估价报告编号：浙坤房估〔2024〕5 号
估价项目名称：德华兔宝宝装饰新材股份有限公司委托估价的湖州欣佳和贸易
有限公司持有的位于洛舍镇洛舍木皮市场 66 幢、68 幢、70 幢
厂房房地产市场价值估价项目
估价委托人：德华兔宝宝装饰新材股份有限公司
房地产估价机构：浙江坤元房地产土地估价有限公司
注册房地产估价师：周小芳（注册号：3320200148）
张 艺（注册号：3320170094）
估价报告出具日期：二〇二四年二月二日
目 录
德华兔宝宝装饰新材股份有限公司委托估价的
湖州欣佳和贸易有限公司持有的位于洛舍镇洛舍木皮
市场 66 幢、68 幢、70 幢厂房房地产市场价值估价项目 房地产估价报告
第二部分 估价的假设和限制条件
一、估价的假设条件
(一) 一般假设
可靠的。估价对象产权明晰，手续齐全。
估价委托人提供了估价对象《不动产权证书》复印件，原件已抵押在银行。我
们对资料上记载的权属、面积、用途等进行了审慎检查。注册房地产估价师未对房
屋建筑面积进行专业测量，经实地查勘，估价对象房屋建筑面积与《不动产权证书》
记载建筑面积大体相当，估价对象设计用途等情况与实地查勘情况基本相符，在无
理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，我们未向政府有关部门进
行核实，本报告以估价委托人提供资料是合法、真实、准确和完整为假设前提。若
上述情况发生变化，需调整估价结果乃至重新估价。
给予了关注，对估价对象进行了实地查勘，但估价人员对估价对象的实地查勘仅限
于估价对象的外观和使用状况、内部布局、装修及设备情况，并未对估价对象做建
筑物基础、房屋结构上的测量和实验，因此无法确认其内部有无缺损、是否存在结
构性损坏。本报告假设其无建筑物基础、房屋结构等方面的重大质量问题，符合国
家有关技术、质量、验收规范，且符合国家有关安全使用标准。在无理由怀疑估价
对象存在隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常
安全使用。
且权属完整下的价值反映。即在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的公开
交易市场。同时假设满足以下条件：
(1) 交易双方自愿地进行交易；
(2) 交易双方处于利己动机进行交易；
(3) 买卖双方都有一段充分了解物业现状及所处市场行情的时间，并且有一段
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合理的洽谈交易时间；
(4) 在此期间物业价值将保持稳定，未考虑未来国家宏观经济政策发生重大变
化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响；
(5) 任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关法律、法规。
估价对象可以在公允市场上自由转让，并以交清相关税费为前提；
(6) 不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。
情况对估价结果的影响。
(二) 未定事项
估价对象为工业用房，土地剩余使用年限短于建筑物剩余经济寿命，故收益期
结束后尚有建筑物残余价值。由于估价委托人未能提供估价对象土地建设用地使用
权出让合同，估价人员无法确定其收益期结束后建筑物残余价值是否可取得相应补
偿，故本次估价不考虑收益期结束后的建筑物残余价值对估价结果的影响。
(三) 背离事实假设
在价值时点，估价对象已设定抵押权，基于本次估价目的，本次估价不考虑估
价对象已被抵押因素的影响。
(四) 不相一致假设
本次估价价值时点为 2023 年 12 月 31 日，完成实地查勘日期为 2024 年 1 月 18
日，价值时点与完成实地查勘日期不一致，本次估价假定价值时点估价对象的权益
状况和实物状况与完成实地查勘日的状况一致。
(五) 依据不足假设
无依据不足假设。
二、估价的限制条件
得做其他用途。如果估价条件或目的发生变化，估价报告需做相应调整。本公司不
承担任何第三者对本报告书的任何部分内容进行修改的责任。任何未经估价机构和
估价委托人确认的机构或个人不能因得到估价报告而成为估价报告使用人。
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日起为壹年。若报告使用期限内，房地产市场、建筑市场或估价对象自身状况发生
重大变化，估价结果也需做相应调整或委托估价机构重新估价。
部门以外的单位和个人提供，亦不得将全部或部分内容见诸于任何公开媒体。
损失，本估价机构和估价师不承担责任。
三、需要特殊说明的事项
价值时点的市场状况分析推断、预测得出，仅供估价委托人参考，其结论受估价人
员经验、能力的限制及一定程度主观因素影响，可能并不完全表示估价对象在价值
时点的实际情况，特提请报告使用人注意。
经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗
力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，
以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对估价结果的影响。当上述条件发生变化时，
估价结果一般亦会发生变化。
失误或市场运作失当对其价值的影响。
数据等错漏部分无效。
使用。
负担。如无特别说明，本估价报告中所使用的货币均为人民币。
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化，本报告结果必须作相应调整。
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第三部分 估价结果报告
一、估价委托人
机 构 名 称：德华兔宝宝装饰新材股份有限公司
法定代表人 ：丁鸿敏
住 所：浙江省德清县洛舍镇工业区
二、房地产估价机构
估 价 机 构：浙江坤元房地产土地估价有限公司
住 所：杭州市西溪路 128 号 901 室
法定代表人：俞华开
资 信 等 级：AAA 级
备 案 等 级：壹级
证 书 编 号：浙建房估证字[2002]036 号
联 系 电 话：0571-88216941
三、估价目的
为委托人购买估价对象提供市场价值参考。
四、估价对象
本次估价对象为湖州欣佳和贸易有限公司持有的位于洛舍镇洛舍木皮市场 66
幢、68 幢、70 幢厂房房地产，具体包括房屋及其附属配套设施、室内装修以及占用
分摊的土地使用权。估价对象房屋类型（用途）为工业，建筑面积合计 51,225.16
平方米，相应的土地使用权面积合计 16,653.55 平方米，建筑结构均为钢混，总层
数均为 3 层，建成于 2021 年，均为产权持有人 2020 年 12 月购入。估价对象为国有
出让土地使用权下的工业房地产。具体见下表：
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房屋建筑物情况表
所在 总层 房屋 建筑面积 对应土地面积
权证编号 建筑物名称 结构
层数 数 用途 (平方米) （平方米）
浙（2021）德清县不
动产权第 0045310 号 66#厂房 1 3 钢混 工业 5,603.08 1,823.21
浙（2021）德清县不
动产权第 0045315 号 66#厂房 2 3 钢混 工业 5,658.27 1,841.17
浙（2021）德清县不
动产权第 0045319 号 66#厂房 3 3 钢混 工业 5,658.27 1,841.17
浙（2021）德清县不
动产权第 0045311 号 68#厂房 1 3 钢混 工业 5,620.58 1,828.91
浙（2021）德清县不
动产权第 0045313 号 68#厂房 2 3 钢混 工业 5,649.52 1,838.33
浙（2021）德清县不
动产权第 0045314 号 68#厂房 3 3 钢混 工业 5,649.52 1,838.33
浙（2021）德清县不
动产权第 0045312 号 70#厂房 1 3 钢混 工业 5,780.08 1,875.87
浙（2021）德清县不
动产权第 0045318 号 70#厂房 2 3 钢混 工业 5,802.92 1,883.28
浙（2021）德清县不
动产权第 0045316 号 70#厂房 3 3 钢混 工业 5,802.92 1,883.28
合计 51,225.16 16,653.55
(1) 区域位置
估价对象位于德清县洛舍镇洛舍木皮市场。该木皮市场北侧为河道，南侧为顺
达路，西侧为中国木皮市场二期，东侧为德清丰乐食品有限公司。（详见附件《地
理位置示意图》）。
(2) 交通条件
估价对象所处地区道路网密度、道路等级均一般，估价对象周边道路有顺达路、
振业南路、昌达路等，对外交通一般，距德清县火车站直线距离约 14.4 公里，距德
清莫干山机场直线距离约 18 公里。估价对象周边有德清 206 路、德清 301 路、德清
K2 路等公交线路。区域交通无特别的交通管制情况，交通便捷度一般。
(3) 环境状况
估价对象位于中国木皮市场，建筑物密集度较高，有一定的空气、噪声等污染，
自然环境一般。周边无高压输电线路，但有垃圾集中回收站等影响环境的污染源。
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估价对象周围有东林中学、洛舍中学等，人文环境较好。
(4) 外部配套设施状况
估价对象周边市政基础设施较齐全，开发程度为红线外“五通一平”（通水、
通电、通路、通气、通讯，红线内场地平整）。估价对象所属区域市政基础设施比
较完善，供电、供水、排水、通讯等市政设施均能满足使用要求。
(5) 工业聚集程度
估价对象所处区域为中国木皮市场，工业聚集程度较好。
(1)建筑物实物状况
估价对象为位于洛舍镇洛舍木皮市场 66 幢、68 幢、70 幢厂房房地产。基本情
况如下：
房屋建筑物情况一览表
建筑面积
序号 名称 购入年月 结构 所在层数 总层数 2
估价对象现状
（m ）
部分环氧地坪，塑钢窗，钢制门，铝扣板
货运电梯
部分环氧地坪，塑钢窗，钢制门，铝扣板
货运电梯
部分环氧地坪，塑钢窗，钢制门，铝扣板
货运电梯
上述房屋建筑结构质量一般，维护保养情况一般。
(2)土地实物状况
估价对象为位于洛舍镇洛舍木皮市场 66 幢、68 幢、70 幢厂房占用的土地，所
处地块形状为较完整矩形，占用土地面积合计 16,653.55 平方米，用途为工业用地，
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所在宗地形状、地块地势、水文地质情况一般，宗地基础配套较完善，开发程度达
到“五通一平”，无不利规划限制条件，利用状况较好。
(1) 房地产权利状况
本次估价对象包括 3 幢工业厂房房地产，每幢楼各层已分别办妥《不动产权证
书》。具体见下表：
建筑物名 所在 总层 建筑面积
权证编号 结构
称 层数 数 (平方米)
浙（2021）德清县不动产权第 0045310 号 66#厂房 1 3 钢混 5,603.08
浙（2021）德清县不动产权第 0045315 号 66#厂房 2 3 钢混 5,658.27
浙（2021）德清县不动产权第 0045319 号 66#厂房 3 3 钢混 5,658.27
浙（2021）德清县不动产权第 0045311 号 68#厂房 1 3 钢混 5,620.58
浙（2021）德清县不动产权第 0045313 号 68#厂房 2 3 钢混 5,649.52
浙（2021）德清县不动产权第 0045314 号 68#厂房 3 3 钢混 5,649.52
浙（2021）德清县不动产权第 0045312 号 70#厂房 1 3 钢混 5,780.08
浙（2021）德清县不动产权第 0045318 号 70#厂房 2 3 钢混 5,802.92
浙（2021）德清县不动产权第 0045316 号 70#厂房 3 3 钢混 5,802.92
(2) 他项权利状况
在价值时点，根据估价委托人提供的情况，估价对象的房产已设定抵押。
根据估价委托人提供的租赁合同，估价对象的房产已出租。
在价值时点，估价对象产权明晰，无产权纠纷。
本次估价未考虑上述抵押、出租事项对估价结果的影响。
五、价值时点
本次估价的实地查勘之日为 2024 年 1 月 18 日。
本次估价的价值时点为 2023 年 12 月 31 日。
价值时点确定的理由：以合同约定日为准。
六、价值类型
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值。所谓市场价值是指是估价对象在正常交易情况下经适当营销后，由熟悉情况、
谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。
年 12 月的房屋及其相应土地使用权，土地用途为工业，土地使用权来源为出让，土
地使用年限至 2068 年 10 月 9 日，开发程度为“五通一平”（通水、通电、通路、
通讯、通排水，红线内场地平整）在全部假设和限制条件下于价值时点的市场价值。
七、估价原则
本次估价遵循以下原则：
估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。
则。
或价格的原则。
格偏差在合理范围内的原则。
或价格的原则。
估价对象为在用房产，维持现状继续利用最为合理，故本次估价依据维持现状
前提进行估价。
八、估价依据
(1) 《资产评估法》（2016 年 7 月 2 日主席令第 46 号）；
(2) 《中华人民共和国民法典》；（中华人民共和国主席令第 45 号，2021 年 1
月 1 日起施行）
(3) 《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第 72 号、
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修正）；
(4) 《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第 28 号、1999
年 1 月 1 日起施行，2004 年 8 月 28 日第二次修正，2019 年 8 月 26 日第三次修正）；
(5) 《中华人民共和国土地管理法实施条例》（中华人民共和国国务院令第 256
号、1999 年 1 月 1 日起施行，2014 年 7 月 29 日第二次修订，2021 年 7 月 2 日第三
次修正）；
(6) 《中华人民共和国城乡规划法》（中华人民共和国主席令第 74 号、2008
年 1 月 1 日起施行，2015 年 4 月 24 日第一次修正，2019 年 4 月 23 日第二次修正）；
(7) 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（中华人民
共和国国务院令第 55 号、1990 年 5 月 19 日起施行，2020 年 11 月 29 日修订）；
(8) 《国务院关于修改<中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例>的决定》
（中
华人民共和国国务院令第 483 号、2007 年 1 月 1 日起施行）；
(9) 《房屋登记办法》（中华人民共和国建设部令第 168 号、2008 年 7 月 1 日
起施行）；
(1) 《房地产估价规范》（国家标准 GB/T50291-2015）；
(2) 《房地产估价基本术语标准》（国家标准 GB/T50899-2013）；
(3) 《城镇土地估价规程》（国家标准 GB/T18508—2014）。
估价委托人提供的《不动产权证书》复印件资料；
(1) 本公司相关的房地产统计资料；
(2) 估价专业人员对估价对象核实、勘察和市场调查等所搜集的佐证资料；
(3) 其他。
九、估价方法
根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）和《房
地产估价基本术语规范》（GB/T50899-2013），常用的房地产估价方法有收益法、
比较法、假设开发法、成本法等，估价方法的选择应按照房地产价格评估技术规范，
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根据各种方法的适用范围，结合估价对象的具体特点以及估价目的进行。
(1)选取比较法理由
有条件选用比较法进行估价的，应以比较法作为主要估价方法，估价对象周边
类似房地产交易活跃，市场依据充分，故可选用比较法。
(2) 选取收益法理由
收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法，由于估价对象
为可取得收益的房地产项目，其收益情况具有可预测性和持续性，且区域租赁市场
较发达，符合收益法的应用条件及适用范围，故选用收益法。
(1) 未选取假设开发法理由
估价对象为已建成并正常使用的房屋，且目前为最佳使用状态，不符合假设开
发法的应用条件及适用范围，故不适合选用假设开发法。
(2) 未选取成本法理由
虽然估价对象理论上适用成本法，但受到运用的客观条件限制，难以准确体现
估价对象的房地产价值，特别是现时经营开发性质的房地产主要受市场供求关系左
右，成本法的均衡原理已被淡化，在这种背景下，成套（非）住宅房地产价格与开
发成本的关联性弱，房地产的开发成本根本不能反映出房地产的现时市场价格，且
估价对象周边类似的房地产交易及租赁案例较多，应首选比较法及收益法作为估价
方法，故不适合选用成本法
选择价值时点近期的若干类似房地产交易实例，再对其实际交易价格从实际交
易情况、市场状况、权益状况、区位状况、实物状况等各方面与估价对象具体条件
比较进行修正，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后从而确定估价对象
价值或价格的方法。其基本公式为：
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其中：P--估价对象房地产价格，
Wi--第i个可比实例的权重值，
Xi--第i个可比实例的价格，
ai、bi、ci、di 、ei--第i个可供比较实例的交易情况、市场状况、区位状况、
实物状况、权益状况的修正系数。
收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来
收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。
在具体运用收益法估价方法时，选择报酬资本化法中的全剩余寿命模式求取估
价对象的收益价值。未来的正常净收益选用适当的报酬率将其折现到价值时点后累
加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
根据估价对象的特点，本次估价采用的收益法公式是报酬资本化法中的全剩余
寿命模式，其基本计算公式如下：
t
Ai
V ??
i ?1 (1 ? ri ) i
其中：V--收益价值（元／平方米）
Ai--期间收益（元／平方米）
ri--未来第 i 年的报酬率(%)
t--持有期（年）
(1)运用比较法求取估价对象比较价值；
(2)运用收益法求取估价对象收益价值；
(3)因本次估价目的系购买估价对象，并非预测其未来收益，故本次估价结果采
用比较法结果确定估价对象房地产价值。
十、估价结果
根据产权持有人提供的资料和估价目的，注册房地产估价师遵循各项估价原则，
按照国家有关房地产估价规范、规定的估价工作程序，经过实地查勘与市场调查，
通过对不同价值时点当时影响房地产估价的市场背景进行综合分析后，运用比较法
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和收益法的估价方法，最终选用比较法，确定估价对象在满足全部假设和限制条件
下于价值时点（2023 年 12 月 31 日）的房地产市场价值为人民币 200,798,200.00
元，（平均单价为 3,920.00 元），大写金额：人民币贰亿零柒拾玖万捌仟贰佰元
整。具体明细如下：
估价结果汇总表
币种：人民币
估价方法及结果 测算结果
估价结果
比较法结果 收益法结果
估价对象及结果
总价（元） 22,188,200.00 22,188,200.00
单价（元/㎡） 3,960.00 3,960.00
总价（元） 22,180,400.00 22,180,400.00
单价（元/㎡） 3,920.00 3,920.00
总价（元） 21,954,100.00 21,954,100.00
单价（元/㎡） 3,880.00 3,880.00
单价（/㎡） 3,960.00 3,960.00
总价 188,617,700.00
元
单价（元/㎡） 3,920.00 单价 3,680.00 元/㎡ 3,920.00
总价（元） 21,920,100.00 21,920,100.00
单价（元/㎡） 3,880.00 3,880.00
单价（元/㎡） 3,960.00 3,960.00
单价（元/㎡） 3,920.00 3,920.00
总价（元） 22,515,300.00 22,515,300.00
单价（元/㎡） 3,880.00 3,880.00
总价（元） 200,798,200.00 188,617,700.00 200,798,200.00
汇总估价结果
单价（元/㎡） 3,920.00 3,680.00 3,920.00
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