债券代码：149670.SZ 债券简称：21基建01
天津天保基建股份有限公司2021年面向合格
投资者公开发行公司债券（第一期）
受托管理事务报告
（2022年度）
债券受托管理人
（北京市朝阳区建国路81号华贸中心1号写字楼22层）
重要声明
中德证券有限责任公司（简称“中德证券”）编制本报告涉及的内容及信息来源
于发行人公开信息披露文件、发行人向中德证券提供的资料或说明以及第三方中介
机构出具的专业意见。
本报告不构成对投资者进行或不进行某项行为的推荐意见，投资者应对相关事
宜做出独立判断，而不应将本报告中的任何内容据以作为中德证券所作的承诺或声
明。在任何情况下，投资者依据本报告所进行的任何作为或不作为，中德证券不承
担任何责任。在任何情况下，未经中德证券书面许可，不得将本报告用作其他任何
用途。
目 录
第十二章 与发行人偿债能力和增信措施有关的其他情况及受托管理人采取的应对措施 ...... 22
第一章 受托管理的公司债券概况
一、债券概要
天津天保基建股份有限公司2021年面向合格投资者公开发行公司债券（第一
期）。
采用分期发行方式，面向合格投资者公开发行不超过8亿元的公司债券。本期债券为
第二期发行，发行规模为4亿元。
债券简称：21基建01。
债券代码：149670.SZ。
天津天保基建股份有限公司（以下简称“公司”或“发行人”）。
本期债券发行规模为4亿元；当前余额4亿元。
本期债券每一张票面金额为100元，按面值发行。
本期债券为3年期，含第2年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。
发行人有权决定在本期债券存续期的第2年末调整本期债券后1年的票面年利率。投
资者有权在本期债券存续期的第2年末选择是否将届时持有的全部或部分本期债券
按面值回售给发行人。
实名制记账式公司债券。
（1）债券利率
本期债券票面利率为6.50%。
（2）还本付息的期限及方式
起息日：2021年10月19日。
付息日：本期债券的付息日为2022年至2024年每年的10月19日（如遇法定节假
日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日，顺延期间不另计息）。如投资者行使回
售选择权，则其回售部分债券付息日为2022年至2023年每年的10月19日（如遇法定
节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日，顺延期间不另计息）。
兑付日：本期债券的兑付日为2024年10月19日（如遇法定及政府指定节假日或
休息日，则顺延至其后的第1个交易日，顺延期间不另计息）。如投资者行使回售选
择权，则其回售部分债券的兑付日为2023年10月19日（如遇法定节假日或休息日，
则顺延至其后的第1个交易日，顺延期间不另计息）。
本期债券采用单利按年计息，不计复利，逾期不另计息。每年付息一次，到期
一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。还本付息将按照证券登记机构的
有关规定来统计债券持有人名单，本息支付方式及其他具体安排按照证券登记机构
的相关规定办理。
天津保税区投资控股集团有限公司为本期债券提供全额无条件不可撤销连带责
任保证担保。
经东方金诚综合评定，发行人的主体信用等级为AA，本期债券的信用等级为
AAA。
中德证券有限责任公司。
本次债券所募集资金全部用于偿还到期公司债券。
第二章 债券受托管理人履行职责情况
报告期内1，中德证券依据《公司债券发行与交易管理办法》、
《公司债券受托管
理人执业行为准则》和其他相关法律、法规、规范性文件及自律规则的规定以及《受
托管理协议》的约定，持续跟踪发行人的资信状况、募集资金使用情况、公司债券
本息偿付情况、偿债保障措施实施情况等，并督促发行人履行公司债券募集说明书、
受托管理协议中所约定的义务，积极行使债券受托管理人职责，维护债券持有人的
合法权益。
一、持续关注发行人资信情况、督促发行人进行信息披露
中德证券作为本期债券的受托管理人，按照债券受托管理协议及募集说明书的
约定履行了受托管理职责，建立了对发行人的定期跟踪机制。
报告期内，中德证券持续关注发行人资信状况，监测发行人是否发生重大事项，
按月定期全面核查发行人重大事项发生情况，持续关注发行人各项信息资料。报告
期内，发行人未出现对债券偿付产生重大不利影响的事项。
报告期内，中德证券持续督导发行人履行信息披露义务，并监督了发行人对公
司债券募集说明书所约定义务的执行情况。
二、持续关注本期债券增信措施
天津保税区投资控股集团有限公司（以下简称“担保人”）为本期债券提供全额
无条件不可撤销连带责任保证担保。报告期内，中德证券持续关注担保人的资信状
况，2022年6月22日，东方金诚国际信用评估有限公司评定担保人主体评级AAA，评
级展望为稳定。
三、监督专项账户及募集资金使用情况
报告期内，中德证券持续监督并定期检查发行人公司债券募集资金的接收、存
储和划转情况，监督募集资金专项账户运作情况。中德证券及时向发行人传达法律
如无特别说明，“报告期”均指 2022 年度。
法规规定、监管政策要求和市场典型案例，提示发行人按照募集说明书的约定合法
合规使用募集资金。发行人公司债券募集资金实际用途与募集说明书约定一致。
四、持续履行信息披露义务
中德证券作为受托管理人，本年度积极履行信息披露义务。针对发行人发生的
董事长变动及变更会计师事务所事项，本受托管理人出具了《中德证券有限责任公
司关于天津天保基建股份有限公司变更会计师事务所及董事长发生变动的临时受托
管理事务报告》，并于2022年4月出具了上一年度的年度受托管理事务报告。
五、督促并协助发行人按时完成付息流程
报告期内，中德证券提前提醒发行人有关债券付息事项，对发行人的资金安排
进行了提前掌握，协助发行人按时完成付息相关流程，保护投资者权益。
第三章 发行人2022年度经营和财务状况
一、发行人基本情况
中文名称：天津天保基建股份有限公司
英文名称：Tianjin Tianbao Infrastructure Co., Ltd.
公司法定代表人：侯海兴
成立日期：1998年9月30日
统一社会信用代码：91120000700597012E
公司股票上市交易所：深圳证券交易所
股票简称：天保基建
股票代码：000965
上市日期：2000年4月6日
注册资本金：110,983.09万元
注册地址：天津空港经济区西五道35号汇津广场1号楼
联系地址：天津空港经济区西五道35号汇津广场1号楼
经营范围：基础设施开发建设、经营；以自有资金对房地产进行投资；商品房
销售；房地产中介服务；自有房屋租赁；物业管理；工程项目管理服务（依法须经
批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动）。
二、发行人2022年度经营情况
（一）主要业务情况
报告期内，公司主要从事房地产开发、物业出租、物业管理等业务。经营范围
为基础设施开发建设、经营；以自有资金对房地产进行投资；商品房销售；房地产
中介服务；自有房屋租赁；物业管理；工程项目管理服务。
房地产开发业务是公司的主要业务，在公司房地产开发项目中，报告期内在建
和在售项目包括“天保九如品筑项目”、“意境雅居住宅项目”、“天拖二期项目”、
“塘沽大连东道地块住宅项目”、“天津生态城地块住宅项目”、“天保金海岸住
宅及商业项目”、“汇津广场一期、二期商业项目”、“汇盈产业园项目”及“拢
翠路项目”。上述项目主要位于天津滨海新区，商业项目多数位于天津自贸区。
项目开发建设方面，公司继续保持稳定的开发节奏，高效推进项目建设，倾心
打造优质工程、精品工程。报告期内统筹推进意境雅居、天保九如品筑等 6 个项目
合计 103 万平方米建设任务。
房地产销售方面，在房地产市场销售疲软、消费群体置业意愿预期减弱的大背
景下，公司顺利实现意境雅居项目全面清盘目标。2022 年共计实现合同额 20.86 亿
元，回款额 22.22 亿元，权益销售金额排名位居天津市第 14 名，连续两年稳居排行
榜前列，展现了公司发展的“韧实力”。
公司投资并持有一定的投资型物业，以获取稳定的租金回报。目前持有经营的
物业主要包括“天保青年公寓”、“天保金海岸 C04 项目”、“汇津广场一期”、
“汇盈产业园”、“汇川大厦”、“名居花园底商”等，上述投资型物业主要集中
于天津滨海新区，多数位于天津自贸区，物业类型包括公寓、底商、写字楼等。
平方米，租售率达 89.56%。此外，公司共完成 85 家企业、商户共计 1,900 余万元的
租金减免工作。
公司的物业管理业务收入主要来源于公司及子公司开发的住宅及其配套商业项
目、自用办公楼，主要包括意境兰庭住宅、名居花园住宅及底商、天保金海岸住宅
及商业、汇津广场 1 号楼等，2022 年外拓生态城“东堤妈祖公园”、空港“京津冀
商务中心”两个新项目。2022 年，公司实现物业管理收入 4,817.62 万元，物业费收
缴率达到 90.41%。意境兰庭、名居花园等六个在管项目被滨海新区住建委评为“五
星”小区；意境兰庭、天韵轩项目获评“2022 年度天津市争当为人民服务优秀住宅
项目”。
在做好房地产开发主业的同时，公司充分利用现有商业资源，努力打造特色专
业产业园区。天保智谷产业园完成市级孵化器验收，获得各项奖励资金累计超百万
元，并获评“2022 年度天津市争当为人民服务优秀工业区项目”；同时，天保智谷
项目申报国家级孵化器已通过滨海新区及天津市科技局评审，报送国家火炬中心。
此外，汇津广场获批区级孵化器，全年新增孵化企业 19 家，新增多家国家科技型中
小企业、雏鹰、瞪羚企业。
（二）营业收入构成情况
单位：万元
营业收入比上 营业成本比上
项目 营业收入 营业成本 毛利率
年同期增减 年同期增减
房地产销售 235,315.57 160,506.65 31.79% 5.68% 47.19%
物业出租 6,356.65 3,646.04 42.64% 3.75% 0.93%
物业管理 4,817.62 5,568.14 -15.58% 13.11% 12.97%
合计 246,489.84 169,720.84 45.23% -2.97% 37.06%
三、发行人2022年度主要财务情况
（一）合并资产负债表主要数据
单位：万元、%
项目 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 增减率
流动资产合计 1,025,276.72 1,083,834.66 -5.40
非流动资产合计 256,545.01 201,120.15 27.56
资产总计 1,281,821.73 1,284,954.81 -0.24
流动负债合计 611,703.69 661,232.70 -7.49
非流动负债合计 124,296.79 80,243.22 54.90
负债合计 736,000.48 741,475.92 -0.74
归属于母公司所有者权益合计 544,973.26 542,642.95 0.43
所有者权益合计 545,821.25 543,478.89 0.43
（二）合并利润表主要数据
单位：万元、%
项目 2022 年度 2021 年度 增减率
营业总收入 246,489.84 254,023.66 -2.97
营业总成本 218,938.72 208,336.15 5.09
营业利润 5,062.92 18,867.62 -73.17
利润总额 5,104.82 18,885.56 -72.97
净利润 2,342.36 4,953.10 -52.71
归属于母公司所有者的净利润 2,330.31 4,951.02 -52.93
基本每股收益（元/股） 0.02 0.04 -50.00
（三）合并现金流量表主要数据
单位：万元、%
项目 2022 年度 2021 年度 增减率
经营活动产生的现金流量净额 84,498.39 100,567.93 -15.98
投资活动产生的现金流量净额 -55,668.89 -14,218.17 -291.53
筹资活动产生的现金流量净额 -13,183.11 -72,864.21 81.91
第四章 发行人募集资金使用和披露及专项账户运作情况与核
查情况
一、募集资金使用和披露情况
采用分期发行方式，面向合格投资者公开发行不超过8亿元的公司债券。本期债券为
第二期发行，发行规模为4亿元，根据本期债券募集说明书的相关内容，募集资金扣
除发行费用后，全部用于偿还公司到期债券。
本期债券扣除发行费用之后的募集资金用于偿还发行人到期的公司债券16天保
发行人在2021年年度报告及2022年年度报告中就债券募集资金使用情况进行了
如实披露，募集资金的使用情况与约定一致，相关情况与披露内容一致。
二、募集资金专项账户运作情况
公司按照《公司债券发行与交易管理办法》的相关要求，设立了本期公司债券
募集资金专项账户，用于公司债券募集资金的接收、存储、划转与本息偿付。开户
银行为天津银行股份有限公司天津自由贸易试验区分行。报告期内，发行人募集资
金专项账户运行正常，不存在违规使用情况。
三、核查情况
截至报告期末，本期债券募集资金使用情况、专户运作情况与发行人的定期报
告披露内容一致。
第五章 发行人信息披露义务履行的核查情况
公司将披露的信息刊登在深圳证券交易所指定的信息披露网站巨潮资讯网
（http://www.cninfo.com.cn），同时将披露的信息刊登在中国证券报、证券时报上供
公众查阅。
定期报告方面，公司已按要求编制了公司年度报告、半年度报告，并将相关定
期报告按时披露于巨潮资讯网。2022年1月1日至本报告出具日，公司于2022年4月13
日披露了2021年年度报告及其摘要，于2022年8月24日及25日披露了2022年半年度报
告及其摘要，于2023年3月31日披露了2022年年度报告及其摘要，在前述定期报告中
均披露了“债券相关情况”。临时公告方面，公司于2022年9月3日披露了《董事长发
生变动的公告》，于2022年10月10日披露了《关于拟变更会计师事务所的公告》，就
重大事项及时履行了临时信息披露义务。其他公告方面，公司于2022年10月17日披
露了《2021年面向合格投资者公开发行公司债券(第一期)2022年付息公告》，于2022
年12月8日披露了《天津天保基建股份有限公司2019年面向合格投资者公开发行公
司债券（第一期）2022年兑付兑息暨摘牌公告》
，就付息及兑付摘牌等事项及时履行
了披露义务。
第六章 发行人偿债能力和意愿分析
发行人偿债来源主要来自于发行人的主营业务收入。发行人主营业务收入主要
来源于房地产业务，房地产开发项目以住宅项目为主，项目和土地储备主要集中于
天津滨海新区。最近三年，发行人营业收入分别为81,926.70万元、254,023.66万元和
从短期偿债指标来看，最近三年末，公司流动比率分别为2.06、1.64和1.68，速
动比率分别为0.31、0.13、0.19，公司速动比率较低主要系发行人为房地产企业，存
货金额较大；从长期偿债指标来看，最近三年末，公司资产负债率分别为45.83%、
发行人指定财务部牵头负责协调本期债券的偿付工作，并协调其他相关部门在
每年的财务预算中落实安排本期债券本息的兑付资金，保证本息的如期偿付，保证
债券持有人的利益。
发行人资信情况良好，具有良好的偿债意愿和较强的偿债能力。
第七章 增信机制、偿债保障措施的执行情况及有效性分析
一、增信机制及变动情况
天津保税区投资控股集团有限公司为发行人21基建01提供了全额无条件不可撤
销的连带责任保证担保，除此之外，未设立其他增信措施。债券存续期内，增信机
制无变动。
根据东方金诚国际信用评估有限公司（以下简称“东方金诚”）2022年6月22日
出具的《天津保税区投资控股集团有限公司主体及相关债项2022年度跟踪评级报
告》，“东方金诚认为，跟踪期内，天津市及滨海新区经济实力仍然很强；公司从事
的天津港保税区内的基础设施建设及公用事业运营等业务具有很强的区域专营性，
继续获得股东及相关方的有力支持；公司所投资的天津银行等企业持续为公司带来
较大规模的投资收益。同时，东方金诚也关注到，公司资产流动性较差；公司面临
较大短期偿债压力；公司整体现金流状况欠佳；公司存在一定或有负债风险。综合
分析，东方金诚维持公司主体信用等级为AAA，评级展望为稳定。”
（一）担保人基本情况简介
担保人名称：天津保税区投资控股集团有限公司
统一社会信用代码：91120116681881834F
法定代表人：赵家旺
注册资本：2,656,303.15万元
设立日期：2008年12月17日
住所：天津自贸区（空港经济区）西三道166号
经营范围：对房地产业、国际与国内贸易、仓储物流业、金融业、高新技术产
业、基础设施建设进行投资及管理、咨询服务；国际贸易；仓储（危险品除外）；货
运代理；自有设备租赁；物业服务；自有房屋租赁（依法须经批准的项目，经相关
部门批准后方可开展经营活动）
截至2022年12月31日，天津保税区投资控股集团有限公司持有天津天保控股有
限公司100%股权；天津天保控股有限公司作为发行人的控股股东直接持有发行人
（二）担保人财务状况
截至2022年末，担保人资产总计1,564.80亿元，负债总计1,032.53亿元，资产负
债率65.98%，担保人总资产体量较大。2022年度，担保人实现营业收入143.24亿元、
净利润15.13亿元；经营活动产生的现金净流量净额25.46亿元、投资活动产生的现金
流量净额5.27亿元、筹资活动产生的现金流量净额-45.59亿元。
二、偿债保障措施
为了充分有效地维护债券持有人利益，发行人为本期债券制定了如下偿债保障
措施：
（一）专门部门负责每年的偿付工作
发行人指定财务部牵头负责协调本期债券的偿付工作，并协调其他相关部门在
每年的财务预算中落实安排本期债券本息的兑付资金，保证本息的如期偿付，保证
债券持有人的利益。
（二）制定债券持有人会议规则
发行人已按照《公司债券发行与交易管理办法》的规定与债券受托管理人为本
期债券制定了《债券持有人会议规则》。《债券持有人会议规则》约定了本期债券持
有人通过债券持有人会议行使权利的范围、程序和其他重要事项，为保障本期债券
本息及时足额偿付做出了合理的制度安排。
（三）充分发挥债券受托管理人的作用
本次债券引入了债券受托管理人制度，由债券受托管理人代表债券持有人对发
行人的相关情况进行监督，并在债券本息无法按时偿付时，代表债券持有人，采取
一切必要及可行的措施，保护债券持有人的正当利益。
发行人严格按照《债券受托管理协议》的规定，配合债券受托管理人履行职责，
定期向债券受托管理人报送发行人承诺履行情况，并在发行人可能出现债券违约时
及时通知债券受托管理人，便于债券受托管理人根据《债券受托管理协议》采取其
他必要的措施。
（四）严格的信息披露
发行人遵循真实、准确、完整的信息披露原则披露公司信息，使公司偿债能力、
募集资金使用等情况受到债券持有人、债券受托管理人和股东的监督，防范偿债风
险。发行人按《债券受托管理协议》及相关主管部门的有关规定进行重大事项信息
披露。
（五）发行人承诺
根据发行人于2019年4月26日召开的董事会会议及于2019年7月24日召开的股东
大会会议审议通过的关于本次债券发行的有关决议，在出现预计不能按期偿付债券
本息或者到期未能按期偿付债券本息时，发行人将至少采取如下措施：
三、偿债保障措施的执行情况及有效性分析
发行人制定《债券持有人会议规则》，充分发挥债券受托管理人作用，指定专门
部门负责债券偿付工作，严格履行信息披露义务。报告期内，发行人按照募集说明
书的约定执行了各项偿债保障措施。
第八章 公司债券的本息偿付情况
报告期内，21基建01均按期足额付息。
第九章 募集说明书中约定的其他义务的执行情况
报告期内，发行人不存在公司债券募集说明书中约定的其他义务的执行情况。
第十章 债券持有人会议召开的情况
报告期内，发行人未召开债券持有人会议。
第十一章 本期债券及发行人主体信用跟踪评级情况
限公司主体及相关债项2022年度跟踪评级报告》，评定发行人主体长期信用等级为
AA，评级展望为稳定，并维持“21基建01”债项信用等级为AAA。
第十二章 与发行人偿债能力和增信措施有关的其他情况及受
托管理人采取的应对措施及成效
报告期内，未发生与发行人偿债能力和增信措施有关的其他事项，受托管理人
已按照受托管理协议约定履行相关职责。
第十三章 对债券持有人权益有重大影响的其他事项
一、对外担保情况
根据发行人2022年年度报告，截至2022年末，发行人对外担保余额4亿元，担
保对象为天津保税区投资控股集团有限公司。
二、重大诉讼、仲裁事项
三、其他事项
无。
（本页无正文，为《天津天保基建股份有限公司2021年面向合格投资者公开发行公
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