关于上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易
申请的审核中心意见落实函的回复
上海证券交易所：
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司（以下简称“公司”“上市公司”
或“陆家嘴”）拟以发行股份方式购买陆家嘴集团持有的昌邑公司 100%股权、东
袤公司 30%股权，拟以支付现金方式购买前滩投资持有的耀龙公司 60%股权、
企荣公司 100%股权，并募集配套资金。2023 年 5 月 26 日，公司收到贵所下发
的《关于上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司发行股份及支付现金购买资产
并募集配套资金暨关联交易申请的审核中心意见落实函》
（上证上审（并购重组）
〔2023〕22 号）
（以下简称“意见落实函”）。根据交易所审核部门的要求，上市
公司会同相关中介对本次交易相关事项进行了研究、核查，现回复如下。
注：
有限公司发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书》中的释义相同。
上略有差异。
问题一
请按照《监管规则适用指引——上市类第 1 号》相关规定，对标的公司采用
市场法评估的存货单独进行减值测试，并重新出具补偿承诺。
回复：
一、上市公司已与交易对方签署《减值补偿协议之补充协议》
协议之补充协议》，约定本次重组标的公司中采用基于市场价值的评估方法作为
评估结论的资产的减值补偿事宜。
该事项已经上市公司第九届董事会 2023 年第四次临时会议审议通过，关联
董事回避表决，独立董事发表了事前认可意见和独立意见。
二、《减值补偿协议之补充协议》的主要内容
（一）承诺期间
《减值补偿协议之补充协议》约定的承诺期与相应的《减值补偿协议》一致，
也即本次交易的标的资产交割完成（即标的资产全部过户完毕）当年及其后连续
两个会计年度。如本次交易在 2023 年内标的资产交割完成，则承诺期为 2023 年
度、2024 年度及 2025 年度（以下简称“承诺期”）；如本次交易无法在 2023 年
完成标的资产交割，承诺期则相应往后顺延。
（二）承诺资产范围
陆家嘴集团、前滩投资分别在各自的《减值补偿协议之补充协议》中确认，
其对应的承诺资产在承诺期期末的评估值不低于承诺资产在本次交易中的作价
对应的评估值。
承诺资产范围 标的资产范围
（1）昌邑公司名下资产中土地使用权（2E8-19 地块）完整市场
价值（不考虑契税和溢价部分税费）对应资产的 100%；
（2）东袤公司名下资产中土地使用权（E08-04 地块，E10-02 地 昌邑公司 100%股权、
块、E12-1 地块和民生支路地下空间，E10-02 地块，E12-1 地块， 东袤公司 30%股权
E13-1 地块，以及 E13-3 地块）的市场价值（不考虑契税和溢价
部分税费）对应资产的 30%。
承诺资产范围 标的资产范围
（1）耀龙公司名下资产中土地使用权（前滩 21-02 地块、前滩
产的 60%；
（2）企荣公司名下资产中经立信评估“信资评报字[2022]第 耀龙公司 60%股权、
海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司非公开协议转让所涉及
的上海企荣投资有限公司股东全部权益价值资产评估报告》认定
的存货市场价值对应资产的 100%。
（三）减值测试及补偿机制
在承诺期届满后的 4 个月内，上市公司根据《减值补偿协议》对标的资产进
行减值测试，并根据补充协议对承诺资产进行减值测试，如承诺资产和/或标的
资产在承诺期期末发生减值的，则由陆家嘴集团和/或前滩投资对上市公司做出
补偿。为补充协议的目的：
承诺资产减值额（A）=承诺资产在本次交易中的作价对应的评估值-承诺资
产在承诺期末的评估值；
标的资产减值额（B）=标的资产在本次交易中的评估值-标的资产在承诺期
末的评估值。
陆家嘴集团、前滩投资无需对承诺资产减值额和标的资产减值额进行重复补
偿。根据承诺资产减值额、标的资产减值额二者之间的不同情况，陆家嘴集团和
/或前滩投资根据《减值补偿协议之补充协议》及《减值补偿协议》执行如下补
偿机制：
承诺资产减值额（A） 标的资产减值额（B） 应补偿金额
若 A≤B，则按 B 补偿；
正数或 0 正数或 0
若 A＞B，则按 A 补偿
正数或 0 负数 按 A 补偿
负数 正数或 0 按 B 补偿
负数 负数 无需补偿
如陆家嘴集团出现需要补偿的情形的：
（1）陆家嘴集团应向上市公司补偿的股份数量＝陆家嘴集团应补偿金额/
本次交易中购买资产之股份的每股发行价格。应补偿金额需扣除承诺期内标的资
产股东增资、减资、接受赠与以及利润分配的影响。若承诺期内上市公司以转增
或送股方式进行分配，导致陆家嘴集团持有的上市公司股份数发生变化，则补偿
的股份数量应调整为：按上述公式计算的补偿股份数量 ×
（1+转增或送股比例）。
经上述公式计算的应补偿股份数为非整数的，向上取整数部分，小数不足 1 股的，
陆家嘴集团自愿补足至整数。
（2）股份不足补偿的部分，陆家嘴集团应以现金方式补偿。
（3）承诺期内，上市公司如发生除权、除息事项，或发生股份回购注销的，
则陆家嘴集团用于补偿的股份数或价格相应调整。
如前滩投资出现需要补偿的情形的：
前滩投资应补偿金额以现金方式补偿。应补偿金额需扣除承诺期内标的资产
股东增资、减资、接受赠与以及利润分配的影响。
（四）补偿上限
陆家嘴集团补偿总额不超过陆家嘴集团通过本次交易取得的上市公司股份
及通过该部分股份取得的股利（包括股票股利和现金股利）。
前滩投资补偿总额不超过前滩投资通过本次交易取得的现金对价。
（五）补偿的执行、违约责任、争议解决方式
陆家嘴集团、前滩投资各自的《减值补偿协议之补充协议》关于补偿的执行、
违约责任、争议解决方式的约定与各自的《减值补偿协议》约定一致。
（六）协议的生效、解除及终止
上市公司与陆家嘴集团签署的补充协议系《发行股份购买资产协议》的附件，
以及陆家嘴集团的《减值补偿协议》的补充，经上市公司、陆家嘴集团签署并加
盖各自公章后成立，与《发行股份购买资产协议》《减值补偿协议》同时生效，
与《减值补偿协议》具有同等法律效力。《减值补偿协议之补充协议》约定之内
容与《减值补偿协议》的内容存在冲突的，以补充协议为准。若《发行股份购买
资产协议》或陆家嘴集团的《减值补偿协议》被解除或终止的，补充协议相应同
时解除或终止。
上市公司与前滩投资的签署的补充协议系《支付现金购买资产协议》的附件，
以及前滩投资的《减值补偿协议》的补充，经上市公司、前滩投资签署并加盖各
自公章后成立，与《支付现金购买资产协议》
《减值补偿协议》同时生效，与《减
值补偿协议》具有同等法律效力。
《减值补偿协议之补充协议》约定之内容与《减
值补偿协议》的内容存在冲突的，本补充协议为准。若《支付现金购买资产协议》
或前滩投资的《减值补偿协议》被解除或终止的，补充协议相应同时解除或终止。
（七）其他
上市公司与陆家嘴集团/前滩投资签署的《减值补偿协议之补充协议》中未
明确约定之事项，参照《发行股份购买资产协议》/《支付现金购买资产协议》
的相关约定执行。任何一方由于受到《发行股份购买资产协议》/《支付现金购
买资产协议》中约定的不可抗力事件的影响，需对《减值补偿协议之补充协议》
项下补偿事项进行调整的，应当以中国证监会或上交所明确的情形或法院判决认
定为准，除此之外，陆家嘴集团/前滩投资履行补偿义务不得进行任何调整。
问题二
请上市公司补充披露：陆家嘴集团《关于采取进一步措施避免同业竞争的
承诺函》中，“上市公司履行相关决策程序”的具体内容，对外公告内容，陆
家嘴集团保证上市公司独立作出决策的措施。请独立财务顾问和律师核查并发
表明确意见。
回复：
一、陆家嘴集团《关于采取进一步措施避免同业竞争的承诺函》中，“上市
公司履行相关决策程序”的具体内容，对外公告内容，陆家嘴集团保证上市公
司独立作出决策的措施
（一）“上市公司履行相关决策程序”的具体内容
为避免与上市公司的同业竞争，陆家嘴集团出具的《关于采取进一步措施避
免同业竞争的承诺函》包括如下内容：“本次交易完成后，若本单位及本单位下
属企业未来从任何第三方获得的任何涉及房地产二级开发的商业机会，进而与上
市公司及其全资及控股子公司从事的业务存在竞争或潜在竞争的，则本单位及本
单位下属企业将立即通知上市公司，在不涉及承接政府区域开发和建设的功能保
障任务，有助于上市公司进一步提升区域专业开发管理、运营管理能力，有利于
上市公司资产质量和盈利能力，且能获得相应第三方同意的前提下，依法将该商
业机会的优先选择权让予上市公司和/或其全资及控股子公司。如上市公司履行
相关决策程序，放弃该等商业机会的，则在本单位或本单位下属企业取得该等商
业机会的情形下，将委托上市公司和/或其全资及控股子公司进行开发、销售及
运营管理。如上市公司履行相关决策程序，决定参与该等商业机会的，本单位将
严格履行已作出的《关于减少和规范关联交易的承诺》”。
上市公司主营业务包括地产项目开发运营。在公开土地市场中参与竞拍获得
土地使用权，或决定不参与竞拍的，均属于上市公司日常经营管理事项。
上市公司《公司章程》第一百四十四条规定：“经营管理层对董事会负责，
行使下列职权：（一）主持公司的生产经营管理工作，组织实施董事会决议，并
向董事会报告工作；（二）组织实施公司年度经营计划和投资方案；……（十）
本章程或董事会授予的其他职权。”第一百四十条规定：
“经营管理层由总经理及
其他高级管理人员组成。”根据该规定，上市公司经营管理层的职权包括对上市
公司日常经营管理事项做出决策。故对于上市公司参与或者放弃商业机会的决策
机构为上市公司经营管理层。
具体而言，收到陆家嘴集团关于从第三方获得的涉及房地产二级开发的商业
机会优先选择权的通知后，上市公司经营管理层对于商业机会的决策程序如下：
（1）上市公司将按照《公司章程》的规定，由投资部等部门对相关项目进
行分析及测算，主要分析及测算内容包括：
设的功能保障任务；是否有助于上市公司进一步提升区域专业开发管理、运营管
理能力；上市公司参与项目是否能获得相应第三方的同意等；
于提高上市公司资产质量和盈利能力；
（2）上述分析及测算后，上市公司投资部等部门提出放弃商业机会、参与
商业机会、与陆家嘴集团联合参与商业机会等建议方案，由上市公司经营管理层
组织召开投资专题会审议，并将审议决策结果通知陆家嘴集团。
（3）如上市公司经营管理层审议后，作出独立参与商业机会的决策方案，
因该等决策不涉及关联交易，上市公司将依据《上市规则》之“第六章 应当披
露的交易 \ 第一节 重大交易”的规定、《公司章程》的规定或届时适用的法律
法规和监管规则，根据投资金额等情况，履行董事会、股东大会（如涉及）等适
用的决策程序。
（4）如上市公司经营管理层审议后，作出与陆家嘴集团联合参与商业机会
的决策方案，在通知陆家嘴集团后，如双方对于联合参与商业机会的方案最终协
商一致，因涉及关联交易情形，上市公司将根据《上市规则》之“第六章 应当
披露的交易 \ 第三节 关联交易”、《上海证券交易所上市公司自律监管指引第 5
号——交易与关联交易》等规定、《公司章程》的规定或届时适用的法律法规和
监管规则，履行董事会、股东大会（如涉及）等适用的决策程序，关联董事、股
东将回避表决，并由独立董事发表意见。
（二）对外公告内容
在上市公司放弃商业机会或独立参与商业机会的情形下，因不涉及关联交易，
但涉及陆家嘴集团作为控股股东履行其避免同业竞争的承诺义务的履行事项，故
上市公司将根据《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第 2 号—年度报
告的内容与格式》《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第 3 号—半年
度报告的内容与格式》等定期报告的披露规定，在年度报告、半年度报告中将上
市公司放弃商业机会及独立参与商业机会的事项作为陆家嘴集团避免同业竞争
承诺履行情况的披露内容组成部分予以公告。
同时，对于上市公司独立参与商业机会的情况，上市公司还将依据《上市规
则》之“第六章 应当披露的交易 \ 第一节 重大交易”等规定，根据投资金额
等情况履行关于对外投资的相关公告义务。
在上市公司与陆家嘴集团联合参与商业机会的情形下，上市公司进一步履行
关联交易的决策程序后，将根据《上市规则》《上海证券交易所上市公司自律监
管指引第 5 号——交易与关联交易》及《上海证券交易所上市公司自律监管指南
第 1 号——公告格式》等上交所关于关联交易的信息披露格式及内容要求，公告
相关投资项目的具体情况、决策程序情况等内容。
（三）陆家嘴集团保证上市公司独立作出决策的措施
在本次重组过程中，为保持上市公司独立性，控股股东陆家嘴集团出具了《关
于保持上市公司独立性的承诺函》，承诺如下：
“一、保证上市公司的人员独立。（1）保证上市公司的总经理、副总经理、
财务负责人、董事会秘书等高级管理人员专职在上市公司工作、并在上市公司领
取薪酬，不在本单位及本单位控制的其他企业中担任除董事、监事以外的职务；
（2）保证上市公司的人事关系、劳动关系独立于本单位及本单位控制的其他企
业；
（3）保证本单位推荐出任上市公司董事、监事和高级管理人员的人选都通过
合法的程序进行，本单位不干预上市公司董事会和股东大会已经做出的人事任免
决定。
二、保证上市公司的财务独立。
（1）保证上市公司及其全资及控股子公司建
立独立的财务会计部门，建立独立的财务核算体系和财务管理制度；
（2）保证上
市公司及其全资及控股子公司能够独立做出财务决策，不干预上市公司的资金使
用；
（3）保证上市公司及其全资及控股子公司独立在银行开户，不与本单位及关
联企业共用一个银行账户；
（4）保证上市公司及其全资及控股子公司依法独立纳
税。
三、保证上市公司的机构独立。
（1）保证上市公司及其全资及控股子公司依
法建立和完善法人治理结构，建立独立、完整的组织机构，并与本单位的机构完
全分开，不存在机构混同情形；
（2）保证上市公司及其全资及控股子公司独立自
主地运作，本单位不会超越股东大会直接或间接干预上市公司及其全资及控股子
公司的决策和经营。
四、保证上市公司的资产独立、完整。
（1）保证上市公司及其全资及控股子
公司具有完整的经营性资产；
（2）严格遵守法律、法规和规范性文件及上市公司
章程中关于上市公司与关联方资金往来及对外担保等内容的规定，保证不违规占
用上市公司的资金、资产及其他资源。
五、保证上市公司的业务独立。
（1）保证上市公司在本次交易完成后拥有独
立开展经营活动的资产、人员、资质以及具有独立面向市场自主经营的能力，在
产、供、销等环节不依赖本单位；
（2）保证履行本单位作出的同业竞争承诺；
（3）
保证严格控制关联交易事项，尽可能减少上市公司及其全资及控股子公司与本单
位及本单位控制的其他企业之间的持续性关联交易。杜绝非法占用上市公司资金、
资产的行为。对于无法避免的关联交易将本着“公平、公正、公开”的原则定价。
同时，对重大关联交易按照有关法律法规、《上海证券交易所股票上市规则》和
上市公司的《公司章程》等有关规定履行信息披露义务和办理有关报批程序，及
时进行有关信息披露；
（4）保证不通过单独或一致行动的途径，以依法行使股东
权利以外的任何方式，干预上市公司的重大决策事项，影响上市公司资产、人员、
财务、机构、业务的独立性。”
市公司履行相关决策程序的独立性所作出的进一步说明
陆家嘴集团在《关于采取进一步措施避免同业竞争的承诺函》中承诺：“本
单位将严格履行已作出的《关于保持上市公司独立性的承诺》，上市公司履行本
承诺涉及的相关决策程序时，本单位不会超越股东大会直接或间接干预上市公司
的相关决策程序。
”
在已出具的《关于保持上市公司独立性的承诺函》的基础上，陆家嘴集团为
保障《关于采取进一步措施避免同业竞争的承诺函》中上市公司履行相关决策程
序的独立性，作出了《关于保证上市公司独立作出项目投资决策的措施的说明》。
根据该项说明文件，陆家嘴集团拟通过如下措施确保上市公司独立作出相应决策：
（1）在上市公司投资部等部门对相关项目进行分析及测算过程中，陆家嘴
集团不干预上市公司投资部等部门的讨论，确保上市公司投资部等部门独立作出
投资建议。
（2）在上市公司投资部等部门向上市公司经营管理层提出投资建议并由上
市公司经营管理层召开投资专题会作出投资决策过程中，陆家嘴集团不干预上市
公司经营管理层的决策，对上市公司经营管理层作出的放弃参与相关项目、上市
公司独立参与相关项目的决策方案，陆家嘴集团将予以尊重；对于上市公司经营
管理层作出的与陆家嘴集团联合投资的决策，陆家嘴集团将在遵守关联交易必要
性、公允性的前提下，与上市公司协商确定联合投资的具体方案。此外，为确保
上市公司经营管理层作出投资决策的独立性，陆家嘴集团支持上市公司协调其监
事对上市公司经营管理层的决策过程进行监督，确保陆家嘴集团不违规干预上市
公司经营管理层的独立决策。
二、补充披露情况
上市公司已在重组报告书“第十一节 同业竞争和关联交易 \ 一、同业竞争”
中补充披露了上述情况。
三、中介机构核查意见
独立财务顾问海通证券、法律顾问锦天城律师认为：
承诺函》中，“上市公司履行相关决策程序”的具体内容，对外公告内容，陆家
嘴集团保证上市公司独立作出决策的措施；
《上海证券交易
所上市公司自律监管指引第 5 号——交易与关联交易》等规定及上市公司《公司
章程》的规定；上市公司拟对外公告的内容范围符合《上市规则》《公开发行证
券的公司信息披露内容与格式准则第 2 号—年度报告的内容与格式》《公开发行
证券的公司信息披露内容与格式准则第 3 号—半年度报告的内容与格式》《上海
证券交易所上市公司自律监管指引第 5 号——交易与关联交易》《上海证券交易
所上市公司自律监管指南第 1 号——公告格式》等规定；
团为保障《关于采取进一步措施避免同业竞争的承诺函》中上市公司履行相关决
策程序的独立性，作出了《关于保证上市公司独立作出项目投资决策的措施的说
明》
，该等措施有利于保障上市公司履行相关决策程序的独立性。
问题三
请上市公司修改完善重组报告书，补充披露：（1）标的公司土地用途中文
化教育用地及其他的具体内容；（2）配套募集资金中用于补充流动资金部分未
来不用于拿地拍地、开发新楼盘，上市公司未来拿地拍地、开发新楼盘不使用
募集资金；（3）标的公司收益法评估中办公房地产出租率与本地区可比项目及
平均水平的差异及取值合理性；（4）就苏州绿岸土地事项不构成重大违法违规
行为发表明确意见；（5）东袤公司、耀龙公司剩余 40%股权预计的转让时间，
推进不及预期的解决措施；（6）就耀龙公司、企荣公司需补缴土地出让金及相
应契税事宜进行重大风险提示。请独立财务顾问和律师对（1）（2）（4）核查
并发表明确意见，请独立财务顾问和评估师对（3）核查并发表明确意见。
回复：
一、标的公司土地用途中文化教育用地及其他的具体内容
（一）标的公司土地用途中文化教育用地及其他的具体内容
根据标的公司土地出让合同，如无特殊约定，土地使用权出让时为混合用途，
土地出让合同对土地用途的要求通过对特定用途建筑面积的要求体现。标的公司
文化/教育及其他用途的建筑面积情况及其主要构成如下表所示：
单位：平方米
项目（建筑面积） 昌邑公司 东袤公司 耀龙公司 企荣公司
教育 5,010 - - -
文化 6,000 28,899.46 - -
住宅配套 1,395 1,360.00 1,834.20 -
地下车位及设备用房（不计容） 93,555 50,000.00 196,600.09 42,389
合计 105,960 80,259.46 198,434.29 42,389
注：上表中，
（1）昌邑公司项目处于开发建设前期，其建筑面积数据依据相应土地出让
合同及规划阶段的经济技术指标确定；
（2）东袤公司项目处于开发建设前期，且部分建筑的
总体设计方案尚未完成，其建筑面积数据依据相应土地出让合同确定；
（3）耀龙公司项目处
于建设期，其建筑面积数据依据相应土地出让合同及规划阶段的经济技术指标确定；
（4）企
荣公司项目已竣工，其建筑面积数据依据《房屋土地权属调查报告书》等资料确定。
该等用途建筑的主要情况如下表所示：
建筑用途 昌邑公司 东袤公司 耀龙公司 企荣公司
幼儿园。根据土地出让
合同对公共服务设施、
公共空间建设的要求
规划，地块内设置一处
用地面积不小于 5,550
教育 不涉及教育用建筑。
平方米、建筑面积不小
于 5,010 平方米的幼儿
园，后续办理独立不动
产权证后，无偿移交给 不涉及教育、文化用建 不涉及教育、文化用建
浦东新区教育局。 筑。 筑。
文化馆。该地块规划的
地块内需保护、保留建
筑，包括文物保护单位
为准）文化设施为原浦
及优秀历史建筑，主要
东新区浦东文化馆被
文化 系历史上的厂房、筒仓
拆迁后的拆除还建项
等。后续将在保留历史
目，需办理独立产证，
风貌的基础上开发建
并无偿移交浦东文化
设。
馆。
住宅部分的社区配套用房，通常包括活动室、健身点、居委会办公室、
项目无住宅部分，不涉
住宅配套 服务站、环卫点、预留设施等，在规划阶段一般纳入住宅部分的计容面
及住宅配套。
积。
地下车位及
地下车位及设备用房，一般不纳入计容面积。
设备用房
昌邑公司项目中的幼儿园，根据土地出让合同对公共服务设施、公共空间建
设的要求规划，后续办理独立不动产权证后无偿移交给浦东新区教育局。昌邑公
司本身不涉及开办、经营幼儿园的情形。
（二）上市公司、标的公司是否从事义务教育阶段培训相关业务
《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》明确，
“学科类培训机构一律不得上市融资，严禁资本化运作；上市公司不得通过股票
市场融资投资学科类培训机构，不得通过发行股份或支付现金等方式购买学科类
培训机构资产”。
截至本回复出具日，上市公司主要从事地产开发经营、商业运营、金融服务
等业务，标的公司系地产项目公司，上市公司、标的公司不存在从事义务教育阶
段培训相关业务的情形。
上市公司、标的公司已出具说明和承诺：
“本公司现在没有，将来亦不从事面向义务教育阶段学生的学科类校外培训
业务；现在没有，将来亦不从事其他违反《关于进一步减轻义务教育阶段学生作
业负担和校外培训负担的意见》要求的经营行为。”
二、配套募集资金中用于补充流动资金部分未来不用于拿地拍地、开发新
楼盘，上市公司未来拿地拍地、开发新楼盘不使用募集资金
健康发展答记者问》，其中明确，
“发行股份购买资产时，可以募集配套资金；募
集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用
于拿地拍地、开发新楼盘等”。
本次募集配套资金扣除发行费用后拟用于支付本次交易中的现金对价、中介
机构费用及其他重组相关费用，及补充上市公司和标的资产流动资金、偿还债务。
其中用于补充流动资金、偿还债务的比例不超过募集配套资金总额的 10%。在本
次募集配套资金到位之前，上市公司可根据实际情况以自筹资金先行支付，待募
集资金到位后再予以置换。本次募集配套资金不用于拿地拍地、开发新楼盘。本
次募集配套资金具体用途及金额如下表所示：
单位：万元
拟投入募集资金 占募集资金总额 占发行股份交易
序号 项目名称
金额 比例 总金额比例
现金对价、中介机构费用
及其他重组相关费用
合计 660,000.00 100.00% 97.87%
上市公司确认并承诺：本次募集配套资金中，用于补充流动资金和偿还债务
的部分，未来不用于拿地拍地、开发新楼盘，上市公司未来拿地拍地、开发新楼
盘不使用募集资金。
三、标的公司收益法评估中办公房地产出租率与本地区可比项目及平均水
平的差异及取值合理性
（一）标的公司收益法评估中办公房地产出租率
本次评估中，部分标的公司的办公房地产的收益法评估涉及出租率的预测。
具体情况如下：
标的公司 本次评估中，办公房地产出租率预测情况
标的公司 本次评估中，办公房地产出租率预测情况
本次评估中采用了假设开发法、市场比较法。假设开发法评估中，
昌邑公司 由于无自持要求，以全部出售为前提，预测未来现金流入，不涉
及出租预测。
本次评估中采用了假设开发法、成本法（房地分估）。假设开发
法评估中，有自持要求的部分涉及出租预测，出租的首年（2028
东袤公司 年）考虑到前期招商等因素，预测出租率为 80%；后续年度及稳
定期预测出租率为 95%；无自持要求的部分以全部出售为前提，
不涉及出租预测。
本次评估中采用了假设开发法、成本法（房地分估）。假设开发
耀龙公司 法评估中，由于无自持要求，以全部出售为前提，预测未来现金
流入，不涉及出租预测。
本次评估中采用了收益还原法、市场比较法。收益还原法评估中，
根据截至评估基准日（2022 年 11 月 30 日）企荣公司已签订租
企荣公司
赁合同的情况，办公部分的实际出租率约 90%；2023 年起的后
续年度及稳定期预测出租率为 95%。
（二）与本地区可比项目及平均水平的差异及取值合理性
办公地产所在区位，关系到政策支持、产业禀赋、周边交通、配套设施等诸
多条件，是办公地产出租率的重要决定因素。办公地产的具体位置、定位档次、
设施品质、运营管理水平等，决定了同一区位内各办公地产出租率的具体差异。
东袤公司项目位于陆家嘴金融贸易区，项目地块有着“陆家嘴北滨江”之称，
作为小陆家嘴“东扩”的第一步，将直接承载小陆家嘴的溢出效应。区域内 18
号线与 14 号线“双轨交汇”，浦东大道隧道与江浦路隧道“双隧交汇”，地面拥
有浦东大道及民生路“双主干道交汇”。
企荣公司项目位于前滩国际商务区，项目地块位于前滩国际商务区核心区域，
交通网络丰富、便利，附近有地铁 6 号线、8 号线、11 号线，以及南北高架、中
环等主干高架路；毗邻东方体育中心、前滩太古里及其他众多居住、学区、医疗
和商娱资源，承载了丰富的休闲和社会文化功能。
标的公司所在的陆家嘴金融贸易区、前滩国际商务区具有区位优势。根据世
邦魏理仕（CBRE）统计，2023 年第一季度，即便受到外部冲击延续影响，上海
主要核心区域的办公地产空置率仍然较低，也即出租率仍然较高（空置率=1-出
租率）
。主要情况如下表所示：
区位 平均空置率 平均出租率
区位 平均空置率 平均出租率
陆家嘴 12.80% 87.20%
世纪大道 9.80% 90.20%
前滩 12.60% 87.40%
外滩 4.60% 95.40%
黄浦滨江 11.10% 88.90%
人民广场 16.20% 83.80%
南京西路 3.90% 96.10%
淮海中路 7.60% 92.40%
注：平均出租率=1-平均空置率。
随着外部冲击影响逐步消退，国内宏观经济环境逐步向好，上述主要核心区
域的办公地产出租率预计有所回升。
经过多年的经营，“陆家嘴”品牌下的办公地产在具体位置、定位档次、设
施品质、运营管理水平等方面受到租户的广泛认可，在同一区位内具有相对优势，
出租率普遍高于该区位的平均水平。以前滩国际商务区为例，2023 年一季度末，
除耀龙公司、企荣公司外，“陆家嘴”品牌下品质相近的项目的出租率情况如下
表所示：
项目名称 2023 年一季度末出租率
前滩世贸中心 1 期 96.24%
前滩世贸中心 2 期 92.01%
前滩世贸中心 3 期 100.00%
前滩时代广场 94.33%
前滩中心 89.53%[注]
注：如考虑截至 2023 年一季度末已达成明确租赁意向的租客，则前滩中心的出租率为
上表项目出租率普遍高于世邦魏理仕（CBRE）统计的前滩区域 2023 年第一
季度平均水平（87.40%）。
综上，标的公司办公房地产的收益法评估中，出租率取值具有合理性。
四、就苏州绿岸土地事项不构成重大违法违规行为发表明确意见
（一）苏州绿岸受到行政处罚的具体情况
截至本回复出具日，上市公司子公司苏州绿岸存在因地块污染相关事项受到
行政处罚的情形，相关主管部门认定的事实及处罚结果的具体情况如下：
设的《行政处罚事先（听证）告知书》，称经现场检查，发现苏州绿岸雷丁学校
内建有物理、化学、生物和科学实验室。而根据《建设项目环境影响评价分类管
理名录》，雷丁学校项目须提交建设项目环境影响报告表以供审批。但苏州绿岸
提交备案的环境影响登记备案表中没有涉及实验室。苏州绿岸违反了《中华人民
共和国环境影响评价法》第二十二条第一款、第二十五条的规定，构成未依法报
批建设项目环境影响文件、擅自开工建设，并据此拟作出“责令停止建设、罚款
后经处罚听证程序，2023 年 1 月，苏州市生态环境局向苏州绿岸发出《行
政处罚听证通知书》，根据对雷丁学校项目总投资额评估结果，将拟处罚内容调
整为“责令停止建设、罚款 724.57 万元”，并决定于 2023 年 1 月 13 日恢复听证。
此后，经苏州绿岸参加听证会行使申辩权利，2023 年 1 月 19 日，苏州市生
态环境局依据《中华人民共和国环境影响评价法》第三十一条第一款之规定，并
“表 1 未批先建的裁量标准”的
根据《江苏省生态环境行政处罚裁量基准规定》
规定，考虑到苏州绿岸有采取相关措施减轻危害后果的行为，对苏州绿岸按照雷
丁学校项目总投资 350,173,141.43 元的 1.55%作出《行政处罚决定书》
（苏环行罚
字[2023]05 第 005 号）
：责令雷丁学校项目停止建设，罚款 542.7683 万元。
雷丁学校及实验室从未投入使用，且苏州绿岸拆除了雷丁学校内的实验室设
备，并缴纳了上述 542.7683 万元罚款。同时，苏州绿岸决定继续行使合法权利
维护自身利益，于 2023 年 2 月 16 日向苏州市姑苏区人民法院递交立案材料，对
苏州市生态环境局提起行政诉讼，要求判决撤销苏州市生态环境局作出的苏环行
罚字〔2023〕05 第 005 号行政处罚决定。2023 年 4 月 10 日，苏州绿岸收到苏州
市姑苏区人民法院《受理通知书》，法院受理了该案件，案号为（2023）苏 0508
行初 168 号。
（苏环行罚字[2022]05 第 084 号），认为苏州绿岸在之前依据苏钢
政处罚决定书》
集团披露的污染区域对 4 号地块土壤修复后未按要求实施后期管理，作出责令立
即改正违法行为、罚款 18,800 元的处罚。苏州绿岸已缴纳罚款。
鉴于浒墅关镇政府已委托南科所开展 7 个污染地块详细调查及风险评估，苏
州绿岸于 2022 年 9 月向苏州市生态环境局申请暂缓实施 4 号地块土壤修复后期
监测，建议待完成土壤详细调查、全面掌握 4 号地块污染情况后，再决定是否有
必要实施后续监测。
期监测可暂缓实施，其他后期环境监管工作仍应按要求执行。苏州绿岸正在按照
该回复要求推进后期环境监管相关的工作。
（二）相关法规对重大违法行为的认定标准
《发行办法》第十一条规定：“上市公司存在下列情形之一的，不得向特定
对象发行股票：……（六）最近三年存在严重损害投资者合法权益或者社会公共
利益的重大违法行为。”
《<上市公司证券发行注册管理办法>第九条、第十条、第十一条、第十三条、
第四十条、第五十七条、第六十条有关规定的适用意见——证券期货法律适用意
见第 18 号》
（中国证券监督管理委员会公告〔2023〕15 号，以下简称“《证券期
货法律适用意见第 18 号》”）中，关于《发行办法》第十一条中“重大违法行为”
的认定标准，规定如下：
“1、
‘重大违法行为’是指违反法律、行政法规或者规章，受到刑事处罚或
者情节严重行政处罚的行为。
法行为：
（1）违法行为轻微、罚款金额较小；
（2）相关处罚依据未认定该行为属
于情节严重的情形；（3）有权机关证明该行为不属于重大违法行为。”
（三）苏州绿岸 2 号地块、4 号地块涉及的行政处罚不构成《证券期货法律
适用意见第 18 号》规定的重大违法行为
苏州绿岸 2 号地块涉及的苏环行罚字[2023]05 第 005 号《行政处罚决定书》
的处罚结果系依据《中华人民共和国环境影响评价法》第三十一条第一款的有关
规定作出。该次行政处罚的法定处罚裁量范围及处罚结果如下：
法定处罚裁量范围 处罚结果
根据违法情节和危害后果，处建设项目总投 按照雷丁学校项目总投资 350,173,141.43 元的
资额 1%以上 5%以下的罚款，并可以责令恢 1.55%作出处罚：责令雷丁学校项目停止建设，
复原状 罚款 542.7683 万元
建设单位直接负责的主管人员和其他直接
/
责任人员，依法给予行政处分
苏环行罚字[2023]05 第 005 号《行政处罚决定书》引述的处罚依据未认定上
述违法情形属于重大违法情形，且基于苏州绿岸的违法情形，苏州市生态环境局
对苏州绿岸适用的罚款百分值为涉案建设项目总投资额的 1.55%，在法定裁量范
围 1%至 5%区间的低位值，接近最低罚款百分值。此外，
《行政处罚决定书》认
定苏州绿岸具备应当从轻处罚的情形，未认定上述违法情形构成从重处罚情形。
综上，苏州绿岸基于苏环行罚字[2023]05 第 005 号《行政处罚决定书》受到
的行政处罚，符合《证券期货法律适用意见第 18 号》规定的“相关处罚依据未
认定该行为属于情节严重的情形”，因此，对应的违法行为不属于《发行办法》
第十一条规定的严重损害社会公共利益的重大违法行为。
苏州绿岸 4 号地块涉及的苏环行罚字[2022]05 第 084 号《行政处罚决定书》
的处罚结果系依据《中华人民共和国土壤污染防治法》第四十二条第三款、第九
十二条作出。该次行政处罚的法定处罚裁量范围及处罚结果如下：
法定处罚裁量范围 处罚结果
责令改正，处一万元以上五万元以下的罚 责令立即改正违法行为；罚款壹万捌千捌佰元
款 整
情节严重的，处五万元以上五十万元以下
/
的罚款
苏环行罚字[2022]05 第 084 号《行政处罚决定书》引述的处罚依据未认定上
述违法情形属于情节严重情形，且处罚金额在法定裁量范围 1 万元至 5 万元的低
位值。
综上，苏州绿岸基于苏环行罚字[2022]05 第 084 号《行政处罚决定书》受到
的行政处罚，符合《证券期货法律适用意见第 18 号》规定的“相关处罚依据未
认定该行为属于情节严重的情形”，因此，对应的违法行为不属于《发行办法》
第十一条规定的严重损害社会公共利益的重大违法行为。
（四）苏州绿岸 2 号地块、4 号地块涉及的行政处罚未导致上市公司不符合
发行股份购买资产的条件及向特定对象发行股票的条件
《重组办法》第四十三条第一款规定：
“……（三）上市公司及其现任董事、
高级管理人员不存在因涉嫌犯罪正被司法机关立案侦查或涉嫌违法违规正被中
国证监会立案调查的情形。但是，涉嫌犯罪或违法违规的行为已经终止满三年，
交易方案有助于消除该行为可能造成的不良后果，且不影响对相关行为人追究责
任的除外”。
苏州绿岸地块污染涉及的行政处罚，不涉及本次重组的标的资产，未导致上
市公司及其现任董事、监事、高级管理人员因涉嫌犯罪正被立案侦查或涉嫌违法
违规正被中国证监会立案调查情形。综上，苏州绿岸相关地块的行政处罚事项不
会导致上市公司不符合《重组办法》第四十三条规定的发行股份购买资产的条件。
《发行办法》第十一条规定：“上市公司存在下列情形之一的，不得向特定
对象发行股票：……（四）上市公司或者其现任董事、监事和高级管理人员因涉
嫌犯罪正在被司法机关立案侦查或者涉嫌违法违规正在被中国证监会立案调
查；……（六）最近三年存在严重损害投资者合法权益或者社会公共利益的重大
违法行为。”
苏州绿岸地块污染涉及的行政处罚，未导致上市公司及其现任董事、监事、
高级管理人员因涉嫌犯罪正被立案侦查或涉嫌违法违规正被中国证监会立案调
查情形。此外，该事项亦不构成严重损害投资者合法权益或者社会公共利益的重
大违法违规行为。综上，苏州绿岸相关地块的行政处罚事项不构成《发行办法》
第十一条规定的不得向特定对象发行股票的情形。
五、东袤公司、耀龙公司剩余 40%股权预计的转让时间，推进不及预期的
解决措施
（一）东袤公司、耀龙公司剩余 40%股权转让的背景和原因
本次交易后，上市公司持有东袤公司 60%股权、耀龙公司 60%股权；东袤
公司剩余 40%股权暂由陆家嘴集团持有，耀龙公司剩余 40%股权暂由陆家嘴集
团控股子公司前滩投资持有。根据陆家嘴集团的说明，截至本回复出具日，陆家
嘴集团初步计划，后续将继续沿用“前滩太古里”项目合作开发运营的成功模式，
通过公开挂牌方式引入市场头部的商业运营管理战略合作方参与到相关项目的
合作运营中。
上市公司和陆家嘴集团的业务布局覆盖陆家嘴金融贸易区、前滩国际商务区
等区域，承载着上海建设全球城市核心功能的任务。该等区域内，从单个标志性
项目到城市区域的开发、建设、投资、运营的成效，都将服务于上海社会主义现
代化国际大都市建设，并严格遵循“高水平设计、高品质开发、高标准管理、高
效率运营”的理念与要求。
鉴于此，为充分借鉴国际先进经验、导入优势产业资源，上市公司和陆家嘴
集团在经营中，注重外部战略合作方的遴选，主要标准包括：
（1）与上市公司和
陆家嘴集团在区域开发中形成的高品质开发运营、长期持有等价值观保持一致；
（2）具有与国资合作的丰富经验，认可国资在项目上的控股地位；（3）具有国
际领先的优势产业资源，包括国际资源号召力、全球流量转化力、文脉发掘原创
力等，与上市公司和陆家嘴集团优势互补，且在城市开发运营领域有相应成功案
例；（4）具有充足的经济实力、良好的商业信用和成熟的经营团队。
在上述标准下，上市公司和陆家嘴集团与遴选的外部战略合作方打造了前滩
太古里等标志性项目，在国资的主导和控股下，由外部战略合作方在设计、建筑、
招商、运营、品牌创新等领域发挥优势，收获良好成效，对相关城市区域的整体
形象做出了重要贡献。在合作过程中，部分外部战略合作方也表达了看好上海和
浦东的长期发展，希望与上市公司和陆家嘴集团长期深度合作的意愿。
（二）东袤公司、耀龙公司剩余 40%股权预计的转让时间
陆家嘴集团、前滩投资对东袤公司 40%股权、耀龙公司 40%股权的挂牌转
让操作的具体事宜，已邀请上市公司共同推进。上市公司可基于后续实现对东袤
公司、耀龙公司控制的需求及项目开发运营的具体要求，在满足相关国资程序的
前提下提出股权受让方征集的具体诉求。
截至本回复出具日，就东袤公司、耀龙公司剩余 40%股权转让事宜，已履行
的挂牌、备案或审批程序进展情况如下：
（1）2023 年 4 月 23 日，陆家嘴集团召开董事会，作出《关于启动转让耀
龙公司及东袤公司 40%股权引入战略合作伙伴事宜的决议》，同意采用股权转让
的方式，通过在产权交易机构公开挂牌方式转让前滩投资所持耀龙公司 40%股权
及陆家嘴集团所持东袤公司 40%的股权，引入战略合作伙伴；最终挂牌价格不低
于浦东新区国资委备案通过的评估价格。
（2）2023 年 4 月 24 日，就拟转让耀龙公司、东袤公司 40%股权事宜，陆
家嘴集团向浦东新区国资委报送了《关于拟转让前滩 21 号地块项目及洋泾项目
（3）2023 年 5 月 22 日，浦东新区国资委下发《关于转让上海耀龙投资有
限公司 40%股权及上海东袤置业有限公司 40%股权的有关意见》，浦东新区国资
委原则同意耀龙公司、东袤公司 40%股权公开挂牌转让方案。
就东袤公司、耀龙公司剩余 40%股权转让事宜，尚需履行的挂牌、备案或审
批程序如下：
（1）陆家嘴集团（含前滩投资）内部决策机构作出关于东袤公司 40%股权
及耀龙公司 40%股权对外转让的有效决议；
（2）上市公司根据《发行股份购买资产协议》
《支付现金购买资产协议》的
约定，就陆家嘴集团转让东袤公司 40%股权、前滩投资转让耀龙公司 40%股权
事宜出具书面同意文件；
（3）东袤公司 40%股权、耀龙公司 40%股权的评估结果取得浦东新区国资
委备案；
（4）上市公司针对东袤公司 40%股权转让事项涉及的优先购买权事项，履
行完毕内部决策程序；
（5）东袤公司根据其公司章程，其内部决策机构作出关于东袤公司 40%股
权对外转让的有效决议；耀龙公司根据其公司章程，其内部决策机构作出关于耀
龙公司 40%股权对外转让的有效决议；
（6）陆家嘴集团及前滩投资在产权交易机构公开挂牌转让东袤公司 40%股
权及耀龙公司 40%股权，公开征集受让方；
（7）东袤公司、耀龙公司名下地块的土地管理部门同意陆家嘴集团转让 40%
股权、前滩投资转让耀龙公司 40%股权事宜；
（8）履行经营者集中申报程序（若需）。
根据陆家嘴集团、前滩投资的说明，就东袤公司、耀龙公司剩余 40%股权转
让事宜，已有潜在受让方表达受让意向。相关的审计、评估工作正在进行。待审
计、评估工作完成后，相关各方将依据正式审计、评估结果，继续履行上述挂牌、
备案或审批程序。预计于 2023 年年底前完成挂牌转让的摘牌、确定竞得方及转
让协议签署工作。
（三）推进不及预期的解决措施
如若本次东袤公司、耀龙公司剩余 40%股权转让的推进不及预期，或者本次
挂牌转让未有竞买人竞拍的，陆家嘴集团、前滩投资将继续持有耀龙公司、东袤
公司剩余 40%股权。就该种可能情形，解决措施如下：
上市公司实施完成本次交易并持有东袤公司 60%股权、耀龙公司 60%股权
后，可实现对东袤公司、耀龙公司的控制。同时，陆家嘴集团、前滩投资已将东
袤公司、耀龙公司项目委托给上市公司开发、销售及运营管理，该等措施有利于
进一步保障上市公司从公司治理到经营管理层面对东袤公司、耀龙公司的控制。
在具体的经营管理中，上市公司可在业务合作层面引入市场头部的商业运营管理
战略合作方，努力贯彻“高水平设计、高品质开发、高标准管理、高效率运营”
的理念与要求。
通过公开挂牌、转让特定项目公司股权方式，引入市场头部的商业运营管理
战略合作方，参与到相关项目的合作运营中，有利于充分借鉴国际先进经验、导
入优势产业资源，具有商业合理性，也已在部分标志性项目中收获良好成效。继
续沿用该模式，是陆家嘴集团、上市公司既定的战略目标。陆家嘴集团、上市公
司将继续积极寻求与外部战略合作方达成合作，并积极推动相关挂牌、备案或审
批程序的履行。
上市公司实施完成本次交易并持有东袤公司 60%股权、耀龙公司 60%股权
后，根据《公司法》的相关规定，对东袤公司、耀龙公司剩余 40%股权享有优先
购买权。陆家嘴集团、前滩投资将充分尊重上市公司该等权利，在同等条件下，
由上市公司优先选择是否受让东袤公司、耀龙公司剩余 40%股权。
六、就耀龙公司、企荣公司需补缴土地出让金及相应契税事宜进行重大风
险提示
上市公司已在重组报告书“重大风险提示 \ 一、与本次交易相关的风险因
素”“第十二节 风险因素 \ 一、与本次交易相关的风险因素”中补充披露如下
内容：
“（八）部分标的公司涉及补缴土地出让金及契税的风险
由于涉及地下空间部分等原因，耀龙公司、企荣公司存在需要补缴土地出
让金及契税的情形，且截至本报告书签署日，需要补缴的金额尚未最终确定。
本次评估中，对该等尚未最终确定的需补缴金额，依据相关土地使用权出让合
同或经审计审定的账面值确定。《支付现金购买资产协议》约定，若耀龙公司、
企荣公司需要补缴的土地出让金及契税金额与标的公司评估报告中的评估金额
存在不一致情形的，则就差额部分实行多退少补，应当多退少补的金额由双方
共同委托第三方评估机构进行评估认定。详见本报告书‘重大事项提示 \ 八、
其他需要提醒投资者重点关注的事项 \ （三）关于《发行股份购买资产协议》
《支付现金购买资产协议》中有关昌邑公司、耀龙公司、企荣公司最终确定的
相关事项金额与评估金额存在不一致情形下的多退少补事项’。提请投资者注意
相关风险。”
七、补充披露情况
（一）上市公司已在重组报告书“第四节 交易标的基本情况 \ 五、标的公
司主营业务的具体情况”中补充披露标的公司土地用途中文化教育用地及其他的
具体内容。
（二）上市公司已在重组报告书“第一节 本次交易概况 \ 二、本次交易具
体方案”中补充披露配套募集资金中用于补充流动资金部分未来不用于拿地拍地、
开发新楼盘，上市公司未来拿地拍地、开发新楼盘不使用募集资金。
（三）上市公司已在重组报告书“第六节 交易标的评估情况 \ 三、评估方
法与重要评估参数的选用”中补充披露标的公司收益法评估中办公房地产出租率
与本地区可比项目及平均水平的差异及取值合理性。
（四）上市公司已在重组报告书“第十三节 其他重大事项”中补充披露苏
州绿岸受到行政处罚的具体情况，苏州绿岸土地事项不构成重大违法违规行为。
（五）上市公司已在重组报告书“重大事项提示 \ 八、其他需要提醒投资
者重点关注的事项 \ （二）东袤公司、耀龙公司剩余少数股权的后续安排”中
补充披露了东袤公司、耀龙公司剩余 40%股权预计的转让时间，推进不及预期的
解决措施。
（六）上市公司已在重组报告书“重大风险提示 \ 一、与本次交易相关的
风险因素”“第十二节 风险因素 \ 一、与本次交易相关的风险因素”中补充披
露耀龙公司、企荣公司需补缴土地出让金及相应契税事宜的相关风险。
八、中介机构核查意见
独立财务顾问海通证券认为：
容；截至本回复出具日，上市公司、标的公司不存在从事面向义务教育阶段学生
的学科类校外培训业务的情形；上市公司、标的公司已出具说明和承诺，不从事
面向义务教育阶段学生的学科类校外培训业务，不从事其他违反《关于进一步减
轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》要求的经营行为；
务的部分未来不用于拿地拍地、开发新楼盘，上市公司未来拿地拍地、开发新楼
盘不使用募集资金；本次募集配套资金的用途符合中国证监会 2022 年 11 月 28
日发布的《就资本市场支持房地产平稳健康发展答记者问》的相关要求；
值与本地区可比项目及平均水平的差异情况，标的公司办公房地产的收益法评估
中，出租率取值具有合理性；
主管部门认定的违法行为不构成《发行办法》第十一条及《证券期货法律适用意
见第 18 号》规定的重大违法行为；未导致上市公司不符合《重组办法》及《发
行办法》规定的发行股份购买资产的条件及向特定对象发行股票的条件。
法律顾问锦天城律师认为：
容；截至本补充法律意见书出具日，上市公司、标的公司不存在从事面向义务教
育阶段学生的学科类校外培训业务的情形；上市公司、标的公司已出具说明和承
诺，不从事面向义务教育阶段学生的学科类校外培训业务，不从事其他违反《关
于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》要求的经营行
为；
债务的部分未来不用于拿地拍地、开发新楼盘，上市公司未来拿地拍地、开发新
楼盘不使用募集资金；本次募集配套资金的用途符合中国证监会 2022 年 11 月
对应的相关主管部门认定的违法行为不构成《发行办法》第十一条及《证券期货
法律适用意见第 18 号》规定的重大违法行为；未导致上市公司不符合《重组办
法》及《发行办法》规定的发行股份购买资产的条件及向特定对象发行股票的条
件。
评估机构立信评估认为：
标的公司办公房地产的收益法评估中，出租率取值具有合理性。
（本页无正文，为《关于上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司发行股份
及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易申请的审核中心意见落实函的
回复》之上市公司签章页）
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
年 月 日
（本页无正文，为《关于上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司发行股份
及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易申请的审核中心意见落实函的
回复》之独立财务顾问签章页）
项目协办人：
黄名涵 陈佳炜 朱顺宇 唐世良
项目主办人：
邢天凌 杨轶伦 黄科捷
法定代表人：
周 杰
海通证券股份有限公司
年 月 日
首页
微信公众号
证券之星APP
