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西藏城投: 立信会计师事务所（特殊普通合伙）关于上海证券交易所《关于西藏城市发展投资股份有限公司向特定对象发行股票申请文件的审核问询函》的回复意见

来源：证券之星 2023-09-02 00:00:00
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   立信会计师事务所（特殊普通合伙）
关于上海证券交易所《关于西藏城市发展投资股份有
限公司向特定对象发行股票申请文件的审核问询函》
         的回复意见
                                 信会师函字[2023]第 ZA503 号
上海证券交易所：
  贵所《关于西藏城市发展投资股份有限公司向特定对象发行股票申请文件的
审核问询函》（上证上审（再融资）〔2023〕418 号）已收悉，本所根据贵所的
要求对审核问询中需要会计师说明的问题进行了核查。由于本所没有接受委托审
计或审阅公司 2023 年 1 月至 3 月期间的财务报表，因此无法对公司上述期间的
财务信息发表意见或结论。以下所述的核查程序及实施核查程序的结果仅为协助
公司回复交易所问询目的，不构成审计或审阅，其结果可能与我们未来执行公司
  问题 2.关于融资规模及效益测算
  根据申报材料，1）本次向特定对象发行股票募集资金总额不超过 100,000.00
万元，将用于世贸铭城 DK3 项目、世贸馨城 DK1 项目以及补充流动资金项目；
末，发行人货币资金余额为 38,012.53 万元。
                    回复意见 第 1 页
  请发行人说明：（1）本次募投各项目尚需投资金额的具体构成、测算依据
及过程，拟使用募集资金投入的具体内容，是否为资本性支出，各项目单位基
建造价是否合理；结合公司财务状况、经营情况、现金流、募投项目的建设情
况及预计交付时间、募集资金使用安排、公司资金缺口等说明募集资金投入和
规模的必要性、合理性，是否存在置换董事会决议日前已投入资金的情形；
                                （2）
募集资金补充流动资金的测算依据，结合期末持有货币资金的使用安排、补充
流动资金的具体用途、营运资金缺口等分析募集资金补流的必要性与合理性；
结合本次募投项目中非资本性支出的金额情况，测算本次募投项目中实际补充
流动资金的具体数额及其占本次拟募集资金总额的比例，是否超过 30%；（3）
募投项目效益测算过程及测算依据，效益测算是否谨慎。
  请保荐机构及申报会计师核查并发表明确意见。
  回复：
  一、发行人说明事项
  （一）本次募投各项目尚需投资金额的具体构成、测算依据及过程，拟使
用募集资金投入的具体内容，是否为资本性支出，各项目单位基建造价是否合
理；结合公司财务状况、经营情况、现金流、募投项目的建设情况及预计交付
时间、募集资金使用安排、公司资金缺口等说明募集资金投入和规模的必要性、
合理性，是否存在置换董事会决议日前已投入资金的情形
集资金投入的具体内容，是否为资本性支出，各项目单位基建造价是否合理
  （1）本次募投各项目尚需投资金额的具体构成、测算依据及过程
  本次向特定对象发行募集资金总额不超过 100,000.00 万元（含本数），扣除
发行费用后的募集资金净额将全部用于如下项目：
                  回复意见 第 2 页
                                                                      单位：万元
                                     截至 2023 年 3
序    项目                项目投资总                             尚需投资金        拟使用募集
               实施主体                  月 31 日累计已
号    名称                    额                                额         资金总额
                                        投资金额
    世贸铭     陕西世贸铭
    项目      有限公司
    世贸馨     陕西世贸馨
    项目      有限公司
    补充流
    项目
          合计            280,259.90           63,093.43   217,166.47   100,000.00
    经估算，本项目具体投资数额安排如下表所示：
    序号                   投资项目                                金额（万元）
    一          项目总投资                                                  133,581.59
    投资数额的测算依据和测算过程如下：
    ① 土地费用
    本项目土地费用总估算为 7,892.63 万元。
                               回复意见 第 3 页
  ②工程前期费用
  工程前期费用包括公共设施配套费、设计勘察检测费等费用，经估算，本项
目工程前期费用为 11,557.61 万元，具体测算过程如下：
  序号                  项目名称           金额（万元）
                 合计                       11,557.61
  ③建安工程费用
  根据《陕西省建筑工程综合概预算定额》，结合周边区域类似工程的实际造
价确定本项目建安造价，经估算，本项目建安工程费用为 84,710.17 万元，具体
测算过程如下：
                        回复意见 第 4 页
 序号             项目名称          数量（㎡）           单价（元）           总价（万元）
                         合计                                     84,710.17
        ④市政工程费用
        市政工程费用包括给水工程、雨、污水排放工程、供热供电等费用，经估算，
本项目市政工程费用为 12,400.41 万元，具体测算过程如下：
                                                  单平造价          总价
序号                项目名称             工程预估量
                                                  （元）          （万元）
                              回复意见 第 5 页
                                                  单平造价        总价
序号               项目名称               工程预估量
                                                  （元）        （万元）
                          合计                                  12,400.41
        ⑤管理费用
        本项目管理费用取费标准为项目建设投资费用的二至四项的 3.5%，经估算，
本项目管理费用为 3,803.39 万元。
        ⑥不可预见费
        不可预见费取费标准为项目建设投资费用的二至五项的 3%，经估算，本项
目不可预见费为 3,374.15 万元。
        ⑦市场推广费用
        市场推广费用根据项目经营收入情况估算，估算费用为 1,974.42 万元。
        ⑧财务费用
        财务费用为建设期利息，本项目申请银行贷款额为 106,800 万元注，利率为
        注：世贸铭城 DK3 原计划申请银行贷款额为 106,800 万元，截止 2023 年 7 月 31 日，
实际向浦发银行申请贷款授信额度 67,000 万元，提款 20,000 万元，利率 5%。公司原计划
根据账面自有资金情况制定募投项目的可行性研究报告，并根据项目进展及银行实际授信情
况进行投入，项目实施不以定增募资为前提。后续公司若成功募集资金，公司将根据实际募
集资金情况、项目投资进展相应调整该项目的银行贷款投入金额，减少财务费用，降低融资
成本、增强抗风险能力。
                               回复意见 第 6 页
  经估算，本项目具体投资数额安排如下表所示：
  序号               投资项目            金额（万元）
   一      项目总投资                        116,678.31
  投资数额的测算依据和测算过程如下：
  ①土地费用
  本项目土地费用总估算为 9,899.00 万元。
  ②工程前期费用
  工程前期费用包括公共设施配套费、设计勘察检测费等费用，经估算，本项
目工程前期费用为 8,964.64 万元，具体测算过程如下：
  序号               项目名称            金额（万元）
                      回复意见 第 7 页
     序号                   项目名称                     金额（万元）
                     合计                                     8,964.64
     ③建安工程费用
     根据《陕西省建筑工程综合概预算定额》，结合周边区域类似工程的实际造
价确定本项目建安造价，经估算，本项目建安工程费用为 71,862.37 万元，具体
测算过程如下：
 序号           项目名称          数量（㎡）           单价（元）        总价（万元）
                            回复意见 第 8 页
 序号              项目名称         数量（㎡）            单价（元）          总价（万元）
                         合计                                     71,862.37
    注：世贸馨城 DK1 项目建安工程费用单价与世贸铭城 DK3 项目不一致的主要原因系
两个项目的层高和地下层数不同所致。不同的层高会导致不同的结构设计和材料需求，而地
下层数的差异则可能影响到基础工程的复杂度和成本。
    ④市政工程费用
    市政工程费用包括给水工程、雨、污水排放工程、供热供电等费用，经估算，
本项目市政工程费用为 11,337.23 万元，具体测算过程如下：
                                         工程       单平造价          总价
序号                项目名称
                                         预估量      （元）          （万元）
                              回复意见 第 9 页
                                      工程       单平造价        总价
序号            项目名称
                                      预估量      （元）        （万元）
                     合计                                    11,337.23
    注：世贸馨城 DK1 项目市政工程费费用单价与世贸铭城 DK3 项目不一致的主要原因
系两个项目地理位置不同。世贸铭城 DK3 项目周边的市政道路配套较世贸馨城 DK1 项目更
为完善。因此，世贸馨城 DK1 项目的市政工程费用单平造价较高。
    ⑤管理费用
    本项目管理费用取费标准为项目建设投资费用的二至四项的 3.5%，经估算，
本项目管理费用为 3,225.75 万元。
    ⑥不可预见费
    不可预见费取费标准为项目建设投资费用的二至五项的 3%，经估算，本项
目不可预见费为 2,861.70 万元。
    ⑦市场推广费用
    市场推广费用根据项目经营收入情况估算，估算费用为 1,685.13 万元。
    ⑧财务费用
    财务费用为建设期利息，本项目申请银行贷款额为 93,000 万元注，利率为
    注：世贸馨城 DK1 项目原计划申请银行贷款额为 93,000 万元，截止 2023 年 7 月 31
日，实际向建设银行申请贷款授信额度 58,000 万元，提款 0 万元，利率 4.6%。公司原计划
根据账面自有资金情况制定募投项目的可行性研究报告，并根据项目进展及银行实际授信情
况进行投入，项目实施不以定增募资为前提。后续公司若成功募集资金，公司将根据实际募
集资金情况、项目投资进展相应调整该项目的银行贷款投入金额，减少财务费用，降低融资
成本、增强抗风险能力。
    本次补充流动资金项目的情况请参见本问询回复“问题 2”之“一、（二）、
充流动资金的具体用途、营运资金缺口等分析募集资金补流的必要性与合理性”
部分。
                          回复意见 第 10 页
      （2）拟使用募集资金投入的具体内容，是否为资本性支出
      除补充流动资金项目外，本次募投项目募集资金投资明细如下：
                                                                单位：万元
                   世贸铭城 DK3 项目                        世贸馨城 DK1 项目
序号      投资项目
                总投资额          募投投入金额               总投资额         募投投入金额
一      项目总投资     133,581.59            35,000.00   116,678.31    35,000.00
      本次补充流动资金项目的情况请参见本问询回复“问题 2”之“一、（二）、
充流动资金的具体用途、营运资金缺口等分析募集资金补流的必要性与合理性”
部分。
      世贸铭城 DK3 项目、世贸馨城 DK1 项目募集资金拟用于工程前期费用、建
安工程费用和市政工程费用，全部为资本性投入，不存在以募集资金投入非资本
性支出项目的情形。
      （3）各项目单位基建造价的合理性
      除补充流动资金项目外，本次募集资金各项目均编制了可行性研究报告并且
取得了相关部门的立项备案，募投项目的测算依据及计算过程符合房地产开发特
点，具体测算过程、估算单平造价等情况请参见本问询回复“问题 2”之“一、
（二）、1、（1）本次募投各项目尚需投资金额的具体构成、测算依据及过程”
部分。
      本次募投项目中不同房地产开发项目的成本构成存在一定的差异，各项目单
位基建造价差异在合理范围区间内，影响各成本的因素如下：
                         回复意见 第 11 页
 项目               成本构成                       影响成本主要因素
                                   由当地政府确定底价，通过市场化招拍挂
土地费用     土地购置费用
                                   形成，为已发生的成本
         公共设施配套费、设计勘察              结合当地收费及人工费用标准、公司建筑
工程前期费用
         检测费等费用                    工程开发经验、项目开发难度等进行估算
                                   结合当地周边区域类似工程的实际造价、
         住宅、配套、地下车库等工
建安工程费用                             建筑标准及产品类型、精装比例及标准等
         程费用
                                   进行估算
         给水工程、雨、污水排放工              结合当地周边区域类似工程报价、配套设
市政工程费
         程、供热供电等费用                 施建设的相关要求进行估算
                                   结合项目管理难度及类似项目开发经验等
项目管理费用   -
                                   进行估算
                                   结合项目市场推广难易程度及类型项目开
市场推广费用   -
                                   发经验等进行估算
                                   结合项目开发周期、区域地质条件等特殊
不可预见费    -                         因素、类似项目开发经验，会预留部分不
                                   可预见费
  综上所述，本次募集资金各项目单位基建造价具有合理性。
付时间、募集资金使用安排、公司资金缺口等说明募集资金投入和规模的必要
性、合理性，是否存在置换董事会决议日前已投入资金的情形
  （1）结合公司财务状况、经营情况、现金流、募投项目的建设情况及预计
交付时间、募集资金使用安排、公司资金缺口等说明募集资金投入和规模的必
要性、合理性
  最近三年及一期末，公司的主要财务指标情况如下：
                                                            单位：万元，%
  项目         2023 年 3 月末      2022 年末        2021 年末         2020 年末
 资产总额          1,340,918.72   1,394,452.82   1,458,746.85     1,451,837.92
 负债总额           970,474.82    1,025,146.16   1,091,696.14     1,093,669.50
所有者权益           370,443.90      369,306.66    367,050.71       358,168.42
资产负债率                72.37           73.52         74.84            75.33
 流动比率                  1.78           1.54           1.92              2.16
 速动比率                  0.15           0.16           0.19              0.35
                              回复意见 第 12 页
     最近三年一期各期末，公司资产负债率分别为 75.33%、74.84%、73.52%和
降趋势。速动比率分别为 0.35、0.19、0.16 和和 0.15，速动比率相对较低。
     本次发行完成后，公司的总资产及净资产规模将相应增加，公司资金实力得
到提升，资产负债率将逐步降低，偿债风险也随之降低，公司财务结构将更为稳
健合理。主要财务指标的测算情况如下表所示：
                                                                    单位：万元
        项目                    发行前                             发行后
资产总额                                1,340,918.72                    1,440,918.72
负债总额                                  970,474.82                     970,474.82
所有者权益                                 370,443.90                     470,443.90
流动资产                                  973,267.48                    1,073,267.48
流动负债                                  547,838.28                     547,838.28
存货                                    891,867.70                     961,867.70
资产负债率                                       72.37%                      67.35%
流动比率                                           1.78                         1.96
     注：假设本次发行后，货币资金增加 30,000 万元，存货增加 70,000 万元，其他条件不
变。
     最近三年一期，公司经营情况如下：
                                                                    单位：万元
       项目         2023 年 1-3 月      2022 年度            2021 年度       2020 年度
      营业收入            63,063.42       245,647.87       251,445.78     186,382.15
      利润总额             4,027.97            15,304.61    22,480.61      20,206.71
       净利润             1,281.24             4,776.69    11,141.17      10,647.96
归属于母公司股东的净
       利润
     报告期内，公司净利润分别为 10,647.96 万元、11,141.17 万元、4,776.69 万
元和 1,281.24 万元，2022 年公司净利润大幅下降。本次募投项目的实施和完成
会在未来期间内为公司带来一定的经营收益，本次 2 个募投项目的经济评价情况
如下表所示：
                            回复意见 第 13 页
      世贸铭城 DK3 项目                                     指标
      销售收入（万元）                                      191,691.08
      总投资（万元）                                       133,581.59
      净利润（万元）                                       24,835.00
      销售净利率（%）                                        12.96
      投资净利率（%）                                        18.59
      世贸馨城 DK1 项目                                     指标
      销售收入（万元）                                      163,605.20
      总投资（万元）                                       116,678.31
      净利润（万元）                                       18,062.55
      销售净利率（%）                                        11.04
      投资净利率（%）                                        15.48
  根据上表，2 个募投项目可实现收入 355,296.28 万元，净利润 42,897.55 万
元，有利于提高公司的市场竞争力和整体盈利水平，进一步有效巩固公司的可持
续发展能力。
  最近三年一期，公司现金流情况如下：
                                                                     单位：万元
      项目            2023 年 1-3 月      2022 年度        2021 年度         2020 年度
经营活动产生的现金流量净额          -64,098.71     102,359.12      -26,527.42      77,453.75
投资活动产生的现金流量净额              -53.67       -8,139.35      -2,393.26      -14,866.66
筹资活动产生的现金流量净额           43,821.72     -123,249.20     -15,745.98      -89,789.27
汇率变动对现金及现金等价物
                                -               -                -             -
的影响
现金及现金等价物净增加额           -20,330.65      -29,029.43     -44,666.66      -27,202.18
系受房地产项目开发周期影响。本次发行完成后，公司筹资活动现金流入将大幅
增加，随着募集资金到位后逐步投入到公司的生产经营活动，未来公司经营活动
现金流量将逐步增加，从而改善公司的现金流状况。
                         回复意见 第 14 页
口
      ① 募投项目的建设情况及预计交付时间
                                                                              单位：万元
                                                         拟使用募
项目                              尚需投资            投入                   开工建          预期交
       项目总投         已投金额                                  集资金
名称                               金额             比例                   设时间          付时间
                                                           金额
世贸
铭城                                                                   2021 年    2025 年
DK3                                                                  7月        4月
项目
世贸
馨城                                                                   2021 年    2024 年 12
DK1                                                                  7月        月
项目
      发行人本次募集资金投资项目主要投资方向为与“保交楼、保民生”相关的房
地产项目，主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，符合国家相关产业政
策以及公司未来整体战略的发展方向，具有良好的市场发展前景和经济效益。据
上表，2 个募投项目开工建设时间均在 2021 年 7 月，截至 2023 年 3 月 31 日已
投比例超过 25%，预计交付时间在 2024 年-2025 年之间。本次向特定对象发行
股票募集资金到位之前，公司将根据项目进度的实际情况以自筹资金先行投入，
并在募集资金到位之后予以置换。
      受市场销售环境、项目开发规模和施工周期、开发资金峰值等因素影响，在
房地产项目开发建设过程中，房地产开发企业通常采取分标段开工、销售、竣工、
交付的开发策略。截至本回复出具日，本次募集资金投向的 2 个房地产项目具体
情况如下：
             项目                       世贸铭城 DK3                       世贸馨城 DK1
          项目类型                                    普通商品房住宅项目
          销售对象                                  刚性需求及合理改善型客户
          开工时间                        2021 年 7 月                     2021 年 7 月
    首期开工建筑面积（平方米）                      67,956.86                      50,516.60
                                  回复意见 第 15 页
          项目                   世贸铭城 DK3               世贸馨城 DK1
        项目类型                              普通商品房住宅项目
        销售对象                            刚性需求及合理改善型客户
       取得预售证时间                 2023 年 4 月             2023 年 5 月
    累计认购套数（套）                      42
 现阶段可售住宅累计认购去化率                  11.70%                    -
   预售资金累计额（万元）                     537
    计划开始交付时间                   2025 年 4 月             2024 年 12 月
  注：现阶段可售住宅累计认购情况截至 2023 年 7 月 31 日。
   世贸铭城 DK3 项目
   项目基本情况如下：
       项目名称                             世贸铭城 DK3 项目
项目总投资（万元）         133,581.59
项目建设地址            陕西省西咸新区泾河新城正阳大道与崇文新街十字西南角
项目开发主体            全资子公司陕西世贸铭城建设开发有限公司
规划占地面积（平方米）       59,301（约 88.95 亩）
总建筑面积（平方米）        227,113.79
项目类型              普通商品房
   世贸铭城 DK3 项目于 2021 年 7 月开工建设，首期开工建筑面积为 67,956.86
平方米，已于 2023 年 4 月取得预售证。本项目已正式开盘销售，现阶段可售住
宅 359 套，截至 2023 年 7 月 31 日，已认购去化 42 套，去化率 11.70%，预售资
金监管账户余额为 537 万元。本项目近期开盘销售，考虑到房地产市场行情变化，
目前公司尚未着力开展各项销售工作，公司将采取灵活的销售策略，把握节秦持
续推进项目销售。待项目完工后公司将组织开展竣工验收申请，本项目计划于
   世贸馨城 DK1 项目
   项目基本情况如下：
       项目名称                             世贸馨城 DK1 项目
                           回复意见 第 16 页
       项目名称                          世贸馨城 DK1 项目
项目总投资（万元）      116,678.31
项目建设地址         陕西省西咸新区泾河新城正阳大道以西，泾阳大道以北
项目开发主体         全资子公司陕西世贸馨城建设开发有限公司
规划占地面积（平方米）    67,542（约 101.31 亩）
总建筑面积（平方米）     170,228.64
项目类型           普通商品房
  本项目于 2021 年 7 月开工建设，首期开工建筑面积为 50,516.60 平方米，已
于 2023 年 5 月取得预售许可证。截至本回复出具日，本项目尚未正式销售， 待
项目完工后公司将组织开展竣工验收申请，本项目计划于 2024 年 12 月开始交付。
  ②募集资金使用安排
  请参见本问询回复“问题 2”之“一、（一）、1、本次募投各项目尚需投
资金额的具体构成、测算依据及过程，拟使用募集资金投入的具体内容，是否为
资本性支出，各项目单位基建造价是否合理” 部分。
  ③公司资金缺口情况
  请参见本问询回复“问题 2”之“一、（二）、1、募集资金补充流动资金
的测算依据，结合期末持有货币资金的使用安排、补充流动资金的具体用途、营
运资金缺口等分析募集资金补流的必要性与合理性”部分。
  综上，本次发行将有助于改善公司的财务状况、经营情况和现金流情况，有
利于公司更快、更好地推进现有地产项目，提升经济效益和推动主营业务的健康
发展。随着募集资金投资项目的完成，现有主营业务进一步完善升级，将有效增
强公司的抗风险能力和持续经营能力。本次募集资金的投入和规模具备必要性、
合理性。
  （2）是否存在置换董事会前投入的情形
  本项目募集资金拟用于工程前期费用、建安工程费用和市政工程费用。根据
公司《募集资金管理制度》第十五条：
  “公司以募集资金置换预先已投入募投项目的自筹资金的，应当经公司董事
                        回复意见 第 17 页
会审议通过、注册会计师出具鉴证报告及独立董事、监事会、保荐人发表明确同
意意见并履行信息披露义务后方可实施，置换时间距募集资金到账时间不得超过
    公司已在发行申请文件中披露拟以募集资金置换预先投入的自筹资金且预
先投入金额确定的，应当在完成置换后 2 个交易日内报告交易所并公告。”
    本项目在相关董事会决议前投入资金将在本项目募集资金额度计算中扣除，
不存在置换董事会前投入的情形。
      （二）募集资金补充流动资金的测算依据，结合期末持有货币资金的使用
安排、补充流动资金的具体用途、营运资金缺口等分析募集资金补流的必要性
与合理性；结合本次募投项目中非资本性支出的金额情况，测算本次募投项目
中实际补充流动资金的具体数额及其占本次拟募集资金总额的比例，是否超过
补充流动资金的具体用途、营运资金缺口等分析募集资金补流的必要性与合理
性
      （1）期末持有货币资金的使用安排
    报告期各期末，公司货币资金情况如下：
                                                                             单位：万元，%
项目
          金额        占比         金额          占比          金额        占比         金额         占比
库存现
金
银行存
款
其他货
币资金
合计      38,012.53   100.00   58,343.18    100.00     85,429.89   100.00   129,084.65   100.00
                                         回复意见 第 18 页
    公司的货币资金主要为银行存款和其他货币资金。最近三年及一期，公司货
币资金余额分别为 129,084.65 万元、85,429.89 万元、58,343.18 万元和 38,012.53
万元，占总资产的比例分别为 8.89%、5.86%、4.18%和 2.83%。
    截至 2023 年 3 月 31 日，公司货币资金余额为 38,012.53 万元，其中受限制
的货币资金余额为 3,033.36 万元，扣除受限资金后，公司货币资金的使用安排主
要包括以下方面：
    公司作为房地产企业，其资金主要用于房地产项目的建设投入，包括但不限
于支付房地产项目开工建设后的工程款、建筑材料款、设备款等。截至 2023 年
未来尚需投入 736,858.14 万元。除本次募投项目外，公司在建及拟建项目情况如
下：
                                                               截至报告期
                                   在建建筑面
序                     总建筑面积                     总投资额（万         末累计已投
     地区          项目                     积
号                     （平方米）                        元）          资金额
                                   （平方米）
                                                               （万元）
    陕西西咸
    新区
    陕西西咸   世贸铭城项目
    新区     DK1
    陕西西咸   世贸铭城项目
    新区     DK2
    陕西西咸   世贸馨城项目
    新区     DK2
    陕西西咸
    新区
           海宸尊域
           （三期）
          合计                                    1,248,216.02    511,357.88
                          回复意见 第 19 页
  截至 2023 年 3 月 31 日，公司一年内到期的非流动负债金额为 166,196.17
万元，公司需保持一定的货币资金用于支付短期内到期的债务，保障偿债流动性
安全。截至 2023 年 3 月 31 日，公司一年内到期的非流动负债明细如下：
                                            单位：万元
        项目                         金额
一年内到期的长期借款                                 148,617.33
一年内到期的应付债券                                          -
一年内到期的长期应付款                                 16,715.45
应付利息                                          863.39
        合计                                 166,196.17
  报告期内，公司经营活动现金流出小计分别为 210,263.55 万元、225,192.73
万元、201,987.50 万元和 89,827.21 万元，公司为保障必要和基本的经营性现金
支出需求，通常需预留一定的可动用货币资金余额，以用于日常经营、支付供应
商货款、支付员工工资以及应对原材料价格波动等。
  （2）补充流动资金的具体用途
  受房产市场调控和行业信贷环境收紧的不利影响，公司现有较为单一的融资
渠道已经较难满足公司未来稳健发展需求，对公司业务发展带来一定的影响，公
司需要补充流动资金来满足业务的正常开展。
  公司本次补充流动资金主要用于在建项目的开发投入、短期经营性应付款项
的支付以及偿还短期有息债务本息等，短期有息债务本息的偿还安排将根据债务
到期时间及募集资金到账时间具体决定。截至 2023 年 3 月 31 日，公司有息负债
构成情况如下：
        项目                        金额（万元）
短期借款                                                    -
                    回复意见 第 20 页
         项目                          金额（万元）
其他应付款                                           77,477.67
一年内到期的非流动负债                                    166,196.17
长期借款                                           273,561.15
长期应付款                                           65,405.49
应付债券                                            81,357.08
有息负债合计                                         663,997.56
  （3）营运资金缺口
和 245,647.87 万元。2021 年起，随着公司佘山和园、海宸尊域等项目陆续竣工
交付，公司营业收入基本保持稳定。2023 年 1-3 月，公司营业收入为 63,063.42
万元（经年化处理后为 252,253.69 万元），同比增长 12.20%，公司营业收入呈
现稳中有进的态势。
  根据证监会行业分类，房地产行业上市公司（剔除 ST 类及 B 股公司）过去
三年的平均营业收入增长率分别为 7.78%、33.34%和 1.45%。根据《国家统计局
新闻发言人就 2023 年 5 月份国民经济运行情况答记者问》，2023 年 1-5 月份，
全国商品房销售面积同比下降 0.9%，销售额增长 8.4%。根据行业研究报告《西
南证券:房地产行业 2023 年春季投资策略》,在中性假设下预计 2023 年房地产销
售增速为 4.9%。根据行业研究报告《信达证券：房地产行业 2023 年度策略报告》，
预计 2023 年全国商品房销售金额增速为 5.8%。尽管房地产市场仍在恢复，但房
地产市场目前还面临不少困难，从下阶段看，随着经济恢复向好，稳定房地产市
场政策显效，市场预期好转，房地产市场有望逐步企稳。
  基于公司报告期内收入变动情况、自身经营特点、业务发展规划、同行业上
市公司收入变动情况、国家统计局及行业研究报告的预测等综合考虑，预计公司
未来三年的营业收入总体保持稳中有进的态势。因此，基于谨慎性原则，假设公
司 2023-2025 年的营业收入年增长率保持在 0%-3%区间内，以下就不同的营业收
入年增长率分别测算。
                       回复意见 第 21 页
          由于流动资金占用金额主要来自于公司经营过程中产生的经营性流动资产
       及经营性流动负债，假设公司经营模式及各项资产、负债的周转情况长期保持稳
       定，利用销售百分比法测算公司未来由营业收入增长导致的相关经营性流动资产
       及经营性流动负债的变化，进而测算其经营资金需求缺口。基于合理性考虑，选
       取公司 2020 年度至 2022 年度的经营性资产及经营性负债占营业收入的比例的算
       术平均值作为 2023-2025 年的估算值。
          不同的营业收入年增长率下，公司 2023-2025 年所需的经营资金需求估算过
       程如下：
          ① 营业收入年增长率为 0%
                                                                            单位：万元
     项目
                  年末            比例                 年末               年末               年末
营业收入             245,647.87           -            245,647.87       245,647.87       245,647.87
应收账款                1,449.52     1.43%               3,501.65         3,501.65         3,501.65
预付款项                 916.58       1.11%              2,728.80         2,728.80         2,728.80
存货               933,725.89     456.27%        1,120,810.11       1,120,810.11     1,120,810.11
经营性流动资产
合计
应付账款              168,118.21     69.70%            171,207.27       171,207.27       171,207.27
预收款项                 589.43      0.18%                437.84           437.84           437.84
合同负债             187,909.08      87.28%            214,399.14       214,399.14       214,399.14
经营性流动负债
合计
经营性资产-经营性
负债
新增运营资金金额                   -          -            161,521.04                -                -
运营资金需求合计                   -          -                                              161,521.04
                                     回复意见 第 22 页
       ② 营业收入年增长率为 1%
                                                                             单位：万元
     项目
             /2022 年末       入比例            /2023 年末           /2024 年末        /2025 年末
营业收入          245,647.87           -            248,104.35     250,585.39       253,091.25
应收账款            1,449.52      1.43%               3,536.66        3,572.03        3,607.75
预付款项             916.58       1.11%               2,756.09        2,783.65         2,811.48
存货            933,725.89    456.27%        1,132,018.21       1,143,338.39    1,154,771.78
经营性流动资产
合计
应付账款          168,118.21     69.70%             172,919.34     174,648.54       176,395.02
预收款项             589.43       0.18%                442.21          446.64           451.10
合同负债          187,909.08     87.28%             216,543.13     218,708.56       220,895.65
经营性流动负债
合计
经营性资产-经营性
负债
新增运营资金金额                -          -            168,931.01        7,484.06        7,558.90
运营资金需求合计                -          -                                            183,973.97
       ③ 营业收入年增长率为 2%
                                                                             单位：万元
     项目
             /2022 年末       入比例                  年末           /2024 年末        /2025 年末
营业收入          245,647.87           -            250,560.83     255,572.05      260,683.49
应收账款             1,449.52    1.43%                 3,571.68       3,643.11       3,715.98
预付款项              916.58      1.11%                2,783.37       2,839.04       2,895.82
存货            933,725.89    456.27%         1,143,226.31      1,166,090.84    1,189,412.65
经营性流动资产合
计
应付账款           168,118.21    69.70%             174,631.42     178,124.04      181,686.53
预收款项              589.43     0.18%                  446.59         455.52          464.64
合同负债          187,909.08     87.28%             218,687.12     223,060.86      227,522.08
经营性流动负债合
计
经营性资产-经营      579,475.27    301.65%             755,816.24     770,932.56      786,351.21
                              回复意见 第 23 页
      项目
              /2022 年末       入比例                 年末            /2024 年末        /2025 年末
性负债
新增运营资金金额                 -         -            176,340.97       15,116.32       15,418.65
运营资金需求合计                 -         -                                            206,875.94
       ④ 营业收入年增长率为 3%
                                                                              单位：万元
      项目
              /2022 年末        比例                  年末           /2024 年末        /2025 年末
营业收入           245,647.87              -         253,017.31     260,607.83      268,426.06
应收账款             1,449.52      1.43%               3,606.70        3,714.90       3,826.34
预付款项              916.58        1.11%              2,810.66        2,894.98       2,981.83
存货             933,725.89     456.27%           1,154,434.41   1,189,067.45    1,224,739.47
经营性流动资产合
计
应付账款           168,118.21      69.70%            176,343.49     181,633.79      187,082.81
预收款项              589.43       0.18%                 450.97         464.50          478.44
合同负债           187,909.08      87.28%            220,831.11     227,456.04      234,279.73
经营性流动负债合
计
经营性资产-经营
性负债
新增运营资金金额                 -             -         183,750.93      22,896.79       23,583.69
运营资金需求合计                 -             -                                        230,231.41
       经测算，不同的营业收入年增长率下，公司 2023-2025 年由营业收入增长导
    致的经营资金需求为 161,521.04 万元-230,231.41 万元，本次向特定对象发行拟使
    用募集资金 30,000.00 万元用于补充流动资金，补流金额未超过公司未来经营资
    金需求缺口范围，具备合理性。
       基于房地产行业特点，公司通过本次向特定对象发行，利用部分募集资金补
    充流动资金，有助于公司进一步拓宽融资渠道，增强资金实力，降低财务风险，
                                回复意见 第 24 页
优化公司财务状况和资产负债结构，增强公司的抗风险能力和持续经营能力。综
上所述，公司本次向特定对象发行部分用于补充流动资金具备必要性。
际补充流动资金的具体数额及其占本次拟募集资金总额的比例，是否超过 30%
    本次向特定对象发行募集资金总额不超过 100,000.00 万元（含本数），扣除
发行费用后的募集资金净额将全部用于如下项目：
序                                   项目投资总额        拟使用募集资金
       项目名称          实施主体
号                                   （万元）          总额（万元）
                   陕西世贸铭城建设开
                   发有限公司
                   陕西世贸馨城建设开
                   发有限公司
              合计                     280,259.90     100,000.00
    公司不存在以募集资金投入非资本性支出项目的情形，具体情况请参见本问
询回复“问题 2”之“一、（一）本次募投各项目尚需投资金额的具体构成、测
算依据及过程，拟使用募集资金投入的具体内容，是否为资本性支出，各项目单
位基建造价是否合理”部分。
    公司拟使用本次募集资金中的 30,000 万元用于补充流动资金，满足公司资
金需求，降低公司的财务风险、增强公司持续盈利能力。公司本次向特定对象发
行 A 股股票拟募集资金 100,000 万元，补充流动资金金额占拟募集资金总额的比
例未超过 30%，符合《证券期货法律适用意见第 18 号》的要求。
    （三）募投项目效益测算过程及测算依据，效益测算是否谨慎
    （1）世贸铭城 DK3 项目
    世贸铭城 DK3 项目经济效益情况如下所示：
           项目                               指标
                      回复意见 第 25 页
                       项目                                                指标
       销售收入（万元）                                                    191,691.08
       总投资（万元）                                                     133,581.59
       净利润（万元）                                                         24,835.00
       销售净利率（%）                                                         12.96
       投资净利率（%）                                                         18.59
            世贸铭城 DK3 项目销售收入测算依据、测算过程如下：
           项目           第1年     第2年            第3年                第4年                第5年              总计
        销售比例                       5.00%             30.00%            30.00%           35.00%        100.00%
        销售面积（㎡）                  7,253.38      43,520.26          43,520.26           50,773.64     145,067.53
高层
        销售均价（元/㎡）               11,400.00      11,400.00          11,400.00           11,400.00              -
        销售额（万元）                  8,268.85      49,613.10          49,613.10           57,881.94     165,376.99
        销售比例                                         35.00%            35.00%           30.00%        100.00%
        销售个数（个）                                         651                651             586           1,888
停车位
        销售均价（元/个）                             120,000.00         120,000.00          120,000.00
        销售额（万元）                                  7,812.00          7,812.00            7,032.00      22,656.00
        运营负荷                                         35.00%            35.00%           30.00%        100.00%
商业      销售均价（元/㎡）                              13,000.00          13,000.00           13,000.00              -
        营业额（万元）                                  1,280.33          1,280.33            1,097.43       3,658.10
当年销售合计（万元）                       8,268.85      58,705.43          58,705.43           66,011.37     191,691.08
综合销售比例                             4.00%         31.00%                31.00%          34.00%        100.00%
            世贸铭城 DK3 项目收入、税金及附加测算依据、测算过程如下：
                                                                                        单位：万元
序号              项目名称            合计          第1年          第2年              第3年           第4年          第5年
一     经营收入                    191,691.08                 8,268.85        58,705.43      58,705.43    66,011.37
二     综合税金及附加                  21,430.06                 1,009.84         7,169.44       7,169.44     6,081.34
      教育费附加（5%）
      （含地方教育费及附加）
                                     回复意见 第 26 页
         世贸铭城 DK3 项目利润测算依据、测算过程如下：
                                                                                   单位：万元
序号            项目名称            合计         第1年          第2年             第3年           第4年            第5年
      应纳税所得税额                33,113.33                2,699.52        9,961.01       9,961.01     10,491.78
         注：由于世贸铭城 DK3 项目地块周边的市政设施较为完善，在测算时相应地降低了经
       营成本的计取比例，因此经营成本测算小于总投资金额。
         （2）世贸馨城 DK1 项目
         世贸馨城 DK1 项目经济效益情况如下所示：
                     项目                                                指标
       销售收入（万元）                                                     163,605.20
       总投资（万元）                                                      116,678.31
       净利润（万元）                                                       18,062.55
       销售净利率（%）                                                        11.04
       投资净利率（%）                                                       15.48
         世贸馨城 DK1 项目销售收入测算依据、测算过程如下：
         项目           第1年     第2年            第3年               第4年               第5年              总计
        销售比例                   10.00%             30.00%            30.00%         30.00%         100.00%
        销售面积（㎡）              10,165.05       30,495.14         30,495.14         30,495.14      101,650.48
多层建筑
        销售均价（元/㎡）            14,500.00       14,500.00         14,500.00         14,500.00               -
        销售额（万元）              14,739.32       44,217.96         44,217.96         44,217.96      147,393.20
        销售比例                                      35.00%            35.00%         30.00%         100.00%
停车位     销售个数（个）                                      472               472            407            1,351
        销售均价（元/个）                           120,000.00        120,000.00       120,000.00                -
                                   回复意见 第 27 页
         销售额（万元）                             5,664.00          5,664.00        4884.00       16,212.00
当年销售合计（万元）                  14,739.32       49,881.96         49,881.96    49,101.96        163,605.20
综合销售比例                         9.00%             30.50%          30.50%        30.00%        100.00%
            世贸馨城 DK1 项目收入、税金及附加测算依据、测算过程如下：
                                                                                单位：万元
序号           项目名称           合计          第1年          第2年           第3年           第4年          第5年
一     经营收入                 163,605.20                14,739.32     49,881.96    49,881.96     49,101.96
二     综合税金及附加               18,507.34                 1,800.05      6,091.87     6,091.87      4,523.55
      教育费附加（5%）
      （含地方教育费及附加）
            世贸馨城 DK1 项目利润测算依据、测算过程如下：
                                                                                单位：万元
序号           项目名称           合计           第1年          第2年          第3年           第4年           第5年
      应纳税所得税额               24,083.40                4,692.15       7,076.24      7,076.24     5,238.76
            公司本次募投项目效益测算主要包括收入、成本测算等方面，其中：
            （1）收入测算
            收入测算主要系公司结合土地费用、工程费用等成本因素，并综合考虑周边
                                 回复意见 第 28 页
市场价格情况、供需情况等市场因素对可售住宅、机动车位及配套商业按照行业
通行的测算方式所进行的预测，测算过程审慎。本次募投项目世贸铭城 DK3 项
目销售均价预计为 11,400 元/平方米、世贸馨城 DK1 项目销售均价预计为 14,500
元/平方米，结合西安泾河新城地区周边在售房价走势（8,000 元/平方米-15,000
元/平方米），相关测算指标较为谨慎。
  截至本回复出具日，公司本次募投项目测算预计平均售价与实际预售平均售
价的差异情况如下：
                                               单位：元/平方米
   项目名称       测算预计平均售价       预售许可证备案价格        实际预售平均售价
世贸铭城 DK3 项目     11,400               12,668     11,242
世贸馨城 DK1 项目     14,500               14,700       -
  注：实际预售平均售价情况截至 2023 年 7 月 31 日。根据《西安市人民政府关于进一步
加强管理保持房地产市场平稳健康发展的若干意见》，“房地产开发企业销售商品住房时，
应合理确定并申报销售价格，严格执行明码标价、一房一价制度;销售价格经申报备案后 3
个月内不得上调，实际销售时不得高于备案价格。”公司项目效益测算时预计的平均售价及
实际售价因住宅户型、推盘节奏以及具体区位不同而有所差异。目前公司实际预售平均售价
低于预售许可证备案价格为针对房源分阶段制定的优惠体系策略，公司会根据市场情况及时
调整销售策略，把握重要销售节点，有序开展销售活动、确保稳中求进。
  本次募投项目均已取得预售证，世贸铭城 DK3 项目已正式开盘销售，世贸
馨城 DK1 项目尚未正式预售，各项目效益测算预计平均售价及实际预售平均售
价、预售许可证备案价格之间不存在重大差异，反映其效益测算中的预计售价较
为合理、谨慎。
  （2）成本测算
  成本测算主要系基于公司实际支付的土地费用并结合周边区域类似工程开
发成本等进行测算，相关成本预测与实际不存在较大差异，具有审慎合理性。
  综上所述，本次募投项目经济效益测算较为谨慎，具备合理性和可实现性。
  二、会计师核查事项
                         回复意见 第 29 页
  （一）核查程序
成、测算依据及测算过程，项目效益测算依据及测算过程，以及募集资金补充流
动资金的测算依据及合理性；
人关于募投项目建设情况的说明；
况，查阅了发行人有息负债、银行贷款等情况。
  （二）核查意见
和市政工程费用，不存在以募集资金投入非资本性支出项目的情形，各项目单位
基建造价具有合理性。
次募投项目具备较好的市场前景，已获得项目土地并开工建设，亟需资金投入确
保项目开发建设及交付进度，募集资金的投入和规模具备必要性和合理性；发行
人不存在置换董事会决议日前已投入资金的情形。
次补充流动资金金额占拟募集资金总额的比例未超过 30%，符合《证券期货法律
适用意见第 18 号》的要求。
                  回复意见 第 30 页
   问题 3.关于经营情况
   根据申报材料，1）报告期各期发行人净利润分别为 10,647.96 万元、11,141.17
万元、4,776.69 万元和 1,281.24 万元；2）2021 年起发行人商品销售业务的毛利
率大幅上涨，主要原因系受新收入准则影响，商品销售业务的会计核算方法由
总额法变更为净额法，导致商品销售业务收入大幅下降所致；各期商品销售收
入分别为 2,533.40 万元、2,418.70 万元、5,001.35 万元、1,694.23 万元；3）报告
期各期，公司经营活动产生的现金流量净额分别为 77,453.75 万元、-26,527.42
万元、102,359.12 万元、-64,098.71 万元。
   请发行人说明：（1）2022 年营业收入基本稳定、净利润大幅下降的原因；
报告期内净利润与利润总额差异较大的原因；（2）商品销售业务的主要内容、
金额，会计核算方法由总额法变更为净额法的原因，结合销售均价、成本等分
析毛利率变化的原因；（3）量化分析报告期内经营活动产生的现金流量净额与
净利润的差异原因，经营活动产生的现金流量净额各期大幅波动的原因，与同
行业可比公司对比情况。
   请保荐机构及申报会计师核查并发表明确意见。
   回复：
   一、发行人说明事项
   （一）2022 年营业收入基本稳定、净利润大幅下降的原因；报告期内净利
润与利润总额差异较大的原因
   报告期内，公司营业收入、利润总额、净利润及归属于母公司股东的净利润
情况如下：
                                                    单位：万元
   项目       2023 年 1-3 月   2022 年度       2021 年度   2020 年度
                           回复意见 第 31 页
     项目       2023 年 1-3 月      2022 年度         2021 年度         2020 年度
 营业收入              63,063.42      245,647.87     251,445.78      186,382.15
 利润总额               4,027.97       15,304.61      22,480.61       20,206.71
 净利润                1,281.24        4,776.69      11,141.17       10,647.96
 归属于母公司股
 东的净利润
    报告期内，公司归属于母公司股东的净利润分别为 11,122.67 万元、11,846.02
 万元、11,724.66 万元和 2,790.87 万元，基本保持稳定。报告期内，公司净利润
 分别为 10,647.96 万元、11,141.17 万元、4,776.69 万元和 1,281.24 万元，2022 年
 公司净利润大幅下降。
 母公司股东的净利润差异较大，主要原因系公司持股 51.00%的孙公司西安和润
 置业有限公司当期亏损 14,191.43 万元所致。和润置业系静安广场 DK3 项目、和
 源馨苑项目及璟宸尊域府（DK1 地块）项目的开发单位，2022 年度亏损较大的
 主要原因系：（1）2021 年 12 月，静安广场 DK3 项目完工并开始对外销售，2022
 年初，静安荟生活奥莱项目完工并正式开业运营，使得原由这两个项目分摊承担
 的持续资本化的利息支出转为费用化核算，扩大了和润置业 2022 年度的亏损规
 模；（2）受制于较高的商场运营成本、折旧成本和不及预期的市场环境，静安
 荟生活奥莱项目的商场运营业务处于亏损状态；（3）受市场环境的影响，静安
 广场 DK3 项目的销售去化较为缓慢，实现的毛利润相对较低，对于和润置业整
 体的盈利贡献相对有限；（4）2020 年度和 2021 年度，和润置业均对当期可抵
 扣亏损计提了递延所得税资产，由于 2022 年度和润置业产生较大规模亏损，公
 司判断和润置业未来 5 年内很可能无法产生足够的税前利润以弥补可抵扣亏损，
 因此和润置业 2022 年度不再计提递延所得税资产，并同时将之前计提的递延所
 得税资产全部冲回，导致递延所得税费用上升，从而减少了当期利润。
    报告期内，公司净利润与利润总额差异较大，主要系所得税费用较大所致。
 报告期内，公司会计利润与所得税费用的调整过程如下：
                                                                 单位：万元
    项目         2023 年 1-3 月      2022 年度         2021 年度         2020 年度
利润总额                 4,027.97       15,304.61       22,480.61       20,206.71
按法定税率计算的               604.20        2,295.69        3,372.09        3,031.01
                                回复意见 第 32 页
      项目    2023 年 1-3 月        2022 年度        2021 年度        2020 年度
所得税费用
子公司适用不同税
率的影响
调整以前期间所得
                           -           82.38        256.39         36.25
税的影响
非应税收入的影响                   -               -              -             -
不可抵扣的成本、费
                           -          564.25       1,117.12       797.96
用和损失的影响
税法规定的额外可
                           -         -413.92        207.75        154.15
扣除费用
使用前期未确认递
延所得税资产的可                   -               -        244.16        -168.44
抵扣亏损的影响
本期未确认递延所
得税资产的可抵扣
暂时性差异或可抵
扣亏损的影响
所得税费用            2,746.72          10,527.93      11,339.44      9,558.75
净利润              1,281.24           4,776.69      11,141.17     10,647.96
      如上表所示，公司报告期内所得税费用较大主要受“按法定税率计算的所得
 税费用”、“子公司适用不同税率的影响”、“不可抵扣的成本、费用和损失的
 影响”、
    “本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响”
 具体分析如下：
      （1）“按法定税率计算的所得税费用”、“子公司适用不同税率的影响”
 两项的影响分析
      合并范围内，母公司西藏城市发展投资股份有限公司的所得税税率为 15%，
 孙公司上海越秀置业有限公司所得税率为 20%，其余公司所得税率为 25%。
      “按法定税率计算的所得税费用”系按合并利润总额与母公司西藏城市发展
 投资股份有限公司的所得税税率为 15%的积计算得出；“子公司适用不同税率的
 影响”系合并范围内子、孙公司企业所得税税率超出 15%部分的所得税费用之和。
                               回复意见 第 33 页
            （2）“不可抵扣的成本、费用和损失的影响”的影响分析
            该项目中的影响因素主要包括：合并范围内各公司发生的业务招待费超出税
       前可扣除金额、广告宣传费超出税前可扣除金额、对外捐赠超出税前可扣除金额
       等。
            （3）“本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影
       响”的影响分析
            由于合并范围内的部分公司（主要包括西安和润置业有限公司、陕西世贸之
       都建设开发有限公司、上海国投置业有限公司和陕西国能锂业有限公司）暂时无
       法预测其未来盈利在可抵扣亏损到期前能否全部弥补，因此未确认相应的递延所
       得税资产，具体如下：
                                                                                     单位：万元
     公司名称                未确认递                   未确认递                     未确认递                     未确认递
              当期可弥                  当期可弥                     当期可弥                     当期可弥
                         延所得税                   延所得税                     延所得税                     延所得税
              补亏损                   补亏损                      补亏损                      补亏损
                         资产                       资产                      资产                       资产
本期未确认递延所得
税资产的可抵扣亏损            -   1,581.97           -     6,752.20           -   4,357.84             -   4,350.45
的影响
其中：和润置业       3,124.92    781.23    16,824.54     4,206.13           -           -            -           -
     世贸之都     1,035.92    258.98     6,324.88     1,581.22   11,743.47   2,935.87     14,206.45   3,551.61
     国投置业       54.44      13.61      174.33         43.58    3,217.83      804.46      894.01       223.50
     陕西国锂      526.40     131.60     1,873.64      468.41     1,864.03      466.01     1,645.27      411.32
小计                   -   1,185.42           -     6,299.35           -   4,206.33             -   4,186.43
上述四家的金额合计
                     -   74.93%             -     93.29%             -    96.52%              -    96.23%
占比
                                          回复意见 第 34 页
  上述四家公司中，除和润置业外，其余三家公司均为持续亏损状态，且暂时
无法预计在可抵扣亏损 5 年有效期内是否可以有足够的利润弥补可抵扣亏损，因
此对这三家公司的可抵扣亏损一直未计提递延所得税资产。
产。截至 2021 年 12 月 31 日，和润置业计提的递延所得税资产余额为 1,018.68
万元。2022 年度，和润置业产生了较大规模的亏损，主要原因请参见本问询回
复之“问题 3.关于经营情况”之“3.1 关于经营业绩”之“一、发行人说明事项”
之“（一）2022 年营业收入基本稳定、净利润大幅下降的原因；报告期内净利
润与利润总额差异较大的原因”之“1、2022 年营业收入基本稳定、净利润大幅
下降的原因”部分。公司判断和润置业未来 5 年内很可能无法产生足够的税前利
润以弥补可抵扣亏损，因此和润置业在 2022 年度不再计提递延所得税资产，并
同时将之前计提的递延所得税资产全部冲回。
  （二）商品销售业务的主要内容、金额，会计核算方法由总额法变更为净
额法的原因，结合销售均价、成本等分析毛利率变化的原因
  （1）商品销售业务的主要内容
  公司的商品销售业务可细分为自营存货销售和商场运营收入两大类，其中，
商场运营收入亦可细分为联营存货销售、物业费收入、电费收入、租赁收入和其
他商场运营收入五大类，各类细分业务的主要内容如下：
  由公司自行从国内外采购商品，并在商场内进行销售。
  ① 联营存货销售收入
  公司与商户签订联营合同，根据商户收银机的当日收款金额（即营业额）按
比例提点获取收益。联营模式下，存货由商户自行采购、自行管理，公司不进行
存货管理；
                     回复意见 第 35 页
  ② 物业费收入
  公司向各商户收取物业管理费，其主要成本为人力成本，与商管和公司管理
人员的人力成本一并在期间费用中核算；
  ③ 电费收入
  公司向各商户收取电费和空调分摊费，根据各商户的使用面积和电表读数收
取，其成本主要为实际支付的电费分摊至各商户的部分；
  ④ 租赁收入
  公司与商户签订租赁合同，以收取固定租金或浮动租金的形式来获取收益。
其中，浮动租金系按商户营业额的一定比例来收取租金；
  ⑤ 其他商场运营收入
  主要为公司向商户收取的刷卡手续费、店庆活动费、POS 机使用费、垃圾清
运费等费用，其成本主要为金额较小的商场会员积分成本。
                回复意见 第 36 页
  （2）商品销售业务的金额
  公司商品销售业务中，各类细分业务的收入、成本明细金额如下：
                                                                                                       单位：万元
    项目
               收入          成本           收入               成本        收入             成本        收入             成本
自营存货销售收入         80.92           8.02     409.52          222.54    708.13         568.95    669.78         594.96
商场运营收入         1,671.77          7.18    4,591.83         512.90   1,710.57        199.84   1,332.01        166.15
其中：联营存货销售收入     367.08              -     838.22               -    596.44              -    329.65                -
   物业费收入        301.79              -    1,064.79              -    391.26              -    341.73                -
   电费收入         197.61              -     764.02          497.97    469.49         179.23    435.98         156.44
   租赁收入（注）      591.79              -    1,377.16              -          -             -          -               -
   其他商场运营收入     213.50           7.18     547.64           14.93    253.39          20.60    224.65             9.71
    合计         1,752.69         15.20    5,001.35         735.45   2,418.70        768.79   2,001.80        761.11
注：2022 年之前，公司租赁收入归入其他业务收入；2022 年起，随着公司租赁收入规模的不断扩大以及自营存货销售规模的不断缩小，为更好地反映收
入的分类情况，将包括租赁收入在内的所有与商场运营相关的收入都归入主营业务收入中的“商品销售收入”，并将收入分类名称由“商品销售收入”
变更为“商场运营收入”。
                                             回复意见 第 37 页
   根据财政部《关于修订印发<企业会计准则第 14 号——收入>的通知》（财
会〔2017〕22 号）的要求，公司作为境内上市企业需要自 2020 年 1 月 1 日起施
行新收入准则。新收入准则进一步明确了总额法与净额法的适用条件及要求：
                                 “企
业在向客户转让商品前能够控制该商品的，该企业为主要责任人，应当按照已收
或应收对价总额确认收入；否则，该企业为代理人，应当按照预期有权收取的佣
金或手续费的金额确认收入，该金额应当按照已收或应收对价总额扣除应支付给
其他相关方的价款后的净额，或者按照既定的佣金金额或比例等确定。”
   公司涉及会计核算方法由总额法变更为净额法的主要系“商品销售收入”中
的“联营存货销售收入”。联营存货销售模式下的存货由商户自行采购、自行管
理，公司不进行存货管理，仅仅根据商户收银机的当日收款金额（即营业额）按
比例提点获取收益。根据新收入准则的相关规定，联营存货销售模式下公司的角
色为“代理人”，而并非“主要责任人”，需要按照净额法确认收入。因此，公
司于 2020 年度开始适用新收入准则，并进行了会计政策变更，将公司“联营存
货销售收入”的会计核算方法由总额法变更为净额法。同时，根据新收入准则的
相关规定，该会计政策变更无需进行追溯调整。
   报告期各期，公司商品销售业务的毛利率分别为 61.98%、68.21%、85.30%
和 99.13%，呈现逐年上升趋势，具体如下：
      项目         2023 年 1-3 月     2022 年度         2021 年度    2020 年度
商品销售业务                99.13%             85.30%     68.21%     61.98%
其中：自营存货销售收入            90.09%            45.66%     19.65%     11.17%
    商场运营收入             99.57%            88.83%     88.32%     87.53%
   报告期各期，公司自营存货销售业务的毛利率分别为 11.17%、19.65%、45.66%
和 90.09%，呈现逐年上升趋势，主要系计提的存货跌价准备逐年增加，存货产
品销售时转销存货跌价准备，冲减自营存货销售业务的成本所致。报告期各期，
公司自营存货的单位售价分别为 1,238.50 元、1,205.73 元、884.11 元和 653.08 元，
                          回复意见 第 38 页
销售均价逐年下降，主要原因系：随着存货库龄的增加，公司自营存货的市场接
受度逐年下降，为了更好地促进销售，公司加大了销售的折扣力度。报告期各期，
公司自营存货的单位成本分别为 1,100.14 元、968.76 元、480.45 元和 64.72 元，
单位成本逐年下降，主要原因系：随着存货库龄的增加，公司计提的存货跌价准
备相应增加，存货产品销售时转销存货跌价准备，冲减自营存货销售业务的成本
较多所致。
     报告期各期，公司商场运营业务的毛利率分别为 87.53%、88.32%、88.83%
和 99.57%，毛利率较高且基本保持稳定，主要原因系：公司商场运营业务的成
本主要为电费的代收代付成本，成本相对较低。公司商场运营业务的毛利率在报
告期各期之间的小幅波动主要系电费缴付的时间性差异所致。
     （三）量化分析报告期内经营活动产生的现金流量净额与净利润的差异原
因，经营活动产生的现金流量净额各期大幅波动的原因，与同行业可比公司对
比情况
     报告期内，公司经营活动产生的现金流量净额与净利润的差异情况如下表所
示：
                                                            单位：万元
     项目     2023 年 1-3 月     2022 年度        2021 年度        2020 年度
净利润               1,281.24       4,776.79     11,141.17      10,647.95
经营活动产生的
                -64,098.71     102,359.12     -26,527.42     77,453.75
现金流量净额
差额               65,379.95     -97,582.33     37,668.59      -66,805.80
     公司所属的房地产行业属于资金密集型行业，房企通常对于资金的需求量较
大。自购买土地、开发土地、商品房建设、竣工验收直至最终的销售环节，资金
的回收周期较长。在房地产项目的开发过程中，资金会出现回笼速度较慢、循环
过程较长的情形，并主要体现在形成存货时对公司流动资金的使用，因此经营活
动产生的现金流量净额与净利润无法完全匹配。
                             回复意见 第 39 页
       报告期内，公司经营活动产生的现金流量净额与净利润有所差异，主要差异
  形成的原因列示如下：
                                                                    单位：万元
             项目                  2023 年 1-3 月       2022 年度      2021 年度       2020 年度
净利润                                      1,281.24     4,776.69    11,141.17    10,647.96
加：信用减值损失                                   -40.56      314.84       216.93          3.14
  资产减值准备                                        -     3,039.64     3,562.26     2,845.86
  固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧                1,991.75     6,895.37     4,287.52     4,460.79
  无形资产摊销                                  144.45       692.49       693.61        692.52
  长期待摊费用摊销                                200.54      1,084.57     2,078.61     2,084.97
  处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
                                                -       -13.36         0.37             -
  （收益以“－”号填列）
  固定资产报废损失（收益以“－”号填列）                           -         0.20         0.16         0.58
  公允价值变动损失（收益以“－”号填列）                           -            -             -            -
  财务费用（收益以“－”号填列）                        3,586.46    18,051.43    11,332.65     5,056.74
  投资损失（收益以“－”号填列）                        -100.22     -2,164.91     1,585.11       912.30
  递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）                   -141.20     -1,564.08    -6,212.54     -4,157.60
  递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）                          -       -15.62       -15.58        -15.62
  存货的减少（增加以“－”号填列）                     31,166.83    166,087.10   -43,501.95    -41,597.70
  经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列）                  3,985.25   -15,569.98    73,867.18     6,311.90
  经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列）               -106,173.24   -79,255.26   -85,562.90    90,207.91
  其他                                            -            -             -            -
经营活动产生的现金流量净额                          -64,098.71   102,359.12   -26,527.42    77,453.75
       如上表所示，公司经营活动产生的现金流量净额与净利润的差异，扣除非付
  现减值损失、折旧与摊销后，主要由“存货的减少”、“经营性应收项目的减少”
  和“经营性应付项目的增加”等非现金支出项目变动所致。
       （1）存货的减少
       报告期内，公司“存货的减少”项目系公司的存货余额形成对公司当期资金
  的使用或收回。2021 年末，公司存货的开发成本和开发产品的合计账面余额为
  售或待交付的商品房开发成本增加所致。2022 年末，公司存货的开发成本和开
  发产品的合计账面余额为 933,281.35 万元，较 2021 年末减少 162,112.69 万元，
  降幅为 14.80%，主要系佘山和园项目和海宸尊域项目在 2022 年度大量交房确认
  收入并结转相应存货至营业成本所致。
                          回复意见 第 40 页
    由于商品房项目自项目开发到销售转化为现金流的流程较长，而存货的形成
 往往需要投入大量的资金，至销售完成期间仍存在结算周期，因此对存货的调整
 体现了公司因存货余额变动形成对当期资金的使用或收回。报告期各期，公司“存
 货的减少”项目发生额分别为-41,597.70 万元，-43,501.95 万元、166,087.10 万元
 和 31,166.83 万元，存货项目的变动使得公司经营活动产生的现金流量净额与净
 利润存在一定差异。
    （2）经营性应收项目的减少及经营性应付项目的增加
    报告期内，公司“经营性应收项目的减少”项目主要是公司需支付的工程款
 对应的留抵进项税各期变动，以及桥东二期与财政往来结算款项的变动而形成。
 “经营性应付项目的增加”项目主要是公司尚未支付给供应商的工程款等应付性
 质款项的变动，以及各期房产销售预收款的变动而形成。“经营性应收项目的减
 少”和“经营性应付项目的增加”两项的变动使得公司经营活动产生的现金流量
 净额与净利润存在一定差异。
    综上，公司经营活动产生的现金流量净额与净利润之间的差异主要为存货的
 变动、经营性应收项目和经营性应付项目的变动影响所致，经营活动现金流量净
 额与其经营的实际情况相匹配。
    报告期内，公司经营活动产生的现金流量情况如下：
                                                                单位：万元
        项目            2023 年 1-3 月    2022 年度      2021 年度      2020 年度
销售商品、提供劳务收到的现金            21,457.73   294,325.79   190,065.02   277,621.66
收到的税费返还                    2,449.52     5,012.52     5,934.91     5,572.96
收到其他与经营活动有关的现金             1,821.25     5,008.30     2,665.37     4,522.68
经营活动现金流入小计                25,728.51   304,346.62   198,665.31   287,717.30
购买商品、接受劳务支付的现金            71,489.37   129,909.88   156,250.76   138,737.34
支付给职工以及为职工支付的现金            2,133.98     7,254.74     6,941.58     5,904.35
支付的各项税费                   13,424.79    51,313.13    46,347.09    54,725.95
支付其他与经营活动有关的现金             2,779.07    13,509.75    15,653.30    10,895.92
经营活动现金流出小计                89,827.21   201,987.50   225,192.73   210,263.55
经营活动产生的现金流量净额            -64,098.71   102,359.12   -26,527.42    77,453.75
                         回复意见 第 41 页
        报告期各期，公司经营活动产生的现金流量净额分别为 77,453.75 万元、
    -26,527.42 万元、102,359.12 万元和-64,098.71 万元。由上表可知，公司报告期内
    经营活动产生的现金流量净额大幅波动主要发生在 2021 年度，公司报告期内经
    营活动产生的现金流量净额主要受“销售商品、提供劳务收到的现金”和“购买
    商品、接受劳务支付的现金”两项的波动影响，其余项目各年度间的发生额不存
    在显著差异。
        报告期各期，“销售商品、提供劳务收到的现金”和“购买商品、接受劳务
    支付的现金”两项的主要发生内容如下表所示：
                                                                   单位：万元
         项目              2023 年 1-3 月    2022 年度      2021 年度      2020 年度
销售商品、提供劳务收到的现金               21,457.73   294,325.79   190,065.02   277,621.66
其中：上海佘山和园项目回款                 8,669.94   186,571.28   160,251.59   121,219.56
   泉州海宸尊域项目回款                  460.14     77,811.38    14,389.22   143,408.35
   西安静安广场 DK3 项目回款            5,397.03    14,136.85     9,503.78     4,401.08
   小计                        14,527.11   278,519.51   184,144.59   269,028.99
购买商品、接受劳务支付的现金               71,489.37   129,909.88   156,250.76   138,737.34
其中：上海佘山和园项目工程款支出              9,658.66    11,868.81    17,683.89    16 375.04
   泉州海宸尊域项目工程款支出             14,604.26    44,123.15    41,399.08    55,906.86
   西安静安广场 DK3 项目工程款支出        16,180.73    30,377.02    48,605.13    57,760.14
   西安世贸馨城项目工程款支出              6,462.65    12,043.29    14,132.38     3,473.58
   西安世贸铭城项目工程款支出             10,853.28    20,909.13    25,667.33     4,366.93
   小计                        57,759.58   119,321.40   147,487.81   121,507.51
        （1）销售端的回款情况
        公司报告期内的回款主要来源于上海佘山和园二期项目和泉州海宸尊域二
    期、三期项目，具体情况如下：
        公司的上海佘山和园二期项目于 2020 年开盘对外销售，且公司采取了分期
    分年度的销售策略。该项目主要为位于松江区的中小户型的低层、低密度住宅，
    销售情况较好，为公司报告期内的销售收款提供了保障。
        公司的泉州海宸尊域项目共分三期，其中第一期在报告期之前已基本售罄；
    第二期于 2020 年开盘预售，并于 2020 年收取了大部分的预售款项，于 2021 年
    收取了小部分的尾款；第三期目前尚未完工，但第三期中可售的两幢住宅已完成
    整体转让，并于 2022 年收到了全部合同转让款 7.24 亿元（含税）。
                            回复意见 第 42 页
  （2）采购端的支付情况
  公司报告期内的工程款支付主要用于上海、泉州、西安三地的房产开发项目，
具体情况如下：
  公司的上海佘山和园项目已于 2020 年竣工，报告期内上海佘山和园项目工
程款支出主要为实际支付的竣工结算的工程款；报告期内泉州海宸尊域项目工程
款支出主要用于二期已预售项目的工程款结算支出及三期在建项目的正常工程
款支出；公司的西安静安广场 DK3 项目于 2019 年开工建设，其中的商办物业项
目于 2021 年完工，目前仍在持续对该项目中的住宅类项目进行投资建设，因此
形成报告期内工程款支出；公司的西安世贸馨城项目和西安世贸铭城项目于
  综上，公司报告期各期经营活动产生的现金流量净额波动主要受公司各房产
项目的销售回款进度和工程款支付节奏波动的影响。
                 回复意见 第 43 页
  报告期内，公司与同行业可比公司对比情况如下表所示：
                                                                                    单位：万元
   公司名称            项目            2023 年 1-3 月        2022 年度        2021 年度        2020 年度
          净利润                            -2,791.42     -34,284.23      18,009.99       7,574.26
万通发展      经营活动产生的现金流量净额                     95.74       41,972.11       5,569.30    122,441.96
          差异                             -2,887.15     -76,256.33      12,440.69    -114,867.70
          净利润                           29,521.34        6,244.71       7,840.50     49,396.43
上实发展      经营活动产生的现金流量净额                 -46,118.58     210,310.04    -357,288.17     75,818.49
          差异                            75,639.93     -204,065.33     365,128.66     -26,422.06
          净利润                           61,239.29     -222,264.54      76,742.40    112,270.39
大悦城       经营活动产生的现金流量净额                274,829.97      271,045.11    -846,413.23    981,410.99
          差异                           -213,590.68    -493,309.65     923,155.64    -869,140.60
          净利润                              807.62        6,498.43      14,528.94     31,509.25
新黄浦       经营活动产生的现金流量净额                 -96,715.88     322,907.44     161,438.31    135,177.12
          差异                            97,523.50     -316,409.01    -146,909.37    -103,667.88
          净利润                            -3,645.21      14,957.69      21,759.97     28,996.28
深深房 A     经营活动产生的现金流量净额                 -18,323.88     -67,577.60    -120,595.21     28,516.40
          差异                            14,678.67       82,535.29     142,355.18        479.87
          净利润                           17,026.32      -45,769.59      27,776.36     45,949.32
行业平均      经营活动产生的现金流量净额                 22,753.47      155,731.42    -231,457.80    268,672.99
          差异                             -5,727.15    -201,501.01     259,234.16    -222,723.67
                          回复意见 第 44 页
  公司名称            项目            2023 年 1-3 月       2022 年度        2021 年度        2020 年度
         净利润                          -64,098.71     102,359.12     -26,527.42     77,453.75
西藏城投     经营活动产生的现金流量净额                 1,281.24        4,776.79      11,141.17     10,647.95
         差异                           -65,379.95      97,582.33     -37,668.59     66,805.80
  如上表所示，同行业可比公司的经营活动产生的现金流量净额与净利润普遍存在差异，且经营活动产生的现金流量净额各期大幅
波动。
  综上所述，公司经营活动产生的现金流量与当期净利润存在差异以及出现经营活动产生的现金流量净额各期大幅波动主要系销售
资金回笼及工程款项结算与财务核算无法完全匹配所致，与同行业可比公司相比不存在显著差异。
                          回复意见 第 45 页
     二、会计师核查事项
     （一）核查程序
行人报告期内净利润与利润总额差异较大的原因；
业务模式等，以及商品销售业务的会计核算方法由总额法变更为净额法的原因、
商品销售业务毛利率变化的原因，核查商品销售业务的收入确认方式是否符合新
收入准则；
净额与净利润的差异原因、经营活动产生的现金流量净额各期大幅波动的原因，
查阅同行业可比公司定期报告，与同行业可比公司公开披露的情况进行对比；
的准确性；
据，核查三者之间是否存在重大差异；
况。
     （二）核查意见
合理原因；
得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响”较大，导致公司报告期内所
得税费用较大所致，具有合理原因；
更为净额法主要系收入准则变化所致；发行人商品销售业务的毛利率呈现逐年上
升趋势，主要系计提的存货跌价准备逐年增加，存货产品销售时转销的存货跌价
较多所致，具有合理原因；
                 回复意见 第 46 页
动产生的现金流量净额各期大幅波动主要系销售资金回笼及工程款项结算与财
务核算无法完全匹配所致，与同行业可比公司相比不存在显著差异。
    根据申报材料，报告期内，发行人部分项目用地存在超过国有建设用地使
用权合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的情形。
    请发行人说明：（1）是否存在应披露未披露的诉讼、仲裁，相关事项对发
行人经营、财务状况、未来发展的影响；（2）报告期内所涉行政处罚的具体事
由、处罚情况及整改情况，是否构成严重损害投资者合法权益、上市公司利益
或者社会公共利益的重大违法行为；是否存在闲置土地、捂盘惜售、炒地炒房、
违规融资、违规拿地、违规建设等情况，是否存在因前述事项受到金融监管部
门、住建部门、土地管理部门行政处罚等重大违法违规情况；（3）内部控制是
否健全有效，是否建立健全的资金管控、拿地拍地、项目开发建设、项目销售
等相应的内部控制制度并有效执行；（4）报告期内是否存在房地产项目交付困
难引发的重大纠纷争议等情况，如是，是否已妥善解决或已有明确可行的解决
方案。
    请保荐机构、发行人律师和申报会计师核查并发表明确意见。
    回复：
    一、发行人说明事项
    （一）是否存在应披露未披露的诉讼、仲裁，相关事项对发行人经营、财
务状况、未来发展的影响
    截至本问询回复出具之日，西藏城投及其子公司尚未了结的诉讼、仲裁案件
情况如下：
序             原告/   被告/被           受理法院/    涉案金额
     案号                    案由                        进展情况
号             申请人   申请人             仲裁委     （万元）
                                   一审：泉州               一审判决支
    （2023）                 商品房     市丰泽区人   逾期办证违约 持原告诉请；
              泉州置
              业
    终 728 号                同纠纷     二审：泉州   律师费         审判决驳回
                                   市中级人民               上诉，维持原
                           回复意见 第 47 页
序              原告/   被告/被           受理法院/    涉案金额
     案号                     案由                            进展情况
号              申请人   申请人             仲裁委     （万元）
                                    法院                    判；待执行
                                            本金 145.24 万
               兴业银
                     陈佳伟、                   元及计算至实        裁决支持申
    [2022] 泉   行股份        金融借
                     陈琲崺、           泉州仲裁委   际清偿完毕之        请人诉请；该
                     泉州置            员会      日止利息、罚        案已进入执
    字 107 号    司泉州        纠纷
                     业                      息、复利、律        行程序。
               分行
                                            师费
                                            本金 92.23 万
               兴业银
                     陈清彬、                   元及计算至实        裁决支持申
    [2022] 泉   行股份        金融借
                     黄丽华、           泉州仲裁委   际清偿完毕之        请人诉请；该
                     泉州置            员会      日止利息、罚        案已进入执
    字 155 号    司泉州        纠纷
                     业                      息、复利、律        行程序。
               分行
                                            师费
                                            装修补贴款
    （2022）           百家好                    20.09 万 元 及
    陕 0423     世贸之   （上海） 委 托 合     陕西省泾阳   计算至实际清        一审判决支
    民     初    都     时 装 有 同纠纷      县人民法院   偿完毕之日止        持原告诉请
                                            装修补贴款
    （2022）           百家好
                                            计算至实际清
    陕 0423     世贸之   （上海） 委 托 合     陕西省泾阳                 一审判决支
    民     初    都     时 装 有 同纠纷      县人民法院                 持原告诉请
                                            利息、违约金
                                            理费
    （2023）     陆 步
                            房屋买
    沪 0106     清、王   国投置            上海静安区
    民     初    文艳、   业              人民法院
                            纠纷
    （2023）           西安和
    陕 0104           润置业    房屋租     西安市莲湖
    民初 914           有限公    赁纠纷     区人民法院
    号                司
                                            请求依法分割
                                            孙缨缨（原告
                                            妻子）名下的
                                            育 婴 堂 路 38
    （2023）                          上海市静安   弄 5 号 1203
    沪 0106           金晶、范   法定继     区人民法院   室遗产份额
    民     初          扣兄     承纠纷     （国投置业   （15.5 万元）；
                                            割孙缨缨名下
                                            的育婴堂路
                                            室遗产份额
                            回复意见 第 48 页
序             原告/   被告/被              受理法院/    涉案金额
     案号                      案由                            进展情况
号             申请人   申请人                仲裁委     （万元）
                                              （136 万元）
                    上海   和
    （2023）    上海凯
                    田城   市   物业服              判令被告向原
    沪 0106    兴物业                    上海市静安
    民     初   管理有                    区人民法院
                    发有   限   纠纷               理费 7.01 万元
                    公司
    上述第 1 项、第 4 项、第 5 项诉讼案件中，公司子公司均系原告身份，其中，
第 1 项案件系因被告逾期办理权属证书，原告向其主张逾期办证的违约责任；第
现，原告依据合同约定要求被告承担违约责任。上述第 8 项诉讼案件中，公司子
公司系诉讼第三人，仅需根据法院判决结果配合执行，目前该案件已经开庭审理，
尚待一审法院裁决。
    上述第 6 项诉讼案件，公司子公司系被告，原告起诉被告在其虬江路 1302
号商铺内侵权设置管道，起诉要求赔偿 28.56 万元，目前该案件已经开庭审理，
尚待一审法院裁决。上述第 7 项诉讼案件，公司子公司系被告，原告起诉要求退
还押金 1.3 万元；要求减免租金 3.2 万元；要求承担装修损失、加盟费等共计 13.4
万元，被告提起反诉，要求原告支付逾期交还占用费 9.82 万元，逾期付款违约
金 223.37 元及违约金 4.32 万元，目前该案件已经开庭审理，尚待一审法院裁决。
上述第 9 项诉讼案件，公司子公司系被告，原告请求判令被告向原告支付上海市
静安区柳营路 328 弄 18 号 301-303、401-403 室自 2015.5.1-2020.9.30 的物业管理
费 70,140 元（1269.52 平方米*0.85 元/平方米*65 个月），目前该案件尚未开庭
审理。
    上述第 2 项、第 3 项仲裁案件，公司子公司均系被申请人，被申请人中的购
房人向申请人申请住房按揭贷款，但未按照借款合同的规定履行还本付息的义务，
构成违约。在购房人将购买房屋的抵押权利凭证正本等交由申请人收执前，泉州
置业对购房人的违约行为向申请人承担保证责任。申请人有权就房屋的担保实现
债权，不足部分由泉州置业承担保证责任。泉州置业承担保证责任后，有权向购
房人追偿。
                             回复意见 第 49 页
    上述诉讼、仲裁案件涉及的总金额较小，共计 537.43 万元。2022 年公司总
资产为 1,394,452.82 万元，净资产为 369,306.66 万元，上述诉讼、仲裁案件涉及
的总金额占公司最近一期经审计总资产及净资产的比例分别为 0.04%和 0.15%，
比例较低。上述诉讼、仲裁不会对公司的生产经营产生不利影响。
    根据《上海证券交易所股票上市规则（2023 年 2 月修订）》，上市公司发生的
下列诉讼、仲裁事项应当及时披露：“（一）涉案金额超过 1000 万元，并且占公司
最近一期经审计净资产绝对值 10%以上；（二）涉及公司股东大会、董事会决议被
申请撤销或者宣告无效的诉讼；（三）证券纠纷代表人诉讼。未达到前款标准或者
没有具体涉案金额的诉讼、仲裁事项，可能对公司股票及其衍生品种交易价格产生
较大影响的，公司也应当及时披露。”此外，上市公司连续 12 个月内发生的诉讼和
仲裁事项涉案金额累计达到上述标准的，适用上述规定进行披露。综上所述，公司
报告期内不存在应披露未披露的重大诉讼或重大仲裁。
    （二）报告期内所涉行政处罚的具体事由、处罚情况及整改情况，是否构
成严重损害投资者合法权益、上市公司利益或者社会公共利益的重大违法行为；
是否存在闲置土地、捂盘惜售、炒地炒房、违规融资、违规拿地、违规建设等
情况，是否存在因前述事项受到金融监管部门、住建部门、土地管理部门行政
处罚等重大违法违规情况
重损害投资者合法权益、上市公司利益或者社会公共利益的重大违法行为
    报告期初至本问询回复出具之日，西藏城投及其子公司受到的行政处罚情况
如下：
序   被处罚公   处罚                处罚      处罚决定书         处罚       整改
                  处罚事由
号    司名称   部门                措施       编号           日期       情况
                 擅自在公路及公
                 路用地范围内设
                                                           已 按   要
    上海北方   上海市   置标牌、广告牌
                            罚 款                            求 整   改
    广富林置   松江区   等非公路标志的             2212600153   2022 年
    业有限公   交通委   行为违反了《上             号            2月8日
                            元                              纳 全   部
    司      员会    海市公路管理条
                                                           罚款
                 例》第四十三条
                 第一款规定
                     回复意见 第 50 页
  上述行政处罚违法行为轻微、罚款金额较小，不构成严重损害投资者合法权
益、上市公司利益或者社会公共利益的重大违法行为，具体分析如下：
  （1）罚款金额较小
  根据《上海市交通委员会关于公路行政处罚的裁量基准》，针对擅自在公路
及公路用地范围内设置非公路标志的违规行为的处罚标准分为 5 档，最低一档为
设置的非公路标志面积在 20 平方米以下的，将处以责令限期拆除，逾期不拆除
的，处 1000 元以下的罚款；西藏城投子公司所受处罚为次高一档，即设置的非
公路标志面积在 20 平方米以上（不含本数）50 平方米以下的情形，该等情形将
被责令限期拆除，处 1000 元以上（不含本数）5000 元以下的罚款。西藏城投子
公司受到的处罚金额仅为该档最低标准，受到的处罚金额显著低于处罚上限，罚
款金额仅为 1100 元，罚款金额较小。
  （2）违法行为轻微
  广富林置业擅自在公路及公路用地范围内设置标牌、广告牌等非公路标志的
行为未造成严重后果，且已按要求整改并已缴纳全部罚款，罚款金额较小，违法
行为轻微。
  综上，根据《证券期货法律适用意见第 18 号》第二条对重大违法行为提出
的适用意见“有以下情形之一且中介机构出具明确核查结论的，可以不认定为重
大违法行为：（1）违法行为轻微、罚款金额较小；（2）相关处罚依据未认定该
行为属于情节严重的情形；（3）有权机关证明该行为不属于重大违法行为。违
法行为导致严重环境污染、重大人员伤亡或者社会影响恶劣等的除外。”西藏城
投子公司受到的处罚金额较小，情节轻微，未造成严重后果，且公司已按要求整
改并已缴纳全部罚款，适用上述可以不认为重大违法行为的第一条情形，该等行
政处罚不构成严重损害投资者合法权益、上市公司利益或者社会公共利益的重大
违法行为。
  除上述情况外，报告期初至本问询回复出具之日，西藏城投及下属子公司不
存在其他行政处罚情况。
                  回复意见 第 51 页
建设等情况；是否存在因前述事项受到金融监管部门、住建部门、土地管理部
门行政处罚等重大违法违规情况
      （1）闲置土地情况
      关于闲置土地认定的法律依据主要有《中华人民共和国城市房地产管理法》
《闲置土地处置办法》以及《证监会调整上市公司再融资、并购重组涉及房地产
业务监管政策》等规定。
      项目公司报告期内的拟建项目、在建项目和已完工项目中，有部分项目用地
存在：超过国有建设用地使用权合同约定的动工开发日期满一年未动工开发，或
开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一，或已投资额占总
投资额不足百分之二十五的情形，具体如下：
项目     项目
                           土地闲置情况                    主管部门确认情况
公司     名称
      海宸尊
      域九龙      海宸尊域九龙居（B-1 地块）、二期（C-3-1 地块）、
                                                     泉州市自然 资源和
      居（B-1    三期（C-3-2 地块）项目原计划于 2011 年 8 月 25 日之
                                                     规划局出具证明，确
      地块）      前取得施工许可证并动工建设，后因规划调整无法动
                                                     认报告期内 泉州置
      海宸尊      工建设和消防法规变动等客观原因，存在超过国有建
                                                     业在其辖区 范围内
泉 州   域二期      设用地使用权合同约定的动工开发日期满一年未动工
                                                     没有发生因 违反土
置业    （C-3-1   开发的情形，于 2015 年取得施工许可证并正式开工。
                                                     地管理法律、法规、
      地块）      泉州置业与泉州市国土资源局多次陆续重新签署了补
                                                     规章等规定 而受到
      海宸尊      充合同，最终变更为“在 2018 年 9 月 18 日之前取得施
                                                     该局土地行 政处罚
      域三期      工许可证并动工建设，在 2020 年 12 月 31 日之前竣工
                                                     或处理的记录。
      （C-3-2   并通过验收”。
      地块）
                             回复意见 第 52 页
项目    项目
                          土地闲置情况                  主管部门确认情况
公司    名称
              锂产业园项目原计划于 2013 年 8 月 18 日之前动工建
              设，后陕西国锂和陕西西咸新区国土资源局泾河新城
              分局于 2016 年 9 月签订了合同变更协议，约定本宗地
              建设在 2017 年 1 月 10 日之前开工。由于当地土地基
              础配套设施不足等原因，本项目根据实际情况开展建
              设，于 2018 年 3 月、2019 年 9 月分别取得施工许可
陕 西   锂产业
              证，存在超过国有建设用地使用权合同约定的动工开
国锂    园项目
              发日期满一年未动工开发的情形。
              截至 2023 年 3 月 31 日，本项目已投资额占总投资额
              约为 21.27%，存在已投资额占总投资额不足百分之二
              十五的情形；开发建设用地面积占应动工开发建设用
              地总面积的比例为 21.03%，存在开发建设用地面积占
              应动工开发建设用地总面积不足三分之一的情形。              陕西省西咸 新区泾
              本项目原计划于 2018 年 3 月 1 日之前动工建设，后世     河新城开发 建设部
              贸新都和陕西省西咸新区国土资源与房屋管理局泾河             及西咸新区 自然资
              新城分局于 2019 年 6 月签订了合同变更协议，约定本       源和规划局（泾河）
      西咸新     宗地建设在 2020 年 11 月 15 日之前开工。由于当地基    工作部出具证明，确
      区泾河     础设施不完善、土地历史遗留问题、自然天气等客观             认陕西国锂、世贸新
世 贸   新城崇     原因，本项目于 2022 年 8 月和 9 月分别取得项目一标     都、世贸铭城、世贸
新都    文镇虎     段、二标段《建筑工程施工许可证》，存在超过国有             馨城在报告 期内的
      杨村、     建设用地使用权合同约定的动工开发日期满一年未动             经营活动中，没有因
      崇文村     工开发的情形。                             违反国家及 地方有
              截至 2023 年 3 月 31 日，本项目已投资额占总投资额     关土地管理 方面的
              的比例约为 6.76%，存在投资额不足百分之二十五的          法律、法规和规章等
              情形。                                 规范性文件 而受到
              本项目于 2021 年 6 月取得施工许可证，由于当地控规       行政处罚的情形。
              调整、举办大型体育赛事、冻土期及自然天气和外部
      世贸铭
世 贸           不利因素等原因，项目进展较慢。截至 2023 年 3 月
      城 DK1
铭城            31 日，世贸铭城 DK1 地块项目已投资额占总投资额的
      地块
              比例约为 19.73%，存在投资额不足百分之二十五的情
              形。
              本项目于 2021 年 4 月取得施工许可证，由于当地控规
              调整、举办大型体育赛事、冻土期及自然天气和外部
      世贸馨     不利因素等原因等原因，项目进展较慢。截至 2023 年
世 贸
      城 DK1   3 月 31 日，世贸馨城 DK1 地块项目开发建设用地面积
馨城
      地块      占应动工开发建设用地总面积的比例为 27.19%，存在
              开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足
              三分之一的情形。
                            回复意见 第 53 页
  截至本问询回复出具之日，西藏城投及其子公司的其他报告期内房地产项目
不存在超过土地出让合同约定动工开发日期满一年目前尚未动工开发被政府主
管部门认定为土地闲置的情形，不存在已动工开发但开发建设用地面积占应动工
开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，
且中止开发建设满一年的情形。
  经查询自然资源部、报告期内房地产项目所在地自然资源管理部门网站，未
在该等网站查询到项目所涉土地属于闲置土地的信息，也未发现报告期内上述公
司受到国土资源管理部门就土地闲置作出行政处罚或正在（立案）调查的信息。
因此西藏城投及其下属公司列入核查范围的房地产开发项目在报告期内不存在
因闲置土地问题而受到国土资源管理部门就土地闲置作出行政处罚或正在（立案）
调查的情形。
  （2）捂盘惜售、炒地炒房情况
  关于捂盘惜售、炒房炒地行为认定的法律依据主要有《中华人民共和国城市
房地产管理法》《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住
房预售制度有关问题的通知》《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展
的通知》《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》《国务院办公厅
关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》等。
  报告期内公司及其子公司不存在因捂盘惜售、炒地炒房行为受到有关国土资
源管理部门或房屋建设管理部门的行政处罚。
  综上，报告期内公司不存在捂盘惜售、炒地炒房的情况，不存在因捂盘惜售、
炒地炒房受到住建部门、土地管理部门行政处罚等重大违法违规情况。
  （3）违规融资情况
  关于违规融资认定的法律依据主要有《中国人民银行、中国银行业监督管理
委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》《国务院关于调整固定资产投资
项目资本金比例的通知》及《国务院关于调整和完善固定资产投资项目资本金制
度的通知》等。
                 回复意见 第 54 页
  公司及其子公司报告期内不存在获得专门用于缴交土地出让金的贷款等违
规融资行为，不存在因违规融资受到金融监管部门行政处罚等重大违法违规情况。
  （4）违规拿地情况
  关于违规拿地认定的法律依据主要有《中华人民共和国城市房地产管理法》
《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》等。
  公司在报告期内未取得国有建设用地使用权，因此不存在违规拿地的情况，
不存在因违规拿地受到土地管理部门行政处罚等重大违法违规情况。
  （5）违规建设等情况
  关于违规建设认定的法律依据主要有《中华人民共和国建筑法》《中华人民
共和国城乡规划法》《建设工程质量管理条例》《建筑工程施工许可管理办法》
及《中华人民共和国消防法》等。
  报告期内，公司及其子公司不存在因违规建设行为被房屋建设主管部门行政
处罚的情形。
  （三）内部控制是否健全有效，是否建立健全的资金管控、拿地拍地、项
目开发建设、项目销售等相应的内部控制制度并有效执行
  （1）公司已建立法人治理结构及内部控制管理机构，并制定有效管控模式
保障内控有效执行
  公司按照《公司法》的规定，设置股东大会、董事会、董事会下属专门委员
会、监事会等法人治理机构，并成立证券法务部负责处理董事会日常事务。
  董事会下设审计委员会负责对内审部门的内控评价工作进行指导和监督。内
审部对各部门、分子公司进行内控评价,编写评价报告，提交董事会办公室和审
计委员会。董事会办公室负责对内审部编写的内控评价报告进行初核，提交审计
委员会；并且作为审计委员会的常设办事机构，负责公司和子公司的日常内控事
项的协调，管理内控中心的日常工作。
                  回复意见 第 55 页
     （2）公司已制定完善的内部控制制度
  公司已制定完善的内部控制相关制度及内控手册。制度内容涵盖组织机构、
人力资源管理、资产管理、销售业务、工程项目、财务报告、担保业务、对外投
资、关联交易等重点事项。为确保各重点事项有效、高效执行，制定相关控制措
施，并定期执行监督与评价、问责与考核，形成内部风险防范与控制有效闭环管
理。
     （3）公司已建立完善的内部控制监督评价体系
  公司建立《内控评价管理办法》，并根据《企业内部控制基本规范》及相关
配套指引，结合证监会相关要求以及公司自身内部控制机制建设情况，形成公司
内部控制评价体系。每年度，公司开展内部控制自我评价，形成内部控制自我评
价报告。评价范围涵盖公司组织架构、发展战略、社会责任、企业文化、人力资
源、财务管理、投融资管理、担保管理、关联交易管理、财务报告管理、全面预
算管理、信息与沟通管理、土地储备管理、工程项目管理、采购管理、销售管理、
租赁管理、资产管理、行政管理、信息系统管理、内部监督、酒店管理、商业管
理事项，形成内部有效监督。公司对自我评价过程中发现的一般缺陷追踪监督整
改，锁定及规避风险敞口，形成内部控制闭环管理。
     （4）会计师已出具内部控制鉴证报告
  根据立信会计师事务所（特殊普通合伙）出具的《内部控制鉴证报告》（信
会师报字[2023]第 ZA12770 号），公司已按照《企业内部控制基本规范》和相关
规定在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。
  综上所述，公司建立了有效的内部控制监督和评价制度，在重大决策、生产
经营管理各过程、各个关键环节发挥了良好的控制作用，公司内部控制健全有效。
设计及执行情况
  报告期内，公司已针对资金管控、拿地拍地、项目开发建设、项目销售等重
点事项建立了完善的制度与内部控制手册，内部控制制度完善并有效执行。
                  回复意见 第 56 页
  （1）资金管控相关事宜
  针对资金管控相关事宜，为保障资金使用高效合规，公司制定了包括《募集
资金管理制度》《对外投资管理制度》《财务管理办法》，同时制定《内部控制
手册》规范了《财务管理》《投融资管理》《担保管理》《关联交易》《全面预
算管理》等，设置了各相关环节的机构及岗位。公司通过资金计划管理、银行账
户管理、资金支付管理、募集资金管理等事项进行有效资金管控，同时，在上述
重点环节均已制定相关管理流程及关键控制点。资金实行集中管理方式，企业所
集中的资金除预留一定量的风险准备金外，财务部按照企业资金使用计划统一调
度，安排下拨资金，企业银行账户间资金调拨履行授权审批手续。公司按照制度
规定及权限标准执行资金管控事项，资金管控相关事宜内控有效。
  （2）拿地拍地相关事宜
  针对拿地拍地相关事宜，为保障拿地拍地决策程序严谨科学，公司制定了包
括《对外投资管理制度》《土地储备管理办法》《立项中心管理办法》，同时制
定《内部控制手册》规范了《投融资管理》《土地储备管理》等，设置了各相关
环节机构及岗位。在制定土地储备目标、信息收集及地块堪察、土地招标活动、
项目总体控制计划编制及修正等重点环节均设置了关键控制点，保障拿地拍地事
宜科学有序进行。根据公司战略计划和发展需要，由行政办公会议及董事会讨论
提出中长期战略规划目标（包含土地储备目标）；每年结合公司资金计划，提出
年度土地储备目标。立项中心根据公司经营策略，收集意向地块土地信息，形成
相关文件交分管领导查看，由分管领导对初步选择的地块进行审批，决定是否需
要深入研究。对需深入研究的土地，立项中心进行地块踏勘、市场考察，并形成
初步调研报告。根据对土地调研分析情况，公司如决策进行参与招标活动，投资
专员与相关部门、专家以及分管领导拟定竞拍土地使用权的价格区间，由投资专
员编制签报，经公司行政办公会议审议、董事长审批通过后，报国资委备案。投
资专员与分管领导应及时将投标结果以签报形式向董事长汇报；若竞买未成功，
领取未竞得通知书并备案。规范项目的信息收集筛选和项目的立项审批等具体内
容，保证选择到合适的工程项目，制定并通过招拍挂等方式获取土地，并统筹制
订项目总体计划，以保证项目计划制订的科学性、部门工作开展的协调性，从而
提高公司项目管理的水平。公司按照相关标准及规定严格执行，拿地拍地相关事
宜内部控制有效。
                回复意见 第 57 页
  （3）项目开发建设相关事宜
  针对项目开发建设相关事宜，为保障项目开发建设规划科学合理、工程质量
控制严谨、款项支付经有效审批，公司制定了包括《工程项目管理办法》《工程
采购管理办法》《工程项目预决算管理办法》《工程质量控制管理办法》《成本
管理操作办法》，同时制定《内部控制手册》规范了《工程项目》《采购管理》
等，设置了各相关环节机构及岗位。公司在房地产开发过程中工程项目设计管理、
工程项目建设管理、工程签证管理等重点环节均设置了相关管理流程及关键控制
点。明确项目设计要求，确保规划方案、施工图符合项目要求，以使项目顺利进
行；明确工程建设日常管理，工程付款、项目过程验收、竣工验收以及结算，确
保工程进度得到有效的控制、工程付款得到合理的审批、工程验收得到有效的管
理，保证工程安全、质量得到有效监督；明确工程签证管理，确保设计变更得到
合理的审批、工程签证得到有效的管理，保证工程成本控制在合理范围内。公司
通过规范、科学的管理流程确保了开发建设的有序开展，项目开发建设相关事宜
内部控制有效。
  （4）项目销售相关事宜
  针对项目销售相关事宜，为保障项目销售过程合规、项目销售符合国家外部
法规及监管规定，公司制定了包括《市场营销管理办法》，同时制定《内部控制
手册》规范了《销售管理》等，设置了各相关环节机构及岗位。公司通过项目策
划及定位、销售计划与预算、市场推广、销售过程管理、销售收款、销售佣金结
算、前期物业管理等方面进行项目销售管控，同时，在上述重点环节均设置相关
管理流程及授权事项。规范公司在前期立项之初营销管理中心参与的市场调研、
拿地决策、项目营销战略等流程，确保规避前期策划及定位中的潜在风险；规范
公司的销售计划和预算的制定、审批和执行的管理，确保销售严格按照计划和预
算执行，提高预算编制和预测的准确性及可操作性，降低销售管理中的风险，提
高运营效率；树立良好的公司和项目形象，提高公司和项目的知名度和美誉度，
规范市场推广计划的制定，确保公司的市场推广组织实施有效、准确、有序；规
范销售过程、严格销售执行程序，确保公司销售进程高效顺畅，保证实现公司的
销售目标；规范公司的销售收款与记录管理工作，防范销售收款与记录管理过程
中的各种风险；规范销售代理公司、中介机构选择以及销售佣金结算管理，明确
                  回复意见 第 58 页
代理费、中介费及佣金的编制、审核，结算。加强销售佣金管控，实现财务核算
的透明度；规范公司前期物业公司的管理，涉及前期物业公司选择、物业费用预
算以及物业费用的结算等事宜，确保售物业务实施得宜、妥当，维护公司的品牌
效益。报告期内，公司按照制度规定及管理流程要求严格执行项目销售相关事宜，
保障项目销售的有序开展，项目销售相关事宜内部控制有效。
     综上所述，公司已在资金管控、拿地拍地、项目开发建设、项目销售等重点
方面建立了有效的内部控制制度及管理流程，在公司管控、重大决策、项目开发
经营管理各过程、各个关键环节发挥了良好的控制作用。公司按照内部控制制度
要求进行日常管理，内部控制得到有效执行，公司内部控制健全有效。
     （四）报告期内是否存在房地产项目交付困难引发的重大纠纷争议等情况，
如是，是否已妥善解决或已有明确可行的解决方案。
     报告期内，公司存在一部分现房销售，相关产品于交易完成时一并交付，不
存在交付困难或无法交付的情况，也不存在由此引发的重大纠纷争议。
     除现房销售外，报告期内，公司预售房地产项目具体交付情况如下：
                     项目所
序号   项目名称     项目公司            计划交付时间                  交付情况
                      在地
                                               项目按期达到可交付状态，
                                               项目公司分别于 2019 年 12
                             第一批次 2020 年
                                               月 27 日及 2020 年 9 月 21
              广富林置   上海市     3 月 31 日；第二
              业      松江区     批次 2020 年 12 月
                                               第一批次及第二批次进户通
                                               知单，并正常交付，截止目
                                               前均已实际交付 100%。
                                               项目按期达到可交付状态，
     海宸尊域
                                               项目公司于 2020 年 12 月 18
     二期              福建省
     （C-3-1          泉州市
                                               进户通知单并正常交付，截
     地块）
                                               止目前已实际交付 100%。
                                               项目按期达到可交付状态，
     静安广场                                      项目公司于 2021 年 9 月 30
                     陕西省
                     西安市
     块）                                        进户通知单并正常交付，截
                                               止目前已实际交付 98.94%。
                           回复意见 第 59 页
                     项目所
序号   项目名称     项目公司            计划交付时间                交付情况
                      在地
                                              项目按期达到可交付状态，
     海宸尊域
                                              项目公司于 2021 年 8 月 31
     九龙居             福建省     2021 年 10 月 31
     （B-1 地          泉州市     日
                                              进户通知单并正常交付，截
     块)
                                              止目前已实际交付 100%。
     综上所述，报告期内公司预售房地产项目均在计划时间内建设完毕，按期达
到可交付状态并正常交付，不存在交付困难或无法交付的情况。此外，结合搜索
引擎、主流微信号等公开信息检索，未发现房地产项目交付困难引发的重大纠纷
争议等情况。
     二、会计师核查事项
     （一）核查程序
询发行人及其下属公司是否存在重大诉讼；通过包括但不限于信用中国、百度、
企查查、天眼查等网站查询西藏城投及其下属公司是否存在重大诉讼、仲裁及行
政处罚。
出让金缴付凭证、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及
建筑施工许可证、竣工验收备案表、报告期内项目开发的财务信息等文件；
证明文件；
土地闲置信息；
以及主流微信公众号等，对发行人房地产交付困难及相关纠纷争议进行公开检索。
     （二）核查意见
                           回复意见 第 60 页
件涉及的总金额占公司最近一期经审计总资产及净资产的比例较低，发行人报告
期内不存在应披露未披露的重大诉讼或重大仲裁。
损害投资者合法权益、上市公司利益或者社会公共利益的重大违法行为。
闲置作出行政处罚或正在（立案）调查的情形；不存在捂盘惜售、炒地炒房、违
规融资、违规拿地等情况，不存在因前述事项受到金融监管部门、住建部门、国
土资源部门做出的重大行政处罚等重大违法违规情况。
项目销售等重要环节已建立相应的内部控制制度，内部控制制度完善并有效执行。
的情况，也不存在由此引发的重大纠纷争议。
               回复意见 第 61 页
        问题 4.关于财务状况及偿债能力
        根据申报材料，截至 2023 年 3 月末，发行人合并口径资产负债率为 72.37%，
   速动比率为 0.15。
        请发行人说明：（1）剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比
   指标是否处于合理区间内；（2）最近一期末银行授信及债券信用评级情况和还
   本付息情况，是否存在大额债务违约、逾期等情况；（3）结合目前公司负债规
   模及结构、货币资金、盈利能力、现金流状况及外部融资能力等，量化分析公
   司的短期、长期偿债压力，是否面临较大的债务偿付风险，并完善相关风险提
   示。
        请保荐机构及申报会计师核查并发表明确意见。
        回复：
        一、发行人说明事项
        （一）剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比指标是否处于
   合理区间内
        最近三年及一期末，公司与同行业可比公司各期末剔除预收款项后资产负债
   率、净负债率和现金短债比对比情况如下：
财务指标    公司名称 2023 年 3 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
        万通发展              32.24               31.50       30.05           32.29
        上实发展              62.66               71.06       67.21           62.28
        大悦城               71.98               74.13       70.31           71.76
剔除预收款
        新黄浦               78.26               78.85       72.41           74.10
项后资产负
        深深房 A             22.17               24.01       29.26           22.75
债率（%）
        平均值               53.46               55.91       53.85           52.64
        中位数               62.66               71.06       67.21           62.28
        西藏城投              69.11               69.38       71.77           70.72
净 负 债 率 万通发展               2.98                2.70       -5.73           -2.97
                                  回复意见 第 62 页
财务指标     公司名称 2023 年 3 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
（%）     上实发展               57.43           120.21         111.62           61.89
        大悦城                97.47               81.43       84.26           86.80
        新黄浦               -63.72           -87.13         -53.88          -25.99
        深深房 A              -1.02               -2.01      -10.60          -71.38
        平均值                18.63               23.04       25.14            9.67
        中位数                 2.98                2.70       -5.73           -2.97
        西藏城投              130.41           121.93         148.98          133.65
        万通发展               15.30                6.83       16.74           20.26
        上实发展                1.36                1.56        0.65            1.58
        大悦城                 2.28                2.29        1.43            1.73
现金短债比 新黄浦                  39.57               38.95       50.13            3.02
（倍）     深深房 A               3.15                3.45       11.17           34.95
        平均值                12.33               10.62       16.02           12.31
        中位数                 3.15                3.45       11.17            3.02
        西藏城投                0.23                0.31        0.48            1.50
      注：数据来源为 Wind 资讯、公司定期报告。
        报告期内，与同行业可比上市公司相比，公司剔除预收款项后资产负债率处
      于中位水平合理区间内，高于平均水平，主要原因为：（1）公司股本和资本公
      积金额较小，上市后较少进行股权融资；（2）公司应付账款、合同负债及长期
      借款金额较大，使得公司资产负债率处于较高水平。截至 2023 年 3 月末，公司
      剔除预收款项后资产负债率未超过 70%。
        报告期内，与同行业可比上市公司相比，公司净负债率高于平均水平，主要
      原因系报告期内公司房地产开发项目数量和投资规模增加较多，资金需求量较大，
      一方面导致货币资金规模下降，另一方面，有息负债规模持续处于高位。同时，
      在公司合并权益规模较小的情况下，净负债率处于较高水平。截至 2023 年 3 月
      末，公司净负债率超过 100%。
        报告期内，与同行业可比上市公司相比，公司现金短债比水平低于平均水平
                                   回复意见 第 63 页
与中位水平，主要原因系报告期内公司银行存款金额大幅下降，同时大量长期借
款于 2021、2022 年到期，使得一年内到期的非流动负债大幅上升，进而拉低了
公司的现金短债比。截至 2023 年 3 月末，公司现金短债比小于 1。
   根据 2020 年 8 月 20 日我国住房城乡建设部、人民银行联合召开房地产企业
座谈会形成的“重点房地产企业资金监测和融资管理规则”，公司属于“三道红
线”政策中的橙色档，有息负债规模年增速不得超过 5%。最近三年，公司有息
负债分别为 678,072.49 万元、697,216.70 万元和 611,226.46 万元，年复合增长率
为-5.06%，不超过 5%，符合三道红线政策。
   公司股本和资本公积金额较小，近年来较少进行股权融资，主要通过债权融
资为房地产项目投资筹集大量资金，资本结构中负债金额占比相对较高，因此剔
除预收款后的资产负债率及净负债率较高具备合理性。2020 年以来，公司积极
开拓市场，开发房地产项目，增加项目储备，为此投入较多项目资金，短期债务
增加明显，因此公司报告期内现金短债比较低具备合理性。综上，公司剔除预收
款后的资产负债率、净负债率、现金短债比指标处于合理区间。
   （二）最近一期末银行授信及债券信用评级情况和还本付息情况，是否存
在大额债务违约、逾期等情况
   截至报告期末，公司银行尚余授信额度情况如下：
                                                          单位：万元
借款主体            贷款银行         授信总额           已贷款金额         尚余授信额度
西藏城投    上海银行（委贷）               150,000.00    140,000.00     10,000.00
和润置业    交通银行                   220,000.00    212,300.00      7,700.00
藏投酒店    建设银行                    50,000.00      4,840.00     45,160.00
世贸铭城    中信银行                    65,000.00     20,000.00     45,000.00
世贸之都    中航国际租赁有限公司              50,000.00             -     50,000.00
           总计                  535,000.00    377,140.00    157,860.00
注：上述授信总额、已贷款金额仅统计了尚余授信额度借款的金额，在授信总额范围内已全
部贷款的金额未包括在内。
                       回复意见 第 64 页
  截至报告期末，公司存续债券明细如下：
                                                   单位：亿元，%，年
债券简称     发行规模    余额     发行起始日        期限    票面利率       证券类别
  根据上海新世纪资信评估投资服务有限公司于 2022 年 6 月出具的债券信用
评级结果，目前“20 藏城发”债项评级为 AA+；根据上海新世纪资信评估投资
服务有限公司于 2022 年 7 月出具的债券信用评级结果，“22 藏城发”债项评级
为 AA+。
  报告期内，公司于 2021 年 11 月 17 日按时支付了“20 藏城发” 债券存续
期第一年度的利息，并于 2022 年 11 月 17 日支付了存续期第二年度的利息。截
至 2023 年 3 月末，公司“20 藏城发” 债券余额为 2.01 亿元。公司将于 2023
年 11 月 17 日支付“20 藏城发” 债券存续期第三年的利息。
  报告期内，公司于 2022 年 9 月 2 日发行“22 藏城发”债券，截至 2023 年 3
月末，公司“22 藏城发” 债券余额为 6.05 亿元。公司将于 2023 年 9 月 7 日支
付“22 藏城发” 债券存续期第一年的利息。
  综上所述，上述公司债尚未到期，公司持续按照要求进行还本付息；目前公
司资信情况良好，尚余授信额度超过 15 亿元。未来如有资金需求，公司将进一
步通过资本市场或金融机构进行直接、间接融资。
  经查询公开信息，并根据公司过往在公开市场发行债务融资工具的本息偿付
记录，公司不存在大额债务违约、逾期情况，履约情况良好。
  （三）结合目前公司负债规模及结构、货币资金、盈利能力、现金流状况
及外部融资能力等，量化分析公司的短期、长期偿债压力，是否面临较大的债
务偿付风险，并完善相关风险提示
部融资能力等，量化分析公司的短期、长期偿债压力
                        回复意见 第 65 页
            （1）负债规模及结构
            报告期各期末，公司负债结构和变动总体情况如下：
                                                                                               单位：万元，%
  项目
              金额              占比              金额             占比             金额           占比              金额            占比
流动负债合计       547,838.28        56.45        674,570.07        65.80       635,490.69      58.21         568,712.69      52.00
非流动负债合
计
负债总计         970,474.82       100.00       1,025,146.16      100.00     1,091,696.14    100.00         1,093,669.50    100.00
            报告期各期末，公司流动负债结构如下：
                                                                                               单位：万元、%
       项目                       占总负                         占总负                      占总负                       占总负
                   金额                           金额                        金额                       金额
                                债比例                         债比例                      债比例                       债比例
   短期借款                   -            -               -            -    10,013.29      0.92       30,038.62    2.75
   应付账款          117,049.11      12.06        168,118.21      16.40     185,345.74     16.98      124,760.36   11.41
   预收款项             431.31         0.04          589.43        0.06        456.48       0.04         211.02     0.02
   合同负债          141,326.12      14.56        187,909.08      18.33     158,020.27     14.47      228,312.89   20.88
   应付职工薪酬           291.62         0.03          494.20        0.05        487.00       0.04         402.41     0.04
   应交税费           17,188.90        1.77        25,112.25       2.45      26,242.30      2.40       21,929.53    2.01
   其他应付款          94,133.35        9.70        93,765.68       9.15      81,341.29      7.45       87,989.96    8.05
   一年内到期的非
   流动负债
   其他流动负债         11,221.71        1.16        13,101.47       1.28       4,823.63      0.44       19,114.13    1.75
   流动负债合计        547,838.28      56.45        674,570.07      65.80     635,490.69     58.21      568,712.69   52.00
                                                   回复意见 第 66 页
        报告期各期末，公司非流动负债结构如下：
                                                                                       单位：万元，%
  项目                     占总负                       占总负                         占总负                           占总负
             金额                        金额                        金额                            金额
                         债比例                       债比例                         债比例                           债比例
长期借款       273,561.15      28.19     242,591.60      23.66     433,426.56        39.70       430,608.24        39.37
应付债券        81,357.08       8.38      80,565.63       7.86      20,047.97         1.84        91,164.10         8.34
长期应付款       65,405.49       6.74      25,058.04       2.44                -            -                -            -
递延收益            33.28       0.00          33.28       0.00          41.77         0.00                  -            -
递延所得税负债      2,279.54       0.23       2,327.54       0.23       2,689.15         0.25         3,184.46         0.29
非流动负债合计    422,636.54      43.55     350,576.10      34.20     456,205.45        41.79       524,956.80        48.00
        报告期内，公司负债总额分别为 1,093,669.50 万元、1,091,696.14 万元、
   占负债总额的比例分别为 52.00%、58.21%、65.80%和 56.45%，2020 年至 2022
   年呈上升趋势，主要系一年内到期的非流动负债逐年增加。2023 年 3 月末，公
   司流动负债占负债总额的比例有所降低，主要系公司支付部分应付账款及交付合
   同负债对应产品，使得流动资产金额降低。公司非流动负债占负债总额的比例分
   别为 48.00%、41.79%、34.20%和 43.55%，2020 年至 2022 年呈下降趋势，主要
   系长期借款逐年下降；2023 年 3 月末，公司非流动负债占负债总额的比例有所
   提高，主要系公司长期借款、长期应付款增加所致。
        （2）货币资金
        报告期各期末，公司货币资金情况如下：
                                                                                       单位：万元，%
  项目
           金额           占比           金额           占比           金额             占比             金额             占比
库存现金         10.54        0.03          45.36       0.08         40.26          0.05            36.52         0.03
银行存款      36,181.82      95.18      56,636.90      97.08      84,298.99        98.68       120,969.39        93.71
其他货币
资金
  合计      38,012.53     100.00      58,343.18     100.00      85,429.89       100.00       129,084.65       100.00
                                           回复意见 第 67 页
   公司的货币资金主要为银行存款和其他货币资金。最近三年及一期，公司货
币资金余额分别为 129,084.65 万元、85,429.89 万元、58,343.18 万元和 38,012.53
万元，占总资产的比例分别为 8.89%、5.86%、4.18%和 2.83%。2021 年末公司货
币资金较 2020 年末减少 43,654.76 万元，降幅达 33.82%，主要系公司 2021 年度
销售回款较上期减少，且在建项目支付了较多工程款；2022 年末，公司货币资
金较 2021 年末减少 27,086.71 万元，降幅达 31.71%，主要系在建项目支付工程
款所致；2023 年 3 月末，公司货币资金较 2022 年末减少 20,330.65 万元，降幅
达 34.85%，主要系支付部分项目工程款所致。
   （3）盈利能力
   报告期内，公司的经营业绩情况如下：
                                                              单位：万元
      项目        2023 年 1-3 月    2022 年度         2021 年度       2020 年度
营业收入                63,063.42     245,647.87     251,445.78    186,382.15
营业利润                 4,028.09      15,315.00      22,974.34     21,070.59
利润总额                 4,027.97      15,304.61      22,480.61     20,206.71
净利润                  1,281.24        4,776.69     11,141.17     10,647.96
归属于母公司股东的
净利润
   报告期各期，公司归属于母公司股东的净利润分别为 11,122.67 万元、
情况下，公司归属于母公司股东的净利润增长不明显，主要原因系：一方面，公
司当期毛利率呈现同比下降趋势；另一方面，公司当期佘山和园项目、海宸尊域
项目、桥东二期商办楼项目均已竣工，借款利息转为费用化处理，导致公司 2021
年度财务费用较 2020 年度增加 6,246.18 万元。
母公司股东的净利润差异较大，主要原因参见本问询回复“问题 3.1 关于经营业
绩”之“（1）2022 年营业收入基本稳定、净利润大幅下降的原因；报告期内净
利润与利润总额差异较大的原因”部分。
                           回复意见 第 68 页
   （4）现金流状况
   报告期内，公司现金流量基本情况如下：
                                                               单位：万元
   项目       2023 年 1-3 月        2022 年度         2021 年度        2020 年度
经营活动产生的
                 -64,098.71       102,359.12      -26,527.42     77,453.75
现金流量净额
投资活动产生的
                     -53.67         -8,139.35      -2,393.26    -14,866.66
现金流量净额
筹资活动产生的
现金流量净额
现金及现金等价
                 -20,330.65        -29,029.43     -44,666.66    -27,202.18
物净增加额
   报告期内，公司经营活动现金流入主要为销售商品、提供劳务收到的现金，
占比分别为 96.49%、95.67%、96.71%和 83.40%；公司经营活动流出主要为购买
商品、接受劳务支付的现金及支付的各项税费，合计占比分别为 92.01%、89.97%、
度经营活动产生的现金流量净额为-26,527.42 万元，较 2020 年度减少 103,981.17
万元，主要系受房地产项目开发周期、国家宏观调控政策以及市场竞争等方面因
素综合影响，公司 2021 年度房地产项目预收房款较 2020 年度大幅下降，而当期
在建项目支付了较多工程款所致。公司 2022 年经营活动产生的现金流量净额为
主要系公司上海松江佘山和园项目二期、福建泉州海宸尊域项目二期等在售项目
销售情况良好，资金回笼速度加快所致。
   报告期各期，公司投资活动产生的现金流量净额分别为-14,866.66 万元、
-2,393.26 万元、-8,139.35 万元和-53.67 万元。报告期内，公司投资活动产生的现
金流量均为净流出，主要系公司为了满足业务发展需要，用于购建固定资产、无
形资产和其他长期资产支付的现金较多所致。
   报告期各期，公司筹资活动产生的现金流量净额分别为-89,789.27 万元、
-15,745.98 万元、-123,249.20 万元和 43,821.72 万元。报告期内，公司筹资活动
产生的现金流量均为净流出，主要系公司偿还债务、偿付利息、分配股利、利润
所支付的现金较多所致。
                              回复意见 第 69 页
         （5）外部融资能力
         关于公司外部融资能力的分析，请参见本问询回复之“问题 4.关于财务状况
   及偿债能力”之“二、最近一期末银行授信及债券信用评级情况和还本付息情况，
   是否存在大额债务违约、逾期等情况”部分。
         （6）偿债能力与流动性分析
         报告期内，公司的主要偿债指标如下表所示：
       财务指标    2023 年 3 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
 流动比率（倍）                 1.78                 1.54            1.92            2.16
 速动比率（倍）                 0.15                 0.16            0.19            0.35
 资产负债率（合并）             72.37%              73.52%           74.84%          75.33%
 息税折旧摊销前
 利润（亿元）
 利息保障倍数（倍）               1.02                 0.97            1.21            1.28
   注：息税折旧摊销前利润=净利润+所得税费用+利息支出+折旧+摊销
         最近三年及一期，公司流动比率分别为 2.16 倍、1.92 倍、1.54 倍和 1.78 倍,
   速动比率分别为 0.35 倍、0.19 倍、0.16 倍和 0.15 倍，速动比率较低，主要系存
   货占流动资产比重较大所致，符合公司业务特点。总体而言，公司短期偿债能力
   较为稳健。
         最近三年及一期，公司资产负债率分别为 75.33%、74.84%、73.52%和 72.37%，
   资产负债率水平符合公司业务特点。各报告期末，公司资产负债率总体水平保持
   稳定。
         最近三年及一期，公司 EBITDA 利息保障倍数分别为 1.28 倍、1.21 倍、0.97
   倍和 1.02 倍，整体呈下降趋势，主要系公司报告期内利息费用持续增长所致。
         报告期各期末，公司与同行业可比上市公司的主要偿债能力指标对比如下：
财务指标      公司名称     2023 年 3 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
流动比率    万通发展                    3.32                 2.75            3.92            3.64
（倍）     上实发展                    1.64                 1.39            1.87            1.89
                                       回复意见 第 70 页
财务指标    公司名称   2023 年 3 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
       大悦城                1.62                 1.52         1.53            1.52
       新黄浦                1.27                 1.22         1.35            1.49
       深深房 A              4.12                 3.72         2.76            3.28
       平均值                2.39                 2.12         2.29            2.36
       西藏城投               1.78                 1.54         1.92            2.16
       万通发展               2.39                 1.93         2.98            2.29
       上实发展               0.81                 0.82         0.65            0.62
       大悦城                0.59                 0.60         0.54            0.63
速动比率
       新黄浦                0.81                 0.78         0.73            0.73
（倍）
       深深房 A              0.48                 0.56         0.68            2.31
       平均值                1.02                 0.94         1.12            1.32
       西藏城投               0.15                 0.16         0.19            0.35
       万通发展            33.50%                32.89%      31.78%           34.34%
       上实发展            68.26%                75.72%      71.87%           69.90%
       大悦城             76.69%                77.85%      75.51%           77.16%
资产负债率
      新黄浦              80.76%                81.30%      78.90%           77.57%
（合并）
       深深房 A           22.79%                24.66%      31.62%           25.92%
       平均值             56.40%                58.48%      57.94%           56.98%
       西藏城投            72.37%                73.52%      74.84%           75.33%
    注：数据来源为 Wind 资讯、公司定期报告。
       从上表可以看出，与同行业可比上市公司平均水平相比，公司资产负债率（合
    并）水平相对较高，主要原因系公司整体资产规模较小，且应付账款、合同负债
    及长期借款金额较大所致；流动比率略低于同行业可比上市公司平均水平，主要
    原因系公司流动资产规模较小，且应付账款、合同负债及一年内到期的非流动负
    债占比较高所致；速动比率相较同行业可比上市公司平均水平处于较低水平，主
    要原因系公司流动资产中存货占比较高，扣除存货后公司速动比率相较同行业可
    比上市公司平均水平处于较低水平。
                                 回复意见 第 71 页
  （7）未来还贷情况测算
  公司未来具备偿债能力，具体还贷情况测算如下：
  ①现有业务（不含募投项目）经营活动产生的现金流量净额。根据公司经营
计划、存量业务情况（包括广富林置业下属佘山和园项目；泉州置业下属海宸尊
域项目；和润置业下属和源馨苑项目、璟宸尊域府（DK1 地块）项目；世贸铭
城下属崇文尊域万樾府（世贸铭城项目 DK1 地块）项目、崇文尊域万樾府（世
贸铭城项目 DK2 地块）项目；世贸馨城下属崇文尊域天宸府（世贸馨城项目 DK2
地块）项目等）及房地产业务市场情况，对后续每年现有业务经营活动产生的现
金流量净额进行预测；
  ②本次募投项目相关的现金流量净额。公司本次募投项目“世贸铭城 DK3 项
目”、“世贸馨城 DK1 项目”预计建设期均为 5 年，分期分批开发，边建设边销售。
建设资金根据项目实施计划和进度安排分批投入使用，项目后续每年净现金流以
项目可研测算数据为基准，根据公司经营计划、项目预售情况及资金实际支付安
排进行调整；
  ③股权融资。假设本次向特定对象发行 A 股股票募集资金均于 2023 年投入；
  ④银行授信额度。截至报告期末，公司尚未使用的银行授信金额为 15.79 亿
元，公司 2024 年 3 月 31 日前将使用其中的 50%用于补充公司的流动性；
  ⑤货币资金，2023 年末的非受限货币资金与 2023 年 3 月 31 日的非受限货
币资金一致；
  ⑥负债规模。2024 年 3 月 31 日前需要偿还的短期负债为截至报告期末的短
期借款及一年内到期的非流动负债；2024 年 3 月 31 日-2027 年需要偿还的长期
负债为截至报告期末的长期借款。2024 年 3 月 31 日前需偿还的负债金额与 2023
年末前需偿还的负债金额一致。
                   回复意见 第 72 页
                                                                             单位：亿元
   序号            类别       2023 年         2024 年           2025 年      2026 年      2027 年
          现有业务产生的现
          金流量净额
          本次募投项目相关
          的现金流量净额
          尚未使用的银行授
          信额度
                                                                             单位：亿元
                                                  短期有息负债/
   项目            偿债资金来源                金额                             金额          覆盖比例
                                                     长期负债
              期末非受限货币资金                  3.50 短期借款                           -
              现有业务产生的现金流量
 短期负债                                            一年内到期的非
              净额+本次募投项目相关的              -0.59                           16.62
（2024 年 3 月                                      流动负债
              现金流量净额（2023 年）                                                       125.15%
              股权融资                      10.00
还）偿付测算
              尚未使用的银行授信额度                7.89
                     小计                 20.80            小计             16.62
 长期负债         现有业务产生的现金流量
（2024 年 3 月 净额+本次募投项目相关的
需偿还）偿付 年累计）
   测算                                            新增银行借款                  7.89
                                 回复意见 第 73 页
                                 短期有息负债/
项目       偿债资金来源       金额                      金额       覆盖比例
                                    长期负债
                                 [注 2]
             小计         63.26            小计    35.25
        合计              84.06                  51.87    162.06%
注：1、覆盖比例=偿债资金/负债金额
所获得的资金来源均需要在 2024 年 3 月 31 日-2027 年偿还。
     报告期内，公司未发生借款逾期不还情况，贷款偿还率和利息偿付率均为
动比率总体处于行业相对低位，资产负债率高于行业平均水平。本次发行完成后，
公司的总资产和净资产的规模相应增加，资本结构将进一步优化，资产负债率将
降低至更为稳健的水平。同时在公司的营运资金得到有效补充的情况下，公司的
贷款需求将有所降低，有助于降低公司的财务费用，减少公司的财务风险和经营
压力，提高公司的偿债能力及流动性。
     综上所述，报告期内公司持续偿还借款，资产负债率不断降低。公司拟通过
本次向特定对象发行，改善自身资本结构，降低资产负债率，从而提高公司的盈
利能力和抗风险能力，进一步提高公司综合竞争力，增强公司应对未来市场变化
的能力，实现股东利益最大化。
     根据前述分析，报告期内公司营收规模整体保持稳定，利息偿付能力较强；
公司货币资金主要为银行存款，不存在大额货币资金受限的情形，可以满足资金
安全边际需求；公司信用情况良好，银行授信额度较为充足；公司现金流情况良
好，具备持续经营能力。因此，公司不存在较大的偿债风险。公司已在募集说明
书“第五节 本次股票发行相关风险的说明”之“三、发行人财务风险”之“（二）
偿债和流动性风险”与“（五）资产负债率较高的风险”部分进行了披露，并在
“重大事项提示”进行了风险提示：
     “（三）偿债和流动性风险
     在目前以各类债务方式融资为主要外部资金来源渠道的情况下，若公司与商
业银行等金融机构合作关系受到限制，则将有可能对公司的银行授信及其他方面
的债务融资能力产生负面影响，进而导致公司的经营情况面临一定风险。同时，
                     回复意见 第 74 页
公司债务偿付能力的保持还受到公司资金管理能力、经营活动产生现金流量的能
力等因素的影响，如公司不能有效管理资金支付、未来公司经营情况发生重大不
利变化或未来宏观经济环境、资本市场状况、国家相关政策等外部因素导致公司
的运营状况、盈利能力和现金流量等发生变化，公司将面临一定的偿债和流动性
风险。
  （五）资产负债率较高的风险
  报告期各期末，公司资产负债率分别为 75.33%、74.84%、73.52%和 72.37%，
资产负债率水平相对较高。房地产行业属于资金密集型行业，高负债运营是房地
产企业的普遍特征，虽然具有上述行业特征，但如果公司持续融资能力受到限制
或者未来房地产市场出现较大波动，公司不能合理控制债务规模和匹配债务期限
结构，维持合理必要的货币资金规模，可能面临偿债压力从而使其业务经营受到
不利影响。”
  二、会计师核查事项
  （一）核查程序
率、净负债率和现金短债比指标，判断指标是否处于合理区间；
报告及相关债券公告，了解债券信用评级及还本付息情况；访谈发行人财务负责
人，了解发行人是否存在大额债务违约、逾期等情况；
可比公司定期报告和相关材料，结合同行业可比公司业务和财务情况、发行人自
身业务模式、发行人自身财务情况，对发行人短期、长期偿债能力进行分析。
  （二）核查意见
债比指标均处于合理区间内；
                    回复意见 第 75 页
银行授信金额 37.71 亿元，未使用银行授信额度 15.79 亿元，未使用银行授信额
度充足；发行人已发行尚处于存续期的债券评级均为 AA+，评级良好，且还本
付息情况正常。报告期内，发行人不存在大额债务违约、逾期等情况；
资产负债率水平相对高于同行业可比公司平均水平，流动比率与速动比率相对低
于同行业可比公司平均水平；发行人面临一定的短期、长期偿债压力，不存在较
大的债务偿付风险。
                  回复意见 第 76 页
   问题 5.关于存货及应收款项
   根据申报材料，1）报告期各期末公司存货账面价值分别为 1,027,930.60 万
元、1,099,259.92 万元、933,725.89 万元和 891,867.70 万元，主要为开发成本、
开发产品，报告期末发行人开发产品中商业类项目暂余存量较多；2）报告期各
期末发行人应收账款账面价值分别为 6,040.38 万元、1,120.15 万元、1,449.52 万
元和 1,610.64 万元；（3）各期末其他应收款账面价值分别为 28,973.68 万元、
以上的其他应收款未计提坏账准备。
   请发行人说明：（1）开发成本的主要项目建设周期、进度、预计完工时间、
建设是否正常；开发产品中商业类项目暂余存量较多的原因，结合库龄、同地
区市场价格、期后销售去划及同行业可比公司情况等说明相关存货跌价准备计
提是否充分；（2）结合账龄、期后回款情况、坏账准备计提政策、同行业可比
公司情况等说明各期末应收账款坏账准备计提是否充分；（3）部分其他应收款
账龄较长未计提坏账准备的合理性，结合账龄、期后回款情况、坏账准备计提
政策、同行业可比公司情况等说明各期末其他应收款坏账准备计提是否充分。
   请保荐机构及申报会计师核查并发表明确意见。
   回复：
   一、发行人说明事项
   （一）开发成本的主要项目建设周期、进度、预计完工时间、建设是否正
常；开发产品中商业类项目暂余存量较多的原因，结合库龄、同地区市场价格、
期后销售去划及同行业可比公司情况等说明相关存货跌价准备计提是否充分
   公司开发成本主要为已经在土地上进行的项目投入的成本，包括前期工程费、
建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、其他房地产开
发费用等。报告期内，公司开发成本项目主要包括桥东二期旧改项目、标牌市场
及周边棚户区改造项目、泉州市东海组团相关项目、世贸铭城相关项目、世贸馨
城相关项目、世贸新都相关项目等，上述开发成本项目的建设周期、进度、预计
完工时间等建设情况如下：
                           建设        截至目前建设进   预计/已经   建设是
   项目名称         开工时间
                           周期           度      完工时间    否正常
                         回复意见 第 77 页
                               建设        截至目前建设进      预计/已经    建设是
   项目名称          开工时间
                               周期           度         完工时间     否正常
桥东二期旧改项目       2009 年 9 月    12 年        已完工                    是
标牌市场及周边棚户                                C1 标段约 80%
区改造项目 DK1 地块                             C2 标段约 65%
泉州市东海组团                                               2023 年
C-3-2 地块                                              4月
泉州市东海组团 B-1                                           2021 年
地块                                                    9月
世贸铭城项目 DK1 地                             一标段 30%
块                                        二标段尚未开工
世贸铭城项目 DK2 地                             一标段 65%
块                                        二标段 15%
世贸铭城项目 DK3 地                             一标段 58%
块                                        二标段尚未开工
世贸馨城项目 DK1 地                             一标段 65%
块                                        二标段尚未开工
世贸馨城项目 DK2 地                             一标段 70%
块                                        二标段尚未开工
                                         整体建设进度约
世贸新都项目         2022 年 8 月    预计 4 年                   2026 年    是
注：建设进度信息来源于公司竣工验收备案及相关项目的第三方监理报告。
  根据闸府办便函[2009]第 118 号文，公司全资孙公司国投置业于 2009 年承
担上海市静安区内桥东二期旧区改造项目的建设工作，主要包括五个方面：
动迁成本由于目前仍有一住户动迁意向尚未确定，相关动迁成本需其确认后进行
审计结算。截至报告期末，上海市静安区财政局尚未完成审计结算的动迁成本以
及资金占用费形成了其他应收款。
成审计并已结算。截至报告期末，上海市闸北区苏河湾旧区改造专项指挥部办公
室、上海市静安区建设和管理委员会使用公司保障房形成了应收房款。
成，成本已完成审计并已结算。截至报告期末，该项目不涉及应收账款和其他应
收款。
                             回复意见 第 78 页
经公司测算，桥东二期商办楼具有较大市场价值，出于扩大上市公司资产规模、
提升公司可持续经营能力的考虑，公司于 2021 年申请将该部分代建商办楼变更
为自行持有经营，目前公司正在进行商办楼公共区域的装修工作，并同步推进对
外招商招租。商办楼项目于 2021 年申请自持前，楼盘代建成本由代建存货科目
核算，上海市静安区建设和管理委员会使用的部分回迁安置房由应收账款科目核
算，银行借款利息由其他应收款科目核算；申请自持后，前述应收账款、其他应
收款转入存货核算。
变电站和消防站已移交相关部门实际使用，经审计后由财政予以结算，不存在重
大不确定性。截至报告期末，相关结算尾款纳入其他非流动资产核算，不涉及应
收账款和其他应收款。
  上述桥东二期旧区改造项目中，应收账款主要为保障房项目中上海市闸北区
苏河湾旧区改造专项指挥部办公室、上海市静安区建设和管理委员会使用部分房
源形成的应收房款，其他应收款主要为土地动拆迁项目中上海市静安区财政局待
结算的动迁成本及相关资金占用费，公司对上述主体不存在既有应收账款又有其
他应收款的情形。
  截至 2023 年 3 月 31 日，公司存货开发产品中主要商业类房地产项目的销售
去化情况具体如下：
                                项目                   2022 年期初
项目     竣工      期末余额        项目         是否      预售开                2023 年一
                                所在                   剩余可售内
名称     时间      （万元）        性质         预售      始时间                季度已售
                                 地                        容
                                                                   内容
静 安                                                  688    套    5      套
广 场   2021 年   77,728.09   商办   陕西    是              LOTF ； 92   LOFT;3 套
项目                                                   套办公         办公
和 源                                                  13 套办公楼
企 业   2011 年    4,804.87   商办   上海    是              单 元 及 13    无
广场                                                   个车位
                                回复意见 第 79 页
                                 项目                   2022 年期初
项目     竣工      期末余额         项目         是否      预售开               2023 年一
                                 所在                   剩余可售内
名称     时间      （万元）         性质         预售      始时间               季度已售
                                  地                        容
                                                                   内容
桥 东
二 期                                          2015 年
商 办                                          3月
                                                      位
楼
海 宸   2018 年                                                   2 套商铺、
尊 域   /2020     50,002.03   商住   福建    是                       26 套办公
一期    年                                                        56 个车位
海 宸
尊 域   2021 年     9,467.98   商住   福建    是
二期
  公司商业类项目涉及静安广场项目、和源企业广场、桥东二期商办楼、海宸
尊域一期、海宸尊域二期，此类商业项目暂存余量较多，主要系在宏观经济因素
及外部不利因素影响下，商业类项目的下游需求有所下降，公司储备的商业类项
目销售或出租难度普遍高于同地区的一般住宅类项目。
  面对商业类项目需求下降的情形，公司主要通过积极对外宣传、适当降低价
格等措施推动销售，具体表现为：在业务拓展方面，坚持效益导向，丰富投资方
式，控制合作风险，优选合作企业，多个项目位于城市核心区位，销售去化有足
够支撑和保证，确保项目投资精准度和运营高效性；在运营管理方面，积极应对
市场变化，进一步优化项目产、销、售、回的现金流平衡安排，系统开展以销定
产工作，优化计划管理体系和流程，提高管理效和开发效率；在销售回款方面，
发行人细化回款管理，加快回款节奏，分类施策，强化发生端费用管控，开展整
合营销活动，助力项目销售去化。
明相关存货跌价准备计提是否充分
                                 回复意见 第 80 页
  （1）存货及存货跌价准备总体情况
  报告期内，公司跌价准备计提情况如下：
                                                单位：万元
       项目
            账面余额                跌价准备           账面价值
开发成本          525,936.25                   -     525,936.25
开发产品          365,532.03            1,392.64     364,139.39
库存商品             9,137.57           7,345.50        1,792.06
拟开发土地                   -                  -               -
       合计     900,605.84            8,738.14     891,867.70
       项目
            账面余额                跌价准备           账面价值
开发成本          510,423.18                   -     510,423.18
开发产品          422,858.17            1,392.64     421,465.54
库存商品             9,358.67           7,521.49        1,837.17
拟开发土地                   -                  -               -
       合计     942,640.02            8,914.13     933,725.89
       项目
            账面余额                跌价准备           账面价值
开发成本          498,173.97                   -     498,173.97
开发产品          590,726.34                   -     590,726.34
库存商品           10,291.28            6,425.41        3,865.87
拟开发土地            6,493.73                  -        6,493.73
       合计    1,105,685.33           6,425.41    1,099,259.92
       项目
            账面余额                跌价准备           账面价值
开发成本          549,447.02                   -     549,447.02
开发产品          436,603.87                   -     436,603.87
库存商品           11,369.74            3,094.72        8,275.02
拟开发土地          33,604.68                   -      33,604.68
       合计    1,031,025.32           3,094.72    1,027,930.60
                 回复意见 第 81 页
  （2）存货跌价准备计提充分性
  公司于各期末对现时的存货市场销售情况进行评估分析，根据各业态的近期
市场销售价格判断项目对应业态定价是否恰当，若近期市场销售价格下行，将考
虑使用市场销售价格后的未来销售盈利情况，除去销售费用、税金等项后其可变
现净值是否能覆盖存货账面价值，未完工项目将考虑对比预计竣工结算时存货账
面价值。
期后销售去化等具体情况如下：
                 回复意见 第 82 页
                                                                                           单位：万元
                              所在城市
 年度      存货科目      项目名称                库龄         当期末市场销售价格     存货账面余额        存货跌价准备       期后销售情况
                               /地区
                广富林置业二期车位（人                     东洲评估报告评估价值
         开发产品                 上海     2-3 年                        12,780.00     1,392.64            -
                防）                              11,387.37 万元
                和田建设和泰花园车库    上海     5 年以上      7.50 万元/平方米左右        56.00        28.00             -
         库存商品
                世贸之都自营货品      不适用    3-4 年      不适用                7,888.15     7,493.49      160.34
                                                和泰花园车库面积过小无
                和田建设和泰花园车库    上海     5 年以上                           56.00        28.00             -
                世贸之都自营货品      不适用    2-3 年      不适用                8,663.86     6,397.41      774.35
                                                和泰花园车库面积过小无
                和田建设和泰花园车库    上海     5 年以上                           56.00        28.00             -
                世贸之都自营货品      不适用    1-2 年      不适用                9,465.02     3,066.72      801.17
注 1：除非标注，市场销售价格为参考安居客等网站查询到的区域历史房价数据；
注 2：库存商品中部分为公司子公司自营货品，不适用房地产项目所在地区及当期末市场销售价格，公司根据库龄计提减值准备；
注 3：期后销售情况指公司 2023 年 1-3 月存货销售对应结转的不含跌价准备的成本金额。
                                             回复意见 第 83 页
     截至 2022 年 12 月 31 日，公司减值测试情况及计提跌价依据具体情况如下：
                                                                                   单位：万元
类别     主体公司     项目名称                     减值测试情况及计提跌价依据
                           余额                                             备余额       面价值
                                    主体建设基本完工，按照成本预测，单位成本在 1.08 万元/平方
     泉州置业     海宸尊域三期     132,073.64 米左右，根据三期出售的两栋住宅，均价在 1.27 万元/平方米左           -   132,073.64
                                    右，无减值迹象
                                    项目建设中，按照成本预测，计算相关税费及成本费用后，单
              标牌市场及周边
     和润置业                231,561.89 位成本在 1.72 万元/平方米左右，本项目附近新楼盘中较低均价           -   231,561.89
              棚户区改造项目
                                    的售价为 1.90 万元/平方米，不存在减值迹象
                                    根据备案的投资成本、可行性研究报告以及利润预测情况进行
              世贸铭城项目                复核并对项目周边房价进行参考比较，选取相同地段及定位的
              DK1                   产品房价进行替代，将替代后的预计收入及项目成本进行比较，
                                    经测试，该项目预计利润为正，即不存在减值迹象
开发
                                    根据备案的投资成本、可行性研究报告以及利润预测情况进行
成本
              世贸铭城项目                复核并对项目周边房价进行参考比较，选取相同地段及定位的
     世贸铭城                 35,163.44                                            -    35,163.44
              DK2                   产品房价进行替代，将替代后的预计收入及项目成本进行比较，
                                    经测试，该项目预计利润为正，即不存在减值迹象
                                    根据备案的投资成本、可行性研究报告以及利润预测情况进行
              世贸铭城项目                复核并对项目周边房价进行参考比较，选取相同地段及定位的
              DK3                   产品房价进行替代，将替代后的预计收入及项目成本进行比较，
                                    经测试，该项目预计利润为正，即不存在减值迹象
                                    根据备案的投资成本、可行性研究报告以及利润预测情况进行
              世贸馨城项目
     世贸馨城                 21,349.90 复核并对项目周边房价进行参考比较，选取相同地段及定位的                -    21,349.90
              DK1
                                    产品房价进行替代，将替代后的预计收入及项目成本进行比较，
                                      回复意见 第 84 页
类别    主体公司        项目名称                          减值测试情况及计提跌价依据
                            余额                                                 备余额       面价值
                                       经测试，该项目预计利润为正，即不存在减值迹象
                                     根据备案的投资成本、可行性研究报告以及利润预测情况进行
              世贸馨城项目                 复核并对项目周边房价进行参考比较，选取相同地段及定位的
              DK2                    产品房价进行替代，将替代后的预计收入及项目成本进行比较，
                                     经测试，该项目预计利润为正，即不存在减值迹象
              世贸新都项目                   世贸新都项目 DK（商业地）于 2022 年 8 月取得施工许可证，
     世贸新都                  15,144.58                                                -    15,144.58
              DK（商业地）                  开始施工建设，目前在土方阶段，不存在减值迹象
             小计           512,706.13 -                                              -   512,706.13
              越秀苑二期车库           0.00 金额较小                                           -         0.00
              和源福邸（食品                  房产项目均位于上海市静安区，按照周边房价来看，预计收入
              机械厂）                     远高于开发成本，无减值迹象
              和源企业广场                   房产项目均位于上海市静安区，按照周边房价来看，预计收入
              （房屋）                     远高于开发成本，无减值迹象
     北方城投                              房产项目均位于上海市静安区，按照周边房价来看，预计收入
              和源福邸车库         456.00                                                 -      456.00
                                       远高于开发成本，无减值迹象
开发
产品            和源企业广场车                  房产项目均位于上海市静安区，按照周边房价来看，预计收入
              库                        远高于开发成本，无减值迹象
                                       房产项目均位于上海市静安区，按照周边房价来看，预计收入
              和源祥邸车库           15.00                                                -       15.00
                                       远高于开发成本，无减值迹象
                                    根据公司提供的成本及利润预测情况进行复核并对项目周边房
                                    价进行参考比较，选取相同地段及定位的产品的房价进行替代，
     国投置业     和源馨苑住宅         947.50                                                 -      947.50
                                    将替代后的预计收入及项目成本进行比较，预计利润为正即不
                                    存在减值迹象
                                             回复意见 第 85 页
类别   主体公司     项目名称                          减值测试情况及计提跌价依据
                         余额                                           备余额       面价值
                                 根据公司提供的成本及利润预测情况进行复核并对项目周边房
                                 价进行参考比较，选取相同地段及定位的产品的房价进行替代，
            和源馨苑商铺        836.12                                           -      836.12
                                 将替代后的预计收入及项目成本进行比较，预计利润为正即不
                                 存在减值迹象
                                 根据公司提供的成本及利润预测情况进行复核并对项目周边房
                                 价进行参考比较，选取相同地段及定位的产品的房价进行替代，
            和源馨苑车位        452.89                                           -      452.89
                                 将替代后的预计收入及项目成本进行比较，预计利润为正即不
                                 存在减值迹象
                                 根据公司提供的成本及利润预测情况进行复核并对项目周边房
                                 价进行参考比较，选取相同地段及定位的产品的房价进行替代，
            商铺-菜场项目       412.21                                           -      412.21
                                 将替代后的预计收入及项目成本进行比较，预计利润为正即不
                                 存在减值迹象
                                 根据公司提供的成本及利润预测情况进行复核并对项目周边房
            车库-菜场项目              价进行参考比较，选取相同地段及定位的产品的房价进行替代，
            （机动车位）               将替代后的预计收入及项目成本进行比较，预计利润为正即不
                                 存在减值迹象
            车库-菜场项目
            （非机动车位）
                                  根据公司提供的成本及利润预测情况进行复核并对项目周边房
                                  价进行参考比较，选取相同地段及定位的产品的房价进行替代，
            商办楼 1#     113,823.23                                          -   113,823.23
                                  将替代后的预计收入及项目成本进行比较，预计利润为正即不
                                  存在减值迹象
                                    根据公司提供的成本及利润预测情况进行复核并对项目周边房
            商办楼 3#      15,008.45                                          -    15,008.45
                                    价进行参考比较，选取相同地段及定位的产品的房价进行替代，
                                         回复意见 第 86 页
类别    主体公司     项目名称                           减值测试情况及计提跌价依据
                            余额                                          备余额       面价值
                                       将替代后的预计收入及项目成本进行比较，预计利润为正即不
                                       存在减值迹象
                                     根据公司提供的成本及利润预测情况进行复核并对项目周边房
                                     价进行参考比较，选取相同地段及定位的产品的房价进行替代，
             商办楼 4#         8,522.02                                         -     8,522.02
                                     将替代后的预计收入及项目成本进行比较，预计利润为正即不
                                     存在减值迹象
                                     根据公司提供的成本及利润预测情况进行复核并对项目周边房
                                     价进行参考比较，选取相同地段及定位的产品的房价进行替代，
             商办楼车位          8,971.43                                         -     8,971.43
                                     将替代后的预计收入及项目成本进行比较，预计利润为正即不
                                     存在减值迹象
                                     根据公司提供的成本及利润预测情况进行复核并对项目周边房
                                     价进行参考比较，选取相同地段及定位的产品的房价进行替代，
             商办楼剩余成本        2,804.15                                         -     2,804.15
                                     将替代后的预计收入及项目成本进行比较，预计利润为正即不
                                     存在减值迹象
                                       房产项目均位于上海市静安区，按照周边房价来看，预计收入
             和源名城一期         1,475.59                                         -     1,475.59
                                       远高于开发成本，无减值迹象
     北方建设
                                       房产项目均位于上海市静安区，按照周边房价来看，预计收入
             和源名城二期         1,755.00                                         -     1,755.00
                                       远高于开发成本，无减值迹象
             海宸尊域一期        50,199.24 整体销售收入远大于建造成本，无减值迹象                     -    50,199.24
     泉州置业
             海宸尊域二期         9,473.09 整体销售收入远大于建造成本，无减值迹象                     -     9,473.09
     和润置业    静安广场项目        78,817.87 已获取评估报告，评估价值高于账面成本，无减值迹象                -    78,817.87
             开发产品-1 期住
     广富林置业                  2,617.42 整体销售收入远大于建造成本，无减值迹象                     -     2,617.42
             宅
                                           回复意见 第 87 页
类别    主体公司        项目名称                           减值测试情况及计提跌价依据
                              余额                                               备余额       面价值
              开发产品-一期车                   根据东洲评估报告及周边销售价格，远高于开发成本，无减值
              位                          迹象
              开发产品-2-1 期
              住宅
              开发产品-2-2 期
              住宅
              开发产品-2-3 期
              住宅
              开发成本-二期车                   根据东洲评估报告及周边销售价格，远高于开发成本，无减值
              位（非人防）                     迹象
              开发成本-二期车                   根据东洲评估报告评估价值，存在减值迹象，于 2022 年计提存
              位（人防）                      货跌价
             小计             423,614.71 -                                       1,392.64   422,222.08
              越秀苑                18.50 金额较小                                           -       18.50
                                         房产项目均位于上海市静安区，按照周边房价来看，预计收入
              彭浦十期             224.48                                                 -      224.48
     北方城投                                远高于开发成本，无减值迹象
                                         房产项目均位于上海市静安区，按照周边房价来看，预计收入
              彭浦十期车位             87.23                                                -       87.23
库存                                       远高于开发成本，无减值迹象
商品           江桥基地富友家
     上海和田城市建 园
     设开发公司                               周边单价 7.50 万元/平方米左右，远高于开发成本，但两个车位
             和泰花园车库              56.00                                           28.00        28.00
                                         过小，基本无法销售，于 2021 年计提 50%减值准备
     越秀置业     临汾名城-车位          101.30 房产项目均位于上海市静安区，按照周边房价来看，预计收入                     -      101.30
                                              回复意见 第 88 页
类别    主体公司        项目名称                         减值测试情况及计提跌价依据
                            余额                                    备余额       面价值
                                     远高于开发成本，无减值迹象
     和润置业        促销礼品           0.45 金额较小                                -         0.45
                 促销礼品           1.35 金额较小                                -         1.35
     世贸之都
                 自营货品       7,888.15 按库龄计提 95%减值准备                7,493.49      394.66
             小计             9,358.67 -                            7,521.49     1,837.17
            合计            945,679.52 -                            8,914.13   936,765.39
        内部交易抵消             -3,039.49 内部利息资本化抵消                           -    -3,039.49
        合并报表金额            942,640.02 -                            8,914.13   933,725.89
                                            回复意见 第 89 页
  由上表，截至 2022 年 12 月 31 日，公司对开发产品、库存商品中的部分项
目计提了存货跌价准备。
  截至 2022 年 12 月 31 日，广富林置业二期车位（人防）的达到可售状态成
本及预计销售费用税金合计为 12,780.00 万元，根据东洲评估报告，相关存货可
售商品的估计售价为 11,387.37 万元，因此公司计提了 1,392.64 万元存货跌价准
备。公司对于广富林置业二期车位（人防）未全额计提跌价，主要原因系：公司
及会计师根据评估报告等考察资料，相关存货未来具有一定的销售空间，评估价
值为 11,387.37 万元，因此公司计提了期末账面余额与该评估价值差额的存货跌
价准备，未全额计提跌价。
  在库存商品中，上海和田城市建设开发公司的和泰花园车库周边单价约为
此公司于 2021 年计提 50%（28.00 万元）的存货跌价准备。公司对于和田建设和
泰花园车库未全额计提跌价，主要原因系：该车库由于车位面积较小，公司预计
将无法以车位的形式进行销售，因此于 2021 年计提了 50%减值准备。未来，公
司计划将该车位进行其他改造设计后，配套其他设施促进销售或出租，因此公司
及会计师未全额计提存货跌价准备。
  另外，截至 2022 年 12 月 31 日，世贸之都自营货品的期末余额为 7,888.15
万元，公司根据相关库存商品的库龄计提了 95%（7,493.49 万元）的存货跌价准
备。公司对于世贸之都自营货品未全额计提跌价，主要原因系：世贸之都自营货
品主要为拟于未来销售的国际轻奢、奢侈品，相关库存商品于后续年度按全价销
售的销售情况不及预期，但对商品进行一定的折价后，世贸之都自营货品在报告
期各期末均存在一定的期后销售。2020 及 2021 年，公司自营存货期末余额分别
为 9,462.28 万元、8,661.61 万元，期后一年销售收入确认对应的结转成本金额分
别为 568.95 万元、222.54 万元，结转比例分别为 6.01%、2.57%。基于上述情况，
公司对于 2022 年不同库存商品根据历史销售折扣率或预计销售折扣率考虑其变
现能力，对于世贸之都自营货品计提了 95%的存货跌价准备，未全额计提跌价。
                     回复意见 第 90 页
     （3）与同行业可比公司对比情况
     报告期各期，公司与同行业可比上市公司存货跌价准备占当期存货账面余额
的比例如下表所示：
                                                   单位：万元
        公司
               账面余额                存货跌价准备          占比
万通发展                        /                  /            /
上实发展                        /                  /            /
大悦城                         /                  /            /
新黄浦                         /                  /            /
深深房 A                       /                  /            /
平均值                         /                  /            /
公司                900,605.84            8,738.14        0.97%
        公司
               账面余额                存货跌价准备          占比
万通发展              122,346.91            9,472.03        7.74%
上实发展             1,588,388.57         144,316.32        9.09%
大悦城              9,927,525.12         357,035.19        3.60%
新黄浦               667,137.93              897.57        0.13%
深深房 A             425,714.85                3.89        0.00%
平均值                         /                  /        4.11%
公司                942,640.02            8,914.13        0.95%
        公司
               账面余额                存货跌价准备          占比
万通发展              134,314.66            8,469.81        6.31%
上实发展             2,339,307.57         141,220.96        6.04%
大悦城             10,507,782.38         307,444.58        2.93%
新黄浦               848,479.95              953.76        0.11%
深深房 A             403,497.25                3.89        0.00%
平均值                         /                  /        3.08%
公司               1,105,685.33           6,425.41        0.58%
                     回复意见 第 91 页
        公司
               账面余额                存货跌价准备          占比
万通发展              247,617.40           15,918.57        6.43%
上实发展             2,427,274.29          42,698.71        1.76%
大悦城              8,850,773.11         105,057.05        1.19%
新黄浦               876,385.87              541.24        0.06%
深深房 A             122,101.19               54.78        0.04%
平均值                         /                  /        1.90%
公司               1,031,025.32           3,094.72        0.30%
注：同行业可比公司 2023 年第一季度报告未披露财务附注数据。
     报告期内，公司对存货的跌价准备计提比例低于同行业可比上市公司，主要
原因系万通发展、上实发展对开发成本、开发产品的个别业务计提了较大额的跌
价准备，去除上述两家公司后，公司对存货的跌价准备计提比例与同行业可比上
市公司不存在显著差异，具体对比情况如下：
                                                   单位：万元
        公司
               账面余额                存货跌价准备          占比
大悦城                         /                  /            /
新黄浦                         /                  /            /
深深房 A                       /                  /            /
平均值                         /                  /            /
公司                900,605.84            8,738.14        0.97%
        公司
               账面余额                存货跌价准备          占比
大悦城              9,927,525.12         357,035.19        3.60%
新黄浦               667,137.93              897.57        0.13%
深深房 A             425,714.85                3.89        0.00%
平均值                         /                  /        1.24%
公司                942,640.02            8,914.13        0.95%
        公司
               账面余额                存货跌价准备          占比
大悦城             10,507,782.38         307,444.58        2.93%
新黄浦               848,479.95              953.76        0.11%
深深房 A             403,497.25                3.89        0.00%
                     回复意见 第 92 页
平均值                                    /                  /           1.01%
公司                          1,105,685.33           6,425.41           0.58%
        公司
                          账面余额                存货跌价准备             占比
大悦城                         8,850,773.11         105,057.05            1.19%
新黄浦                           876,385.87             541.24            0.06%
深深房 A                         122,101.19              54.78            0.04%
平均值                                    /                  /           0.43%
公司                          1,031,025.32           3,094.72           0.30%
注：同行业可比公司 2023 年第一季度报告未披露财务附注数据。
同行业可比公司剔除较高样本后的均值分别为 0.43%、1.01%及 1.24%。公司存
货跌价准备计提比例低于同行业可比公司，主要系房地产行业系资金密集型行业，
公司作为中小型房地产企业，在资金、资源、开发能力等方面较大型房地产企业
仍存在一定差距，在此情况下，公司谨慎进行房地产项目开发储备，使得存货减
值风险整体较小。另外，截至 2022 年 12 月 31 日，公司存货中开发成本账面余
额 510,423.18 万元，未计提跌价准备；开发产品账面余额 422,858.17 万元，跌价
准备金额 1,392.64 万元；库存商品账面余额 9,358.67 万元，跌价准备金额 7,521.49
万元。相关跌价准备均在期末对存货进行全面清查后，以存货的成本与可变现净
值孰低为标准，按照单个存货项目提取或调整计提存货跌价准备，计提依据具备
合理性。
     此外，根据市场公开信息，存在部分房地产行业的案例公司未对开发成本、
开发产品计提存货跌价准备的情况，如世联行（002285.SZ）等。
     综上所述，从公司存货库龄、同地区市场价格、期后销售情况及同行业可比
公司情况来看，公司存货跌价准备计提充分。
     （二）结合账龄、期后回款情况、坏账准备计提政策、同行业可比公司情
况等说明各期末应收账款坏账准备计提是否充分
     报告期各期末，公司应收账款及坏账准备计提情况如下：
                                                                  单位：万元
 项目          2023 年 3 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日   2020 年 12 月 31 日
                                 回复意见 第 93 页
        项目    2023 年 3 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日    2020 年 12 月 31 日
  应收账款余额             2,522.19          2,347.96          1,881.2              6,698.3
 应收账款坏账准备              911.56             898.44
 应收账款账面价值            1,610.64          1,449.52
   计提比例               36.14%              38.26%         40.46%                 9.82%
         报告期各期末，公司应收账款余额分别为 2,522.19 万元、2,347.96 万元、
         报告期各期末，公司应收账款余额的账龄具体情况如下：
                                                                       单位：万元
        账龄
                  账面余额                 占比               账面余额               占比
  应收账款余额               2,522.19            100.00%         2,347.96           100.00%
        账龄
                  账面余额                     占比           账面余额                  占比
  应收账款余额               1,881.26            100.00%         6,698.31           100.00%
                                    回复意见 第 94 页
  报告期内，公司 1 年以内的应收账款占比分别为 15.75%、18.55%、33.06%
及 31.24%，3 年以上账龄的应收账款占比分别为 61.50%、77.69%、64.12%及
期应收账款账面余额的比例较高，主要系国投置业将代建的部分桥东二期回迁安
置房交付上海市静安区建设和管理委员会所产生的应收房款，后由于 2021 年公
司向静安区国资委申请自持桥东二期的商办楼，静安区国资委原则上同意后，桥
东二期的代建性质变更为自建自持性质，因此公司于 2021 年将上述应收房款转
入存货核算。根据闸府办便函[2009]第 118 号文，公司全资子公司国投置业于 2009
年承担上海市静安区内桥东二期旧区改造项目的建设工作，主要包括土地动拆迁、
保障房、商办楼等项目建设。经公司测算，桥东二期商办楼具有较大市场价值，
出于提升上市公司可持续经营能力的考虑，公司于 2021 年申请将该部分代建商
办楼变更为自行持有经营。桥东二期商办楼于 2021 年完成竣工后，于 2022 年暂
时作为特定用途医院使用，目前公司正在进行商办楼公共区域的重新装修工作，
拟结合静安区的良好发展前景，推进对外招商招租工作。项目将吸引产业结构明
显及富有发展力的企业，力争成为充满亮点的新兴商务区。为实现这一目标，公
司营销部对项目进行了全方位的升级改造，其中包括 1 号楼主楼的毛坯改精装交
付和标准层户型小分割改造，项目外围绿化升级和新增水牌及精神堡垒建设等，
在提升整体楼栋的品质和口碑同时，也增加了户型的多样性和引进企业的业态多
元化，为各类企业提供了优质的创业选择。
万元，主要系上海市闸北区苏河湾旧区改造专项指挥部办公室使用桥东二期和源
馨苑部分房源产生的应收房款，该应收房款在 2021 年的账龄由 4 至 5 年账龄转
入 5 年以上。
  报告期内，公司各期末应收账款期后回款情况如下：
                    回复意见 第 95 页
                                                               单位：万元
                              期后回款      期后回款 截至 2023 年 6 月 截至 2023 年 6 月
      项目           账面余额
                               （注）       比例   30 日回款情况 30 日回款比例
注 1：2020 年度及 2021 年度的期后回款以 12 个月为限，2022 年度、2023 年 1-3 月期后回
款统计截止至 2023 年 6 月 30 日；
注 2：2020 年，国投置业将代建的部分桥东二期回迁安置房移交给上海市静安区建设和管理
委员会所产生的应收房款，后由于 2021 年公司向静安区国资委申请自持桥东二期的商办楼，
静安区国资委原则上同意后，桥东二期的代建性质变更为自建自持性质，因此公司于 2021
年将上述应收房款转入存货核算。
   报告期内，公司以房地产开发销售为主业，一般情况下，包括公司在内的业
内企业在项目预售阶段已收取部分房款，并在项目竣工验收、取得购买方付完全
款证明并交付使用时确认收入，相关业务形成应收账款的规模较小。最近三年一
期，公司应收账款账面价值分别为 6,040.38 万元、1,120.15 万元、1,449.52 万元
和 1,610.64 万元，占总资产的比例分别为 0.42%、0.08%、0.10%和 0.12%，占比
较低。
请自持桥东二期的商办楼，静安区国资委原则上同意后，桥东二期的代建性质变
更为自建自持性质，因此 2020 年对于上海市静安区建设和管理委员会的应收账
款相关应收账款于 2021 年转入存货核算，不涉及后续年度期后回款。
账款回款主要来源于账龄 1 年以内商业类项目的租赁款，且历年来公司 1 年以内
的应收账款回款情况良好；账龄较长的应收账款主要为上海市闸北区苏河湾旧区
改造专项指挥部办公室等静安区国资委下属部门或企业征用桥东二期和源馨苑
等部分房源形成的应收账款，相关企业资信情况良好，且公司积极采取措施进行
相关款项的催收，预计相关应收账款实质性回收风险较小。
   公司持续严格执行客户信用管理制度及应收账款催收管理制度，切实提高回
款速度和质量。一方面，公司建立了客户分类管理体系，根据公开资料、财务状
况、项目规模等建立客户的信用档案，并根据变化情况及时进行动态，谨慎判断
合作的可行性。另一方面，公司严格执行应收账款催收管理制度，按照合同约定
                                回复意见 第 96 页
的付款条件提醒客户回款，增加与客户的沟通和对账频率，确保应收账款催收的
及时性。同时，公司指派专门人员对重点应收账款进行追踪，制定详细的催收计
划，积极与客户协商还款保障公司利益。
      综上，报告期内公司应收账款占总资产比例较低，公司应收账款回款主要来
源于账龄 1 年以内的应收账款，且历年来公司 1 年以内的应收账款回款情况良好；
对于账龄较长的应收账款公司将结合企业资信情况采取相关催收措施，预计实质
性回收风险较小。
      （1）按单项计提坏账准备
      如客观证据表明某项应收账款已发生信用减值，则按照单项计提坏账准备并
确认预期信用损失。
      （2）按组合计提坏账准备
       项目        确定组合的依据               计量预期信用损失的方法
信用风险特征组合          账龄组合     参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来
                           经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来12个月
关联方组合             款项性质
                           内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损
其他组合              款项性质     失
      其中，账龄组合的账龄与整个存续期预期信用损失率具体估计如下：
            账龄                  应收账款预期信用损失率（%）
      报告期各期，同行业可比公司应收账款坏账准备计提情况如下：
                           回复意见 第 97 页
                                                 单位：万元
        公司
             应收账款账面余额         应收账款坏账准备           占比
万通发展                      /                  /             /
上实发展                      /                  /             /
大悦城                       /                  /             /
新黄浦                       /                  /             /
深深房 A                     /                  /             /
平均值                       /                  /             /
公司                 2,522.19             911.56        36.14%
        公司
             应收账款账面余额         应收账款坏账准备           占比
万通发展               7,354.24           1,200.37        16.32%
上实发展              32,849.09          20,109.40        61.22%
大悦城               43,205.01          11,463.41        26.53%
新黄浦                3,960.95           1,981.95        50.04%
深深房 A              9,760.89           3,402.84        34.86%
平均值               19,426.03           7,631.60        37.79%
公司                 2,347.96             898.44        38.26%
        公司
             应收账款账面余额         应收账款坏账准备           占比
万通发展               6,309.34             871.36        13.81%
上实发展              33,450.00          20,930.07        62.57%
大悦城               38,710.94           8,563.22        22.12%
新黄浦                6,389.17           1,996.79        31.25%
深深房 A              9,223.67           3,118.79        33.81%
平均值               18,816.62           7,096.05        32.71%
公司                 1,881.26             761.11        40.46%
        公司
             应收账款账面余额         应收账款坏账准备           占比
万通发展               4,995.82             473.90         9.49%
上实发展              48,047.11          12,606.89        26.24%
大悦城               40,475.67           8,564.61        21.16%
新黄浦                7,665.55             568.81         7.42%
深深房 A              8,636.94           2,677.85        31.00%
平均值               21,964.22           4,978.41        19.06%
公司                 6,698.31             657.92        9.82%
注：同行业可比公司 2023 年第一季度报告未披露财务附注数据。
                    回复意见 第 98 页
  报告期内，公司基于历史原因对静安区国资委下属企业形成部分应收账款，
相关企业资信情况良好，且公司积极采取措施进行相关款项的催收，预计相关应
收账款实质性回收风险较小。
  由上表，2020 年公司坏账准备计提比例低于同行业可比公司，主要系国投
置业应收监管部门上海市静安区建设和管理委员会的回迁安置房款预计实质性
回收风险较小，未计提坏账准备，使得当年度坏账准备计提比例较低。2021、2022
年度，公司坏账准备计提比例略高于同行业可比公司。公司每年末对应收账款中
的应收款单项计提坏账准备，在充分考虑应收购房款违约风险以及可收回性的基
础上充分计提坏账准备。对于组合计提坏账准备情况，公司在充分考虑以前年度
应收账款实际损失率及信用风险特征后，结合公司实际经营情况确定预期信用损
失率并据此计提坏账准备。
  综上所述：
作后，公司对于静安区国资委下属单位或企业形成了一定的应收账款及其他应收
款。应收账款的形成主要系在保障房项目中，相关部门使用公司保障房形成了应
收房款。其他应收款的形成主要系在土地动拆迁项目中，相关部门尚未完成审计
结算的动迁成本以及资金占用费。上述应收账款及其他应收款的相关主体资信情
况良好，公司将积极采取措施进行相关款项的催收。除前述土地动拆迁项目、保
障房项目外，菜场、为老服务中心项目相关工程建设工作已完成，成本已完成审
计并已结算，不涉及应收账款和其他应收款；变电站、消防站项目工程建设工作
已完成，已移交相关部门实际使用，经审计后由财政予以结算，相关结算尾款纳
入其他非流动资产核算，不涉及应收账款和其他应收款。商办楼项目于 2021 年
申请自持前，楼盘代建成本由代建存货科目核算，上海市静安区建设和管理委员
会使用的部分回迁安置房由应收账款科目核算，银行借款利息由其他应收款科目
核算；申请自持后，前述应收账款、其他应收款转入存货核算。
较高。其中 1 年以内应收账款主要为客户对于商业类项目的租赁款，3 年以上的
                     回复意见 第 99 页
应收账款主要为应收财政结算资金或相关补助。2020 年，公司应收账款中 4 至 5
年账龄的占比较高，主要系国投置业将代建的部分桥东二期回迁安置房移交给上
海市静安区建设和管理委员会所产生的应收房款，后由于 2021 年公司向静安区
国资委申请自持桥东二期的商办楼，静安区国资委原则上同意后，桥东二期的代
建性质变更为自建自持性质，因此公司于 2021 年将上述应收房款转入存货核算。
元，主要系同属静安区国资委的上海市闸北区苏河湾旧区改造专项指挥部办公室
使用了桥东二期和源馨苑的部分房源而产生的应收房款 272.98 万元，该应收房
款在 2021 年的账龄由 4 至 5 年账龄转入 5 年以上。2022 年至 2023 年 3 月 31 日，
公司应收账款结构基本保持稳定。
年以内商业类项目的租赁款，且历年来公司 1 年以内的应收账款回款情况良好；
账龄较长的应收账款主要为上海市闸北区苏河湾旧区改造专项指挥部办公室等
静安区国资委下属部门或企业征用桥东二期和源馨苑等部分房源形成的应收账
款，相关企业资信情况良好，且公司积极采取措施进行相关款项的催收，预计相
关应收账款实质性回收风险较小。
司坏账准备计提比例略高于同行业可比公司，具备一定的合理性，公司坏账准备
计提充分。
   （三）部分其他应收款账龄较长未计提坏账准备的合理性，结合账龄、期
后回款情况、坏账准备计提政策、同行业可比公司情况等说明各期末其他应收
款坏账准备计提是否充分
   最近三年及一期，公司其他应收款账面价值分别为 28,973.68 万元、6,516.76
万元、8,107.29 万元和 9,970.91 万元，占总资产的比例分别为 2.00%、0.45%、
情况如下：
                        回复意见 第 100 页
                                                                   单位：万元
   项目        2023 年 3 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
 其他应收款余额           12,040.41         10,230.46          8,462.42         30,805.61
其他应收款坏账准备           2,069.50           2,123.17         1,945.66          1,831.92
其他应收款账面价值           9,970.91           8,107.29         6,516.76         28,973.68
  计提比例               17.19%             20.75%          22.99%                 5.95%
    报告期各期末，公司其他应收款余额的账龄具体情况如下：
                                                                   单位：万元
      账龄
                 账面余额              占比             账面余额             占比
  其他应收款余额          12,040.41        100.00%        10,230.46       100.00%
      账龄
                 账面余额              占比             账面余额             占比
  其他应收款余额           8,462.42        100.00%        30,805.61       100.00%
    公司的其他应收款主要为动迁成本及相关资金占用费。最近三年及一期末，
 公司对上海市静安区建设和管理委员会和静安区财政局的其他应收款合计余额
 分别为 27,583.91 万元、4,131.77 万元、4,131.77 万元和 4,131.77 万元，占各期末
 其他应收款项余额的比重分别为 95.20%、63.40%、40.39%和 34.32%，款项性质
 为孙公司国投置业建设和源馨苑项目需向相关部门收取的动迁成本等。
                               回复意见 第 101 页
    截至 2022 年 12 月 31 日，公司按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收
  款情况如下：
                                                       单位：万元，%
                                                     占其他应收款
    单位名称          款项内容        期末余额             账龄    项期末余额合 坏账准备
                                                      计数的比例
                 动迁成本及相关
上海市静安区财政局                         4,131.77 5 年以上         40.39        -
                 资金占用费
                 备用金、保证金
中航国际租赁有限公司                        1,500.00 1 年以内         14.66    15.00
                 及押金
上海集银房地产开发有限公司 往来款及借款                  555.05 5 年以上        5.43   555.05
舜杰建设（集团）有限公司     其他                   523.01 1-2 年        5.11    26.15
小业主维修基金          其他                   317.88 1-2 年        3.11    15.89
            合计                    7,027.71 -             68.70   612.09
  置业代建的桥东二期旧改项目陆续竣工的部分，需要继续分摊的利息支出作为对
  上海市静安区建设和管理委员会的其他应收款进行核算，其中账龄在 5 年以上的
  余额为 9,989.21 万元；其余账龄在 5 年以上的其他应收款主要为应收上海市静安
  区财政局、上海集银房地产开发有限公司等主体的动迁成本等。2021 年，公司
  其他应收款由前一年度的 30,805.61 万元下降至 8,462.42 万元，主要系上述国投
  置业应收上海市静安区建设和管理委员会的桥东二期项目其他应收款，在 2021
  年公司申请桥东二期商办楼自持后，一并于 2021 年 12 月 31 日将针对上海市静
  安区建设和管理委员会的其他应收款转入存货核算。2021 年至 2023 年 3 月 31
  日，公司其他应收款余额逐渐提高，主要系新增融资租赁对应支付的保证金款项。
    在公司各年度按欠款方归集的前五名其他应收款期末余额中，上海市静安区
  财政局的动迁成本及相关资金占用费账龄为 5 年以上，公司未计提坏账准备，主
  要原因系该动迁工作尚未结束，该动迁成本及相关资金占用费为公司基于孙公司
  国投置业建设和源馨苑项目需向相关部门收取的动迁成本对上海市静安区财政
  局形成的其他应收款，相关动迁成本主体资信情况良好，且公司积极采取措施进
  行相关款项的催收，预计相关应收账款实质性回收风险较小，因此公司未对该笔
  其他应收款计提坏账准备。
                         回复意见 第 102 页
   报告期内，公司各期末其他应收款期后回款情况如下：
                                                                  单位：万元
                               期后回款       期后回款 截至 2023 年 6 月 截至 2023 年 6 月
      项目           账面余额
                                （注）        比例   30 日回款情况 30 日回款比例
注 1：2020 年度及 2021 年度的期后回款以 12 个月为限，2022 年度、2023 年 1-3 月期后回
款统计截止至 2023 年 6 月 30 日；
注 2：2021 年，公司其他应收款余额由前一年度的 30,805.61 万元下降至 8,462.42 万元，主
要系上述国投置业应收上海市静安区建设和管理委员会的桥东二期项目利息支出，在 2021
年公司申请桥东二期商办楼自持后，        一并将 2021 年 12 月 31 日该应收利息支出款项 21,855.72
万元转入存货核算。
   最近三年及一期，公司其他应收款账面价值分别为 28,973.68 万元、6,516.76
万元、8,107.29 万元和 9,970.91 万元，占总资产的比例分别为 2.00%、0.45%、
   报告期内，公司其他应收款的期后回款主要系动迁成本、相关资金占用费的
支付及履约到期的租赁保证金收回。公司其他应收款期后回款比例较低，主要原
因系：一方面，部分保证金及押金履约义务尚未结束，公司预计将于履约义务结
束后收回；另一方面，对于桥东二期旧改项目形成的其他应收款（主体包括上海
市静安区建设和管理委员会、静安区财政局等），目前桥东二期旧改项目建设工
程已竣工，相关工程建设工作已完成，且其中 2013 年 5 月 31 日前的动迁成本已
完成审计并已结算（结算回款时点不在报告期内），而 2013 年 5 月 31 日之后的
动迁成本由于目前仍有一住户动迁意向尚未确定，相关动迁成本需其确认后进行
审计结算，使得报告期内其他应收款的期后回款比例较低。现阶段，公司与静安
区国资委下属企业积极推进相关旧改住户的动拆迁工作，已就动拆迁方式达成初
步意见，相关工作完成后便会开展动迁成本审计及结算，预计相关其他应收款将
具备可收回性。
                                 回复意见 第 103 页
      （1）按单项计提坏账准备
      如客观证据表明某项其他应收款已发生信用减值，则按照单项计提坏账准备
并确认预期信用损失。
      （2）按组合计提坏账准备
       项目    确定组合的依据                计量预期信用损失的方法
信用风险特征组合      账龄组合      参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来
                        经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来12个月
关联方组合         款项性质
                        内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损
其他组合          款项性质      失
      其中，账龄组合的账龄与整个存续期预期信用损失率具体估计如下：
        账龄               其他应收款预期信用损失率（%）
      报告期各期，同行业可比公司其他应收款坏账准备计提情况如下：
                                                        单位：万元
        公司
               其他应收款账面余额            其他应收款坏账准备           占比
万通发展                           /                    /         /
上实发展                           /                    /         /
大悦城                            /                    /         /
新黄浦                            /                    /         /
深深房 A                          /                    /         /
平均值                            /                    /         /
公司                     12,040.41             2,069.50    17.19%
        公司                     2022 年 12 月 31 日
                       回复意见 第 104 页
             其他应收款账面余额            其他应收款坏账准备           占比
万通发展                79,209.77              8,784.36   11.09%
上实发展               211,211.95            189,738.39   89.83%
大悦城               1,991,320.84            23,906.44    1.20%
新黄浦                 28,861.41             20,740.83   71.86%
深深房 A               23,733.57             19,523.06   82.26%
平均值                466,867.51             52,538.62   51.25%
公司                  10,230.46              2,123.17   20.75%
        公司
             其他应收款账面余额            其他应收款坏账准备           占比
万通发展                85,703.50              7,933.51    9.26%
上实发展               215,657.28            195,803.23   90.79%
大悦城               2,455,521.36            24,626.31    1.00%
新黄浦                 73,773.84             20,621.94   27.95%
深深房 A               21,875.50             18,919.32   86.49%
平均值                570,506.30             53,580.86   43.10%
公司                    8,462.42             1,945.66   22.99%
        公司
             其他应收款账面余额            其他应收款坏账准备           占比
万通发展                91,771.03              6,201.33    6.76%
上实发展               171,805.88             31,173.78   18.14%
大悦城               2,450,123.60            75,307.10    3.07%
新黄浦                 61,328.82             26,194.25   42.71%
深深房 A               22,692.98             19,523.69   86.03%
平均值                559,544.46             31,680.03   31.34%
公司                  30,805.61              1,831.92    5.95%
注：同行业可比公司 2023 年第一季度报告未披露财务附注数据。
     由上表，公司各年度其他应收款坏账准备计提比例低于同行业可比公司，主
要系相关部门的动迁工作尚未结束，该动迁成本为公司基于历史原因对上海市静
安区财政局形成的其他应收款，相关主体资信情况良好，且公司积极采取措施进
行相关款项的催收，预计相关应收账款实质性回收风险较小，因此公司未对该笔
其他应收款计提坏账准备。
                   回复意见 第 105 页
   综上所述，2020 年，公司其他应收款中 5 年以上账龄的占比较高，主要系
息支出作为对上海市静安区建设和管理委员会的其他应收款进行核算，其中账龄
在 5 年以上的余额为 9,989.21 万元，其余账龄在 5 年以上的其他应收款主要为应
收其他主体的动迁成本等。2021 年，公司其他应收款由前一年度的 30,805.61 万
元下降至 8,462.42 万元，主要系上述国投置业应收上海市静安区建设和管理委员
会的桥东二期项目其他应收款，在 2021 年公司申请桥东二期商办楼自持后，一
并将 2021 年 12 月 31 日该其他应收款项 21,855.72 万元转入存货核算。2021 年
至 2023 年 3 月 31 日，公司其他应收款余额逐渐提高，主要系新增的融资租赁保
证金。在公司各年度按欠款方归集的前五名其他应收款期末余额中，上海市静安
区财政局的动迁成本账龄为 5 年以上，公司未计提坏账准备，主要原因系该动迁
工作尚未结束，该动迁成本为公司基于历史原因对上海市静安区财政局形成的其
他应收款，相关主体资信情况良好，且公司积极采取措施进行相关款项的催收，
预计相关应收账款实质性回收风险较小，因此公司未对该笔其他应收款计提坏账
准备。报告期内，公司其他应收款的期后回款主要系动迁成本、相关资金占用费
的支付及租赁保证金的支付，公司其他应收款期后回款比例较低，主要原因系一
方面，部分保证金及押金履约义务尚未结束，公司预计将于履约义务结束后收回；
另一方面，项目建设施工水电费需项目竣工后结算时扣除，目前部分其他应收款
对应项目仍在建设阶段。公司各年度其他应收款坏账准备计提比例低于同行业可
比公司，主要系公司对于上海市静安区财政局的动迁成本及相关资金占用费未计
提坏账准备，具备一定的合理性，公司坏账准备计提充分。
   二、会计师核查事项
   （一）核查程序
预计完工时间、销售回款面积等情况；
与开发成本主要项目的构成及变动情况；
                      回复意见 第 106 页
要项目周边楼盘价格等信息进行查阅，复核存货跌价准备计提的准确性；
存货项目的背景与存货跌价准备计提的充分性与合理性；
金额，并与发行人进行比较分析；
特征划分组合的考虑，评价管理层根据历史信用损失经验及前瞻性估计确定的预
期信用；
过程，分析发行人应收款项的金额及占比、账龄、期后回款等情况是否存在重大
异常、应收款项坏账准备计提是否充分；
行人是否一致，以及相关差异的原因及合理性；
比、账龄、坏账准备计提情况。
  （二）核查意见
暂余存量较多具有一定的合理性，存货期后销售情况良好，存货跌价准备计提政
策符合企业会计准则的规定，与同行业可比公司之间不存在明显差异，存货跌价
准备计提充分。
年 3 月 31 日，发行人应收账款结构基本保持稳定。报告期内公司应收账款占总
资产比例较低，应收账款期后回款主要来源于账龄 1 年以内的应收账款，账龄较
长的应收账款主要为公司基于历史原因对静安区国资委下属企业形成的应收账
款，公司预计实质性回收风险较小。2020 年公司坏账准备计提比例低于同行业
可比公司，2021、2022 年度公司坏账准备计提比例略高于同行业可比公司，具
有一定的合理性，公司应收账款坏账准备计提充分。
                   回复意见 第 107 页
人其他应收款金额相较 2020 年有所下降；2021 年至 2023 年 3 月 31 日，发行人
其他应收款余额逐渐提高，主要系新增租赁保证金。在公司各年度按欠款方归集
的前五名其他应收款期末余额中，上海市静安区财政局的动迁成本账龄为 5 年以
上，发行人未计提坏账准备具有一定的合理性。报告期内，公司其他应收款的期
后回款主要系动迁成本、相关资金占用费的支付及租赁保证金的支付。发行人各
年度其他应收款坏账准备计提比例低于同行业可比公司，具有一定的合理性，公
司其他应收款坏账准备计提充分。
闸北区苏河湾旧区改造专项指挥部办公室、上海市静安区建设和管理委员会使用
部分房源形成的应收房款，其他应收款主要为土地动拆迁项目中上海市静安区财
政局待结算的动迁成本及相关资金占用费，发行人对上述主体不存在既有应收账
款又有其他应收款的情形。
                     回复意见 第 108 页
  问题 7.关于财务性投资
  根据募集说明书，截至最近一期末，公司持有的财务性投资账面价值为
  请发行人说明：（1）结合最近一期末长期股权投资、其他权益工具投资的
主要内容、与公司主营业务的关系等，说明公司相关投资未认定财务性投资的
依据是否准确；（2）公司最近一期末是否存在持有金额较大、期限较长的财务
性投资（包括类金融业务）情形，自本次发行相关董事会决议日前六个月起至
本次发行前，公司实施或拟实施的财务性投资及类金融业务的具体情况，相关
财务性投资是否已从本次募集资金总额中扣除。
  请保荐机构及申报会计师核查并发表明确意见，并就发行人是否符合《证
券期货法律适用意见第 18 号》第 1 条、
                     《监管规则适用指引——发行类第 7 号》
第 1 条的相关规定发表明确意见。
  回复：
  一、发行人说明事项
  （一）结合最近一期末长期股权投资、其他权益工具投资的主要内容、与
公司主营业务的关系等，说明公司相关投资未认定财务性投资的依据是否准确
  根据《证券期货法律适用意见第 18 号》第 1 条的相关规定，
  “（一）财务性投资包括但不限于：投资类金融业务；非金融企业投资金融
业务（不包括投资前后持股比例未增加的对集团财务公司的投资）；与公司主营
业务无关的股权投资；投资产业基金、并购基金；拆借资金；委托贷款；购买收
益波动大且风险较高的金融产品等。
  （二）围绕产业链上下游以获取技术、原料或者渠道为目的的产业投资，以
收购或者整合为目的的并购投资，以拓展客户、渠道为目的的拆借资金、委托贷
款，如符合公司主营业务及战略发展方向，不界定为财务性投资。
                       回复意见 第 109 页
  （三）上市公司及其子公司参股类金融公司的，适用本条要求；经营类金融
业务的不适用本条，经营类金融业务是指将类金融业务收入纳入合并报表。
  （四）基于历史原因，通过发起设立、政策性重组等形成且短期难以清退的
财务性投资，不纳入财务性投资计算口径。
  （五）金额较大是指，公司已持有和拟持有的财务性投资金额超过公司合并
报表归属于母公司净资产的百分之三十（不包括对合并报表范围内的类金融业务
的投资金额）。”
  按照上述规定，公司未将对上海闸北北方小额贷款股份有限公司的股权投资
认定为财务性投资，相关投资未认定财务性投资的依据准确，具体详见下述分析。
  公司围绕“创新驱动、转型发展”的战略方针，加强房地产开发主业的高质
量发展，积极推动新能源、新材料业务的战略转型。基于以上发展战略，公司的
投资主要围绕房地产开发主业、新能源及新材料业务，或通过相关综合服务协同
主业发展。公司关于财务性投资的认定依据准确，符合《证券期货法律适用意见
第 18 号》第 1 条的相关规定，具体分析如下：
  （1）长期股权投资
  截至 2023 年 3 月 31 日，公司长期股权投资的账面价值为 17,379.89 万元，
系公司对联营企业的投资，具体情况如下：
            账面价值
  公司名称                  持股比例         参股时间            主营业务
            （万元）
西藏国能矿业发展
有限公司        12,205.48
上海闸北北方小额
贷款股份有限公司
西藏旺盛投资有限                                          矿业投资、矿产品加工、
公司                                                销售等
陕西国能新材料有                                          石墨及碳素制品制造、石
                    -    41.00%      2014 年
限公司                                               墨烯材料销售等
赛特（上海）商业管                                         服装、服饰、箱包、珠宝
                    -    33.50%      2016 年
理有限公司                                             首饰等
   合计       17,379.89          -              -             -
                        回复意见 第 110 页
  公司投资的联营企业中：西藏国能矿业发展有限公司、西藏旺盛投资有限公
司、陕西国能新材料有限公司所从事的业务属于新能源、新材料领域，为公司的
培育业务，在未来几年内逐步实现收益后，有望转化为公司的核心业务；上海闸
北北方小额贷款股份有限公司属于类金融机构,公司拟将间接持有的上海闸北北
方小额贷款股份有限公司 40%股权协议转让至上海北方企业（集团）有限公司，
目前正在进行中；赛特（上海）商业管理有限公司所从事的业务属于商业零售领
域，与公司的商业地产开发及运营主业息息相关。具体分析如下：
  为提升公司市场竞争力、盈利能力、国有资产保值增值能力、回报投资者能
力及服务区域经济社会能力，公司近年来不断深耕房地产主业的发展，同时积极
推动向新能源、新材料业务的战略转型。
  公司投资新能源、新材料领域符合公司提出的“创新驱动、转型发展”的整体
战略布局，深化落实了上海市静安区国有资产监督管理委员会《静安区国资国企
改革发展“十四五”规划》（静国资委规〔2021〕1 号）中“西藏城投要加快由依靠
房地产开发为主向新材料、新能源等领域进行拓展，以优化上市公司主业结构，
实施适时转型”的规划要求。此外，公司向上海市静安区国有资产监督管理委员
目前的核心业务为商品房销售、商业管理等，培育业务为酒店住宿、餐饮以及锂
盐产品的提取与销售，虽然培育业务的总资产、营业收入及利润总额仍较小，但
代表了公司的未来产业发展方向，未来有望成为公司的核心业务。
  ① 西藏国能矿业发展有限公司
  公司于 2010 年收购西藏国能矿业发展有限公司 41%股权，西藏国能矿业发
展有限公司主营业务为硼矿、锂矿、钾矿的开采，目前持有结则茶卡和龙木措盐
湖矿区的采矿许可证。两湖合计碳酸锂储量 390 万吨、钾肥 2,800 万吨、硼（以
三氧化二硼）330 万吨，其中碳酸锂储量居世界前列。锂资源的收储和开发符合
国务院“十二五”发展规划重点发展新能源、新材料的产业政策，亦符合西藏自治
区人民政府《西藏自治区“十二五”时期矿产业发展规划》（藏政发〔2011〕133
号文件）规划重点发展藏西盐湖产业的产业扶植政策，两湖开发项目被列入西藏
自治区“十二五”规划发展的重点矿业项目。
                  回复意见 第 111 页
  西藏国能矿业发展有限公司作为公司投资盐湖资源开发项目的经营方，于
错盐湖矿区的采矿证续证，完善了资源合法性。2022 年，西藏国能矿业发展有
限公司超额完成年度生产计划，在市场锂盐价格持续高企的背景下，西藏国能矿
业发展有限公司及时调整经营策略，主动加压，采取对盐田卤水摊薄制卤加快浓
缩、提高结晶池的周转率，完成了四次结晶池梯度层制作等多种措施，产出磷酸
锂矿产品总重约千吨，西藏国能矿业发展有限公司实现主营业务收入 25,111.64
万元，首次实现盈利。
  目前公司正全力推进两湖扩能前期行政审批手续工作，包括结则茶卡盐湖矿
区 6 万吨锂盐项目和龙木错盐湖矿区 7 万吨锂盐项目的各项报告编制及评审工作，
并且同步推进两湖扩能项目设计、人员培训、生产物资踩点和资金准备等各项工
作。
  公司投资西藏国能矿业发展有限公司契合公司的新能源业务板块及战略发
展方向，有助于进一步推进公司的战略转型升级，提升公司整体经济效益，实现
可持续发展。因此，公司投资西藏国能矿业发展有限公司不属于财务性投资。
  ② 西藏旺盛投资有限公司
  西藏旺盛投资有限公司与公司共同推进矿产资源的联合科考工作。矿产资源
是经济社会发展的重要基础，公司投资西藏旺盛投资有限公司契合公司的新能源
业务板块及战略发展方向，通过找矿工作的开展提升公司的矿产资源保障能力，
为公司的战略性资源储备奠定物质基础，有助于进一步推进公司的战略转型升级，
提升公司整体经济效益，实现可持续发展。因此，公司投资西藏旺盛投资有限公
司不属于财务性投资。
  ③ 陕西国能新材料有限公司
  陕西国能新材料有限公司系公司投资石墨烯单壁碳纳米管杂化物制备项目
的经营方。陕西国能新材料有限公司已启动北京怀柔石墨烯生产装置和小试装置
整体搬迁到西安锂碳产业园的工作，同时持续优化单壁管、杂化物、掺氮管的制
备技术，聚焦碳材料技术的先进性，确立项目路向，积极拓展市场，加快单壁管
                   回复意见 第 112 页
（GNH1000）、石墨烯杂化物（GNH1200~1800）、三维介孔石墨烯（MGF）、
掺氮多壁管（WANNT）四种碳纳米材料产品在下游市场实际应用的步伐，寻求
突破性技术应用方向。
  陕西国能新材料有限公司作为公司新材料产业发展的纵向发展基地，以碳纳
米新材料等关键原料为依托，为公司在新材料行业的发展提供重要支撑。公司投
资陕西国能新材料有限公司契合公司的新材料业务板块及战略发展方向，有助于
进一步推进公司的战略转型升级，提升公司整体经济效益，实现可持续发展。因
此，公司投资陕西国能新材料有限公司不属于财务性投资。
  上海闸北北方小额贷款股份有限公司属于类金融机构，系经上海市金融服务
办公室沪金融办复[2009]29 号批准，由公司全资子公司上海北方城市发展投资有
限公司于 2009 年发起投资设立。公司投资上海闸北北方小额贷款股份有限公司
系历史原因形成，系当时公司涉足自营金融产业的初步尝试，公司已作为主要股
东持股 10 余年，初始取得股权、持有股权过程中及未来均不以获取短期回报为
主要目的，不属于财务性投资。
  为提高经营管理效率，专注主营业务，公司将全资子公司上海北方城市发展
投资有限公司持有的上海闸北北方小额贷款股份有限公司 40.00%股权协议转让
至上海北方企业（集团）有限公司。2023 年 7 月 3 日，上海北方企业（集团）
有限公司召开了 2023 年董事会第 18 次会议，审议通过了《关于北方集团收购北
方小贷股份的汇报》。2023 年 7 月 18 日，公司召开了第九届董事会第十六次（临
时）会议，审议通过了《关于公司全资子公司向关联方转让上海闸北北方小额贷
款股份有限公司 40%股权的议案》。同日，金证（上海）资产评估有限公司完成
了对标的股权的评估工作，并出具了金证评报字[2023]第 0191 号评估报告。2023
年 7 月 25 日，上海北方城市发展投资有限公司与上海北方企业（集团）有限公
司签订了《股权转让协议》。该协议自双方签字盖章之日起成立，在相关有权部
门批复同意后生效。在协议生效后 30 日内，上海北方企业（集团）有限公司将
一次性向上海北方城市发展投资有限公司支付全部转让价款。2023 年 7 月 26 日，
国浩律师（上海）事务所出具了《关于上海闸北北方小额贷款股份有限公司申请
变更股份事宜的法律意见书》。2023 年 8 月 1 日，上海市静安区国有资产监督
                  回复意见 第 113 页
管理委员会召开了主任办公会议，出具了《上海市静安区国有资产监督管理委员
会办公室抄告单》
       （静国资委办告[2023]80 号），同意了上述股权转让事宜。2023
年 8 月 3 日，金证评报字[2023]第 0191 号评估报告于上海市静安区国有资产监
督管理委员会完成评估备案。2023 年 8 月 28 日，上海市地方金融监督管理局印
发了《关于同意上海闸北北方小额贷款股份有限公司股权、法定代表人及董事长
变更的批复》（沪金监[2023]181 号），同意了上述股权转让事宜。2023 年 8 月
了股权转让价款。
  根据《公司法》和《中华人民共和国市场主体登记管理条例》等相关规定，
股份公司的股东变更不属于需要向登记机关办理登记或备案的事项，同时经咨询
确认，上海闸北北方小额贷款股份有限公司的登记部门上海市市场监督管理局也
明确不予受理非上市股份公司股东变更登记，由非上市股份公司自行在市场主体
年报中予以公示更新即可。因此，股权转让价款支付完毕后本次股权转让事项即
履行完毕。
  赛特（上海）商业管理有限公司系公司在房地产开发主业中针对商业地产及
商业零售产业的开发而进行的投资布局。公司投资赛特（上海）商业管理有限公
司一方面能够为自身的商业项目提供运营服务，另一方面能够为公司在当前的商
业地产运营形势下，探索新业态发展思路打下基础。公司投资赛特（上海）商业
管理有限公司符合公司的房地产开发主业及战略发展方向，不属于财务性投资。
  （2）其他权益工具投资
  截至 2023 年 3 月 31 日，公司其他权益工具投资账面价值为 10,315.98 万元，
系持有的参股公司投资，具体情况如下：
          账面价值（万
 公司名称                  持股比例         参股时间        主营业务
            元）
上海农村商业银                                      吸收公众存款、发放贷款
行股份有限公司                                      等商业银行常规业务
上海星舜置业有                                      房地产开发经营、建筑装
限公司                                          潢材料销售等
上海和诚房地产                                      房地产开发经营、旧城区
有限公司                                         开发改造、物业管理等
                       回复意见 第 114 页
              账面价值（万
 公司名称                      持股比例         参股时间               主营业务
                元）
上海七浦路服装                                                 为本市场内经营者提供市
批发市场经营管                -    10.00%      2006 年          场管理服务、停车场管理
理有限公司                                                   服务
  合计           10,315.98          -                 -                  -
  如上表所示，公司投资的参股公司中：上海星舜置业有限公司、上海和诚房
地产有限公司主营业务涉及房地产开发经营；上海七浦路服装批发市场经营管理
有限公司系公司旗下物业七浦路服装批发市场的经营管理方；上述参股企业不属
于类金融机构，均为公司的产业投资，符合发行人的主营业务及战略发展方向，
不属于财务性投资。
  上海农村商业银行股份有限公司（601825.SH）属于金融机构，公司认购其
原始股属于财务性投资。
  （3）其他流动资产
  截至 2023 年 3 月 31 日，公司其他流动资产账面价值为 30,814.16 万元，主
要系预交及待抵扣税金，具体情况如下：
         项目                 账面价值（万元）                        占比
预交及待抵扣税金                                30,793.06                 99.93%
合同取得成本                                     21.10                  0.07%
         合计                             30,814.16                100.00%
  如上表所示，截至 2023 年 3 月 31 日，公司预交及待抵扣税金账面价值为
面价值为 21.10 万元，占期末其他流动资产账面价值的 0.07%，系为取得合同发
生的佣金支出。公司其他流动资产科目不涉及财务性投资。
                           回复意见 第 115 页
  （二）公司最近一期末是否存在持有金额较大、期限较长的财务性投资（包
括类金融业务）情形，自本次发行相关董事会决议日前六个月起至本次发行前，
公司实施或拟实施的财务性投资及类金融业务的具体情况，相关财务性投资是
否已从本次募集资金总额中扣除
类金融业务）情形
  截至 2023 年 3 月 31 日，公司可能涉及财务性投资的相关报表科目情况如下：
                                               是否可能涉及
   科目名称       账面价值（万元）               主要核算内容
                                                财务性投资
交易性金融资产                   -      -            不涉及
                                 建筑工程、酒店管
预付款项                991.55                    不涉及
                                 理等采购款
其他应收款              9,970.91      动迁成本及保证金     不涉及
一年内到期的非流动资产               -      -            不涉及
                                 预交及待抵扣税金
其他流动资产            30,814.16                   不涉及
                                 及合同取得成本
长期应收款                     -      -            不涉及
长期股权投资            17,379.89      联营企业股权投资     可能涉及
其他权益工具投资          10,315.98      参股企业股权投资     可能涉及
其他非流动资产           18,583.00      待结算资产        不涉及
  如上表所示，公司的长期股权投资和其他权益工具投资科目可能涉及财务性
投资，关于公司长期股权投资、其他权益工具投资的主要内容、与公司主营业务
的关系等请参见本问询回复之“问题 7.关于财务性投资”之“一、发行人说明”
之“（一）结合最近一期末长期股权投资、其他权益工具投资的主要内容、与公
司主营业务的关系等，说明公司相关投资未认定财务性投资的依据是否准确”之
“2、财务性投资认定依据分析”部分。
  综上，截至报告期末，公司持有的财务性投资账面价值为 9,216.00 万元，占
公司期末归母净资产的 2.42%，公司最近一期末不存在持有金额较大、期限较长
的财务性投资的情形。
                  回复意见 第 116 页
实施的财务性投资及类金融业务的具体情况，相关财务性投资是否已从本次募
集资金总额中扣除
过了《关于公司符合向特定对象发行 A 股股票条件的议案》《关于公司向特定
对象发行 A 股股票方案的议案》《关于公司向特定对象发行 A 股股票预案的议
案》
 《关于公司向特定对象发行 A 股股票募集资金使用可行性分析报告的议案》
等与本次向特定对象发行 A 股股票有关的议案。
  自本次发行相关董事会决议日（即 2023 年 3 月 20 日）前六个月起至本反馈
意见回复出具日，公司不存在实施或拟实施的财务性投资及类金融业务的情形，
具体如下：
  （1）投资类金融业务
  截至本反馈意见回复出具日，公司参股上海闸北北方小额贷款股份有限公司
属于投资类金融业务，但不属于财务性投资，具体情况请参见本问询回复之“问
题 7.关于财务性投资”之“一、发行人说明”之“（一）结合最近一期末长期股
权投资、其他权益工具投资的主要内容、与公司主营业务的关系等，说明公司相
关投资未认定财务性投资的依据是否准确”之“2、财务性投资认定依据分析”
之“长期股权投资”部分。
  自本次发行相关董事会决议日前六个月起至本反馈意见回复出具日，公司不
存在对上海闸北北方小额贷款股份有限公司有新增投入或拟新增投入的情形。
  （2）非金融企业投资金融业务
  截至本反馈意见回复出具日，公司投资金融业务的情况如下：
公司名称    成立时间     参股时间     持股比例           主营业务      是否为财务性投资
上海闸北北
方小额贷款
股份有限公
司
上海农村商                              吸收公众存款、发
业银行股份   2005 年   2019 年      0.17% 放 贷 款 等 商 业 银      是
有限公司                                   行常规业务
                          回复意见 第 117 页
属于财务性投资。
  自本次发行相关董事会决议日前六个月起至本反馈意见回复出具日，公司不
存在对上海农村商业银行股份有限公司有新增投入或拟新增投入的情形。
  （3）与公司主营业务无关的股权投资
  自本次发行相关董事会决议日前六个月起至本反馈意见回复出具日，公司不
存在与公司主营业务无关的股权投资的情形，亦无实施与公司主营业务无关的股
权投资的计划。
  （4）投资产业基金、并购基金
  自本次发行相关董事会决议日前六个月起至本反馈意见回复出具日，公司不
存在投资产业基金、并购基金的情形，亦无投资产业基金、并购基金的计划。
  （5）拆借资金
  自本次发行相关董事会决议日前六个月起至本反馈意见回复出具日，公司不
存在对外拆借资金的情形，亦无对外拆借资金的计划。
  （6）委托贷款
  自本次发行相关董事会决议日前六个月起至本反馈意见回复出具日，公司不
存在将资金以委托贷款的形式借予他人的情形，亦无实施委托贷款的计划。
  （7）以超过集团持股比例向集团财务公司出资或增资
  自本次发行相关董事会决议日前六个月起至本反馈意见回复出具日，公司不
存在以超过集团持股比例向集团财务公司出资或增资的情形，亦无以超过集团持
股比例向集团财务公司出资或增资的计划。
  （8）购买收益波动大且风险较高的金融产品
  自本次发行相关董事会决议日前六个月起至本反馈意见回复出具日，公司不
存在购买收益波动大且风险较高的金融产品的情形，亦无购买收益波动大且风险
较高的金融产品的计划。
  综上，自本次发行相关董事会决议日前六个月起至本次发行前，公司不存在
               回复意见 第 118 页
实施或拟实施的财务性投资及类金融业务的情形，因此不涉及扣减募集资金的情
况。
     二、会计师核查事项
     （一）核查程序
及相关临时公告，核查发行人是否存在相关财务性投资及类金融业务的情况；
投资期限、形成过程、与公司主营业务的关系等情况；
个月起至本次发行前实施或拟实施的财务性投资及类金融业务的具体情况。
     （二）核查意见
施或拟实施的财务性投资及类金融业务的情形，因此不涉及扣减募集资金的情况；
引——发行类第 7 号》第 1 条的相关规定。
                  回复意见 第 119 页
    问题 8.关于其他
其他非流动资产主要系上海国投置业有限公司将桥东二期项目消防站及变电站
分别移交给上海市静安区消防救援支队和上海市电力公司市北供电公司，尚未
进行结算。
    请发行人说明：（1）前五大客户中存在部分客户销售金额相同的原因及合
理性；
  （2）2023 年 3 月末生产性生物资产的具体内容，是否存在减值风险；
                                     （3）
其他非流动资产的主要内容、金额，桥东二期项目消防站及变电站期后结算的
情况，是否存在无法结算、大额减值的风险。
    请保荐机构和申报会计师核查并发表明确意见。
    回复：
    一、发行人说明事项
    （一）前五大客户中存在部分客户销售金额相同的原因及合理性
    报告期内，公司房地产销售业务前五大客户情况如下：
                                   销售金额
    期间         序号    客户名称                           占房地产业务收入的比重
                                   （万元）
                    合计                   5,070.24           8.43%
                            回复意见 第 120 页
                                          销售金额
   期间      序号       客户名称                                       占房地产业务收入的比重
                                          （万元）
                  合计                                7,742.45                          3.33%
                  合计                                6,024.98                          2.49%
                  合计                                6,213.57                          3.49%
   公司房地产销售业务的客户主要为个人消费者，部分客户销售金额相同系采
购同一房地产项目下相同建筑面积、同类型商品房所致。
     （二）2023 年 3 月末生产性生物资产的具体内容，是否存在减值风险
日，公司生产性生物资产账面价值为 0 元，无形资产账面价值为 219,451,901.26
元。
   根据 2023 年 6 月 2 日提交的申请材料，经核对，“2023 年 3 月末公司存在
生产性生物资产 21,945.19 万元”系操作 Excel 计算表格时不慎造成笔误，由此
给贵所审核工作带来不便，深表歉意。在贵所的指引下，项目组在修订申请材料
时发现了上述笔误并进行了更正，更正后的情况如下所示：
                                                                                单位：万元
   项目      2023 年 3 月 31 日       2022 年 12 月 31 日      2021 年 12 月 31 日       2020 年 12 月 31 日
生产性生物资产                      -                  -                         -                      -
无形资产              21,945.19             22,089.64               22,782.19
   综上，报告期内，公司不存在生产性生物资产，亦不存在相关资产减值风险。
                                  回复意见 第 121 页
     （三）其他非流动资产的主要内容、金额，桥东二期项目消防站及变电站
  期后结算的情况，是否存在无法结算、大额减值的风险
     最近三年及一期末，公司其他非流动资产账面价值分别为 0.00 万元、
  消防站及变电站分别移交给上海市静安区消防救援支队和上海市电力公司市北
  供电公司。
     其他非流动资产的主要内容和金额情况如下表所示：
                                                                         单位：万元
   项目      2023 年 3 月 31 日    2022 年 12 月 31 日     2021 年 12 月 31 日     2020 年 12 月 31 日
桥东二期-变电站          10,642.13            10,642.13            10,548.28                          -
桥东二期-消防站           7,940.87             7,933.61             7,677.50                      --
   合计             18,583.00            18,575.74            18,225.78                      -
  注：上述各期末数据的变动系工程暂估数调整所致。
  额减值的风险
     桥东二期项目消防站及变电站系为政府代建并将要移交给政府的资产，其形
  成的背景如下所述：
  国资委”）出具的“闸府办便函【2009】第 118 号文”的精神，从 2009 年起公
  司全资孙公司上海国投置业有限公司（以下简称“国投置业”）承担了区内桥东
  二期旧区改造项目的建设工作，包括土地动拆迁及保障房、商办楼建设工作等。
  根据 2009 年签订的《上海市国有建设用地使用权出让合同》（沪闸规土（2009）
  出让合同第 011 号（1.0 版）约定：中标者必须在住宅用地里配建菜场一所，建
  筑面积 2000 平方米；配建 110KV 变电站一座，具体建设规模征询供电部门意见。
  后应上海市静安区政府要求，公司在商办地块内增设中兴消防站。
                                  回复意见 第 122 页
于桥东二期项目商办楼部分申请自持经营的请示》，申请由公司自持经营桥东二
期中的四幢商办楼。
原则同意国投置业继续持有商办项目开展经营。
  根据上述文件，变电站和消防站将移交给相关部门，经审计后由财政予以结
算。截止本回复出具日，变电站和消防站已移交相关部门实际使用，公司已申请
豁免披露桥东二期项目消防站及变电站结算进展及后续安排情况。
  综上所述，桥东二期项目消防站及变电站不存在无法结算、大额减值的风险。
  二、会计师核查事项
  （一）核查程序
客户销售合同等相关资料，查阅发行人出具的关于行业和发行人销售模式的说明
文件，查询发行人前五大客户中存在部分客户销售金额相同的原因；
目的基本资料、了解结算情况；
算的情况说明》文件。
  （二）核查意见
下相同建筑面积、同类型商品房所致，具有合理性。
站，目前正处于政府结算审计中，待审计结束后进行结算，未发现无法结算、大
额减值的风险。
                   回复意见 第 123 页
（此页无正文，为立信会计师事务所（特殊普通合伙）关于上海证券交易所《关
于西藏城市发展投资股份有限公司向特定对象发行股票申请文件的审核问询函》
的回复意见之签字盖章页）
  立信会计师事务所                  中国注册会计师：
  （特殊普通合伙）
                            中国注册会计师：
    中国·上海                   二〇二三年九月一日
               回复意见 第 124 页
回复意见 第 125 页
回复意见 第 126 页
回复意见 第 127 页
回复意见 第 128 页

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