级公司 被投资单位 注册资本 认缴比例 认缴金额 实缴比例 实缴金额
宁波银亿房产 杭州银睿 10,000,000 51.00% 5,100,000 0.00% 0.00
山子高科技股份有限公司拟进行股权转让涉及的
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上级公司 被投资单位 注册资本 认缴比例 认缴金额 实缴比例 实缴金额
宁波银亿房产 宁波汇益 1,000,000 10.00% 100,000 0.00% 0.00
南昌银亿房产 江西银洪房地产开发有限公司 50,000,000 55.00% 27,500,000 0.00% 0.00
本次以评估基准日实缴资本或实缴比例为基础进行的评估。
上海市浦东新区市场监督管理局出具的注销登记通知书。本次对其股权投资价值以
评估基准日审计后的账面价值乘以股权比例予以保留。
单位：元
账面余额（逾期未承
项目 单位 坏账准备 账面价值
兑金额）
舟山银亿房产 36,611,406.64 36,611,406.64 0.00
舟山新城房产 94,344,262.00 94,344,262.00 0.00
其他应收 恒大地产集团上海盛建置业有限公司 17,550,000.00 17,550,000.00 0.00
款 开封博联旅游开发有限公司 1,506,895.90 1,506,895.90 0.00
新乡御景置业有限公司 398,906.38 398,906.38 0.00
小计 150,411,470.92 150,411,470.92 0.00
舟山银亿房产 687,785,535.49 687,785,535.49 0.00
长期应收
舟山新城房产 54,264,465.51 54,264,465.51 0.00
款
小计 742,050,001.00 742,050,001.00 0.00
合计 892,461,471.92 892,461,471.92 0.00
宁波银亿房产应收“恒大系”相关款项合计 892,461,471.92 元，其中较大款项
为：1.50 亿元系宁波银亿房产转让舟山银亿房产及舟山新城房产 83%股权时根据协
议约定的其他应收款以及转让联营企业宁波弘恒商贸有限公司应收款项，以商业票
据支付尚未承兑金额；根据宁波银亿房产与广州汇吉天弘投资基金合伙企业（有限
合伙）签订的《舟山市普陀区鲁家峙岛银亿项目合作开发协议》，宁波银亿房产与
广州汇吉天弘投资基金合伙企业（有限合伙）合作开发舟山银亿房产项目，双方按
各自持股比例提供项目开发资金，截至评估基准日，宁波银亿房产已支付项目合作
资金 687,785,535.49 元（账列长期应收款）；根据宁波银亿房产与广州汇吉天瑞投
资基金合伙企业（有限合伙）签订的《舟山市普陀区鲁家峙岛银亿项目合作开发协
议》，宁波银亿房产与广州汇吉天瑞投资基金合伙企业（有限合伙）合作开发舟山
新城房产项目，双方按各自持股比例提供项目开发资金，截至评估基准日，宁波银
亿房产已支付项目合作资金 54,264,465.51 元（账列长期应收款）。舟山银亿房产
山子高科技股份有限公司拟进行股权转让涉及的
宁波银亿房地产开发有限公司（模拟体）股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
及舟山新城房产土地用于恒大系公司融资抵押，由于恒大集团被香港法院发出清盘
令，且恒大集团实际控制人被依法采取强制措施，公司评估与恒大集团合作房地产
项目所产生的前述应收款的信用风险自初始确认后已显著增加，应收款项预计难以
收回，经董事会审议决定，按账面余额 100%计提坏账准备。
上述款项收回存在重大不确定性，本次评估以审计后账面价值（零）予以保留。
平方米）虽已办理相关房屋所有权证，但经向企业相关人员了解，上述房产实际为
小区配套用房，该俱乐部目前由社区免费使用。故本次以审计后的账面值
（502,504.18 元）予以保留。宁波银亿房产房屋建筑物中的江厦街 19 号（10-1）
（权证编号为甬房权证海曙字第 200435867 号）（建筑面积 26.26 平方米）与文景
街 45 号地下车位（权证编号为甬房权证自移字第 H200300694 号），根据宁波银亿
房产提供的相关说明，上述两项房产企业均多年未使用，其中江夏街 19 号（10-1）
目前实际为他人占用，文景街 45 号地下车位目前已无法核实具体位置，本次以审
计后的账面值（零）予以保留；宁波银亿置业投资性房地产中的海曙区白云街 15
弄 15 号 103 室（甬房权证海曙字第 200628793 号房屋所有权证、甬国用（2006）
第 0100942 号土地权证）（建筑面积 45.86 平方米，对应土地面积 11.47 平方米），
证载性质为出让住宅。根据宁波银亿置业提供的情况说明，由于历史遗留原因，该
房产目前由原拆迁户居住占用，无法清退居住人，宁波银亿置业目前暂时无法对该
房产进行市场交易。由于上述原因，本次评估专业人员未对该项房产进行现场核查，
本次根据被评估单位提供的产权证资料确认相关信息，以审计后的账面值
（23,825.12 元）予以保留。
这些公司的投资，以被投资单位评估后的股东权益中上级公司所占份额确定，若被
投资单位股东权益为负数，则评估值以负数列示。如期后被投资单位实际的债务清
偿和承担金额，以及股权投资价值回收方式与金额等与上述处理方式不同，将可能
影响评估结果。
山子高科技股份有限公司拟进行股权转让涉及的
宁波银亿房地产开发有限公司（模拟体）股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
投资（含其他权益工具投资），由于控制权原因，除对余姚伊顿房产实施了一定的
核查验证外，就其他公司无法进行现场核实，本次通过查阅参股公司的营业执照、
章程、基准日报表，向企业管理层访谈了解相关情况等方式进行核实。评估时，就
长期股权投资（含余姚伊顿房产）以被投资单位报表列示的股东权益中上级公司所
占份额确定，若无法取得参股公司财务报表，则长期股权投资评估值以审计后账面
价值保留。另外，对于投资参股公司宁波中元房地产开发有限公司的其他权益工具
投资，取得其评估基准日报表分析，并结合管理层访谈发现其连年亏损，投资款预
计难以收回，以审计后账面价值（零）予以保留。
在以下特别事项：
（1）新疆银亿房产开发成本以及土地款保证金（共计 85,736,910.98 元）事
项：据被评估单位介绍，由于项目地块不完全具备“三通一平”开工条件、最终规
划条件与出让条件可能不符，以及博斯腾水位上涨可能导致部分土地地块被淹没，
被评估单位未及全力推进等诸多原因，致使土地多年处于闲置状态。针对上述情况，
评估专业人员通过政府官方渠道，之前曾联系了博湖县自然资源局的相关部门工作
人员。据该工作人员介绍，新疆银亿房产确持有 9 宗土地的土地使用权，但由于博
斯腾湖风景名胜区规划问题，导致了土地一直处于闲置状态，目前对于后续土地的
利用或处置尚未有明确的方案。但本次评估基准日未能联系上相关人员核实后续情
况。根据上述情况了解，未发现新疆银亿房地产开发有限公司对土地使用权的权属
存在重大瑕疵情形的确凿依据，但土地后续利用或处置情况尚不明确。本次评估中，
对于开发成本及土地款保证金，以审计后账面价值 85,736,910.98 元予以保留。
（2）宁波矮柳置业应收象山房地产开发有限公司合作项目款（长期应收款账
面余额 72,022,000.00 元，账面价值零）事项：2009 年 12 月 12 日宁波矮柳置业与
象山房地产开发有限公司、宁波巨鹰房地产开发有限公司（以下简称巨鹰房产）及
自然人李阿会签订《项目合作开发协议》，共同出资合作开发象山县“天一广场”
项目(暂定名)。项目计划总投资 40,000 万元，象山房地产开发有限公司为项目开
山子高科技股份有限公司拟进行股权转让涉及的
宁波银亿房地产开发有限公司（模拟体）股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
发主体，合作各方按项目股份比例出资并承担风险和享受收益。其中宁波矮柳置业
出资 40%、象山房地产开发有限公司出资 35%、巨鹰房产出资 21%、自然人李阿会出
资 4%。截至评估基准日，该合作项目尚未开工，宁波矮柳置业已支付项目合作资金
将该合作项目土地用于其自身银行借款抵押，目前该土地仍被法院查封，且根据判
决书，上述银行对于该土地的拍卖价款具有优先受偿权。评估专业人员取得了上述
项目合作协议、象山房地产开发有限公司未能偿还借款被多家银行起诉及判决等相
关背景资料，并对开发项目现状进行了实地了解，经对被评估单位提供的相关测算
资料进行分析，预计项目可变现价值扣除债权本息、违约金、税金等后，大概率无
资金可供合作方分配，同时考虑到象山房地产开发有限公司工商“吊销”状态，本
次评估中以审计后账面价值（零）予以保留。
（3）宁波银亿时代房产债权转让事项：2020 年 12 月 22 日，宁波银亿时代房
产与宁波银亿房产签署《债权转让协议》，前者将持有的对银亿股份的债权
票获得权）转让给后者。本次评估对于上述业务对应的所得税事项，以审计审定账
面价值予以保留，若期后实际缴纳金额与审计审定金额不符，将影响评估结果。
（4）宁波银亿时代房产开发产品事项：截至评估基准日，宁波银亿时代房地产
的开发产品系为尚存的银亿朗境府项目一个未售车位，其车位号为地下一层 105 号，
面积 13.20 平方米，账面成本 62,348.13 元。根据宁波银亿时代房地产提供的情况
说明，因该车位位于人防门前的必经通道上，若停放车辆将严重影响人员通行，该
车位实际不对外销售，考虑到上述情形，本次评估为零。
（5）宁波银亿时代房产、上海悠金珐码、上海碧桂园物业、上海特锐诺税费事
项：宁波银亿时代房产、上海碧桂园物业两家公司开发的项目均已竣工及交付，截
至评估基准日，已经完成项目土地增值税清算，清算应补缴税款账列应交税费，并
确认相关递延所得税资产；上海悠金珐码、上海特锐诺两家公司开发的项目均已竣
工及交付，截至评估基准日，两家公司按其自测数据计提尚需补缴土地增值税款（账
列其他流动负债），并计提土地增值税相关递延所得税资产。本次评估对该等其他
山子高科技股份有限公司拟进行股权转让涉及的
宁波银亿房地产开发有限公司（模拟体）股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
流动负债、应交税费及对应的递延所得税资产，以审计后账面价值予以保留。若期
后上述税项的实际发生数与账面金额存在差异，将影响评估结果。
（6）高安市天鑫置业递延收益 56,654,744.00 元事项：据了解，递延收益系被
评估单位（下属公司）收购高安市天鑫置业之前其收到的待开发项目补助款，基于
对应项目尚未开工，且高安市天鑫置业未能提供相关文件资料等原因，本次暂以审
计后账面价值 56,654,744.00 元予以保留。
（7）高安市天鑫置业资质证书未续期事项：截至评估基准日，高安市天鑫置业
持有的房地产开发企业资质证书已到期，其表示续期应不存在实质性障碍。本次评
估未考虑该事项的影响。
（8）大庆银亿房产公建用房租赁权益问题：大庆银亿房产用于对外出租的银亿
阳光城 A64 号及银亿阳光城 D24 号房产系公建配套用房。据企业介绍，上述房产属
大庆银亿房产持有，但无法办理对应权证。截至评估基准日，上述房产对应成本均
已结转，且大庆银亿房产已完成税务清算、注销。鉴于此，本次对于该等已出租物
业，以租赁合同约定期限内的收租权益现值 500,000 元作为评估值，对于租约期满
后可能的续租权益价值未予考虑。
（9）大庆银亿房产应收大庆奥莱公司 3,545,407.77 元款项问题：2015 年 9 月
签订租赁协议，承租银亿阳光城 E21 号楼商场（以下称大庆奥莱商场或商场）所有
剩余未售商铺 62 套，租赁期限八年（自 2016 年 1 月 1 日起至 2023 年 12 月 31 日
止）。双方约定，若提前开业的，则实际开业日至 2016 年 1 月 1 日之间租金按天
数计算；2016 年至 2018 年三年年租金 300 万元；第四年开始租金由双方协商确定。
同时，大庆奥莱公司租赁了商场内其余商铺所有权人（以下简称小业主）的商铺进
行统一经营。大庆奥莱商场于 2015 年 11 月 21 日开业。因大庆奥莱公司与众多业
主的合同纠纷，2016 年 9 月起商场经营陷入停滞。大庆银亿房产与大庆奥莱公司间
亦发生诉讼事项，2018 年 3 月，一审判决大庆银亿房产胜诉。根据法院判决：大庆
奥莱公司与大庆银亿房产合同于 2017 年 1 月 26 日解除；大庆银亿房产返还大庆奥
莱公司保证金，大庆奥莱公司支付大庆银亿房产相应租金，支付租金自欠付日起至
山子高科技股份有限公司拟进行股权转让涉及的
宁波银亿房地产开发有限公司（模拟体）股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
实际履行之日的利息（按银行同期贷款利率的 130%计）。2018 年 8 月 1 日黑龙江
省大庆市中级人民法院终审维持一审判决。截至评估基准日，大庆奥莱公司未支付
租金和利息，大庆银亿房产未返还履约保证金，应收款项账面显示应收大庆奥莱公
司 3,545,407.77 元，已根据账龄全额计提坏账准备，本次暂以审计后账面价值（即
零）予以保留。
（10）大庆银亿房产应收土地补偿款事宜：大庆银亿房产原依法取得的银亿阳
光城四期地块（国用(2006)第 001544 号、面积 43,477.2 平方米）因 2010 年明湖
地区控制性详细规划修编，需结合周边土地实际状况重新进行规划。由此，2011 年
收购，补偿费为 37,231,502.40 元。截至评估基准日，账面尚余应收款项余额
年当地财政情况相对紧张，虽该等款项收回可能性较大，但具体概率及何时收回无
法明确。鉴于此，本次暂以审计后账面价值（即零）予以保留。
（11）大庆同景投资部分商铺未考虑开业手续费事项：除大庆市让胡路区银亿
阳光城 D-22 号楼商服 20 号及三项办公用房外，对其余商铺本次均正常评估，未考
虑期后正常开业所需发生的手续费用等影响。
（12）大庆同景投资已出租车位用作华联超市租金问题：根据租赁合同及补充
协议约定，在银亿阳光城 E-21 号楼 1-4 层均未营业的情况下，大庆市让胡路区银
亿华联超市年租金按协议约定金额减半收取；1-4 层商场招商且对外营业面积不低
于商场全部营业面积的 70%，则按全额租金收取。本次评估以其短时间开业为前提，
未考虑租金折减的影响。
（13）鲁家峙投资的开发成本可收回性问题：据宁波银亿房产提供的相关说明，
市普陀区人民政府特别授权，代表舟山市普陀区人民政府与宁波银亿集团有限公司
（以下简称银亿集团）签订《合作开发鲁家峙岛协议》及补充协议，由银亿集团与
舟山旅游投资合作开发由舟山市建委<舟建委（2006）187 号>批复的《舟山市普陀
区鲁家峙控制性详细规划》所涵盖的鲁家峙整岛项目。
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宁波银亿房地产开发有限公司（模拟体）股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
根据协议，银亿集团成立鲁家峙投资作为履行合作开发协议的法人实体，鲁家
峙投资负责对项目实施进度监督、招商引入项目、按协议规定提供资金等。
截至评估基准日，该合作项目己完成鲁家峙岛 9 宗地块（宗地面积为 1,337.11
亩）出让。对于上述事项，评估中已取得相关开发协议，但未能确认鲁家峙投资是
否存在其他或有事项。
截至评估基准日，鲁家峙投资开发成本余额为 10,271,300.50 元（全额计提减
值准备），系开发鲁家峙整岛发生的开发成本及工程项目代管代建成本，发生时间
较早。经访谈，该合作开发项目已长时间搁置，截至目前尚未动工，预期已投入成
本难以获得收益。此外，该等土地未来开发或处置方式不确定，开发支出未来可否
收回存在重大不确定性。鉴于此，评估中以审计后账面价值（零）予以保留。
（14）南昌银亿房产 5-3 地块涉及待开发物业包销事项：南昌银亿房产与江西
仁汇投资有限公司就 5-3 地块的房源签订包销协议，江西仁汇投资有限公司以约定
价格对其进行销售。本次评估中，对于开发成本中的 5-3 地块的可售房源销售单价
及销售周期，参考包销协议中相关约定并结合访谈情况综合确定。
（15）南昌银亿房产其他权益工具事项：南昌银亿房产对南昌市第六中学 100%
的股权投资账列其他权益工具，该学校多年前停办，南昌银亿房产在南昌市第六中
学地块上建设了银亿上尚城配套学校并已移交教育局，截至评估基准日尚余部分土
地未建设（本次未能取得地块规划资料）。根据 2022 年 9 月南昌银亿房产与南昌
宏宇学校签订的《投资份额转让协议》约定，南昌银亿房产以 6,500 万元价格转让
该权益工具，协议签订 10 个工作日内支付 3,000 万元。截至评估基准日已收到 4,000
万元。经向被评估单位管理层及南昌银亿房产相关人员了解，该等交易将大概率继
续履行。由此，本次以协议约定金额，即审计后账面价值 65,000,000 元作为评估
值，未考虑南昌宏宇学校可能无法按协议履行义务或未及如期履行义务的相关影
响。
（16）南昌银亿房产开发产品预收账款抵偿工程款事项：南昌银亿房产就 B017
栋 135 号商铺的预收账款 1,271,751.00 元，系根据 2017 年 12 月其开具的预收款
收据及签约事项确认单予以确定，由应付肖征工程款置换形成，但双方未签订正式
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购房协议。2022 年 10 月，南昌银亿房产收到肖征发来的律师函，要求退还该工抵
款。截至评估基准日，就该等事项双方未达成一致，本次评估中，对于该商铺以可
售房进行了评估，对于预收账款按审计后账面价值 1,271,751.00 元进行保留，未
考虑上述事项的可能产生的其他影响。
（17）象山银亿房产应收宁波天元电气集团有限公司事项：象山银亿房产应收
宁波天元电气集团有限公司账面余额 35,167,048.00 元，坏账准备 35,167,048.00
元。根据象山县人民法院 2016 年 9 月 1 日出具的执行裁定书((2016)浙 0225 执 1042
号)，被执行人宁波天元电气集团有限公司有多处房地产均由外地法院首轮查封，已
无财产可供执行，上述款项预计较难收回。因此，本次对于上述款项及坏账准备以
审计后账面净值（零）予以保留。
（18）杭州天锲相关事项：
基准日，杭州天锲对杭州凯盈合伙出资的认缴比例为 55.8579%，实缴出资比例为
（实
缴比例）确认杭州天锲对杭州凯盈合伙的长期股权投资评估值。
投资具体如下：
序号 投资单位名称 被投资单位名称 投资日期 上级投资比例 备注
北京置信来远投资管
杭州凯翔商业运营管理
合伙企业（有限合伙）
北京置信来远投资管
杭州木博企业管理咨询
合伙企业(有限合伙)
未经营项目，北京置
杭州凯业商业运营管理
合伙企业（有限合伙）
公司持有 2.4390%
杭州盈辰商业管理有限 北京置信来远投资管
责任公司 理有限公司持有 1%
杭州水荟企业管理咨询 北京置信来远投资管
有限公司 理有限公司持有 1%
杭州火韵企业管理咨询 北京置信来远投资管
有限公司 理有限公司持有 1%
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序号 投资单位名称 被投资单位名称 投资日期 上级投资比例 备注
杭州土芸企业管理咨询 北京置信来远投资管
有限公司 理有限公司持有 1%
根据合伙协议约定，杭州天锲的合伙企业 GP 管理费根据每个项目情况确定，原
则上不超过每个项目实缴出资规模的 2%/年，实际未支付亦未确定支付方案，杭州
天锲账面亦未计提。杭州凯盈合伙实际享有被投资单位的 100%权益，并以此编制（并
经会计师审阅的）杭州凯盈合伙的合并财务报表和（经会计师审阅的）杭州天锲的
财务报表。本次系在上述财务报表基础上开展的评估，若前述基础发生变动，将可
能影响评估结果。
限合伙）（委托人）与董某、何某某、任某某、唐某某、陈某某、叶某、周某某、
李某等 8 人（受托人）分别签订的《房产代持协议》，受托人董某、何某某、任某
某、唐某某、陈某某、叶某、周某某、李某等 8 人分别代委托人持有位于杭州市上
城区来福士中心 T1 楼栋 18 层、21 层、24 层、25 层的房地产，根据杭州凯盈合伙、
北京置信来远投资管理有限公司（委托人）与杭州瑞雪商业运营管理台伙企业 (有
限含伙)、唐某某（受托人）签订的《股权转让协议》及《股权代持协议》，唐某某
及杭州瑞雪商业运营管理台伙企业 (有限含伙)作为杭州木凯企业管理咨询有限公
司的名义股东，由杭州木凯企业管理咨询有限公司持有位于杭州市上城区来福士中
心 T1 楼栋 27 层的房地产，前述协议约定受托人为上述房产及股权的名义持有人，
房产及股权代持为无偿代持，除上述协议另有约定外，受托人不向委托人收取代持
费用。上述杭州市上城区来福士中心 T1 楼栋 18 层、21 层、24 层、25 层、27 层的
房地产账列杭州凯盈合伙的投资性房地产科目，委托人应付受托人的购房款项账列
杭州凯盈合伙的其他应付款等科目。本次通过对管理层访谈、受托人访谈、核对不
动产权证原件、不动产中心拉取不动产清单、核实相关协议条款等程序调查和核实
后，以杭州凯盈合伙实质持有上述房产为前提进行了正常测算，未考虑包括但不限
于期后代持事项还原、对该等房地产实质产权认定事宜纠纷，以及过程中发生的相
关成本费用等不确定性事项对评估结果的可能影响。
山子高科技股份有限公司拟进行股权转让涉及的
宁波银亿房地产开发有限公司（模拟体）股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
细中一并评估，并按照加计了上述分摊额的账面价值依据税收法律、法规等计算了
土地增值税并于评估值中予以扣除。
款项中包含 23,800,000 元投资项目款，系杭州天锲对鼎立置业（上海）有限公司的
破产重组及后续鼎立置业名下位于上海市嘉定区华亭镇 60 街坊 5/1 丘的住宅用地及
地上建筑拆除重建项目（以下简称鼎立置业项目）参与投资的款项，该款项通过股
东宁波银策房地产销售代理服务有限公司以股本方式投入杭州天锲，并通过杭州天
锲支付给杭州天熠企业管理咨询合伙企业（有限合伙）后进一步进行投资，根据企
业提供的相关说明，针对该投资事项尚未签订具体投资协议，工商亦未变更，故暂
列其他应收款。据企业相关人员介绍，该款项仅用于鼎立置业项目投资，不参与杭
州天锲其他项目（如来福士项目）投资建设，本次评估暂以账面价值予以保留，未
考虑该等款项后续权益变动的可能影响。在宁波银策销代对杭州天锲长期股权投资
中，以 23,800,000 元列示该等权益。
其他应收款科目中尚存在以下重大账龄较长款项（涉及金额大于 100 万元），明细
如下：
单位：元
序号 所属公司 单位名称 账面余额 坏账准备 计提比例 理由
应收账款小计 1,389,618.00 1,389,618.00
圣晖莱(深圳)太阳
能有限公司
辽宁共享碧桂园置
业有限公司
宁波长丰钢模出租
有限公司
象山巨鹰投资有限
公司
扣除应付账款813,094.52 元和预
宁波市名门珠宝有
限公司
余姚火火小苹果餐
厅
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宁波银亿房地产开发有限公司（模拟体）股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
序号 所属公司 单位名称 账面余额 坏账准备 计提比例 理由
佛山市葳力管理咨询有限公司
系碧桂园地产集团有限公司内
上海迎碧投资 佛山市葳力管理咨
管理有限公司 询有限公司
集团有限公司 149,844,355.00 元
对抵后按照账龄计提坏账准备
上海迎碧投资 佛山市顺德区共享
管理有限公司 投资有限公司
上海迎碧投资 佛山市顺德区碧盈
管理有限公司 管理咨询有限公司
南昌德艾科技实业 账龄 5 年以上，对方公司难以联
有限公司 系
其他应收款小计 388,176,029.03 185,823,957.02
对于上述款项，审计中按照账龄计提坏账，本次评估以审计后账面价值（即账
面余额扣除坏账准备的净额）予以保留，若实际可收回金额发生变化，将影响评估
结果。
具的“天健审〔2024〕193 号”审计报告。根据《资产评估执业准则——企业价值》
第 12 条规定：资产评估专业人员根据所采用的评估方法对财务报表的使用要求对
其进行了分析和判断，但对相关财务报表是否公允反映评估基准日的财务状况和当
期经营成果、现金流量发表专业意见并非资产评估专业人员的责任。
虑，若实际情况发生变化，将可能影响评估结果。
（1）常规企业
政策、销售定价并结合项目开发状况进行的持续经营状态下的评估，未考虑今后房
地产市场政策及价格的变动情况及非正常交易状态下的销售情况的影响；如前文，
对南昌银亿开发成本的销售单价，依据南昌银亿与江西仁汇投资有限公司签订的包
销协议中约定价格确认。
报告中的各项建筑指标（面积）为准，若期后因方案变更导致的实际建筑指标与该
规划设计方案不一致情形将影响评估结果；
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定额标准、企业提供的工程施工合同及预算资料为依据进行分析确定，若与最终实
施的工程内容及审价结算资料存在差异，评估结果将发生变化；
销售方案及进度发生变化，评估结果将可能发生变化；
缴纳金额可能与税法要求存在差异，评估结果将发生变化。本次评估中对开发项目
应缴纳的企业所得税及土地增值税，是根据国家税收政策及公司销售计划、收入成
本预算及公司财务报表数据进行测算的；另外对于已进行土地增值税清算的项目，
据企业提供的相关说明，土地增值税已按照清算报告计提或缴纳，对尚未销售的项
目按照税务局核定的税率（或成本）计提和缴纳。由此，对涉及已开发项目的土地
增值税，系按照企业提供并经其盖章确认的清算标准予以测算，具体见下表：
A.存货
宁波银亿房产 南昌九龙湖 上海悠金珐码
项目名称 车位-甬江东 写字楼-甬江东 开发产品/开发
商铺-甬江东岸 其他周转房 车位（个）
岸 岸 成本
土增税是
是 是 是 否 否
否清算
核定成本 核定成本
清算后税 核定成本
率或成本 14,561.75 元/平方 整体清算 整体清算
平方米（已剔 方米（已剔除税 算
等 米（已剔除税金）
除税金） 金）
宁波富田置
慈溪恒康投资 宁波银亿置业 象山银亿房产
业
项目名称
都会办公和 上品轩项目商 丹府一品二期、
和创办公 丹府一品一期 金域华府
车位 铺和车位 三期
土增税是
是 是 是 是 是 否
否清算
非普通住宅核定
非普通住宅核定
核定成本 成本 9,271.27 元/
清算后税 核定成本 成本 11,980.94 元/
核定成本 7,766.48 元/平 平方米；其他类
率或成本 19,135.97 元/平方 平方米；其他类型 整体清算
等 米（已剔除税金） 房地产 11,994.37
金） 本 10,793.49 元/
元/平方米
平方米
高安市天鑫
南昌银亿房产 上海特锐诺 宁波银亿建设 南京中兆置业 上海碧桂园物业
项目名称 置业
开发成本 开发产品 花园壹号车位 车位 地下商业 车位
土增税是
否 是 否 是 是 是
否清算
算，后续以核定
成本(非住宅单
方成本 5,010.32
清算后税 元/平方米）计 核定成本
率或成本 整体清算 税，基准日账面 整体清算 核定税率 5% 核定税率 1,342.39 元/平方
等 尚存开发产品 米（已剔除税金）
已缴纳土增税，
根据收入占清
算总收入比例
确定应交税额
山子高科技股份有限公司拟进行股权转让涉及的
宁波银亿房地产开发有限公司（模拟体）股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
B.房地产
公司名称 建筑物名称 土增税是否清算 清算后税率或成本等
大庆同景投资 银亿·阳光城 否 按二手房交易计算
宁波银亿建设 自持物业 是 难以出售，不涉及土增税清算
自持商业 自持商业难以出售，不涉及土增税清算；车位核
上海碧桂园物业 是
车位 定成本 1,342.39 元/平方米（已剔除税金）
杭州凯盈合伙 来福士中心 否 按二手房交易计算
若前述土增税缴纳方式、核定税率及成本等发生变化，将影响评估结果。
（2）高安市天鑫置业
工时间，且未与高安市自然资源局签订相关补充协议，本次评估假设期后项目施工
能正常实施，未考虑可能发生的罚款或土地收回事项等的影响；
资渠道的加权利率，以 8.20%予以的测算；
纳税人，本次基于此就相关税费进行测算；
元材料款，经了解，该款项无相关协议与发票关联，亦未形成对应实物。鉴于无法
确认该预付材料款对开发项目的实质性贡献，本次未考虑其对开发成本价值的影响。
（3）南昌九龙湖
间，且未与新建县国土资源局签订相关补充协议，本次评估假设期后项目施工能正
常实施，未考虑可能发生的罚款或土地收回事项等的影响；
载可售总建筑面积为 97,480.97 平方米。南昌九龙湖与南昌市红谷滩区生米街道山
图村民委会已确认不以上述可售总建筑面积进行交易，而以《房屋建筑物面积测绘
成果报告（预测绘）》中的总建筑面积 100,003.64 平方米，按照单价 2,999.89 元/
平方米，即总价 300,000,000 元进行交易，本次据此测算；
山子高科技股份有限公司拟进行股权转让涉及的
宁波银亿房地产开发有限公司（模拟体）股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
于 2022 年 9 月出具了洪自然资规函[2022]1341 号文件，规定幼儿园建筑面积不少
于 2,430 平方米，建成后免费移交给政府。本次评估未考虑该等幼儿园面积变动事
宜可能造成二期可售建筑面积变动事项对评估结果的影响；
以 8.20%予以测算。
（4）宁波银亿置业
根据宁波银亿置业提供的情况说明，对和创大厦项目后续销售的增值税率，选
按一般计税方法即 9%税率执行，本次评估据此测算。
对房地产的销售单价及租赁单价预测，系依据评估基准日房地产市场的同类房
产销售政策、销售定价并结合项目开发状况进行的评估，未考虑今后房地产市场政
策及价格的变动情况及非正常交易状态下的销售情况的影响。
程及内部结构（非肉眼所能观察的部分）做技术检测，评估专业人员在假定被评估
单位提供的有关工程资料是真实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，
通过实地勘察作出的判断。
能做技术检测，评估专业人员在假定被评估单位提供的有关技术资料和运行记录是
真实有效的前提下，通过实地勘察作出的判断。
筑物类固定资产外，未对各项资产评估增减额考虑相关的税收影响，其中投资性房
地产和以对外出售为前提的建筑物类固定资产亦未考虑所得税事项的影响。
全部权益的现时市场价值，没有考虑特殊的交易方式可能追加或减少付出的价格等
对评估价值的影响，亦未考虑宏观经济环境发生变化以及遇有自然力和其它不可抗
力对资产价格的影响。同一资产在不同市场的价值可能存在差异。
山子高科技股份有限公司拟进行股权转让涉及的
宁波银亿房地产开发有限公司（模拟体）股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
估专业人员认为必要、合理的假设，在资产评估报告中列示。这些假设是我们进行
资产评估的前提条件。当未来经济环境和以上假设发生较大变化时，评估专业人员
将不承担由于前提条件的改变而推导出不同资产评估结论的责任。
执照、审计报告、权证、会计凭证、协议等证据资料本身的合法性、完整性、真实
性负责。
资产评估时被评估单位未作特别说明而评估师根据其执业经验一般不能获悉的情
况下，评估机构和评估专业人员不承担相关责任。
资产评估报告使用人应注意上述特别事项对评估结论的影响。
十二、资产评估报告使用限制说明
报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及资产评估师不承担责任。
政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报
告的使用人。
实现的价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
基准日后的一年内实现时，可以以评估结论作为交易价格的参考依据，超过一年，
需重新确定评估结论。
结论。若资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产价值额进行相应调整；若资
产价格标准发生重大变化，并对资产评估价值已经产生明显影响时，委托人应及时
聘请评估机构重新确定评估结果。
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