岭南文化创意产业园项目
可行性研究报告
（专家评审会后修改稿）
广州巴菲特投资咨询有限公司
二〇二三年
岭南文化创意产业园项目
可行性研究报告
（专家评审会后修改稿）
广州巴菲特投资咨询有限公司
市政公用工程、建筑
甲 232021011057
二〇二三年
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
项目主要编制人员
编制人员 王树德 注册咨询工程师（投资）
高级工程师
张 娜 注册咨询工程师（投资）
殷兴富 注册咨询工程师（投资）
张海波 注册咨询工程师（投资）
卢思思 助理工程师
祝国康 助理工程师
梁 凯 助理工程师
项目负责人 王树德 注册咨询工程师（投资）
高级工程师
审 核 张文昕 注册咨询工程师（投资）
审 定 李 军 注册咨询工程师（投资）
高级经济师
I
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
目 录
II
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
III
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
IV
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
V
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
第一章 总论
本项目位于广东省肇庆市大旺高新区临江工业园滨江路东面、广佛肇高速公
路南面。地理位置详见图 1-1 项目地理位置示意图。
图 1-1 项目地理位置示意图
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
（240.00 亩）
图 1-2 项目红线范围
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
属于企业内部股权协议转让。
一、控规条件
项目用地容积率为 1.5~2.5；可建设建筑面积 240000~400000 ㎡；绿地率应
不大于 20%；建筑密度不小于 35%；建筑限高不低于-5m，不高于 100m。
二、项目准入条件
（一）产业定位。必须符合国家和省、市最新产业导向政策，重点发展领域
包括：
等四个主导产业；
（二）环境保护。必须符合国家和省、市环境保护相关法律法规、园区环境
影响评价报告及其审查意见的要求；禁止排放第一类水污染物和重金属，其他污
染物须达标排放；项目选址不涉及生态保护红线和生态严控区。
（三）安全生产。必须符合国家和省、市有关安全生产的法律、法规和标准。
（四）综合能耗。必须在国家规定的行业单位能耗以内，并进行节能评估，
鼓励引进能源、资源消耗低的项目和循环经济项目。
（五）优先引入项目
优先引入符合引入基本要求，并具备以下条件之一的产业项目：
的项目。
龙头企业的“鼓励类”投资项目。
或项目带头人具有博士以上学历的项目。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
心、工程技术研究开发中心、工程实验室的项目；团队核心成员系海外或省级以
上领军人才的项目。
建设规模：本项目位于广东省肇庆市大旺高新区临江工业园滨江路东面、广
佛肇高速公路南面地块，本工程规划用地面积为 160000 ㎡。
整个项目主要包括五个区域（包括岭南智能物流中心，智能环保印刷中心，
办公研发配套区，生活配套区，工业配套区；其中岭南智能物流中心、智能环保
印刷中心主要以厂房结构为主）的新建工程、地下室新建工程及其他室外配套设
施工程，其中岭南智能物流中心和办公研发配套区及相应的办公、生活配套设施
为一期建设，建设用地面积约为 106667 ㎡；智能环保印刷中心及相应的厂区配
套设施为二期建设，建设用地面积约为 53333 ㎡。项目规划容积率为 2.14，建
筑密度为 54.30%，绿地率为 10.23%。
建设内容：
一、清表及围蔽：对红线范围内施工场地的表面进行清理、部分树高大乔木
迁移及施工围蔽。
二、新建工程：主要包括岭南智能物流中心、智能环保印刷中心、办公研发
配套区、生活配套区、工业配套、地下室及其他配套设施工程，具体见表 1-1 主
要经济技术指标表。
（1）岭南智能物流中心：占地面积约 83500 ㎡，主要包括岭南智能仓库，
地上建筑面积约 152184 ㎡；
（2）智能环保印刷中心：占地面积约 45000 ㎡，主要包括环保印刷厂房、
丙类仓库，总建筑面积约 91356 ㎡；
（3）办公研发配套区：占地面积约 16600 ㎡，包括综合楼及研发中心，总
建筑面积约 44262 ㎡；
（4）生活配套区：占地面积约 12400 ㎡，包括两栋宿舍及运动场所，总建
筑面积约 37987 ㎡；
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
（5）工业配套区：占地面积约 2500 ㎡，包括配电房、门卫室、消防水池等，
总建筑面积约 2032 ㎡；
（6）室外配套设施工程：包括但不限于室外围墙、道路、绿化、给排水、
照明、电梯及配套的门卫室、配电房等。
表 1-1 主要经济技术指标表
数量
序 建筑 单
项目 建筑面
号 编号 位 建筑占地面积 层数 规划建筑高度 m
积
岭南智能物流中心 ㎡ 51518 152184 - -
智能环保印刷中心 ㎡ 22714 91356 - -
环保印刷厂房
办公、研发配套区 ㎡ 7748 44262 - -
生活配套 ㎡ 3679 37987 - -
工业配套 ㎡ 1216 2032 - -
配电房（物
流）
配电房（印
刷）
消防水池 ㎡ - 733 -1 -
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
一、政策、法律、法规类
号）；
（第三版）
（发改投资[2006]1325 号）；
目标纲要》；
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
案，合理调整，以减少重复投资。
各部委颁发的现行标准和规范。
消防等标准和规范要求。
本建设项目的可行性研究报告，严格遵循我国及广东省工程建设和管理的各
项法律法规和标准规范，结合肇庆市大旺高新区临江工业园周边环境等，综合考
虑岭南文化创意产业园项目。本报告主要包括以下几方面：
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
项目拟分两期建设：一期建设用地面积约为 160 亩，计划建设建筑面积约为
积约为 80 亩，计划建设建筑面积约为 9.18 万㎡的智能环保印刷中心及相应的厂
区配套设施。
本次项目建设期从开始实施至工程竣工验收，项目建设工期约 36 个月，预
计从 2023 年 4 月开工到 2026 年 3 月竣工验收。
本次项目为岭南文化创意产业园项目，项目总投资为 185104.71 万元，建设
投资为 179628.33 万元，其中工程建设费为 140431.06 万元（不包含印刷设备费
约 2.5 亿元、物流设备费约 1.3 亿元），工程建设其他费用为 31489.27 万元，
预备费为 7708.00 万元，建设期利息为 5476.38 万元。项目资金来源以外部融资
为主，银行贷款额度不低于 10.92 亿元，其余资金自筹。其中，银行贷款期限为
息还款，贷款利率按 3.96%（在融资招标前，为有效估计项目的利息成本，参考
发行集团已有文化地产项目的贷款合同，初步将贷款利率定为 3.96%）。
本项目的主要技术经济指标情况见下表 1-1 所示。
表 1-1 主要技术经济指标表 单位：万元
序号 费用名称 投资额（万元） 比例（%）
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
通过对本项目岭南文化创意产业园项目的各专题的充分研究、论证，得出以
下结论：
（1）本项目的建设符合国家、省政府和肇庆市政府出台的各项政策要求及
有关法律、法规的要求；符合区域规划和土地利用规划，推动了粤港澳大湾区文
化产业的集聚发展，加快了文化创意产业与城市发展融合，助推经济发展。
（2）本项目盘活了闲置 20 余年的土地，能有效地增加投资主体单位收入、
提供额外的就业岗位，对区域产业结构、经济结构调整有较强的带动作用。
（3）本项目建设将极大改变企业现有图书印刷、发行物流场地严重不足、
生产设备落后和信息技术水平不高的局面，将极大提高企业综合竞争能力；项目
建设满足企业的战略需要，并为企业的高质量发展和转型升级提供了新动力、新
平台。
（4）本项目建设将带动产学研相结合发展，促进产业发展，打造极具影响
力的区域特色文化品牌，提升企业声誉、形象及影响力。
综上所述，本项目整体规划合理、符合相关要求，对当地和企业都具有良好
的经济、社会效益。
（1）建议项目建设单位尽快完善办理各项批复手续，在项目实施阶段要统
筹处理好投资、质量、进度、安全关系。
（2）建议项目实施前尽快筹足资金加快项目进度，以时间争效益，尽快组
织实施。
（3）充分考虑文明施工和环境保护工作，要把文明施工，环境保护工作作
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
为一项重要内容，编制到生产作业计划当中去。
（4）建议项目在投资审批和开发建设过程中要严格履行相关审批程序，确
保程序合法合规。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
第二章 项目建设背景及必要性
（一）国家层面
目标纲要》
习近平总书记指出，谋划“十四五”时期发展，要高度重视发展文化产业。
发展文化产业是满足人民多样化、高品位文化需求的重要基础，也是激发文化创
造活力、推进文化强国建设的必然要求。
完善文化产品传播和流通体系，促进文化产品顺畅有序流动。鼓励和支持文
化传播渠道建设，发挥各类文化传播渠道作用，推动文化产品传播。鼓励发展文
化电子商务及电子票务、演出院线等现代流通组织和流通形式。发挥各类信息网
络平台的文化传播作用，提升文化产品传播数字化、网络化水平。发挥各类文化
产业展会交易平台作用，鼓励搭建统一开放的区域性文化产品展示交易平台。
坚持一手抓建设发展、一手抓规范管理，在全国合理布局一批特色鲜明、主
业突出、集聚度高、带动性强的文化产业园区和基地，重点培育壮大一批品牌文
化产业园区和品牌运营机构，形成面向区域和行业的协同创新平台、促进文化企
业发展的重要载体。坚持政府规划引导、专业机构运营，充分发挥市场机制作用，
提升文化产业园区服务企业能力和水平，推动园区由要素集聚空间向创新发展平
台转变。进一步完善创建发展和动态管理机制，推动国家级文化产业示范园区（基
地）建设成为政策集成、企业集聚、产业集中、引领发展的文化产业先行区。引
导各级文化产业示范园区（基地）坚持正确导向、健康有序发展，进一步发挥示
范引领和辐射带动作用。推进国家文化产业创新实验区、国家动漫产业综合示范
园建设。建立文化产业园区区域协作发展机制，鼓励和引导东部地区与中西部地
区、东北地区文化产业园区结对共建、联动发展，推动园区之间在企业、项目、
人才、渠道等方面的交流与合作。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
展望 2035 年，我国将建成出版强国，出版创新创造活力充分激发，优质内
容供给能力显著增强，出版服务大局服务人民能力凸显，出版业实力、影响
力、国际竞争力明显提高，出版领域治理体系和治理能力基本实现现代化，出
版在增强国家文化软实力和中华文化影响力中的作用更加彰显。
规划文件中提出：
大力发展数字出版新业态。推动数字技术赋能出版全产业链条，补足补强
出版业数字化薄弱环节，进一步催生传统出版与数字业务相融合的新型出版业
态。着眼满足消费升级新要求，顺应数字时代文化生活移动化智能化个性化新
趋势，精准匹配用户需求和应用场景，推广互动式、服务式、场景式传播，打
造数字出版新产品新服务新模式。鼓励跨界融合，推动数字出版与经济社会各
领域相加相融，构建附加值高、功能多样的新型“出版+”业态。
推动印刷业区域协调发展。规划引导东中西部印刷业梯度布局，深化京津
冀印刷业协同发展先行区、长三角印刷业一体化创新高地、珠三角印刷业高水
平对外开放连接平台建设。优化印刷生产要素空间配置，增强梯度发展韧性，
形成特色鲜明、优势互补、融合互动、全面升级的产业布局。
（以
下简称《意见》），要求各地将研学旅行摆在更加重要的位置，推动研学旅行健
康快速发展。
《意见》强调，要加强研学旅行基地建设。各地要根据研学旅行育人目标，
依托自然和文化遗产资源，红色教育资源和综合实践基地等，建设一批安全适宜
的中小学生研学旅行基地，并探索建立基地的准入标准、退出机制和评价体系。
打造一批示范性研学旅行精品线路，形成布局合理、互联互通的研学旅行网络。
（二）省层面
《广东省国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要》
中提到：
支持物流运输组织形式和经营模式创新，鼓励生产、商贸等企业与物流企业
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
联动，培育形成具有国际竞争力的流通企业，积极稳妥推进境外分销服务网络、
物流配送中心等设施建设，提高国际供应链服务质量。
充分发挥新一代信息技术的赋能作用，推动传统基础设施数字化、网络化、
智慧化转型，强化基础设施智能化运行组织和管理方式的创新。构建智慧低碳的
能源互联网，围绕能源生产、传输、存储、消费全流程，构建能源形态协调转化、
集中式与分布式能源协同运行的智慧化综合能源网络。发展智慧交通设施，协同
建设车联网、船联网等行业专网。推广集约高效的智能物流设施，推动货、车（船、
飞机）、场等物流要素数字化，支持物流园区和仓储设施智慧化升级。
同时，规划中提到：岭南文化是中华优秀传统文化的重要组成部分。大力推
动岭南优秀传统文化创造性转化、创新性发展，传承发展红色文化，增强优秀传
统文化的生命力、凝聚力、感染力。规范发展文化产业园区，推动区域文化产业
带建设，打造粤港澳大湾区文化产业圈。“十四五”时期，全省文化产业增加值
年均增速高于 8%，到 2025 年，文化产业增加值占全省 GDP 比重超过 6%。
该文件提到：珠三角印刷业要抓住粤港澳大湾区、深圳中国特色社会主义
先行示范区建设的重大机遇，坚持走开放合作的产业发展道路，在更大范围、
更宽领域、更深层次上加大对外开放力度，努力建设高水平对外开放连接平
台，为中国印刷业树立新时代开放发展、高质量发展的“风向标”。
从现在到 2025 年，是珠三角印刷业对外开放连接平台的建设期。粤港澳错
位发展、优势互补、协作配套的产业格局基本确立；创新要素加快集聚，新业
态、新模式、新技术逐渐凸显；形成协调联动、创新融合的合作机制，承接国
际业务、参与国际竞争的能力显著提升，在服务“双区驱动”战略中取得良好
效果。
域印刷业的生产供给、技术创新、管理水平和对外合作能力进一步提升；产业
集中度继续提高，印刷业新兴产业集群国际竞争力凸显；国家印刷示范企业实
力壮大，“专精特新”企业显著发力，形成“头雁引领、群雁组阵”的产业竞
争格局；印刷业“绿色化、数字化、智能化、融合化”发展水平持续提升，产
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
业发展新动能不断壮大，对外开放水平显著提高，对外开放连接平台的辐射引
领作用充分彰显。
重点任务中包括打造 9 个协同发展城区，其中肇庆：发挥土地资源优势，承
接优势地区印刷业转移效能，打造一批“专精特新”的印刷企业。
中共广东省委办公厅印发的《关于推动文化产业高质量发展的意见》提出：
推动出版业转型发展。实施精品双效战略，办好广东出版政府奖，依托岭南文化
打造粤版精品。加强资源优化整合，打造龙头出版企业，培育科技、学术、生活、
时尚类一流名刊。以数字化技术、全媒体出版为牵引，重塑出版生产和传播体系，
促进出版业态转型升级。高水平建设数字出版产业园，推进印刷业绿色化、数字
化、智能化、融合化发展。建立版权输出奖励制度，建设前海国家版权创新发展
基地，做强对外版权贸易。提升南国书香节等文化活动影响力。
提升旅游发展文化内涵。大力提升旅游景区和旅游产品的文化内涵，推动旅
游业转型升级，提升文化旅游附加值。支持文化遗产地、非物质文化遗产、特色
文化资源的保护性开发利用。支持具有地域和民族特色的文化创意工艺品、非物
质文化遗产展演、文艺展演等特色文化创意旅游产品开发。
强化创意设计园区产业集聚作用。将创意设计园区建设纳入区域发展规划，
根据园区资源条件和产业优势，推进融合发展集聚区建设，打造区域性创新中心
和成果转化中心。以广州、深圳为核心，推动广州、深圳、东莞、佛山、中山、
江门、珠海等地创意设计走廊站点设计产业圈。粤东西北实行差异化错位发展，
打造若干特色品牌园区。鼓励推进网络设计、虚拟产业园区建设。
规范创意设计园区的发展。完善创意设计园区管理办法，规范引导园区建设。
支持创意设计园区搭建公共服务平台，强化孵化培育功能。加强市场对接、金融
孵化、产权转化、人才培训认证、共性技术研发、品牌建立与维护等服务能力建
设，完善园区服务体系。鼓励创意设计园区与院校、产业专业镇、企业联合构建
“教育—培训—认证—就业—创业”全链条的综合创新平台。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
促进城乡区域融合发展。实施乡村占星战略，推进农业供给侧结构性改革、
农村人居环境整治、精准脱贫和农业产业园区建设。以都市现代农业为方向，大
力发展现代高科技农业、绿色农业、休闲农业、乡村旅游等，打造一批集生态、
教育、文化、休闲、观光功能于一体的现代农业公园、休闲农业、田园综合体等
农业功能区，建设一批农村一二三产业融合发展的现代农业产业园和先导区。加
快新型城镇化建设，大力发展特色城镇，培育一批具有特色优越的魅力城镇。进
一步优化“三旧”改造和城市更新政策，加快盘活利用各类低效城镇。
推动文化产业发展。完善大湾区内地公共文化服务体系和文化创意产业体系。
支持做强做大广州文化产业交易会。推动建设影视文化和音乐产业基地，探索中
外合作摄制电影片相关审批绿色通道。推进大湾区内地新闻出版、广播影视及创
意设计等产业发展。
支持肇庆建设。加快建设粤港澳大湾区生态科技产业园。建设大湾区辐射大
西南的大型物流集散基地，打造供港供澳重要农产品物流基地。促进跨境电商产
业聚集，发展大西南地区企业大湾区总部经济。打造大湾区健康产业和养生旅游
度假胜地。打造岭南文化、广府文化的重要展示基地。
（三）市层面
规划提到筑造集聚高效的城镇空间：重点打造肇庆高新区、西江高新区、金
利高新区、空港经济区、四会产业园五个发展极，集聚优势资源，纵贯南北打造
产业联动、空间联结、功能互补的产业走廊。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
会议指出，我区要高举习近平新时代中国特色社会主义思想伟大旗帜，认真
贯彻市第十三次党代会和市“两会”决策部署，全力打造粤港澳大湾区科技工业
新城，加快建设大旺新能源智能汽车产业城和产城人深度融合的高品质新城，着
力构建产业高地、创新高地、人才高地，推动全区经济社会发展实现新突破。
要求接下来要坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻
党的十九大和十九届历次全会精神，深入贯彻省委“1+1+9”和市委加快建设珠
三角核心区西部增长极、粤港澳大湾区现代新都市工作部署，突出国家级高新区
“高”“新”特色，努力做到经济增速、产业发展、创新驱动、项目引进、营商
环境走在前列，重点推进社会事业发展，准确把握我区担当全市高质量发展火车
头的历史使命，坚定不移强产业、抓创新、优环境、惠民生、强作风，奋力打造
粤港澳大湾区科技工业新城。
会，研究肇庆高新区新一年的发展和未来三年高质量发展行动计划。市委书记强
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
调，肇庆高新区要坚持产业第一、制造业优先，乘势而上、主动作为、奋勇争先，
努力当好西江先进制造业走廊的“龙头”和肇庆打造大湾区制造新城的“领头羊”，
为全市高质量发展树立标杆、打造样板。
市委书记强调，当前，肇庆进入了全面发展、加快发展的关键时期。肇庆高
新区作为我市经济发展主阵地、产业强市主战场、科技创新主平台，要进一步强
化龙头引领作用，高标准推进实施高质量发展三年行动计划，为肇庆加快绿色崛
起、争当湾区新秀作出新的更大贡献。一要深入学习贯彻习近平新时代中国特色
社会主义思想，走对走实走好高质量发展路子。进一步优化思路、强化举措、细
化目标，努力做到既大步向前又稳扎稳打，既主动谋划又快速推进，既要做大存
量又要预留空间，精准到点、稳扎稳打、善作善成，一步一个脚印扎实稳妥推进
各项工作，为全市高质量发展树立标杆、打造样板。二要乘势而上、主动作为、
奋勇争先，努力当好西江先进制造业走廊的“龙头”和肇庆打造大湾区制造新城
的“领头羊”。三要一心一意抓产业，努力建设成为大湾区重要的产业基地。坚
定不移实施创新驱动发展战略，推动高新技术企业提质增量，完善科技创新体制
机制，持续强化高质量发展的科技创新支撑。依托宁德时代、小鹏汽车等龙头企
业，引育更多新能源汽车整车企业和零部件骨干企业，全力打造全国新能源汽车
以及动力电池重要生产基地，全力提升行业影响力。培育壮大家居建材、生物医
药、食品饮料等产业集群，加快推动优势产业集聚发展。四要加快完善产业发展
生态，快速提升肇庆高新区整体形象。加快推进园区基础设施建设，全面提升公
共服务配套水平，持续深化营商环境综合改革，科学积极有效引导传统产业转型
升级改造，努力打造高品质制造新城。五要积极稳妥推进改革，全力打造机构合
理、高效运作的高新区。聚焦“一带一廊一区”区域发展格局，积极创新肇庆高
新区与四会市融合发展的体制机制，深化两地基础设施互联互通、产业共建协作
协同，积极推动教育、医疗等民生保障顺畅衔接，加快推动两地产城融合。
岭南文化创意产业园项目产生的理由主要有以下几点：
（一）内部协议转让前，该地块自 2000 年至今处于停产状态，严重影响营
商环境且不符合区内产业总体规划，当地政府希望有企业能尽快盘活开发该土地，
发挥企业经营对当地社会效益的提升力，以满足大旺高新区高质量发展的要求。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
（二）贯彻落实国家和文化部发布文化发展改革规划方案以及《广东省推进
粤港澳大湾区文化圈建设三年行动计划（2019-2021 年）》和《广东省推进文化
创意和设计服务于相关产业融合发展行动计划》等相关政策的支持。
（三）经相关部门及单位研究决定，须全力推进大旺集装箱厂地块的开发工
作，建设华南地区规模最大、业态多元的文化创意产业园区，适时扩大企业在粤
港澳大湾区文化全产业链的覆盖范围。
因此，计划以肇庆市大旺高新区为基地，打造涵盖“编、印、发、展、销、
服”等出版产业全链条功能，聚合图书出版、文教产业、教育装备、文化创意、
印刷物流等多元文化产业板块，集“生产、研发、展示、体验、配套服务”于一
体的粤港澳大湾区文教产业融合示范园及国家出版产业基地。
岭南文化创意产业园项目是推进转型升级、提升文化产业竞争力和贡献度，
厚植文化产业竞争新优势，打造文化产业发展新引擎的突破口，是实施高品质文
化供给工程、创新文化产品供应方式，提升文化产品供应效能的重要举措，是支
撑出版主业供给侧结构性改革、打造产业链新支点，融合创新平台的发力点。是
顺应行业发展趋势、优化产业结构布局、丰富高品质文化供给的先手棋，也是打
造“文化强省建设主力军、文化高质量发展先行军、出版强国建设生力军”的重
大举措。项目将极大改变现有图书印刷、发行场地严重不足、生产设备落后和信
息技术水平不高的局面，满足全省教育资源服务提供合理、高效的文化需求，同
时也是培育和留住企业人才的孵化基地，符合南方传媒的战略需要，并为南方传
媒的高质量发展和转型升级提供了新动力、新平台。
文化经济在我国已成为实体经济的重要组成部分，也是彰显某一国家或地区
在国际竞争中软实力的重要标准。作为珠三角城市之一的肇庆，与区内其他城市
相比，其经济发展是明显落后的。但是，作为历史文化名城的肇庆，其所具 备
丰富的优质性资源是文化创意产业发展的优势条件。面对激烈的竞争，肇庆市把
文化创意产业作为提高经济实力与城市品牌力的着力点显得尤其重要。 本项目
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
的建设是结合岭南历史文化，构建集“生产、研发、展示、体验、配 套服务”
于一体的粤港澳大湾区文化产业融合示范园及出版产业基地，项目的建设有利于
提高城市软实力和城市品牌力。
本项目除少数管理人员和关键岗位技术人员由企业解决外，新增员工均由当
地招工解决，项目建成后，将为当地提供大量就业机会，吸收下岗职工与闲置人
口再就业，可促进当地经济和发展。
以产业园建设为牵引，为企业提供良好的生产和工作环境的同时，增强政策
吸引力，强化产业配套建设，可以有效提升招商引资竞争力，使产业园构建起完
整的产业链“生态圈”；可以有效拓展域内外市场，吸引资本、人才、技术以及
先进的管理方法、经验集聚园区，使产业园成为招商引资和项目引进工作的平台。
在当今社会科学技术不断进步，社会生活方式变革不断加剧的社会背景下，
必须全面实施素质教育，克服片面的书本教育的弊端，引导学生开展研学旅行活
动，培养他们的综合实践能力、创新精神和探究能力，以及社会责任感，以适应
学习化时代、信息社会和我国改革开放时期社会发展的客观要求，适应每个学生
终身学习的需要。本项目的建设可以带动素质教育、文化旅游等多个产业共同发
展，其辐射效应、集群效益及规模效益，对地方经济整体的繁荣与增长都将起到
广泛和深远的推动作用。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
根据《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年
远景目标纲要》以及《广东省国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年
远景目标纲要》，培育骨干文化企业，规范发展文化产业园区，推动区域文化产
业带建设；坚持一手抓建设发展、一手抓规范管理，在全国合理布局一批特色鲜
明、主业突出、集聚度高、带动性强的文化产业园区和基地，重点培育壮大一批
品牌文化产业园区和品牌运营机构，形成面向区域和行业的协同创新平台、促进
文化企业发展的重要载体；规范发展文化产业园区，推动区域文化产业带建设，
打造粤港澳大湾区文化产业圈。本项目的建设，符合国家和省市的产业政策方向，
可以为肇庆市的文化产业发展提供必要基础设施条件，有助于推动肇庆市，乃至
粤西区域、珠三角地区的文化产业发展。项目的建设是企业提质增效实现大跨越
的助推器。
因此，抓好本项目建设工作，建设本项目是南方传媒高质量发展的新动力和
转型升级实现大跨越的助推器。可以推动产业向规模化、集约化、专业化发展，
提高信息技术水平，吸引同行业的企业集聚发展，拉伸产业链，扩大产业规模，
提升企业经济效益；带动产学研相结合发展，有效整合企业发展资源；能够有效
吸引外资，促进产业发展。可见，本项目的建设是十分迫切和必要的。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
第三章 市场分析及项目投资环境分析
文化创意产业是以文化产业为基础，以创新为核心，以高科技手段为支撑以
文化艺术与经济的全面结合为特征的新兴文化产业，文化创意产业是文化产业的
重要组成部分。
文化创意产业是近年来发达国家提出的一个新概念，作为新兴领域，已经成
为当今发达国家和地区迅速崛起的重要产业，纵观全球，发达国家的众多创意产
品吸引了全世界的眼球，形成了一股巨大的创意经济浪潮。文化创意产业是推进
社会主义文化大发展大繁荣的客观要求，是提升文化软实力的重要方面，是现代
城市新兴产业。
近年来，随着我国大力发展文化产业，国内文化创意产业园已涵盖了文化、
艺术、科技、传媒、动漫、影视、旅游等各个领域。随着文化创意产业对经济的
贡献不断增强，加强其平台发展就显得日益重要，然而文化创意产业园区在承载
文化创意产业发展的过程中出现了不少问题，依靠简单的复制已不可取，因地制
宜，研究适合区域的发展模式以及战略规划显得尤为关键。
京市文化创意产业分类标准》，首次给出文化创意产业概念的总体界定，文件中
将文化创意产业定义为以创作、创造、创新为根本手段，以文化内容和创意成果
为核心价值，以知识产权实现或消费为交易特征，为社会公众提供文化体验的具
有内在联系的行业集群。《北京市文化创意产业分类标准》同时给出了文化创意
产业的具体分类标准，认为文化创意产业主要包括文化艺术，新闻出版，广播、
电视、电影，软件、网络及计算机服务，广告会展，艺术品交易，设计服务，旅
游、休闲娱乐，其他辅助服务九个大类。文化创意产业是发达国家经济转型过程
中的重要产物，由于附加值高、发展可持续，越来越为各国所重视，增长速度远
高于整体国民经济增速，已成为世界经济增长的新动力，引领着全球未来经济的
发展。发展文化创意产业已成为当今世界经济发展的新潮流和众多国家的战略性
选择。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
及相关产业企业营业收入数据，在全面深化文化体制改革、不断提振文化消费需
求的背景下，2019 年我国文化产业继续保持平稳较快发展，全国规模以上文化
及相关产业企业实现营业收入 86624 亿元，比上年增长 7.0%，结构不断优化。
一、文化行业全部实现正增长
在文化及相关产业 9 个行业中，新闻信息服务、文化投资运营、创意设计服
务分别增长 23.0%、13.8%、11.3%，增速均超过 10%；文化投资运营和文化娱乐
休闲服务增速由负转正，其中，文化投资运营由上年下降 0.2%转为增长 13.8%；
文化娱乐休闲服务由上年下降 1.9%转为增长 6.5%。
二、文化新业态发展势头强劲
业小类实现营业收入 19868 亿元，比上年增长 21.2%；占比为 22.9%，比上年提
高 2.1 个百分点。其中，互联网其他信息服务、可穿戴智能文化设备制造的营业
收入增速超过 30%。
三、文化服务业增速最快
零售业快 9.2 和 8.0 个百分点；占比为 40.6%，比上年提高 2.0 个百分点。
近年来，随着我国新型工业化、信息化、城镇化和农业现代化进程的加快，
文化创意产业已贯穿在经济社会各领域各行业，呈现出多向交互融合态势。推进
文化创意和设计服务等新型、高端服务业发展，促进与实体经济深度融合，是培
育国民经济新的增长点、提升国家文化软实力和产业竞争力的重大举措，是发展
创新型经济、促进经济结构调整和发展方式转变、加快实现由“中国制造”向“中
国创造”转变的内在要求，是促进产品和服务创新、催生新兴业态、带动就业、
满足多样化消费需求、提高人民生活质量的重要途径。
根据中研普华研究报告《2020-2025 年中国文化创意产业园区域发展模式与
产业整体规划研究报告》：
一、园区总数及其分布
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
我国文化创意产业园区的建设从 20 世纪 90 年代起步，到 2002 年末只有 48
个园区建成，2005 年以来，国内文化创意产业园区迅猛发展，数量不断增加。全
国各地大兴建设文化创意产业园区之风，这一方面说明全国各地重视发展文化创
意产业，并下大力气建设文化创意产业园区，使文化创意产业在短时间内形成群
体竞争优势和集群效应。数据显示，2015-2018 年以来中国文化产业园数量持续
稳定增长，从 2506 增长至 2599 个，其中由国家命名的文化创意产业各类相关基
地、园区就已超过 350 个。
在政府的积极引导下，我国文化创意产业园已经初步形成了以国家级文化产
业示范园区和基地为龙头，以省市级文化产业园区和基地为骨干，以各地特色文
化产业群为支点，共同推动文化产业加快发展的格局。
二、园区类型分析
不完全统计，我国文化创意产业园目前还是以混合型（按文化创意产业园区
性质划分）为主，2018 年数量达到 1684 个，占比 64.8%。这种类型的文化创意
产业园往往依托科技园区，并结合园区内的优势产业同步发展文化产业，但园区
内并未形成文化产业链条。相对来说，近几年地方特色型与休闲娱乐型文化创意
产业园增长较快，这与人们的需求多样化密切相关。
三、园区区域分布格局
中国文化创意产业集群化分布进一步显现，初步形成了以广东、北京、上海
等地为代表的珠三角、环渤海和长三角等东部沿海地区全国文化创意产业发展三
极。此外，中部地区湖南、湖北，西部地区的四川、陕西也具备良好的产业基础。
按区域划分，则中国文化创意产业园区主要分布在这六大区域：环渤海文化
创意产业集群(北京)、长三角文化创意产业集群（上海、南京、杭州和苏州）、
珠三角文化创意产业集群（广州和深圳）、滇海文化创意产业集群（昆明、大理
和丽江）、川陕文化创意产业集群（西安、成都和重庆）以及中部文化创意产业
集群（长沙）。
广东文化创意产业经历了从起步到聚集、到专业园区，从自发到自觉的进程，
近年来，受国内外经济因素的影响和产业自身发展的需要，产业发展的步伐明显
加快，呈如下特色。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
佛山、东莞等珠三角地区，具有全国领先水平的“广深佛莞文化创意产业圈”已
经初步形成。广州现有产业园区 34 个。重点发展数字内容、文化传媒、创意产
品制作、分销与版权贸易、咨询策划、设计创意等高端行业，发展的方向是成为
国际性的创意之都和文化名城；深圳现有产业园区 20 个，重点发展数字娱乐、
动漫游戏、现代高新技术、印刷、珠宝、工艺礼品、软件开发等优势文化产业，
发展的方向是成为具有国际影响力的创意产业研发与孵化基地、创意产品出口基
地、文化资本经营策划中心以及创意产业博览交易中心；佛山现有产业园区 3 个，
重点发展以工业设计和传统工艺设计为主要内容的创意产业园区，发展的方向是
成为全国重要文化创意产品和设备制造业及流通业中心、中国工业设计名城；东
莞现有产业园区 3 个，文化创意产业更多体现在为制造业服务上，发展的方向是
成为国际知名的文化创意产品研发和设备、产品制造服务的基地。
国领先的地位。以广州市软件和动漫产业为代表的数字内容研发产业，在国内优
势明显，2006 年广州被国家商务部授予“国家软件出口创新基地”称号，成为我
国软件和动漫产业的四大基地之一；以广州番禺长隆集团和深圳华侨城为代表的
主题文化创意公园，是全国同类文化创意公园中具有代表性的成功案例；以互联
网和软件开发为主业的腾迅公司，QQ 软件已有注册用户 7 亿多，排名世界第二、
亚洲第一，腾迅网浏览量排名中国综合类门户网站第一名，腾迅 QQ 和中国游戏
中心的网络游戏在全国网络休闲游戏市场中的份额分别位居第一和第三位；以文
化传媒服务产业为主业的深圳华视传媒，已发展成为拥有中国乃至全球最大的户
外数字移动电视广告联播网络企业，网络覆盖全国 26 个经济发达的城市；以原
创音乐产业为主业的深圳 A8 音乐集团，已成为华语世界领先的专注于原创音乐
的新媒体数字音乐公司；以动画电影产业为主业的环球数码，荣获“2006 中国创
意产业领军企业”称号，其投资制作的全三维动画电影《魔比斯环》开创了中国
全三维动画电影新起点，成为中国动画电影发展的里程碑。这些文化创意企业由
于起步较早、发展较快，凭借比较强的经验和实力，已成为推动广东文化创意产
业发展的领军力量。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
展模式。并形成品牌效应。广州市越秀区以黄花岗信息产业园和合润创意产业园
为核心，发展基于数字技术（数字动漫游戏、数字媒体出版、数字广播影视、软
件与信息服务业）的文化创意产业群；荔湾区利用古民居、老厂房、旧仓库。形
成了“北港、南湾、西岛、中园”（广州设计港、岭南广告湾、广佛时尚岛、荔
湾现代艺术创意园）的发展格局；海珠区着重花新港路发展影视制作、时装设计、
婚庆摄影、会展策划、美术创作展示与培训等创意产业。深圳市罗湖区重点开发
珠宝首饰和工艺礼品市场交易平台，聚集了大量的珠宝加工企业，成为全国饰品
文化潮流的重要基地；南山区重点开发数字娱乐、动漫游戏等行业，聚集了一大
批现代高新技术为龙头的文化企业，成为深圳发展前景看好的数字娱乐产业基地，
宝安区重点打造工业设计和工艺美术创意产业聚集区；盐田重点打造海滨主题公
园和休闲娱乐场所聚集区。随着建设规模的不断扩大，文化（创意）产业园区逐
渐成为各城区新的产业优势和经济特色。
伴随着中国经济的迅猛崛起，国民消费结构有了很大的改变，居民以物质消
费为主逐渐过渡到文化休闲消费比例大大增加，这极大地刺激了文化创意产业的
发展。2008 年以来，肇庆市 34 家经营性文化事业单位完成了转企改制。随着体
制改革的深入，文化创意企业不断发展壮大，并取得了傲人的成绩。从 2009 年
至 2011 年，肇庆市共有 6 个项目获得 1800 万元的专项资金扶持，居全省之首。
近 3 年，肇庆文化创意产业发展专项资金投入共 2200 万元，已扶持 81 个项目。
从 2009 年，肇庆市连续 4 年组团参展.共签约 43 个项目，揽资达 46.86 亿元。
市都纷纷抓住文化创意产业发展的先机，成为全球著名的文化创意之都。
全球化浪潮使中国成为文化创意产业潜在的市场，成为吸引中外创客的投资
场所。这一方面有利于肇庆市企业及时学习国外先进的发展理念和革新技术，但
另一方面外国企业也会抢占中国的文化资源和市场，甚至会威胁到我国文化创意
产业的生存空间。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
全国各地也在不断重视和提高文化创意产业的地位，将文化创意产业作为拉
动地区经济发展的新模式，全国区域间的文化创意产业竞争必将日趋激烈。
国家将文化产业提升至战略性产业地位之后，文化产业园建设一直是文化产
业的重点，历年文化专项资金用于文化产业园的补贴、税收优惠等占比均较高。
在政策红利的支持下，文化产业园遍地开花。2014 年，已有近 2000 个文化产业
园建成，还有近万个正在筹建或直接更名的产业园区。2015 年，园区数量稍有回
落，全国正常运作的园区在 2506 左右。其中由国家命名的文化创意产业各类相
关基地、园区就已超过 350 个。在政府的积极引导下，我国文化产业已经初步形
成了以国家级文化产业示范区和基地为龙头，以省市级文化产业园区和基地为骨
干，以各地特色文化产业群为支点，共同推动文化产业加快发展的格局。
但是在各地文化创意产业园区快速发展的背后，一些问题也随之凸显出来。
如园区太多、资源分散；建设模式雷同，房地产色彩浓厚；园区定位不明确，产
业结构雷同；园区之间相互分离而自成体系，缺少必要的分工与合作；园区耗费
巨资建成后，租金高，企业入驻率低，难以吸引创意阶层，文化气息淡薄等。
尽管目前创意产业暴露出了各种问题，但从整个国际发展趋势来看，未来创
意产业仍有开阔前景，未来将继续加大创意园区的开发和建设，但与此同时政府
管理将从严，向着适合社会产业需求的方向引导。
近年来，中央和地方政府都加强对文化创意产业的统筹规划，加快推进国家
级创意产业园区的规划建设，培育和推广一批具有自主知识产权的龙头企业和文
化产品。在积极的产业政策推动下，创意产业园区也将迎来美好的发展前景。
图书出版是指书籍、地图、年画、图片、画册，含有文字、图画内容的年历、
月历、日历，以及由新闻出版总署认定的其他内容载体形式的编辑（包括组织、
采录、收集、整理、纂修、审定），并通过印刷发行向社会出售的活动。或者说，
是指依照国家有关法规设立的图书出版法人实体的出版活动。我国图书出版发行
行业的产业链可分为内容策划、印刷出版、总发与批发、零售等四个主要环节，
各个环节均具有较为独立的商业体系，其中发行、批发零售环节属于图书流通领
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
域。
世纪全球经济一体化时代的朝阳产业”和“黄金产业”。文化产业主要由新闻出
版发行服务业、广播电影电视服务业、文化艺术服务业、文化信息传播服务业、
文化创意和设计服务业等多个细分行业组成。出版业的分布在全球极不平衡，美
国、英国、法国、德国、日本等国家是世界出版业的中心，其出版的图书在全球
均具有较强影响力，决定着世界出版业的发展趋势，也是输出图书和版权的主要
国家。长期以来，全球最大的 3 个图书市场-美国、德国、日本占据了世界 50%以
上的图书市场规模。
目前，新技术革命为世界出版业带来巨大影响，促使出版业的编辑、出版、
印刷和发行等各个环节都产生了重大的变化。例如印刷技术和计算机技术的飞跃，
大大降低了印刷和出版的成本，提高了行业利润率。图书出版的形式更加多样化，
多媒体技术进一步推动图书产业与其他媒体的合作与互动。计算机和互联网技术
对图书发行产生了极为深远的影响，网上销售的规模越来越大。在建立完善的信
息流基础上，现代化的物流业使得按需印刷、实时销售、零库存、全面营销分析
等能够得以实现。随着数字化浪潮席卷全球出版业，数字技术已用于出版的策划
编辑、制作印刷、生产管理、市场营销等各个环节。与传统出版相比，数字出版
以其方便快捷的查询、海量的存储、不断创新的文化内容和更加环保等特点，形
成鲜明的优势。近年来，世界各大出版发行集团的数字产品销量保持良好的增长
势头，更加快其数字化转型的步伐。此外，跨媒体运作成为文化传媒产业发展的
新趋势，如全球大型新闻出版集团拥有几乎全部媒体类型：报纸、电视、电影、
杂志、娱乐与新闻网站。通过跨媒体经营，可以实现同一内容的多重开发，实现
内容利用增值和规模效应。
我国出版业随着印刷技术的发展、社会分工的细化，形成了以国有出版企业
为主体、民营出版企业为辅的行业格局。行业在经历了早期的快速发展后，目前
已经进入成熟稳定的阶段。从图书出版产业链来看，上游是内容创作和策划（作
家和策划人），图书出版到下游渠道的实体书店、网上书店、图书馆等发行。其
中内容创作和出版是整个产业链条的核心，直接带动印刷、物资供应和出版物发
行三个环节。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
国内出版业按产品分为图书出版、期刊出版、报纸出版、音像制品出版、电
子出版物出版、数字出版等。2016 年全国出版、印刷和发行服务实现营业收入
长 7.82%，体现出新闻出版产业仍继续保持了较强的可持续发展能力。
国内出版业按产品分为图书出版、期刊出版、报纸出版、音像制品出版、电
子出版物出版、数字出版等。2018 年，我国新闻出版产业营业收入、资产总额继
续增长，经济规模稳步提升。根据国家新闻出版署数据显示，2018 年全国出版、
印刷和发行服务实现营业收入 18687.5 亿元，同比增长 3.1%；据中金企信国际
咨询公布的《2020-2026 年中国图书出版市场竞争力分析及投资战略预测研发报
告》统计数据显示：拥有资产总额 23414.2 亿元，增长 5.6%。其中，图书出版营
业收入、利润总额增长提速，营收增速在 8 个产业类别中名列第一。图书行业细
分类别来看，伴随着文化消费升级以及新媒体的发展，图书市场呈现出明显向大
众图书倾斜的趋势。大众图书是指包括社科、文艺、少儿、生活等四类的图书，
根据 2017 年数据显示，社科、文艺、少儿、生活等大众图书贡献了 83.88%的增
长，大众图书成为图书市场最重要的主体。具体来看增长的贡献率，少儿类贡献
了 37.55%的增长，社科贡献了 25.99%的增长，文学贡献了 11.39%的增长，教辅
贡献了 8.94%，其他类别贡献了 16.12%。值得一提的是，2016 年少儿类图书贡
献达到了 50%以上，而 2017 年贡献程度有所下降的一个原因是 2017 年社科类贡
献提升较快。总体来看，少儿、社科、文学三大类一直是比较稳定的增长贡献类
别。2013-2019 年，中国图书零售市场的码洋规模呈现逐年增长的态势，且我国
的图书市场保持着平稳增速运行。数据显示，2019 年，中国图书零售市场的码洋
规模达到 1022.7 亿元，同比增长 14.4%。图书零售市场可分为线上网店和线下
实体书店两个渠道。随着互联网以及电子商务的发展，推动了线上图书零售市场
的发展。数据显示，2019 年中国线上图书零售市场销售市场保持持续增长的态
势，码洋规模达到 715.1 亿元，占总体零售规模的 70%，较 2018 年提高 6%；而
线下书店的零售码洋规模仅为 307.6 亿元，占比为 30%。伴随互联网进一步发展
及计算机、智能手机、平板电脑等介质的普及，数字阅读成为居民重要的阅读形
式。网络文学创作活跃，众多经典和畅销的图书被制作成电子书，亚马逊电子读
书器 Kindle 在中国上市等现象，都标志着数字阅读在中国的发展日趋成熟。一
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
方面，数字阅读产品廉价、便捷，一定程度影响读者的购买选择，对纸质图书的
销售形成冲击；另一方面，由于内容上的差异性，数字阅读与纸质阅读可以分别
满足消费者不同的阅读需求，数字阅读产品并不能完全取代纸质图书，二者结合
的销售模式可能实现经济效益的最大化。
文化产业各领域对民营资本的限制逐渐放开，国家鼓励民营企业进入图书策
划与发行等业务。中央地方财政、银行及资本市场对文化企业的金融支持力度不
断增强，延续免征图书批发、零售环节增值税的政策，鼓励符合条件的文化企业
积极上市融资，借助资本力量做大做强等。国家大力支持文化产业发展，版权保
护力度逐步加大，有利于高品质图书策划企业的发展。
随着我国国民经济增长、文化消费支出增加，在国家产业政策的有力引导下，
图书市场规模呈现良好的发展态势。图书行业分析显示，近年来图书整体市场零
售规模增幅较为明显，2019 年中国图书零售市场总规模达到 1023 亿元，同比增
长 14.4%。受新冠疫情因素影响，2020 年中国图书零售市场总规模 971 亿元，同
比下降 5.08%。2021 年中国图书零售市场总规模 987 亿元，较 2020 年增长了
受人口结构、受教育程度、收入水平等因素的影响，我国图书行业逐渐细分
化，目前我国图书零售市场主要分为少儿、科技、社科、教材教辅、语言、文艺
和生活休息及综合，其中少儿类图书占据我国图书零售主要市场份额。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
图书行业市场分析提到，民营企业参与出版经营活动更趋活跃，内容策划领
域的民营企业数量众多，但总体呈现规模较小的状态，行业集中度较低，未来存
在较大的整合空间。
线上渠道具有品种丰富、宣传促销覆盖面广、信息化程度高、仓储物流形
成规模效应等竞争优势。随着互联网技术的快速发展，基础设施以及综合物流
模式的逐渐完善，线上销售对于线下销售的分流作用将更为明显，线上销售将
持续保持增长态势。
进一步深化文化体制改革，促进文化企业发展，在财政税收、投资和融资、资产
和土地处置以及工商管理四个方面对文化企业的发展提供支持。
业税优惠政策的通知》，明确规定自 2013 年 1 月 1 日起至 2017 年 12 月 31 日，
免征图书批发、零售环节增值税。自 2018 年 1 月 1 日起至 2020 年 12 月 31 日，
延续上述增值税优惠政策。2021 年 3 月，财政部、国家税务总局宣布，自 2021
年 1 月 1 日起至 2023 年 12 月 31 日，延续上述增值税优惠政策。
上述鼓励政策的出台不仅激励行业积极以满足需求，也为行业发展营造良好
政策环境，有效促进行业稳定高速发展。
全国版权合同（图书）登记数由 2008 年的 10414 份上升到 2019 年的 16526
份，平均复合年化增长 4.29%，公民知识产权保护意识不断加强。长久以来盗版
图书的泛滥，一方面直接损害了图书作者著作权，通过低廉的价格冲击正规书商
的生存空间；另一方面盗版图书的粗制滥造也影响了消费者的阅读体验。加大知
识产权的保护，将有效维护图书行业经营者的合法权益与经济利益，培养消费者
愿意为优质内容付费的习惯，从而保护原创者的著作权，促进更多优质原创内容
的诞生，使图书行业持续健康发展进入良性循环，行业有序发展。
根据国家统计局发布的《2020 年国民经济和社会发展统计公报》，2020 年
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
国内生产总值 1015986 亿元，同比增长 2.3%。2020 年度全国居民人均可支配收
入为 32189 元，同比名义增长 4.7%，居民的消费能力增加，2020 年我国经济运
行逐季改善、逐步恢复常态，在全球主要经济体中唯一实现经济正增长，脱贫攻
坚战取得全面胜利，全年全国规模以上文化及相关产业企业营业收入 98514 亿
元，按可比口径计算，比上年增长 2.2%。
官，积极贯彻高质量发展理念，深化供给侧结构性改革，全年物流运行逆势回
升、增势平稳，物流规模再上新台阶，物流业总收入保持增长，物流运行实现
提质增效，单位成本缓中趋稳，为抗击疫情、保障民生、促进经济发展提供了
有力支撑。
一、物流运行总体平稳，有力支撑国民经济发展
（一）物流规模再上新台阶，社会物流总额超 300 万亿
社会物流总额迈上三百万亿元新台阶。2020 年全国社会物流总额 300.1 万
亿元，按可比价格计算，同比增长 3.5%。分季度看，一季度、上半年和前三季度
增速分别为-7.3%、-0.5%和 2.0%，物流规模增长持续恢复，四季度增速回升进一
步加快。
物流业总收入保持增长。2020 年，物流业总收入 10.5 万亿元，同比增长
复至上年水平。
（二）多业融合深度发展，物流企业活力持续增强
物流企业服务能力进一步提高，为打通供应链、协调产业链、创造价值链提
供重要保障。2020 年我国物流企业 50 强实现物流业务收入 1.1 万亿元，同比增
长 15%，第 50 名的企业物流营业收入超过 37 亿元，同比增长 19%。物流企业与
汽车、家电、电子、医药、冷链、烟草、化工、冶金、电商、零售等制造、商贸
流通业深度融合，形成一批专业能力强、服务质量高的品牌标杆。
疫情之下物流民生保障作用日益增强。农村物流、双向流通的渠道进一步打
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
通，服务密度大幅度提升，邮政快递物流服务网点覆盖 3 万多个农村乡镇，支撑
消费品下乡和农产品进城产值近万亿。物流企业严格做好疫情防控，分区分级推
动复工复产，全力保障供应链稳定畅通，为保通保畅、保运保供提供了有力支撑。
物流行业维持较高景气水平。随着复工复产稳步推进，物流企业业务量及订
单水平均稳步回升，物流供需两端同步回升，市场活力持续增强。中国物流业景
气指数中的业务量指数和新订单指数自 3 月以来均处于回升通道，四季度加速回
升，12 月分别回升 56.9%和 55.8%的较高水平，两者差值有所缩小，供需关系更
趋平衡。
（三）物流产业就业形势较好，新增就业超百万人
物流业吸纳就业能力不断增强，从业人员快速增长。根据测算，2019 年末，
我国物流岗位（既包括物流相关行业法人单位和从事物流活动的个体工商户从业
人员，也包括工业、批发和零售业等行业法人单位的物流岗位从业人员）从业人
员数 5191 万人，比 2016 年增长 3.6%，年均增长 0.9%。
从结构来看，一是物流专业人才保持较快增长，物流人员专业化程度提升。
我国物流相关行业从业人员数超过 1200 万人，比 2016 年增长 16%，年均增长
有所放缓；三是电商快递、多式联运等新型行业成为新增就业的主要动力，“十
三五”时快递物流行业新增吸纳就业超过 100 万人，年均增长 10%，多式联运及
运输代理行业新增吸纳就业超过 15 万人，五年年均增长 8%，增速均快于行业平
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
均水平。
二、供给侧结构性改革推进，物流发展质量稳步提升
新技术物流需求、国际物流需求、网上零售物流需求快速发展，新产业、新业态、
新产品的拉动作用持续增强。
（一）工业物流企稳回升，新动能引领带动作用显著
季度各月当月增速均保持在 6-8%的快速增长区间，升至年内新高。
从结构看，制造业显著回升，有力支撑了工业物流需求的稳步复苏。一方面，
装备制造和医药制造物流需求向好。其中，受益制造业投资与机电产品出口大幅
改善拉动，装备制造业多数行业物流需求保持 10%以上增长，装备制造业对工业
物流需求增长的贡献率超过 70%，支撑作用突出；海外疫情防控物资需求增长迅
猛，带动医药制造业物流需求大幅回升。另一方面，新动能相关物流需求持续增
强，高技术制造业维持领先地位。2020 年全年高技术制造业物流需求增长 7.1%，
增速快于工业品物流总额 4.3 个百分点，新旧动能转换进一步加快。
（二）国际物流总体稳中向好，进出口物流全面回升
在疫情影响下，世界经济增长和全球贸易遭受严重冲击，但我国经济展现出
强大市场活力和综合竞争力，进出口物流量快速回稳。
超大规模市场优势明显，进口需求稳中有升。2020 年，我国进口物流量同比
增长 8.9%，增速比上年提高 4.7 个百分点。从年内情况看，各月均保持正增长，
下半年增速有所加快，三、四季度达到 10%的较高增速。从不同货类看，原油、
铁矿砂等资源型产品进口量分别增加 7.3%和 9.5%，粮食、肉类等农产品进口量
分别增加 28%和 60.4%。
出口物流需求保持平稳较快增长。海外疫情持续蔓延且有加速扩散趋势，欧
美等主要经济体的需求向货物需求转变，同时我国制造业较为完备，恢复速度较
快，出口物流量增速提高至近 5%。
“一带一路”倡议持续推进，中欧班列快速发展。2020 年，面对突如其来的
新冠肺炎疫情，中欧班列对推动复工复产，稳定国内、国际供应链产业链发挥了
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
重要作用。中欧班列“十三五”时期累计开行超过 3 万列，2020 年开行 1.24 万
列，去程和回程班列同比分别增长 50%左右，全年发送 113.5 万标准箱，同比增
长 56%。全年综合重箱率达 98.4%，同比提高 4.6 个百分点，其中回程重箱率提
升显著，同比提高 9.3 个百分点。
（三）民生消费物流需求略有放缓，新业态仍保持强势增长
增速保持 10%以上。新型消费模式保持逆势增长，成为民生物流需求的最大亮点。
全年实物商品网上零售额增长 14.8%，占社会消费品零售总额的比重比上年提高
（四）物流运行提质增效，单位物流成本缓中趋缓
年初受到新冠肺炎疫情影响，各地不同的管控措施造成物流通道不畅，部分
区域资源紧缺，服务时效放缓，疫情防控相关措施带动物流成本上升。下半年，
随着物流运行效率有所改善，物流发展的质量和效益不断提升。
一是运输协同性提升。多式联运、铁水联运进一步发展，铁路专用线与基础
建设加快推进，着力打通“最先一公里”和“最后一公里”。集装箱铁水联运量
快速增长，港口集装箱铁水联运量创近年较高水平。与此同时，铁路引领运输物
流服务质量提升，铁路货运量占全社会货运量的比例提升至 2020 年的近 10%。
铁路产品供给不断优化，集装箱运输、冷链运输、高铁快运等成为铁路货运增长
新亮点。
二是多部门政策措施助力企业纾困，优化营商环境，继续推动降低行政性物
流成本。通过多方努力，单位物流成本增速明显趋缓，2020 年社会物流总费用与
GDP 的比率 14.7%，五年间下降 1.3 个百分点，物流降本增效成果显著。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
的起步之年，物流行业迎来发展的机遇及挑战。总体来看，2021 年我国宏观经济
和物流发展将保持较强韧性，物流总规模稳定增长，需求结构继续调整，高质量
物流服务体系加快形成，对各行业支撑和带动作用进一步增强，但也要看到物流
运行仍存在一些问题值得关注。
（一）物流需求稳定持续回升仍存在不确定性
从全球发展来看，2021 年各国对疫情形势认知由未知逐步走向已知，防控
措施更加具有针对性，疫情对经济的影响将逐步衰减，但国际政治力量分化、地
缘政治影响和逆全球化趋势仍会长期存在，世界经济稳定复苏仍面临挑战。结合
上年四季度数据来看，出口带动的工业物流需求或将延续增长态势，消费相关需
求增速保持平稳。部分传统制造领域、消费升级领域复苏动力较前期有所趋稳，
物流需求分化、结构不均衡的趋势可能更明显。
（二）社会库存仍位于较高水平
虽然 2020 年下半年需求趋升，“去库存”明显加快，库存水平比疫情初期
显著回落，但与历史同期相比依然位于较高水平。12 月末工业企业存货、产成品
存货同比增长 5.2%和 7.5%，增速比上年提高 3 和 5.5 个百分点。
同时，库存周转尚未恢复，工业企业产成品存货周转天数升至 17.9 天，为
近年来较高水平。受此影响企业资金压力趋升，资金占用成本快速上涨，特别是
四季度以来增速明显加快，2021 年这一趋势仍将延续。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
（三）物流企业成本上涨，整体利润波动较大
调查企业物流业务收入、利润额比上年同期仍略下降，有 30%物流企业处于亏损
状态，利润率不足往年的一半。综合来看，物流企业盈利偏弱主要受到以下因素
影响：
一是行业竞争激烈，服务价格持续低位。2020 年物流服务价格指数比上年
下降 5 个百分点。前三季度各月均处于下降通道，四季度虽有所回暖，但全年指
数平均仍位于 50%以下。从不同类型看，中国沿海（散货）运价指数全年平均为
价格水平。
二是常态化疫情防控措施推高企业运营成本。物流领域严格按照各部门制定
的《进口冷链食品预防性全面消毒工作方案》《冷链食品生产经营新冠病毒防控
技术指南》和《冷链食品生产经营过程新冠病毒防控消毒技术指南》文件要求，
及时采取防范措施，在货物进口、城市配送等各环节做好预防性消毒工作。物流
企业，特别是跨境物流、冷链物流、快递配送等部分领域防控疫情相关成本明显
增加明显，据不完全测算，物流领域预防性消杀、货物监测等相关超过 700 亿元。
随着疫情常态化的趋势，此部分成本或将继续增长。
三是物流企业资金趋紧，现金流压力增大。2020 年初物流企业经营普遍较
为困难，加之经营成本的普遍上涨带来的现金流持续流出，造成企业流动资金趋
紧。下半年经营虽有所好转，但受供应链上下游影响，应收账款回收期延长，部
分领域特别是中小微物流企业资金周转压力加剧。1-11 月物流企业流动资金周
转次数同比下降 0.1 次，应收账款回收期比上年延长 12%。
常态化疫情防控和经济社会发展，在经济持续复苏和低基数的基础上，年度物流
运行主要指标将保持较快增速，部分指标或为两位数增长，总体呈现前高后低，
预计一季度社会物流总额增长在 10-13%，初步预计全年可达 8-10%，工业、国际、
消费物流需求继续修复，物流市场规模加速扩张，物流运行效率有望恢复到正常
水平。“双循环”将助力物流行业发展。根据《中共中央关于制定国民经济和社
会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》，“十四五”时期，我
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
国要加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，推
进国家治理体系和治理能力现代化，实现经济行稳致远、社会安定和谐，为全面
建设社会主义现代化国家开好局、起好步。“双循环”下将更好地推动物流业高
质量发展，积极探索构建供应链现代化的途径和措施。
广东地区发展物流业，有着得天独厚的优势。珠三角集中了五大港口和五大
机场，中国交通大动脉的“五纵七横”有三纵（京广、京九、京珠）经过珠三角
同时珠三角内部的高速交通网络在国内也首屈一指，已形成了海陆空全方位发展
的立体化、国际化的交通格局。而广东发达的制造业是推动广东物流业发展的内
在力量，为广东催生了巨大的物流商机。
广东省物流产业正在逐步形成以信息技术为核心，以运输技术、配送技术、
装卸搬运技术、自动化仓储技术、库存控制技术、包装技术等专业技术为支撑的
现代化物流装备技术格局。专业物流将形成规模，共同配送成为主导。
物流企业向集约化、协同化方向发展，主要表现在两个方面，一是大力建设
物流园区；二是物流企业兼并与合作。同时绿色物流将成为新的增长点。
图书物流作为整个社会物流的一个组成部分，其经营状况不仅受到社会整体
物流发展水平的影响，同时，也有行业自身的特点。从好的方面来看，由于图书
商品的物理和化学特性相对稳定，其对包装、仓储和运输等环节的要求较低，因
此书业物流的发展似乎应当处于相对较高的水平。另一方面，图书物流也比一般
的物流系统更为复杂，主要表现为：需求具有很强的季节性，需要处理的产品种
类繁多，而且常常面临着较高的退货率。由于教材及辅导材料占图书销售的比重
很大，因此每年开学之际图书物流需求会出现短时间上升。而在大多数的时间里，
图书需求分散在种类繁多的一般图书中，
《中国新闻出版统计资料汇编》显示 4：
同教材相比，这些图书需求分散、单次需求量小，因此需要频繁进行分拆和拣选
处理，这对图书配送中心的自动化处理能力要求较高。
然而，在新闻出版企业改制之前，由于体制问题，图书行业缺少有效的外部
竞争，大多数生产企业并未认识到物流系统的重要性。即使是出版企业改制以后，
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
这一问题在短期内仍然没有多大改善。统计数据显示，2005-2013 年间，我国出
版物发行库存销售比基本在 40%以上，居高不下的库存不仅造成了社会资源的浪
费，同时也侵蚀着企业的利润，甚至已经影响到图书生产企业的生存。传统的以
手工作业为主的物流配送系统已经无法适应现代复杂的图书需求变化，在有效处
理多品种、海量的日常图书分拣和配送作业方面也暴露出一系列的问题，规模化
经营和专业化发展已经成为图书物流的发展趋势。
在上述背景下，图书生产企业逐渐开始关注行业物流效率的提升，转而向物
流要效益，物流中心也由以往的成本中心转变为利润中心。正是由于物流系统建
设的重要性，新闻出版业发展规划指出：要将出版物发行流通网络建设作为出版
物发行产业的发展重点，其目标是要基本形成以连锁经营、物流配送和电子商务
为主要特征，以大城市为中心、中小城市相配套，城乡贯通的出版物发行流通网
络。在竞争环境的驱动下，受宏观政策的引导，全国范围内掀起了出版业物流建
设的新浪潮。图书出版发行企业参与到物流项目建设也日益成为一种普遍现象，
图书物流也成为理论和实践所关注的一个热点问题。
总体来看，企业提升自身业务发展的需要为图书物流建设提供了内在发展的
动力，政府一系列的相关物流政策支持则为发展图书物流提供了有利的外部环境。
当前图书物流的发展取得了一定的成果，图书所属的文化产业在整个 GDP 中的比
重也有所上升。
图书物流的发展趋势体现在：1、发挥行业引领作用。从 21 世纪以来，中国
的出版业物流逐渐向规模化发展，并在此基础上，大型图书企业开始向集团化、
规模化发展，如新华书店等企业。并且各个地区的图书企业相互之间也可以实现
资源组合，共同组建出版集团，这为出版业物流发展提供了更多的可能性。2、
推动多元经营物流发展。随着科学技术的进一步发展，社会信息化、网络化程度
不断提高，这在一定程度上改变了人们的阅读方式，电子出版物、网络书店的出
现，严重冲击着实体书店的发展，导致其经营销售规模发生急剧萎缩现象。针对
这一现象，传统出版企业为了壮大自身的实力，就必须改进和创新传统的经营方
式、经营理念以及商业模式等。大型出版企业一方面继续经营实体书店，另一方
面也开始创立网络书店，或者是与其他网络公司合作发展网上书店业务。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
年全国印刷（主要包括出版物印刷、包装装潢印刷、其他印刷品印刷等）市场规
模为 13786.45 亿元，增长 0.59%。
从 2019 年开始我国印刷行业受到电子传媒的影响，增幅下降较快，同时 2020
年新冠疫情对全球的影响，印刷行业的进出口也受到了冲击，但是 2020 年下半
年我国对于疫情的控制以及疫苗接种的铺开，国内经济形势有所好转，因此根据
人单位 14.2 万家占单位总数的 592%；非法人单位 0.9 万家，占 3.7%，与去年基
本持平；个体经营户 8.9 万家，占 37.1%，相较 2018 年提高 2.9 个百分点。
由于 2020 年整体经济环境下行的影响，预测 2020 年企业数量将有所减少。
根据预测，2020 年我国印刷企业数量下降至 23.5 万家，下降 2%。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
根据国家新闻出版署发布的《2019 新闻出版业基本情况》，2019 年我国包
印刷复制利润总额为 774.12 亿元。在营业收入占比中，印刷营收占比为印刷复
制的 99.88%，用此比例推测我国印刷行业 2019 年营业利润为 773.19 亿元，2020
年我国印刷行业利润总额预测约为 749 亿元。
我国印刷行业市场规模依旧保持逐年增长的态势，但是增长速度有所放缓。
印刷行业中企业数量、盈利总额出现下降的态势。我国印刷行业在一定程度上受
到电子传媒和互联网发展的影响。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
尽管目前印刷行业受到电子传媒的影响较大，但是中国共产党第十九届中央
委员会中制定通过的“十四五”规划和二〇三五年远景目标中明确，未来五年我
国将积极提升公共文化服务水平，全面繁荣新闻出版事业。同时随着印刷行业紧
跟科技转型，行业整合等措施，预计未来我国印刷业市场规模仍会有所增长但是
增速放缓。
模将近 1.4 万亿元；到 2026 年，市场规模达到 1.43 亿元左右。
本项目建设地点位于肇庆市大旺高新区，因地块已停产二十多年，严重影响
营商环境和不符合区内产业总体规划，需要尽快盘活开发，以及地块内建筑物破
烂不堪，随时有倒塌的可能，存在较大的安全隐患，所以，经相关部门及单位研
究决定，将全力推进该地块的开发工作，拟计划建设华南地区规模最大、业态多
元的文化创意产业园区。
肇庆高新区所在地名为大旺，位于肇庆市最东端，与佛山三水隔北江相望，
二广高速、广佛肇高速、珠外环高速、广佛肇城轨等贯区而过，与广州市区直线
距离 50 公里。全区总面积 98 平方公里，全部为国有土地，现有常住人口约 21
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
万人。肇庆高新区设立于 1998 年，原位于肇庆市端州区；2002 年迁园大旺正式
挂牌运作；2004 年被确定为广东省吸收外资重点工业园区和广东省山区吸收外
资示范区；2008 年竞得广东省首批示范性产业转移园；2010 年升级为国家高新
区；2015 年入列珠三角国家自主创新示范区；2017 年被确定为国家知识产权示
范园区；2019 年被评为绿色园区。2021 年-2022 年，该区智能网联新能源汽车
产业获科技部确定为创新型产业集群，园区获科技部确定为新能源汽车国家火炬
特色产业基地，获省政府确定为智能网联新能源汽车特色产业园。
现 GDP252.1 亿元，完成规模以上工业总产值 1074.5 亿元，完成固定资产投资
家，其中已投产 500 多家，规模以上工业企业 269 家，超百亿工业企业 2 家。
肇庆市大旺高新区 2021 年全年消费品零售总额 179.22 亿元，同比增长 7.3%。
其中：限额以上批零住餐业单位实现零售额 169 亿元，增长 7.2 亿元；限额以下
批零住餐业单位实现零售额 10.23 亿元，同比下降 8.3%。随着居民生活水平提
高，消费习惯转变，部分消费热点增长明显。在限额以上批发和零售业单位商品
零售额中，粮油、食品类下降 32.9%；服装、鞋帽针纺织品类增长 1.6%；日用品
类增长 7.3%；家用电器和音像器材类下降 76.9%；化妆品类增长 0.3%；金银珠
宝类增长 190.3%；体育娱乐用品类增长 7.1%；书报杂志类下降 9.4%；通讯器材
类增长 32.8%；汽车类下降 83.9%；建筑及装潢材料类增长 29.3%，文化办公用
品类下降 21.7%。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
一、肇庆市文化创意产业园
肇庆市产业园有 226 个，大部分分布在端州区、四会市。其中 758 新工业文
化创意园是一个鲜明的例子。
大型“互联网+文化创意”产业园。758 新工业文化创意园项目作为网商大厦“1+N”
布局第二个投资项目，位于肇庆市端州区端州三路 38 号网商大厦后方，共提供
筑面积为 3500 ㎡。原是肇庆农机厂仓库，结合“互联网+文化创意”的理念，将
废弃、破烂不堪的仓库改造成 LOFT——既时尚又能给人无限灵感的创意空间。
园区改造保留了厂区内原有的建筑和历史信息，即使废弃工业设施也可以再利用，
比如有门口旁的设备已成摆设雕塑，在外人看来新颖而独特。
本项目拟建的岭南文化创意产业园是结合岭南文化，打造涵盖“编、印、发、
展、销、服”等出版产业全链条功能，聚合图书出版、文教产业、教育装备、文
化创意、印刷物流等多元文化产业板块，集“生产、研发、展示、体验、配套服
务”于一体的粤港澳大湾区文教产业融合示范园及国家出版产业基地。本项目的
建成会是该区域一个具有鲜明特色的“标志”，能吸引大量游客，提升区域知名
度，提高经济发展水平。
二、周边物流园情况
经调查统计，本项目建设地点周边存在较多物流产业园，但没有规模化的
图书物流，本项目拟建设的产业园，是附近区域缺少的、比较创新的一个产业
园。
表 3-1 项目周边物流园情况
面积
序号 名称 性质 地理位置
（亩）
大旺高新技术开发区唯 唯品会商品仓储与 肇庆市四会市北江大
品会物流园 配送 道与亚铝大街交叉口
肇庆市四会市亚铝大
街附近
肇庆市四会市高新区
保利爱乐小镇旁
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
面积
序号 名称 性质 地理位置
（亩）
肇庆市四会市滨江路
附近
肇庆市四会市肇庆高
德七街
肇庆市四会市肇庆高
隆社区
赫基集团南区物流园 电子商务，物流仓 肇庆市四会市高新技
（肇庆） 储 术产业开发区铜鼓岗
维龙肇庆高新区物流园 肇庆市四会市 255 乡
（建设中） 道附近
仓储服务，仓储设 肇庆市四会市大沙镇
出租 地
货运，主要大件机 肇庆市四会市龙湖大
械设备等 道
三、周边印刷厂情况
经调查统计，广东省内有约 16 个印刷厂，主要分布在广州、深圳、佛山、
惠州、东莞。本项目建设地点周边没有印刷厂，本项目拟建设的产业园，是附近
区域缺少的、比较创新的一个产业园。
表 3-2 广东省内印刷厂情况
序号 名称 地理位置 面积（亩）
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
四、周边餐饮及酒店情况
本项目建设地点周围基本都是产业园，很少甚至没有餐饮店、酒店及休闲场
所。大多数餐饮店或休闲场所都集中在约 5.1 公里远的阳光未来城，而距离项目
建设地最近的一间酒店也要 2.4 公里，驾车大约需要 7 分钟。由此可见，项目建
设地周边商业氛围薄弱。
图 3-1 阳光未来城距离项目建设地距离图
表 3-3 项目场地周边酒店情况
序号 名称 类型 与场地距离
四会美佳商务公寓（四
会大旺高新店）
遇见公寓（四会大旺轻
轨站店）
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
序号 名称 类型 与场地距离
遇见优宿公寓（四会珠
影广场店）
城市便捷酒店（肇庆大
旺万都广场店）
寓米服务式公寓（四会
尚城国际店）
四会聚龙宾馆（工业大
街店）
四会皇都宾馆（景升南
一路店）
四会天旺宾馆（政德大
街店）
丽枫酒店（肇庆四会南
江工业园店）
四会豪悦商务酒店（南
江大道店）
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
序号 名称 类型 与场地距离
城市便捷酒店（四会南
江工业园区店）
维也纳酒店（大旺公园
店）
本项目产业园主要入驻企业是南方传媒股份有限公司内部子公司，主要是新
华发行、新华印刷两大主体。两大主体分别入驻后（主要是岭南智能物流中心、
智能环保印刷中心两大功能区域厂房），如有剩余物业（主要指办公、研发区域、
生活配套区域）未能用完，需要进一步面向市场招商，招商目标主要可以考虑广
播影视、传媒、视觉艺术等文化创意产业。
通过对周边物业的租赁情况进行调查，市场环境还是可观的。
表 3-4 项目场地周边物业租赁情况
序
名称 面积 出租率 租金情况 备注
号
㎡/月
广电龙华文化创意 47 元/㎡/ https://gd.bidcenter.com.cn/di
产业园 月 qucontent-189995565-1.html
肇庆市四会-东城
恒达世纪商务写字
月
https://zq.58.co
m
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
序
名称 面积 出租率 租金情况 备注
号
肇庆市四会东城恒
达世纪商务写字楼 47.1 元/
https://zq.58.co ㎡/月
m
肇庆市四会-东城
国际直播中心办公
㎡/月
https://zq.58.co
m
肇庆市四会-东城
吾悦广场商务公寓
㎡/月
https://zq.58.co
m
（1）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远
景目标纲要》：坚持一手抓建设发展、一手抓规范管理，在全国合理布局一批特
色鲜明、主业突出、集聚度高、带动性强的文化产业园区和基地，重点培育壮大
一批品牌文化产业园区和品牌运营机构，形成面向区域和行业的协同创新平台、
促进文化企业发展的重要载体。坚持政府规划引导、专业机构运营，充分发挥市
场机制作用，提升文化产业园区服务企业能力和水平，推动园区由要素集聚空间
向创新发展平台转变。
（2）《广东省文化产业振兴规划（2011-2015 年）》：积极发展出版物流通
业。全面完成全省新华书店改革重组，打造省和广州、深圳三个国有大型发行集
团，构建全省连锁经营、覆盖城乡的出版物发行网络。培育新兴出版物销售模式，
建设广东出版物物流配送中心。
（3）肇庆市高度重视发展文化创意产业，鼓励培育和开发富有浓郁岭南特
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
色、具有竞争潜力的文化产业，发挥“文化+科技”、“文化+金融”、“文化+
旅游”特色，结合砚文化、玉文化，充分发挥传统文化和民间传说，重点发展文
化旅游、文化遗产开发、动漫、工艺与设计、环境艺术、软件和计算及服务等文
化创意产业。大力推进文学、艺术等传统文化的传承发展。推动文化生产方式、
营销方式、传播方式的创新，拓展新型文化产品和服务。高标准建设文化艺术中
心、美术馆、音乐厅等文化设施和高端酒店等基础设施，形成具有现代魅力和文
化气质的文化活动体验带，努力提升市民文化品位和城市文化品质，增强城市文
化软实力和综合竞争力。力争把新区建设成为全省文化创意产业区域性中心。
肇庆具有丰富的传统历史文化，丰厚的人文历史底蕴，是岭南文化的发祥地，
广府汉族地域文化和白话（广府话）的发祥地，以及两种文化交叉严谨的核心地
域，岭南土著文化、端砚文化、宋文化、龙母文化等异彩纷呈，为肇庆市大旺高
新区文化创意产业的发展提供了良好的历史文化底蕴。
大旺高新区区位优势明显，交通比较方便：高新区陆路、水路到香港、澳门
仅 2 个多小时；距新白云机场不足 35 公里；国道 321 线和三茂铁路从园区南端
经过，距三茂铁路最大的白沙站货场仅 7 公里；以后将要建成的广贺高速、肇庆
至新白云机场高速公路、珠三角外环高速都将经过高新区；园区紧靠北江，水运
条件较差，不具备开展集装箱运输的条件。
本项目整体规模较大，建设场地内需要拆迁的建筑物、高大乔木比较多以及
平整场地范围大，资金用量大。
项目建设地周边大多为产业园，商业购物环境普遍较差，休闲娱乐场所很少，
以至于餐饮、酒店等基本没有。
本项目离城区较远，因此主要消费对象不广泛。
通过以上分析可知，本项目具备政策、历史文化、地理位置等多方面的优势，
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
但同时也具有项目资金投入大、商业氛围淡薄、离城区较远等劣势。本项目虽然
投入资金较大，但建设单位自身及股东具有雄厚的资金实力，而且建设单位也做
了详细自筹资金方案，具有很强的融资能力。本项目位于肇庆市大旺高新区，近
年来，该区始终坚持“产业强市、制造业优先”，着力打造全国新能源产业重要
制造基地，经济社会实现超常规、跨越式发展，成为粤港澳大湾区最有发展潜力
的产业新城；该区域具有良好的供水供电条件，能满足区域内各园区的生产需求；
地理位置优越，临近北江、靠近高速路口、轻轨站等；教育配套条件丰富（详见
下图），同时区域内还有润立华庭、保利爱乐小镇等房地产；肇庆市大旺高新区
未来将发展成产业新城，发展前景广阔，后期也将带动该区域生活服务产业、文
化产业等发展。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
本次“岭南文化创意产业园项目”的建设符合国家产业导向，属于国家大力
鼓励发展的范畴，建设条件十分良好。同时也是顺应行业发展趋势、优化产业结
构布局、丰富高品质文化供给的先手棋，能推进企业转型升级，提升企业综合竞
争力，满足全省教育资源服务提供合理、高效的文化需求；也是培育和留住企业
人才的孵化基地，符合企业的战略需要；通过鲜明的主题定位，可以吸引行业企
业的关注和聚集，从而形成产业的集聚效应，更好的实现资源、信息的共享和互
补，拉伸产业链，扩大产业规模，提升企业经济效益。
可见，本项目的实施性较强，既能弥补企业的发展短板又能顺应图书出版行
业发展趋势，具有十分广阔的市场前景，在本章节的市场分析上是可行的。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
第四章 项目建设条件及项目现状情况
本项目位于广东省肇庆市大旺高新区临江工业园滨江路东面、广佛肇高速公
路南面。地理位置详见图 4-1 项目地理位置示意图。
图 4-1 项目地理位置示意图
肇庆高新技术产业开发区简称肇庆市大旺高新区，位于肇庆市区东部，总面
积 98 平方公里。高新区于 1993 年开始筹建，1998 年 4 月经省政府批准为省级
高新区。2002 年上半年，肇庆高新区从肇庆市迁园大旺，赋予市级经济管理权
限，实行一套班子三块牌子（大旺华侨市场、大旺综合经济开发区、肇庆市大旺
高新区），并承担相应社会管理职能。2004 年 7 月被省政府确定为广东省吸收
外资重点工业园区和广东省山区吸收外资示范区；2008 年 8 月竞得广东省首批
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
示范性产业转移园；2010 年 9 月成功升级为国家高新区；2011 年 8 月被国家授
予“全国模范劳动关系和谐工业园区”称号；2012 年 9 月被认定为国家知识产
权试点园区。
肇庆市大旺高新区位于珠三角中心区西部、肇庆市最东端，与佛山市三水区
一河之隔，陆路、水路到香港、澳门仅 2 个多小时，属广州半小时经济圈范围。
肇庆至广州白云国际机场快速干线等多条主干道路贯区而过，水路运输通过北江
和西江航线通达世界各地，形成了贯通珠三角的立体黄金交通网络。肇庆至广州
白云国际机场快速干线通车后肇，园区到广州白云国际机场车程不足 30 分钟，
是省内距离广州白云国际机场最近的省级开发区。
肇庆市地势西北高，东部和南部较低，由西北向东南倾斜。以中低山丘陵为
主，平原较少，形成山地、盆地、丘陵、冲积平原等形态相间分布的山区地貌，
山地和丘陵主要分布在北部的怀集、东北部的广宁和西部的封开与德庆等县。河
谷平原分布在东南部的四会、高要、鼎湖、端州等市（区）。全市土地总面积 1.49
万平方公里，中低山丘陵约占全市土地面积的 81%，平原和河川水域占总面积的
肇庆市大旺高新区气候温和，年平均气温 21.5℃，属亚热带季风性气候，年
平均降雨量 1620 毫米，常年温暖，阳光充足，雨量充沛，四季常青。
项目所在地靠近北江，是按照百年一遇标准建设的。
北江是珠江第二大水系，发源于江西省信丰县石碣大茅坑，经大余县进入广
东，自东北往西南穿山越岭，流经南雄、始兴、曲江等市（县），至韶关市沙洲
尾与支流武江汇合，始称北江；再自北向南流经英德、清新、清远至三水河口，
在思贤滘与西江相通，注入珠江三角洲网河区。北江干流至三水区思贤滘全长
广东省境内集雨面积达 42930k ㎡，其余位于湖南、江西等省境内。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
北江干流总比降平缓，洪水涨快退慢，持续时间长。上游高山峡谷众多，集
水面积超过 1000k ㎡的支流有墨江、锦江、武江、南花溪、南水、滃江、烟岭河、
连江、青莲水、潖江、滨江、绥江、凤岗河等 13 条，其中一级支流 9 条，按叶
脉状排列，从东西两侧汇入干流。
广东省北江流域多年平均（1956~2000 年）降雨量 1785mm，多年平均水资
源总量 477.57 亿 m?，其中地表水资源量 477.47 亿 m?，地下水资源量（地下水
与地表水不重复计算）为 0.12 亿 m?。水资源可利用总量为 144.30 亿 m?，其中
地表水可利用量 144.20 亿 m?，地下水可开采量 114.51 亿 m?，地下水与地表水
不重复可利用量 0.10 亿 m?。北江流域水资源可利用率为 30.2%。
流域内水资源多年平均总量最大为清远市 227.47 亿 m?，占流域水资源总量
的 47.6%，其次为韶关市 162.59 亿 m?，占流域水资源量的 34.1%，最小的是佛
山市，仅为 0.5%。
北江流域多年平均人均水资源量（不含过境水）5616m?，为全省各流域中最
高，也高于全国水资源量的年人平均水平（全省年人均水资源量 2100m?，全国年
人均水资源量约 2200m?）。占流域大部分面积的韶关、清远多年平均人均水资源
量分别达到 6121m?和 6514m?，广州、佛山的人均水资源量多年平均值为 764m?
和 492m?。
北江流域至 2014 年拥有水库 967 宗，总库容 97.8310 亿 m?，兴利库容
(仁化)、潭岭、长湖、锦潭、小坑、白石窑、濛里、清远水利枢纽等共 12 宗大
型水库，总库容 55.6269 亿 m?，兴利库容 17.6659 亿 m?，防洪库容 21.8639 亿
m?，正常库容 29.0079 亿 m?。已建成中型水库 50 宗，总库容 16.0791 亿 m?，兴
利库容 10.5496 亿 m?，正常库容 9.3908 亿 m?。已建成小（一）型水库 184 宗，
小（二）型水库 721 宗, 总库容 26.125 亿 m?，兴利库容 5.5041 亿 m?。
北江流域现有堤围 30 条，共长 482.09km。其中，重点堤围（保护范围 5 万
亩以上）7 条，一般堤围（保护范围 1 万亩-5 万亩）23 条，捍卫耕地共 193.973
万亩，捍卫人口共 2111.96 万人。
北江流域现有大中型水闸 36 宗；按照规划，干流共布置 16 个梯级水电站，
总装机 448mw，年发电量 16.183 亿 kw·h。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
根据肇庆市地区生产总值统一核算结果，2021 年肇庆市大旺高新区实现地
区生产总值（GDP，初步核算）252.1 亿元，同步增长 18.9%，其中第一产业增加
值 0.23 亿元，下降 7.4%；第二产业增加值 196.93 亿元，增长 23.9%；第三产业
批发和零售业增长 5.9%，住宿和餐饮业增长 0.5%，金融业增长 4.7%，房地产业
下降 2.8%。三次产业的结构为 0.1:78.1:21.8。按常住人口计算，2021 年全区
人均地区生产总值 217045 元，同比上年增长 15.1%。
肇庆市大旺高新区区位优越、交通便利，与佛山仅一河之隔，东距广州市区
际轨道两条铁路，北江一条水路，共同搭建起 40 分钟到肇庆高铁东站和广州白
云机场、1 小时广佛肇生活圈、2 小时粤港澳经济圈以及通达世界各地的“水陆
空”立体黄金交通网络。
肇庆市大旺高新区水资源丰富，现日供水能力达 12 万吨，出厂水指标达到
国家标准。
采用雨污分流的排水体制，南北部各设有一座污水处理厂，日处理能力共计
约 11 万 m?。
建成并运行变电站 7 个，分别是 110 千伏大旺变电站、铝西变电站、临江变电
站、正隆变电站、白云变电站、领航变电站及 220 千伏旺新变电站，可满足全区
用电需求；十四五期间高新区共规划布点 1 个 220 千伏变电站，10 个 110 千伏
变电站，其中两个 110 千伏变电站已投运。
城市燃气管网系统完善，日储存量为 36 万 m?，日供气量大道 45 万 m?。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
同时道路沿线部分为已建成区，有供水管网、供电管网和通信网络分布，由周边
市政道路就近接入，可满足工程用水用电需要。
周边路网发达，本项目沿线路网基本已经形成，交通运输便利，高速公路、
国道、多条城市道路通过，为本项目的建设提供了优越的运输条件。
本工程为产业园区内新建，在项目建设期间对周边的社会交通影响较小。
肇庆市大旺高新区企业汇聚、经济繁荣，入区工业企业 600 多家，其中已投
产 400 多家，包括大华农这样的生物医药龙头企业、现代筑美智能家居这样的总
部基地企业、宏旺金属这样的销售超百亿元企业，智能新能源汽车领域企业——
小鹏汽车计划今年投产，形成了新能源汽车、先进装备制造、生物医药等产业集
群。肇庆市大旺高新区科技发展、人才集聚，与国家发改委国际合作中心、深圳
国家高技术产业创新中心、中科院创新孵化投资公司实现合作共建粤港澳大湾区
协同创新基地，设有创新驱动发展和人才发展两项专项资金，与武汉大学、哈尔
滨工业大学、长春理工大学、华南师范大学等高校院所合作共建 8 家新型研发机
构，建成科技企业孵化器面积超 80 万平方米，引进培育院士及长江学者等国家
级人才 40 余人，成为大湾区科技发展的闪亮“新星”。
本项目区位条件优越，基础设施配套，经济社会条件良好，完全具备各方面
的建设条件，项目的实施能够有效促进地方经济发展，完善当地基础设施建设，
完善城市功能，提高居民生活水平和生活质量。与项目直接相关的不同利益群体
及各级组织都支持本项目建设，并且项目所在地区现有技术、文化状况能满足项
目建设需求，项目社会适应性较强。本项目社会风险程度较低，采用一定风险规
避措施后，不会对项目建设和运营产生较大的影响。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
本项目为岭南文化创意产业园项目，项目位置位于广东省肇庆市大旺高新区
临江工业园滨江路东面、广佛肇高速公路南面地块，总用地面积为 160000 ㎡。
项目自 2000 年至今地块处于停产状态，场地荒废已久，杂草丛生，树木生长稠
密，具有较多高大乔木；同时遗留的大型钢结构厂房及很多建筑物已经破烂不堪
（此类拆除费用由原广东新侨实业有限公司负责，本项目不包括），无法保留；
但还具有保存较好的箱板房，可以保留使用，场地现状给排水、电气等条件无法
沿用，具体现状如下所示。
图 4-2 项目场地内（入口钢结构厂房）现状图 1
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
图 4-3 项目场地内（钢结构厂房东侧、可移动铁箱房）现状图 2
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
图 4-4 项目场地内（原职工宿舍 2 栋、及宿舍 2 栋前别墅区）现状图 3
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
图 4-5 项目场地内（原宿舍 1 栋、原办公楼 1）现状图 4
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
图 4-6 项目场地内（原办公楼 2、原钢结构车库棚、部分钢结构厂房）现状图
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
图 4-7 项目场地内（原钢结构车库棚、部分钢结构厂房）现状图 6
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
图 4-8 项目场地内（钢结构厂房局部）现状图 7
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
图 4-9 项目场地内（内部道路的围墙、小商店及诊所位置）现状图 8
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
图 4-10 项目场地内（内部周边情况及沙厂建筑位置）现状图 9
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
第五章 工程建设方案
化、龙母文化等元素的融入，以文化来支撑产业园脉络。
发条件，建设具有鲜明个性和吸引力的项目和景点，使本项目的生产功能、艺术
性、知识性、趣味性、参与性与一体，增强吸引力。
开发，点、线、面相结合，增强产业园的整体吸引力和竞争力。要从吃、住、行、
游、娱等多方面考虑，配套服务设施建设同步进行，全方位、多层次地满足人们
的需要。
计划以肇庆市大旺高新区为基地，打造涵盖“编、印、发、展、销、服”等
出版产业全链条功能，聚合图书出版、文教产业、教育装备、文化创意、印刷物
流等多元文化产业板块，集“生产、研发、展示、体验、配套服务”于一体的粤
港澳大湾区文教产业融合示范园及国家出版产业基地。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
版）；
版）；
结合场地地形地貌及周边环境，总图布置应做到功能分区合理，方便管理，
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
建筑朝向适宜。本项目总占地面积为 16 万㎡，拟建设的建筑体较多，主要分为
五个区域。
根据场地地形结合各建筑功能及其分期实施的可操作性，总平面布局主要考
虑物流及印刷生产流线，并要满足办公人员、生产人员及外来参观人员的合理分
流等方面，在保证安全距离的前提下，合理利用土地，做到布局合理且经济适用。
整个产业园主要分为五大区域：岭南智能物流中心、智能环保印刷中心、办
公研发配套区、生活配套区、工业配套区。岭南智能物流中心、智能环保印刷中
心分别设置在地块西南、东北方向；办公研发配套区与生活配套区靠近北江，为
产业园的沿江文化创意研发生活带；工业配套区主要设置在地块的西南角及东北
角，分别与岭南智能物流中心、智能环保印刷中心相邻（如下图所示）。其中智
能环保印刷中心及东北角的配电房为二期建设。
图 5-1 项目区域位置分区建设图
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
图 5-2 项目规划总平面图
产业园计划设有 2 个出入口，其中主入口位于西北方向，靠近滨江路，是货
车主要出入的物流出入口；还设有 1 个次入口，位于西南规划路，主要是作为办
公生活配套区的人流和车流日常使用，物流高峰期也可做货车备用出入口。产业
园内道路宽度为 7-25 米不等，园区内不同区域之间会适当设有绿化或户外隔断，
使每个区域似乎融合一体又具有一定界限；全园区应设有导视牌，使人们能清楚
了解园区内布局及去向。产业园内满足相邻建筑间距要求，同时亦满足消防、安
全等的间距要求；园区内规划停车位个数、室外绿化面积等方面均符合标准、满
足相关要求。
一、岭南智能物流中心
岭南智能物流中心以绿色基地为理念，充分考虑环保和节能，主要分为：幼
儿教育用书、义教和高中教育阶段的教材、教辅集散仓；广东省内大中专院校教
材流通仓；图书馆馆配用书流通仓；国内出版物收、发、存、退功能仓；出版物
电商仓；文创产品流通仓；省内主要出版社图书仓和第三方物流业务综合仓。
物流中心同时也具有“研学基地”的功能，既可为学生参观出版物印刷、电
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
商、物流基地提供专业的实践平台，也可为大中院校提供机械自动化、计算机科
学、物流管理等岗位实践。
该区域占地面积为 6.21 万㎡，根据《物流建筑设计规范》表 4.1.2 物流建
筑群规模等级划分以及表 4.2.2 物流建筑安全等级划分，本项目物流建筑规模等
级为小型，安全等级为三级。
本项目拟建设 3 栋物流仓库，各栋仓库的业务可做以下考虑：一栋仓库主要
做整托盘密集存储，也可向其他仓库进行补货；一栋主要用于智能仓库使用与印
刷中心对接；一栋主要用书出版物和非书业务的分拣、存储和流通中心；三栋建
筑可根据业务特点设计密集存储系统、货到人系统和智能管理系统。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
仓库布局规划的原则：（1）使货物在出入库是单向和直线运动，避免逆向
操作和大幅度改变方向的低效率运作；（2）采用高效率的物料搬运设备及操作
流程；（3）在仓库里采用有效的存储计划；（4）在物料搬运设备大小、类型、
转弯半径的限制下，尽量减少通道所占用的空间；（5）尽量利用仓库的高度，
有效地利用仓库的容积。
库区布置的平面布置可以运用垂直式布局（横列式布局、纵列式布局、纵横
式布局）或倾斜式布局；空间布置可以采用上货架存放，这样便于充分利用仓库
空间，提高库容利用率，扩大存储能力。
库区内的通道宽度一般为 1.5-3m，如果要使用叉车作业，其通道宽度可以
通过计算求得。当单元装载的宽度不太大时，可利用下式计算：A=P+D+L+C（A—
—通道宽度；P——叉车外侧转向半径；D——货物至叉车驱动轴中心线的间距；
L——货物长度；C——转向轮滑行的操作余量）。
二、智能环保印刷中心
智能环保印刷中心为二期建设，位于产业园的东北方向，主路的左侧，印刷
中心主要包括两栋印刷厂房及丙类仓库。应根据实际情况及业主需求，合理设置，
印刷厂房应具备生产运输、制版、设计、打样、印刷、装订等功能。
（1）布置原则
素有机结合起来并保持充分的平衡。因为四要素一旦没有统一协调好，作业容易
割裂，会延长停滞时间，增加物料搬运的次数。
最小化，前提是保障合理的作业空间。
设计时应注意：尽量避免倒流和交叉现象，否则会导致一系列意想不到的后果，
如品质问题、生产效率问题等。
变，如面对工序的增减、产能的增减能灵活对应。为了能达成灵活机动原则，在
设计时需要将水、电、气集中统一布局，采用自上而下的接入方式，最大限度保
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
障现场整洁，并保障未来现场变化的灵活性。设备尽量不固定基础而采用方便移
动的装置。
隔离。
（2）设计要点
印刷中心的设计可以以生产工艺流程作为印刷厂房的主导条件，按照厂房运
行、工艺设计、生产流程来设计布局，尽可能的建设少障碍厂房。后期每个环节
的设计都要与设计单位的领域专业设计工程师进行沟通，提供相应的技术参数支
持。设计印刷厂房，常常需要考虑的要素有：
系起来，这样对某些有特殊要求的工段或房间，如恒温、恒湿、防尘、防振等可
分别集中，这样各工部或房间在生产上既有密切的联系，又在生产过程中不互相
打扰；
统一模数制》和《厂房建筑模数协调标准》的要求。此外，还应考虑厂房的结构
形式、采用的建筑材料、构造做法及在经济上是否合理等。
印刷厂房的设计除了要包含基本的印刷操作车间及环保设备外，还可以设置
展馆。展馆部分可以设计有学习室、印刷机展区、历史展厅和编辑室等，设计丰
富、详细的介绍信息，便于人们了解印刷图书的流程及历史；其次可以参考南方
报业传媒产业基地印刷车间，在印刷机设置一条参观走廊，印刷机与走廊之间用
透明玻璃隔绝，让人们可以更加形象生动、深刻地了解一本书形成的过程。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
图 5-3 印刷文化展馆意向图
三、办公、研发配套区
办公、研发配套区也是产业园内的沿江文化带，是产业园内最具特色及活力
的区域。该区域除了用于办公及研发产品外，还可以考虑建设商务办公空间、产
品展览中心、创客空间、研学教育中心、品质书店、博物馆等。（这里提到的建
设内容仅供参考，该区域的设计具体以后续的方案设计为主。）
办公室需根据物流及印刷的行政办公人数进行设计，内部应设有行政办公室、
财务室、图书室、各类办公室、会议室（包括大、小会议室，大会议室用于全职
工会议；小会议室用于日常行政会议）及接待室等。
图 5-4 行政办公区意向图
本项目拟建的办公空间主要是给文化创意企业（包括媒体业、艺术业、工业
设计业、时尚创意业、网络信息业等）提供场地。通过招文化创意企业入驻产业
园，顺应产业扶持政策的同时，有利于提高产业园的文化创意气息及整合周边文
化产业资源，吸引同类文化创意企业和文化人士向产业园聚集，提升入驻企业的
市场竞争力。
办公空间设计时可以考虑将现代文化、岭南文化、肇庆文化等元素加以融合，
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
通过现代手法呈现出理性与感性兼具的文化空间。
图 5-5 商务办公空间意向图
产品展览中心建设前确定设计理念，可以将现代文化、岭南文化、肇庆文化
等元素加以融合，通过现代手法呈现出理性与感性兼具的文化空间，为参观者带
来新的体验与感受文化的气息。
拟建的产品展览中心应是“展示+学术+创意设计+体验”相结合的地方，包
括产品陈列区、展示区、休闲区、体验区等。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
图 5-6 产品展览中心意向图
可以考虑建设创客空间，与周边学校合作，旨在为有创新创意的学生、众多
制造商、天使投资者搭建一座桥梁，让学生提出好的创意，整合学生资源参与创
意设计、为好的创意产品找到合适的生产者和投资者，为制造商寻找好的产品和
投资机会。
该创客空间可以设置（1）创客教学体验区：体验区内设有投影仪、台式电
脑、多功能打印复印一体机等设备，供参加创客学习讨论的人群使用；（2）创
客开发制作区：创客们有了自己的创意想法后，可以协同团队成员在该区域进行
产品的创作发明，该区域可以采用开放的空间布局，为创客们提供临时工作区域，
便于进行简短的探讨、交流。（3）创客交流区：主要是为了给创客们提供一个
线下交流沟通的平台。（4）成果展示区主要用于创客们创作的产品展示。
图 5-7 创客空间意向图
本项目拟建的研学教育中心可以将岭南文化与现代科技发展相结合，通过文
字、书籍、阅读、印刷、纸张、现代设备、实践等方式，让学生不仅学习到校本
相关延伸课程，而且实践体验到优秀传统文化和科技创造的各种发展变化。教育
中心可以包括阅读空间、历史年代空间、实践空间等。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
图 5-8 研学教育中心意向图
教育装备主要包括基础设备、多媒体设备、照明设备、控制系统、实验设备
等。教育装备不仅是直接服务于教育教学的“物”，而且包含了对“物”的配备、
管理、使用和研究的行为和过程，是应用技术创设学习情境、呈现课程内容、用
媒介语言表达教学过程，让学生完整地经历“了解与认识、理解与探究、操作与
体验、感悟与创新”，以提高学习绩效、促进学生发展的过程。
教育装备研发中心是研学旅行的亮点之一，可以设置研发生产室、实践活动
室、学习室及休闲室等功能区域。
图 5-9 教育装备研发中心意向图
随着时代的发展，人们对生活水平的逐渐提高，眼下开设实体书店主要有三
种“操作模式”，其一是融合派，集合书店、文化创意、咖啡等多种业态，例如：
诚品书店、方所书店。另一种是活动派，店内每晚都有现场朗诵、阅读派对，书
店甚至还成立了自己的室内乐团，例如哈尔滨果戈里书店。第三种是“专、精、
特”的小书店，位于徐家汇的衡山·和集就是一家电影主题书店。
该品质书店可以建设融合派的品质书店，集合书店、文化创意、咖啡等业态。
拟建书店大部分区域可以设置书本区域，供人们查阅、挑选书本；部分空间可以
设置成咖啡馆以及展示或销售文化创意设计产品的美学馆，咖啡馆是书店给人提
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
供休息的地方，美学馆则是书店的特别之处，给书店添加不一样的色彩，提供展
示或销售的产品可以是美学生活用品、植物、配饰等，可以在产品上增加一点品
质书店的特色，例如 logo 设计等。
图 5-10 方所书店及诚品书店现状图片
博物馆设计应由藏品库区、展厅、陈列区、技术及办公用房、观众服务设施
等部分组成。本项目建设的出版博物馆展厅及陈列区，可以展示岭南文化以及肇
庆文化等相关内容；也可以展示有关于图书物流、印刷出版的一些工艺流程、设
备以及相关介绍等；还可以展示公司的发展历史以及放一些具有年代感的小物件
等等。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
图 5-11 博物馆意向图
沿江文化带设计在场地东面的其中一个原因在于靠近江边，可以充分利用江
边景色，但因为江边道路与产业园的高差较大，可以适当考虑设计架空层。
架空层的用途如下：不作具体的功能使用，而是将景观纳入其中，利用通风
和防潮，使沿江文化区的视线更为通透，改善微气候环境；架空层内也可铺设坐
凳、游戏及健身设施等，同时也可以设计开放性艺术展厅、摆放有趣的雕塑品等，
作为人们娱乐、休闲、健身的场所，给人们提供有趣的公共活动场所和交流情感
的天地；作为停车场，方便入园的人们就近停车等。
图 5-12 架空层意向图
经综合考虑，架空层空间将考虑建设为车库，满足园区内职工及来往客户的
停车需求。
四、生活配套区
生活配套区是主要是为岭南智能物流中心及智能环保印刷中心的职工提供
休息、餐饮、娱乐、健身活动的场所，应设有以下内容：员工宿舍，可以考虑设
置地下停车场；餐厅，供园区内职工日常就餐；室外运动场地（有羽毛球、兵乓
球、台球室等器械布置）等。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
图 5-13 生活配套区意向图
岭南文化创意产业园项目是公司重点建设项目之一，也是肇庆市大旺高新区
重点关注的项目之一，项目建成运营后应成为当地具有一定代表性的、具有鲜明
特色的产业园。肇庆属于岭南地区，气候炎热，潮湿多雨，所以在进行建筑设计
的过程中充分结合了当地的气候特点进行建筑外观设计。
文化是一个城市的灵魂，岭南文化作为中华民族传统文化中最具特色和活力
的地域文化之一，拥有两千多年历史，浩如烟海，源远流长。本项目建筑设计室
内装饰、装修上可以运用岭南文化元素，外观设计以及空间布局上则可以参考岭
南建筑，比如产业园整体建筑的外观设计上可以选择明朗淡雅的色彩，能使建筑
观感上减少重量感，从而造成建筑外貌的轻巧。
本产业园的建筑设计应是将现代文化与岭南文化加以融合，通过现代手法呈
现出文化与时尚兼具的建筑外观与内部空间；同时建筑形体考虑它与周边协调与
统一；并以实用耐用为原则，在结构和选材方面充分考虑实用性和经济性。
一、岭南智能物流中心
该区域的智能仓库立面立意于肇庆文明与世界的肇庆端砚，首二层略微收进、
上部凸出，建筑在四角倒圆弧角，上部深色、下部浅色，鸟瞰时如同三方端砚稳
稳地落在场地西南部，风格沉稳低调，圆弧设计亦符合物流货车行驶需求。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
图 5-14 岭南智能物流区建筑立面参考效果图
二、智能环保印刷中心
环保印刷厂房和毗邻的物资，设备用房里面，立意于四会古法造纸，上部有
规则有韵律的窗-墙-窗的设计，模仿了古法造纸的竹子形态，亦令人联想到古代
竹简。顶部的屋顶绿化，也模仿活字印刷的形态，令第五立面充满文化韵味。
图 5-15 智能环保印刷区建筑立面参考效果图
三、沿江文化带
沿江文化带的建筑立面意图成为肇庆在北江的形象之门。造型上参考了传统
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
装帧中“经折装”意向元素，通过经折“堆叠成策”的造型手法，取“大事书之
于策”的概念意向。
图 5-16 沿江文化带建筑立面参考效果图
经考虑，本项目岭南智能物流中心及智能环保印刷中心两个区域主要为钢筋
混凝土结构厂房，厂房屋面后期根据实际情况可以考虑设置光伏板（目前不确定
是否需要设置光伏板，所以本项目投资估算暂不考虑此项费用），外立面拟设置
铝板幕墙；办公、研发配套区外立面考虑设置为玻璃幕墙；生活配套区内两栋宿
舍外立面考虑设置为玻璃幕墙。
建设规模：本项目位于广东省肇庆市大旺高新区临江工业园滨江路东面、广
佛肇高速公路南面地块，本工程规划用地面积为 160000 ㎡。
整个项目主要包括五个区域（包括岭南智能物流中心，智能环保印刷中心，
办公研发配套区，生活配套区，工业配套区；其中岭南智能物流中心、智能环保
印刷中心主要以厂房结构为主）的新建工程、地下室新建工程及其他室外配套设
施工程，其中岭南智能物流中心和办公研发配套区及相应的办公、生活配套设施
为一期建设，建设用地面积约为 106667 ㎡；智能环保印刷中心及相应的厂区配
套设施为二期建设，建设用地面积约为 53333 ㎡。项目规划容积率为 2.14，建
筑密度为 54.30%，绿地率为 10.23%。
建设内容：
一、清表及围蔽：对红线范围内施工场地的表面进行清理、部分树高大乔木
迁移及施工围蔽。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
二、新建工程：主要包括岭南智能物流中心、智能环保印刷中心、办公研发
配套区、生活配套区、工业配套、地下室及其他配套设施工程，具体见表 1-1 主
要经济技术指标表。
（1）岭南智能物流中心：占地面积约 83500 ㎡，主要包括岭南智能仓库，
地上建筑面积约 152184 ㎡；
（2）智能环保印刷中心：占地面积约 45000 ㎡，主要包括环保印刷厂房、
丙类仓库，总建筑面积约 91356 ㎡；
（3）办公研发配套区：占地面积约 16600 ㎡，包括综合楼及研发中心，总
建筑面积约 44262 ㎡；
（4）生活配套区：占地面积约 12400 ㎡，包括两栋宿舍及运动场所，总建
筑面积约 37987 ㎡；
（5）工业配套区：占地面积约 2500 ㎡，包括配电房、门卫室、消防水池等，
总建筑面积约 2032 ㎡；
（6）室外配套设施工程：包括但不限于室外围墙、道路、绿化、给排水、
照明、电梯及配套的门卫室、配电房等。
表 5-1 主要经济技术指标表
数量
序 建筑 单
项目 建筑面
号 编号 位 建筑占地面积 层数 规划建筑高度 m
积
岭南智能物流中心 ㎡ 51518 152184 - -
智能环保印刷中心 ㎡ 22714 91356 - -
环保印刷厂房
办公、研发配套区 ㎡ 7748 44262 - -
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
生活配套 ㎡ 3679 37987 - -
工业配套 ㎡ 1216 2032 - -
配电房（物
流）
配电房（印
刷）
消防水池 ㎡ - 733 -1 -
风格力求简洁大方、经济适用，生动活泼，功能齐全、布局合理、满足使用功
能。
安全节能。
预防为主的意识，加强消防安全设计。
术、新材料，以达到先进合理、高效经济、安全卫生等要求。
虑发展需要，布局合理，规模适度，满足项目的功能和使用要求。建筑物内布
局合理，设施配套齐全。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
各功能要求，在充分满足使用功能的前提下，合理控制建筑装修标准，从而降
低工程造价。
均达到规定的标准。
本次可研阶段建设单位所选园址区域原为广东新侨钢结构有限公司的原厂
房，待场地平整后再进行建设，由于此园址暂无勘察报告，土壤稳定未知，建筑
场地适宜性须待进一步的勘察结果确定。
园区内的岭南智能物流中心、智能环保印刷中心屋面主要采用框架或轻型钢
结构，其余部分采用钢筋混凝土结构，生活配套区主要采用钢筋混凝土结构；肇
庆市大旺高新区按抗震设防烈度Ⅵ确定，设计基本地震加速度值为 0.05g。
一、多层厂房
多层厂房结构设计中一定要遵循几点原则：第一要使柱网的位置对称均匀；
第二使房屋的刚度中心和质量中心尽量相近，这样可以减少屋子空间扭转作用；
第三是结构尽量简捷、规则。这样做的目的都是为了避免出现应力集中和变形突
变的凹角和收缩，避免竖向变化过多的外挑和内收，要求沿竖向的刚度不发生突
变或者少突变的情况出现。一般厂房的结构都是采用的框架结构，有的也采用框
剪结构（比方说层数比较多或者工艺条件许可的情况下可以采用），高层厂房在
一般情况下来说都需要较大的空间。
高层厂房的特点是跨度大，所以一定要注意控制横向框架与纵向框架的周期。
因为横向跨度大，柱子少，而纵向柱间距离比较小，柱子多，所以一般情况下采
取横向控制，使纵横方向的抗震能力能基本上相同。
为了更加适应货物设备等运输方便，高层厂房一般都要设置电梯的位置，在
设计的过程中要考虑到电梯井筒对建筑物的偏心影响，因为钢筋混凝土电梯井筒
刚度很大，在设计结构位置布置中要尽量避免井筒放在建筑物的角部和端部这两
个地方，万一遇到工艺需要布置在这样的位置时，那对其周期的楼板和框架要采
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
取加强的措施。
地震区房屋的伸缩缝是合一的，当房屋较长时，宜采取下列一些构造措施和
施工措施以少设伸缩缝及防震缝；施工中，每隔 40m 设置一道，800mm—1400mm
宽的后浇带，后浇带的位置设在结构受力影响最小的区段；在温度影响较大的顶
层、底层、山墙和内纵墙端开间的墙体等部位，适当提高配筋率；加厚屋面隔热
保温层或设置架空层形成通风屋面。
对于钢结构的厂房来说，通常为了确保厂房整体刚度，控制厂房位移，以及
明确地传递纵向水平力，同时还要考虑到厂房中设备运行对钢结构的影响，必须
结合厂房高度、跨度、温度区段的长度等具体情况来设置支撑系统。钢结构的支
撑系统目前主要有屋盖支撑和柱间支撑。
（1）柱间支撑系统
厂房设计过程中必须要在每一温度区段内设置柱间支撑系统，同时也要充分
考虑到屋盖横向水平支撑的协同工作问题。由于下柱支撑的位置是决定钢结构纵
向变形的主要因素，同时还会影响到温度应力的大小，因而当厂房长度较长时不
宜将柱间支撑设置在纵向端头跨内，否则吊车梁等纵向机构不能够随着环境温度
变化向温度区段的两端伸缩。根据《建筑抗震设计规范》的要求，当 7 度厂房单
元长度大于 120m（采用轻型围护材料时为 150m）、8 度和 9 度厂房单元大于 90m
（采用轻型围护材料时为 120m）时，应在厂房单元 1/3 区段内各布置一道下柱
支撑。为了提升厂房结构上部的纵向刚度，以及传递纵向地震作用和山墙的风力，
还应该在温度区段的两端柱间设计上柱支撑。
（2）屋盖支撑系统
屋盖支撑系统通常是由垂直支撑、纵向支撑、横向支撑以及系杆组成。屋盖
支撑系统的设计应该结合厂房的高度、柱网布置、厂房跨度、屋盖结构形式以及
厂房内设备的振动情况进行综合考虑。此外，屋面支撑系统的布置，还应根据柱
间支撑的位置总体考虑，使屋面支撑与柱间支撑形成简洁的传力路径，并形成有
效的提高厂房刚度的措施。如果厂房内有大型振动设备的厂房，其屋盖还应该设
置纵向水平支撑。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
印刷厂房的建设中，对地基的承压要求特别高。由于一些大型印刷机吨位很高，
在运转过程的震动也比较大，因此厂房的地基的均匀沉降必须达到要求，才能保
证印刷机稳定的达到高精度的印刷。
二、多层建筑
（1）结构形式
目前，在我国土建工程中应用最广泛、技术最成熟的是钢筋混凝土结构，相
比钢结构形式，它具有取材方便、进价低、耐久性好、维护费用低等优点。因此，
本设计采用钢筋混凝土结构形式。
（2）结构体系
竖向结构体系：常用的钢筋混凝土抗侧力结构体系、框架结构体系、剪力墙
结构体系、框架一剪力墙结构体系、简体结构体系等。与其他的结构体系相比较，
框架结构具有建筑平面布置灵活、造型活泼、计算理论比较成熟，在一定高度范
围内造价较低等优点，可以形成较大的空间，易于满足多功能的使用要求。在结
构受力性能方面，通过合理设计，框架结构可以成为耗能能力强、变形能力大的
延性框架，利于抗震。本设计要求建筑平面布置灵活，有较大的空间。鉴于框架
结构的优点，本设计采用框架结构体系。而装配整体式框架结构具有施工简单，
质量有保证，干净整洁等特点，因此采用装配整体式框架结构。
柱网选择与布置直接影响建筑的使用和结构的经济性，不同的功能和功能布
置方式采用不同的柱网布置方式。
一、竖向交通布置原则
和堵塞，电梯宜布置或安排在同一楼梯间内或配置辅助性楼梯，起到相互协助以
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
及供电梯发生故障时使用。
底层最好能直接与出入口相连接。
成品出口处；尽量减少水平运输距离，以提高电梯运输效率；水平运输通道应有
一定宽度，在电梯间出入口前，需留出供货物临时堆放的缓冲地段；电梯间在底
层平面最好应有直接对外出入口；电梯间附近宜设楼梯或辅助楼梯，以便在电梯
发生故障或检修时能保证运输。
二、竖向布置方案
岭南智能物流中心预计设 6 台货梯、智能环保印刷中心预计设 9 台货梯；办
公研发配套区预计设 4 台客梯；生活配套区预计设 4 台客梯。
本项目为一项综合性的拆除工程，大部分建筑物、钢结构厂房、附属建筑物
需要拆除等。根据本项目实际情况，本项目只包括清表及围蔽工程，不包括地块
旧厂房拆除工程。
一、准备工作
查、统计、核实施工范围内的障碍物及一切需拆迁的附着物（如地下电缆、光缆、
管线等），并与相关部门及时联系解决。
全面复测纵横断面高程，将以上结果报监理单位复核检查。
二、清表的施工
清表施工开始由现场工程师通知监理工程师，清表结束后及时让监理工程师
签认清表工程量。对表土厚度和设计表土厚度有较大差异的路段，应及时通知监
理工程，要求其现场查看，确认与设计不符所增加的工程量。如监理工程师不能
够给予肯定确认工程量，要告知项目部现场工程师，由现场工程师作出决定，如
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
遇此情况，在施工过程中要妥善考虑，做好测量原始记录，收集好变更基础资料。
一般清表厚为 15cm，如遇水田、旱地等地段，清表厚度一般控制在 30cm 以
上，对于耕地较厚的局部水田地段，应根据实际情况进行清表。对于河塘等淤泥
质土应清除后，换填毛片、块石、石灰土等（具体根据图纸施工）。清表原则为
彻底清除路基填土范围内的耕植土和腐质土。
路基清表采用挖掘机配合推土机。在清表施工开始，由现场工程师现场口头
交底施工机械操作手所要清表的段落和清表范围，清表厚度。推土机清表采用纵
向推土清表施工，根据推土机的功率，在适当的位置设集土堆。在路基边缘范围
内，为了避免推土机清表土流入红线外，路基边缘清表采用挖掘机开挖横向清表，
开挖至保证推土机施工不致使清表土外流入红线外为止，然后再用推土机将清表
土推至集土堆处。由挖掘机装车，自卸车运输至附近的弃土场。
清表的同时应做好临时排水设施，并将原地面积水排干，地基范围内的地下
水应严格按设计要求处理。
挖树根、拆除构造物施工开始由现场工程师通知监理工程师，挖树根、拆除
构造物结束后及时让监理工程师签认工程量。对设计数量与实际数量相差较大路
段，应及时通知监理工程，要求其现场查看，确认与设计不符所增加的工程量。
如监理工程师不能够给予肯定确认工程量，要告知项目部现场工程师，由现场工
程师作出决定。如遇此情况，在施工过程中要妥善考，做好原始记录，收集好变
更基础资料。
挖树根采用挖掘机挖除，挖树根要求彻底挖除其根系范围内的所有枝节。并
集中堆放经监理工程师确认挖除数量后，挖掘机装自卸车，运至弃土场。对于挖
掘机不能彻底挖除的树根应配合人工进行清除。清除完毕后对人工造成的坑穴应
填平压实，并对其碾压至规定的压实度为止。
拆除构造物采用挖掘机彻底拆除包括其地下基础。拆除后装自卸车运至弃土
场。
在弃土场弃土过程中要由专人指挥卸车，不得倒土在临时用地以外，以免造
成矛盾，不得乱倒。弃土场弃土结束后，要整修弃土场项面及边坡，保证弃土整
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
齐，与周围环境协调。必要时在弃土场坡脚处开挖排水沟，引水至适当的位置，
避免下雨冲刷弃土，流入周围农田。
坚决不允许乱弃乱倒，坚决不允许破坏红线范围外的地表。在弃土的运输过
程中，要对运输便道及时洒水，避免扬尘，运输较软弱表土时，装车不得太满，
避免在运输过程中沿途洒落，污染便道和环境。
一、原则
为尽量减小施工对沿线工业园、居民的生产生活影响，同时为确保施工过程
中车辆及行人的安全，保障道路最大通行能力。根据项目的实际情况，拟定在施
工阶段根据情况采取全场地或半幅围蔽施工。总体思路如下：
化施工方案，确保施工措施到位，加大施工投入，以缩短施工工期。
交叉路口设置专人协管交通；各个路口设置交通警示牌、警示灯、警示标志。所
有标志要求具有夜间反光功能。
二、施工围蔽
遵照肇庆市和文明施工管理有关规定及临时设施修建标准、消防、防雷、安
全、卫生等有关规定，对施工现场进行合理的平面布置，做到施工方便，整齐美
观，不影响市容市貌。
（1）施工现场全场采用市政标准围蔽进行围蔽，施工围蔽按市政园林有关
规定。
（2）场内路线施工区设施工围栏，围栏增设警示标志、反光标志及警示红
灯。
（3）项目部大门两侧要设置醒目、整洁的施工标牌。标明工程名称、施工
单位、建设单位、监理单位、设计单位、施工工期等。
（4）根据项目的实际情况，采用可循环利用的装配式轻钢结构或冲孔板围
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
挡围蔽；围蔽上方要设置喷淋系统。
（5）施工围蔽装饰，按照肇庆市城市环境要求进行。围蔽力求美观，与周
围环境协调。
（6）施工现场项目部汽车出入口处设洗车槽（洗车槽按市建委工程文明施
工标准规定执行），将出场车辆在工地内冲洗干净才能上路行驶。
（7）施工现场道路畅通，场地平整，无大面积积水，场内设置连续畅顺的
排水系统，派专人清理好施工道路，选择对外影响较小的出土口和运输时间。
（8）施工现场适当位置设置沉砂井，施工排水及洗车废水必须排入沉砂井
沉砂后，方能排入施工现场外的排水系统，沉砂井派专人定期清理。
（9）选用合理的散体物料运输车运土石方、外弃土，运输车装载量适当留
余量，防治散落。
（10）施工现场产生的泥浆或施工生产的废浆和渣土，未经沉淀处理不准排
入下水道，废浆和渣土外运必须采用封闭式运输工具运到指定地点排放，严禁污
染城市道路和环境。
（11）现场建筑材料要分类堆放，高度不超过 1.6m，每类材料要挂上标牌，
写好材质、规格、数量，并设专人管理、发放、保管。
（12）现场施工人员一律要佩戴工作胸卡和安全帽，遵守现场的各种规章制
度，非施工人员一律不准擅自进入施工现场。
（13）施工现场防火、用电、安全、散体物料外运等要严格执行国家及地方
的有关法规，按规定配备齐全各种消防用具，并使职工掌握其使用方法，绝对禁
止违章行为。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
对于围墙的设计，园区所在的规划管理部门的规划设计条件中，一般都有对
围墙的设计要求，设计单位应严格遵守。围墙古已有之，最初只是起到防御的作
用，直至今日，仍然是一种重要的建筑构件。工业企业围墙设置首要功能就是防
盗，但对于现代的企业围墙更重要的是体现企业的一种文化。
一、平面设计
在产业园的的总平面布置设计图中，产业园的园区用地，除了相邻市政道路
或其它市政用地就是相邻居民区。在沿市政道路的围墙设计中，大多数采用透空
围墙，通透面积越大，对绿化的选型，植物的配植，种植的疏密方面要求的就更
高。透空围墙的基本优势在于可以实现绿色共享，同时也利于安全和防尘。对于
相邻居民区，可以用实体围墙或透空围墙，除特殊要求外尽可能采用实体围墙。
本项目根据实际情况，除了靠近江边景观区应全部采用透空围墙与绿化设计
相结合。既要考虑到其功能作用，又要注意卫生和防火等因素。围墙周边绿化一
般以行带状布置在围墙内外。
围墙的平面设计中必须保证围墙基础不超出红线，对于园区内部距围墙的间
距不小于下表。
表 5-2 围墙至建筑物、道路、铁路和排水明沟的最小间距（m）
名称 至围墙最小间距
建筑物 5.0
道路 1.0
准轨铁路（中心线） 5.0
窄轨铁路（中心线） 3.5
排水明沟边缘 1.5
二、竖向设计
围墙的竖向设计是设计中的关键，对于围墙的高度样式和颜色为指导性的要
求，可以融入企业的色彩和文化，如 LOGO 的加入及色彩的选择。产业园四周道
路或是绿地等相邻用地都是有高差的，在通常情况下，高度应该以地面正负零为
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
界，从正负零以上开始计算围墙的相对高度。围墙的高度要以它的主要意图来设
计，一般控制在 1.6~24 米。一般采用围墙底标高沿市政道路平行，整体沿市政
道路比较平整、美观，在细部上围墙是采用台阶式的，有一定的错台，错台的布
置要与围墙的沉降缝的设置相结合。在园区的内部需要有一定的距离进行调坡，
也就是周墙距相邻路边或建筑物之间的距离。
道路是连接园区内外交通的枢纽，是整个厂区的“骨骼”。良好的道路设计
可以创造安全、通常、舒适、宜人的交通环境，促进产业园的可持续发展。
（一）道路设计原则
产业园道路设计除了要满足流向、空间经济、安全和交通互利这四个基础的
原则之外，还应满足以下原则。
道路应避免排场工程，在充分考虑未来道路扩展的可能性基础之上，能够充
分利用现有土地，并且适当考虑利用地下土地空间，做到对土地节约、合理的利
用。
道路在布置时要符合相应的规范和国家有关法规，要处理好防火、防爆、防
毒等要求保证生产安全、人货流便捷顺畅。
产业园内的建设应该和相关绿化、路灯、消防栓等道路附属设施同步实施，
并且协调规划，保证在各自功能实现的前提下互不干扰。
园区规划时应根据道路等级及服务对象优先权的不同，合理分配各种交通设
施的路权资源，保障各种交通参与主体的安全，体现路权资源分配公平、公正、
合理。
道路设计中应充分结合园区自身特点，针对空间组合、建筑特色等进行综合
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
设计。通过对道路路面结构、主题色彩、照明、和谐美观，达到提升园区整体风
貌的目的。
（二）布置形式和宽度
（1）环状式：道路主要平行于主要建筑、构筑物，围绕各厂房进行布置，
这种道路布置形式受地形条件限制，一般不宜在山区丘陵地区采用，且道路的总
长度及占地较多，对于交通繁忙、车流和人流组织需要分离的采用。如图所示。
（2）尽头式：当运输线路的要求无需将道路环通，或者受到地形条件的限
制，不能使到无循环相通时，可采用尽头式布置形式。尽头式布置形式能适应场
地的地形条件，道路的坡度和走向处理都比较灵活，道路占地面积较小，适用于
物料运量较小、厂房较分散的地区。但缺点是运输不通畅，横向运输联系不方便；
货流，人流组织容易混杂，造成交通堵塞，因此，在道路尽头处必须设置回车场，
如图所示。
（3）混合式：混合式布置形式同时具有环状式和尽头式两种布置形式的特
点。在满足运输的要求条件下，既能兼顾货流、人流的通畅。又能较好的适应厂
区地形、地质条件。其布置形式比较灵活，可适用于各种类型的企业，如图所示。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
本项目地势较为平坦，各厂房、建筑物的摆放位置基本互相平行，因此本项
目产业园道路的布置形式应采用混合式。
过窄的道路宽度会使交通线路、工程管线布置拥挤，人流、车流干扰到，影
响企业的生产、安全和改扩建。过宽的通道使总平面布置松散、占地多、运输距
离增长、生产联系不便。
本项目道路可分为主干路、次干路和支路，园区道路主要技术指标应符合
《物流建筑设计规范》下表的规定，本项目主干路宽度设计至少为 20m，满足
最长车辆转弯半径的宽度。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
根据规范规定，当直列停车时，集装箱货车装卸站台边线至道路边线的距离
不宜小于货车总长的 1.5 倍。当停靠 40 英尺（约 12.2m）集装箱拖车等大型车
辆时，装卸站台边线至道路边线的最小距离应按下表取值。本项目装卸站台边线
至道路边线可考虑设计为 24m。
国家标准《无障碍设计规范》的相关规定。
本项目配建停车场应根据《城市停车规划规范》、《肇庆市城乡规划管理技
术规定》、《民用建筑设计统一标准》等相关规定：
库与地上机动车停车楼标准车停放建筑面积宜采用 30 ㎡-40 ㎡，非机动车单个
停车位建筑面积宜采用 1.5 ㎡-1.8 ㎡。
车停车泊位数应符合下表的规定，配建停车场面积计入所属用地内。住宅区内摩
托车和自行车停车位比例宜控制在 1:2 以内，其它项目摩托车和自行车停车位比
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
例宜为 1:1。
需要及实际情况加装充电设施。其他办公、商业等类型建筑配建停车场应根据需
要配置充电设施，比例不宜小于停车位数量的 10%。
计应避免进出车辆交叉；应结合绿化合理布置。
（1）当停车数为 50 辆及以下时，可设 1 个出入口，宜为双向行驶的出入
口；
（2）当停车数为 51 辆-300 辆时，应设置 2 个出入口，宜为双向行驶的出
入口；
（3）当停车数为 301 辆-500 辆时，应设置 2 个双向行驶出入口；
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
（4）当停车数大于 500 辆时，应设置 3 个出入口，宜为双向行驶的出入口。
库出入口坡道起坡点算起，并应符合下列规定：
（1）出入口缓冲段与基地内道路连接处的转弯半径不宜小于 5.5m；
（2）当出入口与基地道路垂直时，缓冲段长度不应小于 5.5m；
（3）当出入口与基地道路平行时，应设不小于 5.5m 长的缓冲段再汇入基地
道路；
（4）当出入口直接连接基地外城市道路时，其缓冲段长度不宜小于 7.5m。
本项目根据生产物流、印刷的需要，设置了供大货车集散上下货的硬化场地
和装卸货平台，主要设置在 2-3 栋智能仓库的周边、5 栋印刷厂房的北侧，可供
约 168 辆大货车同时上下货；同时场地内设置了 600 个小车位，主要设计在沿江
文化带建筑的首二层和室外路边（江边道路与产业园的高差较大，沿江文化带建
筑首二层空间比较封闭、压抑，因此主要考虑设置为停车场），方便研发、管理
和生活的人使用。场地内停车位设置既满足规范要求也满足园区的正常生产和生
活使用。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
图 5-17 停车分析图
根据《城市绿地分类标准》，并与《城市用地分类与规划建设用地标准》相
协调，以及结合肇庆市旅游城市的特点和交通安全、环保与城市美化等要求分别
选用适应树种、草地、花卉与种植方式。
一、产业园绿化的原则
园区绿化是产业园总体规划的有机组成部分，应与产业园总体规划同步设计、
同步施工或提前施工。
产业园绿化景观设计使环境得以改善，有利生产，有益于工人身体健康。在
绿化设计中要充分了解产业园及其仓库（或车间）生产特点，使绿化适应性、实
用性较为突出。
园区绿化应围绕主体建筑进行，在视线集中的主体建筑四周，用绿化重点处
理，能起到烘托主体的作用，适当配以小品，可形成丰富、完整、舒适的空间。
产业园绿化规划应做到全面规划、合理布局，自成系统的绿化布局，充分发
挥绿地美化环境的作用。让人们从中领会园林绿化空间的层次、对比、虚实、明
暗的变化，以更好的起到净化、绿化、美化的作用。
二、园区的绿化设计
园区大门是对内对外联系的纽带。园区大门环境绿化，必须和大门建筑造型
相协调并有利于出入。门前广场两旁绿化应与道路绿化相协调，可种植高大乔木，
引入注目。门前广场中间可设花坛、花台，布置色彩绚丽、摇曳多姿、气味芳香
的花木，但其高度不宜超过 0.7 米，以免影响出入车辆的视线。围墙绿化应充分
考虑卫生、防火、防污染和减少噪音、遮挡建筑不足之外，并与周围景观相协调。
绿化树种通常沿围墙带状布置，以女贞、冬青、香樟等常绿树为主，枫香、乌桕
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
等落叶树为辅，靠近围墙一边用乔木，远离墙的一边用灌木花卉布置，形成一个
沿墙的主体景观。
应满足遮荫、防尘、降低噪音、交通运输安全及美观等要求，结合道路的等
级、路边建筑物的形体、色彩等进行布置。主干道两边多选择生长健壮、适应性
强、分枝点高、树冠整齐、耐修剪、遮荫好、无污染、抗性强的落叶树为行道树，
采用行列式布置，创造林荫道的效果。如主干道较宽，其中间也可设立分车绿带，
以保证行车安全。在人流集中、车流频繁的主道两边可设置 1-2 米宽的绿带，把
机动车道与人行道分开，以利安全和防尘。主要道路两旁的乔木株行距因树种不
同而异，通常 6-10 米。进出车辆货位较高的，行道树定干高度第一个分枝不得
低于 4 米。主道的交叉口、转弯处所种树木不应高于 0.7 米。厂内次道、人行小
道的两边宜种植四季有花、叶色富于变化的花卉、灌木，道路与建筑物之间的绿
化要有利于室内采光和减少噪音、灰尘的污染等。利用道路和建筑物之间的空地
布置小游园，以创造景观良好的休闲绿地。
根据肇庆市实际情况，本文化产业园宜采用本地桂花树、小叶榄仁、榕树、
苏木科洋紫荆、红花羊蹄甲、凤凰木等和配种观赏灌木及耐踏叶细密的草种配种
进行绿化。
办公区绿化的形式与建筑形式相协调，靠近办公大楼附近的绿化一般采用规
则化布局。门口可设计花坛、草坪、雕像、水池等。远离大楼的地方可根据地形
的变化采用自然式布局，设计草坪、树丛、树林、绿岛等。建筑物四周要有利采
光、通风，在东西两侧可种落叶大乔木，以减弱夏季的日晒；北侧应种常绿耐荫
乔灌木，以防冬季寒风袭击；南侧近处栽植花灌木，其高度不超过窗口，远处种
植落叶大乔木。在办公区与物流仓库或印刷生产车间之间应种植常绿阔叶树，以
阻止污染、噪音影响。高层办公楼的屋顶还可以设计屋顶花园，便于工作人员工
作期间小憩。
仓库（或车间）周围绿化对净化空气、减少噪音、愉悦工人身心等均有重要
作用。仓库（或车间）周围绿化要选择抗性强的树种，并注意不要妨碍上下管道
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
线网。在仓库（或车间）的出口或仓库（或车间）与仓库（或车间）之间的小空
间可设置一些花坛、花台，种植一些花色鲜艳、姿态优美的花木，设立廊亭、坐
凳等供职工工间休息使用。仓库（或车间）四周绿化要从光照、遮阳、防风等方
面来考虑，南向应种植落叶大乔木，以利盛夏遮阳，冬季又有温暖的阳光。有污
染的仓库（或车间），不宜在四周密植成片树林，而应多种植低矮的花卉或草坪，
以利通风稀释有害气体，减少污染危害。对防火、防噪音要求较高的车间及仓库
四周绿化，应以防火隔离为主，选择含水量大，不易燃烧的树木，噪音强烈的仓
库（或车间）四周绿化要选择枝繁叶茂、分枝点低、叶面积大的常绿乔灌木，如：
香樟，组成浮层混交林，以利减少噪音。
江边大堤绿化景观主要位于项目的东南方向，位于沿江文化带。该处在树种
选择时，应考虑到植物色彩、花果期，选用不同的植物品种，包括常乔木、灌木、
绿树、落叶树等。同时，确保植物配植要的层次感，在乔、灌、草的配植时，应
考虑植物的生态习性，对高、中、低植物进行合理配植，以构成多层次种植结构，
形成具有层次感的绿化景观。
该处绿化景观也要与产业园整体绿化相结合起来，同时可以根据实际情况设
置雕塑小品、休闲座椅、花架等，让江边大堤的绿化景观既具有观赏性又具有趣
味性。
图 5-18 江边大堤绿化景观意向图
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
本项目建设范围内给排水条件缺乏，需重新新建给排水工程；项目采用市政
自来水作为用水水源（含园区用水、消防用水、绿化用水及冲洗用水），地块周
边以市政 DN300 的给水管网，项目从市政道路的市政管网引给水管至本园区室外
消防环状管网，以确保园区及消防用水安全。
拟建产业园生活及消防水源为城市自来水。
（1）本工程水源为城市市政自来水。本工程由市政管网直供。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
（2）建筑内部给水管管材选用：锥螺纹接口薄壁不锈钢给水管，采用锥螺
纹连接；
（3）塑钢管与不锈钢给水管的连接方式为采用锥螺纹连接；
（4）室外埋地给水管材选用：双层双色聚乙稀 PE 给水管，采用热熔连接，
管道公称压力 1.0MPA；
（5）给水支管及管配件均采用暗装，室外明设的管道宜做保温层，以防止
管道受阳光照射后管内水温升度使管内的水受到热污染，室外明设的塑料给水管
不需保温时，应有遮光措施，以防塑料老化缩短使用寿命；
给水塑料管及复合管采用轻工业部标准硬聚乙烯管作为计算标准，其内径与
公称直径对照如下：
公称直径 DK
（mm）
对应内径 dj
（mm）
（6）生活给水系统的试验压力为 1.0Mpa
（7）管道穿越剪力墙、建筑物楼板、墙壁、池壁和基础时应预留孔洞并加
保护套管，套管与管道之间缝隙应用阻燃密实材料和防水油膏填实，管道的接口
不得设在套管内。套管规格如下：
穿管 DN（mm） 15 20 25 32 40 75 100 150
套管 DN（mm） 50 50 50 50 80 100 150 200
（1）地块周边城市道路已有城市供水、排水系统，周边分别有现状给水管，
以及现状雨水管和排水管。
在市政给水管上引入两根给水管，装设水表及防污染倒流装置阀组后在小区
内形成环状供水管网，供给低区生活给水和室外消防用水。
（2）生活用水量：本工程生活用水及杂用水最高日用水量定额为：按现形
现状规定要求设计。
（3）室内生活给水系统：
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
域的配水点的静水压力不大于 0.40Mpa；
设计入户管及户内接往各用水点的管道采用管道埋于找平层内的方式敷设。
户内热水管采用热水用 PP-R 给水管，管井内及干管采用不锈钢管。
本项目日常用水主要由职工人员用水组成，职工生活用水标准按 180L/（人·d）
计，按 300d 计算；绿化用水按 2.5L/（㎡·d），按 365d 计算；道路和场地浇洒
算。经估算，本项目年用水量约 17.80 万 m?。
（一）室外排水设计
水管网，生活污废水经过地块内化粪池处理后排入污水管网，再排至污水处理厂
进行处理。
管沟敷设。
（二）室内排水设计
部分的污水采用管道汇集至集水坑内，用潜水排污泵提升后、排入室外污水管道。
设有专用通气立管，底层单排。
管采用涂塑焊接钢管，沟槽式或卡箍连接。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
（三）雨水排水系统
屋面采用内排系统，屋面雨水立管下至首层排至室外雨水检查井，阳台、走
道雨水及空调冷凝水底部均采用间接排水，排至室外就近雨水口。
项目的雨水量采用以下公式计算：
q ?? ? F
Q?
Q——设计雨水流量（L/s）；
ψ——径流系数，校区综合径流系数ψ＝0.5；绿地径流系数ψ＝0.15；广
场、道路径流系数ψ＝0.6；屋面径流系数ψ＝0.9；
F——汇水面积（ha）；
项目设计降雨强度参照广州市暴雨强度公式计算：
p——设计重现期，室外地面采用 5 年重现期；一般建筑屋面采用 10 年重现
期。
t——降雨历时。
雨水管道按满流设计，最小设计流速为 0.75m/s，最大设计流速为 5m/s，雨
水管道采用管顶平接。
（四）排水管道材料及敷设方法
或土。
加固处理。
置沉泥槽,检查井井盖选用重型聚合物基复合材料检查井井盖（可行汽车），且
雨、污水井盖应有明显标识。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
最高层也应设置。检查口应高出地面 1.0 米，且应高出卫生器具上边缘 150 毫
米。若立管转弯时，在其上部增设一检查口。
四通和 90°斜三通或 90°斜四通。立管底部与排出管连接应采用两个 45°弯头
或采用弯曲半径不小于 4 倍管径的 90°弯头连接。
封深度不得小于 50mm。
应设管卡，多层建筑立管底部应设支座。
①室内排水管及出户管均选用 PVC—U 排水管，粘接连接。
②在地下室结构底板中及以下敷设的管道应采用机制排水铸铁管，采用法兰
承插式接口连接，潜污泵出水管管材采用焊接钢管，焊接连接。
③承压排水管管材工作压力应大于筑物净高度产生的静水压，用于压力流排
水的塑料管，其管材抗环变形外压力应大于 0.15MPa。
①埋地铸铁管刷热沥青两遍；
②室内排水铸铁管和黑铁管应油红丹二度，刷银粉油两遍；
③埋地非镀锌钢管采用红丹打底再刷热沥青两遍或采用环氧煤沥青涂保护
层。
立管穿越楼板处应设阻水翼环和防火圈。
式：q=5642.262/(t+14685)0-633。
平出户管或水平横吊管所在楼面成地面。雨水灌水高度应至各立管上部的雨水斗，
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
通水试验：按给水系统 1/3 配水点同时开放，应保证排水畅通无渗漏。
设置应符合《建筑排水塑料管道安装》（10S406）的要求。
定措施（或采用大于等于 500mm 的加长钢套管）。
（1）为防止地震时给排水管道系统及消防管道系统失效或跌落造成人员伤
亡及财产损失，本工程对给排水管线系统进行抗震加固。本项目对直径≥DN65 的
管道设置抗震支吊架，且此项目抗震支吊架产品需通过 FM 认证，与混凝土、钢
结构、木结构等须采取可靠的锚固形式，具体深化设计由建设单位另行委托专业
公司完成。抗震支吊架的设置原则：
新建工程刚性管道侧向抗震支撑最大设计间距 12 米，纵向抗震支撑最大设
计间距 24 米，柔性管道上述参数减半（为保证抗震系统的整体安全性，对长度
低于 300mm 的吊杆，应进行适当的补强）；最终间距根据现场实际情况在深化设
计阶段确定。所有产品需满足《建筑机电设备抗震支吊架通用技术条件》CJ/T476-
（2）所有管道不应穿越抗震缝。当给水管道必须穿越时应尽量靠近建筑物
下部穿越，且应在抗震缝两边各装一个柔性管接头或在通过抗震缝处安装门型弯
头或设置伸缩节。
（1）《建筑设计防火规范》(GB50016-2014)（2018 年版）；
（2）《消防给水及消火栓系统技术规范》（GB50974-2014）；
（3）《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2017）；
（4）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-2014）；
（5）《人民防空工程设计防火规范》（GB50098-2009）；
（6）《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-2017）；
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
（7）《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）；
（8）《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-2013）；
（9）《建筑防烟排烟系统设计标准》（GB51251）。
（一）编制范围
室内外消火栓系统、自动喷水灭火系统、烟烙尽气体灭火系统及灭火器配置。
（二）水源
本项目产业园给水源是市政自来水，项目从市政道路的市政管网引给水管至
本园区室外管网。其供水能力可以满足平时及发生火灾时所需消防水量要求。
（三）消防给水系统
本工程拟分别在各地块内室外消火栓环状供水系统，并设置地下式室外消火
栓，室外消火栓用水量由各地块内拟建的地下消防水池水泵房供给；室外消火栓
加压给水泵设在各地块地下消防水泵房内，共设 2 台室外消火栓给水加压泵，一
用一备，并设置增压稳压设备。
本工程在满足设置消火栓条件的各建筑单体内设置室内消火栓系统，供水系
统为环状供水系统，室内消火栓用水量由拟建的地下消防水池水泵房供给；室内
消防给水管道呈环状布置，消防水泵出水管直接与室内消防给水管网相连接。消
防栓泵可以在消防泵房直接启动，也可由消防控制中心自动启动，各消防栓箱均
设有启动灭火栓泵按钮。建筑物内每个防火分区均设置一定数量的室内消火栓，
以保证有两支水枪的充实水柱同时达到室内任何部位。消火栓一般设在走道、楼
梯附近等明显易于取用的地点。
栓管材为热浸镀锌钢管，沟槽式卡箍连接。
地下消防水泵房内，共设 2 台室内消火栓给水加压泵，一用一备。
本工程拟在各厂房、总面积超过 3000 平方米或单层面积超过 1500 平方米的
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
办公楼、研发楼及高层宿舍与其他功能组合建筑的公共部分内设置自喷系统：
（1）本工程采用湿式自动喷水灭火系统。
（2）设计参数：各楼地下丙类库房按堆垛仓库危险Ⅰ进行设计，储物高度
不超过 3.5m，喷水强度 8L/min*m2，作用面积 160m2，最不利点喷头工作压力不
小于 0.1MPa；自喷系统用水量为 28L/s。商业、展厅、办公按中危险级Ⅰ级进行
设计，喷水强度 6L/min*m2，作用面积 160m2，最不利点喷头工作压力不小于 0.1MPa；
自喷系统用水量为 21L/s；地下车库按中危险级Ⅱ级进行设计，喷水强度
水量为 28L/s；
（3）自喷系统竖向不分区，湿报阀组设置在各地块消防水泵房内，各组湿
报阀担负的喷头数不超过 800 个。
（4）本工程喷头采用 ZSTX-15 型玻璃球喷洒头，有吊顶的场所采用下垂型，
无吊顶的场所采用垂直型，动作温度 68℃，流量系数 K=80。
（5）自动喷水灭火系统在每个防火分区或每层均设置信号阀及水流指示器。
（6）自动喷水灭火系统在各湿报阀组入口前按需设置一定数量的水泵接合
器，供消防车从室外消火栓取水向室内自喷系统补水。
（7）自喷系统设置两台供水加压泵，贮水池及水泵房与消火栓系统合建，
一用一备。
（8）为保证系统安全可靠，每个设置自喷系统的最不利喷头处设 DN25 末端
试水阀，其它防火分区和各楼层设置 DN25 试水阀。
（9）管材：室内自喷系统给水管采用热浸镀锌钢管，DN≤80mm 采用丝扣连
接，DN＞80mm 采用沟槽式卡箍连接。室外埋地自喷管道采用埋地球墨铸铁管，
橡胶圈接口。全部管道的耐压均为 1.6MPa。
本工程住宅部分按轻危险级设计，火灾类型为 A、E 类，灭火级别为 1A，单
位保护面积为 100m2/A；型号为 MF/ABC2；
各楼电梯机房、各楼地下丙类库房、商业商铺、办公楼、展厅按中危险级设
计，火灾类型为 A、E 类，灭火等级为 2A，单位保护面积为 75m2/A,型号为 MF/ABC4；
各厂房、地下车库、变配电室及柴油发电机房按严重危险级设计，火灾类型为 E
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
类，灭火级别为 89B，单位保护面积为 0.5m2/B；型号为 MF/ABC6；各场所均为手
提式干粉磷酸铵盐灭火器，位置随消火栓箱或专用灭火器箱，定期检查不得上锁。
本工程各地块变配电室、柴油发电机房和各重要机房拟采用气体灭火系统，
灭火介质选用七氟丙烷（FHC-227ea）气体灭火系统。系统形式为全淹没柜式（无
管网）预制灭火系统，其中：灭火设计浓度为 9%，海拔修订系数 K=0.83，防护
区最低环境温度 5℃，设计喷放时间不大于 8s，灭火浸渍时间 10min。其具体深
化设计施工应由建设单位单独委托有专业资质的消防公司完成，通过消防验收合
格后方可投入使用。
（一）负荷等级
消防用电负荷按一级负荷设计。
（二）供电可靠性
消防水泵、火灾事故照明及消防控制室等消防用电电源均为双电源，采用独
立回路供电，直接引自 10KV 变电室低压两段母线上，并且在消防配电箱未级备
用自动切换，满足供电可靠性要求。
（三）控制系统
设火灾自动报警器及消防联动控制系统，在首层附属房间设消防控制室，并
设火灾事故广播系统。在可能有火灾发生的房间设烟感探测器，并设手报按钮。
火灾发生时，接通应急疏散照明灯，并通过事故广播引导人员疏散，联动消防设
备和切断非消防电源。
（四）应急照明及电缆的敷放
在疏散走道、主要设备用房等处设火灾应急照明，并在疏散走道处设疏散指
示标志灯。消防动力、照明及消防控制线路均采用阻燃电缆或电线，穿金属管暗
敷或在封闭金属线槽内集中敷放。明敷设的管路及金属线槽涂防火涂料。
（五）电气防护
用电设备及电气线路短路、过载采用接地保护，插座及回路装漏电保护以防
电气火灾。
（六）防雷设防
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
本建筑物按二类防雷设防，利用金属顶作接闪器，利用结构拄主筋作防雷引
下线，利用结构基础做接地装置。电器接地、防雷接地及弱电接地共用接地装，
接地电阻 R≤1Ω。
（一）空气调节
在下列通风、空气调节系统的风道设置防火阀：
管上设置防火阀。
此外，通风、空气调节系统的管道等，应采用不燃烧材料制作，柔性接头等
可采用难燃烧材料制作。管道和设备的保温材料、消音材料和粘结剂均采用不燃
烧材料或难燃烧材料。
（二）机械防烟
下列部位应设置独立的机械加压送风的防烟设施：
在不具备自然排烟条件的消防楼梯间、消防电梯间前室或合用前室，采用自
然排烟措施的防烟楼梯间，其不具备自然排烟条件的前室设置独立的机械加压送
风系统。
楼梯间设一个加压送风口，前室的加压送风口应每层设一个。
机械加压送风机可采用轴流风机或中低压离心风机，风机位置应根据供电条
件、风量分配均衡、新风入口不受火、烟威胁等因素确定。
机械加压送风系统的送风量按高层民用建筑防火规范设计。
（三）机械排烟
在以下部位设置机械排烟系统：
（1）无自然通风且长度超过 20 米的内走道或有自然通风长度超过 60 米的
内走道；无自然排烟条件或净高超过 12 米的大空间；除利用窗井等开窗进行自
然排烟的房间外，房间面积超过 200 平方米或一个房间超过 50 平方米，且经常
有人停留或可燃物较多的产业园区。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
（2）防烟分区内的排烟口距离最远点的水平距离不应超过 30 米，在排烟支
管上应设有当烟气温度超过 280℃时能自动关闭的排烟防火阀。
（3）排烟风机可采用离心式风机或排烟轴流风机，并应在其机房入口处设
有当烟气温度超过 280℃时能自动关闭的排烟防火阀，排烟风机应保证在 280℃
时能连续工作 30 分钟。
（4）排烟管道必须采用不燃烧材料制作，安装在吊顶内的排烟管道，其隔
热层应采用不燃烧材料制作，并与可燃物保持不小于 150 毫米的距离。
（5）设置机械排烟的地下室，同时设置不少于排烟量 50%的机械补风系统。
（6）机械排烟系统的排烟量按高层民用建筑防火规范设计。
系统包括：系统应由火灾探测器、手动火灾报警按钮、火灾声光警报器、消
防应急广播、消防专用电话、消防控制室图形显示装置、火灾报警控制器、消防
联动控制器等组成。
（一）火灾自动报警
根据《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-2013），产业园区火灾自动
报警系统采用控制中心报警系统，报警主机采用智能型消防报警主机。
火灾探测器选用智能型类比地址码烟温探测器，探测器的设置部位应与保护
对象等级相适应，不同级别的保护对象，探测器设置的部位有所区别。另外，在
车库等烟尘较大的场所设置感温探测器；高大空间采用双波段图象火灾探测系统；
电缆线槽等电缆敷设密集处设置线型感温探测器，在重要部位、空间较大区域、
走廊、楼梯及建筑物入口处应安装手控报警装置。
此外，该系统应设置区域显示器，消防报警要分级。
（二）消防控制室
消防控制室是建筑消防系统的信息中心、控制中心、日常运行管理中心和各
自动消防系统运行状态监视中心，也是建筑发生火灾和日常火灾演练时的应急指
挥中心；在有城市远程监控系统的地区，消防控制室也是建筑与监控中心的接口，
可见其地位是十分重要的。每个建筑使用性质和功能各不相同，其包括的消防控
制设备也不尽相同。作为消防控制室，应将建筑内的所有消防设施包括火灾报警
和其他联动控制装置的状态信息都能集中控制、显示和管理，并能将状态信息通
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
过网络或电话传输到城市建筑消防设施远程监控中心。消防控制室应有相应的竣
工图纸、各分系统控制逻辑关系说明、设备使用说明书、系统操作规程、应急预
案、值班制度、维护保养制度及值班记录等资料，以便于在日常巡查和管理过程
中或在火灾条件下采取应急措施提供相应的参考资料。
为满足消防控制室值班维修人员工作的需要，便于设计部门各专业协调工作，
参照建筑电气设计的有关规程，对建筑内消防控制设备的布置及操作、维修所必
需的空间作了原则性规定，以便使建设、设计、规划等有关部门有章可循，使消
防控制室的设计既满足工作的需要，又避免浪费。
（三）气体灭火系统、泡沫灭火系统的联动控制设计
发生火灾时，气体灭火控制器、泡沫灭火控制器接收到第一个火灾报警信号
后，启动防护区内的火灾声光警报器，警示处于防护区域内的人员撤离；接收到
第二个火灾报警信号后，联动关闭排风机、防火阀、空气调节系统、启动防护区
域开口封闭装置，并根据人员安全撤离防护区的需要，延时不大于 30s 后开启选
择阀（组合分配系统）和启动阀，驱动瓶内的气体开启灭火剂储罐瓶头阀，灭火
剂喷出实施灭火，同时启动安装在防护区门外的指示灭火剂喷放的火灾声光报警
器（带有声警报的气体释放灯）；管道上的自锁压力开关动作，动作信号反馈给
气体灭火控制器、泡沫灭火控制器。
（四）防烟排烟系统
（1）应由加压送风口所在防火分区内的两只独立的火灾探测器或一只火灾
探测器与一只手动火灾报警按钮的报警信号，作为送风口开启和加压送风机启动
的联动触发信号，并应由消防联动控制器联动控制相关层前室等需要加压送风场
所的加压送风口开启和加压送风机启动。
（2）应由同一防烟分区内且位于电动挡烟垂壁附近的两只独立的感烟火灾
探测器的报警信号，作为电动挡烟垂壁降落的联动触发信号，并应由消防联动控
制器联动控制电动挡烟垂壁的降落。
（1）应由同一防烟分区内的两只独立的火灾探测器的报警信号，作为排烟
口、排烟窗或排烟阀开启的联动触发信号，并应由消防联动控制器联动控制排烟
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
口、排烟窗或排烟阀的开启，同时停止该防烟分区的空气调节系统。
（2）应由排烟口、排烟窗或排烟阀开启的动作信号，作为排烟风机启动的
联动触发信号，并应由消防联动控制器联动控制排烟风机的启动。
（五）消防通讯系统
在消防控制中心设一台消防广播通信柜，比赛场内和各功能用房设有广播杨
声器，与背景音乐共用，当火灾发生时，立即转换到消防广播上。消防广播要分
区域、多语言。
消防控制室设置消防直通对讲电话总机。在消防泵房、送风、排烟机房、气
体钢瓶间、配电室、消防栓处及电梯机房均设有消防专用电话，可与消防控制中
心直接通话。
（五）电梯的联动控制设计
发生火灾时，消防联动控制器应具有发出联动控制信号强制所有电梯停于首
层或电梯转换层的功能，但并不是一发生火灾就使所有的电梯均回到首层或转换
层，设计人员应根据建筑特点，先使发生火灾及相关危险部位的电梯回到首层或
转换层，在没有危险部位的电梯，应先保持使用。为防止电梯供电电源被火烧断，
电梯宜增加 EPS 备用电源。
（六）消防应急照明和疏散指示系统的联动控制设计
当确认火灾后，由发生火灾的报警区域开始，顺序启动全楼疏散通道的消防
应急照明和疏散指示系统，系统全部投入应急状态的启动时间不应大于 5s。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
（1）根据用电负荷分布特点，合理选择变电所位置，以达到缩短供电半径、
降低电能损耗、节约有色金属、减少电压损失、提高供电质量的目的；
（2）对于照明灯具、变压器等电气设备，均选用高效节能产品；
（3）合理选择应急电源，一方面要满足重要负荷及特别重要负荷的使用，
另一方面还要满足消防负荷的使用；
（4）强弱电井、配电间、弱电间以及弱电机房等设备间，布局应合理，既
要满足使用及管理需要，又要节约建筑实际使用面积；
（5）有关计算机网络系统、安防系统、电话系统、火灾报警系统等弱电系
统，应根据甲方的需要及相关国家标准予以设计。
一、负荷等级
主要通道及楼梯间照明等属于二级负荷，其他属于三级负荷。
二级负荷应由两个电源供电，即应由两回线路供电，供电变压器亦应有两台
（两台变压器不一定在同一变电所）。做到当发生电力变压器故障或电力线路常
见故障（不包括铁塔倾倒或龙卷风引起的极少见的故障）时，不致中断供电或中
断后能迅速恢复。在负荷较小或地区供电条件困难时，可由一回 6kV 及以上专
用架空线供电；当采用电缆线路时，应采用两根电缆组成的电缆段供电，其每根
电缆应能承受 100%的二级负荷；为了解决线路和变配电设备的检修以及突然停
电后，设备能安全停产问题，设备可用小容量柴油发电站，其容量由实际需要确
定。
二、项目用电估算
因本阶段为项目的前期阶段，可采用单位面积功率法计算项目的用电负荷，
此次计算出的容量仅为项目容量设计控制提供参考。
本项目属于工业用地，地上总建筑面积 322439 ㎡，参照工业用地用电指标
以及《工业与民用配电设计手册》中关于各类建筑物的用电指标，计算得出本项
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
目年用电量约为 1918.47 万 kWh。功率因数按 0.8 计算，可考虑使用用电容量约
为 11419.46KVA，本项目可选用 4 个容量为 2500KW 的变压器。由于工业用地指
标的取值、单位面积功率指标的取值、需用系数以及使用系数等系数的取用可能
存在一定的误差，最终的设计容量也会存在出入。
一、设计依据
建筑、结构、给排水、空调通风等专业提供的设计要求及资料。按现行规范
要求设计。
二、设计内容
（1）高压系统
高压配电拟采用单母线，高压配电柜建议选用 10KV 金属封闭式单元组合型
SF6 环网柜，有关 10KV 高压电缆型号可选“YJV-10”型，在户外采用穿钢管埋地
敷设，户内采用金属桥架敷设。
（2）低压系统
变电所低压系统原则上采用单母线分段形式，两段母线间设联络开关以方便
用电管理及检修。变电所低压柜可选抽屉式开关柜。
对就地用电设备的配电采用“树干式”与“放射式”相结合的供电方式，对
用电设备负荷比较均匀，用电性质比较相近的设施或设备采用树干式供电；对容
量大、负荷较集中或重要的用电设备采用放射式供电。对重要的消防设备供电还
采用双电源末端切换。
（3）备用电源
为满足一级消防负荷及二级用电设备的需要，本工程设柴油发电机组作为备
用电源，在变电所低压侧设有应急母线段，重点保证重要负荷的使用。
（4）计量
根据供电部门的要求，住宅内用电采用低压分户 IC 卡计量，对住宅公共负
荷采用变电所低压侧集中计量。
（5）防电击及其它安全措施
度要求，对有插座供电的设备回路设置漏电保护开关。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
等电位联结。
护等级不应低于 IP2X。
置在可燃物或可燃构件上。
严禁装在吊顶工程的龙骨上。
（6）防雷与接地
采用Φ12 热镀锌圆钢沿屋面、女儿墙上及其它易受雷击的部位敷设避雷带，
并在屋面组成满足防雷规范要求的避雷网格，屋面上所有凸起的金属构件或外露
金属管道均用Φ12 镀锌圆钢与避雷网（带）焊接，屋面上的非金属风管、烟囱等
物体的顶部边沿均设避雷带（针）。避雷针、避雷带、避雷网及不同标高的避雷
装置均应相互焊接；
足防雷规范要求，引下线上与避雷带下与接地极焊接；
相互勾通的钢筋网作为接地极；
混凝土的钢筋应互相连接，钢筋的连接应符合 GB50057-94 第 3.3.5 条的要
求；30m 及以上各层均应利用圈梁外侧两根主筋作均压环，外墙上的的栏杆、门
窗等较大的金属物应与之连接；竖直敷设的金属管道及金属物的顶端和底端与防
雷装置连接。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
相关线路的保护钢管一端与配电箱金属外壳相连，另一端与用电设备金属外壳、
保护罩相连，并就近与屋面防雷装置联接。所有室外埋地的电缆引入建筑时，在
入户端应将电缆金属外皮和金属护管用Φ12 热镀锌圆钢就近接地，以防雷电波
侵入。
连接网络。电气和电子设备的金属外壳、机柜、机架、金属管、槽、屏蔽线缆外
层、信息设备防静电接地、安全保护接地、浪涌保护器(SPD)接地端等均应以最
短的距离与等电位连接网络的接地端子连接。
（7）节能措施
选择高效节能环保型变压器；变电所位置应尽量接近负荷中心，以缩短低压
供电半径、降低电能损耗、节约有色金属、减少电压损失、提高供电质量。
设计时应使三相负荷尽量平衡，以减少三相不平衡电流造成的不必要的损耗；
加强节能计量，对于公共用电，也单独设计量表计，以便考核管理；
提高系统功率因数，在变电所设置集中低压电容补偿装置，使功率因数达到
镇流器，吸顶等照明设备采用节能光源。对楼梯间等公共区域照明，采用人体自
动感应开关，对于车库大面积照明，采用分区分块开关灵活控制的方式，人员稀
少时，可方便减少开启灯具数量且又不影响主要区域照度以达到节约的目的。
建筑、给排水、通风等专业提供的技术资料及要求；暖通空调专业设计相关
技术规范及甲方提出的具体要求。
（1）火灾自动报警系统
在建筑物一层适当位置设消防控制室，内设火灾报警控制柜、消防广播及电
话柜以及消防联动控制柜等消防报警及控制设备，在报警系统保护范围内的任何
诸如烟感、温感、手动报警按钮等元件动作时，都能在消防中心报警。消防广播
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
系统能够及时通知相关区域人员疏散；消防电话系统可以方便消防工作人员与消
防控制中心联络。在消防控制中心还能够直接起停消防泵、喷淋泵、排烟风机以
及正压风机等重要的消防设备。
本系统采用控制中心式的报警网络，消防控制中心设报警主控器，报警器每
个回路可连接 194 个智能地址，总线环路电阻小于 40Ω。
（2）有线电视系统
在弱电机房内设置有线电视总箱，城市有线电视网信号电缆接入此箱。在每
栋建筑的每一单元电气间（或电缆井）内设该单元的电视前端箱，通过视频电缆
将各前端箱与电视总箱一一联结从而在小区内形成有线电视干线网。在各建筑单
元内通过再分配将电视信号接入各用户。每一住户内设弱电箱以方便使用，此电
视分支器安装在户内的弱电箱内。
（3）电话系统
在适当位置设有电话网络机房，内设电话总交接箱，通过电话电缆或光纤接
入城市电话网。电话机房内的设备根据当地电信部门的要求设置。在各建筑的每
单元电气间（或电井）内设置电话交接分箱，由交接总箱通过电话电缆采用放射
式与各分交接箱一一联结，交接分箱通过诸分线盒将电话线路引进每一用户内。
（4）宽带网络系统
宽带网络总交换及配线设备安装在电话网络机房内，通过单模光纤接入城市
信息网。在各建筑设置了区域配线设备，由网络总配线设备通过多模光纤按照放
射式与诸区域配线设备一一联结，再由区域配线设备通过超五类线将网络线路接
入各用户，从而在小区内形成完整的宽带网络。
（5）访客对讲及安全报警系统
在每一单元一层的主出入口处设置可视对讲主机以及在与该单元相应的地
下室出入口设置对讲副机；在每一住户内设置可视对讲分机，通过解码设备及对
讲和视频线路将分机与对讲主机及副机沟通从而实现门口机与户内机可视对讲
及户内开锁的功能。
（6）自动抄表系统
在小区设备管理中心设自动抄表主机，在每栋住宅设置楼宇主机，在每栋电
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
缆井(或电气间)内安装智能终端，通过自动抄表专用线路将这些设备与就地的水
表、电表和煤气表等计量装置连接从而形成自动抄表网络。煤气泄漏报警、户内
煤气管道电动阀操作接入自动抄表系统。
（7）闭路电视监控系统
闭路电视监控系统由摄像、传输、显示及控制等四个主要部分组成，显示和
控制设备安装在消防管理中心，摄像设备安装在就地需要监视和控制的区域，传
输线路敷设在线槽内或穿管敷设。
（8）电源与等电位联结
在有关机房设置 220/380V 电源箱、弱电井内设置插座以方便弱电系统使用。
在弱电井及弱电机房设置接地钢板并实施等电位联结。
照明电压为 220V。高低压配电房、消防安防控制室、消防水泵房、发电机
房、消防风机房、供水水泵等重要机房照明由市电供电，市电停电时，由发电机
对其应急照明供电，市电和发电的转换的瞬间由蓄电池供电，应急照明照度满足
正常照度要求。
①照明光源宜采用荧光灯、白炽灯、高强气体放电灯（高压钠灯、金属卤化
物灯、荧光高压汞灯）等。
②当悬挂高度在 4m 及以下时，宜采用荧光灯；当悬挂高度在 4m 以上时,宜
采用高强气体放电灯；当不宜采用高强气体放电灯时，也可采用白炽灯。
③在下列工作场所的照明光源，可选用白炽灯：
a.局部照明的场所；
b.防止电磁波干扰的场所；
c.因光源频闪效应影响视觉效果的场所；
d.经常开闭灯的场所；
e.照度不高，且照明时间较短的场所。
④应急照明应采用能瞬时可靠点燃的白炽灯、荧光灯等。当应急照明作为正
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
常照明的一部分经常点燃且不需要切换电源时，可采用其它光源。
a．工作场所均应设置正常照明；
b．工作场所下列情况应设置应急照明：正常照明因故障熄灭后，需确保正
常工作或活动继续进行的场所，应设置备用照明；正常照明因故障熄灭后，需确
保处于潜在危险之中的人员安全的场所，应设置安全照明；正常照明因故障熄灭
后，需确保人员安全疏散的出口和通道，应设置疏散照明；
c．大面积场所宜设置值班照明；
d．有警戒任务的场所，应根据警戒范围的要求设置警卫照明；
e．有危及航行安全的建筑物、构筑物上，应根据航行要求设置障碍照明。
间及其前室、合用前室；变配电室、消控室、消防水泵房、防排烟机房、自备发
电机房以及发生火灾时仍需正常工作的其他房间等；建筑面积大于 300 平方米的
地下、半地下建筑或地下室、半地下室中的公共活动房间；疏散走道。
水平照度不应低于 0.5lx；
最低水平照度不应低于 5.0lx；变配电室、消控室、消防水泵房、防排烟机房、
自备发电机房以及发生火灾时仍需正常工作的其他房间等的消防应急照明，仍应
保证正常照明的照度。
上方设置灯光疏散指示标志，并应符合下列规定：安全出口和疏散门的正上方应
采用“安全出口”作为指示标志；沿疏散走道设置的灯光疏散指示标志，应设置
在疏散走道及其转角处距地面高度 1.0m 以下的墙面上，且灯光疏散指示标志间
距不应大于 20m；对于袋形走道，不应大于 10m；在走道转角区，不应大于 1.0
米，其指示标志应符合现行国家标准《消防安全标志》GB13495 的有关规定。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
护罩。
不应小于 30min。
（1）走廊、架空层、门厅等公共区域采用智能照明控制系统。
（2）楼梯间
楼梯间采用智能照明控制和红外感应控制等方式。
（3）建筑物泛光照明由专业公司负责设计。
（4）与其他系统之间的联动
智能照明控制系统设计中必须考虑到与其他系统之间的联动，考虑采用硬接
点的方式或者软件联动的方式实现。
火灾应急照明应包括备用照明、疏散照明，备用照明及疏散照明的最少持续
供电时间及最低照度，应符合《民用建筑电气设计规范》
（JGJ16-2008）表 13．8．6
的规定。火灾应急疏散照明灯具设玻璃或其它不燃烧材料制作的保护罩。并满足
《消防应急照明和疏散指示系统》
（GB17945-2010）和《消防安全标志》
（GB13495-
（1）本工程应大多是多层建筑，一般情况属于三类防雷建筑物。
（2）防雷措施包括防直击雷、防雷电波浸入及防雷击电磁脉冲保护。
（3）防雷接地与电气、弱电系统共用接地装置，接地电阻小于 1Ω。
（4）采用 TN-S 接地保护系统，所有用电设备的金属外壳、金属构架、线管
等按规范规定，接于 PE 线保护。
（5）电声、电视转播设备应设屏蔽接地装置。其接地电阻不得大于 4Ω，屏
蔽接地装置应和电源变压器工作接地装置在电路上完全分开。当单独设置接地极
有困难时，可与电气装置接地合用一组接地极，接地电阻不应大于 1Ω，但屏蔽
接地线应集中一点与变压器工作接地装置联接。
（6）采用接地故障保护时在建筑物内应将下列导电体作等电位联接：PE，
PEN 干线；电气装置接地极的接地于线；建筑物内的水管，煤气管，采暖和空调
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
管道等金属管道，总等电位联结线应与连接处接地系统连通的柱，梁内竖向和水
平方向不小 2 根于ψ16mm 结构钢筋可靠连接。总等电位联结线采用 BV-1x25mm，
洗浴设备的卫生间应按规范做好局部等电位联结，等电位箱暗装，底距地 0.3m，
具体做法亦可参照标准图集 15D502《等电位联结安装》，条件许可的建筑物金属
构件等导体作总等电位联结。
（7）凡正常不带电而当绝缘破坏有可能呈现电压的总配电系统或各动力，
照明分层配电控制箱，弱电各信息，设备箱外壳及其它电气装置的外露可导电部
分或设备金属外壳、金属构件、支架等应保护接地。
（8）以上各类接地保护与设计的接地装置或干线（两者间）的连接保护导
线；线应采用：有机械性保护为 BV-1x25mm2 无机械性保护 BV-1x4.0mm2。
（9）金属线槽／金属桥架应接地可靠，且不得作为其他设备接地的接续导
体线檐／桥架，全长应不少于 2 处与接地保护干线相连接。全长大于 30 米时，
应每隔 20m~30m 增加与接地保护干线的连点接，线槽／桥架的起始端点和终点端
应可靠接地。
主机位于消防中心，本工程消防主机设置于可直通室外封闭设备用房。本设计范
围包括：消防报警系统，消防广播系统，消防系统 UPS 电影，消防联动控制柜，
直播电话系统。消防控制室应 24 小时有人值班，并应设有可拨打 119 专线的电
话。
办公室、配电室及 MCC 及 PLC 室等地方设有感烟或感温探测器，并在有可燃性危
险气体发生地方设置可燃气体探测器，作为火灾发生时的早期报警。
火灾自动报警系统的施工，安装应严格按照《火灾自动报警系统施工及验收
规范》(GB50166-2007)进行施工安装。
不同电压等级的线缆不应穿入同一根保护管内，当合用同一线槽时，线槽内
应有隔板分隔。广播线和消防电话线应单独穿管敷设，当与其他线共槽时，应用
金属板分隔。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
系统的广播线及电源线均采用阻燃电缆电线或耐火电缆电线，穿金属管暗敷
或明敷，其中电源线及联动控制线均采用内涵电缆电线。暗敷设要求保护层厚度
不应小于 30mm，明敷要求金属管外刷防火涂料。
（2013 年）；
（1）空调通风专业：
（a）满足建筑室内使用要求，符合规范法规标准，理解表达全面。
（b）各系统所选用材料、设备和安装经济简便，施工切实可行。
（c）各系统机房、空调机房合理经济，控制噪声水平，机房内部设备布置
及流程合理，管线配合无冲突。
（d）防排烟系统各种阀门设置、控制满足消防要求。
（e）对设计中进排风、防排烟、空调风系统、水系统布置进行优化设计。
（f）对设计中采用的新技术新设备进行可靠性和经济性验证。
无自然排烟条件的消防楼梯间及消防电梯前室均采用正压送风系统，风机采
用轴流风机，风机置于屋面或架空层。
建筑物内所有长度超过 60m 内走道和长度超过 20m 而不能开窗的内走道均
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
按高规要求设置机械排烟系统。
地下车库按 6 次/h 的排风量设置机械排风兼排烟系统及相应的补风系统，
系统按防火分区设置。
（1）地下室设备用房按规定设置机械排风和补风系统。有气体消防的用房，
其送排系统可连锁关闭。
（2）所有卫生间均设置机械排风系统。
（3）通风工程风管除特别说明外，均用镀锌钢板制作。
（4）对高、中压系统的拼接缝合，接管连接处均需采用密封胶或密封胶带
进行密封，以防止渗漏。
（5）防烟、排烟、采暖、通风和空气调节系统中的管道及建筑内的其它管
道，在穿越防火隔墙、楼板及防火分区处的缝隙应采用防火材料封堵。
（6）风管穿越防火墙、楼板和防火墙时，穿越处风管上的防火阀、排烟防
火阀两侧各 2m 范围内的风管应采用耐火风管或风管外壁应采取防火保护措施，
且耐火极限不应低于该防火分隔体的耐火极限。
（7）机风管穿越排烟竖风井入口设顺气流方向的导流板，穿越处的缝隙采
用柔性防火封堵材料（防火泥)封堵；其隔墙面采用水泥砂浆抹平封严以防漏烟。
（8）通风机传动装置的外露部分以及通风机直通大气的进、出口，必须装
设防护罩（网）或采取其他安全措施。
（9）所有砖砌及混凝土风道应与土建施工配合，做到严密不漏风，内表面
必须平整光滑。
（1）通风设备应有装箱清单、设备说明书、产品质量合格证和产品性能检
测报告等随机文件，进口设备还应有商检合格文件。
（2）吊装在楼板下的风机等设备，应设减振支吊架，应安装牢固、安全可
靠。
（3）安装在吊顶内的风机及风管阀门，在其附近的吊顶应设有足够大的检
查、维修孔洞。
（4）设在室外可遭雨淋的通风机，其电动机必须设防雨罩。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
（1）防腐工程施工需在水管强度试验及风、水管气密性试验合格后进行。
而保温工程在防腐后进行。
（2）用普通薄钢板制作的风管，需对其内外表面刷二遍防锈漆后外表面再
进行保温；不保温的风管外表面还需再刷二遍与周围颜色协调的调和漆。
（3）通风与空调工程安装完毕，必须进行系统的测定和调整（简称调试）。
系统调试应包括下列项目：
发展绿色建筑是贯彻落实中央提出的发展节能省地型住宅和公共建筑的重
要举措。为响应肇庆市发展绿色建筑的指导要求，建设更符合现代绿色、环保、
实用性建筑，本报告依据现行国家标准《绿色建筑评价标准》
（GB/T50378-2019）、
《广东省绿色建筑评价标准》（DBJ/T15-83-2017）等标准，结合项目实际情况
编制绿色建筑专篇，旨在分析本次建筑在节地、节能、节水、节材、室内环境质
量、运营管理等方面的绿色建筑方案措施，为下阶段施工、室内外装修等工作提
供参考，以提高建筑功能、效率与舒适性水平，创造高效、低耗、低污染、健康
舒适、绿色平衡的建筑环境，推动肇庆市绿色建筑和循环经济的发展。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
一、节地与室外环境设计方案
项目选址应避开对建筑抗震不利和对人体健康不利的地段、周围电磁辐射本
地水平过高以及环境污染较重的地段应首先排除，同时远离油库、煤气站、有毒
物质车间等有可能发生火灾、爆炸和毒气泄漏等的区域。
本项目位于肇庆市大旺高新技术区，无以上不利条件，建设条件较好。
由于项目位于大旺高新技术开发区，靠近周边市政道路，对产业园会产生一
定的噪音影响，项目建设施工期应对噪音采取相应的措施，如选择吸音效果较好
的玻璃等。
在尽可能维持原有场地的地形地貌的基础上，对场地及景观设计进行优化，
设计透水地面，以利于雨水回收，减低热岛效应，改善生态环境。具体措施包括：
（1）建筑周边和公共空间等采用透水铺设。人行道采用透水砖铺装地面。
关注各种下垫面的吸热特征，选择浅色与可反射适当太阳能的铺装饰面，保证绿
化覆盖率。
（2）绿化设计优先选择适宜当地气候和土壤条件的乡土植物，采用包含乔、
灌木的复层绿化。（参考如下例图）
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
二、节能与能源利用设计方案
设计单位在项目设计过程应严格遵照国家、地方政府颁布的有关节能要求和
强制性标准进行设计，保证节能设计质量；施工单位应当按照节能设计进行施工，
保证工程施工质量，真正做到节能。
建筑朝向和体形设计：尽量选择南北朝向，可节约能耗 5%-8%；建筑采取合
理的平面布局和建筑设计，以充分利用自然采光、自然通风、被动式集热和制冷，
降低机械通风和空调设备的使用率，达到节能目的。
建筑外围结构的隔热：外墙涂料颜色建议选择浅色，减少墙体吸热。
建筑屋面：建议屋面采用 40 厚硬泡体聚氨酯防水隔热材料。
建筑外遮阳：南向和西向的外窗建议设置遮阳设施，可以采用智能遮阳板和
卷帘，达到有效防止热辐射和避免眩光的效果。
建筑门窗：建筑物具有适宜的窗墙比，门、窗要具有良好的密封性，气密性
等级符合国家标准规定；开窗尽量设置在南北向，外窗宜选用传热系数小的玻璃
材料。
项目建设完成后，大院内有足够的绿化面积，以有效防止出现“水泥沙漠”，
产生热岛效应。充分考虑道路绿化、公共绿化和配套用房所属绿地等的建设；采
用不同的植物物种，在满足景观效果同时达到绿化品种多样化的目的。
电力供应设备：电力供应设备在满足安全、可靠原则，供电设计符合国家有
关规范标准要求的前提下，考虑选用新型节能机电产品，减少电能损耗。配变电
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
所及电气竖井应靠近负荷中心设计，选用低损高效节能型变压器，并且装设低压
电力容器，减少无功功率消耗。
照明设施：尽量利用自然光照明，消灭黑房。采用高效低耗能灯具，并配电
子镇流器，室外道路照明和景观照明也应尽量使用节能灯具。建筑室内照度、统
一眩光值、一般显色指数等指标满足国家标准《建筑照明设计标准》（GB50034—
通风空调设备：尽量充分利用建筑自然通风，在此基础之上，所有通风设备
均应选择节能产品，空调分系统设置，相对集中控制，空调机尽量利用回风，减
少能耗。
自动化监控系统：供配电、空调及照明系统可采用由计算机自动化监管。
三、节水与水资源利用设计方案
水是不可再生的资源，在规划设计、施工、运营阶段，应当采用先进节水技
术、水处理技术，严格控制用水，做好废水回用，提高水的重复利用率。本项目
采取的具体节水措施包括：
先进节水技术、水处理技术；在项目运营过程中，要严格控制用水、排水，做好
废水回用。
造成水源浪费。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
料，便于出现问题时查询；专业工作由专业人员负责管理，对于大院内的各种设
备、管道进行经常性的调试、保养和维修，发现问题及时解决，减少如给水管道
局部漏水、止回阀损坏、水管爆裂等工程事故的发生，造成水资源浪费。
用水使用者的节水意识。加强片区管理人员和民警的节水思想教育，积极开展节
水活动。
四、节材与材料资源利用设计方案
设计方案在相关规定的基础上，做到建筑造型要素简约，无大量装饰性构件。
施工时进行土建与装修工程一体化设计施工，结合建筑体形设计功能性构件，达
到建筑美学和功能性一体化。
采用低能、低材耗、耐久性好的新型建筑体系。
尽量采用可再生原料生产的建筑材料或可循环再利用的建筑材料，减少不可
再生材料的使用率，如采用非木质的新材料或人造板材代替木质板材等；尽量使
用原料消耗量少和采用废弃物生产的建材；就地取材，尽量选择本地资源进行施
工，节约材料运输能耗和成本并减少运输对环境造成的影响。
使用含有可再生成分的材料，选用带有较少包装材料的产品，并鼓励生产厂
家回收并重复利用原有的包装材料。
施工现场应对固体废弃物的产生、排放、收集、贮存、运输、利用、处置的
全过程进行统筹规划，不仅着眼于对已产生的固体废弃物进行处置，更强调不产
生、少产生固体废弃物和对已产生的废弃物的综合利用，以实现固体废弃物的“减
量化，资源化，无害化”。
五、室内环境质量
建筑室内环境主要包括建筑的室内光环境、室内热湿与气流环境、建筑声环
境和室内空气品质等几个部分。室内环境直接关系到使用人员的健康，良好的室
内环境是绿色建筑的标志之一。为达到良好室内环境，建议采用如下措施。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
采用计算机进行日照模拟对建筑方案进行分析，根据分析结果对建筑方案进
行优化：
（1）建筑对采光的要求较高，但是过度的采光又会引入过多的太阳辐射而
带来室内的温度升高。综合建筑的外立面设计和室内布局，结合专业软件，进行
室内自然采光设计，改进室内平面功能布局，对外窗设计进行优化，在保证自然
采光的同时降低热辐射效应。
（2）人工照明系统与自然采光设计结合。照明设计优先采用细管高效节能
灯、T5 荧光灯（配电子式镇流器）、LED 等符合节能标准的光源和灯具。
（3）外窗在满足采光、通风和造型等功能的前提下尽量减少窗墙比，还应
重视选用物理性能好的节能门窗，特别要注意玻璃的选材，尽量选择节能型玻璃。
合理设计室内温湿度参数，设计中要考虑通过自然通风提高室内热舒适的情
况。优化建筑外围护结构的热工性能，防止因外围护结构内表面温度过高、透过
玻璃进入室内的太阳辐射热等引起的不舒适感。
合理选用建筑围护结构构件，采取有效的隔声、减噪措施，保证室内噪声级
和隔声性能符合规范要求。选用低噪声设备，施工时确保消声减震措施的有效使
用，在系统、设备、管道（风道）和机房采用有效的减振、减噪、消声措施，控
制噪声的产生和传播。
要保证空气质量达到《环境空气质量标准》（GB3095-2012）所要求的优级
水平。室内游离甲醛、苯、氨、氡和 TVOC 等空气污染物浓度符合国家标准《民
用建筑室内环境污染控制规范》（GB50325-2012）的规定。公共空间空气质量符
合《室内空气质量标准》（GB/T18883-2002）的要求。
（1）采用专业软件模拟，确定室内自然通风流场，合理设定开窗大小和位
置，在过渡季节充分利用自然通风。
（2）合理设置风口位置，有效组织气流，采取有效措施防止串气、泛味，
保证室内空气质量达到《室内空气质量标准》（GB/T18883-2002）的要求。
（3）选用经济合理，性价比高，满足国家环保标准的装修材料；优先选择
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
可净化空气，低 VOC 含量的建材；避免大面积使用同一种材料，以免由于某种有
害物质积聚过多而造成室内污染物浓度超标。
（4）建筑周边建设绿化隔离带，对大气飘尘、氮氧化物和二氧化硫具有很
好的去除作用。
六、运营管理
运营管理包括节能与节水管理、耗材管理、绿化管理、垃圾管理四方面内容：
须制定节能和节水管理模式，对其所使用的资源如水、电等进行监控管理的
措施，建立内部的节能和节水管理机制。
设备、管道的布置应方便维修、改造和更换；属公共使用功能的设备、管道
应设置在公共部位，以便日常维护与更换。
建立物业耗材管理制度，主要包括建立建筑、设备、系统的维护制度，减少
因维修带来的材料消耗，使用各类绿色材料。
对绿化用水进行计量，建立并完善节水型灌溉系统；规范杀虫剂、除草剂、
化肥、农药等化学药品的使用，有效避免对土壤和地下水环境的损害。
在项目管理阶段制定一个垃圾管理制度，对生活垃圾进行分类收集，以便于
相关垃圾处理单位改造利用。建筑装修及维修期间，对建筑垃圾实行容器化收集，
避免或减少建筑垃圾遗撒；建立垃圾管理制度，对垃圾流向进行有效控制，防止
无序倾倒和二次污染；生活垃圾分类收集、回收和资源化利用。设备、管道的设
置合理、耐久性好，方便改造和更换。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
第六章 技术方案
随着消费者要求的变化，各类企业对成本控制和效率保障出现了多样化的服
务需求，物流产业经历了从传统向现代化的转变，通过不断加大技术改进和装备
升级力度，提供一体化、多样化及专业化的物流服务。在实际操作过程中，出现
了很多重视技术升级的案例，如干线运输企业开始关注全成本管理，运输车辆向
高端化转型，努力提升品牌质量、可靠性、节能性和安全性；城市配送企业更加
关注配送效率，运输车辆向专业化、标准化、信息化方向发展；新型叉车、货架、
分拣输送设备、自动化立体仓库等现代化物流装备需求快速上升；托盘租赁共用
循环使用系统，受到企业和政府所有部门的关注。
在行业关注技术提升的趋势相一致，为满足消费者的多种需求，实现供应链
的快速、准确、高效及低成本的要求，本项目图书物流进行技术升级是必由之路。
而本项目作为位于肇庆市高新技术开发区的一个新兴产业园，其主体技术主要体
现在“无形平台”——物联网和物流信息平台的建设实施上，以下将主要从电子
信息设备平台的技术方案进行表述。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
图 6-1 信息平台业务功能示意图
一、实现业务管理的精细化，纵向拓展
通过信息平台内务管理系统实现停车场、住宿以及物业等业务的准确、精
细化管理。例如：通过利用司机会员卡，刷卡记录车辆进入场内的时间、车型
等，并自动调取该司机信息。车辆出场时，刷卡自动调出该司机入场信息，并
根据设置的收费标准，自动计算出应该收取的停车费用。车辆在场内违规作
业，如乱停车、乱丢垃圾等，设置处罚标准，在车辆出场时收取相应的罚款金
额。通过物流基地内务管理系统不但能够及时准确地获取业务的第一手信息，
同时也为园区内车、货的匹配撮合提供了基本的信息源。在停车场管理方面，
系统可以累计某车入园停车时间超过某一时间段的（如：停车超过一个小时）
次数，当次数超过一定的量时，物流基地可以将其升级为 VIP，为其提供停车
打折或免费洗车等服务。同时，系统还可以提供园内一卡通会员服务，包括餐
饮、住宿和维修等服务的统一结算，并提供消费返点等激励措施。
通过车辆管理系统建立起对车辆基本信息、司机基本信息、司机信誉状况、
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
车辆及司机归属状况等信息的管理，如对车辆和司机的四证、住址、亲属固定电
话以及司机和车辆的数码照片、累计入园次数等进行管理。利用车辆管理系统实
现对入园车辆的层次化服务体系。还可根据司机车辆的信誉状况为其推荐货源信
息。
通过商户关系管理可实现对园内企业以及与园内企业发生的业务往来商务
的管理。主要包括两个方面的管理：一方面是对货物承运方商户的管理，如基本
信息管理包括主要经营货物、有几条运输专线、公司的注册资产等信息。同时利
用商户关系管理中的商户信誉体系管理建立对商户的信誉评价体系，指标包括：
每单的货差、货损率，货运的准时、准确率，问题发生后的解决率等，进而形成
从运输能力、资金实力、到市场信誉的综合评价。另一方面是对货主方商户的管
理，主要是建立起对货主方的信息评价体系，指标包括运费支付的及时性等。
该平台可以帮助物流基地和园内商户利用 GPS、短信等手段，对在途运输车
辆进行实时监控，通过电子数据交换和电子邮件系统的运作，可以为园区和园内
商户提供更加及时准确的信息交流通道。
二、实现业务模式的横向拓展
建设物流信息发布和交易平台。信息中心利用智能交易系统，为园内的商户
提供车与货的电子交易撮合服务。智能代理系统既可以利用园内商户租用系统所
公开的信息，也可以利用录入信息作为车、货撮合的基础数据。并可以优先撮合
会员、加盟以及返程车辆。
三、整合社会物流资源——建设社会物流公共平台
通过信息门户和对外的信息接口，与社会公共物流信息平台以及关联的物
流基地共同形成社会化物流资源的整合。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
图 6-2 项目物流信息平台规划示意图
根据信息中心建设的总体目标，物流基地建设将以物流基地管理、运输为核
心，建立以工作流、地理信息系统、统一门户、数据交换、短消息服务等公共支
撑平台为基础，横跨物流基地各个部门、商户和货主，为他们提供从信息流、物
流、资金流的全方位服务。
四、信息平台总体架构
平台建设总体架构如下图所示：
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
图 6-3 平台建设总体架构示意图
网络硬件平台是整个系统的基础设施平台；系统软件平台由操作系统、数据
库、应用中间件平台等系统软件构成，为信息系统应用软件提供运行环境。
基础服务平台为企业提供 GPS、短信、邮件、EDI、条码或其他信息系统（如
CRM、ERP 等）的接口或软件集成，为数据的共享和基于工作流的信息传递，供应
链上业务协调运作提供基础服务支持，既帮助用户实现与供应链上供应商、客户
之间的协调运作，也帮助企业实现不同部门、分支机构之间的业务沟通。
物流系统运作平台提供了系统的核心业务功能，系统各个应用模块采用统一
的架构技术，各个模块可以单独运行，也可通过业务协同管理配合运行，通过诸
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
如订单管理、运输管理、仓储管理、运力资源管理、货代管理等功能集成实现对
信息流和资金流的整合。
应用平台提供面向最终用户的业务功能和统一门户。在整个系统模型中，安
全机制与管理机制作为保障机制贯穿各个不同的层面，确保整个系统安全稳定、
高效可靠的运行。
决策与管理平台。系统提供决策支持的平台的目的在于通过智能化数据分析
工具，对仓储、运输等所有业务流程中发生的历史数据进行快速、准确、全面地
分析，产生相关经营管理分析报表，形成企业决策依据，帮助企业领导及时全面
地掌握企业运营状况，并通过物流控制塔系统及时获取和传达运营方针和建议。
企业门户（EIP）。企业信息门户的建设将各应用系统的操作界面通过门户
平台进行统一设计，统一实现，为企业的应用提供了统一的展现窗口，使操作界
面清晰、直观、前后操作连贯。企业信息门户设置了物流业务的统一入口，实现
了物流不同业务的应用聚积，封装了物流多种业务功能，以整体的形式提供交互。
同时，在企业信息门户实现了统一的安全管理，实现了系统的安全集成管理。企
业的客户和内部的员工可以通过不同的个性化管理设置，可以根据不同的需求提
供不同的访问方式，系统通过统一的方式将用户请求传递给后台的应用逻辑层，
并将反馈信息以个性的方式展现给客户。
一、硬件系统平台设计原则
信息中心网络硬件系统平台是物流信息平台建设的基础设施，在设计中需要
充分考虑各方面的要素，既要考虑初始投入，也要考虑系统的安全稳定性，还要
考虑系统未来发展的可扩展性，因此，在本方案建议中，基于如下原则设计中心
的系统平台。
（一）可靠性原则
在信息中心系统平台的设计中，在尽可能减少投资的情况下，从系统结构的
设计（包括网络、服务器、应用等）、设备产品的选型、解决方案的选用等方面
综合分析，尽量减少系统的单点故障，实现物流基地信息系统的不间断运行，提
供良好的业务连续性。
（二）安全原则
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
考虑信息系统的实际应用中，客户需要通过 Internet 访问总部的数据中心，
从而会引入各种各样的安全隐患。因此，安全是本系统设计中的重点之一，应从
网络、系统、应用、管理等多层面综合分析，建立完善的安全防护体系，保护系
统的安全性与数据的安全性。
（三）高性能原则
在信息中心系统平台的设计中，充分考虑物流基地现有业务量以及未来业务
量的增长，从存储、服务器、网络、系统软件、应用等角度综合分析，合理设计
结构与配置，确保系统具有足够的网络传输、应用处理能力，满足物流基地现在
以及未来的业务需求。
（四）可扩展性原则
良好的体系结构设计对于系统是否能够适应未来业务的发展至关重要。在信
息中心系统平台的设计中，设备的选型配置、技术的选用都将遵循可扩充的原则，
以确保系统随着业务不断增长平滑扩展。
（五）先进性原则
在信息中心系统平台的设计中，软硬件平台的设备、技术选型、应用系统的
设计开发以及系统的维护管理所采用的产品技术，均综合考虑当今 IT 技术的发
展趋势，采用先进的、市场相对成熟的主流产品技术。
（六）开放性原则
在信息中心系统平台的设计中，考虑到系统将涉及不同厂商的设备技术，以
及不断扩展的系统需求，在产品技术选型中，全部采用符合国际标准/工业标准
的产品，以确保系统的开放性。
（七）经济型原则
在信息中心系统平台的设计中，根据物流基地的实际应用业务需求，在满足
系统高可用性、高性能以及安全性等原则的基础上，合理选型配置，降低总体投
资成本。
二、系统结构介绍
在信息平台的网络硬件平台设计中，从业务应用的角度（包括业务类型、业
务内容、业务量、应用对象等）与总体拥有成本 TCO 的角度（包括采购、安装、
运维等）综合分析，并在此基础上进一步提出相关的设计与配置。建议采用集中
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
式的总体构架，在建立统一的数据中心，各商户的业务终端以及最终用户，均采
用浏览器方式访问位于数据中心的业务系统，进行日常的业务操作。项目的网络
和硬件平台整体架构如图所示（以下所有的硬件设备品牌规格根据实际情况选择，
这里仅供参考）：
图 6-4 网络和硬件平台整体架构示意图
输。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
一、主要原材料及年用量
油 132 吨/年；洗车水 17292 升/年；显影液 1965 升/年；BOPP 光膜 88 吨/年；
收缩膜 1 吨/年；水性覆膜胶 66 吨/年；消泡剂 0.0733 吨/年；机油 4 吨/年。
带 3000 万米/年；气泡袋 100 万个/年；打印纸类 1 万盒/年；辅助材料（气泡
膜、拉伸膜、封箱胶带、尼龙绳等）2 吨/年。
二、主要产品及年产量
黑白书刊 50000 色令/年；彩色书刊 15600000 色令/年。
先制作出供晒版用的菲林，然后晒版，制出供印刷用的印版，或用电脑数码
技术直接生产印版（CTP）。目前绝大部分使用的是 CTP 制版，最后把印版安装
到印刷机上，印刷利用印刷机械将油墨均匀地涂布在印版的图文上，在印刷压力
的作用下，使油墨转移到承印物上（数字化印刷通过喷墨的方式将油墨印在承印
物上），部分印刷件需要进行 UV 上光，不仅起到装饰的作用，还能保护油墨层
防止刮花，最后进行装订。
①菲林制作工序：菲林制作过程中，需要进行显影和定影，会使用一定量的
显影液、定影液，因此有废显影液、废定影液产生。
②晒版工序：晒版过程需要用专用显影液，然后使用清水清洗印版，已全部
安装冲版水循环系统和显影液浓缩处理系统，会有一定量清洗废水和废 PS 版显
影液产生。
③印刷工序：印刷工序过程会使用水性油墨、大豆油墨，因此会产生印刷废
气（g1），同时会产生废纸、废 PS 版和废包装桶；印刷后会使用洗车水对印版
进行擦拭，该生产过程会产生废抹布、手套等固体废弃物，洗车水含有易挥发的
有机物，在擦拭印版的过程中会产生洗车废气（g2）；同时，印刷机运转时会产
生噪声。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
④上光工序：上光工序会使用 UV 光油，UV 光油具有挥发性，因此会产生上
光废气（g1）；同时，上光设备运转产生的噪声。
⑤装订工序：装订有 2 种形式，分为骑订和胶订，其中胶订工序会使用 EVA
热熔胶，会产生胶订废气（g2）；骑订机、胶订机运转产生的噪声。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
第七章 节能分析
节能是国家发展经济的一项长远战略方针，综合利用、节约能源是我国国民
经济发展的重大决策，也是社会主义现代化建设中的一个长期基本国策。
我国经过近二十年的努力，节能工作已初见成效，节能工作已逐步走向了“法
制化”。1998 年 1 月 1 日开始施行《中华人民共和国节约能源法》，它从法律
上规范了全国人民的节能行为，使我国的节能、综合利用能源走上有序的轨道。
节能技术和产品的推广有利于促进传统产业升级改造，降低企业能耗，提高
生产效益。本项目用电内容较多且复杂，能量的消耗较集中也较大，因此实行节
能、节电、降耗是一个紧迫的任务。
（发改投资〔2006〕2787 号）；
（GB/T 7106-2008）；
（建科〔2005〕78 号）；
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
本项目的所涉及的建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和地方有关节
约能源的法规和政策，严格执行《公共建筑节能设计标准》。
筑的热工性能，降低建筑全年能耗；
效率；
发展的目标。
本项目为岭南文化创意产业园项目，项目运营中消耗能源主要为电、天然气、
柴油、水等，具体见能耗指标表见下表 7-1。
表 7-1 项目主要能耗指标表
折标煤 能耗比例
能源种类 实物量 折算系数
（tce） （按当量值）
当量值 1.229tce/万 kWh 2357.79 93.06%
电力万 kWh 1918.47
等价值 2.48tce/万 kWh 4757.80 96.44%
当量值 12.143tce/万 m? 84.13 3.32%
天然气万 m? 6.93
等价值 12.143tce/万 m? 84.13 1.71%
当量值 14.57tce/t 45.90 1.81%
柴油 t 3.15
等价值 14.57tce/t 45.90 0.93%
水万 m? 17.80 2.571tce/m? 45.75 1.81%
合计 当量值 2533.58 100%
等价值 4933.58 100%
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
本项目的主要耗能设施为该项目动力设备、办公设施以及照明、取暖降温等
设施。
（一）建筑节能
建筑设计时要充分考虑采用新型建筑材料（节能材料），高效隔热保温材料、
节能型设备，充分利用地形、水面等自然环境，加强植树绿化，改善环境。另外，
由于厂区厂房较多，需要大量建材，方案设计时应优先选用优质绿色的建筑材料，
让建筑节能更可行、更有保障。
（二）总体布局节能
充分利用项目外部的有利条件，从建筑朝向（厂区建筑物较多，应合理统一
建筑朝向）、体型、通风性及建筑绿化等方面综合考虑肇庆市周边气候特点和场
地条件，符合夏热冬暖地区建筑节能布局要求，有利于建筑节能。
厂区整体建筑风格统一（生产区、办公区与生活区可有差异，但应尽量追求
相互衬托），并尽可能规整，以减少外墙传热面积。
产业园内建筑设计应充分利用自然光，使自然光线能充分进入室内、减少人
工照明，节省能耗；同时在设计时尽量考虑自然通风，使建筑保持良好的通风条
件，以减少空调的使用。
（三）门窗节能措施
由于本项目产业园各建筑包含大量门窗及玻璃幕墙，因此门窗节能措施也要
重点把控。门窗是建筑表皮的重要组成部分，是通风气流的出入口、建筑的采光
口。也是表皮中能耗最大的部分。因此，它是节能设计的重点之一。外窗节能应
包括如下三个方面：
①降低外窗的传热系数，减少因室内外温差产生的传热。减少外窗的温差传
热，应采用热阻大的玻璃、窗框和窗扇材料以及它们之间能满足传热系数指标要
求的良好组合。
②降低窗玻璃的遮阳系数或窗户的综合遮阳系数，减少夏季透过窗户进入室
内的太阳辐射热。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
③提高外窗的气密性，减少外窗的空气渗透量。
（四）室内环境营造
室内环境营造可以从两部分考虑：厂区机械设备摆布设计应尽量设计成科学
合理、安全和节能环保的室内空间，办公区软装应轻简、端庄，同时体现绿色低
碳的环保理念，体现产业园发展与绿色共行的愿景。
阳光对于个人不仅有卫生学的意义，同时对人的心理及精神也具有一定的影
响。它不但是热源，同时还可以提高室内的日照水平，保证住宅室内具有一定的
日照量。因此，平面布置措施在空间布置划分或改造过程中，应尽量引进自然光
源进入室内。有阻碍性遮挡墙体的地带，应选用透光性和私密性适宜的装修材料，
避免使用额外人工光源来满足照明。应控制好采光面积和遮阳措施，以保证人们
感觉舒适度为目标，即冬季室温不低于 18℃，夏季不高于 26℃。
设计时要了解自然风在室内的流通情况，充分利用自然环境，减少能源的浪
费。如原有空间为南北通透的结构，建议不要人为改变。若非直接的南北通透空
间，则要合理组织穿堂风，从空间结构上最大限度地保证通风。此外，可以通过
隔墙.屏风等的合理运用，适当组织室内空间，在冬季可以降低冷风风速，以减
少建筑物和场地表面的热损失，节省能耗。
朝向选择需考虑的因素有：①冬季具有适量和一定质量的日光照入室内；②
炎热季节尽量避免太阳直射室内及居室外墙面；③夏季通风良好，冬季避免冷风
吹袭。
（五）屋面节能措施
本项目厂房屋面后期根据实际情况可以考虑设置光伏板（目前由于未确定是
否需要设置光伏板，本项目投资估算暂不考虑此费用），既能节约用电又能减少
污染，让厂房更加节能环保。
节约用水是中国的一项重大国策，是当前倡导建设“资源节约、环境友好型
社会”的一项重要内容，也是解决水资源短缺和水资源污染的重要举措。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
为有效节约用水，本项目拟采用如下节水方案：
理设施及计量仪表等，均应选择节能型产品或按国家有关规范和产品标准的要求
设计、制造、安装。
量率应达到 100％，设备用水计量率不低于 90％。并保证计量水表的完好率、检
定率。
降低供水能耗。
化、机组生产情况及时调节机组冷却用水量大小，降低消耗量。
顶层区域采用变频水泵工供水达到节能目的；
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
第八章 环境影响评价
项目施工期间的环境影响主要包括：施工对生态环境的影响、对大气环境的
影响（扬尘）、对水环境的影响（污水）、噪声影响、固体废弃物的影响。
①对生态环境的影响
施工过程，取土、挖方填方，碾压、填压，施工人员践踏等都会对地表土产
生扰动，使取土区和建设区地表植被遭到破坏，且在施工过程中，易造成水土流
失。
②对大气环境的影响
土石方施工现场，大气扬尘是污染大气的主要因素；机械化施工时，燃油施
工机械排放的尾气也会增加大气污染负荷。
③对水环境的影响
施工人员生活污水及施工过程泥沙可能会随地表水系注入邻近水域造成水
体污染。
④噪声影响
土地平整、基建过程施工机械的使用，会对周围一定范围内声环境质量造成
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
影响。
⑤固体废物的影响
施工过程中固体废物主要包括建筑垃圾和施工人员的生活垃圾，会对周围环
境造成一定的影响。
①对大气环境的影响
运营期间，印刷过程产生的有机废气是污染大气的主要因素。
②对水环境的影响
运营期间的生活污水主要是洗手间污水和日常生活污水。
③固体废物
运营期间，固体废物主要是职工生活垃圾、下脚料和印刷生产工作产生的危
险固废，需要妥善处置。
④噪声
项目运营过程中噪声主要为轮转印刷机、平版印刷机、装订联动线、折页机、
空气压缩机等设备运行噪声；因为本项目所规划建设厂区靠近广佛肇高速公路，
因此运营过程中还存在高速公路噪音影响。
①大气污染防治措施
a. 施工场地及临时施工道路应经常洒水，有效控制扬尘对大气的污染。
b. 水泥等建筑材料在运输过程中，应采取良好的密封状态运输，载易起尘
物料时，应堆码整齐以减少受风面积，并适当加湿以尽量降低运输过程中的起尘
量。
c. 加强运输车辆的维修和保养，使用优质燃料，减少有害尾气排放。
②水污染防治措施
a. 施工现场应设立隔油池和沉淀池，施工废水和余水均通过排水沟流入到
沉淀池当中，经隔油再沉淀后将上清液循环使用，实现废水零排放，既可减少新
鲜水的用量，又可降低生产成本，同时杜绝对当地土壤和地下水体的影响。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
b. 施工期工人临时生活产生生活污水，主要污染物有 CODcr 和悬浮物及各
种有害病菌，这部分污水必须妥善处理，不得直接排放。施工现场应建临时简易
冲水厕所，将生活污水集中收集后通过简易化粪池处理。因施工场地内没有设计
施工营地，施工生活污水排放量小，经化粪池处理后对纳污水体影响较小。
③噪声防治措施
a. 夜间禁止使用打桩机施工。建筑施工因特殊情况确需在中午 12：00 至
报经环境保护行政主管部门批准，并由排放者提前三日告知可能受影响的单位和
居民。
b. 高噪声设备尽量集中在场地中央位置运行，或相对较远离居民区，在四
周设置围蔽，使得噪声经距离、隔墙的衰减后，影响降至最低。
c. 贴出安民告示，取得附近居民的谅解和合作，应认真听取受扰居民的意
见，及时采取切实可行的减噪措施，减少对民众的影响。
d. 施工机械尽量选用低噪声的设备，并使设备维护保养处于良好状态，以
尽量降低设备的噪声值。
e. 施工场界四周建设高度约为 3m 的围蔽，通过围蔽的隔声作用，减小对周
边居民区的影响。
f. 施工期间的车流需后期施工单位，综合考虑好在施工中交通流量的组织
策划与监管部门配合，做好交通围避疏通交通的相关措施。
④固体废弃物处置
a. 施工作业区四周应设置维护装置，作业区配备专人负责，做到科学管理、
文明施工；在基础施工期间，应尽可能采取措施提高工程进度；项目施工挖出土
方量如较大，首先应尽量做到挖、填平衡，减少弃方或借方量，岩土必须外弃时，
应将土石方及时外运到指定地点，并尽量及时加以利用，缩短堆放的危害周期。
b. 建筑垃圾可作为建筑填土或是集中外运至建筑垃圾填埋场；生活垃圾的
成分复杂，应集中收集后交由当地环卫部门处理处置。
产业园建成后，污染源主要是生活垃圾、实验垃圾、危险固废、污水、有机
废气以及设备用房产生的烟尘、噪音。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
a. 在印刷车间内安装集气换气装置，利用配置内的功能回收系统，通过对
表面涂装生产过程中产生的废气进行集中通风吸附、净化，减少生产现场的废气
弥散而影响生产环境；项目涉产排有机废气工序（印刷、洗车、润版、覆膜、上
光、胶钉和热塑包装工序）在密闭设备或密闭车间内进行，其有机废气采用高效
废气治理设施处理后达标排放。
b. 合理配置垃圾分类收集器具，严禁乱扔垃圾。设置封闭垃圾箱，采用全
封闭式的垃圾收集和运输，及时运送到指定的垃圾进行处理。垃圾收集和运输采
用压缩式收集和运输方式，应密闭化，防止暴露、散落和滴漏。
c. 生活污水（包括卫生间类便污水）经二级处理工艺（沉淀、生化处理、
二次沉淀、消毒处理）达标后，才能排入市政污水管道系统。处理后的污泥，也
须消毒后才能处置。生活污水经排污管道排入市政污水管网。
d. 本项目洗版废水收集经处理后循环使用不外排。
e. 运营期间产生的下脚料应由企业定期回收，外售综合利用。
f. 根据《国家危险废物名录》HW12 项规定，“涂料、油墨、油漆、颜料生
产配置和使用过程中产生的废物都属于危险废物”；HW16 项规定“使用显影剂进
行胶卷显影，定影剂进行胶卷定影，以及使用铁氰化钾、硫代硫酸盐进行影像减
薄（漂白）产生的废显（定）影剂、胶片及废像纸都属于危险废物”及“使用显
影剂进行印刷显影、抗蚀图形显影，以及凸版印刷产生的废显（定）影剂、胶片
及废像纸产生的废物都属于危险废物”。对危险废物的处理，应设置单独的危废
物存储间，分类存放，对液体存储罐做好防渗漏、防腐蚀的防护工作。达到一定
数量后，委托有资质的单位处理。
另外，产业园对于危险废物的处理处置应当按照《中华人民共和国固体废弃
物污染环境防治法》和《危险废物贮存污染控制标准》相关规定，并结合当地环
境保护管理部门的要求和企业的实际情况，对危险废物进行妥善处理处置。
g.为了使项目边界噪声达到所在区域环境标准要求，降低对声环境影响，必须对噪
声源采取隔声、消声、减振和距离衰减等综合治理措施。项目运营期间需采取的噪声防
治措施如下：优先选用低噪设备（如低噪声风机、空压机等），并加强设备维护；
合理布置噪声源设备位置；对高噪声设备机座进行减振处理，并做好高噪设备隔
音工作；定期对生产设别进行检修，防止不良工况下的故障噪声产生；在厂界四
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
周种植树木，以增大噪声传播途径中的衰减量。
h.为了降低高速公路噪声对职工人员影响，项目运营期间还需针对高速公路
噪声采取以下防治措施：对建筑物实施隔声走廊或隔声门窗的降噪方式，一般包
括设置封闭阳台、双层窗、封闭外走廊、加设外墙等；在宿舍四周种植树木，以
增大噪声传播途径中的衰减量；设置工业厂界隔声屏障等。
综上所述，只要对本项目产生的废气、废水、固体废弃物、噪声等落实上述
环保措施，严格执行“三同时”制度，加强日常监督管理，并使各项污染物在处
理后达标排放，则在正常情况下，本项目对周围环境的影响较小。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
第九章 劳动安全卫生及消防
认真贯彻“安全第一、预防为主”的方针，严格执行国家和地方有关部门颁
布的标准规范和规定，以保证生产安全和操作人员身体健康。本项目凡涉及劳动
安全、卫生的各个环节，如防火防爆、电气安全、防静电防雷措施、防机械伤害
以及防暑降温等方面将根据生产特性的具体情况均采取相应的预防措施。
此外，公司还将加强安全卫生教育和相关知识培训，增强员工的安全卫生生
产的意识。制定本企业操作规程和安全技术规程，定期进行培训和考核，依法搞
好安全工作。
一、项目建设施工安全隐患分析
（1）项目建设节奏加快，劳动量饱满，工作负荷大
产业园区建设场地是一片繁忙景象。在工地上工作任务重、工时考核紧，建
设者非常辛苦。项目建设负责人、各级领导者、工程建设作业现场指挥都实行了
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
责任承包，为了及时完成工程质量与任务，集中精力抓施工往往容易重施工、轻
安全的倾向；施工工人为了完成任务也会出现违章行为，从而加大了项目负责人
对安全施工控制的难度。
（2）项目建设机械化程度不断提高，设备、有害化学物品大量使用
现代科学技术的迅速发展施工现场机械程度越来越高机械作用，尤其从事危
险设备的作业机会增多。施工机械化固然能降低施工人员的劳动强度，加快了项
目进度，提高了施工效率。以及使用有害化学物品因而能解决许多施工中问题提
高工程质量。但也会产副作用，那就是增大施工现场事故发生的概率。因操作危
险性大的设备不当，使用、管理有害化学物品不得当，或者危险性大的设备不完
好而导致安全事故越来越多，从而加大了项目负责人控制设备物品使用安全状态
的难度。
二、项目建设施工安全防范措施
为了有效地防范施工安全事故的发生，保障人民生命财产安全，本项目建设
采取以下防范措施：
（1）项目负责人要执行国家“安全第一，预防为主”的安全生产方针政策
并与施工单位签订安全施工责任状，明确各自安全施工职责；各施工单位要根据
我国《劳动法》《安全生产法》制定本单位安全施工防范管理措施，预防施工安
全事故的发生。
（2）加强安全施共监督管理。相关监督管理部门要对项目建设施工场地进
行全面定期安全监督和检查。其内容包括安全组织管理、安全技术、安全设备、
安全控制指标等，如发现安全隐患，提出整改措施，并责令停工整改。
（3）施工单位要加强现场施工安全管理。根据安全施工隐患分析，具体施
工现场安全管理如下：
①控制、查处、预防员工不安全行为、人为差错、违章作业是项目建设施工
现场最主要管理内容。因此，控制、查处操作者的“三违”行为，认真贯彻执行
安全施工法规、制度、操作规程，从人治走向法治的管理轨道。
开展安全性评价、安全检查表电化教育、生物节律安全行为激励活动，充分
调动操作者的安全施工积极性、主观能动性，是提高操作者的安全素质基础，是
治本方法。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
②控制、预防施工机械的不安全状态
施工过程中施工机械的不安全状态是诱发工伤事故重要因素之一，因此，要
开展施工机械事故隐患的检查、保养、维修与更新，并开展设备安全管理活动。
③控制劳动安全卫生各项指标不超过国家标准。在施工过程中会产生沥青、
油漆、涂料、建筑粉尘有害气体。因此，要开展对作业现场物理因素、化学因素
危害的监测，推广应用先进安全技术方法和工具，加强尘毒危害的综合治理，及
时减少或控制尘毒对操作者安全与健康的危害。
项目建成后开始产品生产，影响企业员工安全因素主要有员工自身的安全素
质，设备工具缺陷和工作环境三大因素。
（1）培养高素质安全生产队伍，并根据企业具体情况制定出相应的劳动保
护制度和措施,在生产中严格执行，以及建立健全安全生产管理机构对本企业的
安全生产情况进行检查和督促确保企业安全生产。
（2）坚持“安全是企业兴旺发达之本”的指导思想，通过强化安全管理力
度，深入推广安全生产标准化创建活动，从创建安全生产标准化班组、仓库（或
车间）、工厂到企业，做到管理标准化、现场标准化和操作标准化规范人的人为，
减少和避兔工伤事故的发生。
（3）选用先进安全生产设备，各种传动装置均设防护罩。
（4）生产厂房按标准化设计建设，并在设计上多开窗、开大商，组织穿堂
风，以自然通风为主，机械通风为辅。
（5）所有生产企业总平面布置合理，厂区出入口和疏散通道保持畅通，以
便发生意外事故时，人员能够及时疏散。
（6）加强交通安全管理，保证交通运输畅通。
（7）使用危险化学品从事生产的企业，其生产条件必须符合国家标准和国
家有关规定并依照国家有关法律、法规的规定取得相应许可，必须建立健全危险
化学品使用的安全管理规章制度，保护危险化学品的安全使用和管理。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
项目施工外来人员多，员工不是同一单位，同时，施工人员居住条件较差，
人员拥挤，生活设施简陋，容易引发一些常见疾病和流行病，因此，要对施工人
员居住区、公共场所进行卫生监督监测，消毒、杀虫、灭鼠等工作，以及卫生室
宣传教育等工作，预防疾病的发生。发现传染病情，及时隔离送往医院治疗。
根据国家和卫生部颁布的《中华人民共和国传染病防治法》《中华人民共和
国食品卫生法》《中华人民共和国职业病防治法》《公共卫生管理条例》等法律
法规，相关部门要承担对工业集中区常住人口和流动人员的疾病控制、传染病管
理、疾病研究、保健宣传教育等工作，并负责对工业集中区食品卫生、环境卫生、
劳动卫生、放射卫生等进行监督监测，并对工业集中区公共场所和居民住宅区定
期消毒、杀虫和灭鼠等工作，控制和预防疾病的发生，确保工业集中区广大人民
身体健康。
通道，为迅速灭火创造条件；
相应的泡沫灭火器材和干粉灭火器材；
项目建成后企业生产过程和居民生活有所差异，但引起作业现场火灾基本上
是企业的特殊工种、易燃易爆设备。安全用电、安全用火以及安全使用危险化学
物等几个方面。因此，控制好作业现场防火安全必须强化领导，落实安全工作。
做好消防工作，关键是领导。作业现场消防管理只要领导重视，严格管理，
措施得力，就能真正做到防患于未然。具体要抓好以下六个项目的工作：
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
责任人要对所负责作业区范围内的消防安全全面负责；
事来抓，确保安全；
工作在生产第一线，最了解作业现场火险情况，他们往往是受害者，又是责任者，
提高他们的消防意识，掌握防火、灭火技能，才能保证防有基础，灭有力量。
油库、喷漆、浸漆、烘烤操作间、汽车库、危险化学品库、乙炔站、氧气站、工
业气瓶存放等场所属禁火区。禁火区消防工作，严格按照防火防爆安全评价的要
求，逐项逐条达标，确保禁火区设备、设施安全。库房、储藏室、实验室、物资
集中场所，变配电间（所）等属重点防火区。防火重点部位要深入开展防火宣传，
定期进行防火安全检查，发现火险隐患要及时整改。
漆及电工、木杠。一般仓库保管等工种属防火重点工种。凡是列为防火重点工种
的岗位必须认真做好防火各项工作。
作用的群众义务消防队伍是作业现场消防安全的需要。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
第十章 项目组织与管理
为确保该项目的顺利实施，施工期间单位委派数名专业人员在项目实施中妥
善安排各项工作，以保证各项工作交叉进行，以缩短工期。
工程设计、建设、监理等均按照国家规定的方法进行招标。签订设计、建筑
施工等合同，严格监督工程质量和检验设备质量，使工程保质保量按期完成。
设立项目专用账户，专款专用。做好工程预决算，做到手续齐全，收支账目
相符，精打细算，节约项目投资。
（1）项目建设领导小组职责
按上级有关要求，积极落实各项工作；协调部门间工作关系；考察、评
审、督促本项目建设方案；制定项目指导原则和项目相关政策；采取有效措施
确保项目的顺利实施，实现项目目标。
（2）项目建设办公室职责
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
制定项目实施计划、制定和修改项目培训、项目管理、项目财务信息管理
计划。根据领导小组指示，协调各方关系。组织实施管理各类项目业务会议，
安排项目土建工程实施、设备采购、合同签订、财务结算。组织实施各类调查
和经常性项目检查、监督，组织和安排评估和评价。
项目监督与评价是保证项目顺利实施的重要手段，由项目建设领导小组负
责组织实施。
（1）监督与评价组织
项目建设领导小组负责成立项目监督评价管理小组，由建设领导小组成员
中发改局、卫生局、建设局、旅游局等部门负责人及有关专家组成，按照项目
所确定的目标、实施方案、实施计划、管理制度及国家有关规定进行监督与评
价。
（2）监督方式
监督方式为经常性监督和阶段性监督。
①经常性监督
经常性监督即对项目活动的各个环节进行监督检查，如项目建设实施计划
的落实情况，资金的到位和使用情况，建设工程施工进度及质量等，发现问
题，及时纠正，以保证项目的顺利实施。
②阶段性监督
阶段性监督即定期对项目实施情况进行监督，如项目相关政策的制定与实
施，配套资金的落实，设备质量检验与安装质量验收等。对项目中的不足之处
进行修改和完善。
③监督频率
项目监督评价管理小组对项目监督安排如下：经常性监督，每月一次；阶
段性监督，每季度一次。特殊情况，随时组织监督。
④监督报告
项目监督评价管理小组对阶段性监督检查结果向有关部门提交监督报告。内
容包括项目的阶段性进度，实施过程存在的问题及改进措施，实施计划的不足之
处及修改建议等。实施进度和计划完成情况以表格形式反映，表格应包括计划量、
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
完成量和未完成的主要原因等。
一、评价目的
评价目的是向上级领导部门提供项目建设信息，以便总结经验，进一步改进
项目的建设。
二、评价内容
经济效益、环境效益、社会效益。
三、评价方式
利用项目单位和建筑施工单位的日常统计资料进行统计分析处理及实地考
察作出评价。
四、评价时间及人员
评价时间：项目建设初期进行一次基本调查，为项目评价准备基准期资
料，设定评价内容和标准。项目运营一年后依据评价内容和标准进行终期评
价，提出评价报告，上报有关领导部门。
评价人员：项目建设领导小组有关成员、项目各行业有关工程技术人员和
管理人员。
本项目建设及运营单位为广东粤新文化产业投资有限公司，产业园管理人员
一共设有 25 人，具体组织情况如下：
物业事务、档案管理等；
等；
后期运营具体组织人员情况以实际情况为准。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
第十一章 项目实施进度与招投标
该项目立项后，应立即着手项目的初步设计编制及施工前的准备工作。初设
批复后，设计单位立即组织施工图设计，通过招标，选定施工队伍和设备采购厂
家，在工程监理公司的监理下，保证工程进度，力求高速、优质地完成项目的建
设，发挥其经济效益和社会效益。
本项目的建设本着质量、安全第一的原则，按时、按质完成，投入运行，及
早创造社会和经济效益。
本项目为“岭南文化创意产业园项目”，为保证工程质量和保证资金使用效
率，项目建设期约为 36 个月，预计从 2023 年 4 月到 2026 年 3 月竣工验收完成。
本项目建设过程主要分以下几个阶段：前期准备阶段、勘察设计及预算阶段、
工程招标阶段、工程施工阶段、竣工验收阶段。
具体安排时间如下：
前期准备阶段：到 2022 年 11 月中旬，完成项目筹建、报建及调研等相关工
作；
勘察设计及预算阶段：2022 年 11 月到 2023 年 2 月上旬，完成项目现场勘
查、初步设计及施工图设计等工作；
工程招标阶段：2023 年 2 月中下旬-2023 年 3 月，完成招标、合同签订等工
作；
施工阶段：2023 年 4 月到 2026 年 3 月，完成项目的施工；
竣工验收阶段：2026 年 3 月，完成项目竣工验收工作。
项目建设必须树立“质量第一”的思想，坚持质量标准。施工阶段是工程设
计意图最终实现并形成工程实物的阶段，因此，抓好施工阶段的质量控制是工程
项目全过程质量控制的关键环节，通过建立健全有效的质量监督工作体系来确保
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
工程质量达到合同规定的标准和等级要求。
各阶段实施进度安排可由建设方在实施前做好进度计划安排表，项目可以交
叉作业的也同时进行，尽量的在保证项目整体效果的前提下短少工期，尽快完成
竣工验收。
图 11-1 进度计划表
按照《中华人民共和国招标投标法》有关规定，组织项目的招标工作。设计、
施工、监理等均采取公开招标，按照公开、公正、公平竞争的原则，科学地择优
选取设计、施工、监理等单位，以保证工程质量和降低工程造价，提高项目的社
会效益。
根据《中华人民共和国招标投标法》、
《广东省建设工程招标投标管理条例》
等有关规定，组织项目的招标投标工作。按照公开、公平、公正竞争原则，科学
地择优选取设计、施工、监理等单位，以保证工程质量和降低工程造价，提高项
目的社会效益。
定的招标要求，应当先履行审批手续，取得批准后，选择具有规定资质的招标代
理机构。
作好每项工作，并由建设项目行政主管部门依法对招标投标活动实施监督检查。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
任何单位和个人不得违法限制或者排斥本地区、本系统以外的法人或者其他组织
参加投标，不得以任何方式非法干涉招标投标活动。
监督部门依法对活动实施监督，依法查处评标活动中的违法行为。
考虑到本项目的建设单位为非专业的招标机构，建议委托具有相应专业技术
力量的中介机构代理招标。
按照《招标投标法》，招标人和投标人均需遵循招标投标的有关法律和法规。
招标基本程序为：申请招标、准备招标文件、发布招标公告、进行资格预审、确
定投标人名单、发售招标文件、组织现场考察、召开标前会议、发送会议纪要、
接受投标书、公开开标、评标、定标、发出中标通知书、商签合同。
为加快项目推进，本项目将于立项后即开展招标工作。
表 11-1 招标基本情况表
招标范围 招标组织形式 招标方式 招标估算金
招标内容 不采用招标 备注
全部招标 部分招标 自行招标 委托招标 公开招标 邀请招标 额（万元）
勘察 √ √ √ 102.24
设计 √ √ √ 1722.90
建筑工程 √ √ √ 103334.71
安装工程 √ √ √ 37096.35
工程监理 √ √ √ 1356.19
设备
重要材料
其它（不含预备
√ 28307.94
费）
情况说明：
表中打“√”者表示拟采用的招标范围、招标组织形式、招标方式等。
工程建设其他费用为 31489.27 万元（不含预备费 7708.00 万元），包括：征地费用 17600.00 万元，建设单位
管理费 2992.36 万元、工程监理费 1356.19 万元、编制可行性研究报告费 22.10 万元、评估可行性研究报告费 7.74
万元、工程勘察费 102.24 万元、工程设计费 1722.90 万元、竣工图编制费 0.00 万元、环境影响咨询服务费 32.23
万元、劳动安全卫生评审费 140.43 万元、场地准备及临时设施费 702.16 万元、工程保险费 421.29 万元、招标代
理服务费 57.03 万元、施工图技术审查费 111.99 万元、白蚁防治费 156.61 万元、工程造价咨询费 913.13 万元、
城市基础设施配套费 2055.02 万元、检验监测费 1825.60 万元、节能和水土保持方案编制费 29.00 万元、高可靠性
供电费 483.84 万元、绿色建筑咨询费 40.16 万元、人防易地费 557.25 万元、拆迁费 160.00 万元。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
第十二章 投资估算及资金筹措
本投资估算的编制主要依据国家关于可行性研究投资估算编制办法等文件
的要求和深度进行，同时参考广东肇庆市及广东省建设工程综合定额，肇庆市建
设工程技术经济指标、肇庆市建设工程材料指导价格，以及同类工程的造价分析
计算。投资预算中的有关税费根据国家现行有关规定进行取值。采用人民币为估
算币值。
投资估算编制依据包括以下几个方面：
函【2016】1113 号）；
【2000】8 号）；
（计价格[2002]10
号）；
（计价格【2002】125 号文）；
题的通知》（发改价格[2011]534 号）；
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
价格〔2015〕299 号）；
主要的项目内容为：
本投资估算内容组成：第一部分工程费用；第二部分工程建设其他费用、预
备费用。
保印刷中心、办公研发配套区、生活配套区、室外配套设施工程及消防水池工程
费用等。
理费、编制可行性研究报告费、评估可行性研究报告费、工程勘察费(含测绘）、
工程设计费、竣工图编制费、环境影响咨询服务费、劳动安全卫生评审费、场地
准备及临时设施费、工程保险费、工程招标代理费、施工图技术审查费、工程造
价咨询费、市政公用设施费、第三方检测费、永久用水、用电报装、绿色建筑咨
询费、人防易地费、拆迁费（不包括原厂区内钢结构厂房的拆除费用）等。
项目总投资由建设投资、建设期利息和流动资金构成。
建设投资是指在项目筹建与建设期间所支出是全部建设费用，按概算法分类
包括工程费用、工程建设其他费用和预备费用，其中工程费用包括岭南智能物流
中心工程费用、智能环保印刷中心工程费用、办公研发配套区工程费用、生活配
套区工程费用、室外配套设施工程费用、消防水池工程费用，预备费用包括基本
预备费和涨价预备费。
建设期利息是债务资金在建设期内发生并应计入固定资产原值的利息，包括
借款（或债券）利息及手续费、承诺费、管理费等。
流动资金是项目运营期内长期占用并周转使用的营运资金。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
项目总投资的构成，即投资估算的具体内容如图 12-1 所示。
图 12-1 项目总投资构成
的建筑物工程量和单位造价指标估算，单位造价指标的确定参照肇庆市工程同类
项目造价水平，并按现行价格予以调整。
合肇庆地区实际和本项目的具体情况选取费率计算。
（1） 建设部关于印发《市政工程投资估算编制办法》的通知，建标[2007]164
号；
（2） 建设单位管理费依据《基本建设项目建设成本管理规定》（财建
[2016]504 号），代建费按工程费用 2%取费，其他考虑办公室租赁合同价 15.12
万、视频制作合同价 11.5 万、项目部装修设计合同价 1.5 万、项目部装修施工
合同价 21.32 万、开工仪式合同价 19.14、项目场地清表初步审核费用 115.16
万；
（3） 工程监理费应按最新的发改价格[2007]670 号，国家发展改革委、建设
部《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知执行，并按打八折计算；
（4） 建设项目前期工作咨询费用（编制可行性研究报告费、评估可行性研
究报告费）， 参考《关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知》（粤
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
价【1999】1283 号）估算，按可研合同价为准；
（5） 工程勘察费依据建标[2007]164 号文《市政工程投资估算编制办法》标
准，最终按初步送审价取费；
（6） 工程设计费依据国家计委、建设部《工程勘察设计收费管理规定》（计
价格[2002]10 号文）计取，按设计合同（含概念方案设计费 46.5 万）取费以及
超限设计审查费 5 万；
（7） 竣工图编制费用依据依据建标[2007]164 号文《市政工程投资估算编
制办法》标准，按设计费用总额的 8%计算，本项目不计取；
（8） 环境影响评价费包括编制和评估环境影响评价报告的费用。根据《关
于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》(计价格[2002]125 号)估算；
（9） 劳动安全卫生评审费费用依据依据建标[2007]164 号文《市政工程投
资估算编制办法》标准，按建安工程费用总额的 0.1%计算；
（10） 场地准备及临时设施费参考建标[2011]1 号文，前期设置 2 台 800KVA
变压器；
（11） 工程保险费根据《广东省建设工程概算编制办法》（2014）按工程费
用 0.3%计取；
（12） 招标代理服务费按国家计委计价格[2002]1980 号《招标代理服务收
费管理暂行办法》计取，并下浮 20%；
（13） 施工图技术审查费国家发展改革委关于降低部分建设项目收费标准
规范行为等有关问题的通知（发改价格（2011）534 号文按照勘察设计费用的 6.5%
计取；
（14） 白蚁防治费按《广东省建设工程概算编制办法》（2014）计取，并下
浮 20%；
（15） 造价咨询费按粤价函[2011]742 号规定计取，最终按咨询合同取费，
且考虑二期工程咨询费（按面积换算）；
（16） 城市基础设施配套费按照肇府函[2013]393 号文计取；
（17） 检测费用按参考广东省概算编制办法（建安工程费 1%）结合穗建造
价[2019]38 号文综合取定及市场价综合取定；
（18） 节能和水土保持方案编制按节能和水土保持合同取费；
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
（19） 高可靠性供电费参考粤发改价格函[2017]5068 号文，按地下电缆供
电工程收费标准考虑；
（20） 绿色建筑咨询费按粤建节协[2013]09 号、粤建科函[2020]824 号计
取；
（21） 人防易地费按粤府办〔2020〕27 号，粤人防办发〔2022〕1 号，粤发
改发电〔2014〕34 号企业按现行标准 92%收取计取。
用（不含建设用地费）之和的 5%估算。
具体工程费用、工程建设其他费用和预备费用见下表：
表 12-1 投资估算表
技术经济指标
分项工 评估价值（万元） 占比 备注
（元）
序号 程或费
建筑工 安装工 其他 单 单位
用名称 合计 数量
程 程 费用 位 造价
工程费 103334 37096. 140431 32782
一 0.00 ㎡ 4284 78.18%
用 .71 35 .06 1
(一期)
岭南智 40843. 11575. 52418. 14030
能物流 19 28 47 6.4
中心
土建工
基础）
高低压供配电、电力照明，
安装工 11575. 11575. 140306
程 28 28 .4
水、雨水，消防，通风
栋货物 7767.9 8084.4 11877
运输通 5 6 .6
道
土建工 7767.9 7767.9 11877. 桩基础、钢结构、防火涂
程 5 5 6 料、铝板幕墙等
安装工 11877. 电力照明，给水、排水、雨
程 6 水，消防，通风
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
(二期)
智能环 26593. 7536.8 34130.
保印刷 73 7 60
中心
土建工
基础）
钢屋面的 4 层仓库
高低压供配电、电力照明，
安装工 7536.8 7536.8
程 7 7
水、雨水，消防，通风
办公、
套区
土建工 12344. 12344. 框架结构、毛坯、消防通道
程 67 67 简装
电力照明，网络通讯及监
安装工 2810.6 2810.6
程 4 4
水、雨水，消防，通风
生活配 9932.5 2484.3 12416.
套区 2 5 87
土建工 8752.2 8752.2 框架结构、毛坯、消防通道
程 0 0 简装
精装修 1180.3 1180.3
工程 2 2
电力照明，网络通讯及监
控，有线电视，远程抄表，
安装工 2484.3 2484.3
程 5 5
水、雨水，消防，通风、空
调
工业配 1122.7 1772.2
套区 0 0
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
土建工 框架结构、包一般装修，不
程 包精装修
电气、火灾自动报警、给排
安装工
程
能化工程
消防水 建筑与装饰、电气、火灾自
泵房 通风空调工程
基坑支 1003.9
护工程 8
建筑与
程
给排水 1003.9
工程 8
室外工 4312.0 3589.2 7901.3 含绿化、道路、围墙、给排
程 9 6 5 水、电气等
道路工 1864.4 1864.4
程 4 4
园建工 1155.5 1155.5
程 6 6
围墙工
程
绿化工
程
景观给
程
景观电
气工程
场地照 考虑物流和印刷月台上的照
明工程 明
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
充电桩 1100
工程 0
室外电 1462.5 1462.5
气工程 0 0
室外给
程
室外消
防工程
室外智
程
配套工 7660.7 7988.5 32782
程 4 6 1
柴油发
K 考虑了一期、二期电房里发
W 电机
程
电梯工 2200.0 2200.0
程 0 0
抗震支 51896.
架工程 6
泛光照
明工程
标识工
程
燃气工
程
外水接
入工程
外电接 1500.0 1500.0
入工程 0 0
地基处 2000.0 2000.0 2000
理 0 0 0000
场区土
m 69120.
? 00
工程
工程建
二 设其他 ㎡ 961 17.53%
.27 27 1
费用
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
征地费 17600 17600.
用 .00 00
代建费按工程费用 2%取费，
其他考虑办公室租赁合同价
建设单 11.5 万、项目部装修设计合
费 工合同价 21.32 万、开工仪
式合同价 19.14、项目场地
清表初步审核费用 115.16
万
工程监 1356. 1356.1 发改价格[2007]670 号文，
理费 19 9 并下浮 20%
编制可
行性研
究报告
费
评估可
行性研
究报告
费
工程勘
察费 102.2
(含测 4
绘）
按设计合同（含概念方案设
工程设 1722. 1722.9
计费 90 0
限设计审查费 5 万
竣工图 建标[2007]164 号按设计费
编制费 的 8%计算，本项目不计取
环境影
服务费
劳动安
评审费
场地准
参考建标[2011]1 号文
备及临 702.1
时设施 6
器
费
《广东省建设工程概算编制
工程保 421.2
险费 9
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
工程招
计价格[2002]1980 号，并下
浮 20%
费
施工图
查费
《广东省建设工程概算编制
白蚁防 156.6
治费 1
浮 20%
工程造 按咨询合同取费，且考虑二
费 算）
城市基
配套费
参考广东省概算编制办法
检验监 1825. 1825.6 （建安工程费 1%）结合穗建
测费 60 0 造价[2019]38 号文综合取定
及市场价综合取定
节能和
水土保
持方案
编制
高可靠 参考粤发改价格函
费 缆供电工程收费标准考虑
绿色建
粤建节协【2013】09 号，粤
建科函【2020】824 号
费
粤府办〔2020〕27 号，
人防易 557.2 粤人防办发〔2022〕1 号，
地费 5 粤发改发电〔2014〕34 号
企业按现行标准 92%收取
预备费 7708. 7708.0 32782
三 0.00 0.00 ㎡ 235 4.29%
用 00 0 1
基本预 7708. 7708.0
备费 00 0
涨价预 按[1999]计投资 1340 号取
备费 消不计
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
建设投 103334 37096. 39197 179628 32782
四 ㎡ 5479 100.00%
资 .71 35 .27 .33 1
本项目总投资为 185104.71 万元，建设投资 179628.33 万元，建设期利息
为 5476.38 万元，项目资金来源以外部融资为主，银行贷款额度不低于 10.92
亿元，其余资金自筹。
表 12-2 主要技术经济指标表 单位：万元
序号 费用名称 投资额（万元） 比例（%）
本次项目为岭南文化创意产业园项目，项目总投资为 185104.71 万元，建设
投资为 179628.33 万元，其中工程建设费为 140431.06 万元（不包含印刷设备费
约 2.5 亿元、物流设备费约 1.3 亿元），工程建设其他费用为 31489.27 万元，
预备费为 7708.00 万元，建设期利息为 5476.38 万元。项目资金来源以外部融资
为主，银行贷款额度不低于 10.92 亿元，其余资金自筹。其中，银行贷款期限为
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
息还款，还贷资金来源于项目营业收入，还贷期间资产负债率从 61%逐年降低至
集团已有文化地产项目的贷款合同，初步将贷款利率定为 3.96%）。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
第十三章 财务及经济评价
财务评价也就是企业经济效益评价，它是我国现行财务制度和价格体系的调
价下，对项目进行财务效益分析。并从财务角度，计算项目的财务盈利能力，以
此来判定项目的财务可行性。
（第三版）；
本项目计算期包括建设期和生产经营期，建设期拟为 3 年，运营期 44 年零
即 2023 年 4 月-2026 年 3 月为建设期，2026 年 4 月~2070 年 7 月为运营期，暂
按从 2026 年 4 月开始取得运营收入。
（一）折旧及摊销年限 40 年。
（二）广东粤新文化产业投资有限公司公共区域能源费，电费单价按每度
（三）其它费其中修理费按固定资产原产值 0.2%/年，管理费按运营收入的
（四）本项目投资估算约 185104.71 万元（含建设投资 179628.33 万元及建
设期利息 5476.38 万元）。
项目建成后，将在国家法规、政策指导下，运用合理的管理手段、先进的设
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
备，主要经营仓储物流管理、智能印刷以及相关园区配套服务等项目。其收入来
源主要租金收入类，即物流仓库、印刷厂房、办公研发配套区等租金收入；运营
收益类，即物业管理费、停车费等等。根据国家税收规定，园区经营者和入园企
业将依法缴纳相关税费。
（一）固定资产折旧费每年 4628 万元。
（二）园区管理人员约 25 人，年薪为 5 万元起，按每年 3%的增长率，人工
成本合计约每年 162.5 万元起。（注：园区以整栋出租为主，管理人员只负责公
共区域的保安、环卫、绿化、维修等，所以 25 人基本满足需求。）
（三）公共区域能源费包含电费约每年 126 万元、水费约每年 28 万元，能
源费合计每年 154 万元起。（注：关于能源费的增长，其受供求关系的影响，但
更受国家宏观调整，我国改革开放以来，电价有起有落，如要预测未来 40 年的
能源费成本增长规律，可研阶段暂未找到相关的数据支撑。）
（四）其它费（修理费、管理费、营业费）合计约每年 217 万元起。
（五）项目税费：
一、项目租金估算
收入测算暂参考项目所在地同类物业市场租赁价，同时从区域价值、交通
条件、居住人口数量、产品形象、物业硬件、物管服务等从各方面进行综合分
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
析来看目前租金较为符合后期的市场价。
本项目厂房租金估算约 20 元/月/㎡；办公区租金估算约 41 元/月/㎡；宿
舍租金售价估算约 20 元/月/㎡。
表 13-1 厂房租金估算表（单位：元）
大旺园区-厂房离高速 大旺-滴水 18 米单一层
项目名称 大旺区-林安物流园 路口不足一公里（全 重工业厂房出租钢构厂
新） 房（全新）
单方租金（元/㎡/月） 24 22 22
估值因素 权重 相对分值 比较系数 相对分值 比较系数 相对分值 比较系数
区域价值 0.15 0.90 0.14 0.90 0.14 0.90 0.14
外部
交通条件 0.10 0.90 0.09 0.90 0.09 0.90 0.09
因素
规划前景 0.20 0.90 0.18 0.90 0.18 0.90 0.18
项目体量 0.10 0.90 0.09 0.80 0.08 0.80 0.08
内部 产品形象 0.15 0.90 0.14 0.80 0.12 0.80 0.12
因素 物业硬件 0.15 0.90 0.14 0.80 0.12 0.80 0.12
物管服务 0.15 0.90 0.14 0.80 0.12 0.80 0.12
综合分值 1.00 0.90 0.85 0.85
参考价格（元/㎡） 22 19 19
权重修正 34.8% 32.6% 32.6%
综合价格（元/㎡） 20
表 13-2 办公区租金估算表（单位：元）
肇庆市四会-东城国 肇庆市四会-东城吾悦广场
项目名称 文化创意大厦
际直播中心办公室 商务公寓办公室出租
单方售价（元/㎡/月） 35.1 43.5 45.6
估值因素 权重 相对分值 比较系数 相对分值 比较系数 相对分值 比较系数
外 区域价值 0.15 0.90 0.14 1.00 0.15 1.10 0.17
部 交通条件 0.10 0.90 0.09 1.00 0.10 1.00 0.10
因
素 规划前景 0.20 1.00 0.20 1.00 0.20 1.00 0.20
内 项目体量 0.10 0.90 0.09 1.10 0.11 0.90 0.09
部 产品形象 0.15 0.90 0.14 1.00 0.15 0.90 0.14
因 物业硬件 0.15 1.00 0.15 1.00 0.15 1.00 0.15
素 物管服务 0.15 1.00 0.15 1.10 0.17 1.00 0.15
综合分值 1.00 0.95 1.03 0.99
参考价格（元/㎡） 33.35 44.59 45.14
权重修正 32% 34.6% 33.4%
综合价格（元/㎡） 41
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
表 13-3 宿舍/公寓租金估算表（单位：元）
肇庆市大旺高新区珠 肇庆市大旺高新区大旺广
项目名称 大旺金海湾店
影广场店 场店
单方租金（元/㎡/月） 23.79 18.52 23.53
估值因素 权重 相对分值 比较系数 相对分值 比较系数 相对分值 比较系数
区域价值 0.15 0.90 0.14 0.90 0.14 1.00 0.15
外部
交通条件 0.10 0.90 0.09 0.90 0.09 1.00 0.10
因素
规划前景 0.20 0.90 0.18 0.90 0.18 1.00 0.20
产品形象 0.20 0.90 0.18 0.90 0.18 1.00 0.20
内部
物业硬件 0.20 0.90 0.18 0.70 0.14 1.00 0.20
因素
物管服务 0.15 0.90 0.14 0.70 0.11 1.00 0.15
综合分值 1.00 0.90 0.83 1.00
参考价格（元/㎡） 21 15 24
权重修正 33.0% 30.4% 36.6%
综合价格（元/㎡） 20
二、收入估算
本项目总的投资收入按 44 年零 4 个月测算，期设期为 3 年，第 4 年即 2026
年为开始年，年总的收入约 10834 万元起，其中：租金收入 8775 万元起（岭南
智能物流中心租金单价为 20 元/月/㎡，智能环保印刷中心租金单价为 20 元/月
/㎡，办公研发配套区租金单价为 41 元/月/㎡，宿舍租金单价为 20 元/月/㎡，
全部租金按每年 3~4%增长），物业管理费收入 1929 万元起（厂房物业管理费为
按每年 1%增长），停车费收入 130 万元起（停车位收费为 180 元/月，每年按 1%
增长）。
注：关于出租率，在可行性研究阶段向业主方了解业主方仅做为项目开发主
体与园区管理运营主体，建成后，如：岭南智能物流中心、智能环保印刷中心等
主要用于整栋出租给集团对应的业务板块经营主体，因属集团内部资源配置，所
以在可行性研究阶段暂未考虑空置率问题，皆按 100%的出租率，租宿舍及研发
用房可能有部分对外出租，暂按最高出租率 95%估算。
注：关于租金递增率问题，市场存在不同的递增方式，如逐年平均递增 3%、
三年递增 10%、五年递增 15%等，具体取决于业主方的招商政策与策略，在可行
性研究阶段暂按市场较常见的逐年平均递增。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
附表：一、项目营业收入测算表（万元）
自然年（起） 2023.4 2024.4 2025.4 2026.4 2027.4 2028.4 2029.4 2030.4 2031.4 2032.4 2033.4 2034.4 2035.4 2036.4 2037.4 2038.4
自然年（止） 2024.3 2025.3 2026.3 2027.3 2028.3 2029.3 2030.3 2031.3 2032.3 2033.3 2034.3 2035.3 2036.3 2037.3 2038.3 2039.3
计算期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
（一） 租金收入（岭南智能物流中心） 合计
（二） 租金收入（智能环保印刷中心） 合计
（三） 租金收入（办公研发配套） 合计
（四） 租金收入（宿舍） 合计
（五） 物业管理收入（厂房） 合计
（六） 物业管理收入（宿舍、办公研发） 合计
（七） 停车费收入 合计
（八） 总经营收入 962192 0 0 10834 11138 11452 11776 12111 12455 12811 13178 13556 13946 14349 14765 15194
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
续上表
自然年（起） 2039.4 2040.4 2041.4 2042.4 2043.4 2044.4 2045.4 2046.4 2047.4 2048.4 2049.4 2050.4 2051.4 2052.4 2053.4 2054.4
自然年（止） 2040.3 2041.3 2042.3 2043.3 2044.3 2045.3 2046.3 2047.3 2048.3 2049.3 2050.3 2051.3 2052.3 2053.3 2054.3 2055.3
计算期 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32
（一） 租金收入（岭南智能物流中心） 合计
（二） 租金收入（智能环保印刷中心） 合计
（三） 租金收入（办公研发配套） 合计
（四） 租金收入（宿舍） 合计
（五） 物业管理收入（厂房） 合计
（六） 物业管理收入（宿舍、办公研发） 合计
（七） 停车费收入 合计
（八） 总经营收入 962192 15636 16093 16564 17051 17553 18071 18605 19157 19727 20316 20923 21550 22197 22865 23555 24268
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
续上表
自然年（起） 2055.4 2056.4 2057.4 2058.4 2059.4 2060.4 2061.4 2062.4 2063.4 2064.4 2065.4 2066.4 2067.4 2068.4 2069.4 2070.4
自然年（止） 2056.3 2057.3 2058.3 2059.3 2060.3 2061.3 2062.3 2063.3 2064.3 2065.3 2066.3 2067.3 2068.3 2069.3 2070.3 2070.7
计算期 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 47.33
（一） 租金收入（岭南智能物流中心） 合计
（二） 租金收入（智能环保印刷中心） 合计
（三） 租金收入（办公研发配套） 合计
（四） 租金收入（宿舍） 合计
（五） 物业管理收入（厂房） 合计
（六） 物业管理收入（宿舍、办公研发） 合计
（七） 停车费收入 合计
（八） 总经营收入 962192 25003 25763 26547 27358 28194 29058 29951 30873 31825 32809 33825 34874 35958 37078 38236 13144
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
二、项目营业成本测算表（万元）
自然年（起） 2023.4 2024.4 2025.4 2026.4 2027.4 2028.4 2029.4 2030.4 2031.4 2032.4 2033.4 2034.4 2035.4 2036.4 2037.4 2038.4
自然年（止） 2024.3 2025.3 2026.3 2027.3 2028.3 2029.3 2030.3 2031.3 2032.3 2033.3 2034.3 2035.3 2036.3 2037.3 2038.3 2039.3
计算期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
（一） 运营成本
园区管理运营人数 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25
人均年薪 50000 50000 50000 51500 53045 54636 56275 57964 59703 61494 63339 65239 67196 69212
人工年增长率 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3%
增长后人均年薪 50000 51500 53045 54636 56275 57964 59703 61494 63339 65239 67196 69212 71288
年薪合计（万元） 11284.03 125 129 133 137 141 145 149 154 158 163 168 173 178
其他福利占年薪比例 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30%
年人工成本（万元） 14669.24 162.50 167.38 172.40 177.57 182.90 188.38 194.03 199.85 205.85 212.03 218.39 224.94 231.69
公共区域面积m2 57560 57560 57560 57560 57560 57560 57560 57560 57560 57560 57560 57560 57560 57560
每m2耗电量（千瓦时/m2/月） 2.5 2.50 2.50 2.50 2.50 2.50 2.50 2.50 2.50 2.50 2.50 2.50 2.50 2.50
电单价（元/度） 0.73 0.73 0.73 0.73 0.73 0.73 0.73 0.73 0.73 0.73 0.73 0.73 0.73 0.73
年电费（万元） 5588.54 126 126 126 126 126 126 126 126 126 126 126 126 126
公共区域面积m2 57560 57560 57560 57560 57560 57560 57560 57560 57560 57560 57560 57560 57560 57560
每m2耗水量（吨/m2/月） 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25
水单价（元/度） 1.60 1.60 1.60 1.60 1.60 1.60 1.60 1.60 1.60 1.60 1.60 1.60 1.60 1.60
年水费（万元） 1224.89 28 28 28 28 28 28 28 28 28 28 28 28 28
能源费合计（万元） 6813.42 154 154 154 154 154 154 154 154 154 154 154 154 154
维修费（按固定资产原值0.2%/年） 10363 359.26 366.44 373.77 381.25 388.87 396.65 404.58 412.67
管理费用（按运营收入的1%/年） 4574 108 111 115 118 121 125 128 132 136 139 143 148 152
营业费用（按运营收入的1%/年） 4574 108 111 115 118 121 125 128 132 136 139 143 148 152
其他费用合计（万元） 40425.19 217 223 229 236 242 608 623 637 652 668 684 700 717
（二） 总成本
自然年 合计 2023.4 2024.4 2025.4 2026.4 2027.4 2028.4 2029.4 2030.4 2031.4 2032.4 2033.4 2034.4 2035.4 2036.4 2037.4 2038.4
计算期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
续上表
自然年（起） 2039.4 2040.4 2041.4 2042.4 2043.4 2044.4 2045.4 2046.4 2047.4 2048.4 2049.4 2050.4 2051.4 2052.4 2053.4 2054.4
自然年（止） 2040.3 2041.3 2042.3 2043.3 2044.3 2045.3 2046.3 2047.3 2048.3 2049.3 2050.3 2051.3 2052.3 2053.3 2054.3 2055.3
计算期 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32
（一） 运营成本
园区管理运营人数 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25
人均年薪 50000 71288 73427 75629 77898 80235 82642 85122 87675 90306 93015 95805 98679 101640 104689 107830 111064
人工年增长率 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3%
增长后人均年薪 73427 75629 77898 80235 82642 85122 87675 90306 93015 95805 98679 101640 104689 107830 111064 114396
年薪合计（万元） 11284.03 184 189 195 201 207 213 219 226 233 240 247 254 262 270 278 286
其他福利占年薪比例 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30%
年人工成本（万元） 14669.24 238.64 245.80 253.17 260.76 268.59 276.65 284.94 293.49 302.30 311.37 320.71 330.33 340.24 350.45 360.96 371.79
公共区域面积m2 57560 57560 57560 57560 57560 57560 57560 57560 57560 57560 57560 57560 57560 57560 57560 57560 57560
每m2耗电量（千瓦时/m2/月） 2.5 2.50 2.50 2.50 2.50 2.50 2.50 2.50 2.50 2.50 2.50 2.50 2.50 2.50 2.50 2.50 2.50
电单价（元/度） 0.73 0.73 0.73 0.73 0.73 0.73 0.73 0.73 0.73 0.73 0.73 0.73 0.73 0.73 0.73 0.73 0.73
年电费（万元） 5588.54 126 126 126 126 126 126 126 126 126 126 126 126 126 126 126 126
公共区域面积m2 57560 57560 57560 57560 57560 57560 57560 57560 57560 57560 57560 57560 57560 57560 57560 57560 57560
每m2耗水量（吨/m2/月） 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25
水单价（元/度） 1.60 1.60 1.60 1.60 1.60 1.60 1.60 1.60 1.60 1.60 1.60 1.60 1.60 1.60 1.60 1.60 1.60
年水费（万元） 1224.89 28 28 28 28 28 28 28 28 28 28 28 28 28 28 28 28
能源费合计（万元） 6813.42 154 154 154 154 154 154 154 154 154 154 154 154 154 154 154 154
维修费（按固定资产原值0.2%/年） 10363 420.93 429.34 437.93 446.69 455.62 464.74 474.03 483.51 493.18 503.05 513.11 523.37 533.84 544.51 555.40 566.51
管理费用（按运营收入的1%/年） 4574 156 161 166 171 176 181 186 192 197 203 209 215 222 229 236 243
营业费用（按运营收入的1%/年） 4574 156 161 166 171 176 181 186 192 197 203 209 215 222 229 236 243
其他费用合计（万元） 40425.19 734 751 769 788 807 826 846 867 888 909 932 954 978 1002 1027 1052
（二） 总成本
自然年 合计 2039.4 2040.4 2041.4 2042.4 2043.4 2044.4 2045.4 2046.4 2047.4 2048.4 2049.4 2050.4 2051.4 2052.4 2053.4 2054.4
计算期 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
续上表
自然年（起） 2055.4 2056.4 2057.4 2058.4 2059.4 2060.4 2061.4 2062.4 2063.4 2064.4 2065.4 2066.4 2067.4 2068.4 2069.4 2070.4
自然年（止） 2056.3 2057.3 2058.3 2059.3 2060.3 2061.3 2062.3 2063.3 2064.3 2065.3 2066.3 2067.3 2068.3 2069.3 2070.3 2070.7
计算期 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 47.33
（一） 运营成本
园区管理运营人数 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25
人均年薪 50000 114396 117828 121363 125004 128754 132617 136595 140693 144914 149261 153739 158351 163102 167995 173035 178226
人工年增长率 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3%
增长后人均年薪 117828 121363 125004 128754 132617 136595 140693 144914 149261 153739 158351 163102 167995 173035 178226 183573
年薪合计（万元） 11284.03 295 303 313 322 332 341 352 362 373 384 396 408 420 433 446 153
其他福利占年薪比例 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30%
年人工成本（万元） 14669.24 382.94 394.43 406.26 418.45 431.00 443.93 457.25 470.97 485.10 499.65 514.64 530.08 545.98 562.36 579.23 198.87
公共区域面积m2 57560 57560 57560 57560 57560 57560 57560 57560 57560 57560 57560 57560 57560 57560 57560 57560 57560
每m2耗电量（千瓦时/m2/月） 2.5 2.50 2.50 2.50 2.50 2.50 2.50 2.50 2.50 2.50 2.50 2.50 2.50 2.50 2.50 2.50 2.50
电单价（元/度） 0.73 0.73 0.73 0.73 0.73 0.73 0.73 0.73 0.73 0.73 0.73 0.73 0.73 0.73 0.73 0.73 0.73
年电费（万元） 5588.54 126 126 126 126 126 126 126 126 126 126 126 126 126 126 126 42
公共区域面积m2 57560 57560 57560 57560 57560 57560 57560 57560 57560 57560 57560 57560 57560 57560 57560 57560 57560
每m2耗水量（吨/m2/月） 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25
水单价（元/度） 1.60 1.60 1.60 1.60 1.60 1.60 1.60 1.60 1.60 1.60 1.60 1.60 1.60 1.60 1.60 1.60 1.60
年水费（万元） 1224.89 28 28 28 28 28 28 28 28 28 28 28 28 28 28 28 9
能源费合计（万元） 6813.42 154 154 154 154 154 154 154 154 154 154 154 154 154 154 154 51
维修费（按固定资产原值0.2%/年） 10363 577.84 589.40 601.19 613.21 625.47 637.98 650.74 663.76 677.03 690.57 704.39 718.47 732.84 747.50 762.45 259.23
管理费用（按运营收入的1%/年） 4574 250 258 265 274 282 291 300 309 318 328 338 349 360 371 382 131
营业费用（按运营收入的1%/年） 4574 250 258 265 274 282 291 300 309 318 328 338 349 360 371 382 131
其他费用合计（万元） 40425.19 1078 1105 1132 1160 1189 1219 1250 1281 1314 1347 1381 1416 1452 1489 1527 522
（二） 总成本
自然年 合计 2055.4 2056.4 2057.4 2058.4 2059.4 2060.4 2061.4 2062.4 2063.4 2064.4 2065.4 2066.4 2067.4 2068.4 2069.4 2070.4
计算期 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 47
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
三、建设资金投入及资金计划表（万元）
自然年（起） 2023.4 2024.4 2025.4 2026.4 2027.4 2028.4 2029.4 2030.4 2031.4 2032.4 2033.4 2034.4 2035.4 2036.4 2037.4 2038.4 2039.4 2040.4 2041.4 2042.4
自然年（止） 2024.3 2025.3 2026.3 2027.3 2028.3 2029.3 2030.3 2031.3 2032.3 2033.3 2034.3 2035.3 2036.3 2037.3 2038.3 2039.3 2040.3 2041.3 2042.3 2043.3
计算年 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
(一） 资本结构
占静态投资 占总投资
资本金比例 39% 38%
初期投资 合计 2023.4 2024.4 2025.4 2026.4
初期投资 179628.33 50640 50640 78348 0
资本金
资本金 70428.33 23476.11 23975.91 22976.31 0
累计出资 23476 47452 70428 70428
贷款（不含建设期利息）
贷款 109200.00 27164 26664 55372
贷款（包括建设期利息）
贷款 114676 27702 28289 58686 0
总投资
总投资 185105 51178 52265 81662 0
（二） 流动资金
流动资金计划表
期初余额 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500
本期投入 500 500 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
本期收回 500
期末余额 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500
（三） 贷款条件
贷款条件
利率 3.96%
贷款年限 20
建设期 3
还本付息方式 等额本息
长期贷款还本付息表
期初余额 0 27702 55991 114676 109821 104772 99524 94069 88397 82500 76370 69997 63372 56485 49325 41881 34142 26097 17734 9039
本期借款 109200 27164 26664 55372 0
建设期利息资本化借款 5476.38 538 1625 3314 0
本期还本 114676 0 0 0 4856 5048 5248 5456 5672 5897 6130 6373 6625 6887 7160 7444 7739 8045 8364 8695 9039
建设期利息费用 5476.38 537.85 1624.94 3313.60 0.00 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
运营期利息费用 45073 0 0 0 4541 4349 4149 3941 3725 3501 3267 3024 2772 2510 2237 1953 1658 1352 1033 702 358
每期还本付息PMT 9397 0 9397 9397 9397 9397 9397 9397 9397 9397 9397 9397 9397 9397 9397 9397 9397 9397 9397
与贷款银行的净现金流 -50549 27164 26664 55372 -9397 -9397 -9397 -9397 -9397 -9397 -9397 -9397 -9397 -9397 -9397 -9397 -9397 -9397 -9397 -9397 -9397
期末余额 27702 55991 114676 109821 104772 99524 94069 88397 82500 76370 69997 63372 56485 49325 41881 34142 26097 17734 9039 0
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
四、利润表（万元）
自然年（起） 2023.4 2024.4 2025.4 2026.4 2027.4 2028.4 2029.4 2030.4 2031.4 2032.4 2033.4 2034.4 2035.4 2036.4 2037.4 2038.4
自然年（止） 2024.3 2025.3 2026.3 2027.3 2028.3 2029.3 2030.3 2031.3 2032.3 2033.3 2034.3 2035.3 2036.3 2037.3 2038.3 2039.3
计算期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
合计
续上表
自然年（起） 2039.4 2040.4 2041.4 2042.4 2043.4 2044.4 2045.4 2046.4 2047.4 2048.4 2049.4 2050.4 2051.4 2052.4 2053.4 2054.4
自然年（止） 2040.3 2041.3 2042.3 2043.3 2044.3 2045.3 2046.3 2047.3 2048.3 2049.3 2050.3 2051.3 2052.3 2053.3 2054.3 2055.3
计算期 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32
合计
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
续上表
自然年（起） 2055.4 2056.4 2057.4 2058.4 2059.4 2060.4 2061.4 2062.4 2063.4 2064.4 2065.4 2066.4 2067.4 2068.4 2069.4 2070.4
自然年（止） 2056.3 2057.3 2058.3 2059.3 2060.3 2061.3 2062.3 2063.3 2064.3 2065.3 2066.3 2067.3 2068.3 2069.3 2070.3 2070.7
计算期 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 47.33
合计
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
五、资产负债表（万元）
自然年（起） 2023.4 2024.4 2025.4 2026.4 2027.4 2028.4 2029.4 2030.4 2031.4 2032.4 2033.4 2034.4 2035.4 2036.4 2037.4 2038.4
自然年（止） 2024.3 2025.3 2026.3 2027.3 2028.3 2029.3 2030.3 2031.3 2032.3 2033.3 2034.3 2035.3 2036.3 2037.3 2038.3 2039.3
计算期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
续上表
自然年（起） 2039.4 2040.4 2041.4 2042.4 2043.4 2044.4 2045.4 2046.4 2047.4 2048.4 2049.4 2050.4 2051.4 2052.4 2053.4 2054.4
自然年（止） 2040.3 2041.3 2042.3 2043.3 2044.3 2045.3 2046.3 2047.3 2048.3 2049.3 2050.3 2051.3 2052.3 2053.3 2054.3 2055.3
计算期 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
续上表
自然年（起） 2055.4 2056.4 2057.4 2058.4 2059.4 2060.4 2061.4 2062.4 2063.4 2064.4 2065.4 2066.4 2067.4 2068.4 2069.4 2070.4
自然年（止） 2056.3 2057.3 2058.3 2059.3 2060.3 2061.3 2062.3 2063.3 2064.3 2065.3 2066.3 2067.3 2068.3 2069.3 2070.3 2070.7
计算期 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 47.33
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
六、现金流量表（万元）
自然年（起） 2023.4 2024.4 2025.4 2026.4 2027.4 2028.4 2029.4 2030.4 2031.4 2032.4 2033.4 2034.4 2035.4 2036.4 2037.4 2038.4
自然年（止） 2024.3 2025.3 2026.3 2027.3 2028.3 2029.3 2030.3 2031.3 2032.3 2033.3 2034.3 2035.3 2036.3 2037.3 2038.3 2039.3
计算期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
NO. 经营现金流量 合计
归属股东现金流量 4.9% (折现率)
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
续上表
自然年（起） 2039.4 2040.4 2041.4 2042.4 2043.4 2044.4 2045.4 2046.4 2047.4 2048.4 2049.4 2050.4 2051.4 2052.4 2053.4 2054.4
自然年（止） 2040.3 2041.3 2042.3 2043.3 2044.3 2045.3 2046.3 2047.3 2048.3 2049.3 2050.3 2051.3 2052.3 2053.3 2054.3 2055.3
计算期 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32
NO. 经营现金流量 合计
归属股东现金流量 4.9%
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
续上表
自然年（起） 2055.4 2056.4 2057.4 2058.4 2059.4 2060.4 2061.4 2062.4 2063.4 2064.4 2065.4 2066.4 2067.4 2068.4 2069.4 2070.4
自然年（止） 2056.3 2057.3 2058.3 2059.3 2060.3 2061.3 2062.3 2063.3 2064.3 2065.3 2066.3 2067.3 2068.3 2069.3 2070.3 2070.7
计算期 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 47.33
NO. 经营现金流量 合计
归属股东现金流量 4.9%
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
一、项目主要财务指标表
表 13-4 主要财务分析指标表
序序 序序 序序 序序
序 序序序序
序 序序序序序序
注：上表净现值 28422 万元，依据折现率 4.9%计算所得，折现率参照近年
社会资本长期固定投资类项目最低要求的投资回报率。
二、不确定性分析
（一）盈亏平衡分析
以项目设计运营负荷利用率表示（取运营期前 30 年平均值）：
固定成本
BEP ? ＝52.65%
收入 ? 税金 ? 可变成本
计算表明：在设定的各计算条件不变的情况下，当运营规模达到项目设计规
模的 52.65%以上时，项目可盈利。
安全边际率＝1－BEP＝47.35%
根据安全性检验标准，当项目的安全边际率达 40%以上时，项目的安全等级
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
为“很安全”，本项目正常生产年份的安全边际率为＝47.35%，因此本项目发生
亏损的可能性较小。
安全性检验标准见下表。
表 13-2 安全性检验标准表
安全边际率 40%以上 30%-40% 20%-30% 10%-20% 10%以下
安全等级 很安全 安全 较安全 值得注意 危险
（二）敏感性分析
本项目可能发生变化的主要因素有营业收入、经营成本和建设投资额。各因
素变化范围在±15％之间时对内部收益率的影响程度见敏感性分析详见下表和
下图。
表 13-5 关键因素敏感性分析表
敏感性分析 税后内部收益率FIRR（%）
变化幅度 -15% -7.50% 0% 7.50% 15%
敏感性分析图
-15% -7.50% 0% 7.50% 15%
图 13-1 项目敏感性分析图
上图表明：营业收入因素变化对项目影响的敏感度比较高。营业收入每变动
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
一个百分比，项目内部收益率会发生较大的变化，因此要想控制好本项目的风险，
项目必须根据建设投资和运营成本来开拓发展业务，取得足够的营业收入，当建
设投资或运营成本提高时要适当提高租金价格以保障项目获得预期的收益，同时
在运营过程中要注意加强成本控制以保障项目能持续正常运营。（注：敏感性分
析结果是一个补充性分析工具，一般在可行性结论为肯定的情况下，补充分析项
目内部收益率对于哪个关键指标更敏感，方便经营者有的放矢进行经营决策。）
经测算，该项目总投资约 18.51 亿（不含生产性设备、光伏发电），其中银
行贷款额度不低于 10.92 亿元，其余资金自筹；项目折现率按 4.9%，财务净现
值为 28422 万元，静态回收期 21.72 年，动态回收期 33.27 年，内部报酬率为
在设定的各计算条件不变的情况下，当运营规模达到项目设计规模的 52.65%
以上时，项目可盈利且发生亏损的可能性较小，但营业收入因素变化对项目影响
的敏感度比较高，项目须根据建设投资和运营成本来开拓发展业务，取得足够的
营业收入以保障项目能持续正常运营。
同时从工程本身的特点来看，该工程的建设将有利于促进当地的经济发展，
改善人民生活水平，提高社会劳动生产率。并能改善投资环境，吸引外资，带动
其它产业的发展，从而促使该地区经济达到可持续发展。
综上所述，综上所述，本项目整体规划合理、符合相关要求，具有良好的经
济、社会效益。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
第十四章 产业园区运营方案
根据本项目的整体规划和建设方案，项目园区建成后运营主要供南方传媒自
用为主，其中：岭南智能物流中心作为广东新华发行集团的中小学教材教辅、大
中专图书及电商图书等业务的仓储和物流配送中心，智能环保印刷中心作为广东
新华印刷有限公司的图书印刷新基地，除此以外。结合办公区域的使用情况和图
书印刷、发行淡旺季情况，辅以部分对外招商出租。
一、位置优势
路到香港、澳门仅 2 个多小时；距新白云机场不足 35 公里；国道 321 线和三茂
铁路从园区南端经过，距三茂铁路最大的白沙站货场仅 7 公里；以后将要建成的
广贺高速、肇庆至新白云机场高速公路、珠三角外环高速都将经过高新区。
便捷、自然环境优越。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
图 14-1 项目地理位置
二、政策优势
（1）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远
景目标纲要》：坚持一手抓建设发展、一手抓规范管理，在全国合理布局一批特
色鲜明、主业突出、集聚度高、带动性强的文化产业园区和基地，重点培育壮大
一批品牌文化产业园区和品牌运营机构，形成面向区域和行业的协同创新平台、
促进文化企业发展的重要载体。坚持政府规划引导、专业机构运营，充分发挥市
场机制作用，提升文化产业园区服务企业能力和水平，推动园区由要素集聚空间
向创新发展平台转变。
（2）《广东省文化产业振兴规划（2011-2015 年）》：积极发展出版物流通
业。全面完成全省新华书店改革重组，打造省和广州、深圳三个国有大型发行集
团，构建全省连锁经营、覆盖城乡的出版物发行网络。培育新兴出版物销售模式，
建设广东出版物物流配送中心。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
（3）肇庆市高度重视发展文化创意产业，鼓励培育和开发富有浓郁岭南特
色、具有竞争潜力的文化产业，发挥“文化+科技”、“文化+金融”、“文化+
旅游”特色，结合砚文化、玉文化，充分发挥传统文化和民间传说，重点发展文
化旅游、文化遗产开发、动漫、工艺与设计、环境艺术、软件和计算及服务等文
化创意产业。大力推进文学、艺术等传统文化的传承发展。推动文化生产方式、
营销方式、传播方式的创新，拓展新型文化产品和服务。高标准建设文化艺术中
心、美术馆、音乐厅等文化设施和高端酒店等基础设施，形成具有现代魅力和文
化气质的文化活动体验带，努力提升市民文化品位和城市文化品质，增强城市文
化软实力和综合竞争力。力争把新区建设成为全省文化创意产业区域性中心。
三、历史文化优势
肇庆具有丰富的传统历史文化，丰厚的人文历史底蕴，是岭南文化的发祥地，
广府汉族地域文化和白话（广府话）的发祥地，以及两种文化交叉严谨的核心地
域，岭南土著文化、端砚文化、宋文化、龙母文化等异彩纷呈，为肇庆市大旺高
新区文化创意产业的发展提供了良好的历史文化底蕴。
一、招商阶段
产业园区招商具有统一的筹划，具有全局性和连续性，整个招商工作可以分
为四个阶段。
包括招商前准备工作、对本产业园的亮点包装、对产业的优势宣传、通过招
商系统渠道资源招商。
包括招商策略的全面实施、主导企业招商、大型企业招商。
包括对前期成交的客户进行分析、调整招商策略；招商组合优势推广最大化。
针对性招商；部分人员向项目运营转化；降低广告投放的力度、利用口碑和
活动策划稳定招商。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
二、招商原则
在开展产业园区招商时，主要遵循以下五条原则：
集群；以重大项目带动产业链跨越；
展针对性的招商；
导产业，着力打造园区特色；
产出高的项目；培育壮大园区的主导产业和特色产业；
入项目进行全面、客观科学的评价；对优质项目给予重点扶持。
三、招商策略
让企业、商家知道本产业园区，找到有需求的企业并吸引他们到产业园区投
资。
本项目的招商目标主要可以考虑对广播影视、动漫、音像、传媒、视觉艺术、
表演艺术、工艺与设计、雕塑、环境艺术、广告装潢、服装设计、软件和计算机
服务等方面文化创意产业进行招商。
岭南文化创意产业园依托当地历史文化资源及企业文化资源基础优势，建设
单位为运营主体，涵盖“编、印、发、展、销、服”等出版产业全链条功能，聚
合图书出版、文教产业、教育装备、文化创意、印刷物流等多元文化产业板块，
集“生产、研发、展示、体验、配套服务”于一体的粤港澳大湾区文教产业融合
示范园及国家出版产业基地。
（1）租金制定原则：
以项目周边工业园的价格、目标客户的经营成本为依据。
（2）租金定价参照：
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
本项目价格的制定必然以大旺高新技术开发区工业厂房的售价、租金水平
为其参考价值因素。
注：由于既使在同一条街上，由于路段不同，经营状况不同，租赁渠道不
同，其租金水平差异也较大。
在宣传渠道选用上要实现针对化、精准化、突出园区的优势、媒体投放达到
最优化、产出最大化。
览量；或者在其他的工业网站发布招商信息，以扩大在网络的影响力。网络宣传
受众面广，费用相对较低，能吸引和影响一部分潜在客户。
受众较多，效果较好，费用较高。
的表述。该方法费用较低，且是直接投递给目标客户起到的效果较好。
园区的优势。
在进行前期的销售客户资源的搜集之后，关键的一环还需要做好后续的跟踪
服务，在第一时间上了解客户的问题和意愿。
业/商家最新动态，并记录沟通信息，以作为接下来的沟通依据。
门拜访的形式，进一步加强与企业/商家的面对面式交流。寻找企业/商家考虑的
问题，积极采取解决措施。
园区运营其实就是建立起产业和产品之间的全生命周期的关系。优质的运营
服务不仅能够收获良好的客户关系，还能为创造股权投资机会、提升园区续租率
等，为园区创造收益。优质的运营服务需要做到以下几点：
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
物业管理是指为所有使用人提供公共性的管理和服务工作，满足使用人共同
的服务需求，内容通常在物业服务合同中作具体约定，目的是为了保证物业的完
好与正常使用，维持人们正常生活、工作秩序和物业良好的环境。周到、细致的
物业服务，可以极大的提升整个社区的居住体验，同样，对与园区来说，做好物
业管理，是一切工作开展的前提，两天断网、三天断电的园区是必死无疑的。
物业管理服务须提前介入，从物业管理专业角度，对物业的规划设计、建筑
安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见，使之既符合物业管理的要求，
又满足广大业主的需求，尽可能地减少疏漏、避免遗憾，保证质量，节约成本。
物业日常服务还包括：保洁服务、保安服务、绿化服务、停车服务、配套服务等。
通过承办各类业余活动、讲座、培训等，丰富入驻企业员工的工作生活、加
强专业知识；集聚人气，提升园区知名度。
①根据企业需求，针对性开展各类创业活动和技术培训，最好做到“天天有
咖啡，周周有沙龙，月月有路演”；
②根据园区物业管理和招商运营需要，为园区和物业管理人员安排专题培训；
③积极组织企业参加各类高峰论坛、行业展会等。
科学技术的不断发展，从技术上支持了园区运营服务管理的落地。
①引入时下先进的信息化园区解决方案有关技术和产品；
②建立信息化园区基础设施，主要包括园区一卡通系统、园区电子支付系统、
园区公共信息发布系统、园区云中心机房等；
③搭建“云”平台，引入园区 ERP 系统，实现园区企业管理云、政府公共服
务云、园区资源共享云等平台的统一，从技术上支持园区运营服务管理的落地。
企业的品牌形象与其办公环境息息相关，提升园区的软环境，也就间接提升
了企业的形象地位。
①委托一流设计师，打造园区 VI 识别系统和展示系统，包括接待展厅、宣
传资料、园区 LOGO、品牌标准字、企业铭牌、楼宇数字、户外指引牌等等，塑造
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
高端园区品牌；
②搭建门户网站和微信公众号，指定专人维护；
③广泛接洽各类媒体和媒体人，积极报道园区及入驻企业。
①引进众创空间、创业咖啡等创业载体，设立创业天使投资基金，重点支持
与园区优势产业相匹配的海外高科技项目，实现嫁接式孵化；
②为入园企业与名校、科研院所间搭建桥梁，积极探索园区博士后工作站、
院士工作站等高端产学研平台的落地；
③与金融机构合作，推广创新融资产品，构建多层次科技投融资服务体系。
项制定投资策略。产业园区运营单位在项目建成前制定好招商引资策略，准
备园区宣传材料。
项开展招商引资工作。运营单位积极参与行业活动，根据工作需要与行业协
会等一起参观推介。
项载体宣传。都可以在网站、微信公众号、微博等及时更新工业园区的最新
动态。
项组织保障。为确保运营单位各项工作顺利开展，需设立综合部（负责行政、
运营、物业对接等管理工作）、投资促进部（负责投资促进、计划、合同等管理
工作）、财务部（负责会计、账务、纳税申报等管理工作）等。
项后期可通过承办各类业余活动、讲座、培训等，丰富入驻企业员工的工作
生活、加强专业知识；集聚人气，提升园区知名度。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
第十五章 风险分析
本项目为岭南文化创意产业园项目，计划以肇庆市大旺高新区为基地，打造
涵盖“编、印、发、展、销、服”等出版产业全链条功能，聚合图书出版、文教
产业、教育装备、文化创意、印刷物流等多元文化产业板块，集“生产、研发、
展示、体验、配套服务”于一体的粤港澳大湾区文教产业融合示范园及国家出版
产业基地。本项目建设完成将满足公司的发展需要、文化创意产业发展的需要、
教育发展的需要、当地旅游业发展的需要，将会提升当地经济实力和城市软实力，
在当地有积极响应，建设意愿较为高涨，对于项目的平稳实施提供了保障。
表 15-1 项目风险因素识别表
是否为该项
类型 序号 风险因素 目特征风险 备注
因素
地方城市、经 本项目符合地方总体规划、城市规划等，
济发展规划 有利于维护社会安全，服务人民群众。
一、政
立项等审批程
策、规划 本项目建设前期的立项手续都正在按照相
和审批程 关的法律法规办理中，但尚未完成。
性
序
本项目符合地方发展需要，建设内容全部
按照有关设计标准规范的要求进行。
二、土地 项目征地拆迁
本项目是由原权属人转让而来，故不存在
房屋征收 4 及补偿方案引 否
征地拆迁及补偿方面的风险。
及补偿 发的风险
根据现场勘查，项目场地尚未建设，设备
施工方案及施
工管理
引发的风险问题。
三、技术
经济
通过招标选择优秀施工单位进行施工建
资金保证和劳
资关系
不会存在劳资纠纷风险。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
是否为该项
类型 序号 风险因素 目特征风险 备注
因素
工程质量及安 本项目施工范围较大、建设内容较为复
全管理 杂。
本项目进行外部融资时一旦发生风险，可
能会对企业的盈利和发展产生负面影响
本项目涉及建筑拆除，并且距离居民区较
近，施工过程中可能产生扬尘影响的风险
本项目拆除路面时会产生粉尘，施工车辆
险。
四、生态 本项目施工实施期间可能会产生部分噪
环境影响 12 噪音影响 是
音。
固体废弃物影 项目施工期间及运营期间可能会产生固体
响 废弃物的影响。
项目施工期间及运营期间可能会产生废水
的影响。
项目安全生产
五、项目 的风险
管理及运 项目在未来的经营期内，因存在税收政
营 策、市场、经营、财务等诸多方面的不确
定性因素，项目未来的经营存在风险是必
然的。
项目实施对当
六、经济 本项目具有良好的间接经济效益、突出的
社会影响 社会效益。
影响
本项目将提高社会治安管理能力，不存在
七、安全 社会治安管理风险。
和治安
八、项目
舆论导向及其 本项目属民生工程，社会适应性良好，不
与社会互 20 否
影响 会引发舆论导向风险。
适性
表 15-2 项目风险估计一览表（措施前）
序
类型 风险因素 风险概率 影响程度
号
政策、规划和审批 项目立项等审批程序的合法
程序 合规性
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
序
类型 风险因素 风险概率 影响程度
号
综上，本项目存在的风险因素很少，且仅有 4 个潜在风险因素，但其影响程
度及发生概率均较低，整体风险等级属“低风险”。
工程施工现场存在的安全风险和安全控制存在的问题主要是由于施工人员
安全意识存在不足、施工现场安全控制管理不力等造成的，针对这些存在的问题，
要从加强安全施工设施设置，强化施工人员、设备管理和风险预防控制等方面采
取相应措施进行控制。
施工期间要严格做好安全防护措施，安全防护栏及警示栏需做到位；施工器
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
械通电线路规划合理，不乱扯乱放，防范触电危害；施工车辆应注意避让路上来
往车辆以免发生交通事故。
通过考察建设单位自身及股东的资金实力和其自筹资金方案，认为该公司具
有雄厚的资金实力和很强的融资能力。但还是要尽可能控制项目投资规模，在设
计选择过程中，要密切监控主要专业设计的系统构成并进行技术经济论证，将建
设标准和投融资能力作为产业园区建筑技术设计评定的主要因素加以考虑，避免
只注重建筑艺术而忽视建筑经济问题的出现。以此，减轻投资主体的财力负担，
从而体现勤俭办文化产业的宗旨。
企业通过银行借款等融资渠道，可以筹资到生产建设所需资金，但企业并不
是无偿使用这些资金，而是需向银行支付利息，承担资金成本。企业融资存在资
金成本高、筹资风险大、容易分散控制权、用款限制条件多等风险，因此企业应
充分评估资本结构、资金成本、财务杠杆利益等融资风险，降低筹资风险。融资
风险的防范措施如下：
一、确定融资战略，优化资本结构
企业融资战略应合理安排最优资本结构，强化财务杠杆的约束机制，自觉地
调节资本结构中权益资本与债务资本的比例关系，在融资风险和融资成本之间进
行权衡，实现企业价值最大化。
二、提高资金的流动性，确保债务的偿还能力
企业的偿债能力直接取决于其债务总额及资产的流动性。企业可以根据自身
的经营需要和生产特点来决定流动资产规模，加强资金全面预算管理，保持合理
的现金储备，确保企业的正常支付和到期偿还债务所需，增强企业承担债务的能
力。
二、合理安排筹资期限的组合方式，做好还款计划和准备
企业在安排长期负债与短期融资两种筹资方式的比例时，必须在风险与收益
之间进行权衡。按资金运用期限的长短来安排和筹集相应期限的负债资金。例如
企业采取适当的筹资战略，尽量用所有者权益和长期负债来满足企业永久性流动
资产及固定资产的需要，而临时性流动资产的需要则通过短期负债来满足。这样
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
既避免了冒险型政策下的高风险压力，又避免了稳健型政策下的资金闲置和浪费。
一般情况下，短期负债的利率低于长期负债的率，尽量多利用短期资金，可
以降低公司的资金成本，提供收益水平；但同时也增加了不能到期偿还短期借款
本息的财务风险。因此公司要根据负债情况制定合理的还款计划，在制定负债计
划的同时须制定出还款计划，使其具有一定的还款保证，一般企业负债后的速动
比率不宜低于 1：1，流动比率应保持在 2：1 左右的安全区域。
四、研究负债融资利率、汇率走势，借助金融工具，规避利率汇率风险
企业在决策负债融资时，应研究利率波动影响。当借款利率预期有上升趋势
时，尽量采用固定利率的计息方式来保持较低的资金成本，规避利率上升带来的
风险；当借款利率预期有下降的趋势时，应采取浮动利率的计息，享受利率下降
带来的收益。
能够产生项目工程质量问题的原因主要来自于项目管理水平、设计任务书的
条件深度、设计质量和施工企业的质量管理水平、技术手段和能力，也来自于工
期紧张可能造成的非正常施工操作，以及取决于项目所需各种材料的品质保证。
一、质量风险
项目管理水平的高低将决定着项目实施的质量控制能力，是项目实施的至关
重要的环节。如果项目管理不利，势必造成项目实施出现人力、技术、时间、资
金的低效使用和运转，由此必将导致项目建设实施过程中各个工作阶段和环节出
现质量问题，最终使项目建设达不到所要求的质量标准。
设计任务书的要求深度和未来设施使用的具体要求的明确程度，除设计过程
主观上的差错外，是影响项目设计质量的主要影响因素。若项目设计任务书中应
明确的技术和具体使用要求未能明确，或留待施工期间现场协调明确的问题过多，
这不但使设计留下许多空白和不确定因素，也增加了施工期间的变更和调整的内
容，由此必将导致施工费用增加、工期延长，也将导致质量问题的产生。
另外，在设计条件明确的情况下，工程设计本身的质量控制也将影响项目的
建设质量。若选择的设计机构没有严格的质量控制手段，在工程设计中出现计算
错误、 图纸表达错误、系统设计不匹配等问题较多，则施工质量控制的再严格
也是没有意义的，项目最终质量是不可能保证的。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
施工企业的施工质量管理水平和技术手段能力，也是项目实施保证最终质量
的关键。若施工企业的技术水平不高、装备和施工手段落后、没有健全的质量管
理体系，对采购的建材、设备没有严格的检验手段和验收制度，那么，项目的建
设质量是无法保证的。
在当前实行的工程建设监理制度下，选择好的工程建设监理机构是不可或缺
的重要环节。若选择的监理机构不能得到有效监管，其自身技术能力和管理水平
不适应项目需要，也将对项目建设质量产生不利影响。
二、质量风险防范
项目实施除选聘优秀的项目管理机构用于项目建设的全过程管理外，还应当
建立对项目管理机构有效的监管和工作机制。包括相对固定有实践经验和管理能
力的人员和队伍，通过合同约定建立业主与项目管理机构的工作机制。可以委托
项目管理公司对设计机构进行评估并选择优秀的设计机构进行项目设计和对工
程设计进行监理；委托有丰富经验的招标代理机构开展施工企业招标；招标选择
建设监理机构。所有的合作和服务关系，均按市场经济条件下依法签订的合约加
以控制，建立违约赔偿制度，从而将质量风险影响因素降到最小程度。
在工程施工及项目投产运行中，严格执行环保，节能措施，加强管理，降低
或避免噪声、废水、扬尘废气、固体废物等对周围环境的破坏；具体措施如下：
①大气污染防治措施
a. 施工场地及临时施工道路应经常洒水，有效控制扬尘对大气的污染。
b. 水泥等建筑材料在运输过程中，应采取良好的密封状态运输，载易起尘
物料时，应堆码整齐以减少受风面积，并适当加湿以尽量降低运输过程中的起尘
量。
c. 加强运输车辆的维修和保养，使用优质燃料，减少有害尾气排放。
②水污染防治措施
a. 施工现场应设立隔油池和沉淀池，施工废水和余水均通过排水沟流入到
沉淀池当中，经隔油再沉淀后将上清液循环使用，实现废水零排放，既可减少新
鲜水的用量，又可降低生产成本，同时杜绝对当地土壤和地下水体的影响。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
b. 施工期工人临时生活产生生活污水，主要污染物有 CODcr 和悬浮物及各
种有害病菌，这部分污水必须妥善处理，不得直接排放。施工现场应建临时简易
冲水厕所，将生活污水集中收集后通过简易化粪池处理。因施工场地内没有设计
施工营地，施工生活污水排放量小，经化粪池处理后对纳污水体影响较小。
③噪声防治措施
a. 夜间禁止使用打桩机施工。建筑施工因特殊情况确需在中午 12：00 至
报经环境保护行政主管部门批准，并由排放者提前三日告知可能受影响的单位和
居民。
b. 高噪声设备尽量集中在场地中央位置运行，或相对较远离居民区，在四
周设置围蔽，使得噪声经距离、隔墙的衰减后，影响降至最低。
c. 贴出安民告示，取得附近居民的谅解和合作，应认真听取受扰居民的意
见，及时采取切实可行的减噪措施，减少对民众的影响。
d. 施工机械尽量选用低噪声的设备，并使设备维护保养处于良好状态，以
尽量降低设备的噪声值。
e. 施工场界四周建设高度约为 3m 的围蔽，通过围蔽的隔声作用，减小对周
边居民区的影响。
f. 施工期间的车流需后期施工单位，综合考虑好在施工中交通流量的组织
策划与监管部门配合，做好交通围避疏通交通的相关措施。
④固体废弃物处置
a. 施工作业区四周应设置维护装置，作业区配备专人负责，做到科学管理、
文明施工；在基础施工期间，应尽可能采取措施提高工程进度；项目施工挖出土
方量如较大，首先应尽量做到挖、填平衡，减少弃方或借方量，岩土必须外弃时，
应将土石方及时外运到指定地点，并尽量及时加以利用，缩短堆放的危害周期。
b. 建筑垃圾可作为建筑填土或是集中外运至建筑垃圾填埋场；生活垃圾的
成分复杂，应集中收集后交由当地环卫部门处理处置。
产业园建成后，污染源主要是生活垃圾、实验垃圾、危险固废、污水、有机
废气以及设备用房产生的烟尘、噪音。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
a. 在印刷车间内安装集气换气装置，利用配置内的功能回收系统，通过对
表面涂装生产过程中产生的废气进行集中通风吸附、净化，减少生产现场的废气
弥散而影响生产环境；项目涉产排有机废气工序（印刷、洗车、润版、覆膜、上
光、胶钉和热塑包装工序）在密闭设备或密闭车间内进行，其有机废气采用高效
废气治理设施处理后达标排放。
b. 合理配置垃圾分类收集器具，严禁乱扔垃圾。设置封闭垃圾箱，采用全
封闭式的垃圾收集和运输，及时运送到指定的垃圾进行处理。垃圾收集和运输采
用压缩式收集和运输方式，应密闭化，防止暴露、散落和滴漏。
c. 生活污水（包括卫生间类便污水）经二级处理工艺（沉淀、生化处理、
二次沉淀、消毒处理）达标后，才能排入市政污水管道系统。处理后的污泥，也
须消毒后才能处置。生活污水经排污管道排入市政污水管网。
d. 本项目洗版废水收集经处理后循环使用不外排。
e. 运营期间产生的下脚料应由企业定期回收，外售综合利用。
f. 根据《国家危险废物名录》HW12 项规定，“涂料、油墨、油漆、颜料生
产配置和使用过程中产生的废物都属于危险废物”；HW16 项规定“使用显影剂进
行胶卷显影，定影剂进行胶卷定影，以及使用铁氰化钾、硫代硫酸盐进行影像减
薄（漂白）产生的废显（定）影剂、胶片及废像纸都属于危险废物”及“使用显
影剂进行印刷显影、抗蚀图形显影，以及凸版印刷产生的废显（定）影剂、胶片
及废像纸产生的废物都属于危险废物”。对危险废物的处理，应设置单独的危废
物存储间，分类存放，对液体存储罐做好防渗漏、防腐蚀的防护工作。达到一定
数量后，委托有资质的单位处理。
另外，产业园对于危险废物的处理处置应当按照《中华人民共和国固体废弃
物污染环境防治法》和《危险废物贮存污染控制标准》相关规定，并结合当地环
境保护管理部门的要求和企业的实际情况，对危险废物进行妥善处理处置。
g. 运营期间尽量选用环保、低噪声的设备，并使设备维护保养处于良好状
态，以尽量降低设备的噪声值。
考虑项目经营功能定位和市场因素等，未来的经营存在许多不确定因素，经
营是有风险的。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
一、经营风险类别
项目在未来的经营期内，因存在税收政策、市场、经营、财务、招商等诸多
方面的不确定性因素，项目未来的经营存在风险是必然的。项目经营所面临的风
险主要有：
项目未来的经营状况将受到政府政策导向、发展规划等因素的影响，由于可
能的政策调整，对于预期的消费能力和整个行业的经营产生明显影响，造成整个
行业经营状况发生变化。
有市场就必然存在竞争，竞争对手的多寡，对手实力的强弱，都会对项目的
经营产生或多或少的影响。由于营销与运作的问题，没有形成预计规模的客户群，
使收入锐减；而原材料、动力、工资等成本随市场行情上涨，都会造成经营亏损。
另由于合作方违反协议、合同等原因，会对经营造成重大收益损失。
产业园区处在肇庆市大旺高新区，周边企业及居住人群规模很大，暂时近距
离竞争的对手较少，有良好的区域条件，但存在市场和商气培育的问题，运营市
场需要进行专项分析研究。
倘若经营性资金是通过借贷等融资方式获得，财务费用将受利率的影响较大。
且在经营过程中由于资金管理和运作不善，造成现金流出现问题，使得流动资金
需求过大，从而进一步增加融资难度并增加财务费用，使经营更加困难。
对项目经营而言，要有规范的法人治理结构，但是也存在由于管理和对市场
的判断和决策错误等原因，造成企业经营目标无法实现导致经营困难等产生的经
营管理风险。一方面，可能由于工程建设时设备选型不当，而造成的设备维修费
用昂贵或大修周期缩短等，造成维修费用增大导致效益不佳；另一方面，可能由
于内部成本管理机制不健全，造成投入产出比例失调；或由于管理层内部发生矛
盾或分歧，影响经营计划的实施，以致作出错误决策等，都将影响企业经营效益。
产业园招商主要存在以下两点风险：一是没有设定好主要的产业方向，二是
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
没有市场化的招商策略。往往是什么企业都招，更多利用政府资源而非市场化运
作。这样遇到经济形势快速增长的时候，还可能会有招商成果，反之则会越来越
乱，乃至荒废了大量的市政建设及园区建设成本，而招商一无所获。
二、防范风险对策
项目公司需要建立健全的风险管理机制，从企业内部加强风险意识，做好风
险的鉴别、控制与监督。具体为：
理。
合起来，充分调动职工的积极性，共同应对风险。
市场、宏观经济发展、国内外形势等信息，科学分析和预测市场的变化，提出可
靠的应对和防范措施，对市场发生的变化及时作出正确判断和进行有效调整。
为了市场营销的需要，项目公司应加强市场的开拓和培育，建立强有力的销
售队伍和健全的销售网络，充分利用产业园区整体的配套规模优势和良好的地理、
交通、经济、消费等区位条件，制定科学的市场营销方案，进行整体营销和特色
营销等，开展多渠道、全方位的市场开拓工作。同时，在广泛掌握市场信息和深
入调研的基础上，做出科学的市场预测，以创新为手段，不断创造潮流、创造需
求，在满足老客户的基础上，不断开辟新的客户群，增加收入的来源。
项目公司需要加强内部成本管理，建立科学高效的成本控制体系，严格控制
预算外支出，努力降低成本。在条件许可的情况下，在项目的设计和设备选型过
程中要从未来经营角度进行投资控制，处理好一次购置成本与维修费用的关系，
以及考虑未来维护技术的难度。同时，尽早做好设施及设备的维护管理培训工作，
使项目公司的有关设施、设备系统的维护管理专业技术人员尽早的接触和熟悉设
施及设备技术状态和运行状况，避免由于人为操作和维护不当造成的不必要损失。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
在项目公司未来的利润分配方案中，考虑在进行收益分配前，从税后利润中
提取一定比例的资金，作为风险准备金，以备抵御一定限度内的流动资金风险。
在开展产业园招商时，主要遵循四条原则：
（1）突出重点产业，明确园区产业发展目标，突出重点产业招商，抓龙头
促集群，以重大项目带动产业跨越。
（2）突出园区特色，综合自身区域内产业分布特点，整合优质资源，形成
主导产业，着力打造园区特色。
（3）产业集群原则，确立园区发展的主导产业，引入高端、总部型、规模
大、产出的项目，培育壮大园区的主导产业和特色产业。
（4）质量优先原则，确保引入项目质量，严格执行项目引进参考标准，对
引入项目进行全面、客观科学的评价，对优质项目给予重点扶持。
同时还要制定长期的招商策略：
（1）明确招商目标，让企业知道产业园区，找到有需求的企业，并吸引他
们到产业园区来投资。
（2）园区定位策略，综合考虑产业园区区位资源优势，进行科学合理的产
业定位。
（3）跟踪服务策略，做好后续的跟踪服务，在第一时间上了解客户的问题
和意愿，以及其他产业园区成功的经验和失败的教训。
（4）广告宣传渠道选用上实现针对化、精准化，突出园区的优势，媒体投
放达到最优化，产出最大化。
（5）合作方式策略，提供多样化的合作方式，尽最大的努力满足企业不同
的需求，吸引更多的企业进驻到产业园区来。
综上，本项目四个特征风险因素均为可控风险因素，在采取措施后，风险概
率及影响程度均下降，整体风险等级维持“低风险”等级。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
第十六章 社会评价
项目社会影响效果分析的目的是为了维护公共利益、构建和谐社会、落实以
人为本的科学发展观，通过社会影响分析，从而达到确定合适的措施来完成项目
目标；保证项目收益在不同群体间的公平分配；预测潜在风险并减少不可预见的
不良社会后果和影响；为改进项目实施方案提出建议；防止或尽量减少对地区社
会医疗、文化造成的损坏作用。
本项目一进入启动阶段，将拉动投资和消费，将有利于进一步吸引投资，
推动经济增长，新增众多的就业机会，从而解决部分市民的就业问题。
同时，在施工过程中，将投入较大的施工力量，项目建设所需的上下游建筑
材料的需求，又给相关行业增加了就业机会，由此项目带动了间接的就业岗位。
因此项目的建设总体来说对当地居民的收入影响是正面的。
本项目的建设实施，将提高和改善居住水平和生活质量，促进生活配套等
各方面设施的完善。注重以人为本，生态优化，综合效益和社会文明的融合，
在满足交通、消防等市政设施的同时，提高地块的利用率，扩大绿化面积，营
造人与自然的和谐环境，建设风格与城市周围景观相协调发展，给市民创造了
一个良好的工作环境和生活空间，提高了市民的居住和生活条件。项目的建设
对所在地区居民生活水平和生活质量影响是正面的
项目实施有助于促进当地经济的发展，建设施工期增加劳动力的需求，增
加就业的机会。
项目的建设，增加城市积聚力。本项目的开发建设，不仅带动有关材料供
应商、施工方、运输行业、建筑业等群体的发展，而且刺激其它相关产业的发
展，促进各项消费。由于项目位置较好，随着投资环境的逐步改善，会吸引人
们前来购物和从事商业营业活动，将推进饮食业、旅游业、商业等相关行业的
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
发展，并将进一步地提高城市的人口集聚力和承载力，利于城市成长为新兴现
代化城市。
本项目建设将会形成岭南文化对外展示的交流名片和文化产业发展高地，并
依托省内丰富的文化资源，打造肇庆新文化地标，滋养文化气质和城市格调，为
高新区吸引人才、培育强大软实力作出贡献；为文化教育产业人才提供创新发展
平台；同时打造中小学教育培训研学基地，实现传统课堂教育与基地实践的聚集，
满足教育发展的需要。因此，本项目建设对文化、教育、卫生的影响是正面的。
项目的实施将对城市总体规划起到示范作用，通过项目的实施，完善了城
市基础设施的建设，不仅扩展了城市的发展空间，改善了城市环境和市容景
观，同时对提高城市的综合功能，推动城市化进程产生积极的作用。
综上所述，项目建成投入使用后，会有明显的社会效益，将在社会各方面间
接体现，一般难于量化。
表 16-1 项目社会影响分析表
序号
影响
社会因素 影响范围、程度 可能出现后果 措施建议
效果
序号
对居民收入影 建设期及运营期均有正面 地区经济发展带动各
响 影响 行业岗位需求
建设期对施工场地周
对居民生活水
建成后正面影响，但建设 围居民生活产生负面 加强施工期管
期内有短期的负面影响 影响，可能出现噪 理，文明施工
的影响
音、扬尘污染
招商引资能力提升，
对居民就业的 建议尽量优先招
影响 聘当地群众
机会
建设期内建设会提高
该项目建设的有关材
料供应商、施工方、
对不同利益 有关部门应做好
群体的影响 宣传，合理引导
周围商家等的收入，
建成后会促进饮食
业、旅游业等行业的
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
发展
对文化、教
为地区吸引人才，培
育强大软实力
响
对地区基础
项目建设完善了当地
设施、服务容 加强同有关
量和城市化进 部门的协商
于城市化进程
程的影响
本项目的建设，已充分考虑了未来的发展方向、布局形态和城市发展规划和
布局，同时考虑了其他公用事业如水、电、通信、交通等的协调性。因此，互适
性分析的社会因素主要包括项目的直接利益群体与间接利益群体两大方面。
互适性分析详见下表。
表 16-2 社会项目适应性和可接受程度分析表
对项目的
利益群体 对项目的兴趣 对项目的态度和要求
影响力
一、直接利益群体
项目的直接受益者。项目建设可改善周 对项目建设表示支持。希望项
地群众就业。 入有所提高。
支持项目建设。协调项目的设
项目的直接受益者。项目的筹建单位，
计、施工中的问题，推进项目
的实施，要求项目尽快获得批
于提高筹建办的综合能力。
准实施。
二、间接利益群体
代表地区最高行政管理机构，对高新区
经济发展的现状和条件，以及项目实施 最大
府 通过审批和得以实施。
的必要性极为清楚。
根据对与项目关系密切的主要利益群体的分析，项目建设与不同利益群体总
体上能互相适应，协调发展，不会产生社会矛盾，项目建设不存在社会风险。
（一）项目所在地区各类组织对项目建设和运营的态度
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
本项目建设和运营中有很多组织与本项目有关。首先高新区管委会对建设项
目是拥护和支持的，并且尽了最大努力；对于为本项目建设提供支持的组织，如
提供交通、电力、通信、供水等基础设施的部门，也持积极的态度，并能尽最大
可能支持项目的建设。
（二）当地技术文化条件对项目的适应性分析
近年来，高新区坚持高起点规划、高标准建设、高效能管理，城市建设取得
突破性进展。一个设施完善、环境优美、经济发达的现代化新兴高新技术区域已
雄姿态初现。因此高新区的技术文化条件完全能够满足本项目的顺利建设。
根据上述分析，项目的建设改善了高新区群众的生活环境，提高了城市基础
设施条件，优化了居住环境，为高新区吸引大量人才，满足教育发展的需要，培
育强大城市软实力，有着良好的社会效益。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
第十七章 研究结论与建议
通过对本项目岭南文化创意产业园项目的各专题的充分研究、论证，得出以
下结论：
（1）本项目的建设符合国家、省政府和肇庆市政府出台的各项政策要求及
有关法律、法规的要求；符合区域规划和土地利用规划，推动了粤港澳大湾区文
化产业的集聚发展，加快了文化创意产业与城市发展融合，助推经济发展。
（2）本项目盘活了闲置 20 余年的土地，能有效地增加投资主体单位收入、
提供额外的就业岗位，对区域产业结构、经济结构调整有较强的带动作用。
（3）本项目建设将极大改变企业现有图书印刷、发行物流场地严重不足、
生产设备落后和信息技术水平不高的局面，将极大提高企业综合竞争能力；项目
建设满足企业的战略需要，并为企业的高质量发展和转型升级提供了新动力、新
平台。
（4）本项目建设将带动产学研相结合发展，促进产业发展，打造极具影响
力的区域特色文化品牌，提升企业声誉、形象及影响力。
综上所述，本项目整体规划合理、符合相关要求，是打造“文化强省建设主
力军、文化高质量发展先行军、出版强国建设生力军”的重大举措，对当地和企
业都具有良好的经济、社会效益。
（1）建议项目建设单位尽快完善办理各项批复手续，在项目实施阶段要统
筹处理好投资、质量、进度、安全关系。
（2）建议项目实施前尽快筹足资金加快项目进度，以时间争效益，尽快组
织实施。
（3）充分考虑文明施工和环境保护工作，要把文明施工，环境保护工作作
为一项重要内容，编制到生产作业计划当中去。
（4）建议项目在投资审批和开发建设过程中要严格履行相关审批程序，确
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
保程序合法合规。
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
附 件
附件一：建设用地规划许可证
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
附件二：选址用地红线图
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
附件三：项目平面图
岭南文化创意产业园项目——可行性研究报告
首页
微信公众号
证券之星APP
