证券代码：000961 证券简称：中南建设 公告编号：2023-117
江苏中南建设集团股份有限公司
关于对深圳证券交易所 2022 年度报告问询函的回复公告（更新后）
本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假
记载、误导性陈述或重大遗漏。
江苏中南建设集团股份有限公司（简称“公司”）7 月 6 日收到深圳证券交
日收到深圳证券交易所对公司 2022 年度报告的问询函（公司部〔2023〕第 384
号，简称“问询函”），7 月 20 日公布了《关于对深圳证券交易所 2022 年度报
告问询函的回复公告》（公告编号：2023-116），现收到年度审计会计师事务所
致同会计事务所（特殊普通合伙）对问询函有关问题的核查意见，更新后的公告
如下：
其中第四季度实现营业收入 246.86 亿元，占全年的 41.81%；实现归属于母公司
股东的净利润（以下简称“净利润”）-91.71 亿元，扣除非经常性损益后的归属母
公司股东的净利润（以下简称“扣非后净利润”）-96.43 亿元，同比分别下降
（1）结合报告期你公司主营业务所处行业环境、经营状况，以及相较 2021
年的变化情况，说明营业收入下降、净利润及扣非后净利润大幅下滑的原因，
以及净利润下降幅度远超营业收入的原因及合理性。
回复：
年市场调整进一步深入，行业深陷非良性循环。2022 年全国商品房销售面积同
比下降 24.3%，商品房销售额同比下降 26.7%，商品房平均销售价格同比下降
工面积下降 15.0%。全国建筑行业也受房地产行业深度调整、企业信用风险增加
等因素影响，全年总产值 31.2 万亿元，同比增长 6.4%；竣工产值 13.6 万亿元，
同比增长 1.4%，增速都大幅低于 2021 年。
受市场调整影响，2022 年公司房地产业务合同销售金额 649.2 亿元，销售面
积 543.2 万平方米，同比分别减少 67.1%和 63.0%，平均销售价格 11,951 元/平方
米，同比下降 11.1%。新开工面积 189.4 万平方米，同比减少 80.9%，竣工面积
建筑业务新承接项目合同金额 34.8 亿元，同比减少 83.6%。建筑业务营业收入
由于市场深陷非良性循环，为了保障持续经营安全，降低不断严厉的预售款
监管政策执行的影响，增加可支配现金，公司从 2021 年第四季度开始加大了现
房库存的灵活去化，由此导致公司房地产业务毛利率 2022 年下降 9.35 个百分点。
而为了担当交付责任，在业主方支付和节点确认不及时的情况下，公司还有持续
投入，导致公司建筑业务毛利率 2022 年下降 17.44 个百分点。公司整体毛利率
因此下降 10.12 个百分点。面对市场调整，公司虽然也严格控制费用支出，但部
分刚性支出难以随着经营规模下降而同步降低。2022 年销售费用 18.2 亿元，同
比下降 21.2%，管理费用 22.7 亿元，同比下降 34.8%，利息支出 54.3 亿元，同
比下降 20.3%。由于公司营业收入下降 25.5%，2022 年公司销售费用率 3.08%，
同比增加 0.17 个百分点。特别是由于施工进度放慢，不能资本化的利息支出增
加，公司利息支出资本化率由 2021 年的 82.73%下降到 2022 年的 62.51%，从而
导致 2022 年公司财务费用率 4.22%，同比增加 2.68 个百分点。同时由于市场持
续调整，合作单位也深陷非良性循环，公司 2022 年针对房地产业务存货增加计
提跌价准备 21.3 亿元，针对各项应收款项和合同资产增加计提坏账准备 13.5 亿
元。
正是由于毛利率大幅下降，销售和财务费用率有所提升，同时增加计提存货
跌价准备和坏账准备，导致公司归属于母公司股东的净利润除和扣除非经常性损
益后的归属母公司股东的净利润下降幅度明显大于营业收入的下降幅度，有关情
况反映市场 2022 年持续调整的客观现实。
（2）你公司 2022 年毛利率为-0.09%，同比下降 10.12 个百分点，分业务板
块看，你公司房地产业务、建筑施工业务毛利率分别为 1.34%、-11.01%。请你
公司说明报告期毛利率为负的原因以及同比大幅下降的原因及合理性，是否偏
离同行业可比公司，同时，结合你公司连续两年大额亏损的情形、毛利率为负
的情形，说明你公司持续盈利能力是否存在重大不确定性，如是，请作出特别
风险提示。
回复：
公司 2022 年房地产业务毛利率 1.34%，同比下降 9.35 个百分点。主要由于
在非良性循环中，为了保障持续经营安全，降低不断严厉的预售款监管政策执行
的影响，增加可支配现金，公司加大了现房库存的灵活去化；公司 2022 年建筑
业务毛利率-11.01%，同比下降 17.44 个百分点。主要由于市场陷入非良性循环
后，公司为了担当交付责任，在业主方支付和节点确认不及时的情况下，还保持
了必要的投入。因为公司房地产业业务在营业收入中的占比高，因此公司 2022
年整体毛利率同比下降 10.12 个百分点。
公司名称 2022 年度 2021 年度 变动幅度
万科 19.55% 21.82% 下降 2.27 个百分点
碧桂园 7.64% 17.74% 下降 10.10 个百分点
融创中国 -0.85% -0.90% 增加 0.05 个百分点
新 城 控 股 6.33% 10.82% 下降 4.49 个百分点
阳光城 6.80% 8.26% 下降 1.47 个百分点
首开股份 16.62% 19.81% 下降 3.19 个百分点
华发股份 20.18 25.80 下降 5.62 个百分点
金科股份 6.49% 17.22% 下降 10.73 个百分点
荣盛发展 2.35% 19.54% 下降 17.19 个百分点
公司 -0.09% 10.03% 下降 10.12 个百分点
公司 2021 年和 2022 年净利润亏损，主要由于市场持续调整，行业进入非良
性循环后，公司为了保障持续经营安全，加大了现房库存的灵活去化，同时针对
市场环境变化增加计提了存货跌价准备和应收款项减值准备。公司在建预售项目
价格变动有限，毛利率相对稳定。
随着 2022 年底中央经济工作会议明确政策方向，2023 年初市场开始有回暖
迹象，上半年全国商品房平均销售价格上升 10.6%，公司未来进一步增加计提存
货跌价准备和应收款项减值准备的压力减小。公司 2023 年第一季度在灵活去化
现房库存比例减少的情况下，房地产业务毛利率 9.00%，相比 2022 年全年增加
虽然目前行业良性循环还未恢复，公司 2022 年末一年内到期的各项有息负
债 232.1 亿元，高于期末货币资金 137.5 亿元，但公司一年内到期的有息负债多
数可以按照国家政策精神与金融机构协商展期等更符合实际情况的合作条件，一
年内到期的境内外公开市场债券仅人民币 20.2 亿元。而公司正在推进包括 2.1
亿美元一年内到期境外债券在内的全部 4.5 亿美元境外债券重组，希望延长债券
期限，降低债券利率。公司 2023 年有息负债偿还压力和各项应付款项金额实际
都小于 2022 年。
因此公司持续经营和盈利能力不存在重大不确定性。
（3）结合你公司主营业务经营特点、相关行业是否存在明显的季节性等，
说明你公司报告期内收入主要集中在第四季度的原因及合理性，第四季度确认
收入的主要项目情况，是否存在年末突击确认收入的情形。
回复：
公司主营业务中房地产开发业务的收入按照产品销售，竣工达到约定的交付
条件作为确认标准，建筑业务的收入按照施工项目履约进度比例确认收入，由于
项目的施工在一年内有一定季节性，一般第一季度竣工交付少，第四季度竣工交
付多，因此公司的收入确认也表现出一定的季节性，一般第一季度少，第四季度
多。
公司 2022 年第四季度确认收入的项目主要有：
项目 位置 业态 确认收入金额（亿元）
杭州春溪集 江干区 住宅 40.0
温州瓯海印象-北府 瓯海区 住宅 23.2
成都樾府 金牛区 商住 15.6
绍兴漫悦湾 柯桥区 住宅 14.0
南通世纪云辰 通州区 住宅 9.6
昆明十二集 盘龙区 住宅 8.8
杭州江上云起 建德市 住宅 7.9
公司不存在 2022 年末突击确认收入的情况。
年度审计会计师事务所核查意见：
我们执行了必要的审计及核查程序，主要包括：
（1）评价并测试与房地产开发项目的收入确认相关的关键内部控制的设计
和运行有效性；
（2）就本年确认房产销售收入的项目，选取了相应项目的房产标准买卖合
同条款检查，以评价中南建设公司有关房地产开发项目的收入确认政策是否符合
相关会计准则的要求；
（3）就本年确认房产销售收入的项目，选取了样本，检查了买卖合同备案
情况及可以证明房产已达到交付条件的支持性文件，检查样本回款情况及未回款
安排等，以评价相关房产销售收入是否已按照收入确认政策确认；
（4）就资产负债表日前后确认房产销售收入的项目，选取了样本，检查了
可以证明房产已达到交付条件的支持性文件，以评价相关房产销售收入是否在恰
当的期间确认；
（5）就本年有存量房的项目，在对存量房进行抽盘的基础上结合与销售台
账、公开销售信息的对比，以评价相关存量房销售收入是否在恰当的期间确认；
（6）获取销售部门销售台账，检查房产账面收入确认情况，以确定房地产
销售收入被完整记录。
基于已执行的审计程序，我们认为：
公司上述说明，与我们在执行中南建设 2022 年度财务报表审计过程中所了
解的情况在所有重大方面一致。公司对 2022 年度公司净利润较 2021 年度出现大
幅降低的原因说明与我们了解的情况相符；公司对报告期内扣非归母净利润总体
下降，与同行业可比上市公司变动趋势一致的原因说明与我们了解的情况相符。
公司对持续盈利能力不存在重大不确定性的说明与我们了解的情况相符。
其中受限货币资金期末余额为 62.56 亿元。有息负债（含短期借款、应付票据、
一年内到期的非流动负债、长期借款及应付债券）期末余额共计 545.17 亿元，
有息负债余额远高于非受限货币资金余额。你公司流动比率、速动比率分别为
公司经营活动产生的现金流量净额 62.53 亿元，较上年同期下降 62.72%。年报
显示，你公司作为被告且诉讼标的金额超过 1,000 万元的未决诉讼案件标的额共
计 536,952.98 万元，作为被告且诉讼标的金额低于 1,000 万元的未决诉讼标的额
共计 298,569.33 万元。截至 2022 年 12 月 31 日，你公司因未决诉讼累计计提预
计负债 32,722.81 万元。
请你公司：
（1）说明截至目前你公司有息债务及逾期情况、一年内到期债务、实际可
动用资金情况等，并结合非受限货币资金期末余额较低、有息债务规模较大且
存在逾期债务等，说明你公司短期及长期偿债能力，是否面临较大债务风险，
你公司持续经营能力是否存在重大不确定性，运用持续经营假设编制财务报告
是否适当，你公司拟采取的提升主营业务持续经营能力的相关安排，并相应提
示风险。
回复：
截至 2023 年第一季末公司有息负债 470.5 亿元，其中一年以内有息负债
通希望能尽快达成符合实际情况的新合作条件。2023 年第一季度末公司货币资
金 126.1 亿元，其中使用受到限制的资金 61.4 亿元，可使用的现金 64.7 亿元。
虽然公司一年内到期的各项有息负债高于可以使用的现金，但公司一年内到期的
有息负债多数可以按照国家政策精神与金融机构协商展期等更符合实际情况的
合作条件，公司 2022 年到期的境内外公开市场债券仅人民币 20.2 亿元。而公司
正在推进包括 2022 年到期的 2.1 亿美元境外债券在内的全部 4.5 亿美元境外债券
重组，希望延长债券期限，降低债券利率。2022 年末公司以一年以内有息负债
比 2021 年末减少 10 亿元，应付账款和应付票据比 2021 年末减少 98 亿元，应付
应酬、税金等其他经营性支出比 2021 年末 44 亿元，公司 2023 年有息负债偿还
压力和各项应付款项金额实际都小于 2022 年。因此公司短期没有较大的债务风
险。
从更长时段来看，公司 2022 年末总体负债中有 46.63%实际为销售产品收到
的现金，只是在有关产品没有竣工确认收入前名义视为负债，基本没有偿付风险
的合同负债及相关待转销项税合计 1284.5 亿元。剔除有关负债之后公司的负债
率仅为 47.93%，一直在行业处于低位。2022 年末公司的流动资产和相对比较容
易变现的长期股权投资、投资性房地产合计 2764.5 亿元，是公司全部有息负债
的 5.8 倍，是剔除合同负债及相关待转销项税后负债的 1.9 倍，公司长期经营安
全的保障度高。
即使在市场持续调整，行业深陷非良性循环的环境中，公司保持了持续的经
营性现金量净额正值。随着政策支持方向进一步明确，市场逐步恢复，公司的经
营和现金流状况有机会进一步改善。因此公司的持续经营能力并不存在重大不确
定性。
当然市场目前还在非良性循环中，为了提高面对市场挑战的能力，进一步保
障长期经营安全，公司将坚持审慎策略，持续推动销售，努力盘活资产，加强回
款，增加自由现金，进一步精细化管理，严格控制费用，与金融机构等各类合作
伙伴探讨更灵活的支付安排，在保障交付安全的基础上，控制现金支出。同时更
好利用资本市场，努力补充权益资本，积极把握“第二只箭”扩容的机会，扩展
新的融资，更快恢复盈利，引导市场预期。
（2）请结合《企业会计准则第 13 号——或有事项》第四条规定的应当将
或有事项相关义务确认为预计负债的条件等，说明你公司报告期内预计负债计
提是否充分合理，是否符合企业会计准则的相关规定。
回复：
公司确认为预计负债的标准如下：
（1）该义务是本公司承担的现时义务；
（2）该义务的履行很可能导致经济利益流出本公司；
（3）该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综
合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值
影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。公司于资产
负债表日对预计负债的账面价值进行复核，并对账面价值进行调整以反映当前最
佳估计数。
根据以上原则，2022 年公司新增计提预计负债 3.1 亿元，主要针对借款纠纷、
项目合作开发合同纠纷、票据追索权纠纷、建设工程施工合同纠纷、商品房销售
合同纠纷等诉讼，具体情况如下：
类别 金额（万元）
借款纠纷 12,886.12
项目合作开发合同纠纷 6,189.15
票据追索权纠纷 2,973.26
建设工程施工合同纠纷 1,913.10
商品房销售合同纠纷 1,503.96
其他 5,437.50
合计 30,903.08
虽然公司 2022 年末作为被告的未决诉讼标的金额为 83.6 亿元，但是否构成
公司承担的现时义务多数仍具有不确定性。公司预计负债根据对方诉求的应付款
项等公司的现时义务确认，对于败诉后应承担的逾期利息，违约金和诉讼费用等，
公司参考已决案件的判决情况，确定未决案件所需支出的最佳估计数，并对预计
应承担的逾期利息、违约金和诉讼费用确认预计负债。截至 2022 年末，公司累
计确认预计负债 3.3 亿元。有关情况符合《企业会计准则第 13 号—或有事项》
及《企业会计准则第 13 号—或有事项》等有关会计准则的规定。
（3）请年审机构就问题（1）至（2）核查并发表明确意见，并结合《中国
注册会计师审计准则第 1324 号——持续经营》，以及公司经营情况、资金状况、
偿债能力等，说明公司在财务报表中运用持续经营假设是否适当，公司财务报
表对重大不确定性是否作出充分披露。
年度审计会计师事务所核查意见：
我们按照中国注册会计师审计准则的要求，设计和执行了相关程序，针对上
述问题我们执行的主要程序如下：
金额、借款利率、借款期限的准确性；
格执行货币资金的发函程序，控制函证过程，通过函证中心统一收发减少人为干
扰，对函证结果进行追踪，确认函证各项内容，以对货币资金真实性进行核验、
关注函证货币资金的受限情况。
通过中国裁判文书网来核查确定诉讼清单的完整性；对于未结案件，将根据预计
的判决结果，确认是否计提预计负债，以确保真实反应公司财务状况；通过访谈
及获取的资料清单了解案件的办理方式，对于委托办理的金额(1000 万以上)重大
的案件，向办案律师进行发函确认案件情况。
基于已执行的审计程序，我们认为：
公司上述说明，与我们在执行中南建设 2022 年度财务报表审计过程中所了
解的情况在所有重大方面一致。公司陈述的其业务经营正常，具备持续经营能力，
部分对公司业绩存在不利影响的因素存在一定持续性，但不会对公司持续经营能
力构成重大不利影响，与我们在审计申报财务报表及问询回复过程中审核的会计
资料及了解的信息一致，公司以持续经营为基础编制财务报表符合会计准则规
定。公司已采取了业务拓展、运营管理、回款管理等一系列方式以推动公司高质
量可持续发展，相关措施具备有效性的情况与我们在审计财务报表的会计资料及
了解的信息一致；公司财务报表对重大不确定性已作出充分披露。
跌价准备 21.33 亿元，同比减少 8.45%，存货跌价准备期末余额为 35.78 亿元，
占存货账面余额的 2.32%。请你公司：
（1）详细说明报告期计提存货跌价准备涉及的具体项目情况，包括但不限
于项目所处城市、项目业态、开发建设状态、存货账面余额、报告期计提存货
跌价准备金额、存货跌价准备期末余额等。
回复：
单位：万元
开发建 计提存货跌 存货跌价准
项目名称 位置 业态 存货账面余额
设状态 价准备金额 备期末余额
苏州林樾香庭 苏州常熟市 住宅 在建 449,662.16 70,378.56 82,884.79
苏州春风南岸 苏州虎丘区 住宅 在建 202,513.61 46,800.00 46,800.00
南京上悦城 南京江宁区 住宅 在建 279,681.02 17,671.26 56,196.94
营口世纪城 营口鲅鱼圈区 住宅 在建 79,907.99 16,786.18 29,506.65
厦门九锦台 厦门翔安区 住宅 已竣工 29,682.33 9,688.95 19,746.92
廊坊熙悦 廊坊固安县 住宅 在建 118,579.55 8,995.96 8,995.96
烟台悠漫里 烟台福山区 商住 在建 45,463.56 8,019.79 8,019.79
重庆玖宸 重庆北碚区 商住 已竣工 24,269.45 6,652.50 6,652.50
武汉拂晓城（108） 武汉黄陂区 住宅 在建 22,631.49 4,788.73 6,927.54
常德春溪集 常德武陵区 住宅 在建 40,125.20 4,565.42 4,565.42
武汉拂晓城（109） 武汉黄陂区 住宅 在建 31,700.62 4,083.11 4,083.11
亳州新悦府 利辛县 住宅 已竣工 35,418.83 3,974.88 5,600.86
烟台山海湾 烟台福山区 商住 已竣工 4,491.39 3,729.22 3,729.22
潍坊林清月 潍坊市潍城区 住宅 已竣工 40,057.97 3,473.70 3,473.70
南京缇香缦 南京江宁区 住宅 已竣工 153,220.82 3,005.12 7,378.70
其他 - 698.83 25,515.35
合计 - 213,312.21 320,077.45
（2）结合问题（1）详细说明主要项目存货期末可变现净值的确认依据及
主要测算过程，重要假设及关键参数的选取标准及依据，与 2021 年相比是否存
在较大变化，如是，请说明主要原因及合理性，并结合相关项目实际销售价格、
所在地区市场情况、周边可比商品价格等以及你公司毛利率大幅下降的情形，
说明报告期存货跌价准备计提是否充分、合理，是否处于同行业合理水平。
回复：
公司根据企业会计准则的规定对资产负债表日的存货可变现净值进行估计，
针对存货成本高于估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用
以及相关税费后的可变现净值的，计提存货跌价准备。
公司存货可变现净值的确认方法如下：
（1）对于开发产品，以产品的估计售价减去估计的销售费用和相关税费等
后的金额确定；
（2）对于开发成本，可变现净值按照各 开发项目的预计售价减去至项目完
工时估计将要发生的成本、销售费用和相关税费等后的金额确定：
① 项目至完工时估计将要发生的成本=根据项目的动态总成本确定的项目
总成本-已经实际入账的成本；
② 预计售价按已签约及未签约分别确定，对于已签约部分，按照实际签约
的合同金额确定销售价格；对于未签约部分，首先确定同一项目、相同业态近期
是否存在交易情况，结合同一供需圈内相同业态、类似项目的市场价值进行分析，
在市场价值未发生较大变化的前提下，以近期销售项目为基础，考虑楼层、面积、
朝向、户型等因素，确定未售部分估计售价；对于近期无销售情况发生的未售项
目，通过对市场相同业态、类似项目交易案例的调查，采用市场比较法，对交易
日期、地理位置、区域因素、建筑面积、装修情况、户型情况等因素进行分析、
比较，最终确定未售部分估计售价。
（3）对于开发成本中的未开发土地使用权，评估中采用相适应的评估方法
计算土地使用权公允价值，并确定最终地价，再扣除土地交易过程中产生的费用
及相关税费，最终确定可变现净值。在存货跌价准备的确认过程中，公司聘请独
立评估机构对开发项目的可收回金额进行测算，如可收回金额低于账面价值的确
认相应的减值损失。
公司 2022 年度存货可变现净值的确认方法，包括对项目预计售价的确认方
法、重要参数的选取与 2021 年度不存在重大差异，进行减值测试的方法、过程、
重要参数选择也与以前年度没有重大差异。
目分期开发，2018 年开始销售，销售均价逐年提升，前期销售均价约 27,800 元/
平方米。2022 年末进行减值测试时，周边在售楼盘平均销售均价 20000 元-24000/
平米。2023 年 2 月以来项目平均售价约 21636 元/平方米，根据有关情况，经过
与年度审计会计师事务所沟通，借鉴独立第三方的评估认定，补充计提 7.03 亿
元存货跌价准备。
发，2018 年开始销售，销售均价逐年提升，前期销售均价约 26500 元/平方米。
审计会计师事务所沟通，借鉴独立第三方的评估认定，补充计提 4.68 亿元存货
跌价准备。
中。项目从 2019 年开始分期销售，销售均价约 24,460 元/平米。2022 年末，公
司进行减值测试时，项目周边在售楼盘平均销售价格在 27600 元-30750/平米，
在 2021 年度项目已计提 6.55 亿元存货跌价准备。2023 年春节后，市场快速变化，
公司 2 月以来销售部分平均售价约 19,800 元/平米，根据与年度审计会计师事务
所沟通，借鉴独立第三方的评估认定，补充计提 1.76 亿元存货跌价准备。
工中。项目从 2011 年开始分期销售，销售均价约 4822 元/平米。2021 年末，公
司进行减值测试时，项目周边在售楼盘平均销售价格在 4700 元-5000/平米，参
考周边项目价格公司认为无需计提跌价准备，出于谨慎考虑，针对车位部分计提
约 1.27 亿元跌价准备。2022 年春节后，市场快速变化，公司 2 月以来销售部分
平均售价约 4354 元/平米，根据与年度审计会计师事务所沟通，借鉴独立第三方
的评估认定，补充计提 1.67 亿元存货跌价准备。
住宅及商业等多种业态，目前全部楼栋已竣工交付。该项目 2019 年开始销售，
销售部分均价约 35,019 元/平米。
元/平米，考虑市场价格相对公司前期销售价格有提升，结合项目实际成本和预
计未来支出情况补充计提了 1 亿元跌价准备。2022 年春节后当地竞品项目促销，
售价下跌，车位成交均价由原前期 28 万/个降低到 22 万/个，经过与年度审计会
计师事务所沟通，采取谨慎性原则，未售住宅部分按项目前期售价，车位按 22
万/个，对未售部分存货进行进一步减值测算，补充计提存价准备 0.97 亿元。
中。项目从 2018 年开始分期销售，销售均价约 14000 元/平米。2021 年末，公司
进行减值测试时，项目周边在售楼盘平均销售价格在 15000 元-16000/平米，参
考周边项目价格公司认为无需计提跌价准备。2022 年春节后，市场快速变化，
公司 2 月以来销售部分平均售价约 9600 元/平米，根据与年度审计会计师事务所
沟通，借鉴独立第三方的评估认定，计提 0.9 亿元存货跌价准备。
前正在施工中，项目于 2019 年开始分期销售，前期销售均价为 12000 元/平方，
年度审计会计师事务所沟通，借鉴独立第三方的评估认定，2022 年针对未售的
悠漫里项目计提 0.80 亿元跌价准备。
开始销售，2019 年开始陆续交付。前期因市场上行，公司未计提减值准备；2021
年下半年重庆市场开始出现流速降低，因项目剩下未售资产均为滞重资产（商业
及车库），2022 年度报表审计时，根据周边市场情况，经过与年度审计会计师
事务所沟通，借鉴独立第三方的评估认定，补充计提 0.66 亿元存货跌价准备。
公司 2022 年存货跌价准备的计提，充分、合理反映有关项目所在区域市场
及周边可比项目价格变化趋势和销售实际情况。
年度审计会计师事务所核查意见：
我们按照中国注册会计师审计准则的要求，设计和执行了相关程序，针对上
述问题我们执行的主要程序如下：
相关的关键内部控制的设计和运行有效性；
和假设，与市场可获取数据和销售预算进行了比较，由会计师专家进行复核；
史同类在产品至完工时仍需发生的成本；
价管理层评估的合理性；
预计售价进行比较，对管理层估计的合理性进行评估。
基于已执行的审计程序，我们认为：
公司上述说明，与我们在执行中南建设 2022 年度财务报表审计过程中所了
解的情况在所有重大方面一致。中南建设年报存货跌价准备计提、以前年度存货
跌价准备计提充分合理。
款计提减值 4.61 亿元，对其他应收款计提减值 6.67 亿元，应收票据转回信用减
值损失 1.85 亿元。请你公司说明应收账款及其他应收款涉及主要欠款方名称、
关联关系、往来原因、账龄、预计收回安排及是否出现逾期、信用减值损失计
提情况，以及报告期其他应收款信用减值损失计提金额同比大幅增加的原因，
减值金额测算过程、依据及合理性，并说明报告期计提信用减值损失对应的主
要欠款方的信用风险较以前年度的变化情况，你公司报告期及以前年度信用减
值损失计提是否充分、合规，是否存在报告期内集中计提信用减值损失的情形。
回复：
（一）计提应收账款减值准备的情况
公司 2022 年度新增计提应收账款减值准备 4.61 亿元，比 2021 年度增加计
提 0.17 亿元，期末公司应收账款减值准备具体情况如下：
类别 应收账款账面金额（万元） 减值准备金额（万元）
单项计提 172,189.10 78,251.57
应收账款组合计 601,154.66 101,169.75
提 合计 773,343.75 179,421.32
序号 欠款方名称 应收款余额 往来原因 计提减值金额 计提减值比例
欠款方 1 市政府投资公司，欠款方 2~5 是香港联交所上市公司中国恒大集团
的关联企业，以上主体均与公司、公司董监高及公司控股股东、实际控制人无关
联关系，有关应收款已出现逾期。
（1）应收其他方款项组合
账龄 计提减值比例 应收款账面余额（万元） 减值准备（万元）
（2）应收政府款项、应收关联方组合
组合 计提减值比例 应收款账面余额（万元） 减值准备（万元）
应收政府机关款项 0.30% 70,986.05 212.96
应收合并范围外关联方 0.30% 59,833.87 179.5
应收账款单项计提了信用减值损失，其余应收账款根据其业务性质及账龄情况计
提了相应的信用减值损失，公司应收账款信用减值损失计提具有合理性和充分
性，不存在集中在 2022 年计提大额信用减值的情形。
（二）计提其他应收款减值准备的情况
提 4.39 亿元，期末公司其他应收账款减值准备具体情况如下：
类别 应收账款账面金额（万元） 减值准备金额（万元）
单项计提 442,062.35 66,822.41
账龄组合 3,695,737.37 78,488.76
合计 4,137,799.72 145,311.16
公司依据信用风险特征将其他应收款划分为若干组合，包括应收政府机关款
项、合作方款项、合并范围外关联方款项、保证金及押金款项、备用金及代扣代
缴款项和应收其他款项。在组合基础上计算预期信用损失，对划分为组合的其他
应收款，本公司通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损失
率，计算预期信用损失，分别计入第一和第二阶段的减值准备，上述组合中包含
单项判定的其他应收款。公司通过获取证据确认已发生信用减值，单项全额计提
的其他应收账款计入第三阶段的减值准备。
序号 欠款方名称 应收款余额 计提减值金额 计提减值
（万元） （万元） 比例
组合 计提减值比例 应收款账面余额（万元） 减值准备（万元）
第一阶段 0.58% 3,510,903.17 20,479.87
第二阶段 31.38% 184,834.20 58,008.89
出现减值迹象，对出现减值迹象的应收账款单项计提了信用减值损失。其余其他
应收款根据其业务性质及账龄情况计提了相应的信用减值损失，公司其他应收款
信用减值损失计提具有合理性和充分性，不存在集中在 2022 年计提大额信用减
值的情形。
年度审计会计师事务所核查意见：
我们按照中国注册会计师审计准则的要求，设计和执行了相关程序，针对上
述问题我们执行的主要程序如下：
假设和会计估计的合理性，评价管理层是否恰当识别各项应收票据、应收账款及
其他应收款的信用风险特征；
合划分的合理性，并选取样本对账龄划分的准确性进行了测试；
对应收票据、应收账款和合同资产进行可回收性评估的相关考虑及客观依据，复
核单项计提坏账准备的合理性及准确性；
提应收票据、应收账款及其他应收款坏账准备的充分性和准确性；
关系。
基于已执行的审计程序，我们认为：
公司上述说明，与我们在执行中南建设 2022 年度财务报表审计过程中所了
解的情况在所有重大方面一致。由于 2022 年部分房地产公司进一步出现债务违
约，导致中南建设本次计提信用减值损失较上年大幅增加，具有一定的合理性。
以前年度减值计提充分、合规。
报告期内因处置分子公司减少使用权资产 13.33 亿元。请你公司详细说明使用权
资产的具体内容，你公司处置分子公司的具体情况及对你公司使用权资产变动
的具体影响，并结合你公司后续经营计划等，说明你公司使用权资产是否存在
减值迹象，相关资产减值计提是否充分、合规。
回复：
公司使用权资产主要指由办公室、酒店等房屋及建筑物的租赁形成在租赁期
内使用租赁资产的权利。2022 年末主要使用权资产情况如下：
租赁 租赁 原值
承租方公司 出租方 租赁标的物 租赁物地址
开始日 结束日 （万元）
广西锦鑫佰业房地 广西捷鼎投资 广西南宁市良庆区凤凰
商铺 2019 年 2039 年 9,412.84
产开发有限公司 有限责任公司 路南侧、东风路东侧
南通中央商 新区核心区，西临工农
南通中南新世界中
个人 务区、体展 南路，东靠园林路，北 2013 年 2032 年 63,190.56
心开发有限公司
中心 起崇川路，南至啬园路
合计 72,603.40
使用权资产 变动类别 合计数（万元）
原值-期初 224,388.73
增加 214.02
其中：租入 214.02
减少 138,479.29
其中：租赁到期 5,162.92
其他减少 133,316.37
原值-期末 86,123.46
使用权资产折旧-期初 26,561.43
房屋及建筑物
增加 14,780.70
其中：计提增加 14,780.70
减少 12,280.27
其中：租赁到期 2,208.57
其他减少 10,071.70
使用权资产折旧-期末 29,061.85
期初--账面净值 197,827.30
期末--账面净值 57,061.61
报告期末，公司 2022 年第二次临时股东大会审议通过了《关于出让金石世
苑股权的关联交易议案》，同意公司以 3.3 亿元向关联方南通市益浩商务发展有
限公司出让南通金石世苑酒店有限公司全部股权。有关股权转让后，公司减少了
南通金石世苑酒店有限公司及其子公司承租的使用权资产，具体情况如下：
租赁 租赁
承租方公司 出租方 标的物 物地址 原值（万元）
开始日 结束日
南通金石世苑酒店有限公司 宁波凯仕德投资开 浙江省宁波高新区创苑路
酒店 2018.6.16 2029.6.30 4,369.45
宁波高新区分公司 发有限公司 666 号第 1 层至第 12 层
宁波市江北区北环西路
浙江绿生活集团有
宁波市常悦酒店有限公司 酒店 2026 号金山商务中心 1# 2021.3.4 2035.3.11 3,189.83
限公司
楼 1-11 层
厦门市海沧区新阳北路
南通金石世苑酒店有限公司 安邦（厦门）商业 1668 号四号楼第一层大堂
酒店 2019.6.14 2033.12.31 5,579.63
厦门海沧分公司 地产管理有限公司 部分 586.78 平方米及第五
层至第十七层
浙江省嘉兴市桐乡市乌镇
南通金石世苑酒店有限公司 桐乡乌镇禾策房产
酒店
镇子夜路 180 号 1 号楼一 2019.2.5 2033.8.4 2,850.18
桐乡乌镇分公司 经营管理有限公司
至四层
嘉兴钜瑞投资有限 嘉兴市隆诚大厦 1 幢北 1
嘉兴市金实酒店有限公司 酒店 2020.4.1 2036.3.31 2,782.74
公司 楼局部区域及 5-14 层
佛山市南海区桂城 A4 街
南通金石世苑酒店有限公司 佛山市南海道盛物
酒店 区华翠南路东侧南舜广场 2019.5.1 2038.7.31 3,869.89
佛山分公司 业投资有限公司
杭州市西湖区三墩池华街
南通金石世苑酒店有限公司 杭州尚坤紫萱投资
酒店 332 号尚坤云玺中心 1 层 2018.1.25 2035.6.30 6,924.06
杭州三墩镇第二分公司 管理有限公司
杭州市经济技术开发区幸
南通金石世苑酒店有限公司 浙江弘信资产管理
酒店 福南路 1288 号天福财智 2018.4.1 2019.3.31
杭州幸福南路第二分公司 有限公司
大厦 5 幢 117 室，17-26 层
杭州市经济技术开发区幸
南通金石世苑酒店有限公司 杭州东方股份经济
酒店 福南路 1288 号天福财智 2019.1.1 2029.3.17
杭州幸福南路第二分公司 合作社
大厦 5 幢 117 室，17-26 层
杭州市西湖区留下街道荆
南通金石世苑酒店有限公司 杭州瑞祺科技有限
酒店 山岭路 2 号汇峰国际商务 2017.5.16 2031.10.15 4,088.80
杭州荆山岭路第一分公司 公司
中心 B 座 1 层，4-12 层
江西省南昌市红谷滩新区
南通金石世苑酒店有限公司
南昌市颐宝商业管 凤凰洲赣江北大道 888 号
南昌红谷滩新区凤凰洲分公 房屋租赁 2019.7.1 2038.5.10 4,611.97
理有限公司 新力外滩 6 号 12#8-17 楼
司
层和 1 楼大堂 134 平方米
南通金石世苑酒店有限公司 湖南龙庭十方酒店 南昌市西湖区桃苑大街
房屋租赁 2019.8.21 2035.5.23 4,091.20
南昌西湖区分公司 运营管理有限公司 288 号汇海国际广场 B 座
江西省南昌市红谷滩新区
南通金石世苑酒店有限公司 南昌静心阁商贸有
房屋租赁 平安西二街 55 号 1、17-222019.6.24 2035.2.23 2,464.11
南昌龙虎山大道分公司 限公司
楼
昆明市官渡区永平路 51
南通金石世苑酒店有限公司 杭州中禧商业管理
房屋租赁 号鑫都韵城 4 号楼的房屋 2018.1.20 2033.1.19 6,082.72
昆明分公司 有限公司
二十一层至三十一层
重庆市渝北区回兴街道兴
南通金石世苑酒店有限公司 重庆红睿禧商业管 科大道 E85-1 地块蘭亭•新
房屋租赁 2019.4.3 2034.3.31 4,605.01
重庆渝北区分公司 理有限公司 都汇 A 栋 6-12 层共 7 层及
大堂
重庆市江北区五江路 22
南通金石世苑酒店有限公司 重庆锦垄商业管理
房屋租赁 号 10-13 层 15-18 层及大堂2019.10.202034.10.19 7,500.37
重庆市江北区分公司 有限公司
局部
南通金石世苑酒店有限公司 武汉人行道投资顾 武汉市洪山区张家湾特 1
房屋租赁 2019.6.1 2039.4.30 7,495.46
洪山区张家湾分公司 问有限公司 号
武汉市汉阳区鹦鹉大道与
南通金石世苑酒店有限公司 武汉鑫沐置业投资
房屋租赁 四新北路交叉口西南角绿 2018.11.8 2033.11.7 7,769.58
武汉分公司 有限公司
地国博财富中心 3 号楼
合肥市经济技术开发区金
南通金石世苑酒店有限公司 安徽圣禧商业发展
房屋租赁 寨路东紫云路北的紫金公 2017.9.22 2032.9.30 3,353.25
合肥锦绣大道路分公司 有限公司
馆 S1 幢东塔楼
南通金石世苑酒店有限公司 上海青峰实业投资 上海市奉贤区望园路 1526
酒店 2019.09.142034.09.13 5,316.55
上海奉贤分公司 有限公司 号一层局部、2-7 层全部
南通金石世苑酒店有限公司 上海华拓家居用品
酒店 东胜路 500 号 2018.06.012033.03.25 7,839.70
上海浦东第一分公司 有限公司
上海市盘阳路 59 弄“融信
南通金石世苑酒店有限公司 上海汉冉实业有限 绿地商务广场”8 幢 15 号
酒店 2017.12.202030.4.5 6,381.14
上海闵行华漕分公司 公司 楼 1 层部分、2 层部分及
南通金石世苑酒店有限公司 中科新达江苏创新 昆山市花桥镇中科创新广
酒店 2018.3.1 2033.2.28 3,678.82
昆山金中路分公司 投资有限公司 场 2 号楼 28 室（整栋）
顾小楠、刘增花、
徐铮、张文漪、蒋
南通金石世苑酒店有限公司 宗轩、毛燕、张福 苏州工业园区胜浦路 258
酒店 2017.12.1 2033.12.31 3,226.35
苏州滨江分公司 兴、徐俊晟、钱丽 号 30 栋（1-5 层）
华、王桂珍、陈秋
根
南通金石世苑酒店有限公司 苏州卫星天线有限 江苏省苏州市苏州大道西
酒店 2019.3.1 2037.7.31 8,262.75
苏州卫星天线大厦分公司 公司 316 号卫星大厦 1-6 层
常州市关河东路 68 号产
南通金石世苑酒店有限公司 江苏景尚文旅产业
酒店 权式酒店房屋 1 楼，5-12 2019.2.15 2031.2.14 2,862.66
常州关河东路分公司 发展有限公司
层整层
南通金石世苑酒店有限公司 无锡市观山路 299 号 C 栋
无锡市工人文化宫 酒店 2015.9.20 2030.9.20 1,833.19
无锡工人文化宫分公司 1-2 层，3-12 层
一层大 青岛市即墨区环秀街道办
南通金石世苑酒店有限公司 青岛太美商业管理
堂、12-18事处烟青路 446 号墨河大 2018.3.1 2029.9.30 2,338.85
青岛即墨区分公司 有限公司
层 厦
南通金石世苑酒店有限公司 烟台慧力房地产投负一层一 烟台市芝罘区南大街 149
烟台南大街分公司 资有限公司 间库房 号大成门广场 A 座
南通金石世苑酒店有限公司 烟台慧力房地产投及大成门 烟台市芝罘区南大街 149
烟台南大街分公司 资有限公司 酒店大堂 号大成门广场 A 座
局部
南通金石世苑酒店有限公司 南通航星置业发展金石商务
海门步行街海港城 13 幢 2015.5.12 2030.5.11
海门海港城分公司 有限公司 酒店
惠普一体
南通金石世苑酒店有限公司 南通航星置业发展 机 1106/
海门步行街海港城 13 幢 2021.6.1 2022.5.31
海门海港城分公司 有限公司 惠普打印
机 1136
合计 130,963.90
公司目前的使用权资产经营良好，租金情况稳定，公司短期内没有调整的计
划，有关资产不存在减值迹象。
年度审计会计师事务所核查意见：
我们按照中国注册会计师审计准则的要求，设计和执行了相关程序，针对上
述问题我们执行的主要程序如下：
理性及核算准确性；
基于已执行的审计程序，我们认为：
上述的说明，与我们在执行中南建设 2022 年度财务报表审计过程中所了解
的情况在所有重大方面一致。公司 2022 年度使用权资产大幅减少具有合理性，
且使用权资产不存在明显减值迹象。
末余额为 11.33 亿元，占预付款项期末余额的 31.55%。请你公司:
（1）说明预付款项的主要内容、交易金额、款项账龄、报告期坏账准备计
提金额、坏账准备期末余额等，并说明预付款项未结算的原因及合理性。
回复：
公司预付款项主要包括工程款等，2022 年末公司预付款项情况如下：
期末余额 2022 年
序号 公司名称 主要内容 款项账龄 未结算原因
（万元） 坏账计提
杭州大江东产业聚集区河景
路、青西三路地下综合管廊政 45,170.82 1-4 年
府与社会资本合作项目
慈溪市新城河区块一期改造
政府与社会资本合作项目
邯山经济开发区基础设施政
府与社会资本合作项目
三亚市海绵城市试点区域内
政府与社会资本合作项目
北京城建
杨屯新型城镇化建设工程政
中南土木 工程款 2,000.00 3-4 年 由于工程未完工导
工程集团 致款项尚未结算
洛阳市“四河同治”涧河治理
有限公司
工程政府与社会资本合作项 1,072.76 1 年以内
目
唐山湾捞鱼尖项目 956.48 2 年以内
中央商务区项目 835.88 2 年以内
新兴园新能源电动汽车科技
园
镇江中南世纪城项目 53.14 1-2 年
海门世纪城项目 15.28 1-2 年
小计 73,572.50 -
由于工程未完工导
致款项尚未结算
由于工程未完工导
致款项尚未结算
由于工程未完工导
致款项尚未结算
合计 113,333.00
（2）说明交易对手及与你公司、你公司控股股东、实际控制人、董监高是
否存在关联关系，相关款项是否构成财务资助或资金占用。
回复：
上述前五名预付款项公司中，北京城建中南土木工程集团有限公司为公司控
股股东控制企业，为公司关联方，有关交易经过公司股东大会日常关联交易审核。
其他公司与公司、公司控股股东、实际控制人、董监高不存在关联关系。相关款
项均不构成财务资助或资金占用。
年度审计会计师事务所核查意见：
我们按照中国注册会计师审计准则的要求，设计和执行了相关程序，针对上
述问题我们执行的主要程序如下：
行回款等资料，分析是否具有商业合理性；
新计算预付款项的期末余额及期末账龄；
存在关联关系，并根据款项形成原因判断是否构成财务资助或资金占用。
基于已执行的审计程序，我们认为：
上述的说明，与我们在执行中南建设 2022 年度财务报表审计过程中所了解
的情况在所有重大方面一致。中南建设公司预付款项不构成财务资助、不属于非
经营性资金占用，需要履行审议程序和披露义务的款项已经按照相关规定执行。
确认对应递延所得税资产，你公司未确认递延所得税资产的可抵扣亏损 148.07
亿元将于 2027 年前到期。请你公司说明递延所得税期末余额增加的主要原因，
并结合你公司持续经营能力及持续盈利能力、存在大额可抵扣亏损等，说明你
公司未来是否能获得足够的用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额，并进
一步说明相关递延所得税资产确认是否符合企业会计准则的相关规定。
回复：
公司 2022 年递延所得税资产增加主要是由于计提减值准备和可抵扣亏损增
加带来的，具体情况如下：
单位：万元
影响因素 2022 年末递延所 2021 年末递延所 变动金额
得税资产余额 得税资产余额
减值准备 136,687.68 90,550.80 46,136.88
可抵扣亏损 250,632.89 227,477.70 23,155.19
预缴土地增值税等 13,273.96 13,273.96 0.00
股权激励 - 1,644.49 -1,644.49
递延收益 1,694.03 1,901.98 -207.95
内部交易未实现利润 18,383.52 13,544.18 4,839.34
投资性房地产公允价值变动 1,692.89 2,005.85 -312.96
预计负债 265.55 214.79 50.76
小 计 422,630.52 350,613.75 72,016.77
公司 2022 年末由于增加计提减值准备，带来可抵扣暂时性差异相对 2021
年末增加 18.6 亿元，从而导致递延所得税资产增加 4.6 亿元。可抵扣亏损相对
资产的确认符合企业会计准则的相关规定。
公司 2021 年、2022 年虽然连续亏损，但亏损主要由于公司在非良性循环中，
希望增强抗风险能力，增加了现房库存的灵活去化，公司在建项目的盈利能力影
响不大。
在政策支持方向进一步明确，市场恢复良性循环后，公司大概率可以同步恢
复盈利，公司未来的盈利有足够的空间覆盖可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
对于未确认递延所得税资产的可抵扣亏损，公司将在实际情况发生后，再确
认是否能有效抵扣。
年度审计会计师事务所核查意见：
我们按照中国注册会计师审计准则的要求，设计和执行了相关程序，针对上
述问题我们执行的主要程序如下：
获取公司截至 2022 年 12 月 31 日的确认递延所得税资产的公司明细；针对
重大金额的项目，了解项目公司基本信息、当期盈利状况，以及项目未来销售安
排等；获取存货明细，查看未来可售业态，复核项目的未来盈利情况，了解资产
减值测试的计算过程并对资产减值状况、递延所得税资产金额进行分析和复核。
应收款项减值情况，通过函证，合同检查，期后回款检查等确认可收回性，从而
判断确认递延所得税资产的合理性。
况，查看未售业态预计盈利情况，以及公司对项目未来的运营安排等判断亏损项
目确认递延所得税资产的合理性。
交易未实现金额，判断确认递延所得税资产的合理性；
基于已执行的审计程序，我们认为：
上述的说明，与我们在执行中南建设 2022 年度财务报表审计过程中所了解
的情况在所有重大方面一致。相关递延所得税资产确认符合企业会计准则的相关
规定。
称“中南城投”）及其一致行动人持有你公司股票持续被强制平仓。你公司于 2023
年 6 月 16 日披露的《关于控股股东所持部分股份被再次拍卖的进展公告》显示，
中南城投持有的 33,900,000 股被拍卖竞得。你公司 2023 年 7 月 1 日披露的《关
于控股股东质押股份变动及持股减持情况的公告》显示，截至 2023 年，中南城
投及其一致行动人所持你公司股份 1,498,839,800 股被质押，占其持有你公司股
份的 86.29%。请你公司：
（1）说明自 2022 年 8 月以来你公司控股股东及其一致行动人减持你公司
股份的具体情况，包括不限于减持时间、减持方式、减持股数及占比、减持金
额、减持股份来源等，并全面自查你公司控股股东及其一致行动人是否及时就
减持行为履行信息披露义务（如适用），是否存在违反《上市公司股东及董事、
监事、高级管理人员减持股份实施细则（2017 年修订）》等相关规定的情形。
回复：
根据中南城投的通知，自 2022 年 8 月 15 日至 2023 年 7 月 18 日，中南城投
持有的公司股份通过协议转让的方式减持 79,146,700 股，占公司总股份数的
大宗交易等方式累计减持 273,227,310 股，占公司总股份数的 7.14%，有关股份
来自重大资产重组、非公开发行及二级市场增持等方式，每日具体减持情况如下：
占总股本 减持 成交金额
减持时间 减持方式 减持股数
比例 均价 （万元）
集中竞价交易 23,900,000 0.62% 2.68 6401.11
大宗交易 1,550,586 0.04% 2.48 384.54
集中竞价交易 4,037,441 0.11% 2.73 1100.69
大宗交易 1,000,000 0.03% 2.48 248.00
集中竞价交易 694,578 0.02% 2.74 190.62
大宗交易 1,000,000 0.03% 2.44 244.00
集中竞价交易 2,432,725 0.06% 2.55 619.14
大宗交易 5,519,402 0.14% 2.29 1263.94
集中竞价交易 15,203 0.00% 2.06 3.13
大宗交易 3,000,000 0.08% 1.89 567.00
集中竞价交易 11,288 0.00% 2.11 2.38
大宗交易 3,700,000 0.10% 1.94 717.80
集中竞价交易 9,405 0.00% 2.26 2.13
大宗交易 7,803,101 0.20% 2.00 1560.79
集中竞价交易 7,700 0.00% 2.25 1.73
大宗交易 3,090,000 0.08% 2.09 645.81
集中竞价交易 6,452 0.00% 2.38 1.54
大宗交易 5,945,390 0.16% 2.08 1238.24
集中竞价交易 2,670,252 0.07% 2.53 676.62
大宗交易 2,100,000 0.05% 2.34 491.40
集中竞价交易 1,976,070 0.05% 2.50 493.57
大宗交易 2,200,000 0.06% 2.30 506.00
集中竞价交易 2,063,203 0.05% 2.48 510.67
大宗交易 2,000,000 0.05% 2.30 460.00
集中竞价交易 1,547,932 0.04% 2.49 385.10
大宗交易 2,000,000 0.05% 2.28 456.00
集中竞价交易 1,638,238 0.04% 2.40 393.93
大宗交易 1,850,000 0.05% 2.18 403.30
集中竞价交易 1,509,773 0.04% 2.34 352.98
大宗交易 1,650,000 0.04% 2.15 354.75
集中竞价交易 1,390,628 0.04% 2.41 335.46
大宗交易 1,600,000 0.04% 2.23 356.80
集中竞价交易 760,333 0.02% 2.43 184.83
大宗交易 1,000,000 0.03% 2.26 226.00
集中竞价交易 152,562 0.00% 2.38 36.29
大宗交易 2,440,477 0.06% 2.02 492.98
集中竞价交易 1,446,993 0.04% 2.23 323.18
大宗交易 2,000,000 0.05% 2.00 400.00
集中竞价交易 285,207 0.01% 2.06 58.69
协议转让 79,146,700 2.07% 1.51 11911.58
集中竞价交易 99,164 0.00% 2.00 19.87
大宗交易 3,500,000 0.09% 1.86 651.00
集中竞价交易 67,667 0.00% 1.85 12.52
大宗交易 1,500,000 0.04% 1.71 256.50
集中竞价交易 58,019 0.00% 1.83 10.64
大宗交易 5,000,000 0.13% 1.68 840.00
集中竞价交易 49,559 0.00% 1.84 9.11
大宗交易 5,000,000 0.13% 1.73 865.00
集中竞价交易 39,451 0.00% 1.86 7.34
大宗交易 4,800,000 0.13% 1.71 820.80
集中竞价交易 220,381 0.01% 1.80 39.63
大宗交易 4,300,000 0.11% 1.66 713.80
集中竞价交易 406,696 0.01% 1.77 71.81
大宗交易 3,000,000 0.08% 1.60 480.00
集中竞价交易 452,879 0.01% 1.75 79.18
大宗交易 2,000,000 0.05% 1.60 320.00
集中竞价交易 360,668 0.01% 1.69 61.01
大宗交易 2,800,000 0.07% 1.56 436.80
集中竞价交易 724,533 0.02% 1.58 114.83
大宗交易 3,000,000 0.08% 1.46 438.00
集中竞价交易 758,564 0.02% 1.53 115.77
大宗交易 2,100,000 0.05% 1.41 296.10
合计 386,274,010 10.09% - 76,475.44
持风险提示公告》（公告编号：2022-129）披露，中南城投称其持有部分公司股
份因业务纠纷被金融机构擅自处置，存在 8 月 15 日开始的 3 个月内减少公司现
有总股份数（3,826,558,901 股）3%的风险。
告编号：2022-133）披露， 2022 年 8 月 15 日-8 月 19 日中南城投称其持有的
动减持超过 2%的提示性公告》（公告编号：2022-193）披露，2022 年 8 月 15
日至 2022 年 11 月 4 日中南城投累计被动减持的公司股份达 77,811,108 股，占公
司总股份数的 2.03%。
后续减持风险提示公告》（公告编号：2022-199）披露，2022 年 8 月 15 日-11
月 15 日的 3 个月间，中南城投持有的股份被动减持 107,883,907 股，占公司总股
份数的 2.82%，并且从 11 月 16 日开始的未来 3 个月内，其持有的公司股份存在
进一步被动减少公司现有总股份数 3%的风险。
提示性公告》（公告编号：2022-202）披露，2022 年 8 月 15 日-11 月 17 日中南
城投称其持有的 116,123,180 股公司股份已被金融机构擅自处置，占公司总股份
数的 3.03%。
过 4%的提示性公告》（公告编号：2022-215）披露，2022 年 8 月 15 日-12 月 12
日中南城投称其持有的 153,477,810 股公司股份已被金融机构擅自处置，占公司
总股份数的 4.01%。
被动减持的公告》（公告编号：2023-024）披露，2022 年 8 月 15 日-2023 年 2
月 1 日中南城投称其持有的 163,153,365 股公司股份已被金融机构擅自处置，占
公司总股份数的 4.26%。
减持预披露公告》（公告编号：2023-031）披露，2022 年 8 月 15 日-2023 年 2
月 9 日中南城投称其持有的 163,421,266 股公司股份已被金融机构擅自处置，占
公司总股份数的 4.27%。
月的公告》（公告编号：2023-033）披露，2022 年 8 月 15 日至 2023 年 2 月 16
日的 6 个月间，中南城投持有的公司股份被金融机构通过集中竞价及大宗交易方
式累计被动减持 167,247,851 股，占公司总股份数的 4.37%。
变动报告书的提示性公告》（公告编号：2023-039）披露，2022 年 8 月 15 日至
交易方式累计被动减持 173,200,515 股，占公司总股份数的 4.53%。
情况的公告》（公告编号：2023-040）披露，2022 年 8 月 15 日至 2023 年 2 月
计被动减持 178,686,978 股，占公司总股份数的 4.67%。
累计被动减持 192,696,134 股，占公司总股份数的 5.04%。
告》（公告编号：2023-059）披露，2022 年 8 月 15 日至 2023 年 3 月 27 日，中
南城投持有的公司股份被金融机构通过集中竞价及大宗交易方式累计被动减持
告》（公告编号：2023-062）披露，2022 年 8 月 15 日至 2023 年 4 月 3 日，中南
城投持有的公司股份被金融机构通过集中竞价及大宗交易方式累计被动减持
与转融通业务、质押股份变动及权益变动情况的公告》（公告编号：2023-067）
披露，2022 年 8 月 15 日至 2023 年 4 月 14 日，中南城投持有的公司股份通过协
议转让的方式减持 79,146,700 股，占公司总股份数的 2.07%；被金融机构通过集
中竞价及大宗交易方式累计被动减持 205,240,150 股，占公司总股份数的 5.36%
（公告编号：2023-082）披露，2022 年 8 月 15 日至 2023 年 4 月 28 日，中南城
投持有的公司股份通过协议转让的方式减持 79,146,700 股，占公司总股份数的
占公司总股份数的 5.39%。
的公告》（公告编号：2023-087）披露，2022 年 8 月 15 日至 2023 年 5 月 23 日，
中南城投持有的公司股份通过协议转让的方式减持 79,146,700 股，占公司总股份
数的 2.07%；通过集中竞价、大宗交易等方式累计减持 241,238,340 股，占公司
总股份数的 6.31%。
的公告》（公告编号：2023-089）披露，2022 年 8 月 15 日至 2023 年 5 月 29 日，
中南城投持有的公司股份通过协议转让的方式减持 79,146,700 股，占公司总股份
数的 2.07%；通过集中竞价、大宗交易等方式累计减持 246,297,019 股，占公司
总股份数的 6.44%。
（公告编号：2023-093）披露，2022 年 8 月 15 日至 2023 年 6 月 2 日，其持有的
公司股份通过协议转让的方式减持 79,146,700 股，占公司总股份数的 2.07%；通
过集中竞价、大宗交易等方式累计减持 249,696,747 股，占公司总股份数的 6.53%。
（公告编号：2023-106）披露，2022 年 8 月 15 日至 2023 年 6 月 29 日，其持有
的公司股份通过协议转让的方式减持 79,146,700 股，占公司总股份数的 2.07%；
通过集中竞价、大宗交易等方式累计减持 269,292,472 股，占公司总股份数的
关于控股股东质押和冻结股份变动、持股减持以及发布权益变动报告书的提示性
公告》（公告编号：2023-110）披露，2022 年 8 月 15 日至 2023 年 7 月 6 日，其
持有的公司股份通过协议转让的方式减持 79,146,700 股，占公司总股份数的
大宗交易等方式累计减持 271,595,377 股，占公司总股份数的 7.10%。
预披露公告》（公告编号：2023-111）披露，2022 年 8 月 15 日至 2023 年 7 月
份数的 2.07%；被司法拍卖 33,900,000 股，占公司总股份数的 0.89%；通过集中
竞价、大宗交易等方式累计减持 272,119,777 股，占公司总股份数的 7.11%
（公告编号：2023-113）披露，2022 年 8 月 15 日至 2023 年 7 月 13 日，其持有
的公司股份通过协议转让的方式减持 79,146,700 股，占公司总股份数的 2.07%；
被司法拍卖 33,900,000 股，占公司总股份数的 0.89%；通过集中竞价、大宗交易
等方式累计减持 272,741,737 股，占公司总股份数的 7.13%。
的公告》（公告编号：2023-115）披露，2022 年 8 月 15 日至 2023 年 7 月 18 日，
其持有的公司股份通过协议转让的方式减持 79,146,700 股，占公司总股份数的
大宗交易等方式累计减持 273,227,310 股，占公司总股份数的 7.14%。
根据中南城投反馈，其在重大资产重组、非公开发行及自身减持后，持续通
过二级市场累计增持了 92,373,727 股（含增持股份由于资本公积金转增股份的变
动），具体情况如下：
股东名称 变动期间 变动事项 股数
中南城投 2018 年 8 月 3 日至 2018 年 12 月 24 日 集中竞价增持 6,086,900
合计 92,373,727
自 2022 年 8 月 15 日首次减持开始的 15 个工作日内，中南城投被动减持了
的原则，其减持的股份应该来自二级市场增持，是否违反证监会《上市公司股东
及董事、监事、高级管理人员减持股份实施细则(2017 年修订) 》和《深圳证券
交易所上市公司股东及董事、监事、高级管理人员减持股份实施细则》等有关规
定尚需进一步确定。
（2）结合中南城投业务开展情况、财务状况等，说明后续强制平仓、司法
拍卖等事项是否可能导致控股股东、实际控制人发生变更，如是，请作出特别
风险提示，并说明控股股东针对强制平仓、司法拍卖事项已采取或拟采取的应
对措施。
回复：
根据中南城投提供的截至 2022 年 12 月 31 日未经审计财务报表，中南城投
的净资产为 30,393,311,455.97 元，流动资产 246,613,374,759.92 元，超过控股股
东质押股权对应担保范围金额，资产负债率为 90.11%，流动比率为 0.99，速动
比率为 0.38，中南城投财务状况较好。
实际控制人发生变更的风险较小
中南城投与质权人签署质押合同时公司股价处于相对高位，后续因公司股价
长期处于下行趋势，控股股东后续进行了补充质押，截至本问询函回复日，公司
股价仍处于低位，仍有部分质押股份接近或达到平仓线，若未来出现严重影响控
股股东、实际控制人偿债能力的事项，或未来公司股价受宏观经济、经营业绩及
市场环境等因素影响出现重大不利变化，将导致中南城投所持质押股份被质权人
强制平仓，因此仍然存在一定的平仓风险。
截至 2023 年 7 月 18 日，中南城投持有的公司股份累计质押、冻结数量为
控股股东持有公司股份数量将变更为 197,524,476 股（含转融通业务出借的股
份），持股比例将变更为 5.16%，除中南城投外，公司不存在持股 5%以上股东，
除中南城投及深港通账户外，公司不存在持股 1%以上的股东，公司股份较为分
散。中南城投已采取了维持控股权的措施，控股股东、实际控制人发生变更的风
险较小。
目前中南城投正积极与相关金融机构沟通，化解纠纷，减少减持造成的不利
影响，维持控制权的稳定。维持控制权稳定性的相关措施包括：
（1）中南城投将积极采取合法有效的方式，持续确保对中南建设控制权的
稳定性，保证不会因逾期偿还或其他违约情形、风险事件导致中南城投所控制的
公司股票被质权人大量行使质押权，从而避免中南建设控股股东、实际控制人发
生变更。
（2）中南城投及实际控制人陈锦石将继续支持公司强化管理团队建设和内
控建设，持续提升企业经营管理水平，积极发展建设市场营销体系和技术创新能
力，进—步提升盈利能力和抗风险能力。
（3）通过多种渠道合理安排资金偿还到期债务。公司控股股东、实际控制
人将密切关注中南建设股价动态及走势，以提前进行风险预警，必要时可采取包
括但不限于提前归还质押借款、追加保证金、追加质押物以及与债权人和质权人
协商增信等应对措施。如出现质权人欲行使质权导致中南城投作为控股股东的地
位可能受到影响的情形，中南城投及陈锦石将积极与质权人协商，采取资产处置
变现、银行贷款、补充担保物、提前偿还融资款项等多种方式筹措资金，保证偿
债能力，按期对所负债务进行清偿，以防止中南城投所持有的公司股票被大量行
使质权，维护中南城投控股股东地位。
特此公告。
江苏中南建设集团股份有限公司
董事会
二〇二三年七月二十一日
首页
微信公众号
证券之星APP
