证券代码：002822 证券简称：中装建设 公告编号：2023-053
债券代码：127033 债券简称：中装转2
深圳市中装建设集团股份有限公司
本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈
述或者重大遗漏。
深圳市中装建设集团股份有限公司（以下简称“公司”）于2023年6月2日收到深圳证券交
易所上市公司管理一部《关于对深圳市中装建设集团股份有限公司2022 年年报的问询函》
（公
司部年报问询函〔2023〕第241号）（以下简称“问询函”），收到问询函后，公司董事会及
管理层高度重视，组织相关部门及中介机构对问询函的各问题进行落实并回复，现将问询函问
题回复公告如下：
问题一：年报显示，你公司报告期实现营业收入 52.12 亿元，同比下降 16.98%，实现归
母净利润 1,124.92 万元，同比下滑 88.91%。自 2016 年以来，除 2019 年外，你公司经营活动
现金流净额均大额为负，连续 7 年累计经营活动现金流净额-15.18 亿元，远低于同行业平均水
平，但你公司上述各报告期归母净利润均为正，累计实现净利润 10.84 亿元，经营活动现金流
与净利润连续多年差异较大。请你公司：
（1）说明经营活动现金流多年大额为负且与净利润差异较大的原因及合理性，并结合你
公司业务模式、销售收款模式以及你公司与同行业公司经营状况等说明你公司连续7年累计经
营活动现金流净额远低于同行业平均水平的原因及合理性，盈利质量是否显著低于同行业可
比公司。
（2）结合销售毛利率逐年下滑、经营性现金流净额持续为负、应收账款及合同资产总额
连年增长、货币资金余额等因素，说明你公司现行业务模式是否具有可持续性，主营业务造
血能力是否充足，是否面临较大的现金流转压力及经营风险，如是，请说明原因及具体改善
措施并充分提示有关风险。
（3）补充披露近三年前十大客户的名称、成立时间、注册资本、业务类型、销售内容、
销售金额，并结合前述客户的变化及原因、成本费用结构变化等量化分析说明你公司连续两
年净利润大幅下滑的原因及合理性，是否符合行业发展趋势。
请你公司年审机构中审众环会计师事务所(特殊普通合伙)（以下简称“中审众环所”或“年
审机构”）对上述事项核查并发表明确意见。
【公司回复】
问题一：（1）说明经营活动现金流多年大额为负且与净利润差异较大的原因及合理性，
并结合你公司业务模式、销售收款模式以及你公司与同行业公司经营状况等说明你公司连续7
年累计经营活动现金流净额远低于同行业平均水平的原因及合理性，盈利质量是否显著低于
同行业可比公司。
一、说明经营活动现金流多年大额为负且与净利润差异较大的原因及合理性
表1：公司经营活动产生的现金流量净额与净利润的对比情况
单位：万元
项目 2022 年度 2021 年度 2020 年度 2019 年度 2018 年度 2017 年度 2016 年度
净利润① 2,118.07 11,895.79 25,190.09 23,662.41 16,032.10 16,021.79 15,571.89
经营活动产生的现金流量净额
-21,063.13 -53,584.88 -30,216.56 6,597.80 -24,550.65 -17,829.86 -11,187.96
②
差异（②-①） -23,181.20 -65,480.67 -55,406.65 -17,064.61 -40,582.75 -33,851.65 -26,759.85
表2：各报告期内，净利润调节为经营活动现金流量净额的过程
单位：万元
项目 2022 年度 2021 年度 2020 年度 2019 年度 2018 年度 2017 年度 2016 年度
净利润 2,118.07 11,895.79 25,190.09 23,662.41 16,032.10 16,021.79 15,571.89
资产减值准备 7,653.82 18,562.42 14,604.94 11,249.88 11,869.93 6,265.11 6,389.14
固定资产折旧、油气资
产折耗、生产性生物资 3,177.21 2,372.73 1,210.70 1,175.54 1,304.48 1,362.71 1,285.88
产折旧
使用权资产折旧 1,370.46 1,381.62
无形资产摊销 3,127.04 3,082.76 1,941.64 1,323.56 1,029.97 227.75 168.92
长期待摊费用摊销 272.37 67.84 98.56 138.52 206.45 169.18 192.29
处置固定资产、无形资
-243.9 0 0 0 0.42 1.48 13.03
产和其他长期资产的
项目 2022 年度 2021 年度 2020 年度 2019 年度 2018 年度 2017 年度 2016 年度
损失
固定资产报废损失 19.45 0 0 0.31 0.81 0 0
公允价值变动损失 -206.84 3.16 -11.21 0 0 0 0
财务费用 12,334.43 11,012.18 7,274.37 8,089.77 7,470.02 5,138.23 3,029.98
投资损失 -471.08 -2,188.42 -2,028.24 -2,105.26 -1,344.89 -398.53 0
递延所得税资产减少 161.38 -1.49 -126.65 -185.25 -88.39 0 0
递延所得税负债增加 -124.51 75 0 0 0 0 0
存货的减少 -12,680.23 -9,465.74 -5,260.19 -5,166.72 -6,992.80 -4,739.79 -1,122.11
经营性应收项目的减
-60,662.64 -84,755.88 -109,998.08 -97,881.66 -67,197.18 -67,080.13 -43,645.31
少
经营性应付项目的增
加
其他 942.39 658.29 -16,104.68 0 0 0 0
经营活动产生的现金
-21,063.13 -53,584.88 -30,216.56 6,597.80 -24,550.65 -17,829.86 -11,187.96
流量净额
如上表 1 所示，报告期内公司存在经营活动现金流多年大额为负且与净利润差异较大的情
况，具体分析如下：
（一）经营活动现金流量净额多年大额为负的原因及合理性
公司施工、设计项目的承接一般通过招投标模式（公开招标、邀请招标）和主动承揽模式
两种方式。
（1）招投标模式。对于《中华人民共和国招标投标法》规定的必须进行招投标的项目（公
开招标、邀请招标）和甲方（业主）要求进行招投标的项目，公司组织有关人员进行投标。具
体流程为：业务拓展部结合公司战略方向收集市场招标信息，在拟投标项目立项申请通过内部
评审后，由公司组织投标员、标书制作员、预算员等根据招标文件、施工图纸等要求进行标书
制作，参与工程竞标。工程中标后由工程管理部负责组建项目团队，进行项目实施。
（2）主动承揽模式。对于不属于《中华人民共和国招标投标法》规定的必须进行招投标
且甲方（业主）不要求招投标的部分项目，由公司业务员开辟各类业务渠道并进行业务联系。
甲方（业主）出于对公司品牌、实力及施工能力的认可，在经过商务谈判后，与公司签订合同。
公司组织项目团队进行项目实施。
公司客户大部分为央企、国企、事业单位及商业信誉良好的大型民企，这类客户实力强，
信用风险低，偿付能力有保障，但普遍存在结算和付款程序多、周期长的特点。
通常情况下，按照合同约定的收款方式为：1、项目施工过程中，公司根据工程形象进度
向甲方（业主）申请工程进度款，通常按已完工工程产值的 60%-85%收取；2、工程竣工验收
后至决算前，工程款通常可收至合同总额的 70%-85%，工程竣工至工程决算的时间跨度一般
为 6-36 个月；3、工程决算后，累计收款将达到决算总额的 95%-97%；4、剩余 3%-5%一般作
为工程质保金，质保期通常为竣工验收后的 2 年，具体情况如下：
表 3：合同收款方式
阶段 时间 完工进度 结算情况 主要权利 主要义务
按完工进度的 60%-85%收 每期按照合同的约定收取 负责工程设计及施
取工程进度款 工程进度款 工
保障工程按时按质
工程竣工至 累计收款达到合同总额的
决算阶段 70%-85%
现场保护
决算后，累计收款达到合 配合决算工作，提
同总额 95%-97% 交相关资料
负责工程的后期维
决算日至质 质保期满后，收取 3%-5%
保期满 的质保金
修费用
公司经营活动现金流量净额多年大额为负主要受公司业务销售收款模式影响，即：应付上
游供应商采购款等费用的大额先行流出与应收下游客户款项的滞后流入，公司营业收入快速增
长进一步加大该影响。
（1）行业及公司经营活动现金流出特征
在项目施工过程中，建筑装饰行业内公司一般需要先行垫支材料款、劳务费和其他施工成
本。在工程施工业务的成本构成中，材料成本约占 50%，由于公司项目和客户较为分散，供应
商遍布全国，集中度较低，难以形成采购规模效应，议价能力较弱，采购账期较短甚至需要现
金采购；施工成本中人工成本约占 30%，均为应付公司员工和劳务公司的农民工工资，必须
按月支付，形成大额的经营性现金流出。
（2）行业及公司经营活动现金流入特征
如公司销售收款模式部分所述，从项目开始施工至款项全部收回，往往间隔时间较长，该
情形也是行业普遍现象。工程竣工后工程款收款比例仅占合同总额的 70%-85%。剩余 15%-30%
需要在工程决算及质保期到期后才予以支付，工程竣工至工程决算的时间跨度一般为 6-36 个
月，加上质保期，时间可能持续数年，形成大额应收账款。
表 4：公司与行业可比公司应收账款周转率（次数）
公司简称 2022 年度 2021 年度 2020 年度 2019 年度 2018 年度 2017 年度 2016 年度 平均值
宝鹰股份 1.30 1.54 1.28 1.04 1.22 1.35 1.40 1.30
金螳螂 1.71 1.98 1.76 1.52 1.37 1.17 1.14 1.52
瑞和股份 2.70 6.50 2.45 1.56 1.74 1.86 2.13 2.70
建艺集团 0.82 1.02 1.07 1.58 1.86 1.74 1.88 1.42
洪涛股份 0.51 0.97 0.85 0.70 0.74 0.70 0.70 0.74
中装建设 2.00 2.44 1.82 1.53 1.62 1.55 1.70 1.81
表 5：公司与行业可比公司应付账款周转率（次数）
公司简称 2022 年度 2021 年度 2020 年度 2019 年度 2018 年度 2017 年度 2016 年度 平均值
宝鹰股份 1.76 2.60 3.89 4.81 4.60 3.62 3.03 3.47
金螳螂 1.31 1.35 1.72 1.92 1.64 1.49 1.43 1.55
瑞和股份 0.78 1.41 1.73 2.09 2.78 3.13 3.42 2.19
建艺集团 0.68 1.50 1.61 2.53 3.67 4.17 4.20 2.62
洪涛股份 0.85 1.34 1.49 1.46 1.51 1.43 1.25 1.33
中装建设 3.46 4.72 4.38 5.01 5.34 4.12 4.01 4.43
如表 4、表 5 所示，行业普遍存应付账款周转率高于应收账款周转率的情况。公司应收账
款周转率与行业可比公司基本一致，但公司应付账款周转率明显高于行业可比公司，主要受公
司项目和客户较为分散，供应商遍布全国，集中度较低，难以形成采购规模效应，议价能力较
弱，采购账期较短甚至需要现金采购等因素影响。
公司应付账款周转率明显高于应收账款周转率，上挤下压造成的收付款时间差异加速影响
了资金的流动性，从而出现经营活动现金流量净额波动较大、经营活动现金流量净额为负的情
形。
（3）营业收入快速增长加大经营性现金流入流出时间差异对净现金流的影响
万元、485,910.79 万元，558,144.89 万元、627,817.26 万元和 521,202.07 万元，2016 年至 2021
年营业收入规模稳步增长，2021 年营业收入达到 2016 年营业收入的 2.33 倍，受行业业务模式
及销售收款模式影响，从而随着公司营业收入的快速增长及收入的确认与工程回款的不同步等
导致公司应收账款（含合同资产）在较长项目周期内逐步累高，账面价值持续增长。2017 至
高形成了经营性现金流的大额负数。
表 6：同行业可比公司 2022 年与 2016 年营业收入对比
营业收入（万元）
公司简称
宝鹰股份 372,710.47 681,551.01 -45.31%
金螳螂 2,181,329.09 1,960,065.54 11.29%
瑞和股份 214,956.47 243,668.02 -11.78%
建艺集团 216,560.23 212,690.36 1.82%
洪涛股份 133,066.76 287,712.40 -53.75%
亚厦股份 1,211,621.25 893,685.35 35.58%
合计 4,330,244.27 4,279,372.68 1.19%
中装建设 521,202.07 269,171.42 93.63%
如上表所示，与 2016 年营业收入相比，2022 年宝鹰股份、洪涛股份、瑞和股份营业收入
均呈现负增长，其中宝鹰股份、洪涛股份下降较多；金螳螂和建艺股份营业收入微增；亚厦股
份增速稍高。2022 年行业可比公司营业总收入相比 2016 年仅微增 1.19%，但公司自 2016 年以
来，营业收入增长达到 93.63%，增加近一倍，增长幅度明显高于行业可比公司及行业平均水
平。公司营业收入与同行业可比公司增速的巨大差异，导致公司经营活动现金流呈现出与同行
业可比公司不同的结果，但该情形符合行业惯例与公司实际情况。
综上，公司经营活动现金流量净额持续为负，主要是受应付上游供应商采购款等费用的大
额先行流出与应收下游客户款项的滞后流入影响。上述收付款时间的差异影响了公司资金的流
动性，加之公司正处于成长期，业务规模的持续增长在一定程度上进一步加大了上述差异，导
致公司经营活动现金流量净额持续为负，但该种情形是由公司所处行业的销售收款模式及发展
阶段决定的，符合行业惯例。
经营活动现金流与净利润差异较大的主要原因是公司收入确认与销售回款不一致造成的。
公司收入确认政策为：公司向客户提供装修装饰等工程服务，根据已转移给客户的商品对
于客户的价值确定履约进度，并按履约进度确认收入。履约进度不能合理确定时，公司已经发
生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确
定为止，收入的确认并不以回款为前提条件。
如公司销售收款模式部分所述，从项目开始施工至款项全部收回，时间可能间隔数月甚至
数年，现金流入时间明显滞后于收入确认时点，且随着公司营业收入规模的快速增加，会持续
影响公司经营活动现金流，公司自 2016 年以来，营业收入增长达到 93.63%，增加近一倍，增
长幅度明显高于行业可比公司及行业平均水平，导致公司经营活动现金流净额持续为负（详见
“问题一（一）（3）营业收入快速增长加大经营性现金流入流出时间差异对净现金流的影响”
部分）。
综上，收入确认时点与经营活动现金流入及流出时间的不同步，导致公司净利润与经营活
动现金流量净额出现不匹配的情况。
风险提示：
自 2016 年以来，公司经营活动现金流量金额累计为-151,835.25 万元，低于行业可比公司，
且公司经营活动现金流金额与同期净利润差异较大，请投资者注意投资风险。
公司经营活动产生的现金流量净额长期为负且低于同期净利润是由公司所处行业的经营
模式及发展阶段决定的。公司作为建筑装饰施工类企业，在工程项目实施过程中，需根据项目
情况支付履约保证金、垫付材料款及劳务款。建筑装饰行业甲方（业主）付款进度一般慢于项
目完工进度，同时，项目完成后工程款的决算流程较长、结算时存在项目质保金等因素也影响
了公司款项的回收。上述收付款时间的差异影响了公司资金的流动性，加之公司正处于成长期，
增长达到 93.63%，增加近一倍，增长幅度明显高于行业可比公司及行业平均水平，业务增长
规模的不同导致公司经营活动现金流明显低于行业可比公司。
目前，公司通过增加银行贷款和经营性负债，能够基本满足业务发展需求。但随着公司业
务规模的继续增长，公司需要更多的资金来满足日常经营需求。如未来公司经营活动现金流量
净额持续大幅低于同期净利润，且公司不能及时通过多渠道筹措资金，公司的资金周转能力将
会被削弱，并对公司的业务拓展能力造成不利影响。
二、公司连续 7 年累计经营活动现金流净额远低于同行业平均水平的原因及合理性，盈
利质量是否显著低于同行业可比公司
表 7：同行业可比公司经营活动现金净流量
经营活动现金流量净额（万元）
公司简称
宝鹰股份 -25,961.06 16,509.37 79,601.42 74,537.24 -79,935.24 -39,671.66 -56,934.35 -31,854.28
金螳螂 30,218.55 81,357.14 177,711.52 175,522.00 164,942.21 177,725.18 110,057.13 917,533.73
瑞和股份 11,332.78 -12,587.80 -7,863.62 -4,590.24 -24,747.55 6,342.80 -5,324.93 -37,438.56
建艺集团 -11,017.42 -12,011.08 -34,125.84 39,996.30 6,251.07 6,169.48 -23,314.75 -28,052.24
洪涛股份 -37,362.44 5,386.56 -1,465.43 10,926.10 3,554.44 -13,888.95 -55,279.49 -88,129.21
亚厦股份 2,499.09 24,428.57 55,417.86 42,856.04 -12,831.03 15,881.92 15,425.86 143,678.31
中装建设 -21,063.13 -53,584.89 -30,216.56 6,597.80 -24,550.65 -17,829.86 -11,187.96 -151,835.25
表 8：同行业可比公司营业收入
营业收入（万元）
公司简称
宝鹰股份 372,710.47 466,944.63 595,490.32 667,683.33 685,582.03 716,445.14 681,551.01
金螳螂 2,181,329.09 2,537,415.18 3,124,322.78 3,083,465.45 2,508,859.61 2,099,640.59 1,960,065.54
瑞和股份 214,956.47 351,741.45 376,388.24 381,799.82 361,386.23 300,643.87 243,668.02
建艺集团 216,560.23 194,782.34 226,938.70 301,487.33 296,361.26 244,504.86 212,690.36
洪涛股份 133,066.76 259,061.34 356,857.73 403,064.78 392,576.68 333,087.55 287,712.40
亚厦股份 1,211,621.25 1,207,629.40 1,078,735.22 1,078,562.98 919,947.30 906,879.70 893,685.35
中装建设 521,202.07 627,817.26 558,144.89 485,910.79 414,569.53 317,299.63 269,171.42
通过表 7、表 8 可以看出，受收入结构、行业地位、收入规模和增长情况、施工项目类型
及收付款进度等因素影响，同行业可比公司普遍存在经营净现金流为负且在各年度间波动较大
的情况，2016-2022 年洪涛股份、建艺集团、宝鹰股份有四个会计年度经营活动现金流量净额
为负、瑞和股份有五个会计年度经营活动现金流量净额为负，公司则是有六个会计年度经营活
动现金流量净额为负 2016 年-2022 年，公司与宝鹰股份、瑞和股份、建艺集团、洪涛股份累计
经营活动现金流量净额均为负值，但公司净流出金额大于其他可比公司，该种差异主要原因是
公司营业收入增长幅度明显高于行业可比公司及行业平均水平导致的，符合行业惯例与公司实
际情况。2022 年行业可比公司营业总收入相比 2016 年仅微增 1.19%，但公司自 2016 年以来，
营业收入增长达到 93.63%，增加近一倍，增长幅度明显高于行业可比公司及行业平均水平（详
见“（一）经营活动现金流量净额多年大额为负的原因及合理性之（3）营业收入快速增长加
大经营性现金流入流出时间差异对净现金流的影响”部分所述）。
表 9：同行业可比公司净利润
净利润（万元）
公司简称
宝鹰股份 -219,496.78 -165,683.41 10,249.99 19,972.86 27,234.75 38,431.44 42,079.66
金螳螂 130,316.15 -487,484.50 234,060.88 226,070.46 217,155.70 192,664.53 169,559.10
瑞和股份 3,396.50 -181,611.49 17,501.81 18,492.09 17,125.28 14,881.67 9,225.54
建艺集团 1,066.11 -98,414.96 -2,600.75 2,026.76 9,107.98 9,037.42 8,086.95
洪涛股份 -74,908.38 -21,148.37 -33,257.92 7,975.30 -41,881.39 12,819.97 11,884.69
亚厦股份 20,284.88 -87,313.04 33,163.44 44,227.00 37,337.77 37,021.49 33,786.88
维业股份 7,877.66 10,550.24 4,796.74 8,622.11 6,712.90 7,877.93 5,513.00
中装建设 2,118.07 11,895.79 25,190.09 24,312.73 16,507.83 16,021.79 15,571.89
表 10：近 3 年同行业可比公司销售毛利率情况
销售毛利率(%)
公司简称
宝鹰股份 7.57 12.8 16.13
金螳螂 15.78 16.14 16.59
瑞和股份 13.29 11.9 15.23
建艺集团 17.2 12.45 16.6
洪涛股份 5.56 11.74 15.49
亚厦股份 12.57 7.22 14.26
维业股份 5.12 6.6 13.57
中装建设 12.82 14.66 17.29
平均值 11.24 11.69 15.65
表 11：近 3 年同行业可比公司净资产收益率
净资产收益率(%)
公司简称
宝鹰股份 -105.19 -49.33 2.68
金螳螂 10.78 -35.36 14.83
瑞和股份 1.53 -118.30 6.15
建艺集团 7.44 -184.05 -2.11
洪涛股份 -24.51 -8.03 -11.86
亚厦股份 2.49 -11.31 3.89
维业股份 0.78 4.04 4.74
中装建设 0.31 2.90 8.32
净资产收益率(%)
公司简称
平均值 -13.30 -49.93 3.33
通过分析表 9、表 10、表 11 可以看出，在净利润、销售毛利率及净资产收益率等指标方
面，公司盈利质量均不弱于行业可比公司。
在净利润方面，多家公司近 3 年净利润出现巨额亏损，在销售净毛利率方面，行业可比公
司整体呈现出连年走低的趋势，净资产收益率更是大幅下滑。公司净利润、销售毛利率、净资
产收益率虽持续下滑，但都高于可比公司平均水平，销售毛利率近三年持续下滑也是宏观经济
环境下的整体行业趋势。
表 12：公司与行业可比公司销售收现比
公司简称 2022 年度 2021 年度 2020 年度 2019 年度 2018 年度 2017 年度 2016 年度
宝鹰股份 88.33% 94.63% 77.92% 85.42% 82.66% 92.10% 77.23%
金螳螂 105.19% 107.81% 92.14% 91.95% 91.66% 105.13% 96.51%
瑞和股份 89.64% 86.93% 84.18% 80.24% 74.94% 94.95% 74.67%
建艺集团 67.98% 86.36% 74.51% 83.14% 82.53% 84.38% 66.87%
洪涛股份 92.15% 109.82% 92.46% 94.09% 88.51% 88.19% 74.02%
亚厦股份 97.73% 102.55% 99.25% 105.73% 103.54% 96.16% 96.59%
维业股份 96.67% 93.21% 101.14% 93.20% 96.37% 98.39% 110.83%
中装建设 99.63% 92.90% 90.10% 90.08% 93.38% 87.50% 88.08%
平均值 91.10% 97.33% 88.80% 90.54% 88.60% 94.19% 85.25%
注：销售收现比=销售商品、提供劳务收到的现金/销售收入
如表 12 所示，与行业可比公司相比，公司销售收现与行业平均水平相比基本持平，公司
销售收现情况良好。受客户分散影响，公司供应商遍布全国，集中度较低，难以形成采购规模
效应，议价能力较弱，采购账期较短甚至需要现金采购，应付账款周转率高于行业可比公司，
导致公司现金流出高于同行业可比公司；随着公司业务规模的扩张，应支付的职工薪酬及相关
税费造成的现金流出增长幅度高于行业可比公司，呈现出虽然公司销售收现比与行业可比公司
不存在重大差异但现金流量金额低于行业可比公司的现象。
综上，净利润、销售毛利率及净资产收益率、销售收现比等方面来看，与行业可比公司均
不存在重大差异，公司经营活动现金流量净额虽然低于行业可比公司，但其与公司营业收入快
速增加密切相关，符合行业惯例，因此公司盈利质量不低于同行业可比公司。
问题一：（2）结合销售毛利率逐年下滑、经营性现金流净额持续为负、应收账款及合同
资产总额连年增长、货币资金余额等因素，说明你公司现行业务模式是否具有可持续性，主
营业务造血能力是否充足，是否面临较大的现金流转压力及经营风险，如是，请说明原因及
具体改善措施并充分提示有关风险。
一、公司业务模式可持续性及造血能力分析
存在重大差异，符合行业整体发展趋势
势，但依然高于同行业公司平均值，具有合理性。第一，受房地产行业整体调控影响，行业竞
争更加激烈，导致毛利率受到影响；第二，为了降低房地产行业调控对公司业绩的影响，公司
主动调整业务结构，提升公共装修业务占比，公共装修领域毛利率相对较低，导致公司整体毛
利率受到影响；第三，受公共卫生事件影响，施工工期有所延长，人工费等项目固定成本增加，
影响毛利率，原材料（铝材、钢材、玻璃等）价格上涨也侵蚀部分利润空间。
善迹象；原材料价格稳中有降，社区管控政策取消，该等因素对公司的影响将逐步减弱。综合
分析，公司毛利率下降外受行业调控、内受业务结构调整等因素影响，但该等因素造成的毛利
率下滑均不具有持续性，公司主营业务发展依然良好，具有可持续性。
公司经营活动现金流持续为负主要受公司经营模式及销售回款模式、营业收入快速增加、
客户集中度低导致的对上下游议价能力相对较弱等因素影响，具有合理性。
（1）建筑装饰行业结算方式导致公司应收账款余额增加
如问题一（1）公司销售收款模式部分所述，公司应收账款、合同资产由工程施工过程中
尚未收取的工程进度款、工程决算完成后才收取的工程决算款以及质保期满后收取的工程质保
金组成。装修装饰行业普遍特征是从项目开始施工至款项全部收回，往往间隔时间较长，因此
形成较大额应收账款。
（2）持续较快增长的营业收入也是导致应收账款规模较大的重要原因
表 13：应收账款及合同资产账面余额增长率
公司简称 2022 年度 2021 年度 2020 年度 2019 年度 2018 年度 2017 年度 2016 年度
宝鹰股份 -13.54% 23.94% 11.42% 12.96% 17.12% -4.54% 29.68%
金螳螂 8.29% 17.93% 1.84% 17.00% 3.00% 0.64% 8.51%
瑞和股份 18.40% 24.90% 14.46% 18.37% 21.26% 39.04% 44.94%
建艺集团 103.94% 16.07% 6.16% 37.74% 6.23% 28.18% 19.32%
亚厦股份 4.08% 2.16% 1.78% -2.77% 0.13% 7.12% 1.15%
洪涛股份 0.53% -4.44% 8.24% 9.55% 15.54% 13.01% 18.73%
中装建设 8.31% 16.72% 26.57% 27.10% 20.65% 32.62% 24.85%
平均值 20.28% 13.43% 7.32% 15.48% 10.55% 13.91% 20.39%
如表 13 所示，公司应收账款及合同资产账面余额增长率高于行业平均水平，主要是受公
司营业收入快速增加、收入的确认与工程回款的不同步等导致公司应收账款（含合同资产）在
较长项目周期内逐步累高，账面余额持续增长。2022 年行业可比公司营业总收入相比 2016 年
仅微增 1.19%，但公司自 2016 年以来，营业收入增长达到 93.63%，增加近一倍，增长幅度明
显高于行业可比公司及行业平均水平。应收账款和合同资产连年增长与公司营业收入增长同步，
符合行业特征，具有合理性。
与行业可比公司相比，公司销售收现比在大多年份高于行业平均水平，公司销售收现情况
良好，可以在很大程度上为公司主营业务发展提供资金支持，再辅以银行借款进行资金补充，
基本满足公司经营活动对现金的需求，主营业务具备良好的造血能力。
国家统计局公报显示，2022 全年国内生产总值 1,210,207 亿元，全年建筑业增加值 83,383
亿元，比上年增长 5.5%，随着我国经济发展向好，居民收入水平的提升、经济结构的升级以
及政府政策的引导支持，公装各细分市场如酒店、会展、文体及医疗等公装市场依旧存在较大
的市场空间。与土木工程建筑业、建筑安装业等一次性完成工程业务不同，建筑物在其整个使
用寿命周期中都需要进行多次装修，酒店类装修通常 5-7 年更新一次，其他建筑物的装修通常
不超过 10 年更新一次，因此建筑装饰行业具有乘数效应和需求可持续性的特点，该特点也为
公司可持续发展提供市场支撑。
综上，受房地产行业调整导致的行业竞争加剧、公司业务结构调整，毛利相对较低的公装
业务量占比上升、上游原材料成本上涨、特殊因素影响导致开工率不足从而增加人工费用等因
素影响，公司毛利率下降，但该等因素影响均不具有持续性，公司主营业务发展良好；公司虽
然经营活动现金流持续为负，但该情形符合行业特点；公司应收账款、合同资产逐年增加主要
是伴随着营业收入增长出现的公司销售收现比在大多年份高于行业平均水平，公司销售收现情
况良好，主营业务造血能力能满足日常经营大部分资金需求，辅以银行借款，可以满足公司日
常经营资金需求；公司所在的装修装饰行业规模巨大，为公司持续发展提供了足够的市场空间。
公司业务模式具有可持续性。，主营业务造血能力良好。
二、是否面临较大的现金流转压力及经营风险
表 14：近 3 年可比上市公司偿债能力相关指标
公司简称 流动比率 速动比率 保守速动比 资产负债率 已获利息倍数（EBIT／ 归属母公司股东的权益
（倍） （倍） 率（倍） （%） 利息费用）（倍） ／负债合计（倍）
宝鹰股份 0.89 0.85 0.43 88.40 -9.60 0.13
金螳螂 1.38 1.28 0.90 65.96 24.18 0.52
瑞和股份 0.93 0.90 0.37 86.39 2.80 0.16
建艺集团 0.76 0.71 0.54 98.08 1.14 0.02
洪涛股份 1.21 1.16 0.57 63.75 -2.56 0.57
亚厦股份 1.28 1.05 0.51 66.54 5.35 0.50
维业股份 1.05 0.97 0.39 93.48 1.83 0.07
中装建设 1.79 1.66 0.99 61.74 1.43 0.62
平均值 1.16 1.07 0.59 78.04 3.07 0.32
（续上表）
公司简称 流动比率 速动比率 保守速动比 资产负债率 已获利息倍数（EBIT／ 归属母公司股东的权益
（倍） （倍） 率（倍） （%） 利息费用）（倍） ／负债合计（倍）
宝鹰股份 1.21 1.17 0.66 76.17 -7.50 0.31
金螳螂 1.34 1.25 0.86 70.61 -72.30 0.42
瑞和股份 0.93 0.88 0.35 86.48 -34.39 0.16
建艺集团 0.81 0.76 0.72 95.67 -15.47 0.05
洪涛股份 1.12 1.06 0.59 70.12 -0.39 0.43
亚厦股份 1.26 1.06 0.57 67.56 -18.01 0.48
维业股份 1.14 1.06 0.33 89.12 1.87 0.12
中装建设 1.85 1.75 1.13 59.95 2.81 0.67
平均值 1.21 1.12 0.65 76.96 -17.92 0.33
（续上表）
公司简称 流动比率 速动比率 保守速动比率 资产负债率 已获利息倍数（EBIT／ 归属母公司股东的权益
（倍） （倍） （倍） （%） 利息费用）（倍） ／负债合计（倍）
宝鹰股份 1.47 1.43 0.79 65.13 1.76 0.54
金螳螂 1.50 1.49 1.15 62.09 27.05 0.61
瑞和股份 1.45 1.37 0.64 58.73 5.72 0.70
建艺集团 1.23 1.19 1.11 76.40 0.65 0.31
洪涛股份 1.35 1.31 0.56 76.27 -0.70 0.31
亚厦股份 1.38 1.21 0.65 62.26 7.22 0.61
维业股份 1.40 1.33 0.70 65.25 5.32 0.53
中装建设 1.65 1.56 1.06 53.73 5.32 0.86
平均值 1.43 1.36 0.83 64.98 6.54 0.56
公司经营活动现金量金额持续为负，无法完全满足经营资金需求，需要通过银行贷款进行
补充资金缺口，公司有息债务以短期借款为主、项目贷为辅。截至 2022 年 12 月 31 日，公司
短期借款余额为 16.81 亿元，长期借款余额为 2.15 亿元，存在一定的流动性压力，但整体可控。
结合表 14 综合分析，公司近 3 年流动比率、速动比率都大于 1，2020 年高于行业可比公
司平均值 14%以上，2021 及 2022 年均高于平均值 50%以上。资产负债率逐年有小幅上升，但
都在合理水平，基本低于行业可比公司平均值 17%。已获利息倍数较平均值波动较大，主要是
螳螂后的已获利息倍数算数平均值分别为 3.61，-10.15，0.06，公司已获利息倍数均高于行业
可比平均值。归属于母公司权益与负债占比各年度均高于同行业上市公司平均值。结合各项指
标综合分析，公司偿债能力指标基本高于同行业可比公司平均值，偿债能力相对稳定。
报告期期末，公司货币资金余额 13.39 亿元，占流动资产总额的 16.99%，占资产总额的
充足；公司银行授信及资信评级情况良好，2022 年期末，公司尚未使用的授信额度为 25.71
亿元，银行借款未出现过逾期情形，利息偿付率一直保持在 100%，偿债信用良好。良好的偿
债信用和稳定的偿债能力，使得公司目前现金流转压力及经营风险维持在可控范围内。
综上，公司现金流转压力可控，不存在重大经营风险。
风险提示：
截至 2022 年 12 月 31 日，公司短期借款余额为 16.81 亿元，长期借款余额为 2.15 亿元，
资产负债率为 61.74%，经营活动现金流持续为负，有一定的资金压力。目前公司银行授信及
资信评级情况良好，2022 年期末，公司尚未使用的授信额度为 25.71 亿元，银行借款未出现过
逾期情形，利息偿付率一直保持在 100%，偿债信用良好。未来如果公司的经营业绩和经营活
动现金流量出现不利变化，或者与相关金融机构的合作关系出现不利变化，可能导致公司面临
较大的偿债压力和流动性风险。
公司将加强应收账款催收，确保公司的应收账款按期回收；继续加强业务开拓和成本控制，
着力提升公司的整体盈利能力，提升公司自身的现金流量水平，积极防范偿债风险，确保到期
债务按期归还。敬请投资者注意投资风险。
问题一：（3）补充披露近三年前十大客户的名称、成立时间、注册资本、业务类型、销
售内容、销售金额，并结合前述客户的变化及原因、成本费用结构变化等量化分析说明你公
司连续两年净利润大幅下滑的原因及合理性，是否符合行业发展趋势。
一、近三年前十大客户的名称、成立时间、注册资本、业务类型、销售内容、销售金额
表 15：2022 年前十大客户
注册资
客户 本（万 业务类型 企业性质 销售内容
售额（万元） 额 间 模式
元）
提供建筑装饰、
中国建筑****公司 23,065.29 4.43% 1,521,800 房屋建筑业 国企 装修，园林绿化 否
服务
广东南香谷****公 2017 年 提供土建施工服
司 1月 务
云南新世纪****公 2013 年 提供建筑装饰服
司 11 月 务
广州弘捷****公司 10,172.40 1.95% 3,631.8 通用设备制造业 民营企业 否
中国建筑****公司 9,305.08 1.79% 1,000,000 房屋建筑业 国企 否
厦门航****公司 8,723.14 1.67% 1,400,000 航空运输 国企 否
中电建****公司 8,470.41 1.63% 150,000 房屋建筑业 央企 否
佛山市三水区荣 2021 年 提供项目总承包
****公司 3月 工程施工服务
注册资
客户 本（万 业务类型 企业性质 销售内容
售额（万元） 额 间 模式
元）
湖南宝****公司 7,001.71 1.34% 10,000 房地产业 房地产企业 否
重庆市万州****公 提供建筑装饰
司 服务
月
小计 110,328.09 21.17%
总销售额 521,202.07 100.00%
（续上表：2021 年前十大客户）
占比总销售 成立 注册资本 是否为内部承包
客户 售额（万 业务类型 企业性质 销售内容
额 时间 （万元） 模式
元）
提供建筑装饰、
中国建筑****公司 44,348.99 7.06% 1,521,800 房屋建筑业 国企 装修，园林绿化 否
年9月
服务
广州安达****公司 11,745.97 1.87% 8,260 汽车制造业 民营企业 否
年5月 务
青岛高科技***公 提供建筑装饰、
司 装修服务
月
提供建筑装饰、
港中旅****公司 9,307.46 1.48% 年 11 23,100 娱乐业 央企 否
园林绿化服务
月
中国建筑****公司 7,980.85 1.27% 1,000,000 房屋建筑业 国企 否
年4月 幕墙工程服务
永旺梦乐城****公 2018 提供建筑装饰服
司 年5月 务
提供建筑装饰、
中铁****公司 6,346.35 1.01% 1,039,143 房屋建筑业 央企 住宅精装修修服 否
年5月
务
深圳市三****公司 6,107.13 0.97% 20,000 科技推广服务业 民营企业 否
年1月 务
中建二局****公司 6,038.50 0.96% 50,000 房屋建筑业 国企 否
年8月 务
中国水利****公司 5,709.50 0.91% 199,169.0518 房屋建筑业 央企 否
年6月 务
小计 115,467.41 18.39%
总销售额 627,817.26 100.00%
注：港中旅（珠海）海泉湾有限公司注册资本为 23,100 万美元。
（续上表：2020 年前十大客户）
占比总销售 成立时 注册资本 是否为内部承包
客户 售额（万 业务类型 企业性质 销售内容
额 间 （万元） 模式
元）
中国建筑****公司 30,504.04 5.47% 1,521,800 房屋建筑业 国企 否
年9月 园林绿化
广州市东****公司 13,871.11 2.49% 18,413 房地产业 房地产企业 否
年3月 务
提供建筑装饰服
毕节市****公司 12,944.49 2.32% 年 12 110,000 资本市场服务 国企 否
务
月
中国水利****公司 9,099.67 1.63% 199,169.0518 房屋建筑业 央企 否
年6月 务
广西凯睿****公司 7,329.40 1.31% 35,000 房地产业 房地产企业 否
年6月 务
商丘今****公司 6,772.21 1.21% 2,000 房地产业 房地产企业 否
年2月 务
柳江华****公司 6,711.57 1.20% 5,000 房地产业 房地产企业 否
年3月 务
康美****公司 6,489.01 1.16% 100,000 资本市场服务 民营企业 否
年2月 务
重庆复****公司 6,391.29 1.15% 2,000 房地产业 房地产企业 否
年9月 务
提供装饰装修服
深圳市建****中心 6,198.30 1.11% / 894 - 事业单位 否
务
小计 106,311.09 19.05%
总销售额 558,144.89 100.00%
二、结合近三年前十大客户的变化及原因、成本费用结构变化等量化分析说明你公司连
续两年净利润大幅下滑的原因及合理性
年为公司第一大客户；中国水利水电第五工程局有限公司 2020 年为公司第四大客户，2021 年
为公司第十大客户；中国建筑第五工程局有限公司 2021 年及 2022 年为公司第五大客户。
为了降低对大客户依赖造成的经营风险，公司在市场开发过程中未与房地产开发企业深度
合作，主要通过招投标模式（公开招标、邀请招标）获得项目，非房地产开发类客户装修装饰
工程需求以特定项目为主，采购不具有重复性，复购率较低，因此公司客户集中度较低。2020
年-2022 年，公司前十大客户销售额占总销售额的比率分别为 19.05%、18.39%、21.17%，第一
大客户销售额占比最高为 7.06%，客户集中度低，导致不同年度前十名客户变化较大。
公司前十大客户的变化对公司净利润下滑的影响较小，公司近两年净利润下滑，主要是因
为房地产行业整体调控影响，行业竞争更加激烈、公司主动调整业务结构，低毛利的公装业务
占比提升等因素导致的毛利率下降（详见问题一（2）公司业务模式可持续性及造血能力分析
中关于毛利率下滑原因的分析）、计提资产减值等因素造成的。
三、本公司近三年成本费用结构变化及其对净利润影响分析
表 16：近三年成本费用结构变化
单位：万元
项目 2021 年度 2020 年度 增长额 增长率
营业收入 627,817.26 558,144.89 69,672.37 12.48%
营业成本 535,803.85 461,637.12 74,166.73 16.07%
销售费用 5,167.92 5,149.55 18.38 0.36%
管理费用 21,101.49 17,129.76 3,971.73 23.19%
研发费用 18,141.42 17,000.37 1,141.06 6.71%
财务费用 10,669.65 9,270.99 1,398.66 15.09%
资产减值损失 12,201.82 6,675.09 5,526.72 82.80%
信用减值损失 6,360.60 7,929.84 -1,569.24 -19.79%
投资收益 1,253.74 2,028.24 -774.49 -38.19%
净利润 11,895.79 25,190.09 -13,294.30 -52.78%
（续上表）
单位：万元
项目 2022 年度 2021 年度 增长额 增长率
营业收入 521,202.07 627,817.26 -106,615.19 -16.98%
营业成本 454,378.40 535,803.85 -81,425.45 -15.20%
销售费用 3,772.94 5,167.92 -1,394.98 -26.99%
管理费用 25,540.91 21,101.49 4,439.43 21.04%
研发费用 12,940.11 18,141.42 -5,201.31 -28.67%
财务费用 11,367.60 10,669.65 697.95 6.54%
资产减值损失 3,533.82 12,201.82 -8,668.00 -71.04%
信用减值损失 4,120.00 6,360.60 -2,240.60 -35.23%
投资收益 -659.00 1,253.74 -1,912.74 -152.56%
净利润 2,118.07 11,895.79 -9,777.71 -82.19%
与 2020 年度相比，2021 年毛利总额下降 4,494.36 万元，计提减值增加 3,957.48 万元，期
间费用增加 6,529.83 万元，净利润下降 13,294.30 万元。
主要是受公司业务结构调整影响，毛利相对较低的公装业务占比增加，导致新签项目毛利率较
不足等因素影响导致营业成本上升，2021 年度毛利总额较 2020 年度减少 4,494.36 万元，综合
毛利率下降 2.63%。
公司基于谨慎性原则，对 2021 年各项资产进行全面检查和减值测试后，计提各项资产减
值准备金额共 18,562.41 万元，较 2020 年计提增加 3,957.48 万元，对净利润产生较大影响。
综合来看，2021 净利润较 2020 年出现大幅下滑，主要是由毛利总额下降、计提减值等综
合因素引起的。
受行业竞争加剧影响，导致订单价格下降进而收入总额大幅降低，2022 年营业收入较 2021
年降低 16.98%，加之部分项目受外部因素影响，建设进度缓慢导致营业成本上升，进一步扩
大了毛利总额的下降幅度；在收入规模、毛利率下降的同时，公司管理费用等相关费用未同步
下降，对公司净利润造成影响。
综合来看，2022 年净利润较 2021 年出现大幅下滑，最主要是由收入总额、毛利总额大幅
下降及相关费用未同步下降引起的。
结合同行业可比公司分析，行业毛利率下降属于普遍现象（见表 8），公司净利润下滑的
情况符合行业发展趋势。
年审机构意见：
一、核查程序
附注等核对，并进行分析，检查数额是否正确、完整，现金流量分类是否合理；
况；
复核公司与同行业对比分析结论的形成过程，与实际情况是否存在重大差异；
年前十大客户基本信息；
二、核查结论
经核查，会计师认为：
营情况，具有合理性。
付款进度等因素影响，同行业可比上市公司的经营活动现金流量净额均存在一定波动，总体来
说，报告期内公司经营活动现金流量略低于同行业可比公司，但并不存在较大差异，公司经营
活动现金流量净额情况符合行业特点以及公司实际经营情况；盈利质量未低于同行业可比公司。
块毛利下降，符合行业发展趋势。
问题二：你公司 2023 年 4 月 26 日披露的《关于前期会计差错更正的公告》显示，因项
目未完成结算，公司前期对相关项目的预计成本作出会计估计时存在偏差，导致未准确计提
费用，公司对 2018-2021 年度财务报表进行追溯重述，调增各报告期管理费用、其他应付款
万元、703.05 万元、498.19 万元。请你公司：
（1）说明各报告期少计提相关费用的具体属性、支付对象、是否为关联方，并说明相关
费用计入其他应付款核算的原因及合理性。同时，请你公司自查并说明以前年度（2018年以
前）及本报告期是否也存在成本费用计提不准确、不完整等相关会计差错，本次会计差错更
正是否客观、准确，更正后的财务报表是否如实反映你公司的财务状况和经营成果，后续是
否存在还需对前期会计差错进一步补充更正的可能。
（2）结合你公司对项目成本、费用的管控及会计核算方式，按项目逐项说明相关项目预
估成本存在偏差的具体原因、期后实际发生成本未及时调整并确认成本费用的原因及合理性，
并在此基础上说明你公司报告期及以前年度会计核算的规范性、成本费用有关内部控制的有
效性，报告期及以前年度是否存在应披露未披露的内部控制重大缺陷，是否存在少计成本或
体外支付成本费用虚增利润的情形。
（3）在问题（1）、（2）的基础上说明你公司是否存在挂靠、转包、内部承包（将其承
包的全部或部分工程交由其下属分支机构或员工个人承包）的情况，如是，请你公司说明具
体的业务模式，并列表说明近五年来前述业务模式所涉及项目在各会计年度收入、成本确认
情况及占比，同时结合各项目内部转承包有关风险承担、利润分配、权利义务等主要条款约
定，说明相关工程项目的风险报酬是否已实际转移、你公司对相关项目收入确认方法（总额
法/净额法）是否符合《企业会计准则》的有关规定，是否完整、准确的计提了项目的全部成
本，以前年度财务报表是否公允、真实的反映出你公司实际经营收入规模和毛利率水平。
（4）审计报告显示，中审众环所将“建造合同收入及成本确认”确认为报告期关键审计
事项之一并对你公司2022年财务会计报告出具了标准无保留意见的审计报告，请中审众环所
说明是否就会计差错更正涉及的异常事项保持了合理怀疑，是否对建造合同收入真实性、成
本费用的完整性及准确性实施了针对性的审计程序，获取了充分且必要的审计证据，同时，
请中审众环所就前述问题（1）至问题（3）逐项核查并发表明确意见，并说明报告期发表的
审计意见是否恰当。
【公司回复】
问题二：（1）说明各报告期少计提相关费用的具体属性、支付对象、是否为关联方，并
说明相关费用计入其他应付款核算的原因及合理性。同时，请你公司自查并说明以前年度
（2018年以前）及本报告期是否也存在成本费用计提不准确、不完整等相关会计差错，本次
会计差错更正是否客观、准确，更正后的财务报表是否如实反映你公司的财务状况和经营成
果，后续是否存在还需对前期会计差错进一步补充更正的可能。
一、2018-2021 年度补提相关费用的具体情况如下：
补提金额（万元）
支付对象 是否为关联方 费用属性
刘* 华 否 0.00 240.19 79.91 72.86 392.96
董* 俊 否 0.00 0.00 63.87 183.23 247.10
庄* 澳 否 0.00 138.66 38.34 -18.50 158.51
袁* 否 0.00 0.00 0.00 152.36 152.36
张* 荣 否 0.00 0.00 126.36 1.08 127.44
王* 明 否 133.95 21.47 29.47 -60.11 124.77
林* 华 否 0.00 0.00 0.00 108.19 108.19
庄* 添 否 80.88 177.61 29.63 -187.17 100.95
陈* 洪 否 0.00 8.12 49.38 43.28 100.78
周* 峰 否 0.00 0.00 0.00 100.64 100.64
蒋* 否 0.00 7.54 80.80 10.86 99.21
赵* 否 0.00 0.00 89.43 0.00 89.43
蔡* 杰 否 0.00 0.00 0.00 66.74 66.74
因项目经营利润超出内
汪* 洋 否 173.17 -31.44 -74.70 -15.25 51.78
部承包协议约定的公司
黄* 平 否 0.00 0.00 28.66 16.38 45.04
享有的收益，应当计提给
闫* 彬 否 0.00 45.49 -0.94 -3.06 41.50
内部承包人的费用
李* 否 0.00 0.00 27.61 3.58 31.19
夏* 明 否 15.72 -7.64 18.60 2.10 28.78
庄* 涌 否 0.00 0.00 0.26 11.19 11.45
徐* 光 否 0.00 0.00 20.41 7.62 28.04
李* 华 否 2.93 1.82 10.91 8.18 23.85
李* 莹 否 0.00 0.00 0.00 21.12 21.12
陈* 否 23.13 8.88 -3.35 -7.72 20.93
刘* 村 否 0.00 0.00 29.28 -9.51 19.77
谢* 娜 否 0.00 0.00 0.00 16.22 16.22
林* 否 0.00 10.61 2.74 1.58 14.93
李* 否 9.94 0.90 1.76 0.42 13.03
黄* 否 0.00 0.00 28.18 -15.89 12.29
邢* 建 否 12.27 -3.15 0.26 0.00 9.38
补提金额（万元）
支付对象 是否为关联方 费用属性
黄* 琳 否 0.00 9.37 4.24 -5.06 8.56
吴* 群 否 14.55 -1.44 -5.41 0.00 7.71
张* 达 否 0.04 0.75 -0.80 7.50 7.50
陈* 群 否 0.00 0.00 6.26 1.19 7.45
刘* 斌 否 0.00 0.00 0.00 6.40 6.40
吴* 否 1.08 5.59 0.00 -0.35 6.32
周* 鹏 否 0.00 0.00 3.53 2.12 5.66
温* 群 否 0.00 0.00 29.26 -23.87 5.38
吴* 芳 否 0.00 0.00 0.00 2.97 2.97
唐* 艳 否 0.00 0.00 0.00 1.98 1.98
高* 锋 否 0.00 0.00 7.33 -5.58 1.75
古* 圆 否 2.37 0.03 -0.68 0.00 1.72
高* 娜 否 0.00 0.00 0.00 1.55 1.55
薛* 来 否 4.79 11.19 -14.52 0.00 1.46
郑* 峰 否 0.00 5.77 -4.78 0.00 0.99
易* 洋 否 0.92 -0.04 0.00 0.00 0.88
颜* 彬 否 0.00 0.00 0.00 0.54 0.54
彭* 殊 否 0.00 0.00 0.08 0.00 0.08
巫* 武 否 0.00 0.00 1.65 -1.63 0.03
合计 475.73 650.32 703.05 498.19 2,327.29
二、相关费用计入其他应付款核算的原因及合理性
公司部分项目采用内部承包模式经营，将承包的部分工程交由内部承包人进行施工管理。
为了明确内部承包责任，公司与承包人约定内部承包协议收益，内部承包项目协议收益全额归
公司所有。项目经营利润超出协议收益部分的剩余利润，项目完成结算并收回工程款后，承包
人可以予以提取。
根据该业务的特点，公司将与直接生产相关的原材料采购、劳务采购等应付款项计入“应
付账款”科目；工程项目间接费用等其他费用类的支出而产生的应付款项通过“其他应付款”
科目核算。应付承包人的费用并非公司在生产过程中发生所需的材料及其他直接成本，因此公
司将应付承包人的费用计入管理费用及其他应付款的会计处理符合《企业会计准则》的规定。
三、关于以前年度（2018 年以前）及本报告期是否也存在成本费用计提不准确、不完整
等相关会计差错，本次会计差错更正是否客观、准确，更正后的财务报表是否如实反映你公
司的财务状况和经营成果，后续是否存在还需对前期会计差错进一步补充更正的可能
公司对项目结算基础资料及项目的成本费用进行自查，2018 年之前不存在成本费用计提
不准确、不完整等相关会计差错。2022 年度因内部承包模式产生的管理费用金额为 1,035.80
万元，已经在财务报告中予以计提披露，不存在成本费用计提不准确、不完整等相关会计差错。
公司于 2023 年 4 月 27 日披露了《关于前期会计差错更正的公告》，审计机构中审众环会
计师事务所（特 殊普通合伙） 出具了《前 期差错更正 的专项说明之 审核报告》[众 环专字
(2023)1100158 号]，审计意见为公司编制的前期会计差错更正情况，符合企业会计准则及其相
关规定，在所有重大方面如实反映了公司前期差错更正情况，因此公司本次会计差错更正金额
是客观、准确的，更正后的财务报表如实反映公司的财务状况和经营情况，公司未发现还需进
一步补充更正的其他情况。
问题二：（2）结合你公司对项目成本、费用的管控及会计核算方式，按项目逐项说明相
关项目预估成本存在偏差的具体原因、期后实际发生成本未及时调整并确认成本费用的原因
及合理性，并在此基础上说明你公司报告期及以前年度会计核算的规范性、成本费用有关内
部控制的有效性，报告期及以前年度是否存在应披露未披露的内部控制重大缺陷，是否存在
少计成本或体外支付成本费用虚增利润的情形。
一、公司对项目成本、费用的管控及会计核算方式
公司制定了一整套严格的成本控制管理制度，通过事前成本计划、事中成本控制和事后成
本考核等一系列措施，对项目成本实施有效的控制。项目实施前，公司成本中心根据合同预算
等资料对工程成本进行详细测算，据此制定项目成本计划，并与项目经理签订责任书，将成本
控制纳入项目经理的综合考核指标；项目实施过程中，每笔费用支出均需通过公司严格的审批
流程，项目经理负责现场工作的成本控制，同时，公司不定期指派专人到现场检查， 发现违
反管理制度的浪费行为立即进行整改；项目竣工验收合格后，成本中心会对该项目的成本控制
成果进行综合评价，作为一项指标纳入相关人员的绩效考核。
公司成本归集和核算方法：针对各类成本，公司实行分项目、按月归集核算的方式进行成
本管理,公司在合同履约成本下设置直接材料、直接人工和间接费用二级科目，对当期工程项
目成本进行归集，其中直接材料核算当期按需采购的材料成本、直接人工核算当期发生的劳务
成本、间接费用核算项目部管理人员的工资、措施费、办公费差旅费等相关费用。每月，成本
中心依据施工合同、合同清单、市场询价、历史项目等数据编制新增项目的预计总成本；若工
程项目变更达到一定规模，成本中心会及时进行预计成本变更并经过相应审批；财务部根据成
本中心传递的预算毛利率以及与甲方确认的进度函进行成本结转。
二、按项目逐项说明相关项目预估成本存在偏差的具体原因、期后实际发生成本未及时
调整并确认成本费用的原因及合理性，并在此基础上说明你公司报告期及以前年度会计核算
的规范性、成本费用有关内部控制的有效性
更正前的内部承包成本费用会计处理方式为：项目经营利润超出协议收益部分的剩余利润，
该部分剩余利润应当归属于内部承包人，基于项目暂未结算，可能存在不确定性，因此收到结
算款、质保金前暂未与内部承包人进行结算，未计提相关费用。待项目结算完成，收到结算款、
质保金等款项后，再向内部承包人结算剩余利润，在结算当期确认费用。
经过公司自查，认为该种处理方式，存在未准确划分费用归属期间的问题，因此为了更加
客观、准确地反映公司的财务状况和经营成果，公司进行了会计差错更正。
更正后的内部承包成本费用会计处理方式为：每月对内部承包项目进行测算，计算截止至
当月各项目账面经营利润超出协议收益的金额，按协议约定，超出部分应当归属于承包人所有。
公司依据测算结果比对截至上月已累计计提余额，差额在当月进行计提。
经过公司对所有项目进行自查，截至 2021 年 12 月 31 日，部分项目采用内部承包经营模
式。经测算，截至 2021 年 12 月 31 日，该类项目实际经营利润超出协议收益部分的剩余利润
为 2,327.29 万元，应当归属于内部承包人，但公司未及时进行会计处理，导致少计提归属于承
包人的费用 2,327.29 万元，明细详见“问题二（1）一、2018 年-2021 年度少计提相关费用的
具体情况”。
公司于 2023 年 4 月 25 日召开第四届董事会第二十一次会议、第四届监事会第二十一次会
议，审议通过《关于前期会计差错更正的议案》。4 月 27 日日披露了《关于前期会计差错更
正的公告》，对 2018-2021 年度财务报表进行追溯重述，审计机构中审众环会计师事务所（特
殊普通合伙）出具了《前期差错更正的专项说明之审核报告》[众环专字(2023)1100158 号]。
公司依据《企业内部控制基本规范》、《企业会计准则》制定了完善的成本费用管理的内
控制度，并采取信息系统、授权审批、不相容岗位分离等控制措施，并严格执行，公司成本费
用的内部控制整体是有效的。
本次会计差错更正主要是因为公司在账务处理时，认为项目结算、回款周期长，需结算给
内部承包人的剩余利润在项目过程中存在不确定性且金额对报表列示未造成大的影响，因而未
按规定进行会计处理。公司发现该问题后，及时对往期会计差错进行了更正。该会计差错虽然
涉及金额较低，对公司盈利状况影响较小，但表明公司内控制度落实存在不到位之处，后续公
司将进一步梳理和完善有关财务管理制度与流程，加强公司及各子公司的财务管理，切实提高
公司及子公司的财务核算和管理能力。要求财务部门持续加强与会计事务所、业务部门的沟通
协同，提高会计核算的规范性和财务报告编制质量，避免此类事件再次发生。
三、报告期及以前年度是否存在应披露未披露的内部控制重大缺陷，是否存在少计成本
或体外支付成本费用虚增利润的情形
公司依据《深圳证券交易所股票上市规则》，制定并在指定媒体公告了《中装建设：信息
披露管理制度》，公司信息披露工作严格按照制度执行；公司依据《企业内部控制基本规范》、
《深圳证券交易所上市公司内部控制指引》、《企业内部控制评价指引》等文件规定，制定了
《内部控制评价管理制度》，定期开展企业内部控制自我评价工作，并形成《内部控制自我评
价报告》，经董事会审议通过后在指定媒体披露。公司聘请专业外部审计机构对公司年度财务
报告、内部控制情况进行审计，出具审计报告并按照规定在指定媒体披露。详见公司年度报告
信息披露公告。
公司确定的内部控制缺陷认定标准如下：
重大缺陷为错报金额高于上年税前利润的5%以上；
重要缺陷为错报金额高于上年税前利润的3-5%；
一般缺陷为错报金额低于上年税前利润的3%以下。
重大缺陷：导致不能及时防止、发现并纠正财务报表中的重大错报；
重要缺陷：虽然未达到和超过重要性水平、但仍应引起董事会和经理层重视的错报；
一般缺陷：不构成重大缺陷和重要缺陷的财务报告内部控制缺陷。
根据上述认定标准，公司本次会计差错更正金额占各报告期前一年税前利润的比例均在3%
以下，未达到上述财务类重大缺陷及重要缺陷标准。公司往期及本期不存在应披露未披露的内
部控制重大缺陷。公司严格执行《企业会计准则》以及公司相关制度进行成本管控与会计核算，
不存在体外支付成本费用虚增利润的行为。
问题二：（3）在问题（1）、（2）的基础上说明你公司是否存在挂靠、转包、内部承包
（将其承包的全部或部分工程交由其下属分支机构或员工个人承包）的情况，如是，请你公
司说明具体的业务模式，并列表说明近五年来前述业务模式所涉及项目在各会计年度收入、
成本确认情况及占比，同时结合各项目内部转承包有关风险承担、利润分配、权利义务等主
要条款约定，说明相关工程项目的风险报酬是否已实际转移、你公司对相关项目收入确认方
法（总额法/净额法）是否符合《企业会计准则》的有关规定，是否完整、准确的计提了项目
的全部成本，以前年度财务报表是否公允、真实的反映出你公司实际经营收入规模和毛利率
水平。
一、公司的业务模式及基本运营情况介绍
公司主要经营模式为自主承揽业务、自主组织设计和施工，少部分存在内部承包模式，不
存在挂靠、转包的业务情况。
内部承包模式是指公司将部分工程交由内部承包人进行施工管理，该经营模式下，公司与
承包人签订承包协议，约定双方各自收益，在公司项目施工管理制度规范下，由承包人完成项
目施工。内部承包模式具体内容：
（1）通过对业主资信和项目背景调查，评估业务信息是否符合公司的营销底线要求，确
定是否跟踪该项目。
（2）根据项目详细信息提交立项申请，进行投标流程。
依据公司投标管理要求对招标文件进行标前评审，评审通过后进行投标策划与标书编制工
作。项目中标后，进行中标交底。
（1）根据中标情况签订框架协议或合同；公司与承包人签订内部承包协议，施工过程中
公司对项目成本、质量、进度、安全等进行全方位管理和监督。
（2）进场后，公司项目部编制成本预算分析表，依据成本分析控制与供应商签订采购合
同。
（3）项目在实施过程进行项目自检、公司及区域巡检，就项目进度、质量、安全、成本、
资金等方面进行项目管理及纠偏工作。
（4）在项目完工后办理结算工作。
公司与内部承包人签订承包协议，约定内部承包协议收益，协议收益包含约定的管理费率、
各项税赋成本、资金使用费及其他资源使用费等。管理费率根据项目规模、项目影响力、项目
类型、客户属性、区域位置等有所不同，比例在 1%-20%之间。内部承包项目协议收益全额归
公司所有，项目经营利润超出协议收益部分的剩余利润，项目完成结算并收回工程款后，承包
人可以予以提取。若项目经营利润少于协议收益或出现亏损，按协议约定应由承包人补足项目
经营利润少于协议收益的差额给公司。
近五年内部承包项目收入成本确认情况及占比列示如下（单位：亿元）：
内部承包 内部承包
年度 主营业务收入 占比 主营业务成本 占比
项目收入 项目成本
二、结合各项目内部转承包有关风险承担、利润分配、权利义务等主要条款约定，说明
相关工程项目的风险报酬是否已实际转移、你公司对相关项目收入确认方法（总额法/净额法）
是否符合《企业会计准则》的有关规定
根据新收入准则第三十条规定：企业应当根据其在向客户转让商品前是否拥有对该商品的
控制权，来判断其从事交易时的身份是主要责任人还是代理人。企业在向客户转让商品前能够
控制该商品的，该企业为主要责任人，应当按照已收或应收对价总额确认收入；否则，该企业
为代理人，应当按照预期有权收取的佣金或手续费的金额确认收入，该金额应当按照已收或应
收对价总额扣除应支付给其他相关方的价款后的净额，或者按照既定的佣金金额或比例等确定。
企业向客户转让商品前能够控制该商品的情形包括：
（1）企业自第三方取得商品或其他资产控制权后，再转让给客户。
（2）企业能够主导第三方代表本企业向客户提供服务。
（3）企业自第三方取得商品控制权后，通过提供重大的服务将该商品与其他商品整合成
某组合产出转让给客户。
在具体判断向客户转让商品前是否拥有对该商品的控制权时，企业不应仅局限于合同的法
律形式，而应当综合考虑所有相关事实和情况，这些事实和情况包括：
（1）企业承担向客户转让商品的主要责任。
（2）企业在转让商品之前或之后承担了该商品的存货风险。
（3）企业有权自主决定所交易商品的价格。
（4）其他相关事实和情况。
内部承包模式下公司对合同签订、合同执行、资金、技术、设备、内控等方面统一管理，
由公司对外承接业务，采购、分包等合同均由公司自行签订，对外承担民事权利义务、责任及
风险。内部承包人对工程项目过程管理承担责任，分享项目经营的剩余利润。
公司内部承包模式的特点包括：
（1）对外承接业务和签订采购、分包等合同均由公司自行签订。工程项目施工都是以公
司作为主导，按照公司制定的施工决策具体由内部承包人来实施。承包制实质作为内部激励的
一种方式。
（2）承包人在合同执行期内以公司的名义对外从事商务行为，由此产生的义务由公司承
担。签订所有合同的主体均是公司而不是承包人。在施工合同中表现的最突出的就是与发包方
签订合同的肯定是具有建筑资质的施工企业。
（3）内部承包人与公司签订的内部承包协议，仅对双方具有约束力，不能对合同外的第
三人产生法律上的约束力，即内部合同的约定不对抗合同关系之外的第三人，相关责任由公司
来承担。
结合会计准则相关规定，公司内部承包制模式满足以下特征：（1）企业自第三方取得商
品或其他资产控制权后，再转让给客户；（2）企业能够主导第三方代表本企业向客户提供服
务；（3）企业承担向客户转让商品的主要责任；（4）企业在转让商品之前或之后承担了该商
品的存货风险；（5）企业有权自主决定所交易商品的价格。按照新收入准则的规定，公司在
向客户转让前拥有对该商品的控制权，因此公司从事交易的身份是主要责任人，应当按照已收
或应收对价总额确认收入。
综上所述，执行新收入准则，相关项目按照总额法确认是合理的。根据《合同法》的相对
性原则以及《企业会计准则第 14 号——收入》现行准则中风险与收入匹配原则，合同主体是
公司，与工程项目有关的风险和报酬均由公司承担，因此公司采用总额法确认收入与成本是符
合实际的经营模式以及企业会计准则的规定。
问题二：（4）审计报告显示，中审众环所将“建造合同收入及成本确认”确认为报告期关
键审计事项之一并对你公司2022年财务会计报告出具了标准无保留意见的审计报告，请中审
众环所说明是否就会计差错更正涉及的异常事项保持了合理怀疑，是否对建造合同收入真实
性、成本费用的完整性及准确性实施了针对性的审计程序，获取了充分且必要的审计证据，
同时，请中审众环所就前述问题（1）至问题（3）逐项核查并发表明确意见，并说明报告期
发表的审计意见是否恰当。
年审机构意见：
一、核查程序
性；
相关规定；
回款情况等，对未回函样本进行替代测试；
知书、成本预算、开工报告、工程量计量表或工程进度表、工程款支付申请表、验收报告、收
付款记录等，通过审阅相关支持性文件，判断工程项目承接、进度结算、收付款、完工验收、
竣工决算等是否均由公司完成，评估管理层对预计总收入和预计总成本的估计及依据是否充分、
合理；
动情况，复核收入的合理性；
目形象进度；
同、发票、材料采购入库单、结算单等支持性文件，评估建造合同成本的确认；针对资产负债
表日前后确认的实际发生的工程成本核对至材料采购入库单、结算单等支持性文件，以评估实
际成本是否在恰当的期间确认；
理层做出此项判断与估计的经验和能力；
向承包项目经理函证工程收益情况（包括协议收益的具体组成、管理费率）等方式，了解公司
实施内部承包模式的背景及该模式下工程项目结算方法（收入确认方法、成本费用归集及结转，
与其他经营模式项目的区别点），比较项目协议收益与项目账务核算利润的差额，复核相关成
本费用确认的准确性及完整性；核查相关的装饰装修合同、采购合同及劳务合同，确认在业务
中公司的权力和义务，公司按照总额法确认收入是否符合企业会计准则规定；
度的设计和执行是否有效；
的款项，关注是否存在关联方资金占用、利用员工个人账户或其他个人账户进行货款收支等情
况；否存在资金闭环回流、是否存在体外资金循环形成销售回款或承担成本费用等情形。
二、核查结论
经核查，会计师认为：
针对问题（1），应付承包人的相关费用计入其他应付款核算符合会计准则的相关规定；
本报告期成本费用计提准确、完整，更正后的财务报表如实反映公司的财务状况和经营成果；
目前未发现需对以前年度（2018 年以前）进行会计差错更正及对前期会计差错进一步补充更
正的情况。
针对问题（2），未发现公司的上述回复中与财务报告相关的信息与我们在审计过程中获
取的相关资料在重大方面存在不一致的情况；未发现公司存在少计成本或体外支付成本费用虚
增利润的情形。
针对问题（3），公司存在内部承包(将其承包的全部或部分工程交由其下属分支机构或员
工个人承包) 的情况。结合各项目内部转承包有关风险承担、利润分配、权利义务等主要条款
约定，公司对承包工程项目建安收入采用总额法进行会计确认符合会计准则的有关规定。本报
告期财务报表及更正后的以前年度财务报表，完整、准确的计提了项目的全部成本，各报告期
财务报表公允、真实的反映出公司实际经营收入规模和毛利率水平。
基于已执行的审计工作，我们获取了充分、适当的审计证据，报告期内公司建造合同收入
真实、成本费用完整准确，报告期发表的审计意见恰当。
问题三：你公司分别于2022年12月13日、2023年2月21日披露了《关于部分募集资金投资
项目结项并将该部分募集资金永久补充流动资金的公告》及《关于变更部分募集资金用于永
久补充流动资金的公告》，将公司2021年可转换公司债券募集资金投资项目东盟艺术学院项
目精装修工程施工I标段、龙岗中心医院门急诊大楼修缮改造工程等项目剩余募集资金6,907.39
万元永久补充流动资金、将2021年可转换公司债券募集资金项目毕节市七星关区第二人民医
院二次装修EPC项目和五沙（宽原）大数据中心项目的43,547.51万元项目资金用途变更并永
久补充流动资金，近年来连续多次变更募集资金用于永久补充流动资金。请你公司：
（1）结合募集资金使用用途的变更情况及对应募投项目立项时的可行性分析、有关业务
历史开展情况，逐项说明历次变更募投项目的原因及合理性，并说明相关项目前期立项论证
是否充分、审慎、合规。
（2）结合公司账面资金情况、营运资金需求、资产负债情况及现金流量情况等说明频繁
变更募集资金用途用于永久补充流动资金的原因及必要性，是否符合《上市公司自律监管指
引第1号——主板上市公司规范运作》等相关规定的要求，同时，请你公司说明是否面临较大
的现金流转压力及经营风险，相关资金是否存在直接或间接流向控股股东及其关联方或其他
被实质占用的情形。
（3）请你公司全面自查募集资金的使用是否存在违反《上市公司监管指引第2号——上
市公司募集资金管理和使用的监管要求》《上市公司自律监管指引第1号——主板上市公司规
范运作》等相关规定的情形。
（4）请你公司说明相关资金的后续安排，包括但不限于列举具体用途、预计使用进度、
资金存放地点等，并说明公司拟采取的保障措施，以确保相关资金用于上市公司的经营和发
展。
请保荐机构就上述问题逐项发表意见，并说明前期募集资金存放与使用以及永久补充流
动资金的合理性和合规性、履行募集资金使用和管理的保荐职责和持续督导义务的具体情况。
【公司回复】
问题三：（1）结合募集资金使用用途的变更情况及对应募投项目立项时的可行性分析、
有关业务历史开展情况，逐项说明历次变更募投项目的原因及合理性，并说明相关项目前期
立项论证是否充分、审慎、合规。
截止本回复出具日，公司 2021 年可转换公司债券募集资金共变更使用用途 2 次，募投项
目变更主要涉及“建筑施工工程项目建设”和“五沙（宽原）大数据中心” 2 个项目，其中建筑施
工工程项目建设包含毕节市七星关区第二人民医院二次（功能性）装修 EPC 项目、东盟艺术
学院项目精装修工程施工Ⅰ标段等八个工程项目。
一、建筑施工工程项目建设
公司主要从事建筑装饰施工及设计业务，近年来，公司工程设计、施工能力不断提升，公
司的业务量不断扩大，尤其是大项目承接量不断增加，公司业务收入保持持续增长，故公司计
划募集资金用于建筑施工工程项目建设，以提升公司在建筑装饰领域的竞争力，进一步提高市
场占有率和行业影响力。
该项目实施主体为公司及下属全资子公司，项目总投资金额为 68,988.89 万元，拟投入募
集资金为 45,000.00 万元，实际投入募集资金 28,400.58 万元，变更为永久补充流动资金金额为
单位：万元
变更为永久补充
序 项目投资总 拟投入募集资 实际投入募集 流动资金金额
项目名称
号 额 金金额 资金金额 （含募集资金利
息）
毕节市七星关区第二人民医院二
次（功能性）装修 EPC 项目
东盟艺术学院项目精装修工程施
工Ⅰ标段
南海区体育中心项目第一标段工
程施工机电安装专业分包工程
南海区体育中心项目第一标段工
照明灯塔工程专业分包工程
南海区体育中心项目第一标段工
程施工智能化专业分包工程
龙岗中心医院门急诊大楼修缮改
造工程
第三届亚青会汕头市游泳跳水馆
精装修工程
合计 68,988.89 45,000.00 28,400.58 17,040.19
建筑装饰业务系公司主营业务，近年来，公司凭借着全面的业务资质和优秀的施工能力，
在全国范围内成功完成了一系列的代表性装饰工程项目，毕节市七星关区第二人民医院二次
（功能性）装修 EPC 项目、东盟艺术学院项目精装修工程施工Ⅰ标段等项目的实施具有可行
性，具体分析如下：
（1）建筑装饰行业广阔的市场空间为公司拓展业务提供保障
建筑装饰行业是我国国民经济发展的重要组成部分，其发展状况与宏观经济的发展水平联
系紧密。经济发展的周期性波动显著影响建筑装饰行业的发展，宏观经济的健康平稳发展为建
筑装饰行业的发展提供了坚实的基础，建筑装饰行业面临着持续、稳定增长的宏观环境。
（2）健全的资质、专业的人才和雄厚的技术储备是募投项目实施的坚实基础
近年来，公司获得了包括鲁班奖、全国建筑工程装饰奖在内的国家及省市级工程奖项 300
多项，在行业内的知名度和影响力不断提升。公司业务资质健全，拥有建筑工程施工总承包壹
级、建筑装修装饰工程专业承包壹级、建筑机电安装工程专业承包壹级、建筑幕墙工程专业承
包壹级、市政公用工程施工总承包壹级、建筑装饰工程设计专项甲级、建筑幕墙工程设计专项
甲级等资质。经过多年的积累，公司积极引进和培养了各类专业技术、管理人才，具有经验丰
富的高层管理团队和执行力强的中层管理人员，已经拥有了完善的人才培养体系和人才储备。
同时，作为国家高新技术企业，公司持续增加研发人员数量，加大研发投入金额，不断夯实公
司核心竞争力。健全的资质、专业的人才和雄厚的技术储备，为本次募投项目的顺利实施打下
了坚实基础。
（3）丰富的项目经验夯实了项目实施能力，可保障募投项目的顺利实施
公司承接的装饰工程遍布全国各地，项目类型覆盖范围广泛，包括文教体卫设施、交通基
础设施、商业建筑、高档酒店等公共建筑和普通住宅、别墅等住宅建筑，多年的发展积累了丰
富的项目经验。同时，丰富的建筑装饰项目实施经验为公司打造了阶梯型高素质的施工管理队
伍，夯实了项目实施能力，为公司业务未来的可持续发展奠定了基础。公司丰富的建筑装饰项
目实施经验以及卓越的项目实施能力将保障本次募投项目的顺利实施。
建筑施工工程项目建设符合国家相关的产业政策、行业发展趋势以及业务拓展的需要，具
有良好的盈利空间。同时该项目的顺利实施可有效提升公司在建筑装饰领域的竞争力，进一步
提高市场占有率和行业影响力。
（1）毕节市七星关区第二人民医院二次（功能性）装修 EPC 项目
毕节市七星关区第二人民医院二次（功能性）装修 EPC 项目总投资 18,655.02 万元，项目
工期为 360 天，计划投入募集资金 12,000.00 万元，累计使用募集资金 2,128.43 万元。该项目
部分募集资金变更主要系一方面因重大公共卫生事件影响，项目反复停开工，严重影响项目进
度，项目整体实施进度晚于预期，影响了募集资金使用效率；另一方面该工程项目款项由毕节
市财政专项资金支付，开设了公司与建设方的共管银行账户以支付材料费用等，减少了公司实
际募集投入资金金额，其变更原因具有合理性。
（2）东盟艺术学院项目精装修工程施工 I 标段
该项目已完成竣工验收，募集资金尚未使用完毕，该项目部分募集资金变更主要系一方面
因国家保障农民工按时足额获得工资，工程建设领域推行分包单位农民工工资委托施工总承包
单位代发制度，所以甲方代公司支付了部分劳务费用；另一方面因部分供应商的工程量需要等
待公司和甲方最终审计结算才能确定，导致公司对供应商的支付义务和支付时间暂不确定，待
支付金额确定后由自有资金支付，总体减少了公司实际投入募集资金金额，提高募集资金的使
用效率，其变更原因具有合理性。
（3）龙岗中心医院门急诊大楼修缮改造工程
该项目已完成竣工验收，募集资金尚未使用完毕，该项目部分募集资金变更主要系一方面
该工程项目款项由深圳市龙岗区财政专项资金支付，故开设了公司与建设方的共管银行账户以
支付材料费用等；另一方面，依据相关施工人员工资保护政策，设立了施工人员工资专用户支
付工资，后续项目尾款等需要支付则从共管账户或施工人员工资专用户支付，总体减少了公司
实际募集投入资金金额，其变更原因具有合理性。
（4）第三届亚青会汕头市游泳跳水馆改建项目（汕头市体育运动学校）精装修工程
该项目已完成竣工验收，募集资金尚未使用完毕，该项目部分募集资金变更主要系一方面
因亚青会受重大公共卫生事件影响取消而导致总投资缩减，进而导致公司承接的标段工程量缩
减，投资未达预期；另一方面，因国家保障农民工按时足额获得工资，工程建设领域推行分包
单位农民工工资委托施工总承包单位代发制度，所以甲方代公司支付了部分劳务费用，总体减
少了公司实际募集投入资金金额，后续项目尾款等需要支付则由自有资金支付，故募集资金变
更原因具有合理性。
（5）其他建筑施工工程项目
南海区体育中心项目第一标段工程施工机电安装专业分包工程、南海区体育中心项目第一
标段工程施工园林景观、绿化、道路及照明灯塔工程专业分包工程、南海区体育中心项目第一
标段工程施工智能化专业分包工程、红土创新广场精装修工程 I 标段已完成竣工验收或已向总
包方移交，募集资金尚未使用完毕而进行变更主要系本着节约、合理有效的原则使用募集资金，
部分支出有所减少，后续项目尾款或质保金等需要支付则由自有资金支付，故募集资金变更原
因具有合理性。
公司将东盟艺术学院项目精装修工程施工Ⅰ标段等七个工程项目的募集资金永久补充流
动资金事宜，已经公司第四届董事会第十九次会议、第四届监事会第十九次会议、2022 年第
四次临时股东大会、2022 年第一次债券持有人会议审议通过，公司独立董事发表了同意意见，
保荐机构出具了核查意见，募集资金项目变更程序合法合规。
公司将毕节市七星关区第二人民医院二次（功能性）装修 EPC 项目的募集资金永久补充
流动资金事宜，已经公司第四届董事会第二十次会议、第四届监事会第二十次会议， 2023 年
第一次临时股东大会、2023 年第一次债券持有人会议审议通过，公司独立董事发表了同意意
见，保荐机构出具了核查意见，募集资金项目变更程序合法合规。
为提高募集资金使用效率，综合考虑公司整体经营战略、发展规划及行业、市场环境等因
素，从合理利用募集资金的角度出发，经公司审慎研究，公司将上述募投项目的剩余募集资金
（含募集资金利息）合计 17,040.19 万元变更为永久补充流动资金。
综上，公司建筑施工工程所涉募投项目前期立项均经公司董事会及管理层充分论证，且经
董事会、股东大会审议通过；截至募集资金变更时点，上述建筑施工工程项目除毕节市七星关
区第二人民医院二次（功能性）装修 EPC 项目外，其他七个工程项目基本实施完毕；故公司
建筑施工工程所涉募投项目前期立项的可行性分析是充分、审慎、合规的。同时，公司募集资
金投资项目符合国家产业政策和公司发展战略，部分项目因重大公共卫生事件、共管账户或其
他指定账户支付要求等因素导致募集资金使用不及预期，募投项目建设进度发生变化，属于项
目实施过程中出现的国家政策、市场环境及相关因素的重大变化，所以上述募投项目的募集资
金变更具有合理性。
二、五沙（宽原）大数据中心
式，取得顺德宽原 60%的股权，中装建设由建筑装饰主营业务拓展至发展前景广阔的 IDC 领
域。
五沙（宽原）大数据中心项目由顺德宽原实施，具体分为两期建设，计划上架 10,000 个
标准机柜，预计投资总额 75,000.00 万元，拟投入募集资金为 40,000.00 万元，实际已投入募集
资金 7,430.07 万元，变更为永久补充流动资金金额为 33,556.18（含募集资金利息）万元。
本项目的建设系顺应国家对于“新基建”产业发展的需要，利用顺德处于粤港澳大湾区和毗
邻广深地区的区位优势，将有助于建立公司在数据中心服务市场上的竞争力，建设该项目具有
可行性，具体分析如下：
（1）IDC 市场高速增长将充分消化本项目产能
近年来，受“互联网+”、大数据战略、数字经济等国家政策指引以及移动互联网快速发展
的驱动，我国 IDC 行业发展较快。根据中国 IDC 圈的数据，2019 年中国 IDC 业务市场规模达
到 1,562.50 亿元，同比增长 27.20%，2015 年至 2019 年中国 IDC 业务年均复合增长率超过 30%
以上。随着 5G、工业互联网和人工智能等信息技术逐渐应用于社会各行业领域，政府部门和
企事业单位将加强数据中心建设及网络资源业务整合，推动中国 IDC 行业客户需求充分释放，
拉升 IDC 业务市场规模增长，未来三年中国 IDC 市场有望保持持续高速增长。高速增长的 IDC
市场需求，为本项目消化产能提供了充足的市场基础。
（2）中装建设拥有丰富的智能化工程施工经验
在项目建设方面，经过多年发展，中装建设智能化工程实施方面积累了丰富的项目经验，
承建了中国移动通信集团北京有限公司望京通信楼和北京基地的机房改造工程、中国电信股份
有限公司深圳分公司智慧龙华定制机房空调建设工程、大连冰山慧谷发展有限公司工业大数据
中心 EPC 工程总承包等项目的施工，同时具有建筑装修装饰工程、建筑幕墙工程、建筑机电
安装工程、建筑工程施工等资质和经验，在本项目建设中将能发挥自身的经验和优势，可以降
低项目的建设成本。
（3）中装建设为本项目建设配备了专业的建设运维团队
公司陆续招聘并已组建了一支 20 余人的数据中心建设运维团队，如前腾讯网技术总监汪
成先生，参与阿里第一代独立定制设计建设东冠数据中心的谢小林先生，负责建设京东云基地
（明美项目）、宝德数据观澜二期、夏龙通信数据中心等项目的李世良先生，参与深圳前海云
数据中心建设的刘博文先生，参与万国数据多个数据中心项目建设的李军先生等，核心管理团
队拥有丰富的行业及项目经验，专业基础强，管理经验丰富，具备良好的项目实施基础。
（4）本项目已取得多项审批文件和合作意向
本项目实施主体顺德宽原已经取得了国家工信部许可的“互联网数据中心业务”和“互联网
接入服务业务”等电信业务许可资质。截至目前，本项目已取得广东省能源局的能评批复、完
成了发改委备案和环境影响登记，且与南方电网签订了供电协议，同时与电信运营商、相关互
联网公司或云服务公司以及地方政企客户就下一步合作展开深入沟通，其中已与部分客户签订
了合作备忘录。本项目取得的相关前置审批文件和客户合作意向为本项目未来的顺利实施提供
重要支撑。
通过本项目的建设，公司可以充分发挥协同效应，同时摆脱对单一建筑装饰业务的依赖，
从而进一步提高上市公司的核心竞争力和盈利能力。
五沙（宽原）大数据中心项目一期第一栋楼土建工程已完工，2022 年 6 月开始陆续上架
机柜，2022 年度实现营业收入 1,787 万元，实现了公司《公开发行可转换公司债券募集说明
书》T1 年测算的营业收入目标；该项目募集资金变更主要系一方面因近几年外部宏观经济环
境变化影响，公司潜在客户互联网企业需求放缓，顺德宽原除公司外的其他股东放缓了同步增
资的进度，公司出于谨慎考虑，也控制了投资节奏；另一方面，受外部宏观经济环境变化影响，
项目建设地政府对电力资源进行了一定管控，市电资源将优先满足政府规划需要，导致了项目
投入周期和回报期延长。同时该项目已获得广东顺德农村商业银行发放的专项贷款，贷款授信
额度为 4.96 亿元，一定程度上也减少了股东的自有资金投入，综合减少和放缓了公司的募集
资金投入，未来公司将合理利用项目专项贷款和自有资金继续推进 IDC 项目的建设，故该募
投项目的募集资金变更具有合理性。
公司将五沙（宽原）大数据中心项目的部分募集资金永久补充流动资金事宜，已经公司第
四届董事会第二十次会议、第四届监事会第二十次会议， 2023 年第一次临时股东大会、2023
年第一次债券持有人会议审议通过，公司独立董事对该事宜发表了同意意见，保荐机构出具了
核查意见，募集资金项目变更程序合法合规。
为提高募集资金使用效率，综合考虑公司整体经营战略、发展规划及行业、市场环境等因
素，从合理利用募集资金的角度出发，经公司审慎研究，公司将上述募投项目的剩余募集资金
合计 33,556.18 万元（含募集资金利息）变更为永久补充流动资金。
综上，五沙（宽原）大数据中心项目已陆续上架机柜，2022 年度实现营业收入 1,787 万
元，实现了公司《公开发行可转换公司债券募集说明书》T1 年测算的营业收入目标，项目前
期立项已经公司董事会及管理层充分论证，公司在立项时期的可行性分析是充分、审慎、合规
的；后续因外部宏观经济环境发生变化属于项目实施过程中出现的因国家政策、市场环境及相
关因素出现重大变化的不可预见情形，且受外部市场需求环境和信贷情况的影响，公司放缓投
资进度，因此五沙（宽原）大数据中心项目的部分募集资金变更具有合理性。
综上所述，涉及公司部分募投项目变更的前期项目立项已经公司董事会及管理层充分论证，
且经董事会、股东大会审议通过；公司部分募投项目变更系根据公司实际经营情况和发展战略
做出的审慎调整，符合公司的实际生产经营情况，有利于提高募集资金使用效率，符合公司的
发展战略及公司和全体股东的利益，不存在损害股东特别是中小股东利益的情况，具有合理性；
公司项目立项及变更已履行相关审议程序，前期项目立项论证充分、审慎、合规。
三、保荐机构核查意见
（1）查阅公司建筑施工工程项目和五沙（宽原）大数据中心项目的前期立项文件和可行
性分析报告；
（2）查阅公司建筑施工工程项目和五沙（宽原）大数据中心项目的大额募集资金支出相
关合同、转账凭证、发票等相关财务资料；
（3）查阅公司编制的年度及半年度募集资金使用情况报告、募集资金专户银行对账单、
明细账等相关资料；查阅年度会计师出具的《2022 年度募集资金存放与实际使用情况的鉴证
报告》（众环专字【2023】1100063 号）、《2021 年度募集资金存放与使用情况鉴证报告》（大
华核字【2022】004546 号）；
（4）查阅公司建筑施工工程项目和五沙（宽原）大数据中心项目相关募集资金变更的公
告及相应的三会文件；
（5）查阅同行业上市公司的公开资料，分析公司所处行业的整体市场环境；
（6）访谈公司相关人员了解募投项目的实施情况及募投项目变更的原因及其合理性，实
地查看募投项目的建设进展情况等；
（7）获取发行人出具的相关说明。
经核查，保荐机构认为：
公司募集资金投资项目前期已履行了必要的论证和审批程序，相关项目前期立项论证充分、
审慎、合规；公司变更部分募集资金用于永久补充流动资金主要综合考虑了宏观经济环境、外
部市场需求和募投项目实际建设进展情况等因素，具备合理性；公司变更部分募集资金用于永
久补充流动资金已履行了相应的审议程序，变更程序合法合规。
问题三：（2）结合公司账面资金情况、营运资金需求、资产负债情况及现金流量情况等
说明频繁变更募集资金用途用于永久补充流动资金的原因及必要性，是否符合《上市公司自
律监管指引第1号——主板上市公司规范运作》等相关规定的要求，同时，请你公司说明是否
面临较大的现金流转压力及经营风险，相关资金是否存在直接或间接流向控股股东及其关联
方或其他被实质占用的情形
一、结合公司账面资金情况、营运资金需求、资产负债情况及现金流量情况等说明频繁
变更募集资金用途用于永久补充流动资金的原因及必要性
截至 2022 年末，公司总资产 96.04 亿元，净资产 37.53 亿元，总负债 58.51 亿元，资产
负债率为 60.92%。其中货币资金余额 13.39 亿元，有息负债 30.85 亿元（含短期借款 16.81 亿
元、长期借款 2.2 亿元等）。2022 年度现金及现金等价物净增加额-4.45 亿元，其中经营活动
产生的现金流量净额-2.11 亿元。
亿元，其中募集资金余额 5.22 亿元（不含临时补流资金），其他受限货币资金余额 3.44 亿元
（保证金等），即用途受到使用限制的资金比例较高，无法满足公司日常工程项目建设的垫资
需求和偿还债务的需要等。
资金，同时周和庄大厦、风力发电站等资产建设项目也需要资金投入，另外公司除了积极拓宽
融资渠道，对现有金融机构融资进行延展期外，也需要储备相应资金防范流动性风险和银行抽
贷风险。
观经济环境的变化等外部因素的影响，公司经营压力加大，公司存在一定的偿债风险。
产生的现金流量净额-2.11 亿元，公司可自由支配的存量资金较为紧张。
综上所述，公司资产负债率相对较高，短期偿债和营运资金需求较大，而近年来，公司经
营活动现金持续净流出，且存量资金多为专项资金或受限资金，可用于偿债的资金相较于总体
有息负债规模而言较为紧张。虽然公司还有尚未使用的授信额度 25.71 亿元，但过多使用借款
融资也会进一步提高公司资产负债率，加大公司的偿债风险。同时，公司部分工程类募投项目
受甲方工程进度变化等因素影响，以及 IDC 市场需求放缓等因素影响，该部分募集资金使用
效率较低。因此，公司在审慎分析自身的账面资金情况、资产负债水平、营运资金需求情况以
及现金流量情况后，认为变更募集资金永久补充流动资金可在一定程度上缓解公司经营压力、
提升资金使用效率，具有合理性与必要性。
二、变更募集资金用途用于永久补充流动资金是否符合《上市公司自律监管指引第 1 号
——主板上市公司规范运作》等相关规定的要求
东盟艺术学院项目精装修工程施工Ⅰ标段、南海区体育中心项目第一标段工程施工机电安
装专业分包工程等七个工程项目结项并将该部分募集资金变更为永久补充流动资金的事项经
公司第四届董事会第十九次会议、第四届监事会第十九次会议、2022 年第四次临时股东大会、
查意见。
毕节市七星关区第二人民医院二次（功能性）装修 EPC 项目、五沙（宽原）大数据中心
的剩余募集资金变更为永久补充流动资金的事项经公司第四届董事会第二十次会议、第四届监
事会第二十次会议、2023 年第一次临时股东大会、2023 年第一次债券持有人会议审议通过，
公司独立董事发表了同意意见，保荐机构发表了核查意见。
综上，变更募集资金用途用于永久补充流动资金事宜是公司根据目前募投项目的具体情况、
并综合考虑公司实际情况做出的审慎调整，符合公司战略发展需求和实际经营需要，有利于提
高募集资金使用效率，优化资源配置，且该事项履行了相关的程序，符合《深圳证券交易所上
市公司自律监管指引第 1 号——主板上市公司规范运作》等相关规定的要求。
三、公司是否面临较大的现金流转压力及经营风险，相关资金是否存在直接或间接流向
控股股东及其关联方或其他被实质占用的情形
公司所处的行业为建筑装饰业，根据行业惯例及公司的实际情况，在工程项目进入竣工决
算阶段之前，公司一般按完工进度的 60%-85%收取工程进度款，剩余 15%-40%的工程进度款
需待工程竣工决算后方可收取。同时，在工程项目施工过程中，亦有部分客户未能按照合同约
定支付工程进度款，综合导致公司需要垫资进行项目建设，从而导致公司面临一定的现金流转
压力。受近几年重大公共卫生事件以及宏观经济环境变化的影响，应收账款的回收工作相对周
期较长，目前公司把前期承接项目的结算回款作为公司 2023 年度的重要工作之一，已成立专
门机构、组建专项团队、专项负责结算收款，大力推进应收回款，加速资金回笼，进一步减缓
现金流转压力，降低经营风险。
截至 2022 年年末，公司有息负债金额较大，现金流较为紧张，存在一定的偿债压力。公
司变更部分募集资金用于永久补充流动资金后，增强了公司的流动性，在一定程度上缓解了公
司的现金流转压力和经营风险。
本次变更募集资金用途用于永久补充流动资金已用于支付项目材料款、劳务款及其他费用、
偿还流动资金借款及利息、到期银行汇票的兑付、开具银行承兑支付保证金等主营业务相关的
支出，具体使用情况见本题第四问---“请你公司说明相关资金的后续安排，包括但不限于列举
具体用途、预计使用进度、资金存放地点等”之答复。本次变更募集资金永久补充流动资金符
合《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 1 号——主板上市公司规范运作》的相关要求，
未发现直接或间接流向控股股东及其关联方或其他被实质占用的情形。
四、保荐机构核查意见
（1）查阅公司建筑施工工程项目和五沙（宽原）大数据中心项目相关募集资金变更的公
告及相应的三会文件；
（2）查阅公司定期财务报告，了解公司账面资金情况、营运资金需求、资产负债情况及
现金流量情况等；查阅同行业定期报告等资料，了解同行业经营状况；
（3）访谈公司高管人员了解募投项目实施的进展情况以及募投项目变更的原因及其合理
性及募集资金变更永久补充流动资金的资金实际去向，实地查看募投项目的建设进展情况等；
访谈公司高管了解公司资金流动性及经营情况；
（4）查询公司募集资金专户对账单；获取公司募集资金永久变更补充流动资金后转入公
司其他一般户的银行流水，核查相关资金流水的去向；
（5）获取发行人出具的说明。
经核查，保荐机构认为：公司目前资产负债率较高，短期偿债和营运资金需求较大，现金
流较为紧张，部分募集资金变更为永久补充流动资金，可在一定程度上缓解公司的现金流转压
力和经营风险，提升资金使用效率，具有合理性与必要性。该事项履行了相关的审批程序，符
合《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 1 号——主板上市公司规范运作》等相关规定的
要求。公司本次变更募集资金用途用于永久补充流动资金已用于支付项目材料款、劳务款及其
他费用、偿还流动资金借款及利息、到期银行汇票的兑付、开具银行承兑支付保证金等主营业
务相关的支出，保荐机构未发现公司用于永久补充流动资金存在直接或间接流向控股股东及其
关联方或其他被实质占用的情形。
问题三：（3）请你公司全面自查募集资金的使用是否存在违反《上市公司监管指引第2
号——上市公司募集资金管理和使用的监管要求》《上市公司自律监管指引第1号——主板上
市公司规范运作》等相关规定的情形
就 2021 年发行可转债募集资金的使用，公司依据相关法律法规制定了《募集资金管理制
度》，并签署了募集资金三方监管协议，明确了募集资金使用的分级审批权限、决策程序、风
险控制措施及信息披露要求。现就公司自查情况说明如下：
一、募集资金投资项目基本情况
根据《深圳市中装建设集团股份有限公司公开发行可转换公司债券募集说明书》，公司
单位：万元
序号 项目名称 项目投资总额 拟投入募集资金金额
南海区体育中心项目第一标段工程施工园林景观、绿化、道路及照明灯塔
工程专业分包工程
第三届亚青会汕头市游泳跳水馆改建项目（汕头市体育运动学校）精装修
工程
合计 174,988.89 116,000.00
根据公司《募集资金管理制度》并结合经营需要，公司及子公司中装园林、云科技、顺德
宽原开设了募集资金专户，并会同保荐机构东兴证券股份有限公司，分别与中国工商银行股份
有限公司深圳横岗支行、中国光大银行股份有限公司深圳熙龙湾支行、上海浦东发展银行深圳
罗湖支行、兴业银行股份有限公司深圳分行、交通银行股份有限公司深圳盐田支行、中国银行
股份有限公司深圳福民支行、华夏银行股份有限公司深圳高新支行、广发银行股份有限公司深
圳桃园支行、浙商银行股份有限公司深圳福田支行、汇丰银行（中国）有限公司深圳分行、中
国农业银行股份有限公司深圳中山花园支行、上海银行股份有限公司深圳滨海支行、平安银行
股份有限公司深圳中电支行、中国民生银行股份有限公司深圳宝安支行、中国民生银行股份有
限公司深圳南海支行、上海浦东发展银行深圳分行营业部签订了《募集资金三方监管协议》。
上述募集资金专户仅用于 2021 年可转债募集资金的存储和使用。三方监管协议与深圳证券交
易所监管协议范本不存在重大差异，三方监管协议的履行不存在实质障碍。
二、募集资金投资项目先期投入及置换情况
过了《关于使用募集资金置换预先投入项目及已支付发行费用的议案》，同意公司使用募集资
金 16,542.71 万元置换预先投入项目及已支付发行费用。公司独立董事对该议案发表了同意意
见，保荐机构出具了核查意见。大华会计师事务所（特殊普通合伙）出具的《深圳市中装建设
集团股份有限公司以自筹资金预先投入募集资金投资项目及已支付发行费用的鉴证报告》（大
华核字[2021] 009340 号）。
公司就上述事项及时进行了信息披露，公司募集资金投资项目先期投入及置换情况程序合
法合规。
三、闲置募集资金进行现金管理情况
过了《关于使用部分闲置募集资金进行现金管理的议案》，公司拟使用最高不超过人民币
发行主体能够提供保本承诺的商业银行、证券公司或其他金融机构的产品，公司独立董事对该
议案发表了明确同意意见，保荐机构出具了核查意见。
议通过了《关于使用部分闲置募集资金进行现金管理的议案》，公司拟使用最高不超过人民币
发行主体能够提供保本承诺的商业银行、证券公司或其他金融机构的产品，公司独立董事对该
议案发表了明确同意意见，保荐机构出具了核查意见。
公司就上述事项及时进行了信息披露，同时，公司制定并更新了《深圳市中装建设集团股
份有限公司理财产品管理制度》，以加强、规范公司委托理财业务的管理，有效控制风险，提
高投资收益，维护公司及股东利益。公司闲置募集资金进行现金管理情况程序合法合规。
四、闲置募集资金暂时补充流动资金情况
过了《关于使用部分闲置募集资金临时补充流动资金的议案》，公司拟使用 2021 年可转债闲
置募集资金人民币 10,000 万元临时补充流动资金，使用期限不超过董事会批准之日起 12 个月，
到期将归还至募集资金专户，公司独立董事对该议案发表了明确同意意见，保荐机构出具了核
查意见。截至 2022 年 2 月 25 日，公司已将 10,000 万元临时补充流动资金，到期日为 2023 年
专户。
公司就上述事项及时进行了信息披露，程序合法合规。同时，公司使用闲置募集资金暂时
补充流动资金不改变募集资金用途、不影响募集资金投资计划，且已按期归还。
五、部分募投项目延期
公司毕节市七星关区第二人民医院二次（功能性）装修 EPC 项目在建设过程中，受重大
公共卫生事件影响，项目反复停开工，施工进度受到影响；同时受国内公共卫生事件等其他因
素影响，公司潜在客户互联网企业纷纷裁员过冬，导致需求放缓，公司出于谨慎考虑，控制了
投资节奏，减缓了五沙（宽原）大数据中心募投项目的实施进度；鉴于上述影响，2022 年 12
月 12 日，公司将毕节市七星关区第二人民医院二次（功能性）装修 EPC 项目的建设期限由 2022
年 12 月延期至 2023 年 12 月，五沙（宽原）大数据中心的建设期限由 2023 年 4 月延期至 2024
年 4 月。
上述部分募投项目延期已经公司第四届董事会第十九次会议、第四届监事会第十九次会议、
意见。公司本次对募集资金投资项目建设进度的调整是根据公司实际经营情况做出的谨慎决定，
仅涉及项目进度的变化，未调整项目的投资总额和建设规模，不涉及项目实施主体、实施方式、
投资总额的变更。公司就上述事项及时进行了信息披露，公司募集资金投资项目延期情况程序
合法合规。
六、部分募集资金投资项目变更
公司将东盟艺术学院项目精装修工程施工 I 标段等七个建筑工程施工项目的剩余募集资金
变更永久补充流动资金事宜，已经公司分别于 2022 年 12 月 12 日召开的第四届董事会第十九
次会议、第四届监事会第十九次会议，
出具了核查意见。
公司将毕节市七星关区第二人民医院二次（功能性）装修 EPC 项目、五沙（宽原）大数
据中心项目的募集资金永久补充流动资金事宜，已经公司 2023 年 2 月 20 日召开了第四届董事
会第二十次会议、第四届监事会第二十次会议，2023 年 3 月 9 日召开的 2023 年第一次临时
股东大会、2023 年第一次债券持有人会议审议通过，公司独立董事对该事宜发表了同意意见，
保荐机构出具了核查意见。
公司就上述募投项目部分募集资金变更永久补充流动资金的原因详见本题第一问---“结合
募集资金使用用途的变更情况及对应募投项目立项时的可行性分析、有关业务历史开展情况，
逐项说明历次变更募投项目的原因及合理性”之回复。同时公司就上述事项及时进行了信息披
露，公司募集资金投资项目变更永久补充流动资金程序合法合规。
综上所述，公司 2021 年可转换公司债券募集资金的使用过程中涉及的募集资金先期投入
和置换、使用部分闲置募集资金进行现金管理、使用部分闲置募集资金进行补流、部分募投项
目延期和变更募投项目等事项，已经按照相关法律法规及募集资金使用制度履行了相应的决策
程序及信息披露义务。经自查，公司募集资金的使用不存在违反《上市公司监管指引第 2 号——
上市公司募集资金管理和使用的监管要求》《上市公司自律监管指引第 1 号——主板上市公司
规范运作》等相关规定的情形。
七、保荐机构核查意见
（1）查阅公司制定的《募集资金管理制度》、公司募集资金投资项目先期投入及置换、
闲置募集资金进行现金管理及暂时补充流动资金、部分募投项目延期及部分募集资金投资项目
变更等事项的公司公告、三会文件等相关资料；
（2）访谈公司相关管理人员了解募集资金的使用情况及项目建设情况以及募投项目变更
的原因和合理性，实地查看募投项目的建设进展情况；
（3）获取发行人出具的相关说明。
经核查，保荐机构认为：
公司募集资金使用过程中涉及的募集资金投资项目先期投入及置换、闲置募集资金进行现
金管理及暂时补充流动资金、部分募投项目延期及部分募集资金投资项目变更等事项，已经按
照相关法律法规及募集资金使用制度履行了相应的决策程序及信息披露义务，公司募集资金的
使用符合公司内部的《募集资金管理制度》，且不存在违反《上市公司监管指引第 2 号——上
市公司募集资金管理和使用的监管要求》《上市公司自律监管指引第 1 号——主板上市公司规
范运作》等相关规定的情形。
问题三：（4）请你公司说明相关资金的后续安排，包括但不限于列举具体用途、预计使
用进度、资金存放地点等，并说明公司拟采取的保障措施，以确保相关资金用于上市公司的
经营和发展
一、公司本次变更募集资金用途用于永久补充流动资金的具体情况
公司本次变更募集资金用途用于永久补充流动资金已用于支付项目材料款、劳务款及其他
费用、偿还流动资金借款及利息、到期银行汇票的兑付、开具银行承兑支付保证金等主营业务
相关的支出，具体情况如下：
单位：万元
序 原存放募集资 对应募集 初始存 实际永久
已使用金额 具体用途
号 金银行账号 资金项目 放金额 补流金额
五沙（宽
原）大数据 支付项目材料款、劳务款、偿还流动资金借款
补流流动 出
资金
五沙（宽
原）大数据 支付项目材料款、劳务款、偿还流动资金借款
补流流动 出
资金
五沙（宽
中心项目
五沙（宽
中心项目
七星关区
第二人民 7,000.0
医院装修 0
EPC 项目
五沙（宽
中心项目
五沙（宽
中心项目
五沙（宽
中心项目
七星关区
第二人民 3,000.0 支付项目材料、劳务款、银行承兑保证金及其
医院装修 0 他日常运营支出
EPC 项目
南海第一
标段园林 6,000.0
景观绿化 0
等项目
红土创新
修项目
南海第一
标段智能 5,000.0
化安装项 0
目
七星关区
第二人民 2,000.0
医院装修 0
EPC 项目
东盟艺术
学院精装 6,000.0
修Ⅰ标段 0
项目
亚青会汕
头市游泳 3,000.0
跳水馆改 0
建项目
南海第一
标段机电
安装项目 12,000.
补流流动
资金
龙岗中心
区医院修 2,500.0
缮改造项 0
目
小计 50,596.37 50,594.67
.49
注：截至本回复披露日，上述变更永久补流的募集资金剩余 1.70 万元尚未使用完成，仍存在募集资金
专户里；上述 10-17 项已使用金额合并计算主要系该部分募集资金变更补充流动资金全部转入同一账户。
二、公司采取积极保障措施，以确保相关资金用于上市公司的经营和发展
针对变更募集资金用于永久性补充流动资金，公司按照《上市公司监管指引第 2 号——上
市公司募集资金管理和使用的监管要求》《上市公司自律监管指引第 1 号——主板上市公司规
范运作》及《募集资金管理制度》等文件的相关规定进行管理，具体采取的保障措施如下：
于公司日常生产经营活动和维持日常业务发展以及日常运营的费用支出等，另一方面偿还到期
有息负债，降低财务成本，优化公司资金结构等；
笔补流资金的支出均须由资金使用部门提出资金使用计划，按公司各级审批权限逐级审批后，
由财务部予以付款。
三、保荐机构核查意见
（1）查阅公司制定的《募集资金管理制度》、公司部分募集资金变更用于永久补充流动
资金等事项的公司公告、三会文件；抽查公司部分补流资金支付的相关审批文件；
（2）查询公司募集资金专户对账单；获取公司募集资金永久变更补充流动资金后转入公
司其他一般户的银行流水明细，核查相关资金去向；
（3）获取发行人出具的说明，访谈发行人高管了解公司部分募集资金永久变更补流后的
资金用途，及公司补流资金使用的相关保障措施。
经核查，保荐机构认为：公司已制定了充分的内部保障措施，以确保本次变更募集资金用
途永久补流的资金用于上市公司的经营和发展。
问题三：（5）请保荐机构就上述问题逐项发表意见，并说明前期募集资金存放与使用以
及永久补充流动资金的合理性和合规性、履行募集资金使用和管理的保荐职责和持续督导义
务的具体情况
一、保荐机构已就上述问题逐项发表意见
保荐机构就上述问题的核查意见详见一至四的回复。
二、公司前期募集资金存放与使用以及永久补充流动资金的合理性和合规性
经核查，公司前期募集资金存放与使用符合《深圳证券交易所股票上市规则》《上市公司
监管指引第 2 号——上市公司募集资金管理和使用的监管要求》等相关规定；
公司变更部分募集资金用于永久补充流动资金综合考虑了宏观经济环境、外部市场需求和
募投项目实际建设进展情况等因素所作出的审慎决定；同时，公司目前资产负债率较高，短期
偿债和营运资金需求较大，现金流较为紧张，使用部分募集资金变更为永久补充流动资金，可
在一定程度上缓解公司的现金流转压力和经营风险，提升资金使用效率，具有合理性与必要性。
该事项履行了相关的审批程序，符合《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 1 号——主板
上市公司规范运作》等相关规定的要求。
公司将部分募集资金用于永久补充流动资金事项已经公司董事会、监事会、股东大会、债
券持有人会议审议通过，公司独立董事发表了同意意见，保荐机构发表了核查意见，履行了必
要的程序和信息披露义务，程序合法合规。
三、保荐机构履行募集资金使用和管理的保荐职责和持续督导义务的具体情况
保荐机构在募集资金使用和管理过程中积极履行持续督导义务，密切关注募投项目进展情
况以及行业环境变化，并针对募投项目部分募集资金永久补充流动资金事项进行核查，具体如
下：
及年度募集资金存放与使用情况的专项报告、募集资金专户对账单，核查募集资金的具体使用
情况，抽查了大额支付凭证及相关合同等，核查募集资金使用的真实性和合规性；查阅公司募
集资金理财合同，以核实募集资金进行现金管理的情况；
闲置募集资金进行现金管理及暂时补充流动资金、部分募投项目延期及部分募集资金投资项目
变更等事项的公司公告、三会文件等相关资料；
市公司自律监管指引第 1 号——主板上市公司规范运作》等募集资金相关的法律法规；
久补充流动资金的合理性；
量情况等；查阅同行业定期报告，了解同行业发展的经营状况。
和合理性，实地查看募投项目的建设进展情况等；访谈公司高管人员，了解募投项目专户银行
流水及变更募集资金永久补流后的去向情况，公司补流资金使用的相关保障措施，以及是否存
在直接或间接流向控股股东及其关联方或其他被实质占用的情形；访谈公司高管了解公司资金
流动性及经营情况；
关资金去向；抽查部分补流资金使用的相关审批文件；
理人员等相关人员进行培训，进一步加强对募集资金管理使用等相关事项的规范意识；
综上，保荐机构对中装建设募集资金使用和管理事项充分履行了保荐职责和持续督导义务，
对需要保荐机构核查的事项充分核查并发表了相关的核查意见，确保公司募集资金的合理合规
使用。
问题四：报告期末，你公司货币资金余额为 13.39 亿元，短期借款余额为 16.81 亿元，长
期借款余额为 2.15 亿元，同比大幅增长 405.82%，存在“存贷双高”的现象。请你公司：
（1）说明公司账面货币资金的具体用途及存放管理情况，是否存在使用受限、或与大股
东及关联方资金共管等情形，如是，请说明详细情况及原因，并说明是否存在资金被控股股
东、实际控制人及关联方占用或挪用的情形。
（2）详细说明报告期末货币资金与短期借款及长期借款余额同时较高的原因及合理性，
并说明在频繁将募集资金永久补充流动资金的情况下长期借款余额大额增长的原因及合理性，
年末“存贷双高”特征与你公司历年数据、同行业公司情况是否存在差异。
（3）说明报告期内主要借款的情况，包括但不限于用途、年限、利率、担保物等，并说
明在货币资金余额较高的情况下仍进行贷款的必要性。
请年审机构就公司货币资金状况及真实性进行核查并发表明确意见。
【公司回复】
问题四：（1）说明公司账面货币资金的具体用途及存放管理情况，是否存在使用受限、
或与大股东及关联方资金共管等情形，如是，请说明详细情况及原因，并说明是否存在资金
被控股股东、实际控制人及关联方占用或挪用的情形。
一、截至 2022 年 12 月 31 日，公司货币资金存放管理情况
公司期末账面货币资金 13.39 亿元：其中库存现金 125.43 万元存放于集团各公司保险柜，
专人保管，可随时支取；银行存款、其他货币资金合计 133,747.83 万元，均存入公司名下各银
行账户。受限货币资金 34,396.02 万元：其中 23,835.30 万元为票据、保函及履约保证金；
万元为诉讼案件起诉后的财产保全冻结资金。账面货币资金真实存在，未发现存在与大股东及
关联方资金共管等情形，不存在资金被控股股东、实际控制人及关联方占用或挪用的情形。银
行存款、其他货币资金具体存放情况如下：
单位：万元
其中：受限资金 是否存在
与大股东
其他货币 银行承兑汇 物业项 司法冻结
存放地点 银行存款 信用保证 及关联方
资金 票、保函保 目履约 的货币资 小计
金 资金共管
证金 保证金 金
等情形
中国建设银行股份有限公司 16,668.73 - - - - 5,630.87 5,630.87 否
交通银行股份有限公司 10,127.00 2,950.00 2,950.00 - - 3,295.10 6,245.10 否
中国工商银行股份有限公司 12,088.77 131.76 3.20 - - 139.61 142.81 否
华夏银行股份有限公司 9,195.22 2,946.00 1,071.00 1,875.00 - 214.14 3,160.14 否
中国农业银行股份有限公司 8,292.96 2,500.53 2,500.00 - - 193.85 2,693.85 否
兴业银行股份有限公司 5,210.79 5,004.95 1,500.00 3,500.00 - 99.30 5,099.30 否
招商银行股份有限公司 8,002.73 174.43 - - 94.43 22.50 116.93 否
浙商银行股份有限公司 2,024.15 4,995.00 - 4,995.00 - - 4,995.00 否
汇丰银行(中国)有限公司 6,310.78 - - - - - - 否
广发银行股份有限公司 2,459.10 3,802.31 1,679.71 2,100.00 - 132.04 3,911.75 否
上海浦东发展银行 4,600.72 210.15 600.00 - - 726.58 1,326.58 否
平安银行股份有限公司 3,567.84 1,051.21 966.96 - - 5.56 972.52 否
中国银行股份有限公司 4,211.85 - - - - 22.04 22.04 否
中国民生银行股份有限公司 3,647.09 2.26 - - - 5.75 5.75 否
中国光大银行股份有限公司 3,422.38 - - - - 6.31 6.31 否
东亚银行(中国)有限公司 3,050.35 - - - - - - 否
恒丰银行股份有限公司 3,017.97 - - - - - - 否
杭州银行股份有限公司 887.82 - - - - - - 否
中信银行股份有限公司 813.31 - - - - 58.12 58.12 否
宁波银行股份有限公司 202.70 576.62 - - - - - 否
中国邮政储蓄银行股份有限公司 421.00 - - - - 6.12 6.12 否
广东顺德农村商业银行股份有限
公司
其他银行（余额小于 200 万） 957.87 3.82 - - - 2.81 2.81 否
总计 109,398.79 24,349.04 11,270.87 12,470.00 94.43 10,560.70 34,396.00 -
问题四：（2）详细说明报告期末货币资金与短期借款及长期借款余额同时较高的原因及
合理性，并说明在频繁将募集资金永久补充流动资金的情况下长期借款余额大额增长的原因
及合理性，年末“存贷双高”特征与你公司历年数据、同行业公司情况是否存在差异。
一、详细说明报告期末货币资金与短期借款及长期借款余额同时较高的原因及合理性
截至2022年12月31日，公司存款和借款的总体情况如下：
项目 期末余额（万元）
库存现金 125.43
银行存款 109,398.79
其他货币资金 24,349.04
存款小计 133,873.26
短期借款 168,060.30
长期借款（含一年内到期的长期借款） 22,014.50
借款小计 190,074.80
金 购 买 理财 分 类至 货 币资 金 14,000.00万 元 ，合 计 52,225.91万 元；存 在 使用 受 限 货币 资 金
兑付银行承兑汇票及其他项目投资资金需要等。
（1）公司货币资金中包含尚未使用的募集资金、用于现金管理的募集资金、使用受限资
金以及公司为应对 2023 年有息负债偿还所需的资金储备；
（2）业务拓展：新能源项目、周和庄大厦、大数据中心的建设需要；
（3）业务类型的固有限制：建筑装饰行业需先垫支材料款、劳务费和其他施工成本，结
算周期较长，日常经营活动需要储备资金；
（1）项目建设专项借款：用于总部大厦建设专项资金 4,864.62 万元，总部大厦项目建设
总预算是 6.58 亿元，贷款金额占预算总额 7.40%；用于建设 IDC 云数据中心项目 17,149.88 万
元，IDC 云数据中心项目建设总预算是 7.5 亿元，贷款金额占预算总额 22.87%。以上借款均是
专款专用；
（2）公司所处行业的现金流入及流出时点不同步导致公司需要通过银行借款补偿营运资
金，以保障业务正常进行。随着公司收入规模的不断增长，对营运资金的需求也在增加，因此
公司增加了短期借款。
综上所述，公司期末银行存款虽然金额较高，但其中募投项目专用资金及使用受限资金占
比 65%，这部分资金无法灵活用于日常经营。为了满足日常经营的资金需求，公司需要通过长
期项目贷款及短期借款来补充资金。因此公司在货币资金余额较高情况下进行借款，并呈现一
定的“存贷双高”特征具有合理性，符合公司实际情况，与公司资金管理策略匹配。
二、将募集资金永久补充流动资金的情况下长期借款余额大额增长的原因及合理性
公司期末长期借款及项目情况如下：
单位：万元
长期借款（含一年内到期的长期借款）
项目 授信额度 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 增长额
总部大厦项目 45,500.00 4,864.62 1,000.00 3,864.62
IDC 云数据中心项目 49,600.00 17,149.88 3,205.50 13,944.38
合计 95,100.00 22,014.50 4,205.50 17,809.00
为了改善公司负债结构，降低短期借款的比例，公司在总部大厦项目及IDC与项目建设过
程中，申请了项目贷款。总部大厦项目借款较2021年末增加3,864.62万元，银行授信贷款额度
是4.55亿元。IDC云数据中心项目借款较2021年末增加13,944.38万元，银行授信贷款额度是4.96
亿元。两个项目建设专项借款的贷款发放是均需要根据项目进度支付项目进度款而批贷的。由
此可见，期末较期初长期借款余额大额增长的原因是合理的。
三、年末“存贷双高”特征与你公司历年数据、同行业公司情况是否存在差异
公司历年存贷数据如下：
单位：万元
时点 货币资金 短期借款 长期借款（含一年内到期的长期借款） 货币资金/长短期借款
从公司近三年数据看，公司的货币资金占短期借款及长期借款比例不存在显著差异，2021
年货币资金较高的原因，主要是因为收到可转债资金，导致存贷占比较高于2020年和2022年。
截至 2022 年 12 月 31 日，同行业可比公司货币存贷占比情况如下：
单位：万元
公司简称 货币资金 短期借款 长期借款（含一年内到期的长期借款 存贷比
金螳螂 605,938.60 67,247.90 28,304.44 6.34
宝鹰股份 92,971.06 196,002.73 14,104.17 0.44
瑞和股份 40,139.76 102,537.82 - 0.39
建艺集团 56,635.26 62,610.33 17,580.00 0.71
洪涛股份 17,964.11 179,252.82 969.80 0.10
亚厦股份 354,222.36 189,634.24 980.00 1.86
全筑股份 27,320.79 91,613.22 3,272.95 0.29
中装建设 133,873.26 168,060.30 22,014.50 0.70
公司报告期末存贷比略高于同行业规模相似的公司，主要因为公司货币资金中募集资金占
比较高，剔除该部分资金后，公司存贷比与行业可比公司并无明显差异。
问题四：（3）说明报告期内主要借款的情况，包括但不限于用途、年限、利率、担保物
等，并说明在货币资金余额较高的情况下仍进行贷款的必要性。
报告期内主要借款情况如下：
单位：万元
按 未来本金偿还金额分
期 借 款 余 额 其中,计入一年内 布
限 担保方式 （ 含一 年内 到期的非流动负债 到期日 利率 借款用途
分 到期金额） 的金额
类
长 土地证抵押 1,000.00 2031/7/24 3.95% 总部大厦建设 1,000.00
期
土地证抵押 3,864.62 2031/7/24 4.35% 总部大厦建设 3,864.62
借
款 股权质押 17,149.88 514.5 2031/7/15 6.80% IDC 项目建设 17,149.88
小计 22,014.50 514.5 - 22,014.50
信用 1,500.00 2023/2/10 4.80% 补充生产经营 1,500.00
短 信用 3,500.00 2023/2/15 4.70% 补充生产经营 3,500.00
期
信用 5,000.00 2023/4/13 4.85% 补充生产经营 5,000.00
借
款 信用 10,000.00 2023/4/29 4.50% 补充生产经营 10,000.00
信用 8,000.00 2023/3/21 5.20% 补充生产经营 8,000.00
按 未来本金偿还金额分
期 借 款 余 额 其中,计入一年内 布
限 担保方式 （ 含一 年内 到期的非流动负债 到期日 利率 借款用途
分 到期金额） 的金额
类
信用 5,000.00 2023/10/12 4.80% 补充生产经营 5,000.00
信用 5,000.00 2023/1/27 5.20% 补充生产经营 5,000.00
信用 3,000.00 2023/5/1 5.20% 补充生产经营 3,000.00
信用 10,000.00 2023/11/4 4.50% 补充生产经营 10,000.00
信用 5,000.00 2023/11/8 4.50% 补充生产经营 5,000.00
信用 2,500.00 2023/11/16 4.50% 补充生产经营 2,500.00
信用 8,000.00 2023/11/20 5.00% 补充生产经营 8,000.00
信用 1,000.00 2023/3/20 4.50% 补充生产经营 1,000.00
信用 1,000.00 2023/3/20 4.50% 补充生产经营 1,000.00
信用 1,000.00 2023/3/20 4.50% 补充生产经营 1,000.00
担保抵押 2,604.44 2021/4/25 6.25% 补充生产经营 2,604.44
银行承兑汇 2023/1/17-202 1.5%-2.
票贴现 3/12/1 2%
商业承兑汇 2023/1/12-202 3.85%-4
票贴现 3/12/15 .85%
信用证贴现 21,365.00 补充生产经营 21,365.00
小计 168,060.30 - 168,060.30 -
合计 190,074.80 514.5 168,060.30 22,014.50
中装总部大厦和 IDC 云数据中心项目建设需要，专款专用。公司货币资金余额虽然较高，但
其中包含募集资金 38,225.91 万元、募集资金购买理财分类至货币资金 14,000.00 万元、募集临
时补流金额 40,000.00 万元；存在使用受限货币资金 34,396.02 万元。
公司短期借款主要为满足公司日常运营资金需要以及用于偿还未来到期的借款本息，保证
一定额度可自由支配的货币资金。公司长期借款主要是为了改善负债结构，降低短期偿债压力，
使用部分长期限项目贷款对中装总部大厦和 IDC 云数据中心项目进行投资。
综上所述，公司在货币资金余额较高的情况下仍进行贷款是必要、合理的，符合公司的实
际经营情况。公司已采取措施大力推进应收款项回款，加速资金回笼，逐步压缩贷款规模。
问题四：（4）请年审机构就公司货币资金状况及真实性进行核查并发表明确意见。
年审机构意见：
一、核查程序
的设计和执行是否有效；
的完整性；
额、资金是否受限、是否属于资金归集、银行借款情况及抵押、担保情况等，并由审计人员对
函证过程进行控制；
年 1 月流水，检查期后是否存在与公司业务无关或交易价格明显异常的大额资金流动；
的款项，关注是否存在关联方资金占用、利用员工个人账户或其他个人账户进行货款收支等情
况；否存在资金闭环回流、是否存在体外资金循环形成销售回款或承担成本费用等情形。
额是否一致，以确认是否存在跨期的情况；
二、核查结论
经核查，会计师认为公司 2022 年年末货币资金真实存在，使用受限情况披露完整、准确。
问题五：年报显示，你公司按单项、组合计提应收账款坏账准备，组合包含“有合同纠
纷”组合、“无合同纠纷”组合及“账龄”组合。截至报告期末，你公司应收账款账面余额
合计 31.37 亿元，其中，“有合同纠纷”组合内应收账款账面余额 6.18 亿元，坏账准备计提
比例为 53.67%，“无合同纠纷”组合内应收账款账面余额 24.10 亿元，坏账准备计提比例仅
为 6.00%，“账龄”组合内应收账款账面余额 1.03 亿元，坏账准备计提比例为 6.65%。按账
龄披露部分显示，你公司报告期末账龄 3 年以上应收账款账面余额为 10.92 亿元，占应收账款
余额比 34.80%，达 2020 年末 3 年以上应收账款余额（2.72 亿元）的 4.02 倍；5 年以上应收
账款账面余额 2.00 亿元，达 2020 年末 5 年以上应收账款余额（0.33 亿元）的 6.07 倍，你公
司长账龄应收账款余额呈明显增长趋势。但你公司 2020 年至 2022 年分别计提应收账款坏账
准备 0.69 亿元、0.58 亿元、0.42 亿元，坏账准备计提金额逐年减少。请你公司：
（1）你公司年报中“重要会计政策及会计估计”部分未披露应收账款坏账准备的详细计
提方法及依据。请你公司补充披露按组合计提坏账准备中“有合同纠纷”、“无合同纠纷”、
“账龄”三类组合的具体分类依据及判断条件，各组合中应收账款预期损失率的具体确认方
法及依据，说明应收账款组合分类方法及预期信用损失确认方法是否审慎、合理；并结合应
收账款期后真实回款情况说明你公司坏账准备计提方法是否充分、公允的反映了应收账款面
临的预期信用损失风险，是否符合《企业会计准则》的有关规定。
（2）你公司“无合同纠纷”组合中应收账款占比最高，但仅按 6%固定比例计提坏账准
备，坏账准备计提比例较低。请你公司列表补充披露报告期末各组合内应收账款的账龄分布
及坏账计提明细情况，说明应收账款转入及转出各组合是否及时、合理，是否存在操纵应收
账款转入不同组合时点进而操纵坏账准备计提的情况。同时，请你公司结合应收账款账龄结
构、期后回款和预期信用损失风险变化情况等说明你公司在长账龄应收账款逐年攀升的情况
下坏账准备计提金额却逐年下降的原因及合理性，报告期及以前年度应收账款坏账准备计提
是否充分、审慎，是否存在不当盈余管理的情形。
（3）对比同行业公司账龄分布情况，分析说明你公司应收账款账龄较长且呈明显“高龄
化”变动趋势的原因及合理性、账龄 3 年以上应收账款长期未收回的具体原因，相关应收账
款是否具有真实业务活动支撑；并结合以前年度收入、净利润确认、经营活动现金持续净流
出等情况说明你公司前期是否存在通过虚构购销业务来虚增营业收入、净利润的情况。
请年审机构就上述问题核查并发表明确意见。
【公司回复】
问题五：（1）你公司年报中“重要会计政策及会计估计”部分未披露应收账款坏账准备
的详细计提方法及依据。请你公司补充披露按组合计提坏账准备中“有合同纠纷”、“无合
同纠纷”、“账龄”三类组合的具体分类依据及判断条件，各组合中应收账款预期损失率的
具体确认方法及依据，说明应收账款组合分类方法及预期信用损失确认方法是否审慎、合理；
并结合应收账款期后真实回款情况说明你公司坏账准备计提方法是否充分、公允的反映了应
收账款面临的预期信用损失风险，是否符合《企业会计准则》的有关规定。
一、按组合计提坏账准备中“有合同纠纷”、“无合同纠纷”、“账龄”三类组合具体
计提依据：
对应收账款，除了单项评估信用风险的应收账款外，公司基于其信用风险特征，将其划分
为不同组合，依据如下：
项目 确定组合的依据
有合同纠纷组合 本组合以建造合同有合同纠纷作为信用风险特征
无合同纠纷组合 本组合以建造合同无合同纠纷作为信用风险特征
账龄组合 本组合以物业板块应收款项的账龄作为信用风险特征
不同应收账款组合的判断条件及计提比例如下：
类别 计提方法 坏账计提比例 判断条件
装饰板块：
采用余额百分比法进行计提 50% ①与甲方发生工程项目诉讼
采用余额百分比法进行计提 50% ②诚信异常&失信人,并未存在诉讼
（1）组合 1：有合同纠纷组合
采用余额百分比法进行计提 50% ③甲方资金紧张，经多次催收未收回款项
（50%-100% ）
采用余额百分比法进行计提 80% ④项目诉讼，且甲方是失信人
采用余额百分比法进行计提 100% ⑤客户资不抵债、已注销、破产清算
(2)组合 2：无合同纠纷组合 采用余额百分比法进行计提 6%
物业板块：
(3)组合 3：账龄组合 采用账龄分析法 3%-100%
①1 年以内 采用账龄分析法 3%
②1-2 年 采用账龄分析法 10%
③2-3 年 采用账龄分析法 20%
④3-4 年 采用账龄分析法 30%
⑤4-5 年 采用账龄分析法 80%
⑥5 年以上 采用账龄分析法 100%
二、各组合中应收账款预期损失率的具体确认方法及依据，预期信用损失确认方法是否
审慎、合理
账龄 平均迁徙率 预期损失率
收回率 收回率 收回率 回收率
单位：万元
按预期信用损失率计提 按单项、组合比例计提
账龄 2022 年期末应收账款余额
计提比例（% ） 坏账准备 计提比例（% ） 坏账准备
合计 313,725.89 48,641.54 48,723.98
由上表可以看出，公司应收账款按预期信用损失损失率计算的坏账准备金额为 48,641.54
万元；按单项及组合计提的坏账准备金额为 48,723.98 万元，高于按预期信用损失率计算的金
额。
截至 2022 年 12 月 31 日公司应收款项坏账准备计提的具体情况：
项目 账面原值（万元） 减值准备（万元） 计提比例
应收账款 313,725.89 48,723.98 15.53%
单项计提 614.28 404.15 65.79%
组合计提 313,111.61 48,319.83 15.43%
公司应收账款坏账准备计提比例与同行业对比（数据取自各公司 2022 年已披露的年报数
据）
单位：万元
公司 金螳螂 建艺集团
账面原值（万 减值准备（万 计提比 账面原值 减值准备 计提比例
项目
元） 元） 例（% ） （万元） （万元） （% ）
应收账款 2,092,464.61 756,742.08 36.17 502,757.26 153,198.93 30.47
应收账款（剔除单一客户大额减值） 2,092,464.61 312,934.64 14.96 502,757.26 76,500.95 15.22
单项计提 688,701.44 520,424.89 75.57 154,370.99 99,961.36 64.75
单项计提（剔除单一客户大额减值） 688,701.44 76,617.45 11.12 154,370.99 23,263.38 15.07
组合计提 1,403,763.17 236,317.19 16.83 348,386.27 53,237.57 15.28
（续上表）
公司 维业股份 德才股份 平均比例（% ）
平均比例
账面原值 减值准备 计提比例 账面原值 减值准备 计提比例 （剔除单一客
项目 （% ）
（万元） （万元） （% ） （万元） （万元） （% ） 户大额减值）
应收账款 226,248.39 33,717.88 14.9 446,680.30 71,665.04 16.04 24.40 15.28
单项计提 11,103.01 9,514.09 85.69 438.78 438.78 100.00 81.50 52.97
组合计提 215,145.37 24,203.79 11.25 446,241.52 71,226.26 15.96 14.83 14.83
注：因受房地产行业部分公司债务风险影响，金螳螂及建艺集团 2021 年均存在单一客户应收账款大额减值，金螳螂 2021 年
对某大客户应收账款单项计提 44.38 亿元减值，建艺集团对某大客户及其子公司应收账款单项计提 7.66 亿元减值。为客观体
现计提减值比例，增加剔除单一客户大额减值的数据列示。
由上表可见，2022 年度同行业应收账款整体的平均减值比例（剔除 2021 年单一客户大额
减值）为 15.28%，按组合计提的平均减值比例为 14.83%，按单项计提的平均减值比例（剔除
单一客户大额减值）为 52.97%；公司应收账款整体减值比例为 15.53%，按组合计提的减值比
例为 15.43%，按单项计提的减值比例为 65.79%，与同行业公司不存在重大差异。
公司客户集中度低，不存在对个别客户重大依赖的情形，在房地产行业出现债务风险等情
况下，公司受到的影响较小，抗风险能力较强。公司客户大部分为央企、国企、事业单位及商
业信誉良好的大型民企，涉及到的房地产暴雷企业较少，各类客户性质、规模、偿付能力、结
算周期等的信用风险特征区分明显。央企、国企、事业单位规模大，实力强，信用风险低，偿
付能力有保障，但普遍存在结算和付款程序多、周期长的特点，在此基础上，公司将应收账款
按类似信用风险特征进行组合，并基于所有合理且有依据的信息，确定其预期信用损失率。公
司始终按照各组合对应的预期信用损失的金额计量其减值金额，计提坏账准备所秉持的会计政
策、会计估计未发生变化，将减值金额确认在对应的期间，公司已充分考虑应收款项收回的可
能性，根据坏账准备计提政策提取了足额的坏账准备。
综上所述，公司应收账款组合分类方法及预期信用损失确认方法审慎、合理。
三、结合应收账款期后真实回款情况说明你公司坏账准备计提方法是否充分、公允的反
映了应收账款面临的预期信用损失风险，是否符合《企业会计准则》的有关规定
截至 2023 年 5 月 31 日，应收账款回款情况：
单位：万元
计提方法充分、公允的反映了应收账款面临的预期信用损失风险，符合《企业会计准则》的有
关规定。
问题五：（2）你公司“无合同纠纷”组合中应收账款占比最高，但仅按6%固定比例计
提坏账准备，坏账准备计提比例较低。请你公司列表补充披露报告期末各组合内应收账款的
账龄分布及坏账计提明细情况，说明应收账款转入及转出各组合是否及时、合理，是否存在
操纵应收账款转入不同组合时点进而操纵坏账准备计提的情况。同时，请你公司结合应收账
款账龄结构、期后回款和预期信用损失风险变化情况等说明你公司在长账龄应收账款逐年攀
升的情况下坏账准备计提金额却逐年下降的原因及合理性，报告期及以前年度应收账款坏账
准备计提是否充分、审慎，是否存在不当盈余管理的情形。
一、请你公司列表补充披露报告期末各组合内应收账款的账龄分布及坏账计提明细情况，
说明应收账款转入及转出各组合是否及时、合理，是否存在操纵应收账款转入不同组合时点
进而操纵坏账准备计提的情况。
单位：万元
账龄
组合类别 坏账余额
组合 1：有合同纠纷组合 7,697.34 7,498.00 8,625.66 22,371.05 8,069.26 7,550.28 61,811.59 33,173.53
组合 2：无合同纠纷组合 107,960.94 40,511.33 22,128.94 35,971.97 22,014.60 12,387.90 240,975.68 14,459.41
组合 3：账龄组合 8,636.44 803.58 251.67 524.59 20.66 87.4 10,324.34 686.9
根据合同付款条款，公司取得向客户收取对价的权利时即确认应收账款。当公司收到客户
转入相关款项时，冲减应收账款；
公司针对应收账款收回情况实施持续跟踪管理，定期催收，密切关注客户的经营情况、财
务状况、司法风险等，对客户进行摸底，形成经营异常客户名录；结合各施工项目进行核查，
分析判断项目是否存在回款异常、逾期未收回、施工进度异常，定期进行更新，根据其信用风
险特征发生的变化，定期更新组合划分情况，及时进行减值测试，并根据其未来现金流量现值
低于其账面价值的差额计提坏账准备，将减值金额及时确认在对应的期间。具体判断如下：
每季度末对各组合中的客户进行核查：
（1）客户资金紧张，经营异常，经多次催收未收回款项，包括现场跟进、电话催收、上
门催收等措施，公司及时在季度内将该客户由组合 2 转入到组合 1；经谨慎核实客户经营已恢
复正常，财务状况好转，季度内该客户已回款，公司将该客户由组合 1 及时转出到组合 2；
（2）定期分析公司诉讼案件，公司与客户发生工程项目诉讼，公司及时在季度内将该客
户由组合 2 及时转入到组合 1；季度内公司与诉讼客户已达成和解，公司将该客户由组合 1 及
时转出到组合 2；
（3）公司定期通过在信用中国、企查查等网上公开信息核查到客户出现诚信异常或为失
信人，公司及时在季度内将该客户由组合 2 及时转入到组合 1；定期通过网上公开信息跟踪到
该客户信用异常状况已修复，季度内该客户已无失信或已无诚信异常，公司将该客户由组合 1
及时转出到组合 2。
公司针对客户款项收回情况一直实施跟踪管理，争取尽快收回款项；对于与客户多次协商
后仍无回款进展的应收账款，由公司发出追讨函件或执行法律程序，密切关注客户的财务状况
和司法风险，严格、谨慎的计提减值金额，应收账款转入及转出各组合及时、合理。公司应收
账款的计提比例高于预期信用损失率，与同行业公司不存在重大差异。
综上，公司应收账款各组合划分依据清晰，转入转出各组合依据充分，不存在操纵应收账
款转入不同组合时点进而操纵坏账准备计提的情况。
二、说明你公司在长账龄应收账款逐年攀升的情况下坏账准备计提金额却逐年下降的原
因及合理性，报告期及以前年度应收账款坏账准备计提是否充分、审慎，是否存在不当盈余
管理的情形
（1）长账龄应收账款逐年攀升的原因
公司所处的装修装饰行业的特点是即便在正常情况下客户付款时间间隔较长，工程决算前
收款比例仅占合同总额的 70%-85%；在工程决算后支付至结算价的 95%-97%；剩余 3%-5%会
在质保期到期后才支付，工程竣工至工程决算的时间跨度一般为 6-36 个月。在工程项目施工
过程中，直至审计结算完毕收取完质保金之前都会产生较大的应收账款余额。
年虽然营业收入有所下降，但也达到 2016 年的近 2 倍。因此随着公司业务规模扩大，营业收
入增加，公司长账龄应收账款金额逐年攀升是符合行业特性的。
（2）坏账准备计提金额逐年下降的原因及合理性
单位：万元
年度 应收账款余额 坏账准备 应收账款净额 计提比例
由上表可见，公司近三年应收账款增长 5.6%，但公司应收账款坏准备累计计提金额增加
余额，应收账款坏账准备计提金额虽然下降，但计提比例是逐年上升的。
虽然公司长账龄应收账款逐年增加，但主要是与公司营业收入规模扩大同步增长的，是符
合行业特性的正常现象。公司客户集中度低，风险承受能力更强；公司客户大部分为央企、国
企、事业单位及商业信誉良好的大型民企，涉及到的房地产暴雷企业较少，各类客户性质、规
模、偿付能力、结算周期等的信用风险特征区分明显，其中，央企、国企、事业单位规模大，
实力强，信用风险低，偿付能力有保障，因此个别违约导致的应收账款损失风险较小，且公司
客户的构成比较分散，集中度低，避免了因单个客户经营不善导致计提坏账准备增加等潜在的
风险。
公司应收账款坏账准备计提金额高于按照预期信用损失计算的金额，且与行业公司相比不
存在重大差异；公司 2023 年 1-5 月回款 135,513.02 万元，回款情况良好。因此公司应收账款
减值准备金额和比例合理，严格执行了企业会计政策中关于坏账准备计提的相关规定，前期坏
账准备计提准确、充分，符合行业惯例，不存在不当盈余管理的情形。
问题五：（3）对比同行业公司账龄分布情况，分析说明你公司应收账款账龄较长且呈明
显“高龄化”变动趋势的原因及合理性、账龄3年以上应收账款长期未收回的具体原因，相关
应收账款是否具有真实业务活动支撑；并结合以前年度收入、净利润确认、经营活动现金持
续净流出等情况说明你公司前期是否存在通过虚构购销业务来虚增营业收入、净利润的情况。
一、公司应收账款账龄较长且呈明显“高龄化”变动趋势的原因及合理性
账龄分布占比情况 金螳螂 宝鹰股份 瑞和股份 建艺集团 洪涛股份 同行业占比平均值 中装建设
由上表可见，公司三年以上应收账款占比高于金螳螂、建艺集团，与宝鹰股份、瑞和股份
相近，低于洪涛股份，略高于行业可比公司平均值。
公司所处的装修装饰行业的特点是即便在正常情况下客户付款时间间隔较长，工程决算前
收款比例仅占合同总额的 70%-85%；在工程决算后支付至结算价的 95%-97%；剩余 3%-5%会
在质保期到期后才支付，工程竣工至工程决算的时间跨度一般为 6-36 个月公司。在工程项目
施工过程中，直至审计结算完毕收取完质保金之前都会产生较大的应收账款余额，形成较大金
额的长账龄应收账款，且长账龄应收账款会随着营业收入的增加同步上升。
年虽然营业收入有所下降，但也达到 2016 年的近 2 倍，同时期行业可比公司多数营业收入增
长幅度较小或者出现负增长。因此随着公司业务规模扩大，营业收入增加，公司长账龄应收账
款金额逐年攀升，使得公司应收账款呈现出“高龄化”趋势，3 年以上应收账款占比略高于行
业可比公司，但出现该趋势是合理的，与公司发展情况相符。
二、账龄 3 年以上应收账款长期未收回的具体原因，相关应收账款是否具有真实业务活
动支撑
近年受到房地产行业调整及其他因素影响，行业内公司的业务结构、新签订单、开工速度、
回款速度等均受到了不同程度的影响；公司的客户大部分为国企、事业单位，商业信誉良好，
规模大，实力强，信用风险低，偿付能力有保障，普遍存在结算和付款程序多、周期长的特点，
但后续款项无法收回风险较小。
第一，公司主营业务为建筑装饰，确认收入采用新收入准则的要求及行业惯例，公司确认
收入的条件：实行按产出法确认完工进度，公司根据与客户签订的工程施工合同，经客户或合
同约定的监理方签章确认的工程进度确认函，依据其认可的工程进度，确认该项目的相关产值、
应收账款及合同资产。同时，公司在申请支付进度款时，会与客户再次对工程进度及应付工程
款进行核对。报告期末，审计师向客户发函询证相关应收账款及其累计工程产值，并实地走访
项目进行盘点确认，确保项目收入的真实性，应收账款的准确性。
第二，上述履约进度资料真实完整，工程施工文件完备齐全，具有中标通知书、投标报价
及预算、施工合同、补充合同或协议、洽商变更记录、签证记录及原始单据；工程施工文件如
施工方案、施工过程资料如施工日志、材料质量检验报告等；在确认收入方面取得了甲方确认
的工程量清单及进度确认函、工程形象进度确认单、监理确认单、验收单等；在工程款进度结
算方面取得了工程款付款申请表或申请单、工程款支付单据、进度回款等资料。
第三、 公司承接的工程项目均按照发包方的相关要求进行了投标议价或协商议价，并均
签订了相关合同，完成了相应的合同履约义务，工程项目的承接、施工、回款、结算与催款均
真实、完整，符合会计准则规定及行业惯例，按照会计政策及会计估计进行相关会计处理，符
合《企业会计准则》的相关规定。
三、结合以前年度收入、净利润确认、经营活动现金持续净流出等情况说明你公司前期
是否存在通过虚构购销业务来虚增营业收入、净利润的情况。
公司向客户提供装修装饰等工程服务，根据履约进度在一段时间内确认收入，履约进度的
确定方法为产出法，根据实际测量的完工量占合同预计总工作量的比例确定履约进度；履约进
度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入。
如前述关于公司应收账款具有真实业务支撑部分所述，公司营业收入确认条件、支撑材料
的真实完整性等均有充分依据，符合会计准则规定及行业惯例，按照会计政策及会计估计进行
相关会计处理，符合《企业会计准则》的相关规定。
公司收入确认时点与经营活动现金流入及流出时间的不同步，导致公司净利润与经营活动
现金流量净额出现不匹配的情况，但该情形属于行业普遍特点。
综上，公司不存在通过虚构购销业务来虚增营业收入、净利润的情况。
年审机构意见：
一、核查程序
行；
往预测的准确性；
当识别各项应收账款的信用风险特征，以及按信用风险特征划分组合的合理性；
组合划分是否正确，公司坏账计提组合划分是否及时更新；
流量的预测，评价在预测中使用的关键假设的合理性和数据的准确性，并与获取的外部证据进
行核对；
合的合理性，复核坏账准备计提是否充分；
盘点，确认项目的真实性，对工程施工项目的进度，整体造价等情况进行访谈，对现场的施工
情况进行勘察并收入相关资料；
同、已完成工程量确认单、工程款支付申请表等核实项目交易的真实性；
行业坏账准备的计提比例，分析中装建设坏账准备计提比例是否明显偏离同行业平均水平。
二、核查意见
经核查，会计师认为：
依据充分、公允的反映了应收账款面临的预期信用损失风险，符合《企业会计准则》的有关规定。
用损失风险变化情况等，公司坏账准备计提金额合理；报告期及以前年度应收账款坏账准备计提充
分，未发现存在盈余管理不当的情形。
未发现公司通过虚构购销业务来虚增营业收入、净利润的情况。
问题六：年报显示，你公司报告期末合同资产账面余额 32.91 亿元，报告期计提减值准备
司：
（1）你公司未按照《关于上市公司执行新企业会计准则有关事项的通知》的要求披露合
同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法、合同资产坏账准备计提情况及明细，请你
公司自查并补充披露合同资产账龄、减值计提方法、报告期减值计提情况等有关内容。
（2）请你公司按项目说明已完工未结算项目的具体情况，包括但不限于客户名称、是否
为关联交易、合同金额、业务模式、收入确认及成本结转情况、账龄、应收款项余额、未结
算原因、预计结算、回款时间等。
（3）说明报告期合同资产预期信用风险测试的具体情况，包括但不限于相关假设的设定、
关键参数的选取、具体测试过程等，并结合同行业可比公司减值计提情况等说明你公司合同
资产减值计提是否充分、合理，是否与同行业公司存在较大偏差，如是，请进一步说明偏离
于同行业计提水平的原因及合理性。
（4）审计报告显示，应收账款及合同资产减值被列为关键审计事项，请年审机构就上述
问题核查并发表明确意见，并说明就应收账款（合同资产）减值相关内部控制、减值计提充
分性、准确性执行的审计程序及获取的审计结论。
【公司回复】
问题六：（1）你公司未按照《关于上市公司执行新企业会计准则有关事项的通知》的要
求披露合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法、合同资产坏账准备计提情况及明
细，请你公司自查并补充披露合同资产账龄、减值计提方法、报告期减值计提情况等有关内
容。
一、合同资产减值计提方法
公司按照合同资产信用风险自初始确认后是否已经显著增加，采用相当于未来 12 个月内、
或整个存续期的预期信用损失的金额计量减值损失，具体按照有无信用损失风险划分有无合同
纠纷组合,按照相应的组合情况计提坏账。
不同合同资产组合的判断条件及计提比例如下：
项目 确定组合的依据
有合同纠纷组合 本组合以建造合同有合同纠纷作为信用风险特征
无合同纠纷组合 本组合以建造合同无合同纠纷作为信用风险特征
如果公司建造合同出现以下特征，则认定为出现信用风险：1、与甲方发生工程项目诉讼；
项目诉讼，且甲方是失信人；5 客户资不抵债、已注销、破产清算。针对不同特征，公司按照
下列比例计提合同资产坏账准备：
分类 计提方法 坏账计提比例
(1)组合 1：有合同纠纷组合 采用余额百分比法进行计提 50%-100%
①与甲方发生工程项目诉讼 采用余额百分比法进行计提 50%
②诚信异常&失信人 采用余额百分比法进行计提 50%
③甲方资金紧张，经多次催收未收回款项 采用余额百分比法进行计提 50%
④项目诉讼，且甲方是失信人 采用余额百分比法进行计提 80%
⑤客户资不抵债、已注销、破产清算 采用余额百分比法进行计提 100%
(2)组合 2：无合同纠纷组合 采用余额百分比法进行计提 6%
二、2022 年度合同资产坏账准备计提情况及明细如下：
单位：万元
组合名称 账面余额 计提坏账余额 坏账准备计提比例
（1）有合同纠纷组合 35,405.07 18,755.29 52.97%
①与甲方发生工程项目诉讼 8,507.97 4,253.98 50.00%
②诚信异常&失信人 9,944.20 4,972.10 50.00%
③甲方资金紧张，经多次催收未收回款项 13,552.76 6,776.38 50.00%
④项目诉讼，且甲方是失信人 3,236.59 2,589.28 80.00%
⑤客户资不抵债、已注销、破产清算 163.54 163.54 100.00%
（2）无合同纠纷组合 293,711.77 17,622.71 6.00%
问题六：（2）请你公司按项目说明已完工未结算项目的具体情况，包括但不限于客户名称、是否为关联交易、合同金额、业务
模式、收入确认及成本结转情况、账龄、应收款项余额、未结算原因、预计结算、回款时间等
单位：万元
合同资 是否存
序 收入确认情 成本结转 应收账款 业务 预计结 预计回
项目名称 客户名称 合同金额 账龄 产账面 未结算原因 在关联
号 况 情况 账面余额 模式 算时间 款时间
余额 交易
结算资料已提交总包单
位，需等待总包与业主方
中国水利**** 2024 年 2024 年
公司 5月 12 月
司结算，目前处于结算办
理阶段
项目 2022 年完工，跟随总
南海区****机电安装工 中国建筑**** 2024 年 2024 年
程 公司 2月 5月
在办理中
项目 2022 年完工，跟随总
中国建筑**** 2024 年 2024 年
公司 6月 12 月
在办理中
青岛新机场****项目 青岛国际**** 项目变更部分签批手续未 2024 年 2024 年
（标段八） 公司 完成，结算进行中 12 月 12 月
项目 2022 年完工，跟随总
中国建筑**** 1 年以内、 2024 年 2024 年
公司 1至2年 8月 12 月
在办理中
合同资 是否存
序 收入确认情 成本结转 应收账款 业务 预计结 预计回
项目名称 客户名称 合同金额 账龄 产账面 未结算原因 在关联
号 况 情况 账面余额 模式 算时间 款时间
余额 交易
河北悦****公 2023 年 2024 年
司 12 月 3月
与甲方就结算扣减金额未
四川外国语大学****项 四川航****公 内部 2024 年 2024 年
目 司 承包 10 月 12 月
对扣减部分的工程量
嘉禾县城**** 2023 年
公司 12 月
结算
青岛高科**** 2023 年 5 月收
公司 12 月 到部分
款项
项目验收完成，仍需完善
厦门航****公 2024 年 2024 年
司 1月 5月
准备阶段
商丘今****公 结算资料已提交，甲方未 2024 年 2024 年
司 处理，目前正在协商中 6月 12 月
健康中心二标段****工 2023 年 6 月先
程 12 月 部分回
款
合同资 是否存
序 收入确认情 成本结转 应收账款 业务 预计结 预计回
项目名称 客户名称 合同金额 账龄 产账面 未结算原因 在关联
号 况 情况 账面余额 模式 算时间 款时间
余额 交易
昆明发****公 2023 年 2024 年
司 12 月 5月
南宁天峻广场三期 广西合****公 结算资料已提交，甲方审 2023 年 2024 年
****工程 司 核中 12 月 2月
部分签证单需重新核对金
深圳市创**** 2023 年 1 月收
公司 12 月 回 392
料准阶段
万元
广西凯****公 2023 年 2023 年
司 7月 12 月
项目验收完成，工程资料 2023 年
通州区榆景东路****工 山东步****公 2024 年
程 司 1月
备中 回款
健康中心四标段****工 2023 年 6 月先
程 12 月 部分回
款
与甲方项目部工程资料数
湖南宝****公 2023 年 已回款
司 12 月 788 万
还未上报甲方审核
元
合同资 是否存
序 收入确认情 成本结转 应收账款 业务 预计结 预计回
项目名称 客户名称 合同金额 账龄 产账面 未结算原因 在关联
号 况 情况 账面余额 模式 算时间 款时间
余额 交易
商丘绿地****外幕墙工 商丘今****公 1 年以内、 结算资料已提交，甲方未 2024 年 2024 年
程 司 1至2年 处理，目前正在协商中 6月 12 月
青岛高科**** 2023 年
公司 12 月
款
江苏扬****公 结算资料已提交，甲方未 2023 年 2024 年
司 处理，目前正在协商中 12 月 2月
结算资料已提交，等待甲 2023 年 已回款
方审核中 5月 291 万
元
因甲方需整栋楼整体验收
段需等待结算
上海建工**** 项目已验收，结算资料数 2023 年 已回款
公司 据核中，准备提交结算 12 月 458 万
元
西安国际**** 2023 年
公司 7月
合同资 是否存
序 收入确认情 成本结转 应收账款 业务 预计结 预计回
项目名称 客户名称 合同金额 账龄 产账面 未结算原因 在关联
号 况 情况 账面余额 模式 算时间 款时间
余额 交易
深圳市建**** 1 年以内、 结算资料已提交，财审中 2023 年 2024 年
中心 1至2年 心审核中，等待审核结果 12 月 2月
结算资料已提交，目前甲 2023 年 已回款
方集团二审中 7月 100 万
元
西安保亿**** 结算资料已提交，目前甲 2023 年 已回款
公司 方集团二审中 7月 150 万
元
中交第三**** 2024 年 2024 年
项目经理部 6月 8月
上海宝****公 1 年以内、 资算资料已提交，甲方复 2023 年 2023 年
司 1至2年 审核对中 9月 12 月
香河天****公 内部
司 承包
深圳市三**** 2023 年
公司 3月
合同资 是否存
序 收入确认情 成本结转 应收账款 业务 预计结 预计回
项目名称 客户名称 合同金额 账龄 产账面 未结算原因 在关联
号 况 情况 账面余额 模式 算时间 款时间
余额 交易
长清区大学科技园**** 中铁十四局 内部 结算资料已提交，甲方审 2024 年 已回款
项目 ****公司 承包 核中 3月 200 万
元
中国核****公 1 至 2 年、 2023 年 2024 年
司 2至3年 12 月 1月
深圳市德**** 1 年以内、 结算资料已提交，甲方审 2024 年 2024 年
公司 3到4年 批中 7月 12 月
西安保亿**** 结算资料已提交，目前甲 2023 年 已回款
公司 方集团二审中 7月 129 万
元
中建二局****
目前结算进度为发包单位 2023 年 2024 年
仍在核量及核价 12 月 1月
****公司
成都宜***公 1 至 2 年、 结算资料已提交，甲方审 2023 年 2023 年
司 5 年以上 批中 4月 12 月
广东银****公 2024 年 2025 年
司 12 月 3月
中山大学****（I 标）工 深圳市建**** 结算资料已提交，甲方审 2023 年 2024 年
程 中心 核中 12 月 3月
合同资 是否存
序 收入确认情 成本结转 应收账款 业务 预计结 预计回
项目名称 客户名称 合同金额 账龄 产账面 未结算原因 在关联
号 况 情况 账面余额 模式 算时间 款时间
余额 交易
深圳市深**** 甲方初审已签批，等待二 2023 年 已回款
公司 审中 9月 450 万
元
柳江华****公 结算资料已提交，等待甲 2023 年 2024 年
司 方审核确认 12 月 2月
在与甲方项目部对已完成
龙泉鼎****公 2023 年 2023 年
司 9月 12 月
准备相关结算资料
中国邮****分 结算资料已提交，甲方审 已回款
行 批中 790 万
结算
元
海南葛****公 项目验收完成，目前未送 2024 年 2024 年
司 审，结算资料准阶段 5月 8月
中国建筑**** 1 年以内、 2023 年 2024 年
公司 1-2 年 12 月 2月
深圳市龙岗区 内部 2023 年 2023 年
****办事处 承包 5月 12 月
内部 2023 年 2023 年
承包 6月 12 月
合同资 是否存
序 收入确认情 成本结转 应收账款 业务 预计结 预计回
项目名称 客户名称 合同金额 账龄 产账面 未结算原因 在关联
号 况 情况 账面余额 模式 算时间 款时间
余额 交易
深圳市光明区 内部 2023 年 2023 年
****局 承包 8月 12 月
问题六：（3）说明报告期合同资产预期信用风险测试的具体情况，包括但不限于相关假
设的设定、关键参数的选取、具体测试过程等，并结合同行业可比公司减值计提情况等说明
你公司合同资产减值计提是否充分、合理，是否与同行业公司存在较大偏差，如是，请进一
步说明偏离于同行业计提水平的原因及合理性。
公司合同资产资产减值测试方法同应收账款。公司合同资产减值风险测试区分为单项-重
大单项和有合同纠纷组合、无合同纠纷组。
报告期末，公司与同行业可比上市公司合同资产坏账准备计提比例对比如下：
合同资产
公司简称
账面原值（万元） 减值准备（万元） 计提比例（%）
金螳螂 1,064,234.93 191,458.49 17.99%
宝鹰股份 451,804.19 124,808.08 27.62%
瑞和股份 347,901.14 142,583.62 40.98%
建艺集团 143,819.75 7,434.84 5.17%
洪涛股份 338,658.00 28,350.13 8.37%
中装建设 329,116.85 36,377.99 11.05%
由上表可知，公司合同资产减值计提比例高于建艺集团和洪涛股份，低于金螳螂、宝鹰股
份及瑞和股份。较同行业可比上市公司整体水平偏低，主要系由于房地产行业调整，部分行业
内公司针对特定客户计提单项大额合同资产减值准备，但公司以公共装饰业务为主，主要客户
大部分为国企、事业单位，商业信誉良好，公司业务涉及到的房地产暴雷企业较少，导致较同
行业可比公司减值计提比例偏低。公司已充分考虑合同资产收回的可能性，根据减值计提政策
提取了足额的减值准备。
问题六：（4）审计报告显示，应收账款及合同资产减值被列为关键审计事项，请年审机
构就上述问题核查并发表明确意见，并说明就应收账款（合同资产）减值相关内部控制、减
值计提充分性、准确性执行的审计程序及获取的审计结论。
年审机构意见：
一、核查程序
针对应收账款（合同资产）减值执行了以下核查（审计）程序：
其是否得到执行；
评价管理层过往预测的准确性；
管理层是否恰当识别各项应收账款的信用风险特征，以及按信用风险特征划分组合的合理性；
预期收取现金流量的预测，评价在预测中使用的关键假设的合理性和数据的准确性，并与获取
的外部证据进行核对；
坏账准备的合理性；
险特征划分组合的合理性；根据具有类似信用风险特征组合的历史信用损失经验及前瞻性估计，
选样对预期信用损失进行测试，复核坏账准备计提是否充分；
适当，对比同行业坏账准备的计提比例，分析中装建设坏账准备计提比例是否明显偏离同行业
平均水平。
针对已完工未结算项目执行了以下核查（审计）程序：
符；
量清单，竣工资料等，确认项目的真实性；
序的项目抽取样本 300 个左右（样本占合同资产期末审定金额的 58%）。
二、核查意见
经核查，会计师认为：
提情况及明细；
定；
同行业建筑企业减值计提比例偏低，具备合理性；公司已充分考虑合同资产收回的可能性，根
据减值计提政策提取了足额的减值准备；
定。
问题七：年报显示，你公司报告期实现非经常性损益合计 1,556.27 万元，占当期归属于
上市公司股东的净利润的 138.35%。其中，计入当期损益的政府补助 1,028.39 万元、其他符
合非经常性损益定义的损益项目 1,397.05 万元、债务重组损益-1,195.09 万元。请你公司：
（1）说明你公司主要政府补助收到的时间、发放主体、发放原因、相关补助是否附生效
条件、计入当期损益的合规性，并说明对于单笔大额政府补助是否履行了必要的信息披露义
务（如适用），政府补助相关会计处理是否符合《企业会计准则第 16 号——政府补助》的规
定。
（2）说明其他符合非经常性损益定义的损益项目的主要性质、内容、金额、形成原因及
会计处理依据。并说明上述其他符合非经常性损益定义的损益项目是否属于《公开发行证券
的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》界定的非经常性损益项目。
（3）说明上述债务重组的交易背景、涉及的债务情况（欠款方名称、是否为关联方、债
务金额、债务形成背景及是否存在商业实质）、债务重组的方式与时间、债务重组收益/损失
的确认依据、相关会计处理是否符合《企业会计准则》的有关规定等，并说明你公司针对上
述债务重组事项是否及时履行了审议程序及信息披露义务（如适用）。
（4）请你公司结合近三年非经常性损益占归属于上市公司股东净利润比例说明你公司主
营业务是否具有持续盈利能力，你公司净利润是否对非经常性损益存在重大依赖。
【公司回复】
问题七：（1）说明你公司主要政府补助收到的时间、发放主体、发放原因、相关补助是
否附生效条件、计入当期损益的合规性，并说明对于单笔大额政府补助是否履行了必要的信
息披露义务（如适用），政府补助相关会计处理是否符合《企业会计准则第16号——政府补
助》的规定。
一、计入当期损益的政府补助说明如下：
金额（万 计入当期损
补助内容 发放主体 发放原因 是否附生效条件
元） 益合规性
罗湖区科 与收益相关 罗湖区科技创新局 2021 年
年区第五次产业转型升级 300.00 否
技创新局 的政府补助 第五次联席会拟扶持项目
专项资金（研发增长奖）
财政部 、
入当期损益
国家发展
能源电价附加资金补助 源电价附加
国家能源
资金补助
局
深圳市科
年高新技术企业培育资助 与收益相关 2022 年高新技术企业培育资
第一批拨款深科技创新 的政府补助 助第一批拟资助企业
员会
建筑装饰企业做大做强 设局 的政府补助 业扶持申报指南(鼓励建筑
装饰企业做大做强）
罗湖区工 2021 年深圳市罗湖区鼓励总
转型专项资金 的政府补助
化局 报指南
罗湖区科 与收益相关 罗湖区科技创新局 2021 年
年第三次产业资金科技创 50.00 否
技创新局 的政府补助 第三次联席会拟扶持项目
新项目（院士工作站扶持）
罗湖区科技创新局 2022 年
罗湖区科 与收益相关 产业发展专项资金第五次领
年第五次产业发展专项资 50.00 否
技创新局 的政府补助 导小组会拟扶持项目 50 万
金（创新载体扶持）
元
稳增长奖励资金 设局 的政府补助
年区第五次产业转型升级 罗湖区科 与收益相关 罗湖区科技创新局 2021 年
专项资金（专利权人扶持 技创新局 的政府补助 第五次联席会拟扶持项目
项目）
与资产相关
与资产相关的政府补助当 罗湖区科 与资产相关的政府补助当期
期摊销 技创新局 摊销
当期摊销
住房和建 与收益相关
收到专项补贴 110.07 专项补贴公告 否
设局 的政府补助
深圳市社
与收益相关
收到稳岗补贴 235.64 会保险基 深圳市稳岗补贴公告 否
的政府补助
金管理局
深圳市社
与收益相关 深圳市职工生育保险津贴拨
收到生育津贴 38.29 会保险基 否
的政府补助 付决定书(单位)
金管理局
含垃圾分类、水费补贴、消
与收益相关 杀补贴、留工补助、购车补
收到其他补贴 51.62 否
的政府补助 贴、工会经费返还、培训补
贴等小额补贴
深圳市商务局关于收回 2020
深圳市商 年度产业链薄弱环节投资项
年产业链薄弱环节投资项 -270.00 的政府补助 --
务局 目专项资金奖励的通知（中
目专项资金奖励 退回
装建设）
注：2022 年 9 月 5 日退回 2020 年产业链薄弱环节投资项目专项资金奖励事项说明如下：2020 年 3 月，
依据深圳市商务局下达的 2020 年深圳市产业链薄弱环节投资项目奖励计划的通知，中装建设“建筑
装饰智能化设计平台及产业化应用”项目获得专项奖励资金 270 万元；2022 年 8 月，深圳市商务局下
发《深圳市商务局关于收回 2020 年度产业链薄弱环节投资项目专项资金奖励的通知》（深 3 商务招商
字 2022 年 21 号），中装建设于 2022 年 9 月 5 日退回该笔专项奖励金，冲减其他收益 270 万元。
根据《深圳证券交易所股票上市规则》、《其他事项类第 6 号--上市公司获得政府补助公
告格式》等相关规定，上市公司及其子公司获得可能对上市公司资产、负债、权益或经营成果
产生重大影响的政府补助应当及时披露。上述政府补助，指依据《企业会计准则》定义并确认
的政府补助；上述重大影响，是指单笔收到的与收益相关的政府补助占上市公司最近一个会计
年度经审计的归属于上市公司股东的净利润 10%以上且绝对金额超过 100 万元，或者收到的与
资产相关的政府补助占最近一期经审计的归属于上市公司股东的净资产 10%以上且绝对金额
超过 1000 万元。通过上表可以看出，公司 2022 年收到的政府补助均未达到《深圳证券交易所
股票上市规则》、《其他事项类第 6 号--上市公司获得政府补助公告格式》等相关规定的披露
标准，无需履行临时披露义务。公司已按要求将上述政府补助在 2022 年年度报告里予以披露。
二、政府补助相关会计处理是否符合《企业会计准则第 16 号——政府补助》的规定
报告期内，公司在满足《企业会计准则第 16 号一政府补助》的规定的情况下，在收到政
府补助的当月对政府补助进行确认。公司根据各项政府补助文件、申报文件及配套项目文件的
具体条款、内容，逐项准确划分与资产相关的政府补助及与收益相关的政府补助。具体划分及
分摊标准如下:
府补助，与资产相关的政府补助确认为递延收益，在相关资产使用期限内按照合理、系统的方
法分期计入损益。
认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益；用于补偿本公司已发生
的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益。
综上，公司政府补助相关确认、分摊等符合企业会计准则规定。
问题七：（2）说明其他符合非经常性损益定义的损益项目的主要性质、内容、金额、形
成原因及会计处理依据。并说明上述其他符合非经常性损益定义的损益项目是否属于《公开
发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》界定的非经常性损益项目。
一、其他符合非经常性损益定义的损益项目说明如下：
项 目 金额（万元） 主要性质 形成原因及会计处理
工程款债权 将奥园集团旗下 15 家客户 37 个工程项目债权 2746.59 万元进行转让，相
信用减值损失 1,374.90
转让 关应收款项符合终止确认的条件，转回已按组合计提的坏账 1374.90 万元
个税手续费
其他收益 22.15 收到的个税手续费返还，入当期损益
返还
合计 1,397.05
二、公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定
义界定的非经常性损益项目说明如下：
根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》的规定，非经
常性损益是指与公司正常经营业务无直接关系，以及虽与正常经营业务相关，但由于其性质特
殊和偶发性，影响报表使用人对公司经营业绩和盈利能力作出正常判断的各项交易和事项产生
的损益。
工 程款债 权转让 引起的 坏账转 回尽管 非单项计 提，但 因其形 成背景 和原因 存在偶 发
性 且 性 质 特 殊、金 额较大 ，影响 报表使 用人对公 司经营 业绩和 盈利能 力的正 常判断，因
此 界 定 为 非 经常性 损益项 目。
问题七：（3）说明上述债务重组的交易背景、涉及的债务情况（欠款方名称、是否为关
联方、债务金额、债务形成背景及是否存在商业实质）、债务重组的方式与时间、债务重组
收益/损失的确认依据、相关会计处理是否符合《企业会计准则》的有关规定等，并说明你公
司针对上述债务重组事项是否及时履行了审议程序及信息披露义务（如适用）。
债务重组相关交易事项说明如下：
单位：万元
损益金 债务金 债务形 是否存在 债务重组方式及交易 债务重 关联
欠款方 确认依据及会计处理
额 额 成原因 商业实质 背景 组时间 方
组合方式；依照海航基
得控制权，按照 22 号金融工
础设施投资集团股份
天津海 具确认和计量准则，计入交
有限公司及其二十家
建建筑 2022 年 易性金融资产 279.86 万元，
-783.10 1,062.95 工程款 是 子公司重整计划草案， 否
设计有 7月 按清算协议 15.56 元/股抵偿
以股票抵偿普通债务，
限公司 工程款，终止确认应收工程
同时修改条款，以 15.56
款 1062.95 万元，差额-783.10
元/股清偿
万元计入投资收益
损益金 债务金 债务形 是否存在 债务重组方式及交易 债务重 关联
欠款方 确认依据及会计处理
额 额 成原因 商业实质 背景 组时间 方
转让工程款债权；签订
不附追索权的债权债
奥园集 债权转让对价 2334.6 万元，
务转让协议，将奥园集 2022 年
团等 15 -411.99 2,746.59 工程款 是 否 差额-411.99 万元计入投资收
团等 15 家客户 37 个工 12 月
家客户 益
程项目债权 2746.59 万
元进行转让
上述债务重组金额及损益金额未达到股票上市规则及《公司章程》规定的披露标准，无需
履行审议程序及信息披露义务。
问题七：（4）请你公司结合近三年非经常性损益占归属于上市公司股东净利润比例说明
你公司主营业务是否具有持续盈利能力，你公司净利润是否对非经常性损益存在重大依赖。
主要基础数据按表格说明如下：
单位：万元
项 目 2022 年 2021 年 2020 年
非流动性资产处置损益 267.50 3.84 25.30
越权审批，或无正式批准文件，或偶发的税收返还、减免 254.91
计入当期损益的政府补助，但与企业正常经营业务密切相关，符合国家政策规定，按照一
定标准定额或定量持续享受的政府补助除外
债务重组损益 -1,195.09 -82.84
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、
交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍 804.14 994.81 940.42
生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 239.80
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -409.21 -254.61 -678.15
其他符合非经常性损益定义的损益项目 1,397.05
非经常性损益总额 1,556.27 1,135.04 996.08
归属于母公司所有者的净利润 1,124.92 10,139.71 25,134.85
非经常性损益占比归属于母公司所有者的净利润 138.35% 11.19% 3.96%
单位：万元
项 目 2022 年 2021 年 2020 年
营业收入 521,202.07 627,817.26 558,144.89
营业成本 454,378.40 535,803.85 461,637.12
毛利 66,823.67 92,013.41 96,507.77
结合上述数据综合考虑，公司主营业务具有持续盈利能力，净利润对非经常性损益不存在
重大依赖，主要原因说明如下：
(1) 政府补助、金融资产收益等非经常性损益主要项目 2020-2022 年无大幅度变动，非经
常性损益总额分别为 996.08 万元、1135.04 万元和 1556.27 万元，绝对金额较小，与归属于母
公司所有者的净利润占比分别为 3.96%，11.19%，138.35%，非经常性损益对公司净利润无规
律性影响。
(2) 公司主营业务毛利处于正常水平，与行业公司相比也不存在重大差异。2022 年非经常
性损益占比归属于母公司所有者的净利润占比达到 138.35%，具有偶发性、行业性：1）受市
场下行影响，2022 年营业收入较 2021 年降幅 16.88%，营业总成本降幅 14.03%，造成了营业
利润总额的大幅度降低；2）为维护资产价值，维稳现金流，公司扩通收款途径，进行债务重
组，转回减值，变现资产，使非流动资产处置损益、债务重组损益、其他符合非经常性损益定
义的损益项目发生较大变动，合计影响净利润 709.27 万元，这些均为偶发性的非经常性损益
项目。
(3) 非经常性损益占比归属于母公司所有者的净利润 2021 年为 11.19%，2020 年仅为 3.96%，
对公司盈利能力不构成影响；在 2022 年严峻行业环境下，公司的净利润仍为正值 2118.07 万
元，经营运行有效可控，仍具有持续盈利能力。
问题八：报告期末，你公司在建工程账面余额为 5.41 亿元，同比增长 111.94%，主要系
报告期内对“中装总部大厦”、“佛山五沙数据中心”、“许昌分散式项目”投入增加所致。
此外，本期在建工程中佛山五沙数据中心项目部分转固 1.14 亿元。请你公司：
（1）请补充披露上述三个项目具体建设内容、目前进展情况、预计完工时间、建成后的
使用用途、对公司日常生产经营的影响等，并结合项目建设安排、项目预算等说明报告期对
相关项目投入大幅增加的原因及合理性。
（2）结合项目建设进展、设备状态及达到可使用条件等因素说明佛山五沙数据中心在建
工程部分转入固定资产的依据，转固时间是否及时，是否存在延迟转固的情形。
（3）说明报告期在建工程减值计提具体测算过程及充分性。
请年审机构对上述问题核查并发表明确意见。
【公司回复】
问题八：（1）请补充披露上述三个项目具体建设内容、目前进展情况、预计完工时间、
建成后的使用用途、对公司日常生产经营的影响等，并结合项目建设安排、项目预算等说明
报告期对相关项目投入大幅增加的原因及合理性。
一、中装总部大厦项目说明如下：
同投资建设周和庄大厦，中装建设集团投资占比 35%，命名为中装总部大厦项目。本项目位于
笋岗片区宝安北路与梅园路交汇处东北侧，主要建设内容为新建一栋地上 39 层、地下 4 层的
新型产业办公楼；用地面积 8671.08 平方米，总建筑面积 121960 平方米，建筑高度 180 米。
构工程；主体结构即将封顶；幕墙工程及其机电配套工程正在有序施工安装中；
地，作为公司的总部办公基地。
研发基地，解决企业当前面临的空间资源约束，提升品牌形象，推动企业创新发展、促进科技
成果转化。
为项目基坑、主体结构及项目其他费用，项目由项目公司专管，按月跟踪结算款项，项目投入
按项目建设安排进行。
二、佛山五沙数据中心项目说明如下：
平方米。一期一号楼设计机架数为 3052 个机柜，同时配套建设制冷、供电、消防等基础系统，
建设动力环境监控系统、空调群控系统（BA）等智能化系统。
安装工程，基本完成外围配套工程，9 个数据机房共 1030 个机柜及配套设施的安装。
信为客户提供 IDC 云数据存储、运维托管一体化服务。
广阔的 IDC 领域。本项目的建设将立足佛山，服务全省，辐射华南及粤港澳大湾区，有助于
中装建设建立在 IDC 领域的竞争力，实现中装建设科技转型的重要发展战略，对于增强中装
建设的抗风险能力、提高盈利能力等方面均具有重要作用。
类占预算费用的比例分别为：土建工程费 10.89%，施工工程费 26.05%，设备购置费 51.64%，
在项目前期，项目主要实施土建工程，在 2022 年报告期，项目施工工程及设备购置费逐步实
施，对应投入 16,000.00 万元，使得报告当期项目投入出现大幅增加，是按照项目工期进展及
项目预算进行的合理投入。
三、许昌分散式项目说明如下：
电量经升压站汇集后送入电网。桩基施工采用 CFG 桩复合地基+扩展基础方案，基础型式采
用深埋式八边形筏板式基础，配置调度自动化、系统通信、继电器保护等配套装置。
设备及配套装置采购验收。其余风机基座在建中。
电量 12000 万度。
重要措施，有利于顺应双碳经济发展。本项目建成后，每年可提供上网电量为 12,127.50 万
kW·h，与火力发电比较，相应每年可减少多种大气污染物的排放，在双碳经济趋势下，有利
于企业减少成本，提升企业竞争力，实现经济与环境的协调发展。
验收，对应投资额 10,100.00 万元，占报告期投资额的 64.74%，基建建设 4,705.00 万元，占比
问题八：（2）结合项目建设进展、设备状态及达到可使用条件等因素说明佛山五沙数据
中心在建工程部分转入固定资产的依据，转固时间是否及时，是否存在延迟转固的情形。
佛山五沙数据中心项目一期一号楼规划地下 1 层（消防水池）、地上 4 层；1 层部署数据
中心基础设施，2 到 4 层功能相同，互不影响，部署为 IT 机房。项目在 2022 年 6 月底完成地
下 1 层至 2 层的全部建设，2 层基本达到可使用状态，当月投入试运行，项目组在 2022 年 8
月组织了合建单位、监理单位、施工单位验收并投入运营。公司根据会计准则关于在建工程转
固定资产的规定，确认 2022 年 8 月为转固时点。将地下 1 层至 2 层对应投入土建工程 1,280.74
万元，投入施工工程 5,189.82 万元，设备采购 3,978.74 万元，其他投入 940.89 万元，合计
问题八：（3）说明报告期在建工程减值计提具体测算过程及充分性。
公司根据《企业会计准则第 8 号——资产减值》，在期末对在建工程进行减值迹象判断。
施工中，无提前处置计划，预计建成后整体容积率建筑面积 86718 平方米，公司占有其中 35%，
约占有 30351.3 平方米，预算为 6.58 亿元，单位成本为 21665.74 元每平方米，其毗邻的深圳
笋岗大厦 2022 年底房价约 3.7 万元每平方米高于预算单位成本，同时公司经营所处的经济、
技术或者法律等环境未发生重大变化、资产所处的市场当期未发生重大变化，也无其他可能表
明资产发生减值的迹象；
工业园区新汇路 6 号，目前正常施工中，一期一号楼规划建设 3052 个 6KW 标准机柜（具体
功率根据市场需求灵活调整），公司建设完成数据中心机柜后，通过与中国电信等电信运营商
出租给互联网企业使用，按机柜实际使用数量和机柜租赁单价确认结算总价，再与中国电信等
电信运营商按约定的结算基数进行分成，未来现金流量较稳定，未存在可能表明资产发生减值
的迹象；
项目升压站地下工程、多台风机地下工程已基本建成，设备验收到位，预计该项目可于年底建
成并网，并网后可运营 25 年，发电量全容量并入国家电网，电费结算按固定单价，收益稳定，
未出现减值迹象；
减值迹象。
综上所述，在建工程期末未发生减值迹象，未计提资产减值。
年审机构意见：
一、核查程序
否相符，结合在建工程减值准备科目和报表数核对是否相符；
合理性；
工许可证、工程借款合同、土地使用权证等文件；
现场施工人员及现场观察确认现场进度与被审计单位记录是否一致；
以及资本化的开始和停止时间；
正确、转固时间是否及时；
二、核查意见
经核查，会计师认为公司上述三个在建项目的投入大幅增加是合理的，佛山五沙数据中心
项目部分转固依据充分且不存在延迟转固情况，在建工程未出现有可能表明资产已发生减值的
情况。
问题九：年报显示，你公司报告期末商誉账面原值 1.92 亿元，同比增长 105.56%，主要
系报告期对被投资单位深圳市东部物业管理有限公司确认了商誉 9,795.48 万元。请你公司：
（1）补充披露收购深圳市东部物业管理有限公司的具体情况，包括但不限于交易背景、
交易对手方、是否为关联交易、交易定价依据（是否经过审计或评估、）及公允性、是否履
行必要的审议程序及信息披露义务，并结合标的公司主营业务及开展情况、近三年主要财务
数据、业绩承诺及实现情况（如有）等说明溢价收购标的公司的原因及合理性，商誉的初始
确认依据及是否符合《企业会计准则》的有关规定。
（2）结合各子公司商誉减值测试过程（包括但不限于主要假设、测试方法、关键参数选
取依据、出现减值迹象的时点及判断等），说明你公司报告期及以前年度计提的商誉减值是
否充分、合理。
请年审机构对上述问题核查并发表明确意见。
【公司回复】
问题九：（1）补充披露收购深圳市东部物业管理有限公司的具体情况，包括但不限于交
易背景、交易对手方、是否为关联交易、交易定价依据（是否经过审计或评估、）及公允性、
是否履行必要的审议程序及信息披露义务，并结合标的公司主营业务及开展情况、近三年主
要财务数据、业绩承诺及实现情况（如有）等说明溢价收购标的公司的原因及合理性，商誉
的初始确认依据及是否符合《企业会计准则》的有关规定。
一、收购深圳市东部物业管理有限公司的具体情况
深圳市东部物业管理有限公司（以下简称东部物业）成立于 1999 年 3 月 30 日，注册资本
为人民币 1500 万元，经济类型为法人独资公司，由深圳市东部发展集团有限公司全资控股。
交易背景：为拓展物业板块业务，实现规模效应，子公司深圳市科技园物业集团有限公司
（以下简称“科技园物业”）参加了深圳市福田区人民法院于 2022 年 6 月 29 日 10 时至 2022
年 6 月 30 日 10 时进行的公开拍卖活动，根据《网络竞价成交确认书》，科技园物业以人民币
标的公司所有人深圳市东部发展集团有限公司及申请执行人孙卫宁均不是公司关联方，此
项交易不构成关联交易。
该 项 资 产 已 经 深 圳 市 广 衡 兴 粤 资 产 评 估 有 限 公 司 出 具 了 广 衡 资 评 报 字 【2021 】 第
S09CSZ003 号《深圳市福田区人民法院拟依法拍卖深圳市东部发展集团有限公司持有的深圳
市东部物业管理有限公司股权所涉及的该公司股东全部权益资产评估报告》。公司通过公开竞
拍获得标的股权，交易价格是公允的。
该项收购经过深圳市科技园物业集团有限公司于 2022 年 6 月 24 日召开的股东会一致通过。
中装建设于 2022 年 7 月 25 日第四届董事会第十四次会议决议通过《关于子公司参与深圳市东
部物业管理有限公司 100%股权司法拍卖的议案》，并于 2022 年 7 月 25 日披露相关事宜
（2022-070 号《深圳市中装建设集团股份有限公司关于子公司取得深圳市东部物业管理有限公
司 100% 股权并完成工商登记变更的补充公告》）。
一、结合标的公司主营业务及开展情况、近三年主要财务数据、业绩承诺及实现情况（如
有）等说明溢价收购标的公司的原因及合理性
东部物业近三年主要财务数据列示如下：
单位：万元
项目 2022 年 2021 年 2020 年
资产 13,421.98 24,311.39 30,900.88
负债 17,202.80 14,608.88 21,100.11
净资产 -3,780.82 9,702.51 9,800.77
营业收入 24,507.15 27,880.41 27,407.89
营业成本 20,753.58 23,950.28 22,460.84
净利润 -5,935.07 1,089.40 1,051.65
东部物业项目管理规模达到 908 万平方米，是深圳具有工业园区管理经验的一级物业管理
企业之一、中国物业管理协会常任理事单位，具有国家物业管理一级资质，通过了 ISO9001、
ISO14001、OHSAS18001 国际标准体系认证。目前在管项目约 80 个，分布在华南、华北、华
东、华中、西南、西北地区，管理的项目类型有多业主小区住宅、工业园区、学校、医院、水
电厂等，主要客户有国营央企、行政事业单位、外资独资、中外合资企业等。
公司溢价收购的原因及合理性：公司收购东部物业的初始目的为拓展物业板块业务，实现
规模效应。根据深圳市广衡兴粤资产评估有限公司出具的广衡资评报字【2021】第 S09CSZ003
号《深圳市福田区人民法院拟依法拍卖深圳市东部发展集团有限公司持有的深圳市东部物业管
理有限公司股权所涉及的该公司股东全部权益资产评估报告》，东部物业 2021 年 5 月 31 日的
评估值为 10,243.61 万元；2022 年 6 月 30 日的拍卖成交价为 81,105,680.00 元，拍卖成交价低
于拍卖评估价；东部物业纳入科技园物业后，对其合并日财务数据按照中装建设的会计政策进
行调整，调整后可辨认净资产公允价值为-4,508.12 万元，调整事项主要为原关联方变更为非关
联方后的坏账补提及担保事项导致的预计负债补提；公司收购的交易背景符合公司发展需求，
交易价格公允；结合东部物业的经营业绩预测，东部物业并购后，能进一步改善公司的经营性
现金流，管理层将密切关注东部物业的经营情况及商誉的减值测试过程。
三、商誉的初始确认依据及是否符合《企业会计准则》的有关规定
《企业会计准则第 20 号——企业合并》应用指南规定，同时满足下列条件的，通常可认
为实现了控制权的转移：企业合并合同或协议已获股东大会等通过；企业合并事项需要经过国
家有关主管部门审批的，已获得批准；参与合并各方已办理了必要的财产权转移手续；合并方
或购买方已支付了合并价款的大部分(一般应超过 50%)，并且有能力、有计划支付剩余款项；
合并方或购买方实际上已经控制了被合并方或被购买方的财务和经营政策，并享有相应的利益、
承担相应的风险。
（1）企业合并合同或协议已获股东大会等通过
（2）企业合并事项需要经过国家有关主管部门审批的，已获得批准
不适用。
（3）参与合并各方已办理了必要的财产权转移手续；合并方或购买方实际上已经控制了
被合并方或被购买方的财务和经营政策，并享有相应的利益、承担相应的风险
限公司变更为科技园物业。
（4）合并方或购买方已支付了合并价款的大部分(一般应超过 50%)，并且有能力、有计
划支付剩余款项
综上，公司将 2022 年 7 月 1 日确定为该次收购事项的购买日。
（1）可辨认净资产公允价值的确定
根据深圳市广衡兴粤资产评估有限公司出具的广衡资评报字【2021】第 S09CSZ003 号《深
圳市福田区人民法院拟依法拍卖深圳市东部发展集团有限公司持有的深圳市东部物业管理有
限公司股权所涉及的该公司股东全部权益资产评估报告》，以 2021 年 5 月 31 日为基准日的评
估结果为基础，将可辨认资产、负债持续计量至购买日而确定。截至购买日 2022 年 7 月 1 日，
东部物业账面净资产-4,508.12 万元，根据评估结果持续计量，调增净资产账面价值 2,823.21
万元，因此东部物业可辨认净资产公允价值为-1,684.91 万元。评估的具体情况如下：
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项目
A B C=B-A D=C/A*100
流动资产 91,797,691.67 91,797,691.67 0.00 0.00
非流动资产 16,484,206.32 54,126,986.60 37,642,780.28 228.36
其中：投资性房地产 2,362,471.93 22,937,339.28 20,574,867.35 870.90
固定资产 3,736,792.95 20,804,705.88 17,067,912.93 456.75
资产总计 108,281,897.99 145,924,678.27 37,642,780.28 34.76
流动负债 116,997,762.14 116,997,762.14 0.00 0.00
非流动负债 36,365,300.44 45,775,995.51 9,410,695.07 25.88
负债总计 153,363,062.58 162,773,757.65 9,410,695.07 6.14
净资产 -45,081,164.59 -16,849,079.38 28,232,085.21 62.63
评估增值主要系投资性房地产、固定资产评估增值所致。
（2）合并成本的确定
根据广东省深圳市福田区人民法院出具的《拍卖成交确认书》，本次股权拍卖成交价为
根据《企业会计准则第 20 号——企业合并》规定：“非同一控制下企业合并中，购买方对
合并成本大于合并中取得被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额应当确认为商誉。”具体
情况如下:
项目 公式 金额
合并成本 A 81,105,680.00
被并购企业净资产公允价值 B=B1-B2 -16,849,079.38
其中：东部物业 100% 股权的公允价值 B1=D+E -7,438,384.31
东部物业 100% 股权的账面价值 D -45,081,164.59
评估增值 E 37,642,780.28
账面价值和计税基础不同导致确认递延所得税负债 B2 9,410,695.07
商誉 C=A-B 97,954,759.38
综上，公司商誉初始确认符合《企业会计准则》的有关规定。
问题九：（2）结合各子公司商誉减值测试过程（包括但不限于主要假设、测试方法、关
键参数选取依据、出现减值迹象的时点及判断等），说明你公司报告期及以前年度计提的商
誉减值是否充分、合理。
一、商誉减值测试方法
商誉是不可辨认无形资产，因此对于商誉的减值测试需要估算与商誉相关的资产组的可收
回金额来间接实现，即通过资产组的预计未来现金流量的现值及公允价值扣除处置费用来实现。
营该资产组的前提下，未来现金流的现值。
接归属于该资产处置费用的金额确定。
不存在销售协议但存在资产活跃市场的，应当按照该资产的市场价格减去处置费用后的金
额确定。资产的市场价格通常应当根据资产的买方出价确定。
可收回金额应当根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的
现值两者之间较高者确定。根据会计准则相关规定，预计未来现金流现值超过包含商誉的资产
组的账面价值，就表明商誉没有发生减值，不需再估计另一项金额；
因本次测试深圳嘉泽特、东部物业、广州中阳、科技幕墙、新疆新能深科园、中装市政园
林、中科众创资产组（含商誉）可收回金额不低于账面金额，故本次测试上述资产组仅采用预
计未来现金流量的现值的评估方法。
由于中贺检测历史年度持续亏损，且经营亏损无好转迹象，深圳市中贺工程检测有限公司
资产组（含商誉）持续经营能力存在重大不确定性，故本次评估无法估计其预计未来现金流量；
根据《企业会计准则第 39 号-公允价值计量》第十八条规定，企业以公允价值计量相关资
产或负债，通常可以使用收益法、市场法和成本法。包含商誉资产组或资产组组合公允价值的
确定，资产评估师应考虑三种评估方法的适用前提以及评估方法关键参数计算与包含商誉资产
组或资产组组合的会计内涵一致性，选择恰当的评估方法计算包含商誉资产组或资产组组合的
公允价值。
本次测试采用成本法对深圳市中贺工程检测有限公司包含商誉资产组的公允价值减去处
置费用净额进行计算。
（1）预计未来现金流量现值
我们以包含商誉资产组或资产组组合预测期息税前现金净流量为基础，采用税前折现率折
现，计算包含商誉资产组预计未来现金流量现值。
在预计未来现金流量现值模型中，需要进一步解释的事项如下：
息税前现金净流量=息税前利润+折旧和摊销-资本性支出-营运资金追加额。
计算公式如下：
n
NCFi NCFn ? (1 ? g )
P ? ?
i ?1 (1 ? r)
i
?
（r - g）? (1 ? r)n
其中：P：评估对象预计未来现金流量现值；
NCFi：详细预测期第 i 年息税前现金净流量；
NCFn：详细预测期最后一年息税前现金净流量；
g:永续预测期净现金流量增长率；
r：税前折现率；
n：详细预测期；
i：详细预测期第 i 年。
（2）公允价值减处置费用的净额
本次评估采用成本法对深圳市中贺工程检测有限公司含商誉资产组进行了评估，即首先采
用适当的方法对各类资产的公允价值进行评估，然后加总得出深圳市中贺工程检测有限公司含
商誉资产组公允价值。
根据相关税务规定，资产组的转让是无需缴纳增值税（流转税），因此本次测试中，资产
组的整体流转不需要缴纳增值税（流转税），资产组的整体流转一般无需搬运费；本次处置费
用主要与资产处置有关的法律费用、相关税费以及为使资产达到可售状态所发生的直接费用，
一般至少包含四部分，分别为审计评估费、律师及其他费用、产权交易服务费与印花税。
由于本次含商誉资产组中拟处置的资产均为车辆及电子设备，规模较小，故本次处置费用
不考虑律师、产权交易服务费及其他费用。
二、主要假设
众创资产组（含商誉）主要假设如下：
（1）交易假设
交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估资产的交易条
件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。
（2）公开市场假设
公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼
此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易
价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。
（3）企业持续经营的假设
企业持续经营的假设是指产权持有单位将保持持续经营，并在经营方式上与现时保持一致。
（1）交易假设
交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估资产的交易条
件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。
（2）公开市场假设
公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼
此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易
价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。
三、各资产组的相关信息
管理层与审计人员充分沟通协商后，管理层最终确定，截至本次商誉减值测试基准日，各
资产组情况如下:
单位：人民币万元
含商誉资产组范围 嘉泽特 东部物业 广州中阳 科技幕墙
固定资产 842.03 345.23 1,512.08 3.93
无形资产 46.03 - - -
长期待摊费用 17.98 348.55 - 11.5
资产合计 906.04 693.78 1,512.08 15.43
经调整的完全商誉 13,266.92 8,854.41 471.07 368
其中：归属于母公司的合并
商誉
未确认归属少数股权
的商誉
资产组（含商誉）合计 14,172.96 9,548.19 1,983.14 383.43
含商誉资产组范围 新疆深科园 市政园林 中科众创 中贺检测
固定资产 502.28 30.3 0.25 216.62
无形资产 - 1,359.87 14.02
长期待摊费用 15.46 - 57.43
使用权资产 - - - 29.07
资产合计 517.74 1,390.17 0.25 317.13
租赁负债 - - - 6.2
负债合计 - - - 6.2
经调整的完全商誉 205.5 21.84 43.56 1,029.71
其中：归属于母公司的合并
商誉 104.93 14.49 43.56
未确认归属少数股权
的商誉 100.57 7.35 0
资产组（含商誉）合计 723.24 1,412.00 43.81 1,340.64
四、关键参数选取依据、出现减值迹象的时点及判断等，报告期及以前年度计提的商誉
减值是否充分、合理
第一部分 深圳市嘉泽特投资有限公司
一、关键参数
管理层未来年度营业收入预测如下：
单位：元
预测年度
产品或服务名称 项目
物业管理面积（㎡） 11,134,300.00 11,134,300.00 11,134,300.00
物业费收入 单价（元/㎡） 31.84 31.84 31.84
收入（元） 354,516,112.00 354,516,112.00 354,516,112.00
停车场服务收入 收入（元） 33,608,127.42 33,608,127.42 33,608,127.42
租赁收入 收入（元） 1,837,536.80 1,837,536.80 1,837,536.80
其他物业服务 收入（元） 72,569,448.13 72,569,448.13 72,569,448.13
合计 462,531,224.35 462,531,224.35 462,531,224.35
预测年度
产品或服务名称 项目
物业管理面积（㎡） 11,134,300.00 11,134,300.00 11,134,300.00
物业费收入 单价（元/㎡） 31.84 31.84 31.84
收入（元） 354,516,112.00 354,516,112.00 354,516,112.00
停车场服务收入 收入（元） 33,608,127.42 33,608,127.42 33,608,127.42
租赁收入 收入（元） 1,837,536.80 1,837,536.80 1,837,536.80
其他物业服务 收入（元） 72,569,448.13 72,569,448.13 72,569,448.13
合计 462,531,224.35 462,531,224.35 462,531,224.35
通过分析企业经营情况以及行业发展状况，结合企业发展的内外部环境及在手订单（正在
执行的合同），认为企业管理层提供的盈利预测具有合理性，可以予以采纳。
理由如下：
（1）行业发展状况及增长情况
①行业发展状况
A、商品房情况
商品房为建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。商品房
又称“大产权房”。以投资为目的购买房产，更应注意物业管理的水平；它直接决定了租金的高
低。其中2021年中国商品房新开工面积为19.88亿平方米，同比下降11.4%；2021年中国商品房
竣工面积为10.14亿平方米，同比增长11.2%；中国商品房销售面积为17.94亿平方米，同比增长
B、物业服务情况
物业管理是指通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照约定，对房屋及配套的
设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活
动。
中国物业管理企业总数将近7万余家，住宅物业管理规模达到120多亿平方米，主要一线城
市物业管理服务收入占到当地GDP的2.5%以上。2021年中国物业服务企业上市数量为14个。
其中2021年中国百强企业合约面积均值为7683.63万平方米，同比增长17.1%；中国百强企
业管理面积均值为5692.98万平方米，同比增长16.7%；中国百强企业市场份额为52.31%。
C、物业管理企业经营
历经三十余年的发展，我国物业管理行业正努力摆脱市场发展无序、缺乏配套性法规和规
范性文件辅助行业发展的局面。不少地区都相继出台相应的法律规范，协助行业往良性发展的
道路上走。
行业上市公司收入增长情况
查询建筑行业近几年营业收入增长率数据，建筑行业近五年（2017-2021 年）营业收入近
五年增长率分别为 10.69%、11.79%、18.20%、12.42%、15.44%，平均值为 13.71%，建筑行业
历史年度营业收入增长情况如下：
营业收入合 营业收入合 营业收入合 营业收入合 营业收入合
计（同比增长 计（同比增长 计（同比增长 计（同比增长 计（同比增长
率） 率） 率） 率） 率）
板块名称 平均
[报告期]2017 [报告期]2018 [报告期]2019 [报告期]2020 [报告期]2021
年报 年报 年报 年报 年报
[单位]% [单位]% [单位]% [单位]% [单位]%
建筑业 10.6885 11.7935 18.2042 12.4244 15.4435 13.71
查询物业管理行业近几年营业收入增长率数据，建筑行业近五年（2017-2021 年）营业收
入近五年增长率分别为 5.68%、10.72%、-1.02%、29.74%、27.32%，平均值为 14.49%，物业
管理行业历史年度营业收入增长情况如下：
营业收入合 营业收入合 营业收入合 营业收入合 营业收入合
计（同比增长 计（同比增长 计（同比增长 计（同比增长 计（同比增长
率） 率） 率） 率） 率）
板块名称 平均
[报告 [报告 [报告 [报告 [报告
期]2017 年报 期]2018 年报 期]2019 年报 期]2020 年报 期]2021 年报
[单位]% [单位]% [单位]% [单位]% [单位]%
物业管理 5.68 10.72 -1.02 29.74 27.32 14.49
（2）产权持有单位自身发展状况
测期物业管理服务首年收入增长率按照近三年平均增长率进行预测，其他收入按照历史年度平
均值进行预测，预测期收入具有较大的可实现性及合理性。
（3）在手合同、在管物业情况
产权持有单位在管物业整体水平情况如下：
物 业 服 务 区 域 汇 总 表
区域目前项目 管理面积（万平 合同金额（万元
序号 区域名称 备注（范围）
总数 方米） /年）
不含深圳的其他广
西
四川、重庆、云南、
贵州
新疆、甘肃、宁夏、
内蒙古西部
北京、天津、河北、
山东、东三省
上海、江苏、浙江、
福建、安徽
合计 203 1,994.60 63,336.00
上述在管物业统计中，归属于深圳市东部物业管理有限公司的物业管理规模为 831.63 万
平方米，年合同收入为 21,237.00 万元，因本次评估东部物业划分为一个单独的资产组进行计
算，未将其纳入本次嘉泽特资产组，故将东部物业所述物业管理剔除，剔除后，产权持有单位
物业管理规模为 1,162.97 万平方米，年合同收入为 42,099.00 万元，不含增值税的年合同收入
为 39,716.04 万元，本次预测期首年物业管理业务收入为 33,753.00 万元，永续期物业管理业
务收入为 39,068.00 万元，根据在手合同及在管物业情况，预测期首年物业管理收入覆盖率为
单保障。
综上，建筑行业发展的同时助推了物业管理行业，目前行业处于良性发展的阶段，在手合
同及在管物业对未来收入的实现提供了充足的保障，产权持有单位历史年度营业收入也保持一
定的增长水平，收入预测具有合理性及可实现性。
营业成本为公司由于提供物业管理服务及其他物业服务而需支出的成本，主要包括职工薪
酬、折旧费及其他变动成本。
未来公司成本分项预测说明如下：
（1）职工薪酬、其他变动费用按历史年度职工薪酬及其他变动费用占收入的比例进行预
测；
（2）折旧费用据现有固定资产及长期待摊费用的情况和更新固定资产情况及会计折旧年
限预测；
通过以上分析，主营业务成本预测详见下表：
金额单位：人民币元
预测年度
产品或服务名称
职工薪酬 153,282,847.75 153,282,847.75 153,282,847.75
折旧费 312,009.03 325,022.50 798,306.88
其他变动费用 212,024,313.24 212,024,313.24 212,024,313.24
合计 365,619,170.02 365,632,183.49 366,105,467.87
预测年度
产品或服务名称
职工薪酬 153,282,847.75 153,282,847.75 153,282,847.75
折旧费 1,946,556.62 499,398.75 500,606.94
其他变动费用 212,024,313.24 212,024,313.24 212,024,313.24
合计 367,253,717.61 365,806,559.74 365,807,767.93
（1）税后折现率的选取
我们选择加权平均资本成本（WACC）作为折现率。
加权平均资本成本是将企业多种长期资金的风险和收益结合考虑确定的资金成本；企业长
期资金来源包括股东投资、债券、银行贷款、融资租赁和留存收益等；债权人和股东将资金投
入某一特定企业，都期望其投资的机会成本得到补偿；加权平均成本是指以某种筹资方式所筹
措的资本占资本总额的比重为权重，对各种筹资方式获得的个别资本的成本进行加权平均计算
得到资本成本。计算公式如下：
WACC ? Re? [E /(E ? D )] ? Rd ? (1 ? T ) ? [D /(E ? D )]
其中：E—权益的市场价值
D—债务的市场价值
Re—权益资本成本
Rd—债务资本成本
T—被评估单位适用的所得税率
其中，权益资本成本采用资本资产定价模型（CAPM）计算。
计算公式如下：
本次评估对目标企业的资本结构估算是从企业的经营战略出发，通过对市场价值中权益和
债务的比率进行计算确定。
结合企业实际情况，持续经营期内的企业实际资本结构与目标资本结构相一致，资本结构
分别为股权E/(E+D)=99.62%，债权D/(D+E)=0.38%。
（2）税后折现率参数的确定
按照国际惯常作法，采用资本资产定价模型（CAPM）估算，计算公式为：
Re ? Rf ?（Rm－Rf）? ? ? Rc
其中：Rf—无风险报酬率
β—权益的系统风险系数
Rm—市场平均收益率
（Rm－Rf）市场风险溢价
Rc—企业特有风险调整系数
①系统风险系数β
根据 IFIND 资讯查询的与企业类似的沪深 A 股股票上市公司贝塔参数估计值计算确定，
具体确定过程如下：
首先根据公布的类似上市公司 Beta 计算出各公司无财务杠杆的 Beta，然后得出无财务杠
杆的平均 Beta 及上述计算的企业的目标资本结构 D/E，计算出目标企业的 Beta。
计算公式如下：
βL=(1+(1-T)×D/E)×βU
公式中：βL—有财务杠杆的 Beta
D/E—根据公布的类似上市公司债务与股权比率
βU—无财务杠杆的 Beta
T—所得税率
我们取上市交易的 3 家物业管理服务相关公司在评估基准日最近 60 个月原始 β 值的加权
平均值，经资本结构修正后作为本次评估 β 值的取值，为：β＝0.6414。
本次选取的 3 家物业管理相关上市公司分别是南都物业、特发服务、新大正，主营业务与
被评估企业相比，是目前上市公司中最接近的，这 3 家上市公司的基本情况如下表：
证券代码 证券简称 主营业务 总市值（亿元） 带息债务（亿元）
②Rf无风险报酬率
无风险报酬率是对资金时间价值的补偿，这种补偿分两个方面，一方面是在无通货膨胀、
无风险情况下的平均利润率，是转让资金使用权的报酬；另一方面是通货膨胀附加率，是对因
通货膨胀造成购买力下降的补偿。它们共同构成无风险利率。
参照 IFIND 资讯，取待偿期为 10 年以上国债到期利率加权平均值为 3.68%。
③“ERP”（Rm－Rf）市场风险溢价
股权风险收益率是投资者投资股票市场所期望的超过无风险收益率的部分。借鉴美国相关
部门估算 ERP 的思路，对中国股票市场相关数据进行研究后，按如下方式计算中国股市的股
权风险收益率 ERP：
? 确定衡量股市整体变化的指数：估算股票市场的投资回报率首先需要确定一个衡量股市
波动变化的指数。目前国内沪、深两市有许多指数，但是我们选用的指数应该是能最好反映市
场主流股票变化的指数，参照美国相关机构估算美国 ERP 时选用标准普尔 500（S&P500）指
数的经验，我们在估算中国市场 ERP 时选用了沪深 300 指数。
? 收益率计算年期的选择：所谓收益率计算年期就是考虑到股票价格是随机波动的，存在
不确定性，因此为了合理稀释由于股票非系统波动所产生的扰动，我们需要估算一定长度年限
股票投资的平均收益率，以最大程度地降低股票非系统波动所可能产生的差异。考虑到中国股
市股票波动的特性，我们选择 10 年为间隔期为计算 ERP 的计算年期，也就是说每只成份股的
投资回报率都是需要计算其十年的平均值投资回报率作为其未来可能的期望投资回报率。
? 指数成份股的确定：沪深 300 指数的成份股每年是发生变化的，因此我们在估算时采用
每年年底时沪深 300 指数的成份股，即当计算 2019 年 ERP 时采用 2019 年底沪深 300 指数的
成份股。
? 数据的采集：本次 ERP 测算我们借助 Wind 的数据系统提供所选择的各成份股每年年末
的交易收盘价。由于成份股收益中应该包括每年分红、派息等产生的收益，因此我们需要考虑
所谓分红、派息等产生的收益，为此我们选用的年末收盘价是 Wind 数据中的年末“复权”价。
年收益率的计算采用算术平均值和几何平均值两种计算方法：
A．算术平均值计算方法
设：每年收益率为 Ri，则：Ri＝(Pi－Pi-1)/Pi(i=1,2,3,……,N)
式中：Ri 为第 i 年收益率，Pi 为第 i 年年末交易收盘价(复权)
设第 1 年到第 n 年的收益平均值为 An，则：
式中：An 为第 1 年到第 n 年收益率的算术平均值，n=1,2,3,……,9，N 是计算每年 ERP 时
的有效年限。
B．几何平均值计算方法：
设第 1 年到第 i 年的几何平均值为 Ci，则：
(i=2,3,N)
式中：Pi 为第 i 年年末交易收盘价(后复权)
无风险收益率 Rfi 的估算：为了估算每年的 ERP，需要估算计算期每年的无风险收益率
Rfi，本次评估我们采用国债的到期收益率（YieldtoMaturateRate）作为无风险收益率。我们首
先选择每年年末距到期日剩余年限超过 5 年的国债，然后根据国债每年年末距到期日的剩余年
限的长短将国债分为两部分，分别为每年年末距国债到期日剩余年限超过 5 年但少于 10 年的
国债和每年年末距国债到期日剩余年限超过 10 年的国债，最后分别计算上述两类国债到期收
益率的平均值作为每年年末的距到期剩余年限超过 10 年无风险收益率 Rf 和距到期剩余年限超
过 5 年但小于 10 年的 Rf。
C．估算结论
将每年沪深 300 指数成份股收益算术平均值或几何平均值计算出来后，需要将 300 个股票
收益率计算平均值作为本年算术或几何平均值的计算 ERP 结论，这个平均值我们采用加权平
均的方式，权重则选择每个成份股在沪深 300 指数计算中的权重；每年 ERP 的估算分别采用
如下方式：
算术平均值法：ERPi=Ai－Rfi(i=1,2,……,N)
几何平均值法：ERPi=Ci－Rfi(i=1,2,……,N)
估算后，由于几何平均值可以更好表述收益率的增长情况，以及本次评估标的企业理论上
的寿命期为无限年期，因此本次评估采用 10 年期以上的 ERP=6.98%比较恰当。
④Rc企业特有风险调整系数
考虑企业生产经营与参照企业的优势和劣势，市场利率风险，通货膨胀风险和市场与行业
风险，确定企业个别风险调整系数 Rc 的测算详见下表：
风险因素 风险高低 风险系数
原材料供应 中 0.00%
经营风险 生产 中 0.00%
销售 中 0.00%
应收款项收回 较高 0.50%
管理风险
管理人才 较高 0.50%
财务风险 偿债能力 中 0.00%
产业政策 中 0.00%
区域政策 中 0.00%
税收政策 中 0.00%
政策风险
财政政策 中 0.00%
利率政策 中 0.00%
环保政策 中 0.00%
供需变化 较高 0.50%
市场风险
价格变化 较高 0.50%
合计 2.00%
根据以上数据测算结果，计算 Re 为：
Re ? Rf ?（Rm－Rf）? ? ? Rc
权益资本成本为 10.16%。
在中国，对债务资本成本的一个合理估计是将市场公允短期和长期银行贷款利率结合起来
的一个估计。
目前在中国，只有极少数国营大型企业或国家重点工程项目才可以被批准发行公司债券。
事实上，中国目前尚未建立起真正意义上的公司债券市场，尽管有一些公司债券是可以交易的。
然而，另一方面，官方公布的贷款利率是可以得到的。事实上，现在有效的 5 年期以上 LPR
基准利率是 4.30%。本次评估采用该利率作为债务资本成本。
（3）税后折现率的确定
根据以上数据测算结果，计算 WACC 为：
WACC ? Re? [E /(E ? D )] ? Rd ? (1 ? T ) ? [D /(E ? D )]
=99.62%×10.16%+0.38%×（1-25%）×4.30%
=10.13%
（4）税前折现率的确定
根据《企业会计准则第 8 号——资产减值》的规定，包含商誉资产组预计未来现金流量现
值计算中，“折现率是反映当前市场货币时间价值和资产特定风险的税前利率。该折现率是企
业在购置或者投资资产时所要求的必要报酬率”，“折现率的确定应与未来现金流量税前口径
一致采用税前折现率”。
根据《企业会计准则第 8 号——资产减值》应用指南的规定，“折现率的确定通常应当以
该资产的市场利率为依据。无法从市场获得的，可以使用替代利率估计折现率。替代利率可以
根据加权平均资金成本、增量借款利率或者其他相关市场借款利率作适当调整后确定。”
根据 IAS36BCZ85 的列示，“理论上，只要税前折现率是以税后折现率为基础加以调整得
出，以反映未来纳税现金流量的时间和特定金额，采用税后折现率折现税后现金流量的结果与
采用税前折现率折现税前现金流量的结果应当是相同的。税前折现率并不总是等于以标准所得
税率调整税后折现率所得出的利率。”
因此，商誉减值测试评估税前折现率先计算税后现金流量折现值，再将税后现金流量折现
值与税前现金流量折现率迭代计算税前折现率指标值。
①税后现金流量计算
税后现金流量的计算以税前现金流量为基础，考虑所得税影响后计算确定。本次评估中，
税后现金流量计算结果如下：
单位：元
项目 2023 年度 2024 年度 2025 年度 2026 年度 2027 年度 永续期
税后现金流量
②税前现金流量计算
单位：元
项目 2023 年度 2024 年度 2025 年度 2026 年度 2027 年度 永续期
税前现金流 25,495,447.1 38,576,526.5 37,577,939.8 36,555,296.3 38,101,071.4 37,240,056.8
量 0 8 6 9 9 9
③税前折现率计算
依据税后现金流量、税后折现率计算得出现金流量现值，以此为基础，采用迭代法计算税
前折现率为 13.87%。
二、结合深圳嘉泽特经营业绩、说明商誉减值的具体迹象及其发生时点，说明本期及以
前年度的商誉减值是否充分、合理
单位：元
项 目 行次 2020 年度 2021 年度 2022 年度
一、营业收入 1 374,027,554.59 382,295,763.84 452,451,345.30
其中：主营业务收入 2 374,027,554.59 382,295,763.84 452,451,345.30
减：营业成本 4 295,799,268.21 293,318,767.36 374,102,495.73
其中：主营业务成本 5 295,799,268.21 293,318,767.36 374,102,495.73
税金及附加 7 2,391,666.92 2,130,475.62 1,838,872.20
销售费用 8 4,617,176.43 4,981,903.48 6,235,420.94
管理费用 9 35,114,817.96 34,460,153.89 48,952,565.20
研发费用 10 1,787,959.43
财务费用 11 -805,868.78 -1,600,246.39 -1,726,907.56
信用减值损失 15 189,836.95 713,758.10 166,048.21
加：其他收益 16 2,214,356.01 2,928,924.15 3,505,896.55
投资收益 17 2,428,245.55 2,852,969.72 3,928,515.94
公允价值变动收益 20 112,097.26 122,923.99 272,639.71
二、营业利润 22 41,475,355.72 54,195,769.64 29,134,039.77
加：营业外收入 23 3,410,753.83 427,971.86 123,673.21
其中：补贴收入 24 4,000.00
减：营业外支出 25 1,025,371.15 193,646.15 135,895.96
三、利润总额 26 43,860,738.40 54,430,095.35 29,121,817.02
减：所得税费用 27 9,111,514.38 12,552,767.63 3,723,266.02
四、净利润 28 34,749,224.02 41,877,327.72 25,398,551.00
经对深圳嘉泽特所处资产组减值迹象进行分析，未发现深圳嘉泽特所处资产组存在明显减
值迹象。
中铭国际资产评估（北京）有限责任公司于 2021 年 4 月 26 日出具了《深圳市中装建设集
团股份有限公司减值测试事宜涉及的该公司并购深圳市嘉泽特投资有限公司所形成的含商誉
资产组组合资产评估报告》(编号为: 中铭评报字(2021) 第 6032 号) ，评估结论为: 中装建设
合并报表中嘉泽特可确指长期资产组公允价值合计为 13,798.20 万元， 可 收 回 金 额 不 低 于
深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司于 2022 年 4 月 26 日出具了《深圳市中装建
设集团股份有限公司拟进行商誉减值测试涉及的并购深圳市嘉泽特投资有限公司形成的含商
誉资产组的可收回金额资产评估报告》(编号为: 鹏信资评报字(2022) 第 S035 号) ，评估结论
为: 深圳市嘉泽特投资有限公司申报评估的资产组(含商誉)可回收金额评估价值为 13,958.25
万元(大写: 壹佰叁拾玖亿伍仟捌佰贰拾伍万元整)，不低于账面价值。
通过前述深圳嘉泽特历史年度经营数据可以看出，深圳嘉泽特不论从主营业务收入还是净
利润均处于不断增长，同时，根据并购业绩承诺及历史年度业绩承诺完成情况，深圳嘉泽特自
并购后，利润状况均超过并购时对其的预计情况，不存在实质的减值迹象，故公司本期及以前
年度商誉减值计提为零具有充分性及合理性。
第二部分 深圳市东部物业管理有限公司
一、关键参数
管理层未来年度营业收入预测如下：
单位：元
预测年度
产品或服务名称 年度/项目
面积（㎡） 8,936,321.02 9,803,144.16 10,538,379.97
物业管理及服务 单价（元/㎡） 20.51 20.51 20.51
金额（元） 183,283,944.12 201,062,486.72 216,142,173.18
停车场 金额（元） 36,088,608.60 39,589,203.64 42,558,393.90
维修保养 金额（元） 5,498,518.32 6,031,874.60 6,484,265.20
其他 金额（元） 17,411,974.69 19,100,936.24 20,533,506.45
合计 242,283,045.73 265,784,501.20 285,718,338.73
预测年度
产品或服务名称 年度/项目
面积（㎡） 11,096,914.11 11,440,918.45 11,440,918.45
物业管理及服务 单价（元/㎡） 20.51 20.51 20.51
金额（元） 227,597,708.40 234,653,237.41 234,653,237.41
停车场 金额（元） 44,813,988.78 46,203,222.45 46,203,222.45
维修保养 金额（元） 6,827,931.25 7,039,597.12 7,039,597.12
其他 金额（元） 21,621,782.30 22,292,057.55 22,292,057.55
合计 300,861,410.73 310,188,114.53 310,188,114.53
通过分析企业经营情况以及行业发展状况，结合企业发展的内外部环境及在手订单（正在
执行的合同），认为企业管理层提供的盈利预测具有合理性，可以予以采纳，理由如下：
（1）在手合同
深圳市东部物业管理有限公司目前在管物业面积为 908.54 万平方米，2023 年度预测管理
面积为 911.20 万平方米，覆盖率为 99.71%；
（2）行业发展状况及增长情况
A、商品房情况
商品房情况详见本回复问题9.回复（2）第一部分 深圳市嘉泽特投资有限公司
B、物业服务情况
物业服务情况详见本回复问题9.回复（2）第一部分 深圳市嘉泽特投资有限公司
C、物业管理企业经营
物业管理企业经营详见本回复问题9.回复（2）第一部分 深圳市嘉泽特投资有限公司
（3）历史年度发展状况
从过去 3 年看，公司总的营业收入基本保持稳定，未能有大的突破和较大幅度的增长。主
要原因是公司股东东部集团从 2019 年开始，由于房地产政策的调控等多种原因导致其资金链
断裂，集团公司债务纠纷不断，严重地影响了东部物业的生产经营，包括招投标、公司信誉度、
能否持续经营都受到质疑。在此情况下，东部物业努力克服诸多困难，仍然保持了经营生产的
正常运行，其营业总收入及面积基本保持了原有的规模。
开始了新的阶段，经营生产逐渐恢复正常，公司信誉及招投标逐渐恢复。
综上，建筑行业发展的同时助推了物业管理行业，目前行业处于良性发展的阶段，虽产权
持有单位历史年度经营规模基本维持稳定，但主要受原股东东部集团的影响，并购后，随着公
司资金、信誉等恢复，预期有能力且有计划实现经营规模的增长，产权持有单位预测期收入参
照建筑行业及物业管理行业增长率水平进行预测具有合理性。
营业成本为公司由于提供物业管理服务及其他物业服务而需支出的成本，主要包括职工薪
酬、折旧费及其他变动成本。
未来公司成本分项预测说明如下：
（1）职工薪酬按历史年度职工薪酬占收入的比例进行预测；
（2）其他变动费用按历史年度职工薪酬占收入的比例进行预测；
通过以上分析，主营业务成本预测详见下表：
单位：元
预测年度
产品或服务名称
职工薪酬 113,945,716.41 124,998,450.91 134,373,334.70
其他费用 98,197,318.43 107,722,458.34 115,801,642.69
合计 212,143,034.84 232,720,909.25 250,174,977.39
预测年度
产品或服务名称
职工薪酬 141,495,121.47 145,881,470.26 145,881,470.26
其他费用 121,939,129.77 125,719,242.82 125,719,242.82
合计 263,434,251.24 271,600,713.08 271,600,713.08
（1）税后折现率的选取
详见“问题九（2）回复：第一部分、（一）、3、折现率的确定。
结合企业实际情况，持续经营期内的企业实际资本结构与目标资本结构相一致，资本结构
分别为股权 E/(E+D)=99.62%，债权 D/(D+E)=0.38%。
（2）税后折现率参数的确定
详见“问题九（2）回复：第一部分、（一）、3、折现率的确定。
①系统风险系数β
详见“问题九（2）回复：第一部分、（一）、3、折现率的确定。
我们取上市交易的 3 家物业管理服务相关公司在评估基准日最近 60 个月原始 β 值的加权
平均值，经资本结构修正后作为本次评估 β 值的取值，为：β＝0.6414。
本次选取的 3 家物业管理相关上市公司分别是南都物业、特发服务、新大正，主营业务与
被评估企业相比，是目前上市公司中最接近的，这 3 家上市公司的基本情况如下表：
证券代码 证券简称 主营业务 总市值（亿元） 带息债务（亿元）
②Rf无风险报酬率
详见“问题九（2）回复：第一部分、（一）、3、折现率的确定。
③“ERP”（Rm－Rf）市场风险溢价
详见“问题九（2）回复：第一部分、（一）、3、折现率的确定。
④Rc企业特有风险调整系数
考虑企业生产经营与参照企业的优势和劣势，市场利率风险，通货膨胀风险和市场与行业
风险，确定企业个别风险调整系数 Rc 的测算详见下表：
原材料供应 中 0.00%
经营风险 生产 中 0.00%
销售 中 0.00%
应收款项坏账 高 1.00%
管理风险 内部控制制度 中 0.00%
管理人才 较高 0.50%
财务风险 偿债能力 中 0.00%
产业政策 中 0.00%
区域政策 中 0.00%
税收政策 中 0.00%
政策风险
财政政策 中 0.00%
利率政策 中 0.00%
环保政策 中 0.00%
供需变化 中 0.00%
市场风险
价格变化 中 0.00%
合计 1.50%
根据以上数据测算结果，计算 Re 为：
Re ? Rf ?（Rm－Rf）? ? ? Rc
权益资本成本为 9.66%。
详见“问题九（2）回复：第一部分、（一）、3、折现率的确定。
（1）税后折现率的确定
根据以上数据测算结果，计算 WACC 为：
WACC ? Re? [E /(E ? D )] ? Rd ? (1 ? T ) ? [D /(E ? D )]
=99.62%×9.66%+0.38%×（1-25%）×4.30%
=9.64%
（2）税前折现率的确定
详见“问题九（2）回复：第一部分、（一）、3、折现率的确定。
①税后现金流量计算
税后现金流量的计算以税前现金流量为基础，考虑所得税影响后计算确定。本次评估中，
税后现金流量计算结果如下：
单位：元
项目 2023 年度 2024 年度 2025 年度 2026 年度 2027 年度 永续期
税后现金流量 -783,253.78 7,613,011.74 9,988,678.41 12,648,904.12 14,203,781.86 12,715,426.09
②税前现金流量计算
单位：元
项目 2023 年度 2024 年度 2025 年度 2026 年度 2027 年度 永续期
税前现金流量 376,760.61 10,212,117.62 13,351,170.38 16,580,030.28 18,687,003.00 16,979,881.74
③税前折现率计算
依据税后现金流量、税后折现率计算得出现金流量现值，以此为基础，采用迭代法计算税
前折现率为 12.65%。
二、结合东部物业经营业绩说明、商誉减值的具体迹象及其发生时点，说明本期商誉减
值是否充分、合理
单位：元
项 目 行次 2019 年度 2020 年度 2021 年度 2022 年度
一、营业收入 1 267,867,265.12 274,078,884.24 278,804,108.82 245,071,519.05
其中：主营业务收入 2 267,867,265.12 274,078,884.24 278,804,108.82 245,071,519.05
减：营业成本 4 221,398,379.73 224,608,372.96 239,502,779.31 207,535,759.47
其中：主营业务成本 5 221,398,379.73 224,608,372.96 239,502,779.31 207,535,759.47
税金及附加 7 1,726,871.88 1,464,364.80 1,592,550.21 1,537,019.60
销售费用 8
管理费用 9 28,117,627.50 33,325,556.95 26,828,288.06 24,792,368.90
财务费用 11 375,674.10 400,841.65 486,492.37 481,530.47
资产减值损失 14 440,635.69 547,885.02 610,059.81
信用减值损失 15 -68,586,178.60
加：其他收益 16 945,476.90 2,567,349.54 942,756.31 2,548,548.03
公允价值变动收益 20 115,455,343.00
二、营业利润 22 132,208,896.12 16,299,212.40 10,726,695.37 -55,312,789.96
加：营业外收入 23 78,210.13 61,696.85 3,662,944.92 32,956.16
减：营业外支出 25 67,065.47 143,473.15 623,620.34 339,240.83
三、利润总额 26 132,220,040.78 16,217,436.10 13,766,019.95 -55,619,074.63
减：所得税费用 27 4,361,679.45 5,700,961.46 2,872,062.71 3,731,618.79
四、净利润 28 127,858,361.33 10,516,474.64 10,893,957.24 -59,350,693.42
经对东部物业所处资产组减值迹象进行分析，未发现东部物业所处资产组存在明显减值迹
象，具体如下：
（1）被收购方现金流或经营利润持续恶化或明显低于形成商誉时的预期，特别是被收购
方未实现承诺的业绩
通过前述东部物业历史年度经营数据可知，东部物业2019-2021年经营业绩基本维持稳定，
地产政策的调控等多种原因导致其资金链断裂，集团公司债务纠纷不断，严重地影响了东部物
业的生产经营，包括招投标、公司信誉度、能否持续经营都受到质疑，2022年度，受并购行为
的影响以及并购后会计政策的变动导致账面业绩出现下滑，但随着 2022年度中装建设并购
东部物业完成，东部物业开始了新的阶段，经营生产逐渐恢复正常，公司信誉及招投标逐渐恢
复，影响上述经营业绩的因素于评估基准日已基本消除。
（2）所处行业产能过剩，相关产业政策、产品与服务的市场状况或市场竞争程度发生明
显不利变化
经调查了解，物业行业现状如下：
物业服务情况详见本回复问题9.回复（2）第一部分 深圳市嘉泽特投资有限公司
物业管理企业经营详见本回复问题9.回复（2）第一部分 深圳市嘉泽特投资有限公司
综合行业发展现状以及调查了解情况，东部物业所处资产组所处行业目前仍处于增长趋势，
相关产业政策、产品与服务的市场状况或市场竞争程度未发生明显不利变化。
（3）相关业务技术壁垒较低或技术快速进步，产品与服务易被模仿或已升级换代，盈利
现状难以维持。
东部物业所处资产组属于服务行业，不涉及业务的技术壁垒以及技术进步或业务的技术壁
垒以及技术进步对其盈利能力影响较小。
（4）核心团队发生明显不利变化，且短期内难以恢复
东部物业所处资产组预期将对管理团队进行缩减，主要是为了优化管理结构，有效解决目
前臃肿的管理结构，预期将对经营业绩产生良好的影响，该变动不属于不利变化。
（5）与特定行政许可、特许经营资格、特定合同项目等资质存在密切关联的商誉，相关
资质的市场惯例已发生变化，如放开经营资质的行政许可、特许经营或特定合同到期无法接续
等
不涉及相关特定行政许可、特许经营资格、特定合同项目等资质。
（6）客观环境的变化导致市场投资报酬率在当期已经明显提高，且没有证据表明短期内
会下降
经查询同花顺，与东部物业所处资产组相关行业的可比上市公司2021年度的β系数平均值
为0.6454,2022年度β系数平均值为0.6416，相关行业系统风险未发生明细不利变化，相关行业
市场投资报酬率在当期未发生明显提高的情形。
（7）经营所处国家或地区的风险突出，如面临外汇管制、恶性通货膨胀、宏观经济恶化
等
宏观经济恶化等情况。
综上所述，东部物业所处资产组2022年度未出现减值迹象。
通过前述东部物业历史年度经营数据可以看出，2019-2021年度经营业务基本维持稳定，
前述减值迹象的分析，不存在实质的减值迹象，故公司本期商誉减值计提为零具有充分性及合
理性。
第三部分 广州中阳能源管理服务有限公司
一、关键参数
本次评估以广州中阳能源管理服务有限公司与五羊-本田（摩托）广州有限公司签订的《屋
顶光伏发电项目项目合同》规定的光伏发电节能收益分享期剩余年期为预测期，合同规定，该
项目的效益分享期为 25 年，自项目建成正式投运日开始计算，项目建成正式投运日以甲乙方
签订文件确认的日期为准，根据广州中阳能源管理服务有限公司所提供的资料，项目建成正式
投运日为 2016 年 1 月 1 日，故分享期为 2016 年 1 月 1 日-2040 年 12 月 31 日，则本次评估的
预测期为 2023 年 1 月 1 日-2040 年 12 月 31 日。
广州中阳能源管理服务有限公司的主营业务为对光伏发电站的经营管理，收入主要包括供
电五羊公司能源收入和多余电量上网收入，其历史年度收入情况如下所示：
金额单位：人民币万元
项目 2020 年 2021 年 2022 年
五羊本田公司电费收入 109.28 158.26 180.15
并网电费收入 3.11 7.94 13.54
合计 112.39 166.19 193.68
如上表所示，产权持有单位的营业收入主要分为五羊本田公司电费收入及并网电费收入。
(1)企业未来年度售电量的预测
对广州中阳能源管理服务有限公司未来收益预测涉及的主要指标为发电设备装机容量、等
效利用发电小时数、衰减率、上网电价、交易电价等。
由于光伏组件的功率是存在衰减的，以后年度上网电量将在首年理论上网电量的基础上衰
减，参考全国各省市峰值日照时数查询及所采用发电光伏组件的技术参数，固定式组件在当地
的年平均发电小时数约为 1300.00 小时/年，首年的衰减系数约为 2.4%，次年衰减系数约为 0.8%，
之后每年的衰减系数为约为 0.7%。机组未来年度上网电量=上一年发电小时数×(1-衰减系数)×
装机容量，本次评估未来年度上网电量按照上述思路进行预测。
(2)企业未来年度电价的确定
根据《五羊-本田摩托(广州)有限公司与广州中阳能源管理服务有限公司 3.56MW 屋顶光伏
发电项目合同》、广州供电局有限公司与广州中阳能源管理服务有限公司签订的《购售电合同》
以及历史年度实际发生电费收入显示，广州中阳能源管理服务有限公司光伏发电项目，上网电
价按每千瓦时 0.453 元(含税)执行，五羊-本田公司购电单价按历史年度电价水平确定，为每千
瓦时 0.6790 元(不含税)，同时还可确认增城区发改局对广州中阳能源管理服务有限公司分布式
光伏电站有可再生能源补贴，具体为每千瓦时 0.15 元(免税收入)，补贴期至 2025 年，广州市
供电局对广州中阳能源管理服务有限公司分布式光伏电站有代发的国家新能源发电补贴 0.42
元/千瓦时（含税）。
(3)企业未来年度电力销售收入的预测
销售收入=售电量×对应电价
广州中阳能源管理服务有限公司的营业成本主要包括光伏设备折旧、运维巡检费、维修安
装费、组件清洗费、其他费用等。具体历史年度成本详见下表：
金额单位：人民币万元
项目\年份 2020 年 2021 年 2022 年
固定资产折旧 50.22 79.89 79.89
运维巡检费 12.78 3.00 3.01
维修安装费 22.58 1.21 -
组件清洗费 1.69 1.69 -
其他费用 0.33 1.56 -
主营业务成本合计 87.60 87.36 82.90
电站建设完成并网发电后，总体成本较为稳定。
未来公司成本分项预测说明如下：
（1）折旧费按现有固定资产规模及企业折旧摊销政策进行预测。
（2）其他费用按历史年度单位其他费用占收入的比例进行预测。
（1）税后折现率的选取
详见“问题九（2）回复：第一部分、（一）、3、折现率的确定。
结合企业实际情况，经营期内的企业实际资本结构分别为股权E/(E+D)=100.00%，债权
D/(D+E)=0.00%。
（2）税后折现率参数的确定
详见“问题九（2）回复：第一部分、（一）、3、折现率的确定。
①系统风险系数β
详见“问题九（2）回复：第一部分、（一）、3、折现率的确定。
我们取上市交易的 3 家电力发电相关公司在评估基准日最近 60 个月原始 β 值的加权平均
值，为：β＝0.4677。
本次选取的 3 家能源管理服务相关上市公司分别是太阳能、银星能源、吉电股份，主营业
务与被评估企业相比，是目前上市公司中最接近的，这 3 家上市公司的基本情况如下表：
证券代码 证券简称 主营业务 总市值（亿元） 带息债务（亿元）
②Rf无风险报酬率
详见“问题九（2）回复：第一部分、（一）、3、折现率的确定。
③“ERP”（Rm－Rf）市场风险溢价
详见“问题九（2）回复：第一部分、（一）、3、折现率的确定。
④Rc企业特有风险调整系数
考虑企业生产经营与参照企业的优势和劣势，市场利率风险，通货膨胀风险和市场与行业
风险，确定企业个别风险调整系数 Rc 的测算详见下表：
风险因素 风险高低 风险系数
原材料供应 较高 0.50%
经营风险 生产 较高 0.50%
销售 中 0.00%
内部控制制度 中 0.00%
管理风险
管理人才 中 0.00%
财务风险 偿债能力 中 0.00%
产业政策 中 0.00%
区域政策 中 0.00%
税收政策 中 0.00%
政策风险
财政政策 中 0.00%
利率政策 中 0.00%
环保政策 中 0.00%
供需变化 中 0.00%
市场风险
价格变化 高 1.00%
合计 2.00%
根据以上数据测算结果，计算 Re 为：
Re ? Rf ?（Rm－Rf）? ? ? Rc
权益资本成本为 8.94%。
详见“问题九（2）回复：第一部分、（一）、3、折现率的确定。
（3）税后折现率的确定
根据以上数据测算结果，计算 WACC 为：
WACC ? Re? [E /(E ? D )] ? Rd ? (1 ? T ) ? [D /(E ? D )]
=100.00%×8.94%+0.00%×（1-5%）×4.30%
=8.94%
（4）税前折现率的确定
详见“问题九（2）回复：第一部分、（一）、3、折现率的确定。
①税后现金流量计算
税后现金流量的计算以税前现金流量为基础，考虑所得税影响后计算确定。本次评估中，
税后现金流量计算结果如下：
单位：元
项目 2023 年度 2024 年度 2025 年度 2026 年度 2027 年度 2028 年度
税后现金流量 2,670,225.27 2,660,301.89 2,640,729.86 2,621,300.70 2,602,013.38 2,582,866.86
项目 2029 年度 2030 年度 2031 年度 2032 年度 2033 年度 2034 年度
税后现金流量 2,563,593.49 2,544,498.90 2,525,543.72 2,506,726.90 2,488,047.44 2,469,504.34
项目 2035 年度 2036 年度 2037 年度 2038 年度 2039 年度 2040 年度
税后现金流量 2,451,096.61 1,537,568.40 1,515,500.82 1,504,057.32 1,492,697.36 1,481,420.31
②税前现金流量计算
单位：元
项目 2023 年度 2024 年度 2025 年度 2026 年度 2027 年度 2028 年度
税前现金流量 2,770,959.17 2,758,086.10 2,737,485.30 2,717,034.88 2,696,733.76 2,676,580.83
项目 2029 年度 2030 年度 2031 年度 2032 年度 2033 年度 2034 年度
税前现金流量 2,656,294.38 2,636,196.11 2,616,244.56 2,596,438.65 2,576,777.33 2,557,259.53
项目 2035 年度 2036 年度 2037 年度 2038 年度 2039 年度 2040 年度
税前现金流量 2,537,884.22 1,567,781.23 1,553,111.02 1,541,065.99 1,529,108.89 1,517,239.07
③税前折现率计算
依据税后现金流量、税后折现率计算得出现金流量现值，以此为基础，采用迭代法计算税
前折现率为 9.58%。
二、结合中阳能源经营业绩说明、商誉减值的具体迹象及其发生时点，说明本期及以前
年度的商誉减值是否充分、合理
单位：万元
项目 2020 年度 2021 年度 2022 年度
一、销售收入 112.39 166.19 193.68
减：销售成本 87.60 87.36 82.90
销售税金及附加 - - 0.01
管理费用 1.92 0.54 7.12
财务费用 -0.02 -0.55 -0.83
资产减值损失 - -10.20 -34.95
加：其他 24.67 183.67 122.58
二、销售利润 47.56 252.31 192.12
加：营业外收入 4.38 - -
减：营业外支出 - 0.20 -
三、利润总额 51.94 252.11 192.12
减:所得税费用 2.60 - 8.86
四、净利润 49.34 252.11 183.27
中阳能源所处资产组主营业务为为五羊本田公司销售电费以及国家补贴收入，经核查，中
阳能源与五阳公司所签订的售电合同未发生变动，且结算电价逐年上升，同时，国家对光伏发
电的补贴政策也未发生变动，故中阳能源所处资产组2022年度未出现减值迹象。
深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司于2022年4月26日出具了《深圳市中装建设
集团股份有限公司拟进行商誉减值测试涉及的并购广州中阳能源管理服务有限公司形成的含
商誉资产组的可收回金额资产评估报告》(编号为: 鹏信资评报字(2022) 第S074号) ，评估结
论为: 广州中阳能源管理服务有限公司申报 评估的资产组(含商誉)可回收金额 评估价值为
通过前述中阳能源历史年度经营数据以及中阳能源主营业务分析，中阳能源自并购后售电
合同、国家补贴政策等均未发生不利变化，不存在实质的减值迹象，故公司本期及以前年度商
誉减值计提为零具有充分性及合理性。
第四部分 深圳市中装科技幕墙工程有限公司
一、关键参数
管理层未来年度营业收入预测如下：
金额单位：人民币元
预测年度
产品或服务名称 单位
装饰设计收入 元 320,000.00 330,000.00 330,000.00
公共建筑装饰 工
元 144,290,000.00 149,240,000.00 151,810,000.00
程
合计 144,610,000.00 149,570,000.00 152,140,000.00
通过分析企业经营情况以及行业发展状况，结合企业发展的内外部环境，认为企业管理层
提供的盈利预测具有合理性，可以予以采纳，理由如下：
（1）企业历史年度发展迅猛
深圳市中装科技幕墙工程有限公司成立于 2018 年，于 2020 年正式开始经营，截至评估基
准日，经营期限不足三年，2020-2022 年度营业收入分别为 1,261.71 万元、7,133.62 万元、
现金流及主营业务增长情况进行分析，产权持有单位目前正处于高速发展的成长期，预期未来
年度仍有一定增长潜力。
（2）查询建筑行业近几年营业收入增长率数据，建筑行业近五年（2017-2021 年）营业收
入近五年增长率分别为 10.69%、11.79%、18.20%、12.42%、15.44%，平均值为 13.71%，深圳
市中装科技幕墙工程有限公司与建筑行业的发展具有较强的关联性，因此企业未来年度参照目
前建筑行业的发展状况，并结合自身实际情况、考虑谨慎性等因素对预测期收入增长率加以调
整具有合理性。建筑行业历史年度营业收入增长情况如下：
营业收入合 营业收入合 营业收入合 营业收入合 营业收入合
计（同比增长 计（同比增长 计（同比增长 计（同比增长 计（同比增长
率） 率） 率） 率） 率）
板块名称 平均
[报告期] [报告期] [报告期] [报告期] [报告期]
[单位]% [单位]% [单位]% [单位]% [单位]%
建筑业 10.6885 11.7935 18.2042 12.4244 15.4435 13.71
（3）在手订单
企业 2022 年度在手未执行完毕的订单金额约为 4650 万元，占全年预测收入的 30%以上，
好，预期订单有所保障。
综上，通过分析了建筑行业的增长情况以及企业历史年度自身发展状况及发展周期，预期
企业增长情况较好，结合企业在手订单、客户资源及能力进行综合分析，企业未来增长的可实
现性较强，但由于企业尚处于发展期，尚未达到稳定期，预测期企业收入增速考虑谨慎性原则
参考行业的增长具有合理性。
营业成本为公司由于提供建筑装饰服务而需支出的成本，主要包括为提供建筑装饰而发生
的直接材料、直接人工以及其他变动消耗。
产权持有单位近年各类产品的销售成本明细情况见下表：
金额单位：人民币元
历史年度
产品或服务名称
直接材料 7,010,763.30 40,442,115.03 79,904,836.67
直接人工 2,696,447.42 15,554,659.63 29,370,412.89
其他变动费用 1,078,578.97 6,221,863.85 12,071,418.91
惠州子公司租金 2,012,461.49
合计 10,785,789.69 64,231,100.00 121,346,668.47
在一般情况下，随着原料价格的上涨等因素，成本占收入的比重将呈一定程度的上升。虽
然由于市场等原因会有所变化，但幅度不会很大，短期内不会发生剧烈变化。
（1）材料费用按历史年度材料成本占收入的比例进行预测；
（2）人工费用按历史年度人工成本占收入的比例进行预测；
（3）其他变动费用按历史年度人工成本占收入的比例进行预测。
通过以上分析，主营业务成本预测详见下表：
金额单位：人民币元
产品或服务 预测年度
名称 2023 年度 2024 年度 2025 年度 2026 年度 2027 年度 永续期
直接材料 85,392,205.00 88,321,085.00 89,838,670.00 90,618,130.00 91,007,860.00 91,007,860.00
直接人工 31,380,370.00 32,456,690.00 33,014,380.00 33,300,820.00 33,444,040.00 33,444,040.00
其他变动费
用
合计
税后折现率的选取
详见“问题九（2）回复：第一部分、（一）、3、折现率的确定。
结合企业实际情况，持续经营期内的企业实际资本结构与目标资本结构相一致，资本结构
分别为股权 E/(E+D)=63.50%，债权 D/(D+E)=36.50%。
税后折现率参数的确定
Re 权益资本成本
详见“问题九（2）回复：第一部分、（一）、3、折现率的确定。
①系统风险系数β
详见“问题九（2）回复：第一部分、（一）、3、折现率的确定。
我们取上市交易的 3 家能源管理服务相关公司在评估基准日最近 60 个月原始 β 值的加权
平均值，经资本结构修正后作为本次评估 β 值的取值，为：β＝0.6583。
本次选取的 3 家建筑幕墙相关上市公司分别是洪涛股份、瑞和股份、建艺集团，主营业务
与被评估企业相比，是目前上市公司中最接近的，这 3 家上市公司的基本情况如下表：
证券代码 证券简称 主营业务 总市值（亿元） 带息债务（亿元）
②Rf无风险报酬率
详见“问题九（2）回复：第一部分、（一）、3、折现率的确定。
③“ERP”（Rm－Rf）市场风险溢价
详见“问题九（2）回复：第一部分、（一）、3、折现率的确定。
④Rc企业特有风险调整系数
考虑企业生产经营与参照企业的优势和劣势，市场利率风险，通货膨胀风险和市场与行业
风险，确定企业个别风险调整系数 Rc 的测算详见下表：
风险因素 风险高低 风险系数
原材料供应 较高 0.50%
经营风险 生产 中 0.00%
销售 较高 0.50%
内部控制制度 中 0.00%
管理风险
管理人才 较高 0.50%
风险因素 风险高低 风险系数
财务风险 偿债能力 中 0.00%
产业政策 中 0.00%
区域政策 中 0.00%
税收政策 中 0.00%
政策风险
财政政策 中 0.00%
利率政策 中 0.00%
环保政策 中 0.00%
供需变化 较高 0.50%
市场风险
价格变化 较高 0.50%
合计 2.50%
根据以上数据测算结果，计算 Re 为：
Re ? Rf ?（Rm－Rf）? ? ? Rc
权益资本成本为 10.77%%。
详见“问题九（2）回复：第一部分、（一）、3、折现率的确定。
（1）税后折现率的确定
根据以上数据测算结果，计算 WACC 为：
WACC ? Re? [E /(E ? D )] ? Rd ? (1 ? T ) ? [D /(E ? D )]
=63.50%×10.77%+36.50%×（1-25%）×4.30%
=8.02%
（2）税前折现率的确定
详见“问题九（2）回复：第一部分、（一）、3、折现率的确定。
①税后现金流量计算
税后现金流量的计算以税前现金流量为基础，考虑所得税影响后计算确定。本次评估中，
税后现金流量计算结果如下：
金额单位：人民币元
项目 2023 年度 2024 年度 2025 年度 2026 年度 2027 年度 永续期
税后现金流量 -1,382,439.51 2,972,021.54 3,303,532.02 3,310,275.73 3,135,023.83 3,154,397.16
②税前现金流量计算
金额单位：人民币元
项目 2023 年度 2024 年度 2025 年度 2026 年度 2027 年度 永续期
税前现金流量 -28,502.87 4,273,083.57 4,584,316.15 4,517,865.52 4,250,237.35 4,278,209.88
③税前折现率计算
依据税后现金流量、税后折现率计算得出现金流量现值，以此为基础，采用迭代法计算税
前折现率为 11.20%。
二、结合科技幕墙经营业绩说明、商誉减值的具体迹象及其发生时点，说明本期及以前
年度的商誉减值是否充分、合理
单位：人民币元
项 目 行次 2020 年度 2021 年度 2022 年度
一、营业收入 1 12,617,131.77 71,336,220.26 135,274,152.86
其中：主营业务收入 2 12,617,131.77 71,336,220.26 135,274,152.86
减：营业成本 4 10,785,789.69 64,231,100.00 121,346,668.47
其中：主营业务成本 5 10,785,789.69 64,231,100.00 121,346,668.47
税金及附加 7 24,441.05 189,994.98 259,730.45
销售费用 8 212,694.90 708,619.86 108,783.54
管理费用 9 3,159,720.81 9,222,980.03 9,071,927.45
财务费用 11 1,351.56 106,909.87 158,155.05
资产减值损失 14 162,207.61 119,236.03 1,504,508.14
信用减值损失 15 184,695.71 1,169,455.34 1,133,987.42
加：其他收益 16 - 21,572.94 76,322.89
资产处置收益 21 - - -1,231,638.72
二、营业利润 22 -1,913,769.56 -4,390,502.91 535,076.51
加：营业外收入 23 - - -
减：营业外支出 25 - 0.01 143,589.46
三、利润总额 26 -1,913,769.56 -4,390,502.92 391,487.05
减：所得税费用 27 - - -
四、净利润 28 -1,913,769.56 -4,390,502.92 391,487.05
经对科技幕墙所处资产组减值迹象进行分析，未发现科技幕墙所处资产组存在明显减值迹
象。
（一）中铭国际资产评估（北京）有限责任公司于 2021 年 4 月 26 日出具了《深圳市中装
建设集团股份有限公司减值测试事宜涉及的该公司并购深圳市中装科技幕墙工程有限公司所
形成的含商誉资产组组合资产评估报告》(编号为: 中铭评报字(2021) 第 6033 号) ，评估结论
为: 中装建设合并报表中科技幕墙可确指长期资产组公允价值合计为 380.15 万元， 可 收 回
金额不低于 826.00 万元（大写捌佰贰拾陆万元整）。
（二）深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司于 2022 年 4 月 26 日出具了《深圳市
中装建设集团股份有限公司拟进行商誉减值测试涉及的并购中装科技幕墙工程有限公司形成
的含商誉资产组的可收回金额资产评估报告》(编号为: 鹏信资评报字(2022) 第 S038 号) ，评
估结论为: 深圳市中装科技幕墙工程有限公司申报评估的资产组(含商誉)可回收金额评估价值
为 512.96 万元(大写: 伍佰壹拾贰万玖仟陆佰元整)，不低于账面价值。
通过前述科技幕墙历史年度经营数据可以看出，科技幕墙经营业绩整体呈上升趋势，2021
年度经营业绩虽有所下降，主要受公共卫生事件导致的工程进度降低所影响，但由于并购商誉
较低，2021年度经商誉减值测试后仍未触发商誉减值，同时，根据上一年度商誉减值测试业绩
预期完成情况，不存在实质的减值迹象，故公司本期及以前年度商誉减值计提为零具有充分性
及合理性。
第五部分 新疆新能深科园物业服务有限公司、深圳市中装市政园林工程有限公司、深圳市中
科众创空间科技创投有限公司
一、关键参数
关键参数
项目名称
预测期 预测期增长率 稳定期增长率 利润率 折现率
新疆新能深科园物 根据预测的收
业服务有限公司资 2023 年-2027 年 【注】 - 入、成本、费用
【注】
产组 等计算
深圳市中装市政园 根据预测的收
林工程有限公司资 2023 年-2027 年 【注】 - 入、成本、费用
【注】
产组 等计算
深圳市中科众创空 根据预测的收
间科技创投有限公 2023 年-2027 年 【注】 - 入、成本、费用
【注】
司 等计算
注：根据新疆新能深科园物业服务有限公司、深圳市中装市政园林工程有限公司、深圳市中科众创空间科技创投有限公司已
签订的合同、协议、发展规划、历年经营趋势、市场竞争情况等因素的综合分析，对商誉减值测试基准日未来五年的主营业
务收入及其相关的成本、费用、利润忽略经营的波动性进行预测。根据以上企业的历史经营趋势，结合行业市场规模以及 2023
年第一季度的实际经营情况，对未来年度收入进行预测，以上公司 2023 年-2027 年预计销售收入增长率分别如下：
新疆新能深科园物业服务有限公司：10.76%、6.87%、5.20%、3.49%、1.76%。
深圳市中装市政园林工程有限公司：0.00%、0.00%、0.00%、0.00%、0.00%。
深圳市中科众创空间科技创投有限公司：94.60%、5.05%、4.03%、2.95%、1.97%。
以上资产组采用的折现率是反映当前市场货币时间价值和相关资产组特定风险的税前利率。
二、结合相关资产组经营业绩、商誉减值的具体迹象及其发生时点，说明本期及以前年
度的商誉减值是否充分、合理
（1）新疆新能深科园物业服务有限公司
金额单位：元
项 目 行次 2020 年度 2021 年度 2022 年度
一、营业收入 1 6,758,453.26 18,326,995.90 25,506,398.62
其中：主营业务收入 2 6,758,453.26 18,326,995.90 25,506,398.62
减：营业成本 4 4,797,565.98 13,066,565.74 19,055,540.82
其中：主营业务成本 5 4,797,565.98 13,066,565.74 19,055,540.82
税金及附加 7 45,644.35 115,649.18 89,143.11
销售费用 8 - 64,196.91 -
管理费用 9 1,078,266.07 3,629,515.18 5,527,244.01
财务费用 11 3,429.53 29,096.55 44,301.78
信用减值损失 15 753,461.45 -188,060.79 -1,008,577.61
加：其他收益 16 15,221.92 87,979.34 172,892.99
二、营业利润 22 95,307.80 1,698,012.47 1,971,639.50
加：营业外收入 23 157,611.92 73,193.39 4,878.30
减：营业外支出 25 282,018.34 102,192.22 4,330.01
三、利润总额 26 -29,098.62 1,669,013.64 1,972,187.79
减：所得税费用 27 522,427.97 114,251.05 -264,673.56
四、净利润 28 -551,526.59 1,554,762.59 2,236,861.35
（2）深圳市中装市政园林工程有限公司
金额单位：元
项 目 行次 2020 年度 2021 年度 2022 年度
一、营业收入 1 177,717,493.37 385,873,925.73 304,229,554.37
其中：主营业务收入 2 177,717,493.37 385,873,925.73 304,229,554.37
减：营业成本 4 144,326,934.43 320,449,355.01 261,243,257.99
其中：主营业务成本 5 144,326,934.43 320,449,355.01 261,243,257.99
税金及附加 7 881,023.15 1,423,938.23 293,762.43
销售费用 8 2,195,052.54 4,062,793.60 775,177.01
管理费用 9 7,722,603.81 16,919,955.12 15,325,836.01
研发费用 10 7,980,644.42 13,066,307.99 10,339,209.02
财务费用 11 40,173.84 25,011.67 1,066.52
资产减值损失 14 7,923,550.78 567,853.58 1,265,544.00
信用减值损失 15 1,251,763.02 105,239.53 2,948,777.77
加：其他收益 16 250,420.29 203,754.58 284,108.80
投资收益 17 - 17,260.27 6.79
资产处置收益 21 - - -48,617.60
二、营业利润 22 5,646,167.67 29,474,485.85 12,272,421.61
加：营业外收入 23 576,930.86 36,227.95 -
减：营业外支出 25 - 1,448,602.66 246,299.44
三、利润总额 26 6,223,098.53 28,062,111.14 12,026,122.17
减：所得税费用 27 1,984,679.83 3,595,913.36 2,504,243.39
四、净利润 28 4,238,418.70 24,466,197.78 9,521,878.78
（3）深圳市中科众创空间科技创投有限公司
金额单位：元
项 目 2021 年度 2022 年度
营业收入 350.27 354.80
减：营业成本 242.33 412.23
税金及附加 0.86 0.26
销售费用 0.00 0.00
管理费用 494.27 255.51
财务费用 53.68 112.74
息税前利润 EBIT -440.87 -425.94
经对新疆深科园、中装市政园林、中科众创所处资产组减值迹象进行分析，未发现以上资
产组存在明显减值迹象。
（1）新疆深科园：通过前述新疆深科园历史年度经营数据可以看出，新疆深科园不论从
主营业务收入还是净利润均处于不断增长，不存在实质的减值迹象，故公司本期及以前年度商
誉减值计提为零具有充分性及合理性。
（2）中装市政园林：由于公司经营、行业市场等未发生明显不利变化，商誉自形成以来
未出现明显不利变化，且经测算，商誉未发生减值，公司本期计提的商誉减值计提为零具有充
分性及合理性。
（3）中科众创：由于公司经营、行业市场等未发生明显不利变化，商誉自形成以来未出
现明显不利变化，且经测算，商誉未发生减值，公司本期计提的商誉减值计提为零具有充分性
及合理性。
第六部分 深圳市中贺工程检测有限公司
结合中贺工程经营业绩说明、商誉减值的具体迹象及其发生时点，说明本期及以前年度的
商誉减值是否充分、合理
项 目 2021 年度 2022 年度
营业收入 350.27 354.80
减：营业成本 242.33 412.23
税金及附加 0.86 0.26
销售费用 0.00 0.00
管理费用 494.27 255.51
财务费用 53.68 112.74
息税前利润 EBIT -440.87 -425.94
根据中贺工程历史年度经营业绩可以看出，中贺工程在并购当年（2021年度）由于并购行
为致使其当年业绩出现了下滑且出现较大亏损，其在2022年度经营业绩更是出现了持续性的下
滑迹象以及持续性大额亏损的情形，根据评估人员与中贺工程管理层访谈了解，主要原因如下：
（1）中装建设子公司中装建筑科技2021年通过上海联合产权交易所竞拍的方式取得中贺
检测80%的股权，于2021年1月13日取得其控制权，中装建设以2021年1月13日为购买日将中贺
检测纳入合并范围。2021年收购后中装建设对中贺检测进行重整，重新购买设备、招募人员并
对经营场所进行改造升级，人员从2020年的29人到2021年底50人，2021年新购买设备139万元，
并对到2021年底中贺检测已到期的资质进行重新申请，导致其2021年收入减少支出增加。
（2）中贺检测纳入评估范围时检测参数只有400个左右，截至2021年度商誉减值测试预测
时点公司的检测参数已扩大至1500个以上。
（3）2021年度商誉减值测试预测时点中贺检测已提交相关资料申请国家实验室认可和国
家检验机构认可，且预计2022年8月底能完成国家实验室认可和国家检验机构认可。
因此在2021年度商誉减值测试预测时点尚无法判断中贺检测收购后的生产经营的具体变
化情况及具体的变化时间，商誉未发生明显的减值迹象，故在2021年度未计提商誉减值。
通过前述中贺工程历史年度经营数据可以看出，中贺工程经营业绩在 2022 年度出现了持
续性下滑以及持续性亏损，并形成实质性的商誉减值迹象。另根据中贺工程 2022 年度资产负
债及损益状况，中贺工程 2022 年度已资不抵债，综合其历史年度经营业绩情况综合考虑，中
贺工程未来经营具有较大不确定性，本次商誉减值测试可收回金额按照资产组的公允价值减处
置费用的净额确定，并根据北京亚超资产评估有限公司出具的《深圳市中装建设集团股份有限
公司因编制财务报告需要进行商誉减值测试涉及深圳市中贺工程检测有限公司资产组（含商誉）
可收回金额资产评估报告》（北京亚超评报字（2023）第 A101 号）评估结论为参考计提商誉
减值，本期商誉计提具有充分性及合理性。
年审机构意见：
一、核查程序
和交易过程中的关键事项；
公允价值和合并成本确定的合理性，核查商誉确认及相关会计处理是否符合《企业会计准则》
规定和交易实质；
并测试相关内部控制的运行有效性；
测的准确性；
力、复核外部评估师的评估报告，并将关键参数与东部物业的历史业绩、期后业绩及行业统计
资料等进行比较，评价管理层在预计未来现金流量现值时采用的假设和关键判断的合理性，判
断商誉是否存在减值风险；
二、核查意见
经核查，会计师认为:
资产减值》以及《会计监管风险提示第 8 号—商誉减值》的规定。本报告期计提的商誉减值充
分、合理，以前年度未发现存在商誉减值的情况。
问题十：年报显示，你公司报告期末预付账款余额 4,875.02 万元，同比增长 104.85%，
其中，账龄 1 年以下预付账款 4,767.82 万元，占比达 97.80%。请你公司：
（1）补充披露报告期期末及期初预付账款按性质分类表，并说明报告期预付账款期末余
额大幅增长的原因及合理性。
（2）逐笔列示账龄超过1年的预付账款及按预付对象归集的期末余额前五名预付款项的
具体情况，包括但不限于交易对方名称、预付金额、账龄、具体产品或服务内容、截至回函
日的交付情况、尚未结转的原因及预计结转时间、预付进度及额度是否符合行业惯例等。
（3）核实预付账款交易对方与你公司、公司董事、监事、高级管理人员、5%以上股东、
实际控制人是否存在关联关系或可能造成利益倾斜的其他关系，在此基础上说明相关预付款
项是否构成关联方非经营性资金占用你公司资金的情形。
请年审机构就上述问题进行核查并发表明确意见，请你公司独立董事就上述问题（3）核
查并发表明确意见。
【公司回复】
问题十：（1）补充披露报告期期末及期初预付账款按性质分类表，并说明报告期预付账
款期末余额大幅增长的原因及合理性。
一、报告期期末及期初预付账款按性质分类情况如下：
单位：万元
性质分类 年末余额 年初余额 变动金额 变动幅度 变动占比
预付材料款 2,467.26 1,892.09 575.17 30.40% 23.05%
预付股权转让款 1,650.00 - 1,650.00 100.00% 66.13%
预付水电维修基
金等物业运维费
预付保险、充值卡
等其他费用
合计 4,875.02 2,379.75 2,495.27 104.85% 100.00%
二、报告期预付账款期末余额大幅增长的原因及合理性说明如下：
项，具有偶发性；
增幅 30.40%，物业板块预付水电维修基金等物业运维费较年初增加 230.78 万元，增幅 61.16%；
板块客户增加，预付充值卡成本增加。
综合上述原因，预付账款期末余额大幅增长具有偶发性和行业影响，没有经营管理的大幅
变动，是合理可控的。
问题十：（2）逐笔列示账龄超过1年的预付账款及按预付对象归集的期末余额前五名预
付款项的具体情况，包括但不限于交易对方名称、预付金额、账龄、具体产品或服务内容、
截至回函日的交付情况、尚未结转的原因及预计结转时间、预付进度及额度是否符合行业惯
例等。
一、账龄超过 1 年的预付账款明细如下： 单位： 万元
账龄
序号 单位名称 期末余额
深圳市美腾新型建材有限
公司
杭州兰舍环保新材料有限
公司
佛山牛钢新创不锈钢有限
公司
安康市汉滨区质诚装饰工
程有限公司
湖北美圣雅恒新材料科技
有限公司
单笔金额 3 万以，合并列
示
合计 107.20 96.52 10.68
（续上表）
序 产品或服 截止回函日交 尚未结转 预计结转时 预付款进度 是否符合行
单位名称
号 务内容 付情况 的原因 间 及额度 业惯例
预计2023年10
月
深圳市美腾新型建材有限
公司
杭州兰舍环保新材料有限
公司
佛山牛钢新创不锈钢有限
公司
安康市汉滨区质诚装饰工
程有限公司
湖北美圣雅恒新材料科技
有限公司
二、按预付对象归集的期末余额前五名预付款项的具体情况如下：
单位：万元
账龄
序号 单位名称 期末余额
第一名 深圳市深科园投资合伙企业（有限合伙） 1,650.00 1,650.00
第二名 深圳市西锐商贸有限公司 335.35 335.35
第三名 江阴市广联设计工程有限公司 265.65 265.65
第四名 经典兰亭文化艺术(北京)有限公司 150 150
第五名 深圳市鸿升钢材有限公司 123.32 123.32
合计 2,524.32 2,524.32
（续上表）
截止回函
产品或服务 尚未结转 预计结转 预付款进度 是否符合行
序号 单位名称 日交付情
内容 的原因 时间 及额度 业惯例
况
深圳市深科园投资合伙
第一名 购买股份 交付完成 / / 按协议约定 是
企业（有限合伙）
深圳市西锐商贸有限公 交付未完 材料未到 预计 2023
第二名 材料 按合同约定 是
司 成 货 年7月
江阴市广联设计工程有
第三名 材料 交付完成 / / 按合同约定 是
限公司
经典兰亭文化艺术(北
第四名 设计 交付完成 / / 按合同约定 是
京)有限公司
深圳市鸿升钢材有限公
第五名 材料 交付完成 / / 按合同约定 是
司
问题十：（3）核实预付账款交易对方与你公司、公司董事、监事、高级管理人员、5%
以上股东、实际控制人是否存在关联关系或可能造成利益倾斜的其他关系，在此基础上说明
相关预付款项是否构成关联方非经营性资金占用你公司资金的情形。
经公司核查，预付账款交易对手方深圳市深科园投资合伙企业（有限合伙）系我司控股子
公司深圳市科技园物业集团有限公司之少数股东，预付金额1650万元。
有关此次交易情况说明：深圳市深科园投资合伙企业(有限合伙) 系公司控股子公司深圳
市科技园物业集团有限公司之少数股东，其控股股东持有公司1.18%(未达5%)的股份，依据《深
圳证券交易所股票上市规则(2023年修订)》6.3.3款,其控股股东不属于公司关联自然人，故深圳
市深科园投资合伙企业(有限合伙)不属于公司的关联法人，相关预付款项不构成关联方非经营
性资金占用公司资金的情形。
我司通过全资子公司深圳市嘉泽特投资有限公司控股深圳市科技园物业集团有限公司。中
装建设于2022年9月23日召开第四届董事会第十六次会议，审议通过了《关于子公司拟收购深
圳市科技园物业集团有限公司部分股份的议案》。基于上述交易背景，深圳市嘉泽特投资有限
公司与深圳市深科园投资合伙企业（有限合伙）在2022年11月9日签署股权转让协议，深圳市
深科园投资合伙企业（有限合伙）本次向深圳市嘉泽特投资有限公司转让其持有深圳市科技园
物业集团有限公司的9.7452%股份，转让对价为人民币3,300万元。
本次股权转让的价格依照深圳市科技园物业集团有限公司于评估基准日（2021年9月30日）
的100%股权价值33,862.74万元确定。转让价款分2次支付，每次支付比例50%。2022年11月支
付首期价款，形成预付款1,650万元，2023年2月支付了第二期股权价款，同期完成股权交割。
本次交易是股东之间的股权交易，不构成关联方非经营性资金占用。
剩余其他预付交易对方经我司逐一核实结果如下：均与我司、公司董事、监事、高级管理
人员、5%以上股东、实际控制人不存在关联关系或可能造成利益倾斜的其他关系。
问题十：（4）请年审机构就上述问题进行核查并发表明确意见，请你公司独立董事就上
述问题（3）核查并发表明确意见。
年审机构意见：
一、核查程序
背景等情况；
其波动原因及合理性；
的原因；
业合理性，是否与公司及公司董、监、高存在关联关系，检查预付账款期末相关信息是否已在
财务报表中作出恰当列报。
二、核查意见
经核查，会计师认为：
合理的；
构成关联方非经营性资金占用，其他交易对方与公司董事、监事、高级管理人员、5%以上股
东、实际控制人不存在关联关系或可能造成利益倾斜的其他关系。
独立董事意见：
我们抽查期末余额前五名预付款项的预付对象，经核查相关交易对方工商登记信息，核实
交易对方股东、董事、监事、高管及实际控制人与公司、公司董事、监事、高级管理人员、5%
以上股东、实际控制人的关系，并检查交易合同、支付凭证等资料，我们认为：
限公司之少数股东，深圳市深科园投资合伙企业（有限合伙）不属于公司的关联法人；本次交
易是股东之间的股权交易，相关预付款项不构成关联方非经营性资金占用公司资金的情形。
有限公司、深圳市鸿升钢材有限公司与公司、公司董事、监事、高级管理人员、5%以上股东、
实际控制人不存在关联关系或可能造成利益倾斜的其他关系，相关预付款项不构成关联方非经
营性资金占用公司资金的情形。
问题十一：年报显示，你公司报告期末其他应收款账面余额 2.93 亿元，其中，押金及其
他 1.49 亿元，报告期同比大幅增长 524.01%，保证金 1.17 亿元。其他应收款累计计提坏账准
备 0.97 亿元，期末账面价值 1.96 亿元。请你公司：
（1）说明其他应收款中押金及其他的主要核算内容，包括但不限于形成原因及背景、欠
款方、与公司关联关系、账龄、历年坏账计提情况等，并说明报告期大幅增长的原因及合理
性。
（2）补充披露按欠款方归集的期末余额前十名其他应收款情况，包括但不限于欠款方名
称、关联关系、欠款金额、款项性质、账龄及预期情况、坏账准备计提情况、预计收回时间
等。
（3）按账龄披露部分显示，你公司账龄1年以上其他应收款2.14亿元（账面余额，下同），
占比73.08%，3年以上其他应收款0.92亿元，占比31.32%。请你公司说明其他应收款长期挂账
未收回的原因及合理性，并结合其他应收款资金流向核查并说明你公司是否存在控股股东及
其他关联方非经营性资金占用、违规财务资助等违规情形。
（4）结合你公司坏账准备计提政策及《企业会计准则》的有关规定，说明你公司其他应
收款坏账准备计提是否充分、合理。
请年审机构对上述问题进行核查并发表明确意见。
【公司回复】
问题十一：（1）说明其他应收款中押金及其他的主要核算内容，包括但不限于形成原因
及背景、欠款方、与公司关联关系、账龄、历年坏账计提情况等，并说明报告期大幅增长的
原因及合理性。
其他应收款押金及其他的主要核算内容详见下表，报告期大幅增长的主要原因：（1）公
司因诉讼本期缴纳给东莞市第一人民法院反担保金1,509.76万元，该担保金对应的诉讼已根据
初审判决计提预计负债，该担保金在诉讼完结后会退回；（2）公司本期新增合并主体深圳市
东部物业管理有限公司及其子公司（以下简称“东部物业”），其他应收款的押金及其他中包
含了因合并东部物业而新增的11,528.03万元，其中款项主要为东部物业因资金调拨借用、物业
管理服务等原因（详细原因见下表）应收其原母公司深圳市东部发展集团有限公司及其关联方
（以下简称“东部集团”）的往来款。综前所述，报告期其他应收款的押金及其他大幅增长是
合理的。
单位：万元
序 12 月 司关 计提
往来单位 账龄 2022 2021 2020 形成原因及背景
号 31 日余 联关 方法 合计
年 年 年
额 系
东部发展集团公司原为东部
物业母公司，持有东部物业
往来，特别是 2019 年自东部集
团发生债务危机后，东部集团
在下属二级公司（包括东部物
业）多次调用资金，东部集团
用二级公司上缴的利润及东部
深圳市东 625.50、
单项 物业代东部集团代收的房屋租
部发展集 4,892.3 非关 1-2 年 2,285. 160.2 2,446.
团有限公 4 联方 1394.69、 93 4 17
计提 部物业的股权做抵押向债权人
司 2-3 年
孙卫宁借款，因无力偿还，导
致东部物业被福田区法院拍
卖。2022 年 6 月 30 日，科技
园物业集团通过法拍购买了东
部集团持有的东部物业 100%
股权，原东部物业与母公司之
间的往来由内部往来变成了非
关联方往来。
本笔为东部物业下属子公司
深圳市建艺物业管理有限公司
的其他应收款。建艺物业与惠
州大亚湾建艺实业有限公司同
惠州大亚 属于东部集团下的子公司，
单项
湾建艺实 非关 5 年以上 2,186. 2,254. 2011 年东部集团将建艺物业分
业有限公 联方 2254.5 86 5 出来划拨给东部物业，建艺物
计提
司 业就成了东部物业的全资子公
司。建艺物业 2011 年以前的资
金被建艺实业公司所使用，在
物业的其他应收款
序 12 月 司关 计提
往来单位 账龄 2022 2021 2020 形成原因及背景
号 31 日余 联关 方法 合计
额 系 年 年 年
（1）东莞金誉房地产开发有限
公司就工程合同纠纷起诉我
司，并查封冻结我司财产，故
在 2022 年 4 月 25 日缴纳 1400
万元整至东莞市第一人民法院
东莞市第 以现金形式反担保解冻我司财
院 司就买卖合同纠纷起诉我司，
避免账户冻结，故在 2022 年
元至东莞市第一人民法院以现
金形式担保。上诉两笔金额都
会在案件完结后退回。
六盘水康成投资置业公司是
东部发展集团公司下的项目公
司，其所开发的楼盘六盘水明
六盘水康 2-3 年
单项 硐湖交由东部物业管理，东部
成投资置 非关 205.99、 486.3
业有限公 联方 3-4 年 7
计提 管理服务，2015 年-2021 年，
司 310.93、
六盘水康成置业应付东部物业
配合服务费、物业管理费等形
成的往来。
大众物业与东部物业原同为
东部发展集团公司下的二级公
司，2020 年 1 月大众物业向东
深圳市大
众物业管 非关 262.3
理有限公 联方 7
年 480 计提 30 万元，借款余额为 480 万元，
司
其余款项为东部物业为大众物
业垫付的税金、贷款利息、物
业管理费等费用。
东部工程公司是东部集团属下
的二级公司，其所开发的瑞河
耶那小区交由东部物业物业管
深圳市东 单项
非关 年以上 188.8 修等款项所形成的往来。另外，
联方 366.66 3 2005 年以前，东部物业的全资
限公司 计提
子公司园林绿化公司隶属于东
部工程公司，2005 年，东部集
团将园林绿化划拨给东部物
业，东部工程所欠园林绿化的
款项一起划转过来。
沈阳五爱 2019 年 4 月在与沈阳宏友装饰
保成酒店 非关 286.1 286.1 工程有限公司诉讼纠纷，判决
管理有限 联方 9 9 我司需代沈阳五爱代付判决
公司 款。
序 12 月 司关 计提
往来单位 账龄 2022 2021 2020 形成原因及背景
号 31 日余 联关 方法 合计
额 系 年 年 年
东部橡塑与东部物业原同为
东部发展集团下的二级公司。
东部橡塑开发的楼盘交由东部
深圳市东 4-5 年
单项 物业物业管理，楼盘中个别房
部橡塑实 非关 0.65、5 年 130.4
业有限公 联方 以上 9
计提 年-2021 年期间东部橡塑自用
司 260.33
的房屋应交东部物业物业管理
费、水电费、本体维修基金等
费用所形成的往来。
大众新源与东部物业原同为
东部发展集团下的二级公司。
深圳市大
众新源节 非关 114.5
能科技有 联方 7
限公司
费等费用而未交所形成的往
来。
江苏南通
非关 1 年以内 账龄 -呼伦贝尔建联教育基础设施
联方 225.9 组合 投资建设有限公司 1% 股权给
有限公司
对方公司产生的应收款项。
眉县霸王
年 75.26、 单项 项目公司，主要为其公司委托
河工业园 非关
投资发展 联方
有限公司
年以上 -2020 年的看护服务费未付款
康成（杭州）置业有限公司是
康成（杭 单项
非关 171.93、 开发的玲珑天成小区委托东部
联方 4-5 年 物业前期物业管理。2015 年
有限公司 计提
管理费未付部分形成的往来。
本笔为东部物业下属子公司
深圳市建艺物业管理有限公司
的其他应收款。建艺物业与惠
州大亚湾建艺实业有限公司同
深圳市建 属于东部集团下的子公司，
单项
艺实业股 非关 5 年以上 121.2 121.2 2011 年东部集团将建艺物业分
份有限公 联方 121.28 8 8 出来划拨给东部物业，建艺物
计提
司 业就成了东部物业的全资子公
司。建艺物业 2011 年以前的资
金被惠州大亚湾实业公司所使
用，在 2011 年账务分割时形成
了建艺物业的其他应收款。
合计
问题十一：（2）补充披露按欠款方归集的期末余额前十名其他应收款情况，包括但不限
于欠款方名称、关联关系、欠款金额、款项性质、账龄及预期情况、坏账准备计提情况、预
计收回时间等。
单位：万元
与公司
款项 预计收回
名次 单位名称 期末余额 账龄 坏账准备 关联关
性质 时间
系
每年代东
外部 非关联
第一名 深圳市东部发展集团有限公司 4,892.34 1-2 年 1394.69、 2,446.17 租金 900
往来 方
扣往来
保证 非关联
第二名 佛山市顺德五沙热电有限公司 4,866.03 1359.4、2-3 年 291.96 投产后一
金 方
无法收
回，建艺
物业账上
只用分账
外部 非关联 时的数
第三名 惠州大亚湾建艺实业有限公司 2,254.50 5 年以上 2,254.50
往来 方 据，原始
凭证在东
部集团。
已全部计
提坏账
反担 非关联 案件完结
第四名 东莞市第一人民法院 1,509.76 1 年以内 75.49
保金 方 后退回
诉讼中，
已财产保
第五名 六盘水康成投资置业有限公司 972.74 486.37 全，待案
件完结后
收回
预计无法
收回，其
股东公司
诚意 非关联
第六名 深圳绿得节能服务有限公司 600.00 5 年以上 600.00 破产，该
金 方
公司也存
在多起执
行案件
与公司
款项 预计收回
名次 单位名称 期末余额 账龄 坏账准备 关联关
性质 时间
系
诉讼中，
已冻结对
第七名 深圳市大众物业管理有限公司 524.74 262.37
年 480 往来 方 户，待案
件完结后
收回
公司于
月 15 日
投标 在北京市
以及 朝阳区人
非关联
第八名 中金所（北京）基金管理有限公司 380.00 2-3 年 380.00 履约 民法院立
方
保证 案受理起
金 诉对方，
目前案件
仍在审理
中
第九名 深圳市东部工程有限公司 377.66 188.83
年以上 366.66 往来 方 收回
履约 与甲方协
非关联
第十名 重庆中能医院管理有限公司 300.00 3-4 年 18.00 保证 商沟通退
方
金 回
合计 16,677.77 7,003.69
问题十一：（3）按账龄披露部分显示，你公司账龄1年以上其他应收款2.14亿元（账面余
额，下同），占比73.08%，3年以上其他应收款0.92亿元，占比31.32%。请你公司说明其他应
收款长期挂账未收回的原因及合理性，并结合其他应收款资金流向核查并说明你公司是否存
在控股股东及其他关联方非经营性资金占用、违规财务资助等违规情形。
一、主要的其他应收款长期挂账未收回的原因详见下表
单位：万元
与公
长期未
序 期末余 账龄 1 年以 坏账准 款项 司关 预计收
单位名称 形成原因 收回原
号 额 上余 备 性质 联关 回时间
因
系
该笔应
东部发展集团原为东部物业母公
收款项
司，持有东部物业 100% 股权，双
原本属
方在资金上互有往来，特别是
于东部
物业内
后，东部集团在下属二级公司（包
部往来，
括东部物业）多次调用资金，东 每年
所以账
部集团用二级公司上缴的利润及 代东部
深圳市东 龄较长；
外 东部物业代东部集团代收的房屋 集团收
部发展集 东部发 非关
团有限公 展集团 联方
来 部物业的股权做抵押向债权人孙 900 万
司 财务状
卫宁借款，因无力偿还，导致东 元可抵
况不佳，
部物业被福田区法院拍卖。2022 扣往来
爆发债
年 6 月 30 日，科技园物业集团通
务危机，
过法拍购买了东部集团持有的东
偿还能
部物业 100% 股权，原东部物业与
力弱，难
母公司之间的往来由内部往来变
以直接
成了非关联方往来。
收回
（1）2019 年 7 月 4 日宽原电子
与佛山市顺德三泰能源投资有限
公司、佛山市顺德五沙热电有限
公司、佛山市顺德三新热能有限
公司签订《佛山顺德五沙（宽原）
大数据中心合作合同》，合同约
定对当期甲方五沙热电与佛山顺
德五沙（宽原）大数据中心项目
建设有关的一些主要项目及投资
佛山市顺 金额，乙方（宽原电子）提供 50% 项目正 项目
非关
德五沙热 保 的投资保证金,其余由甲方自筹资 在施工， 完全投
电有限公 证金 金解决。根据佛山市顺德五沙热 尚未完 产后一
司 电有限公司提供的与投资保证金 全投产 个月内
有关的项目中标通知书，宽原电
子分别于 2019 年 9 月 30 日、2019
年 12 月 30 日、2020 年 3 月 19
日、2021 年 6 月 4 日、2021 年 12
月 28 日、2022 年 1 月 27 日、2022
年 9 月 5 日支付 600 万、666.5 万、
与公
长期未
序 期末余 账龄 1 年以 坏账准 款项 司关 预计收
单位名称 形成原因 收回原
号 额 上余 备 性质 联关 回时间
因
系
无法
收回，
本笔为东部物业下属子公司深 建艺物
圳市建艺物业管理有限公司的其 业账上
他应收款。建艺物业与惠州大亚 只用分
湾建艺实业有限公司原同属于东 原东部 账时的
惠州大亚
外 部集团下的子公司，2011 年东部 集团公 数据，
湾建艺实 非关
业有限公 联方
来 部物业，建艺物业就成了东部物 内部往 证在东
司
业的全资子公司。建艺物业 2011 来 部集
年以前的资金被惠州大亚湾实业 团，无
公司所使用，在 2011 年账务分割 法诉
时形成了建艺物业的其他应收款 讼。已
全部计
提坏账
本笔为子公司深圳市东部物业
管理有限公司的其他应收款。六
诉讼
盘水康成投资置业公司是东部发
原东部 中，已
六盘水康 展集团公司下的项目公司，其所
外 集团公 财产保
成投资置 开发的楼盘六盘水明硐湖交由东 非关
业有限公 部物业管理，东部物业为其提供 联方
来 内部往 案件完
司 配合销售、物业管理服务，2015
来 结后收
年-2021 年，六盘水康成置业应付
回
东部物业配合服务费、物业管理
费等形成的往来。
务有限公司就双方投资武汉蓝波
天盛新能源有限公司之 10MW 分
布式光伏发电项目，通过股权转
其股东
让方式投资项目公司(暨标的项
公司破
目)不低于 6000 万元，并于 2017 非
深圳绿得 产，该公 预计
诚 年 5 月 27 日支付 10%(600 万元) 关联
意金 的诚意金至对方指定账户。《投 方
有限公司 在多起 回
资意向书》有效期至 2018 年 12
执行案
月 31 日，如在该截止日前，乙方
件
和项目公司未能完成对应的
网工作，乙方需无条件退回诚意
金。
本笔为子公司深圳市东部物业
管理有限公司的其他应收款。大 诉讼
众物业与东部物业原同为东部发 中，已
原东部
深圳市大 展集团公司下的二级公司，2020 冻结对
外 集团公 非
众物业管 年 1 月大众物业向东部物业借款 方部分
理有限公 500 万元，同年 6 月归还 50 万元， 账户，
来 内部往 方
司 同年 6 月再借 30 万元，借款余额 待案件
来
为 480 万元，其余款项为东部物 完结后
业为大众物业垫付的税金、贷款 收回
利息、物业管理费等费用。
与公
长期未
序 期末余 账龄 1 年以 坏账准 款项 司关 预计收
单位名称 形成原因 收回原
号 额 上余 备 性质 联关 回时间
因
系
公司
于 2022
年2月
该项目
在北京
与中金所（北京）基金管理有限 因对方
投 市朝阳
中金所 公司就仰光之星游轮装修改造工 原因无
标以 区人民
（北京） 程项目分别于 2020 年 5 月 7 日缴 法开展， 非关
基金管理 纳 80 万投标保证金和 2020 年 6 导致保 联方
约保 案受理
有限公司 月 24 日支付 300 万履约保证金。 证金长
证金 起诉对
保证金并于项目完结后退回。 期未退
方，目
回
前案件
还在审
理中
本笔为子公司深圳市东部物业
管理有限公司的其他应收款。东
部工程公司是东部集团属下的二
级公司，其所开发的瑞河耶那小
区交由东部物业物业管理，2006 原东部
深圳市东 外 年-2019 年期间，东部物业多次代 集团公
非关 协商分
联方 期收回
限公司 来 的往来。另外，2005 年以前，东 内部往
部物业的全资子公司园林绿化公 来
司隶属于东部工程公司，2005 年，
东部集团将园林绿化划拨给东部
物业，东部工程所欠园林绿化的
款项一起划转过来。
理有限公司签订工程施工合同-- 该项目
永川中能康复医院项目。合同约 因甲方
定支付就施工合同的 10% 履约保 资金不
证金作为工程保障，分别于 2019 足，无法 与甲
重庆中能 履
年 6 月 11 日和 2019 年 11 月 14 启动项 非关 方协商
日共缴纳了 300 万。约定进场装 目，也在 联方 沟通退
有限公司 证金
修 30 个工作日后退还 30% 的履约 和甲方 回
保证金，形象工程进度达 50% 时 沟通退
退还履约保证金 30% ，工程完工 这个保
达到初验条件 5 个工作日退还 证金
对方申 对方
沈阳五爱 请破产 申请破
代 2019 年 4 月在与沈阳宏友装饰 非
保成酒店 程序中， 产程序
管理有限 待申请 中，待
付 司需代沈阳五爱代付判决款 方
公司 执行分 申请执
配 行分配
本笔为子公司深圳市东部物业
管理有限公司的其他应收款。东
部橡塑与东部物业原同为东部发
原东部 发起诉
深圳市东 展集团下的二级公司。东部橡塑
外 集团公 讼中，
部橡塑实 开发的楼盘交由东部物业物业管 非关
业有限公 理，楼盘中个别房屋由东部橡塑 联方
来 内部往 完结后
司 自己使用，2001 年-2021 年期间
来 收回
东部橡塑自用的房屋应交东部物
业物业管理费、水电费、本体维
修基金等费用所形成的往来，
与公
长期未
序 期末余 账龄 1 年以 坏账准 款项 司关 预计收
单位名称 形成原因 收回原
号 额 上余 备 性质 联关 回时间
因
系
年已收
回
合肥市政 履 竞标合肥市的物业管理合同，后 合同期
非关 26.25
联方 万，其
心 证金 的履约保证金 保证金
余要合
同结束
后收回
本笔为子公司深圳市东部物业
管理有限公司的其他应收款。大
众新源与东部物业原同为东部发
原东部 诉讼
深圳市大 展集团下的二级公司。大众新源
外 集团公 中，待
众新源节 租用东部集团名下房屋办公用 非关
能科技有 （由于东部集团委托东部物业代 联方
来 内部往 结后收
限公司 收租金），大众新源自 2015 年
来 回
-2019 年应交东部物业租金、物业
管理费、水电费等费用而未交所
形成的往来。
本笔为子公司深圳市东部物业
管理有限公司的其他应收款。眉
原东部 诉讼
眉县霸王 县霸王河工业园投资发展有限公
外 集团公 中，待
河工业园 司是东部发展集团下的项目公 非关
投资发展 司，其公司委托东部物业对所开 联方
来 内部往 结后收
有限公司 发的眉县霸王河工业园做看护服
来 回
务。2019 年-2020 年的看护服务
费未付款形成的往来。
本笔为子公司深圳市东部物业
管理有限公司的其他应收款。康
原东部
成（杭州）置业有限公司是东部 已发起
康成（杭 外 集团公
发展集团的项目公司，其开发的 非关 诉讼，
玲珑天成小区委托东部物业前期 联方 确认债
有限公司 来 内部往
物业管理。2015 年-2019 年的配 权中
来
合服务费、空置房管理费未付部
分形成的往来。
工程
竣工验
收通
过、工
程和工
佛山杨柳 园二三期铝合金门窗幕墙及栏杆
程资料
郡房地产 履约 工程支付 171.54 万履约保证金， 项目未 非关
开发有限 保证 约定在工程竣工验收通过、工程 完工 联方
我司提
公司 金 和工程资料移交，我司提交结算
交结算
书及结算资料后 1 个月内
书及结
算资料
后 1个
月内
与公
长期未
序 期末余 账龄 1 年以 坏账准 款项 司关 预计收
单位名称 形成原因 收回原
号 额 上余 备 性质 联关 回时间
因
系
公司
于 2019
年7月
在醴陵
市人民
法院立
案受理
海南南疆 起诉对
该项目
万春建筑 2018 年 4 月就神福农产品批发 方，并
履约 因对方 非关
保证 原因无 联方
公司醴陵 金 违约金
金 法开展
分公司 一共支
付 183
万。因
对方无
力支
付，预
计无法
收回
本笔为东部物业下属子公司深
圳市建艺物业管理有限公司的其
他应收款。建艺物业与建艺实业
有限公司同属于东部集团下的子 原东部
深圳市建
外 公司，2011 年东部集团将建艺物 集团公 预计
艺实业股 非关
份有限公 联方
来 物业就成了东部物业的全资子公 内部往 回
司
司。建艺物业 2011 年以前的资金 来
被建艺实业公司所使用，在 2011
年账务分割时形成了建艺物业的
其他应收款
该项目
因对方
原因无
湖南丰润 2015 年 8 月就湖南润蓝天大酒 法开展， 预计
履约 非关
保证 联方
公司 金 公司已 回
金
失信，无
财产可
执行
佛山市南 中心培训大楼装饰装修工程设计
协商沟 2023
海区水乡 施工总承包工程支付 100 万履约
履约 通在 非关 年2月
保证 2023 年 联方
投资有限 约、安全生产事故、劳资纠纷，
金 退回 收回
公司 则在工程竣工验收合格后 10 日
内一并退回。
合计 17,203.09 14,188.22 8,086.04
二、本期末其他应收款资金流向中，仅一项因房屋租赁支付押金而产生的应收控股股东
非经营性资金占用、违规财务资助等违规情形。
问题十一：（4）结合你公司坏账准备计提政策及《企业会计准则》的有关规定，说明你
公司其他应收款坏账准备计提是否充分、合理。
一、公司坏账准备计提政策：
其他应收款坏账计提组合 计提方法 账龄 计提比例
单项金额重
大并单项计
提坏账准备 单项计提 个别认定法 单独认定
的其他应收
款
组合 1：投标保证金 不计提坏账 0%
组合 2：履约及其他保证金 余额百分比法 6%
按信用风险
特征组合计
提坏账准备
的其他应收 组合 3：账龄组合 账龄分析法
款
公司主营业务为装饰装修工程，需频繁的参与投标活动，同时缴纳投标保证金，保证金在
投标活动结束后会原额退回，信用风险很低，故根据《企业会计准则》规定按照余额百分比法
单独划分“组合 1：投标保证金”，设定计提比例为 0%；
公司在执行标的合同时需要缴纳履约保证金等，该部分保证金与执行标的合同存在关联性，
信用风险可控，故根据《企业会计准则》规定按照余额百分比法划分“组合 2：履约及其他保
证金”，设定计提比例为 6%；
公司的其他应收款账面余额除上述两项信用风险可控的组合，其余根据《企业会计准则》
规定按照账龄分析法划分“组合 3：账龄组合”，具体计提比例如上表所示；
除上述三项按信用风险特征组合计提坏账准备的应收账款外，对涉及纠纷、诉讼、对方单
位明显偿债能力弱等情况的其他应收款，根据《企业会计准则》的谨慎性要求，公司采用个别
认定法，按 50%、100%等比例单项计提该部分其他应收款项的坏账准备。
二、说明公司其他应收款坏账准备计提是否充分、合理。
公司按照上述其他应收款坏账计提政策，对公司及合并范围内的子公司进行坏账计提。本
期的单项计提中，东部物业应收其原母公司东部集团的款项，因东部物业根据协议仍代管东部
集团部分房产的出租事宜，代收的这部分租金用来抵减应收东部集团的往来款项，所以该部分
其他应收款项在本期按照 50%比例单项计提坏账准备。
综上所述，本期其他应收款坏账准备计提充分、合理。
年审机构意见：
一、核查程序
确认债权的真实性；
账龄较长其他应收款单独进行询问并获取相关资料进行分析，同时关注是否存在资金被关联企
业（或实际控制人）占用现象；
审计程序；
失率估计的合理性，往年估计的信用损失率的合理性等进行复核；
坏账准备的其他应收款获取充分证据；
关系。
二、核查意见
经核查，会计师认为公司 2022 年度其他应收款期末余额大幅增长是合理的；其他应收款
坏账准备计提充分、合理；未发现公司存在关联方非经营性资金占用及违规提供财务资助情形。
备查文件
的核查意见；
部发展集团有限公司持有的深圳市东部物业管理有限公司股权所涉及的该公司股东全部权益
资产评估报告》。
特此公告。
深圳市中装建设集团股份有限公司
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