派斯林数字科技股份有限公司拟股权转让所涉及的长春经开集团物业服务有限公司股东全
部权益价值项目资产评估报告
目 录
一、 委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人 ... 7
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派斯林数字科技股份有限公司拟股权转让所涉及的长春经开集团物业服务有限公司股东全
部权益价值项目资产评估报告
声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国
资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、本资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规
和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产
评估报告依法承担责任。
三、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法
规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或
者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产
评估机构及其资产评估师不承担责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资
产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使
用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正
确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评
估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
四、评估对象涉及的资产、负债清单及企业经营预测资料由委托
人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确
认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、
合法性负责。
五、资产评估师已对评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已
对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评
估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的
问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产
权以满足出具资产评估报告的要求。
六、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象
没有现存或者预期的利益关系，与相关当事人没有现存或者预期的利
益关系，对相关当事人不存在偏见。
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果
受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当
充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其
对评估结论的影响。
八、资产评估师对机器设备等实物资产的勘察按常规仅限于观
察，了解使用状况、保养状况，未触及内部被遮盖、隐蔽及难于接触
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到的部位，我们不具备专业鉴定能力也未接受委托对上述资产的内部
质量进行专业技术检测和鉴定，我们的评估以委托人和其他相关当事
人提供的资料为基础，如果这些评估对象的内在质量有瑕疵，评估结
论可能会受到不同程度的影响。
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资产评估报告摘要
重要提示
本摘要内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况并
合理理解和使用评估结论，应认真阅读资产评估报告正文。
派斯林数字科技股份有限公司：
北京中企华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，按照法
律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原
则，按照必要的评估程序，对长春经开集团物业服务有限公司的股
东全部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。现将资产评估报
告摘要如下：
评估目的：派斯林数字科技股份有限公司拟转让所持有的长春经
开集团物业服务有限公司股权，需对长春经开集团物业服务有限公司
的股东全部权益于评估基准日的市场价值进行评估，为上述经济行为
提供价值参考。
评估对象：长春经开集团物业服务有限公司的股东全部权益价
值。
评估范围：长春经开集团物业服务有限公司的全部资产及负
债。包括流动资产、固定资产和流动负债。
评估基准日：2022 年 12 月 31 日
价值类型：市场价值
评估方法：资产基础法、收益法
评估结论：本资产评估报告选用收益法评估结果作为评估结
论。具体评估结论如下：
长春经开集团物业服务有限公司评估基准日总资产账面价值为
万元，股东全部权益评估价值为 211.81 万元，评估值增值 182.67 万元，
增值率 626.83%。
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本资产评估报告仅为资产评估报告中描述的经济行为提供价值
参考，评估结论的使用有效期限自评估基准日起一年有效。
资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假
设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况
并正确理解和使用评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
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派斯林数字科技股份有限公司拟股权转让所涉及的长春经开集
团物业服务有限公司股东全部权益价值项目
资产评估报告正文
派斯林数字科技股份有限公司：
北京中企华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，按照法
律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原
则，采用资产基础法、收益法，按照必要的评估程序，对派斯林数
字科技股份有限公司拟股权转让所涉及的长春经开集团物业服务有
限公司股东全部权益在 2022 年 12 月 31 日的市场价值进行了评估。现
将资产评估情况报告如下：
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产
评估报告使用人
本次评估的委托人为派斯林数字科技股份有限公司，被评估单
位为长春经开集团物业服务有限公司，无资产评估委托合同约定的
其他资产评估报告使用人。
(一)委托人简介
名称：派斯林数字科技股份有限公司（以下简称：“派斯林”）
住所：长春市经济开发区南沙大街 2888 号
法定代表人：吴锦华
注册资本：46,503.288 万元人民币
类型：其他股份有限公司（上市）
经营范围：一般项目:工业自动控制系统装置制造;工业自动控制
系统装置销售;机械电气设备制造;机械电气设备销售;智能控制系统
集成;信息系统集成服务;物联网技术服务;工业互联网数据服务;人工
智能行业应用系统集成服务;数据处理和存储支持服务;信息技术咨询
服务;信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）;技术服务、技术开
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发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广;货物进出口;以自有
资金从事投资活动。（除依法须经批准的项目外,凭营业执照依法自
主开展经营活动）
统一社会信用代码：91220101124067880U
成立日期：1993-06-26
营业期限：1993-06-26 至 2053-06-26
(二)被评估单位简介
名称：长春经开集团物业服务有限公司（以下简称：“经开物业”）
住所：经济开发区自由大路 5188 号
法定代表人：宋肖凌
注册资本：880 万元人民币
类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
经营范围：一般项目：物业管理；住房租赁；会议及展览服
务；商务代理代办服务；建筑物清洁服务；专业保洁、清洗、消毒
服务；家政服务；专业设计服务；总质量 4.5 吨及以下普通货运车辆
道路货物运输（除网络货运和危险货物）；停车场服务。（除依法须
经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）
统一社会信用代码：91220101586204229N
成立日期：2011-11-21
营业期限：2011-11-21 至无固定期限
(1)公司设立
长春经开集团物业服务有限公司由派斯林数字科技股份有限公
司投资设立，公司设立时注册资本为人民币 500 万元，实收资本为人
民币 500 万元。公司设立时的股东名称、出资金额和出资比例情况如
下：
序号 股东名称 出资额(万元） 持股比例(%) 出资方式
合计 500.00 100.00
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(2)第一次增加注册资本
册资本为人民币 880.00 万元，本次增资完成后，股权结构如下：
序号 股东名称 出资额(万元） 持股比例(%) 出资方式
合计 880.00 100.00
截至评估基准日，股权未发生其他变更。
(1)截至评估基准日，长春经开集团物业服务有限公司的产权结构
图如下：
(2)截至评估基准日，长春经开集团物业服务有限公司的组织架构
图如下：
被评估单位近三年的财务状况如下表：
金额单位：人民币万元
项目 2020 年 2021 年 2022 年
资产总计 396.29 327.29 628.82
负债总计 923.74 820.29 599.68
所有者权益 -527.46 -492.99 29.14
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被评估单位近三年的经营状况如下表：
金额单位：人民币万元
项目 2020 年 2021 年 2022 年
营业收入 994.74 1,001.41 1,085.81
利润总额 100.95 34.46 142.14
净利润 100.95 34.46 142.14
其中：归属母公司净利润 100.95 34.46 142.14
（注：数据为审计后报表数据）
被评估单位评估基准日、2021 年度、2020 年度的会计报表均经中
兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并发表了无保留意见。
委托人持有被评估单位 100%股权。
(三)资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
本资产评估报告仅供委托人和国家法律、法规规定的资产评估报
告使用人使用，不得被其他任何第三方使用或依赖。
二、评估目的
派斯林数字科技股份有限公司拟转让所持有的长春经开集团物
业服务有限公司股权，需对长春经开集团物业服务有限公司的股东全
部权益于评估基准日的市场价值进行评估，为上述经济行为提供价值
参考。
三、评估对象和评估范围
(一) 评估对象
评估对象是长春经开集团物业服务有限公司的股东全部权益价
值。
(二) 评估范围
评估范围是长春经开集团物业服务有限公司的全部资产及负债。
评估基准日，评估范围内的资产包括流动资产、固定资产，总资产账
面价值为 628.82 万元；负债包括流动负债，总负债账面价值为 599.68
万元；净资产账面价值 29.14 万元。
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委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范
围一致。评估基准日，评估范围内的资产、负债账面价值已经中兴财
光华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并发表了无保留意见。
评估范围内主要资产的情况如下：
本次纳入评估范围的资产主要为设备类资产，具体如下：
机器设备为公司日常运营的设备，主要为压面机、消毒柜、洗地
机、扫雪机等，维护保养良好，能够正常使用。
车辆主要为公司日常业务所使用的捷达轿车、自卸汽车等，维护
保养良好，能够正常使用。
电子设备主要为电脑、打印机、投影仪等电子及办公设备，维护
保养良好，能够正常使用。
企业申报的无形资产为其他无形资产，其他无形资产主要包括外
购的办公软件，评估基准日可正常使用。
无。
本次评估利用了中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）出具
的审计报告。
四、价值类型
根据本次评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素，确定
评估对象的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何
强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估
计数额。
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五、评估基准日
本报告评估基准日是 2022 年 12 月 31 日。
评估基准日由委托人确定。确定评估基准日主要考虑经济行为
的实现、会计期末因素。资产评估是对某一时点的资产提供价值参
考，选择会计期末作为评估基准日，能够全面反映评估对象资产的
整体情况；同时本着有利于保证评估结果有效地服务于评估目的，
准确划定评估范围，准确高效地清查核实资产，合理选取评估作价
依据的原则，选择距相关经济行为计划实现日较接近的日期作为评
估基准日。
六、评估依据
(一)经济行为依据
[2022]003 号。
(二)法律法规依据
（2016 年 7 月 2 日第十二届全
国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）
；
（2018 年 10 月 26 日第十三届全国人
民代表大会常务委员会第六次会议第四次修正）；
民代表大会第三次会议通过）；
（2019 年 12 月 28 日第十三届全国人
民代表大会常务委员会第十五次会议第二次修订）
；
令第 86 号发布，财政部令第 97 号修改）；
（2018 年 12 月 29 日第十三届
全国人民代表大会常务委员会第七次会议第二次修正）；
（2008 年 10 月 28 日第十一
届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）
；
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（国务院令第 378 号，国务
院令第 709 号修订）
；
（国务院令第 91 号、国务院令第 732
号修订）；
办发〔1992〕36 号）
；
理委员会令第 12 号）；
（国
资委产权〔2006〕274 号）；
理委员会、中国证券监督管理委员会令第 36 号）；
（国
资产权〔2009〕941 号）；
（国资发产权〔2013〕
（国务院国资委 财政部令
第 32 号）；
（财政部令第 33 号）
、《财政部
关于修改<企业会计准则——基本准则>的决定》（财政部令第 76 号）；
（国务院令第 691
号）；
的通知》（财税〔2016〕36 号）；
（财税〔2018〕
海关总署公告 2019 年第 39 号）；
(三)评估准则依据
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（中评协〔2018〕35 号）
；
（中评协〔2018〕36 号）
；
（中评协〔2017〕33
号）；
（中评协〔2018〕37 号）
；
〔2017〕35 号）；
；
；
；
（中评协〔2017〕42 号）；
（中评协〔2017〕47 号）；
（中评协〔2019〕35 号）
；
(四)权属依据
(五)取价依据
境保护部令 2012 年第 12 号，自 2013 年 5 月 1 日起施行）
；
(六)其他参考依据
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（中评协
〔2019〕39 号）；
的测算》（中评协〔2020〕38 号）；
七、评估方法
本次评估选用的评估方法为：资产基础法、收益法。
收益法，是指将评估对象预期收益资本化或者折现，确定其价值
的评估方法。
市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行
比较，确定其价值的评估方法。
资产基础法，是指以评估对象在评估基准日的资产负债表为基
础，评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定其价值的评
估方法。
《资产评估执业准则—资产评估方法》、《资产评估执业准则—
企业价值》规定，执行企业价值评估业务，应当根据评估目的、评估
对象、价值类型、资料收集等情况，分析收益法、市场法和资产基础
法三种基本方法的适用性，选择评估方法。对于适合采用不同评估方
法进行企业价值评估的，资产评估专业人员应当采用两种以上评估方
法进行评估。
本次评估选用的评估方法为：资产基础法、收益法。评估方法选
择采用理由如下：
通过对经开物业的收益分析，公司目前运营正常，相关收益的历
史数据能够获取，具有持续经营能力和较为稳定的获利能力，未来收
益能够进行合理预测，因此适宜采用收益法进行评估。
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采用市场法的前提条件是存在一个发育成熟、公平活跃的公开市
场，且市场数据比较充分，在公开市场上有可比的交易案例。由于我
国产权交易市场发育不尽完全，且与被评估单位类似交易的可比案例
来源较少，因此，市场法不适用于本次评估。
资产基础法能够反映被评估企业在评估基准日的重置成本，且被
评估企业各项资产、负债等相关资料易于搜集，所以具备资产基础法
评估的条件。
(一)资产基础法
(1)货币资金，包括库存现金、银行存款和其他货币资金，通过现
金盘点、核实银行对账单、银行函证等，以核实后的价值确定评估值。
(2)应收账款、其他应收款，评估人员在对应收款项核实无误的基
础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。对于有充分理由相
信全都能收回的，按全部其他应收款额计算评估值；对于很可能收不
回部分款项的，在难以确定收不回账款的数额时，借助于历史资料和
现场调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情
况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，按照账龄分析法，估计出
这部分可能收不回的款项，作为风险损失扣除后计算评估值；对于有
确凿依据表明无法收回的，按零值计算。
(3)其他流动资产，主要为预缴的税费及待抵扣进项税，评估人员
核对明细账与总账、报表余额相符，抽查了部分原始凭证及合同等相
关资料，核实交易事项的真实性、业务内容和金额等，按核实后账面
值确定评估值。
根根据评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合
委估设备的特点和收集资料情况，主要采用成本法进行评估。对于部
分购置日期久远设备，采用市场法，取二手价作为评估值。
(1)成本法
成本法计算公式如下：
评估值=重置成本× 综合成新率
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①重置成本的确定
A.机器设备重置成本的确定
重置成本一般包括：设备购置价、运杂费、安装调试费、其他费
用和扣减增值税。
设备重置成本计算公式如下：
设备重置成本=设备含税购置价+运杂费+安装调试费+其他费用-
可抵扣的增值税
a.设备购置价
对于大型关键设备，主要是通过查阅设备的订货合同、发票，查
询《2022 年机电产品报价手册》中设备报价或向生产厂家咨询评估基
准日的市场价格，或参考评估基准日近期同类设备的价格确定购置
价；对于小型设备主要是通过查询评估基准日的市场报价信息确定购
置价；对于没有市场报价信息的设备，主要是通过参考同类设备的购
置价确定；对使用时间较长、无法询到同类型全新的车辆及电子设备
市场价且存在活跃二手交易市场的车辆及电子设备采用市场法评估。
b.运杂费
根据设备生产厂商与设备使用单位的运距、设备体积大小、设备
的重量、价值以及所用交通工具等因素视具体情况综合确定。对于设
备购置价中已包含运杂费的，不再单独考虑运杂费。
运杂费=设备购置价× 运杂费率
c.安装调试费
根据设备的特点、重量、安装难易程度，以设备购置价为基础，
按不同安装费率计取。对无须安装的设备，不考虑安装调试费。
安装调试费=设备购置价× 安装调试费率
d.其他费用
其他费用主要为设备的基础费，根据设备的特点，分别以含税设
备购置价为基础，资产评估专业人员参考不同专业性质的生产设备按
不同行业规定的取费标准确定，或者调查了解企业设备实际设备基础
费用水平确定。
e.可抵扣的增值税
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根据“财税[2016]36 号”、“财税〔2018〕32 号”及“财政部、税务总局、
海关总署公告 2019 年第 39 号”等文件规定，对于符合增值税抵扣条件
的设备，计算出可抵扣的增值税。公式为：
可抵扣的设备增值税=设备购置价/1.13× 13%
可抵扣的设备运费增值税：按照国家相关税收政策对固定资产运
费的增值税进行抵扣。公式为：
可抵扣的设备运费增值税=运费/1.09× 9%
可抵扣设备的安装费的增值税：按照国家税收政策，以一定的增
值税比例进行抵扣。公式为：
可抵扣的设备安装的增值税=安装费/1.06× 6%
可抵扣的设备基础费的增值税=设备基础费/1.09× 9%
B.对于车辆重置成本的确定
选取参照当地汽车交易市场评估基准日的最新市场报价及成交
价格资料并综合考虑车辆购置税和其他费用后予以确定，其计算公式
如下：
车辆重置成本=购置价+购置价/1.13× 购置税税率+牌照费-可抵扣
增值税
购置税率为车辆不含税购置价的 10%。
C.电子设备重置成本的确定
纳入本次分析的电子设备均为小型设备，设备构成相对简单，不
需要安装，一般购买价格含运杂费，故不需计算安装调试费及运杂费。
同时，根据“财税[2016]36 号”、“财税〔2018〕32 号”及“财政部、税务 总
局、海关总署公告 2019 年第 39 号”等文件规定，对于符合增值税抵扣
条件的 ，设备重置成本应该扣除相应的增值税。则其他设备重置成
本=设备含税购置价-可抵扣的增值税
设备购置价主要是通过向生产厂家咨询或通过查询分析基准日
的市场报价信息确定购置价；对于没有市场报价信息的设备，主要是
通过参考同类设备的购置价确定。
②综合成新率的确定
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A.对于专用设备和通用机器设备，主要依据设备经济寿命年限、
已使用年限，通过对设备使用状况、技术状况的现场勘查了解，确定
其尚可使用年限，然后按以下公式确定其综合成新率。
综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)× 100%
B.对于电子设备、空调设备等小型设备，主要依据其经济寿命年
限来确定其综合成新率；对于大型的电子设备还参考其工作环境、设
备的运行状况等来确定其综合成新率。计算公式如下：
年限法成新率=(经济寿命年限－已使用年限)/经济寿命年限
× 100%
综合成新率=年限法成新率× 调整系数
C.对于车辆，主要依据 2012 年 12 月 27 日商务部、国家发展和改
革委员会、公安部、环境保护部联合发布的《机动车强制报废标准规
定》(2012 第 12 号令)，以车辆里程法成新率、年限法成新率两种成新
率孰低原则确定理论成新率。计算公式如下：
使用年限成新率=尚可使用年限／(已使用年限+尚可使用年
限)× 100%
行驶里程成新率=(规定行驶里程－已行驶里程)／规定行驶里程
× 100%
理论成新率=Min(使用年限成新率，行驶里程成新率)
综合成新率=理论成新率× 调整系数
③评估值的确定
设备评估值=设备重置成本× 综合成新率
(2)市场法
对于部分购置时间较长的设备，按照评估基准日的二手市场价
格，采用市场法进行评估。
本次评估范围内的其他无形资产主要为企业外购的金碟 K3 软
件。
对于评估基准日市场上有销售且无升级版本的外购软件，按照同
类软件评估基准日市场价格确认评估值。对于目前市场上有销售但版
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本已经升级的外购软件，以现行市场价格扣减软件升级费用确定评估
值。对于已没有市场交易但仍可以按原用途继续使用的软件，参考企
业原始购置成本并参照同类软件市场价格变化趋势确定贬值率，计算
评估价值，公式如下：
评估价值=原始购置价格× (1-贬值率)
被评估单位的负债包括应付账款、合同负债、应付职工薪酬、应
交税费、其他应付款及其他流动负债。评估人员首先核对了明细账与
总账的一致性，并对明细项进行了核查，同时，抽查了款项的相关记
账凭证等资料，根据凭证抽查的情况，确认其债务账面金额是否属实，
以核实后的账面值确定评估值。
(二)收益法
本次采用收益法中的现金流量折现法对企业整体价值评估来间
接获得股东全部权益价值，企业整体价值由正常经营活动中产生的经
营性资产价值和与正常经营活动无关的非经营性资产价值构成，对于
经营性资产价值的确定选用企业自由现金流折现模型，即以未来若干
年度内的企业自由现金流量作为依据，采用适当折现率折现后加总计
算得出。计算模型如下：
股东全部权益价值=企业整体价值-付息债务价值
企业整体价值是指股东全部权益价值和付息债务价值之和。根据
被评估单位的资产配置和使用情况，企业整体价值的计算公式如下：
企业整体价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产价
值-非经营性负债价值
(1)经营性资产价值
经营性资产是指与被评估单位生产经营相关的，评估基准日后企
业自由现金流量预测所涉及的资产与负债。经营性资产价值的计算公
式如下：
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其中：P：评估基准日的企业经营性资产价值；
Fi：评估基准日后第 i 年预期的企业自由现金流量；
Ft：预测期后的企业自由现金流量(终值)；
r：折现率(加权平均资本成本，WACC)；
n：详细预测期
i：预测期第 i 年。
其中，企业自由现金流量计算公式如下：
企业自由现金流量=息税前利润× (1-所得税率)+折旧与摊销-资本
性支出-营运资金增加额+其他
其中，折现率(加权平均资本成本,WACC)计算公式如下：
E D
WACC = K e ? + K d ? (1 ? t) ?
E + D E + D
其中：ke：权益资本成本；
kd：付息债务资本成本；
E：权益的市场价值；
D：付息债务的市场价值；
t：所得税率。
其中，权益资本成本采用资本资产定价模型(CAPM)计算。计算公
式如下：
K e = rf + MRP ? βL + rc
其中：rf：无风险利率；
MRP：市场风险溢价；
β：权益的系统风险系数；
rc：企业特定风险调整系数。
(2)溢余资产价值
溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需，评估基准日后
企业自由现金流量预测不涉及的资产。被评估单位的溢余资产为超出
维持企业正常经营的营业性现金外的富余现金，本次评估采用成本法
评估。
(3)非经营性资产、非经营性负债价值
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非经营性资产、非经营性负债是指与被评估单位生产经营无关
的，评估基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产与负债。非经
营性资产、负债单独分析和评估，本次评估采用成本法进行评估。
付息债务是指评估基准日被评估单位需要支付利息的负债，被评
估单位无付息债务。
八、评估程序实施过程和情况
评估人员于 2023 年 02 月 07 日至 2023 年 05 月 07 日对评估对象
涉及的资产实施了评估。主要评估程序实施过程和情况如下：
(一) 接受委托
估范围、评估基准日等评估业务基本事项，以及各方的权利、义务等
达成一致，并与委托人协商拟定了相应的评估计划。
(二) 前期准备
接受委托后，项目组根据评估目的、评估对象特点以及时间计划，
拟定了具体的评估工作方案，组建评估团队。同时，根据项目的实际
需要拟定评估所需资料清单及申报表格。
(三) 现场调查
评估人员于 2023 年 02 月 15 日至 2023 年 02 月 28 日对评估对象
涉及的资产和负债进行了必要的清查核实，对被评估单位的经营管理
状况等进行了必要的调查。
(1)指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料
评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清
查的基础上，按照评估机构提供的“资产评估明细表”及其填写要求、
资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确地填报，同时收集
准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的
文件资料等。
(2)初步审查和完善被评估单位填报的资产评估明细表
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评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详
细状况，然后仔细审查各类“资产评估明细表”，检查有无填项不全、
错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查
“资产评估明细表”有无漏项等，同时反馈给被评估单位对“资产评估明
细表”进行完善。
(3)现场实地勘查
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在被
评估单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项
资产进行了现场勘查，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的
勘查方法。
(4)补充、修改和完善资产评估明细表
评估人员根据现场实地勘查结果，并和被评估单位相关人员充分
沟通，进一步完善“资产评估明细表”，以做到：账、表、实相符。
(5)查验产权证明文件资料
评估人员对纳入评估范围的机器设备等资产的产权证明文件资
料进行查验，对权属资料不完善、权属不清晰的情况提请企业核实或
出具相关产权说明文件。
评估人员为了充分了解被评估单位的经营管理状况及其面临的
风险，进行了必要的调查。调查的主要内容如下：
(1) 被评估单位的历史沿革、主要股东及持股比例、必要的产权
和经营管理结构；
(2) 被评估单位的资产、财务、生产经营管理状况；
(3) 被评估单位的经营计划、发展规划和财务预测信息；
(4) 评估对象、被评估单位以往的评估及交易情况；
(5) 影响被评估单位生产经营的宏观、区域经济因素；
(6) 被评估单位所在行业的发展状况与前景；
(7) 其他相关信息资料。
(四) 资料收集
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评估人员根据评估项目的具体情况进行了评估资料收集，包括直
接从市场等渠道独立获取的资料，从委托方等相关当事方获取的资
料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料，并
对收集的评估资料进行了必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依
据。
(五) 评定估算
评估人员针对各类资产的具体情况，根据选用的评估方法，选取
相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成了初步评估结论。项
目负责人对各类资产评估初步结论进行汇总，撰写并形成初步资产评
估报告。
(六) 内部审核
根据我公司评估业务流程管理办法规定，项目负责人在完成初步
资产评估报告后提交公司内部审核。完成内部审核后，在不影响对评
估结论进行独立判断的前提下，与委托人或者委托人同意的其他相关
当事人就资产评估报告有关内容进行沟通。完成上述资产评估程序
后，出具并提交正式资产评估报告。
九、评估假设
本资产评估报告分析估算采用的假设条件如下：
(一) 假设所有评估标的已经处在交易过程中，评估专业人员根据
被评估资产的交易条件等模拟市场进行估价；
(二) 假设在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产
交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，
交易行为都是自愿的、理智的，都能对资产的功能、用途及其交易价
格等作出理智的判断；
(三) 假设被评估资产按照目前的用途和使用方式等持续使用；
(四) 假设国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无
重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变
化；
(五) 针对评估基准日资产的实际状况，假设企业持续经营；
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(六) 假设和被评估单位相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政
策性征收费用等评估基准日后不发生重大变化；
(七) 假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、稳定的，
且有能力担当其职务；
(八) 除非另有说明，假设公司完全遵守所有有关的法律法规；
(九) 假设评估基准日后无不可抗力及不可预见因素对被评估单
位造成重大不利影响；
(十) 假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本资
产评估报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致；
(十一) 假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水
平的基础上，经营范围、方式与目前保持一致；
(十二) 假设评估基准日后被评估单位的现金流入为平均流入，现
金流出为平均流出。
本资产评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成
立，当上述假设条件发生较大变化时，签名资产评估师及本评估机构
将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十、评估结论
(一)收益法评估结果
长春经开集团物业服务有限公司评估基准日总资产账面价值为
万元。
收益法评估后的股东全部权益为 211.81 万元，评估值增值 182.67
万元，增值率 626.83%。
(二)资产基础法评估结果
长春经开集团物业服务有限公司评估基准日总资产账面价值为
额为 0.00 万元，增值率为 0%；净资产账面价值为 29.14 万元，评估价
值为 35.44 万元，增值额为 6.30 万元，增值率为 21.61%。
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资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总表：
资产基础法评估结果汇总表
评估基准日：2022 年 12 月 31 日 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增值额 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A× 100%
流动资产 605.10 605.10 0.00 0.00
非流动资产 23.71 30.02 6.31 26.59
其中：长期股权投资 0.00 0.00 0.00
投资性房地产 0.00 0.00 0.00
固定资产 23.71 29.72 6.01 25.32
在建工程 0.00 0.00 0.00
油气资产 0.00 0.00 0.00
无形资产 0.00 0.30 0.30
其中：土地使用权 0.00 0.00 0.00
其他非流动资产 0.00 0.00 0.00
资产总计 628.82 635.12 6.30 1.00
流动负债 599.68 599.68 0.00 0.00
非流动负债 0.00 0.00 0.00
负债总计 599.68 599.68 0.00 0.00
净资产 29.14 35.44 6.30 21.61
(三)评估结论
收益法评估后的股东全部权益价值为 211.81 万元，资产基础法评
估后的股东全部权益价值为 35.44 万元，两者相差 176.37 万元，差异
率为 83.27%。
资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上
确定评估对象价值的评估思路，是从资产的再取得途径考虑的；收益
法指通过被评估企业预期收益折现以确定评估对象价值的评估思路，
是从企业的未来获利能力角度考虑的。
收益法是评估人员在对企业历史经营状况专业分析及未来收益
预测的基础上做出合理预测而得出的结论，考虑了各分项资产是否在
企业中得到合理和充分利用、组合在一起时是否发挥了其应有的贡献
等因素对企业股东全部权益价值的影响，也考虑了企业拥有的行业竞
争力、公司的管理水平、人力资源、要素协同作用等因素对股东全部
权益价值的影响。
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两种评估方法结果差异主要原因是：两种评估方法考虑的角度不
同，资产基础法是从单项资产的再取得途径考虑的，反映的是企业单
项资产的市场价值；收益法是从企业的未来获利角度考虑的，反映了
企业各项资产的综合获利能力。
经开物业主要从事物业管理服务，经营所依赖的主要资源除了固
定资产、营运资金之外，还包括管理团队、客户资源等重要的无形资
源。收益法是立足于判断资产获利能力的角度，将被评估企业预期收
益资本化或折现，来评估企业价值，能全面反映企业品牌、商誉等非
账面资产的价值。
收益法中预测的主要参数与基于评估假设推断出的情形一致，对
未来收益的预测有比较充分、合理的依据，对细分行业、细分市场的
历史、现状及未来进行了严谨分析，预测符合市场规律。评估程序实
施充分，已经合理考虑所获得的评估基准日至报告日期间相关信息可
能产生的影响。因此收益法评估结果能够很好地反映企业的预期盈利
能力，体现出企业的股东权益价值。而资产基础法是立足于资产重置
的角度，通过评估各单项资产价值并考虑有关负债情况，来评估企业
价值。相比较而言，资产基础法评估企业价值的角度和途径是间接的，
难以全面反映企业非账面资产的价值。
根据上述分析，本资产评估报告评估结论采用收益法评估结果，
即：长春经开集团物业服务有限公司的股东全部权益价值评估结果为
由于客观条件限制，本资产评估报告没有考虑由于具有控制权或
者缺乏控制权可能产生的溢价或者折价对评估对象价值的影响。
十一、特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执
业水平和专业能力所能评定估算的有关事项：
(一)本资产评估报告中，所有以万元为金额单位的表格或者文字
表述，如存在总计数与各分项数值之和出现尾差，均为四舍五入原
因造成。
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(二)本次评估利用了中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）
于 2023 年 04 月 27 日出具的中兴财光华审会字（2023）第 318122 号
审计报告。根据《资产评估执业准则—企业价值》第 12 条规定：资
产评估专业人员根据所采用的评估方法对财务报表的使用要求对其
进行了分析和判断，但对相关财务报表是否公允反映评估基准日的
财务状况和当期经营成果、现金流量发表专业意见并非资产评估专
业人员的责任。
(三)根据《资产评估法》和《资产评估对象法律权属指导意见》，
委托人和相关当事人委托资产评估业务，应当对其提供的权属证明、
财务会计信息和其他资料的真实性、完整性和合法性负责。执行资产
评估业务的目的是对资产评估对象价值进行估算并发表专业意见，对
资产评估对象法律权属确认或者发表意见超出资产评估专业人员的
执业范围。资产评估专业人员不对资产评估对象的法律权属提供保
证。
(四)《关于明确增值税小规模纳税人减免增值税等政策的公告》，
财政部、税务总局公告 2023 年第 1 号；增值税加计抵减政策允许生
产性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计 5%抵减应纳税额，
自 2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31，经开物业享受应予减免的增值
税，本次评估考虑上述政策对评估结果的影响。
资产评估报告使用人应注意以上特别事项对评估结论产生的影
响。
十二、资产评估报告使用限制说明
(一)资产评估报告使用范围
的资产评估报告使用人。
有效。
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委托人或者其他资产评估报告使用人应当在载明的评估结论使用有
效期内使用资产评估报告。
得将资产评估报告的内容向第三方提供或者公开，法律、行政法规另
有规定的除外。
引用或者披露于公开媒体，法律、行政法规规定以及相关当事人另有
约定的除外。
(二)委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规
规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估
机构及其资产评估专业人员不承担责任。
(三)除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使
用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机
构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
(四)资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结
论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对
象可实现价格的保证。
(五)资产评估报告是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守
法律、行政法规和资产评估准则要求，根据委托履行必要的评估程序
后，由资产评估机构对评估对象在评估基准日特定目的下的价值出具
的专业报告。本报告经承办该评估业务的资产评估师签名并加盖评估
机构公章后方可正式使用。
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资产评估报告附件
附件一、与评估目的相对应的经济行为文件；
附件二、被评估单位专项审计报告；
附件三、委托人和被评估单位营业执照；
附件四、评估对象涉及的主要权属证明资料；
附件五、委托人和其他相关当事人的承诺函；
附件六、签名资产评估师的承诺函；
附件七、北京中企华资产评估有限责任公司资产评估资格证书
复印件；
附件八、从事证券服务业务资产评估机构名录；
附件九、北京中企华资产评估有限责任公司营业执照副本复印
件；
附件十、资产评估师职业资格证书登记卡复印件。
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