跟踪评级报告
联合〔2023〕3569 号
联合资信评估股份有限公司通过对中交地产股份有限公司主
体及其相关债券的信用状况进行跟踪分析和评估，确定维持中交
地产股份有限公司主体长期信用等级为 AA+，
“20 中交债”
“21 中
交债”信用等级为 AAA，
“22 中交 01”信用等级为 AA+，评级展
望为稳定。
特此公告
联合资信评估股份有限公司
评级总监：
二〇二三年六月二日
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跟踪评级报告
中交地产股份有限公司
评级结果： 评级观点
项目
本次 评级 上次 评级 跟踪期内，中交地产股份有限公司（以下简称“公司”
级别 展望 级别 展望
中交地产股份有限公司 AA+ 稳定 AA+ 稳定 或“中交地产”
）作为中交房地产集团有限公司（以下简称
担保方 “中交房地产集团”）下属重要的房地产上市平台，仍保持
AAA 稳定 AAA 稳定
中交房地产集团有限公司
且二线城市占比较高。同时，联合资信评估股份有限公司
（以下简称“联合资信”）也关注到，公司短期债务负担重、
跟踪评级债项概况：
发行 债券 到期 部分项目未来销售去化和建设支出压力大、待售项目区域
债券简称
规模 余额 兑付日
集中度较高、现金流较为依赖筹资活动等因素对公司信用
注：上述债券仅包括由联合资信评级且截至评级时点尚处于存
续期的债券 着公司项目的开发和销售，公司经营状况有望保持稳定。
“20中交债”和“21中交债”由中交房地产集团提供全
评级时间：2023 年 6 月 2 日 额无条件不可撤销的连带责任保证担保。中交房地产集团
作为大型央企中国交通建设集团有限公司（以下简称“中交
本次评级使用的评级方法、模型： 集团”
）发展房地产业务的唯一平台，在资产规模、品牌知
名称 版本
名度、融资渠道多元化、银行授信规模等方面具有很强的竞
房地产企业信用评级方法 V4.0.202208
房地产企业主体信用评级模型（打 争优势，其提供的担保对“20中交债”和“21中交债”的信
V4.0.202208
分表） 用状况仍具有显著的提升作用。
注：上述评级方法和评级模型均已在联合资信官网公开披露
综合评估，联合资信确定维持公司主体长期信用等级
为 AA+，维持“20 中交债”和“21 中交债”的信用等级为
AAA，维持“22 中交 01”的信用等级为 AA+，评级展望为
稳定。
优势
建设集团有限公司（以下简称“中交集团”）的下属唯一房
地产开发运营平台，在资产规模、品牌知名度、融资渠道和
银行授信规模等方面具有很强的竞争优势。截至 2022 年底，
中交房地产集团为公司共提供有息借款余额 174.97 亿元。
司仍保持较大规模的土地储备，公司剩余土地储备建筑面
积中二线城市占 72.71%，整体城市能级较高。
有显著提升作用。2022 年，中交房地产集团在基础建设和
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跟踪评级报告
本次评级模型打分表及结果： 房地产领域综合竞争优势仍比较突出，其担保对“20 中交
评价内容 评价结果 风险因素 评价要素 评价结果 债”和“21 中交债”的信用状况仍有显著的提升作用。
宏观和区域
经营环境 风险
经营
行业风险 3 关注
B 基础素质 2
风险 1．房地产行业进入下行周期，公司未来面临销售去化
自身
企业管理 1
竞争力
经营分析 2 压力和建设支出压力。2021 年下半年以来，地产市场呈现
资产质量 2
下行趋势，导致公司经营将持续面临一定的市场风险。公司
现金流 盈利能力 2
财务 业务扩张明显，2019－2021 年新增土地储备规模大且公司
F3 现金流量 1
风险
资本结构 3
待售面积中西南区域占比较大，区域集中度较高，公司未来
偿债能力 3
指示评级 aa- 面临销售去化压力和建设支出压力。
个体调整因素： -- 2．公司债务负担重，融资成本偏高，现金流较为依赖
个体信用等级 aa-
外部支持调整因素：股东支持 +2 筹资活动。受规模扩大影响，公司债务规模增长较快，公司
评级结果 AA +
对筹资活动较为依赖。公司债务负担重，截至 2022 年底，
注：经营风险由低至高划分为 A、B、C、D、E、F 共 6 个等级，
各级因子评价划分为 6 档，1 档最好，6 档最差；财务风险由低 公司短期债务1227.51 亿元，存在较大的偿付压力，公司再
至高划分为 F1－F7 共 7 个等级，各级因子评价划分为 7 档，1
档最好，7 档最差；财务指标为近三年加权平均值；通过矩阵分
融资存在一定压力。
析模型得到指示评级结果 3．公司合作开发项目较多，少数股东权益占比高。公
司合作项目较多，后续需关注合作方风险。截至 2022 年底，
同业比较（2022 年数据）
：
公司少数股东权益占比为 82.71%，所有者权益稳定性较弱。
主要指标 公司 公司 1 公司 2
最新信用等级 AA+ AA+ AA+
数据时间 2022 2022 2022
销售面积 195.78 89.2 /
销售金额 458.82 224.18 454.6
资产总额（亿元） 1373.07 884.06 1274.91
所有者权益（亿元） 190.41 250.97 323.60
营业总收入（亿元） 384.67 182.48 314.66
营业利润率（%） 12.18 21.80 6.12
利润总额（亿元） 21.83 14.71 8.94
资产负债率（%） 86.13 71.61 74.62
注：1．公司 1 为信达地产股份有限公司，公司 2 为联发集团有
限公司；2．公司 2 销售数据为克而瑞销售全口径
资料来源：除公司外，其余数据均取自 Wind
分析师：蒋旭 宋莹莹
邮箱：lianhe@lhratings.com
电话：010-85679696
传真：010-85679228
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中国人保财险大厦 17 层（100022）
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主要财务数据：
合并口径
项 目 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 3 月
现金类资产(亿元) 115.34 123.70 104.82 129.57
资产总额(亿元) 995.03 1419.62 1373.07 1402.41
所有者权益(亿元) 128.92 179.46 190.41 188.02
短期债务(亿元) 95.18 198.59 227.51 236.13
长期债务(亿元) 414.42 448.69 443.39 464.53
全部债务(亿元) 509.60 647.28 670.90 700.66
营业总收入(亿元) 123.00 145.42 384.67 26.89
利润总额(亿元) 14.64 15.22 21.83 0.05
EBITDA(亿元) 25.40 25.34 30.27 --
经营性净现金流(亿元) -187.40 -44.52 29.35 -10.50
营业利润率(%) 22.76 18.26 12.18 10.40
净资产收益率(%) 6.95 4.12 5.37 --
资产负债率(%) 87.04 87.36 86.13 86.59
调整后资产负债率（%） 83.39 82.04 82.61 82.75
全部债务资本化比率(%) 79.81 78.29 77.89 78.84
流动比率(%) 217.59 170.09 175.77 177.68
经营现金流动负债比（%） -42.81 -5.76 4.01 --
现金短期债务比(倍) 1.21 0.62 0.46 0.55
EBITDA 利息倍数(倍) 0.68 0.47 0.54 --
全部债务/EBITDA(倍) 20.07 25.55 22.16 --
公司本部（母公司）
项 目 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 3 月
资产总额(亿元) 372.09 437.57 469.27 /
所有者权益(亿元) 20.37 20.11 20.23 /
全部债务(亿元) 221.26 258.66 120.28 /
营业总收入(亿元) 0.14 0.86 1.22 /
利润总额(亿元) 0.88 0.08 0.14 /
资产负债率(%) 94.52 95.41 95.69 /
全部债务资本化比率(%) 91.57 92.79 85.60 /
流动比率(%) 229.24 96.62 131.30 /
经营现金流动负债比(%) -12.24 3.27 -1.58 /
注：1. 公司 2023 年一季度财务报表未经审计；2. 本报告中部分合计数与各相加数之和在尾数
上存在差异，系四舍五入造成；除特别说明外，均指人民币；3. 其他应付款和其他流动负债中
有息部分调整入短期债务，长期应付款中和租赁负债中有息部分调整入长期债务；4．表格中“/”
表示未能获取的数据；5．2020 年数为 2020 年审计报告年末数，2021 年数为 2021 年审计报告
年末数
资料来源：公司财务报告，联合资信整理
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评级历史：
债项 主体 评级 评级 项目 评级
债项简称 评级方法/模型
等级 等级 展望 时间 小组 报告
房地产企业信用评级
方法（4.0.202208）/房
宋莹莹、 阅读
杨野
地产企业主体信用评
全文
级模型（打分表）
（4.0.202208）
房地产企业信用评级方法
（V3.0.201907）/房地产
AAA AA+ 稳定 2022/06/10 企业主体信用评级模型
（打分表）
（V3.0.201907）
房地产企业信用评级方法
（V3.0.201907）/房地产
支亚梅、 阅读
杨野 全文
（打分表）
（V3.0.201907）
房地产企业信用评级方法
（V3.0.201907）/房地产
支亚梅、 阅读
曹梦茹 全文
（打分表）
（V3.0.201907）
注：上述历史评级项目的评级报告通过报告链接可查阅；2019 年 8 月 1 日之前的评级方法和
评级模型均无版本编号
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声 明
一、本报告版权为联合资信所有，未经书面授权，严禁以任何形式/方式复制、转载、出售、发
布或将本报告任何内容存储在数据库或检索系统中。
二、本报告是联合资信基于评级方法和评级程序得出的截至发表之日的独立意见陈述，未受任
何机构或个人影响。评级结论及相关分析为联合资信基于相关信息和资料对评级对象所发表的前瞻
性观点，而非对评级对象的事实陈述或鉴证意见。联合资信有充分理由保证所出具的评级报告遵循
了真实、客观、公正的原则。
三、本报告所含评级结论和相关分析不构成任何投资或财务建议，并且不应当被视为购买、出
售或持有任何金融产品的推荐意见或保证。
四、本报告不能取代任何机构或个人的专业判断，联合资信不对任何机构或个人因使用本报告
及评级结果而导致的任何损失负责。
五、本报告系联合资信接受中交地产股份有限公司（以下简称“该公司”）委托所出具，引用的
资料主要由该公司或第三方相关主体提供，联合资信履行了必要的尽职调查义务，但对引用资料的
真实性、准确性和完整性不作任何保证。联合资信合理采信其他专业机构出具的专业意见，但联合
资信不对专业机构出具的专业意见承担任何责任。
六、除因本次评级事项联合资信与该公司构成评级委托关系外，联合资信、评级人员与该公司
不存在任何影响评级行为独立、客观、公正的关联关系。
七、本次跟踪评级结果自本报告出具之日起至相应债券到期兑付日有效；根据跟踪评级的结论，
在有效期内评级结果有可能发生变化。联合资信保留对评级结果予以调整、更新、终止与撤销的权
利。
八、本报告所列示的主体评级及相关债券或证券的跟踪评级结果，不得用于其他债券或证券的
发行活动。
九、任何机构或个人使用本报告均视为已经充分阅读、理解并同意本声明条款。
分析师：
联合资信评估股份有限公司
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中交地产股份有限公司
一、跟踪评级原因 公司注册地址：重庆市江北区观音桥建新
北路86号；法定代表人：李永前。
根据有关法规要求，按照联合资信评估股
份有限公司（以下简称“联合资信”
）关于中交 三、债券概况及募集资金使用情况
地产股份有限公司（以下简称“公司”或“中交
地产”
）及其相关债券的跟踪评级安排进行本次 截至 2023 年 3 月底，公司由联合资信评级
跟踪评级。 的存续债券见下表，募集资金均已按指定用途
使用完毕，并在付息日正常付息。
二、企业基本情况 表 1 截至 2023 年 3 月底公司存续债券概况
发行金额 债券余额
中交地产前身为重庆国际实业投资股份有 债券名称 起息日 期限
（亿元） （亿元）
限公司，成立于 1993 年，设立时公司股本为人 22 中交 01 3.00 3.00 2022/12/20
（1+1）
民币 5000.00 万元。1997 年，公司在深圳证券 21 中交债 11.00 11.00 2021/08/25
（3+2）
交易所发行普通股 1000 万股，发行后股本总额 5年
（3+2）
人民币为 6000.00 万元（股票简称“重庆实业”， 注：1．未包含ABS项目；2．截至2023年3月底，22中交01尚未到付息日
股票代码“000736.SZ”）。后经多次更名、股 资料来源：联合资信整理
权转让、配售、资产重组和股权分置改革等，截
截至2023年3月底，公司存续期中“20中交
至 2023 年 3 月底，公司注册资本为 6.95 亿元，
债”和“21中交债”
，均由中交房地产集团提供
国务院国有资产监督管理委员会（以下简称“国
全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。
资委”）为公司实际控制人，公司控股股东为中
交房地产集团有限公司（以下简称“中交房地产 四、宏观经济和政策环境分析
集团”）。截至 2023 年 4 月 10 日，公司控股
股东所持有的公司股份未进行质押。
告、中央经济工作会议及全国“两会”决策部
跟踪期内，公司主营业务未发生变更，组织
署为主，坚持“稳字当头、稳中求进”的政策总
结构未发生重大变化。截至 2022 年底，公司在
基调，聚焦于继续优化完善房地产调控政策、进
岗员工 961 人，从业人数 1569 人，在岗员工较
一步健全 REITs 市场功能、助力中小微企业稳
上年减少 782 人，主要系公司人员结构的调整，
增长调结构强能力，推动经济运行稳步恢复。
将一些辅助性、临时性和基层一线员工调整了
随着各项稳增长政策举措靠前发力，生产
劳动用工方式。
生活秩序加快恢复，国民经济企稳回升。经初步
截至 2022 年底，公司合并资产总额 1373.07
核算，一季度国内生产总值 28.50 万亿元，按不
亿元，所有者权益 190.41 亿元（含少数股东权
变价格计算，同比增长 4.5%，增速较上年四季
益 157.48 亿元）
；2022 年，公司实现营业总收
度回升 1.6 个百分点。从生产端来看，前期受到
入 384.67 亿元，利润总额 21.83 亿元。
较大制约的服务业强劲复苏，改善幅度大于工
截至 2023 年 3 月底，公司合并资产总额
业生产；从需求端来看，固定资产投资实现平稳
增长，消费大幅改善，经济内生动力明显加强，
股东权益 157.11 亿元）
；2023 年 1－3 月，公司
内需对经济增长形成有效支撑。信用环境方面，
实现营业总收入 26.89 亿元，利润总额 0.05 亿
社融规模超预期扩张，信贷结构有所好转，但居
元。
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民融资需求仍偏弱，同时企业债券融资节奏同 变化。中交房地产集团为公司直接控股股东，公
比有所放缓。利率方面，资金利率中枢显著抬 司的实际控制人为国资委。
升，流动性总体偏紧；债券市场融资成本有所上
升。 2. 企业规模及竞争力
展望未来，宏观政策将进一步推动投资和 公司开发经验丰富，土地储备城市能级较
消费增长，同时积极扩大就业，促进房地产市场 高。
稳健发展。而在美欧紧缩货币政策、地缘政治冲 公司作为一家中型国有上市房地产开发公
突等不确定性因素仍存的背景下，外需放缓叠 司，经过多年的发展，积累了丰富的项目开发经
加基数抬升的影响，中国出口增速或将回落，但 验。2022年，公司全口径实现签约销售金额
消费仍有进一步恢复的空间，投资在政策的支 458.82亿元，同比下降18.07%，下降幅度小于行
撑下稳定增长态势有望延续，内需将成为驱动 业整体水平。截至2022年底，公司全口径在建及
中国经济继续修复的主要动力。总体来看，当前 待建建筑面积合计（包含已售未结转、在建未售
积极因素增多，经济增长有望延续回升态势，全 及拟建部分）1612.88万平方米，主要位于二线
年实现 5%增长目标的基础更加坚实。完整版宏 城市，土地储备分布较好。
观经济与政策环境分析详见《宏观经济信用观
察 季 报 （ 2023 年 一 季 度 ）》， 报 告 链 接
公司过往债务履约情况良好。
https://www.lhratings.com/lock/research/f4a89bc3
根据中国人民银行企业信用报告（统一社
会信用代码：915000002028133840），截至2023
五、行业分析 年4月11日，公司无未结清关注类和不良/违约类
贷款；已结清贷款中有16笔不良类贷款，6笔关
市场延续 2021 年下半年以来的低迷状态，商品 部发生于2008年公司重组前；已结清贷款中有1
房销售萎靡，全国土地市场热度不高，供求规模 笔关注类贷款，根据公司提供的说明，主要系公
齐跌，房企新开工意愿和房地产开发投资均持 司与广州番禺雅居乐房地产开发有限公司合作
续下降，市场信心有待恢复。面对经济下行，为 开发的中雅江湾豪庭和中雅江湾豪园项目，由
防范房地产行业出现系统性风险、保持房地产 于合作方资金紧张进行展期，但归属于公司的
市场平稳健康发展，供需两端调控政策逐步松 贷款部分的已按时还清。
绑转向宽松；2022 年 11 月，融资端政策利好集 根据公司过往在公开市场发行债务融资工
中释放，
“四箭齐发”等政策将有助于行业信用 具的本息偿付记录，公司无逾期或违约记录，履
端困难纾解和流动性整体优化，但政策传导速 约情况良好。
度及落地效果仍有待观察。在政策宽松预期及 截至 2023 年 5 月 3 日，联合资信未发现公
前期需求释放下，2023 年国内房地产市场会有 司曾被列入全国失信被执行人名单。
阶段性回暖，但长期不确定性仍大。完整版行业
分析详见 《2023 年房地产行业分析》 ，报告链接： 七、管理分析
https://www.lhratings.com/lock/research/f4a89bc3
跟踪期内，公司股权结构以及主要管理制
度未发生重大变化。
六、基础素质分析
八、经营分析
截至 2023 年 3 月底，公司产权状况未发生
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影响，公司收入规模增长；但受结转项目差异 收入的贡献小。
影响，公司综合毛利率持续下降。 从毛利率来看，2022 年，公司房地产销售
主要系结转项目大幅增加所致。 转项目主要为公司扩张期间获取，成本较高所
从收入构成来看，房地产销售仍是公司主 致。公司综合毛利率受房地产销售毛利率影响
要收入来源，2022年公司房地产销售收入在公 大，同比下降 9.49 个百分点。
司营业收入中占比超过99%；公司其他业务收 2023 年 1－3 月，公司实现营业总收入 26.89
入主要为代建业务，2022年代建项目签约销售 亿元，同比下降 31.89%，主要系本期结转规模
面积8.77万平方米，较2021年增加6.54万平方米。 下降所致。公司综合毛利率下降至 11.73%，主
公司除房地产销售以外的业务收入对公司营业 要系结转项目土地成本上涨所致。
表2 2020－2022 年公司营业收入及毛利率情况（单位：亿元、%）
板块
收入 占比 毛利率 收入 占比 毛利率 收入 占比 毛利率
房地产销售 122.05 99.23 26.26 144.45 99.33 22.73 382.92 99.54 13.28
租赁收入 0.50 0.40 61.78 0.46 0.32 60.14 0.49 0.13 59.58
物业管理 0.07 0.06 -22.16 0.07 0.05 -55.50 0.08 0.02 -71.80
其他 0.39 0.31 73.25 0.44 0.30 57.98 1.18 0.31 48.88
合计 123.01 100.00 26.53 145.42 100.00 22.92 384.67 100.00 13.43
注：尾差系数据四舍五入所致
资料来源：公司年报
（1）土地储备 （单位：块、万平方米、%、亿元、元/平方米）
年份 2020 年 2021 年 2022 年
全口径新增项目
影响下，公司新增土储力度继续放缓，新增楼 个数
全口径计容建筑
面均价同比增长 74.98%，主要系城市能级提高。 面积
权益计容建筑面
公司现有土地储备主要位于二线城市，土地储 313.55 235.07 67.87
积
备城市能级较高。但公司合作项目较多，未来 土地权益占比 49.33 63.08 52.76
需持续关注合作方风险。 土地出让金总额 535.80 388.02 234.37
权益土地出让金
行影响，公司土地拓展力度继续放缓，但支出规 楼面均价 8430 10412 18219
注：楼面均价=土地出让金额/计容建筑面积
模仍较大，全年新增 11 块土地，主要通过招拍 数据来源：公司年报，联合资信整理
挂和股权收购方式获取。2022 年，公司新增土
地楼面均价同比增长 74.98%，主要系本期公司
中，合肥、厦门和台州占比合计 71.63%，在房
在厦门新获取 2 块土地，楼面均价分别为 3.91
地产市场下行的大环境下，仍需关注后续去化
万元/平方米和 4.50 万/平方米，从而拉升了整
流速。此外，公司近年来获取土储权益占比不
体楼面均价，公司未来盈利空间或继续下降；公
高，需关注其合作方风险。
司新增土地权益占比由 2021 年的 63.08%下降
截至 2022 年底，公司全口径在建及待建建
至 52.76%。2023 年 1－3 月，公司无新增土地
筑面积合计（包含已售未结转、在建未售及拟建
储备。
部分）1612.88 万平方米。公司剩余土地储备建
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跟踪评级报告
筑 面 积 中 一 线 城 市 2 占 3.62% ， 二 线 城 市 占 亿元，权益尚需资金投入规模较大（518.99 亿
较高，但公司剩余土地储备中西南区域（包含重 （3）项目销售情况
庆、贵阳、昆明、成都和怒江）及天津占比合计 2022 年 公 司 签 约 销 售 金 额 同 比 下 降
续去化风险。 售项目待售面积尚可，能满足公司未来一段时
图 1 截至 2022 年底公司土地储备分城市情况 间的销售需求，但待售项目区域集中度较高；
公司部分项目受业态、销售定价和地理位置等
因素影响去化较为缓慢，在售项目整体去化率
有待提升。
从销售情况看，2022 年受房地产行业下行
影响，公司全口径签约销售金额同比下降
销售回款率仍维持在较高水平。2023 年 1－3 月
资料来源：公司年报，联合资信整理 公司全口径签约销售金额同比下降 22.83%；全
（2）项目开发情况 口径签约销售面积 48.65 万平方米，同比下降
面积同比大幅增长，期末在建规模仍维持在高 额 69.09 亿元，同比下降 34.84%。
位；公司在建及拟建项目尚需资金投入规模较 从结转方面来看，2022 年，公司结转面积
大。 和结转金额同比分别提升 78.50%和 164.52%。
从公司项目开发建设情况看，2022年，受新 表 5 公司销售及结转情况
增土地规模减少影响，公司降低新开工力度，并
表口径新开工面积较上年下降77.23%；同期， 项目 2020 年 2021 年 2022 年
年内竣工面积同比增加115.95万平方米；期末在
全口径签约
建面积较上年底下降14.21%。 销售面积
（万平方
表4 公司主要开发数据情况（单位：万平方米） 米）
并表签约销
项目 2020 年 2021 年 2022 年
售面积（万 175.29 171.81 135.52 32.74
新开工面积 404.12 671.10 152.79 平方米）
全口径签约
竣工面积 92.39 186.36 302.31
销售金额 533.43 560.00 458.82 100.67
期末在建面积 610.69 1112.78 954.56 （亿元）
注：1．统计口径为并表口径；2．期末在建面积指该时点公司在建项目面积， 并表签约销
由于规划动态调整，可能会与公司当期全部在建面积存在差异 售金额（亿 321.36 340.04 234.23 56.06
资料来源：公司提供 元）
并表签约销
从在建项目来看，截至 2022 年底，公司全 售均价（万 1.82 1.98 1.73 1.71
元/平方米）
口径共 60 个在建项目，全口径预计对在开发项 销售回款率
（%）
目投资金额（包含土地款）为 2437.22 亿元，累 结转收入面
积（万平方 100.17 113.67 202.90 18.08
计投资 1557.53 亿元，未来尚需资金投入 879.69 米）
结转收入
（亿元）
沙、成都、武汉、合肥、济南、郑州、西安、青岛、南京、宁
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跟踪评级报告
结转均价 从外部风险来看，2023 年公司将跟随宏观
（万元/平方 1.22 1.27 1.89 1.47
米） 政策导向，分析趋势，因城施策，投资工作主动
资料来源：公司提供
契合和融入国家战略，聚焦主营业务可持续发
从公司在售项目情况来看，
截至 2022 年底， 展和资金流安全，提升运营质效，创新业务发展
公司在售项目主要位于二线城市。截至 2022 年 模式，严控成本管理，提高品牌竞争力。公司将
底，公司并表在售项目3总计容可售面积 1225.73 对标行业头部企业，持续优化融资结构，采取多
万平方米，剩余可售面积 455.40 万平方米；其 元化融资方式，控制有息负债规模的增长速度；
中西南区域（包含重庆、昆明、贵阳、怒江和成 在投资方面，做好重点城市政策、市场的研究预
都）及天津占比合计接近 50%，区域集中度较 判，进一步向核心城市和区域聚焦，加强协同，
高，存在区域集中和去化风险。其中，公司已交 落实成本管控，强化财务管理，做好风险防控。
付结转或尾盘项目4剩余可售面积 23.44 万平方
米，整体去化率较高，个别项目受业态、售价较 九、财务分析
高和车位影响，去化率有待提升。 1. 财务概况
图 2 截至 2022 年底，公司并表在售项目剩余可 公司提供了2022年度财务报告，安永华明
售面积分布情况 会计师事务所（特殊普通合伙）对上述财务报告
进行了审计，并出具了标准无保留意见的审计
结论。公司提供的2023年一季度财务数据未经
审计。
截至 2022 年底，公司合并资产总额 1373.07
亿元，所有者权益 190.41 亿元（含少数股东权
益 157.48 亿元）
；2022 年，公司实现营业总收
入 384.67 亿元，利润总额 21.83 亿元。
资料来源：公司提供，联合资信整理
截至 2023 年 3 月底，公司合并资产总额
公司存货周转率均处于行业中下游水平。 股东权益 157.11 亿元）
；2023 年 1－3 月，公司
次数均有所提升。与同行业相比，2022 年，公 元。
司存货周转次数处于行业中下游水平。
表6 2022 年公司与同行业企业经营效率指标情况
存货周转次数 总资产周转次数
企业简称 存货占比较大，项目区域布局较广，但整体去
（次） （次）
信达地产股份有限公
司
联发集团有限公司 0.34 0.24 注后续去化问题和跌价风险；公司受限资产占
中交地产 0.31 0.28
比较高。
注：为方便比较，上表数据均取自于 Wind
资料来源：Wind 截至2022年底，公司合并资产总额较上年
公司未来发展规划较为明确，有利于公司 产为主，流动资产占比较上年底微增1.04个百分
未来发展。 点。
个别项目不包含地下面积，贵阳桃源小镇总计容面积为已取证 部分项目分期开发，分期结转交付
可售面积，其他均为总计容可售面积
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跟踪评级报告
表7 2020－2022 年末及 2023 年 3 月末公司资产主要构成
科目 金额（亿 在资产总额 在资产总额 在资产总额 在资产总额
金额（亿元） 金额（亿元） 金额（亿元）
元） 占比（%） 占比（%） 占比（%） 占比（%）
流动资产 952.46 95.72 1314.25 92.58 1285.48 93.62 1317.34 93.93
货币资金 115.34 11.59 123.70 8.71 104.82 7.63 129.57 9.24
其他应收款
（合计）
存货 720.35 72.39 1088.94 76.71 1069.43 77.89 1084.13 77.30
非流动资产 42.57 4.28 105.37 7.42 87.59 6.38 85.06 6.07
长期应收款 3.23 0.32 28.77 2.03 19.84 1.44 16.18 1.15
长期股权投资 22.61 2.27 50.66 3.57 52.22 3.80 52.27 3.73
投资性房地产 2.94 0.30 3.58 0.25 3.44 0.25 3.62 0.26
资产总额 995.03 100.00 1419.62 100.00 1373.07 100.00 1402.41 100.00
数据来源：公司财务报告、联合资信整理
（1）流动资产 截至2023年3月底，公司合并资产总额较上
截至2022年底，公司流动资产较上年底下 年底增长2.14%，主要系货币资金和存货增加所
降2.19%，主要系货币资金和存货减少所致。 致，资产结构较上年底变化不大。
截至2022年底，公司货币资金较上年底下
降15.26%，主要系销售回款和筹资净流出所致。 3. 资本结构
货币资金中有18.00亿元受限资金，受限比例为 （1）所有者权益
款项。 增加影响有所增长，归属于母公司所有者权益
截至2022年底，公司存货较上年底下降 的占比进一步下降，权益结构稳定性较弱。
计提跌价准备13.67亿元，计提比例为1.26%。 所致。其中，归属于母公司所有者权益占比为
（2）非流动资产 17.29%，少数股东权益占比为82.71%。公司少
截至2022年底，公司非流动资产较上年底 数股东权益占比高，主要系少部分中交集团内
下降16.87%，主要系长期应收款减少所致。截 协同项目，由公司并表，但是公司持股比例不高
至2022年底，公司长期股权投资较上年底增长 所致。在所有者权益中，股本和未分配利润分别
亿元；公司合作项目中重庆中交金科辰光、北京 截至2023年3月底，公司所有者权益188.02
上东郡、重庆的站前壹号北和站前壹号南，合作 亿元，较上年底下降1.26%，构成较上年底变化
方均已出现资金紧张情况，需关注项目后续进 不大，所有者权益结构稳定性仍较弱。
展情况。 （2）负债
截至2022年底，公司所有权受到限制的资 截至2022年底，公司负债规模较年初小规
产情况如下表，受限比例较高。 模下降，负债结构以流动负债为主；公司短期
债务较大、整体债务负担仍重。
表 8 截至 2022 年底公司资产受限情况
截至2022年底，公司负债总额1182.66亿元，
项目 金额（亿元） 占总资产比例（%）
货币资金 18.00 1.31
较上年底下降4.64%。其中，流动负债占61.84%，
存货 409.51 29.82 负债结构较上年底变化不大。
投资性房地产 0.24 0.02 截至2022年底，公司流动负债731.33亿元，
固定资产 0.11 0.01
较上年底下降5.35%，主要系合同负债减少所致。
合计 427.86 31.16
数据来源：公司年报
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跟踪评级报告
公司流动负债主要构成如下图所示。 截至2022年底，公司长期借款209.85亿元，
图3 截至2022年底公司流动负债构成
较上年底下降26.69%，主要系公司融资规模减
少及一年内到期的长期借款转出所致；长期借
款主要由保证借款、抵押借款和抵押且保证借
款构成。截至2022年底，公司应付债券25.92亿
元，较上年底下降37.30%，主要系“19中交01”
“19中交债”“农行-中金-马驹桥购房尾款资产
支持专项计划”到期偿付所致。截至2022年底，
公司长期应付款（合计）207.46亿元，较上年底
资料来源：联合资信根据公司财务报告整理
大幅增长71.85%，主要由应付关联方借款构成。
截至 2023 年 3 月底，
公司负债总额 1214.39
截至2022年底，公司应付账款173.66亿元，
亿元，较上年底增长 2.68%，主要系合同负债和
较上年底增长75.67%，主要系应付工程款大幅
长期借款增长所致，负债结构较上年底变化不
增加所致。截至2022年底，公司一年内到期的非
大。
流动负债175.87亿元，较上年底微降1.12%，主
融资结构方面，截至 2022 年底，公司期末
要系一年内到期的应付债券减少所致。截至
融资余额 655.93 亿元，具体情况如下表。公司
银行贷款（占 47.00%）和控股股东融资（占
下降33.89%，主要为预收购房款减少所致。
截至2022年底，公司非流动负债451.33亿元，
较上年底下降3.45%。公司非流动负债主要由长
较 2021 年下降 0.41 个百分点，在国企中仍相
期借款（占46.50%）、应付债券（占5.74%）和
对偏高。
长期应付款（合计）
（占45.97%）构成。
表 9 截至 2022 年底公司融资情况
期末融资余 融资成本区间/ 期限结构
项目
额 平均融资成本 1 年之内 1-2 年 3年 3 年以上
银行贷款 308.28 2.60-6.50% 109.12 122.06 66.21 10.90
债券 42.49 3.52-6.90% 16.49 8.00 7.00 11.00
信托融资 65.10 6.80-8.40% 54.41 0.69 0.00 10.00
控股股东借款 178.44 0.00-8.00% 16.00 134.01 28.43 0.00
其他 61.63 0.00-8.00% 19.41 22.45 9.26 10.50
合计 655.93 -- 215.43 287.20 110.90 42.40
注：其他融资包括金交所债权融资计划、融资租赁、关联方借款
资料来源：公司年报
图4 2020－2022 年末及 2023 年 3 月末公司债务情况 截至2022年底，公司全部债务670.90亿元，
（单位：%） 较上年底增长3.65%。债务结构以长期债务为主
（占66.09%）
，短期债务规模相对经营活动现金
流入规模较大。从债务指标来看，截至2022年底，
公司资产负债率、全部债务资本化比率和长期
债 务 资 本 化 比 率 分 别 为 86.13% 、 77.89% 和
担仍重。
数据来源：公司财务报告，联合资信整理
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跟踪评级报告
截至2022年底，公司净负债率5为297.29%， 调整后资产负债率6为82.61%。
表 10 截至 2023 年 3 月底公司有息负债情况（单位：亿元）
项目 1 年以内 1~2 年 2~3 年 3 年以上 合计
短期借款 22.36 0.00 0.00 0.00 22.36
其他应付款 32.25 0.00 0.00 0.00 32.25
一年内到期的非流动负债 160.36 0.00 0.00 0.00 160.36
应付债券 0.00 27.93 6.98 10.97 45.88
长期借款 0.00 134.96 73.63 23.13 231.72
长期应付款 0.00 132.47 14.55 13.50 160.52
合计 214.97 295.36 95.15 47.60 653.09
占比 32.92 45.23 14.57 7.29 100.00
注：公司债务统计口径未包含应付票据、租赁负债，利息部分已剔除；此外其他应付款和长期应付款中无借款合同的往来款未计入有息债务，因此与联合资信
统计口径存在较大差异
资料来源：公司提供
截至 2023 年 3 月底，公司全部债务 700.66 4. 盈利能力
亿元，较上年底增长 4.44%，主要系长期债务增 2022 年公司收入规模大幅增长，但由于毛
长所致。从债务指标来看，
截至 2023 年 3 月底， 利率下降，利润规模增幅明显低于营业收入增
公司资产负债率、全部债务资本化比率和长期 幅；2022 年非经常性损益对利润侵蚀较大，整
债 务 资 本 化 比 率 分 别 为 86.59% 、 78.84% 和 体盈利指标继续下降。
高 0.95 个百分点和提高 1.23 个百分点。 司净利润 10.22 亿元，归属于母公司所有者的净
截至 2023 年 4 月底，公司存续公司债券情 利润 0.34 亿元，同比下降 85.60%，主要系公司
况如下表，在考虑回售的情况下，2023 年到期 营业成本、期间费用侵蚀利润和资产减值损失
/回售的债券余额合计 24.58 亿元，面临一定的 所致。
债券集中偿付压力。 从期间费用看，2022年，公司费用总额为
表 11 截至 2023 年 4 月底公司存续债券情况 18.34亿元，同比增长10.56%，主要系销售费用
债券余额 增加所致。从构成看，公司销售费用、管理费用、
债券简称 到期日 回售日
（亿元）
研 发 费 用 和 财 务 费 用 占 比 分 别 为 57.94% 、
MTN002
MTN001
MTN001
要系权益法核算的长期股权投资因被投资单位
合计 -- -- 72.58 损益变动确认的投资损失。此外，2022年，公司
资料来源：Wind
确认资产减值损失为-5.68亿元、信用减值损失
（全部债务-货币资金）/净 款项-合同负债）/（资产总额-预收款项-合同负债）*100%
资产*100%
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跟踪评级报告
为-2.75亿元。公司非经常性损益对利润影响较 筹资活动现金流出小计 275.16 400.98 456.79 86.03
筹资活动现金流量净额 228.40 104.74 -25.89 21.79
大。
资料来源：公司财务报告
表 12 公司盈利能力变化情况
项目 2020 年 2021 年 2022 年
从经营活动来看，2022年，公司经营活动现
营业总收入（亿元） 123.00 145.42 384.67 金流入同比下降43.58%，主要系当期销售回款
利润总额（亿元） 14.64 15.22 21.83 和与合作方往来款减少所致；经营活动现金流
营业利润率（%） 22.76 18.26 12.18
出同比下降55.34%，主要系本期支付的土地款
总资本收益率（%） 2.99 2.00 1.62
和合作方往来款减少。综上，2022年，公司经营
净资产收益率（%） 6.95 4.12 5.37
资料来源：联合资信根据公司财务报告整理 活动现金净额由净流出转为净流入。
从投资活动来看，2022年，公司投资活动现
与同行业相比，公司盈利水平处于行业中
金流入同比增长8.99%，主要系合联营企业偿还
游水平。
的借款增加所致；投资活动现金流出同比下降
表 13 2022 年公司与同行业企业盈利指标对比情况
营业收入 销售毛利率 净资产收益率
公司名称
（亿元） （%） （%） 减少所致。2022年，公司投资活动现金净流出额
信达地产股份有限公
司
联发集团有限公司 314.66 6.22 0.61 2022年，公司筹资活动前现金流净额由上
中交地产 384.67 13.43 5.37 年的净流出转为净流入5.09亿元。
注：为方便比较，上表数据均取自于 Wind
资料来源：Wind 从筹资活动来看，2022年，公司筹资活动现
金流入同比下降14.80%，主要系本期取得借款
收到的现金减少所致；筹资活动现金流出同比
亿元，同比下降 31.89%，主要系房屋销售收入
增长13.92%，主要系偿还外部借款增加所致。
减少所致；
营业利润率为 10.40%，
同比下降 1.71
个百分点，盈利能力进一步下降。
筹资活动现金流出规模持续较大，且短期债务
营活动现金净额由负转正；投资活动现金仍保 2023 年 1－3 月，公司经营活动产生的现
持净流出状态；公司本期偿还债务和支付股利 金流量净额转为净流出，本期投资规模减少导
和利息等，导致筹资活动现金流呈净流出状态。 致投资活动产生的现金流量净额转为净流入；
整体看，公司较为依赖筹资活动。 公司仍较依赖筹资活动，筹资活动产生的现金
流量净额为净流入。
表14 2020－2022年及2023年1－3月公司现金流量情
况
（单位：亿元）
公司长短期偿债能力指标均较弱，但考虑
项目 2020 年 2021 年 2022 年
经营活动现金流入小计 231.04 418.58 236.17 67.11 营子公司，公司整体偿债指标尚可。
经营活动现金流出小计 418.44 463.10 206.82 77.61
经营现金流量净额 -187.40 -44.52 29.35 -10.50 表 15 公司偿债能力指标
投资活动现金流入小计 57.58 50.58 55.13 3.86 项 2023 年
项目 2020 年 2021 年 2022 年
目 1－3 月
投资活动现金流出小计 72.97 92.18 79.38 1.67
短 流动比率（%） 217.59 170.09 175.77 177.68
投资活动现金流量净额 -15.39 -41.60 -24.26 2.19
期 速动比率（%） 53.02 29.16 29.54 31.46
筹资活动前现金流量净 偿
-202.79 -86.12 5.09 -8.31 经营现金/流动负债
额 债 -42.81 -5.76 4.01 --
（%）
筹资活动现金流入小计 503.56 505.72 430.90 107.82
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跟踪评级报告
能 经营现金/短期债务
-1.97 -0.22 0.13 -- 7. 公司本部（母公司）财务分析
力 （倍）
现金类资产/短期债 母公司经营性活动较少，收入规模小，利
务（倍）
润主要来自投资收益，其资产主要为其他应收
EBITDA（亿元） 25.40 25.34 30.27 --
长 全部债务/EBITDA
款、长期应收款和长期股权投资等。母公司整
期 （倍）
体债务负担重，面临一定的短期偿债压力；所
偿 经营现金/全部债务 -0.37 -0.07 0.04 --
债 （倍） 有者权益规模小，权益结构稳定性较高。
能 EBITDA/利息支出 0.68 0.47 0.54 --
力 （倍） 截至2022年底，母公司资产总额469.27亿元，
经营现金/利息
（倍）
-5.01 -0.83 0.53 -1.39 较上年底增长7.25%，主要系货币资金和其他应
资料来源：联合资信根据公司财务报告整理
收款增加所致。母公司资产总额主要由其他应
从短期偿债能力指标看，截至 2022 年底， 收款、长期应收款和长期股权投资构成。截至
公司流动比率与速动比率较上年底均略有提升， 2022年底，母公司货币资金为24.40亿元，较上
流动资产对流动负债的保障程度一般。公司经 年底增加14.02。
营获现能力弱，对流动负债保障能力较弱。截至 截至2022年底，母公司负债总额449.04亿元，
期债务比进一步下降至较低水平，现金类资产 。从构成看，主要由其他应付款（合计）
对短期债务的保障程度较弱。整体看，公司短期 （占27.74%）、一年内到期的非流动负债（占
偿债能力较弱。 13.90%）和长期应付款（占83.98%）构成。母
从长期偿债能力指标看，2022年，公司 公司2022年底资产负债率为95.41%，较上年底
EBITDA 同 比 增 长 19.48% 。 从 构 成 看 ， 公 司 提升0.88个百分点。
母公司2022年底资产负债率
EBITDA主要由计入财务费用的利息支出（占 为95.69%，较上年底提升0.28个百分点。截至
年，公司EBITDA利息倍数继续下降，EBITDA 底下降53.50%，主要系偿还信托借款所致。其
不足以覆盖利息；全部债务 /EBITDA下降至 中，短期债务占68.73%、长期债务占31.27%，
整体看，公司长期偿债能力指标较弱。 债务资本化比率92.79%，母公司债务负担重。
截至2023年2月28日，公司对不在合并范围 截至2022年底，母公司所有者权益为20.23
内的参股公司担保合计30.39亿元，占2022年底 亿元，较上年底提升0.61%。在所有者权益中，
净资产的15.96%。公司对外担保规模一般，但 股本为6.95亿元（占34.38%）、资本公积合计
考虑到公司归属于母公司所有者权益占比较低， 、未分配利润合计1.44亿
存在一定或有负债风险。 元（占5.77%）、盈余公积合计1.17亿元（占
截至2023年3月底，公司已获金融机构授信 。
总额621.71亿元，尚未使用授信余额为141.44亿 2022年，母公司营业收入为1.22亿元，利润
元，间接融资渠道有待拓宽。 总额为0.14亿元。同期，母公司投资收益为10.29
截至 2023 年 3 月底，公司及合并范围内子 亿元，为公司利润的主要来源。
公司作为被告涉及两起重大未决诉讼（诉讼标 现金流方面，2022 年，母公司经营活动现
的额 5000 万元以上），诉讼标的额合计 1.22 亿 金流净额为-3.31 亿元，投资活动现金流净额为
元7，存在一定或有负债风险。 -8.28 亿元，筹资活动现金流净额 25.62 亿元，
母公司为公司重要的融资主体。
公司作为被告的未决诉讼，诉讼标的额 6912.81 万元，已调解结
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跟踪评级报告
偿债指标方面，截至 2022 年底，母公司流 下，股东借款更为快捷和及时，灵活度更高，为
动比率与速动比率分别由上年底的 96.62%和 公司发展提供了有利保障。
流动资产对流动负债的保障程度一般。截至 中交债”及“21中交债”均由中交房地产集团提
的保障程度弱。整体看，母公司短期偿债能力较 融资等多个方面提供较强的背书效应。
弱。
十一、债券偿还能力分析
十、外部支持
公司间接控股股东中国交通建设集团有限 “20中交债”和“21中交债”由中交房地产
公司（以下简称“中交集团”）属交通基建行业 集团提供全额无条件不可撤销的连带责任保证
龙头央企集团，股东实力强；直接控股股东中 担保。
交房地产集团能为公司提供较大的资金支持， （1）经营概况
为公司融资等提供较强的背书效应。 2022 年，中交房地产集团营业收入大幅增
公司直接控股股东为中交房地产集团，中 长，但综合毛利率有所下降。
交房地产集团是中交集团发展房地产业务的唯 2022 年，中交房地产集团实现营业收入
一平台，在资产规模、品牌知名度、融资渠道和 1712.72 亿元，同比增长 44.18%；同期，综合毛
银行授信规模等方面具有很强的竞争优势，公 利率同比下降 2.44 个百分点至 16.81%，主要系
司作为中交集团在房地产板块唯一的A股上市 房地产开发业务毛利率下降所致。
平台，可获得资金、担保等方面支持。根据克而 从主营业务收入构成看，房地产开发业务
瑞披露的2022年房企销售排行榜，中交房地产 是中交房地产集团最主要的收入来源，房地产
集团全口径销售排名28（较2021年提升16名）名， 业务主要由中交地产、绿城中国控股有限公司
权益口径销售排名39（较2021年提升9名）名。 （以下简称“绿城中国”
）开展；除房地产开发
截至2022年底，中交房地产集团为公司共 外，主要为绿城中国的项目代建管理服务。中交
提供有息借款余额为174.97亿元，综合年利率为 房地产集团其他业务收入占比较低，对营业收
共为公司提供88.00亿元的担保，其中供应链担 毛利率方面，2022 年，中交房地产集团房
保余额20.81亿元。截至2023年3月底，公司披露 地产开发毛利率为 15.70%，较上年下降 2.68 个
向中交房地产集团新增借款额度100.00亿元，综 百分点，主要系结转项目的差异所致。综合毛利
合年利率不超过8.00%。股东借款为信用借款， 率由上年的 19.25%下降至 16.81%。
无需明确具体用途，在存在融资必要性的前提
表 16 2020－2022 年中交房地产集团营业收入构成情况（单位：亿元、%）
项目
收入 占比 毛利率 收入 占比 毛利率 收入 占比 毛利率
房地产开发 713.32 87.86 23.82 1066.25 89.76 18.38 1594.51 93.10 15.70
项目代建管理服务 16.44 2.02 44.71 20.95 1.76 44.47 24.88 1.45 49.34
建筑业收入 17.60 2.17 -1.01 3.01 0.25 9.54 1.66 0.10 9.58
酒店及其他设施类 7.21 0.89 74.22 7.62 0.64 60.72 7.04 0.41 55.95
房产租赁 2.84 0.35 30.36 3.27 0.27 32.63 5.03 0.29 11.51
物业管理 1.74 0.21 2.75 1.71 0.14 -2.75 3.33 0.19 11.78
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其他 52.77 6.50 21.87 85.11 7.16 20.63 76.26 4.45 26.50
合计 811.91 100.00 24.00 1187.91 100.00 19.25 1712.71 100.00 16.81
资料来源：中交房地产审计报告，联合资信整理
（2）房地产业务 环渤海区域 45 18
中交地产和绿城中国构成中交房地产集团 长江中游区域 13 7
珠三角 11 5
的主要经营板块，中交地产具体业务情况请参
西南 8 3
见报告第八部分-经营分析，以下部分将主要分
中国其他 18 15
析绿城中国业务。 海外 3 2
土地储备及销售 合计 224 100
但绿城中国土地储备充足，主要位于一二线城
绿城中国拿地方式主要有：公开市场招拍
市，土地储备质量较高。2022 年绿城中国销售
挂；收购或并购项目；参与城改、旧改、棚改或
规模同比下降；绿城中国在售项目充足，一二
一二级联动项目；借助股东中交房地产集团在
线城市可售货值较高，区域分布较好。
交通和城市建设方面的资源优势，获得基建和
截至 2022 年底，绿城中国共有土地储备项
产业项目周边地块。
目 224 个（包括在建及待建），总建筑面积约
土地储备获取方面，2022 年，绿城中国新
增项目共计 27 个，较 2021 年大幅减少；但杭
平方米。从货值来看，绿城中国一二线城市土地
州、北京和上海新增货值占比为 82%，一二线
储备总可售货值占比为 78%。
城市货值占比为 92%，预计新增货值 1037 亿
表 17 截至 2022 年底绿城中国土地储备情况 元，。新增土地储备情况详见下表。
（单位：个、%）
区域 项目个数 建筑面积占比
长三角地区 126 50
表 18 2020－2022 年绿城中国土地储备获取情况（单位：个、万平方米、亿元、万元/平方米）
项目 2020 年 2021 2022
新增项目数量 85 101 27
新增土地储备建筑面积 2041 1751 408
新增土地价款总额（权益口径） 842 / /
新增土地价款总额 1228 1303 596
取得土地均价 0.71 0.91 1.46
期末土地储备建筑面积（权益口径） 2924 3267 2827
期末土地储备建筑面积 5079 5881 4959
期末土地储备可售面积（权益口径） 1922 2199 1892
期末土地储备可售面积 3368 3980 3333
资料来源：绿城中国年报
从销售数据来看，2022 年，绿城中国合同 结转方面，2022 年，绿城中国结转面积同
销售面积同比下降 15.46%；合同销售均价为 比增长 50.5%，结转收入同比增长 34.40%。结
行业较高水平。受上述因素影响，2022 年签约 2021 年度的 20467 元/平方米略有下降。2022 年
销售金额同比下降 20.18%。 绿城中国代建项目合同销售面积和合同销售金
额较上年分别下降 5.17%和增长 3.80%。
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表 19 2020－2022 年绿城中国项目销售情况 （2）资产质量
（单位：万平方米、亿元、元/平方米） 2022 年，中交房地产集团资产规模保持稳
投资项目 2020 年 2021 年 202 年
定，仍以流动资产为主。中交房地产集团货币
合同销售面积 825 938 793
资金较充裕，投资性房地产以成本法计量，存
合同销售金额 2147 2666 2128
合同销售均价 26012 28416 26823
在一定的增值潜力，但其他应收款关联方资金
结转面积 291 439 587 往来规模较大且计提较大规模减值准备。
结转收入 573 898 1175 截至 2022 年底，中交房地产集团合并资产
代建项目 2020 年 2021 年 2022 年 总额 7031.27 亿元，较上年底增长 1.30%。中交
合同销售面积 560 619 587
房地产集团资产结构以流动资产为主（占
合同销售金额 745 843 875
资料来源：绿城中国年报
资金（占 13.81%）、其他应收款（合计）（占
截至 2022 年底，绿城中国总可售8面积约 14.09%）和存货（占 66.46%）构成。
为 3333 万平方米，权益可售面积约为 1892 万 截至 2022 年底，中交房地产集团货币资金
平方米；平均楼面价位 7582 元/平方米。从可售 847.64 亿元，较上年底下降 4.37%，变化不大。
面积来看，长三角区域（浙江除杭州、杭州、江 货币资金中有 67.53 亿元受限资金，受限比例为
苏、上海、安徽）占 48.86%，环渤海区域占 7.97%，主要为因抵押、质押或冻结等使用受限
珠三角（广东、福建）占 4.85%，西南（四川、 应收款（合计）865.13 亿元，较上年底增长
云南、重庆）占 3.40%，中国其他区域占 14.74%， 11.98%，主要系关联方往来款及借款增加所致；
海外区域占 2.18%。整体看，绿城中国可售货源 其他应收款累计计提坏账准备 48.48 亿元。截至
较为充足。 2022 年底，
中交房地产集团存货 4079.88 亿元，
较上年底下降 0.48%。存货主要由开发成本（占
（1）财务概况 计提跌价准备 38.66 亿元，计提比例为 0.94%。
中交房地产集团提供的 2022 年财务报表经 截至 2022 年底，中交房地产集团非流动资
安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）审计， 产 892.83 亿元，较上年底增长 11.82%，中交房
并出具了标准无保留审计意见。中交房地产集 地产集团非流动资产主要由长期股权投资（占
团经审计的财务报表按照最新《企业会计准则》 、投资性房地产（占 10.04%）和固定资
编制。2020 年和 2021 年均使用当年审计报告 产（合计）
（占 9.73%）和递延所得税资产（占
期末数。2022 年，中交房地产集团新纳入合并 7.69%）构成。截至 2022 年底，中交房地产集
范围的子公司 3 家，
变化的各子公司规模较小， 团长期股权投资 537.92 亿元，较上年底增长
考虑到中交房地产集团的整体规模很大，合并 15.98%，主要系对合联营企业的投资增长所致。
范围的变动对中交房地产集团财务数据的可比 截至 2022 年底，中交房地产集团受限资产
性影响较小，财务数据可比性强。 合计 1676.97 亿元，受限资产主要为存货，受限
截至 2022 年底，中交房地产集团合并资产 资产合计占期末资产的比例为 23.85%，受限比
总额 7031.27 亿元，所有者权益 1358.99 亿元 例一般。
（含少数股东权益 1229.95 亿元）；2022 年，中 （3）资本结构
交房地产集团实现营业总收入 1712.72 亿元，利 2022 年，由于少数股东权益的增长，中交
润总额 122.73 亿元。 房地产集团所有者权益持续增长，但少数股东
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权益占比很高，所有者权益结构稳定性较弱。 1122.60 亿元，较上年底增长 5.05%。截至 2022
中交房地产集团负债规模变化不大，仍以流动 年底，中交房地产集团应付债券 446.97 亿元，
负债为主；随着在建项目的扩大，中交房地产 较上年底增长 50.33%，主要系发行中期票据和
集团债务规模上升，债务负担较重。 一年内到期的应付债券减少所致。
截至 2022 年底，中交房地产集团所有者权 截至 2022 年底，中交房地产集团全部债务
益 1358.99 亿元，较上年底增长 3.82%，主要系 92171.02 亿元，较上年底增长 6.13%，主要系短
少数股东权益增加所致。其中，归属于母公司所 期债务增加所致。债务结构方面，短期债务占
有者权益占比为 9.50%，少数股东权益占比为 26.33%，长期债务占 73.67%，以长期债务为主。
和未分配利润分别占 3.68%、4.70%和 0.37%。 集团资产负债率、全部债务资本化比率和长期
所有者权益结构稳定性较弱。 债 务 资 本 化 比 率 分 别 为 80.67% 、 61.50% 和
截至 2022 年底，中交房地产集团负债总额 54.06%，较上年底分别下降 0.47 个百分点、提
较上年底增长 0.72%，
变化不大。 高 0.52 个百分点和提高 2.09 个百分点。中交房
中交房地产集团负债构成以流动负债为主（占 地产集团债务负担较重。
。
截至 2022 年底，中交房地产集团流动负债 的永续债）调入长期债务，截至 2022 年底，中
同负债减少所致。中交房地产集团流动负债主 房地产集团资产负债率、全部债务资本化比率
要由应付账款（占 16.92%）
、其他应付款（合计） 和长期债务资本化比率分别为 80.82%、61.79%
（占 15.78%）、一年内到期的非流动负债（占 和 54.41%，较调整前分别提高 0.15 个百分点、
元，较上年底增长 14.99%，
主要系应付暂估款、 2022 年中交房地产集团收入规模稳步提升，
材料款和土地款增长所致。应付账款账龄以 1 但盈利能力有所下滑。
年内为主。截至 2022 年底，中交房地产集团其 2022 年，中交房地产集团实现营业总收入
他应付款（合计）626.03 亿元，较上年底增长 1712.72 亿元，同比增长 44.18%；营业成本为
动负债 463.09 亿元，较上年底下降 24.06%，主 业利润 121.10 亿元，同比增长 16.41%，主要系
要系一年内到期的长期借款、应付债券减少所 收入规模增加所致。营业利润率为 15.24%，同
致。截至 2022 年底，中交房地产集团合同负债 比下降 0.58 个百分点，主要系营业成本增长所
收购房款减少所致。 （5）现金流
截至 2022 年底，中交房地产集团非流动负 2022 年中交房地产集团筹资活动前现金净
债 1704.70 亿元，较上年底增长 10.95%，主要 额持续净流出，对筹资活动依赖度较高。
系长期借款增加所致。中交房地产集团非流动 从经营活动来看，2022 年，中交房地产集
负债主要由长期借款（占 65.85%）和应付债券 团经营活动现金流入 1655.13 亿元，同比下降
（占 26.22%）构成。 19.47%，主要系销售回款和与合作方往来款规
截至 2022 年底，中交房地产集团长期借款 模减少所致，经营活动现金流出 1481.86 亿元；
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综上，2022 年中交房地产集团实现经营活动净 亿元的 9.02 倍，EBITDA 对“20 中交债”和“21
流入 173.26 亿元，主要系拿地和往来规模减少 中交债”的覆盖程度高。
所致。2022 年，中交房地产集团投资活动现金
流入 338.74 亿元，较上年增长 15.58%，投资活 十二、结论
动现金流出 586.58 亿元；2022 年，中交房地产 基于对公司经营风险、财务风险、外部支持
集团投资活动现金净流出 247.84 亿元，同比下 及债项条款等方面的综合分析评估，联合资信
降 33.85%。2022 年，中交房地产集团筹资活动 确定维持公司主体长期信用等级为AA+，维持
现金流入 1827.35 亿元，筹资活动现金流出 “20中交债”和“21中交债”的信用等级为
资活动现金净流入 27.70 亿元，同比下降 94.41%， 级展望为稳定。
主要系本期偿还债务和支付其他与筹资活动有
关的现金增加所致。
截至2022年底，中交房地产对外担保合计
房地产集团对外担保规模一般，或有负债风险
较小。
截至2022年底，中交房地产集团主要贷款
银行授信额度合计3746.54亿元，其中，已使用
额 度 1957.31 亿 元 ， 尚 未 使 用 的 授 信 额 度 为
截至 2022 年底，中交房地产集团涉及两起
重大未决诉讼（诉讼标的额 5000 万元以上），
诉讼标的额合计 1.22 亿元，存在一定或有负债
风险。
中交房地产集团 EBITDA 和经营活动现金
流入对“20 中交债”和“21 中交债”覆盖程
度高，其担保对于“20 中交债”和“21 中交债”
的到期还本付息具有显著的保护作用。
以 2022 年底财务数据测算，“20 中交债”
和“21 中交债”债券余额 18.00 亿元，占中交
房地产集团所有者权益总额的 1.32%，占比很
小。2022 年，中交房地产集团经营活动现金流
入为 1655.13 亿元，为“20 中交债”和“21 中
交债”债券余额的 91.95 倍，中交房地产集团经
营活动现金流入量对“20 中交债”和“21 中交
债”债券覆盖程度高。
以 2022 年财务数据测试，
为“20 中交债”和“21 中交债”债券余额 18.00
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附件 1-1 截至 2023 年 3 月底中交地产股份有限公司股权结构图
资料来源：公司提供
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跟踪评级报告
附件 1-2 截至 2023 年 3 月底中交地产股份有限公司组织架构图
资料来源：公司提供
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跟踪评级报告
附件 1-3 截至 2022 年底中交地产股份有限公司主要子公司情况
主要经营 直接持股比
序号 企业名称 业务性质 取得方式
地 例（%）
房地产开发、
物业管理
项目投资管理及
代建服务
注：上表中子公司为直接持股比例 100%的子公司
资料来源：公司年报
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附件 2-1 主要财务数据及指标（合并口径）
项 目 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 3 月
财务数据
现金类资产（亿元） 115.34 123.70 104.82 129.57
资产总额（亿元） 995.03 1419.62 1373.07 1402.41
所有者权益（亿元） 128.92 179.46 190.41 188.02
短期债务（亿元） 95.18 198.59 227.51 236.13
长期债务（亿元） 414.42 448.69 443.39 464.53
全部债务（亿元） 509.60 647.28 670.90 700.66
营业总收入（亿元） 123.00 145.42 384.67 26.89
利润总额（亿元） 14.64 15.22 21.83 0.05
EBITDA（亿元） 25.40 25.34 30.27 --
经营性净现金流（亿元） -187.40 -44.52 29.35 -10.50
财务指标
销售债权周转次数（次） 725.12 491.16 1,012.70 --
存货周转次数（次） 0.18 0.12 0.31 --
总资产周转次数（次） 0.17 0.12 0.28 --
现金收入比（%） 173.24 249.54 53.75 228.73
营业利润率（%） 22.76 18.26 12.18 10.40
总资本收益率（%） 2.99 2.00 2.06 --
净资产收益率（%） 6.95 4.12 5.37 --
长期债务资本化比率（%） 76.27 71.43 69.96 71.19
全部债务资本化比率（%） 79.81 78.29 77.89 78.84
资产负债率（%） 87.04 87.36 86.13 86.59
调整后资产负债率（%） 83.39 82.04 82.61 82.75
流动比率（%） 217.59 170.09 175.77 177.68
速动比率（%） 53.02 29.16 29.54 31.46
经营现金流动负债比（%） -42.81 -5.76 4.01 --
现金短期债务比（倍） 1.21 0.62 0.46 0.55
EBITDA 利息倍数（倍） 0.68 0.47 0.54 --
全部债务/EBITDA（倍） 20.07 25.55 22.16 --
注：1. 公司 2023 年一季度财务报表未经审计；2. 本报告中部分合计数与各相加数之和在尾数上存在差异，系四舍五入造成；除特别说明
外，均指人民币；3. 其他应付款和其他流动负债中有息部分调整入短期债务，长期应付款中和租赁负债中有息部分调整入长期债务
资料来源：公司财务报告，联合资信整理
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附件 2-2 主要财务数据及指标（公司本部/母公司口径）
项 目 2020 年 2021 年 2022 年
财务数据
现金类资产（亿元） 15.33 10.38 24.40
资产总额（亿元） 372.09 437.57 469.27
所有者权益（亿元） 20.37 20.11 20.23
短期债务（亿元） 30.26 113.26 82.66
长期债务（亿元） 191.00 145.41 37.61
全部债务（亿元） 221.26 258.66 120.28
营业总收入（亿元） 0.14 0.86 1.22
利润总额（亿元） 0.88 0.08 0.14
EBITDA（亿元） / / /
经营性净现金流（亿元） -13.09 6.95 -3.31
财务指标
销售债权周转次数（次） 450.79 -- --
存货周转次数（次） -- -- --
总资产周转次数（次） 0.00 0.00 0.00
现金收入比（%） 0.00 0.00 0.00
营业利润率（%） 60.82 93.37 94.65
总资本收益率（%） / / /
净资产收益率（%） 4.34 0.39 0.71
长期债务资本化比率（%） 90.36 87.85 65.03
全部债务资本化比率（%） 91.57 92.79 85.60
资产负债率（%） 94.52 95.41 95.69
流动比率（%） 229.24 96.62 131.30
速动比率（%） 229.24 96.62 131.30
经营现金流动负债比（%） -12.24 3.27 -1.58
现金短期债务比（倍） 0.51 0.09 0.30
EBITDA 利息倍数（倍） / / /
全部债务/EBITDA（倍） / / /
注：1．母公司债务未调整，2023 年一季度母公司财务数据未披露；2．公司本部未提供资本化利息、费用化利息、折旧、摊销等数据，相关
指标未进行计算；3．表格中“/”表示未能获取的数据，“--”表示计算后无意义的数据
资料来源：公司财务报告，联合资信整理
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附件 3 主要财务指标的计算公式
指标名称 计算公式
增长指标
资产总额年复合增长率
净资产年复合增长率 （1）2 年数据：增长率=（本期-上期）/上期×100%
营业总收入年复合增长率 （2）n 年数据：增长率=[(本期/前 n 年)^（1/(n-1)）-1]×100%
利润总额年复合增长率
经营效率指标
销售债权周转次数 营业总收入/（平均应收账款净额+平均应收票据+平均应收款项融资）
存货周转次数 营业成本/平均存货净额
总资产周转次数 营业总收入/平均资产总额
现金收入比 销售商品、提供劳务收到的现金/营业总收入×100%
盈利指标
总资本收益率 （净利润+费用化利息支出）/（所有者权益+长期债务+短期债务）×100%
净资产收益率 净利润/所有者权益×100%
营业利润率 （营业总收入-营业成本-税金及附加）/营业总收入×100%
债务结构指标
资产负债率 负债总额/资产总计×100%
调整后资产负债率 （负债总额-预收款项-合同负债）/（资产总额-预收款项-合同负债）×100%
全部债务资本化比率 全部债务/（长期债务+短期债务+所有者权益）×100%
长期债务资本化比率 长期债务/（长期债务+所有者权益）×100%
担保比率 担保余额/所有者权益×100%
长期偿债能力指标
EBITDA 利息倍数 EBITDA/利息支出
全部债务/ EBITDA 全部债务/ EBITDA
短期偿债能力指标
流动比率 流动资产合计/流动负债合计×100%
速动比率 （流动资产合计-存货）/流动负债合计×100%
经营现金流动负债比 经营活动现金流量净额/流动负债合计×100%
现金短期债务比 现金类资产/短期债务
注：现金类资产=货币资金+交易性金融资产+应收票据+应收款项融资中的应收票据
短期债务=短期借款+交易性金融负债+一年内到期的非流动负债+应付票据+其他短期债务
长期债务=长期借款+应付债券+租赁负债+其他长期债务
全部债务=短期债务+长期债务
EBITDA=利润总额+费用化利息支出+固定资产折旧+使用权资产折旧+摊销
利息支出=资本化利息支出+费用化利息支出
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跟踪评级报告
附件 4-1 主体长期信用等级设置及含义
联合资信主体长期信用等级划分为三等九级，符号表示为：AAA、AA、A、BBB、BB、B、
CCC、CC、C。除 AAA 级、CCC 级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”“-”符号进行
微调，表示略高或略低于本等级。
各信用等级符号代表了评级对象违约概率的高低和相对排序，信用等级由高到低反映了评级对
象违约概率逐步增高，但不排除高信用等级评级对象违约的可能。
具体等级设置和含义如下表。
信用等级 含义
AAA 偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约概率极低
AA 偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约概率很低
A 偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约概率较低
BBB 偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大，违约概率一般
BB 偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大，违约概率较高
B 偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约概率很高
CCC 偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约概率极高
CC 在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务
C 不能偿还债务
附件 4-2 中长期债券信用等级设置及含义
联合资信中长期债券信用等级设置及含义同主体长期信用等级。
附件 4-3 评级展望设置及含义
评级展望是对信用等级未来一年左右变化方向和可能性的评价。评级展望通常分为正面、负面、
稳定、发展中等四种。
评级展望 含义
正面 存在较多有利因素，未来信用等级调升的可能性较大
稳定 信用状况稳定，未来保持信用等级的可能性较大
负面 存在较多不利因素，未来信用等级调降的可能性较大
发展中 特殊事项的影响因素尚不能明确评估，未来信用等级可能调升、调降或维持
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