公司代码：600823 公司简称：世 茂 股 份
债券代码：155391 债券简称：19 世茂 G3
债券代码：163216 债券简称：20 世茂 G1
债券代码：163644 债券简称：20 世茂 G2
债券代码：175077 债券简称：20 世茂 G3
债券代码：175192 债券简称：20 世茂 G4
上海世 茂 股 份有限公司
第一节 重要提示
划，投资者应当到 www.sse.com.cn 网站仔细阅读年度报告全文。
完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。
保留意见涉及事项：如财务报表附注十一.3 所述，世 茂 股 份部分子公司资产被申请强制执行进程
中，执行标的金额 162.88 亿元，占公司净资产的比例达 39.91%。由于我们未获取与该事项相关的
全部资料，也无法通过其他审计程序获取充分、适当的审计证据，无法判断这些事项对报表可能
产生的重大影响，亦无法判断是否还有尚未披露的其他或有事项。
公司2022年度利润分配、公积金转增股本方案为：不派发现金红利，不送红股，不以公积金
转增股本。
第二节 公司基本情况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 世 茂 股 份 600823 万象集团
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 俞峰 蔡柳
办公地址 上海市浦东新区潍坊西路55号上海世 上海市浦东新区潍坊西路
茂大厦6楼 55号上海世茂大厦6楼
电话 021-20203388 021-20203388
电子信箱 600823@shimaoco.com 600823@shimaoco.com
行业基本面面临多维挑战，在供需双弱的背景下市场经历了跌宕起伏的发展历程，行业整体进入
深度调整周期。回顾 2022 年，全年房地产市场呈现以下特点：
根据国家统计局数据，2022 年全国商品房销售面积 135,837 万平方米，比上年下降 24.3%，
累计商品房销售额 133,308 亿元，同比下降 26.7%。开发建设投资全面承压，全年房地产开发投资
累计完成额 132,895 亿元，同比下降 10.0%，房屋新开工面积和竣工面积分别下降 39.8%和
至四季度末市场出现边际修复迹象，降幅略有收窄。
数据来源：国家统计局
受前端销售不畅的影响，市场低迷成为土地市场主基调，整体呈现成交面积少、土地溢价率
低、国央企高歌猛进及城投托底的局面。据第三方机构的统计，2022 年全国 300 城共推出各类用
地规划建筑面积 21.69 亿平米，同比下降 14.73％，成交 18.88 亿平米，同比下降 9.27％，其中住
宅用地规划建筑面积 7.66 亿平米，同比下降 36.29％，成交 6.2 亿平米，同比下降 31.09％。成交
规模萎缩和热度衰减，致使土地出让金和成交溢价率大幅走低。据统计，2022 年全国 300 城住宅
用地出让金为 33,730 亿元，同比下降 31.03%，平均溢价率仅 3.12%，较上一年下降 7.8 个百分点。
受行业景气度下降、出险房企增多等因素影响，房企融资规模持续收缩。根据第三方数据显
示，2022 年 1-12 月，房地产行业共实现非银类融资 8457.4 亿元，同比下降 50.7%，100 家典型房
企全年融资总量为 8240 亿元，同比减少 38%。从融资结构来看，各渠道同比均出现下降，其中海
外债、信托降幅超八成，信用债成为融资主力。
为支持房地产市场平稳健康发展，中央层面高度重视房企融资难的问题并相继出台各类支持
政策，2022 年上半年鼓励并购债、并购贷，三季度重点发力保交付资金的支持，四季度出台“金
融 16 条”、房企融资“三箭齐发”，发力重点逐步由“保项目”过渡至兼顾“保主体”。随着融资
政策持续松绑，至年尾房企融资出现“翘尾”迹象。
年初以来政策层面全面转向，四季度开始加码加力，全年呈现“强政策，弱基本面”的特征。
供给端从保函置换预售监管资金，到中债增全额担保，直至房企融资三支箭，主要着力解决房企
资金面紧张的困境。需求端央地协同发力，刺激购房需求。中央层面，两度降准、三次降息、阶
段性放宽房贷利率下限、1 年内换房个税退税，驱动刚性和改善性住房需求；地方层面，据统计
全年 295 省市共计出台 595 次房地产松绑政策，因城施策逐步加码，刺激市场需求。然而由于传
导时滞及宏观环境的波动，政策效果显现和信心修复仍需时间。
受需求收缩的影响，全年社零总额 439,733 亿元，较上年下降 0.2%，单月走势呈现“W 型”
波动，年初表现平稳，3-5 月下滑，6-7 月逐渐恢复，8-9 月同比增加，之后受多方面因素影响又
有所下滑。波动的消费市场对企业及品牌均造成较大影响，据第三方调研机构的数据显示，中小
微企业方面全年有近 50 万家餐饮相关企业注销吊销，零售相关企业注销吊销则高达 190 万家；购
物中心方面，全国购物中心场均日客流较 2021 年同比减少 19%。品牌商户方面，9 个重点城市约
经济减速、监管收紧等各方面因素的共同影响，全国 18 个主要城市全年写字楼净吸纳量同比下降
数据来源：国家统计局
公司是集综合商业地产开发与销售、商业经营及管理、多元投资于一体的综合地产上市公司。
公司紧跟国家发展战略，聚焦沿海发达经济带和内陆经济重镇，深耕湾区、苏沪、杭甬、济青、
成渝、榕厦、华中、北京八大核心城市群，以打造高标准的商用综合物业为己任，将满足人民日
益增长的对美好生活的需求作为发展动力。
公司始终关注商业经营的本质，在夯实基础管理的同时，不断提升运营效率，优化组织结构，
以实现稳定高质量的发展，为客户、员工、股东和社会创造更大价值。
单位：元 币种：人民币
本年比上年
增减(%)
总资产 130,445,892,674.77 142,983,457,047.13 -8.77 149,304,753,976.58
归属于上市
公司股东的 20,732,666,156.44 25,809,346,744.87 -19.67 26,088,435,706.10
净资产
营业收入 5,746,588,415.92 19,391,616,442.61 -70.37 21,705,342,235.59
归属于上市
公司股东的 -4,530,858,036.10 961,016,789.82 -571.47 1,550,166,837.44
净利润
归属于上市
公司股东的
扣除非经常 -3,568,746,271.86 1,037,792,707.57 -443.88 1,465,862,770.01
性损益的净
利润
经营活动产
生的现金流 604,109,224.16 -16,112,872,190.03 -96.25 4,840,228,709.17
量净额
加权平均净 减少22.85个
资产收益率 -19.24 3.61 百分点 5.90
（%）
基本每股收
益（元／股 -1.21 0.26 -565.38 0.41
）
稀释每股收
益（元／股 -1.21 0.26 -565.38 0.41
）
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 2,642,181,418.37 937,204,382.16 925,416,870.39 1,241,785,745.00
归属于上市公司
股东的净利润
归属于上市公司
股东的扣除非经
常性损益后的净
利润
经营活动产生的
现金流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
别表决权股份的股东总数及前 10 名股东情况
单位: 股
截至报告期末普通股股东总数（户） 44,158
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户） 43,374
截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户）
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（户）
前 10 名股东持股情况
持 质押、标记或冻结情
有 况
有
限
售
股东名称 报告期内增 比例 条 股东
期末持股数量
（全称） 减 (%) 件 股份 性质
数量
的 状态
股
份
数
量
境外
峰盈国际有限公司 1,640,520,000 43.73 0
法人
境内
西藏世茂企业发展有 非国
限公司 有法
人
境内
上海世茂投资管理有 非国
限公司 有法
人
上海市黄浦区国有资
产监督管理委员会
国有
（上海市黄浦区集体 43,173,459 1.15 0
法人
资产监督管理委员
会）
香港中央结算有限公 境外
-2,751,503 28,662,288 0.76 0
司 法人
境外
BARCLAYS BANK PLC 17,729,686 0.47 0
法人
申万宏源证券有限公
司客户信用交易担保 1,905,267 15,076,024 0.40 0 其他
证券账户
境内
中信证券股份有限公 非国
司 有法
人
中信证券股份有限公 3,093,631 10,422,502 0.28 0 其他
司客户信用交易担保
证券账户
大成基金－农业银行
－大成中证金融资产 9,879,380 0.26 0 其他
管理计划
上述股东关联关系或一致行动的说 峰盈国际、世茂企业、世茂投资为受同一控制下的企业，与
明 上述其他 7 名无限售条件流通股股东之间不存在关联关系或
一致行动人的情况。公司未知其他 7 名无限售条件流通股之
间是否存在股东关联关系或一致行动人的情况。
表决权恢复的优先股股东及持股数
无
量的说明
□适用 √不适用
√适用 □不适用
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
债券名称 简称 代码 到期日 债券余额 利率（%）
上海世 茂 股 份
有限公司 2019
年公司债券
（第三期）
上海世 茂 股 份
有限公司 2020
年公司债券
（第一期）
上海世 茂 股 份
有限公司 2020
年公司债券
（第二期）
上海世 茂 股 份
有限公司 2020
年公司债券
（第三期）
上海世 茂 股 份
有限公司 2020
年公司债券
（第四期）
上海世 茂 股 份
有限公司 2020
年度第二期定 032000416 2023-12-26 3 4.7
PPN002
向债务融资工
具
上海世茂股
份有限公司
MTN001
期 中 期 票
据
上海世 茂 股 份
有限公司 2020 20 沪 世 茂
年度第一期中 MTN001
期票据
上海世 茂 股 份
有限公司 2021 21 沪 世 茂
年度第一期中 MTN001
期票据
上海世 茂 股 份
有限公司 2021 21 沪 世 茂
年度第二期中 MTN002
期票据
报告期内债券的付息兑付情况
债券名称 付息兑付情况的说明
年 11 月 30 日第五次付息；于 2022 年 12 月 30 日第六次付息；
年 10 月 26 日第三次付息于 2022 年 11 月 26 日第四次付息
年 12 月 30 日第三次付息
报告期内信用评级机构对公司或债券作出的信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：亿元 币种：人民币
主要指标 2022 年 2021 年 本期比上年同期增减（%）
资产负债率（%） 68.72 65.74 4.53
扣除非经常性损益后净利润 -35.6874627186 10.3779270757 -443.88
EBITDA 全部债务比 -0.22 0.09 -344.44
利息保障倍数 -2.98 1.41 -311.35
第三节 重要事项
公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项。
公司全年实现营业收入 57.47 亿元，同比下降 70.37%，其中房地产销售收入 39.48 亿元，同
比下降 77.20%；房地产租赁收入（租金+物管费）14.47 亿元，同比增长 4.43%。公司实现综合毛
利润 13.96 亿元，同比下降 80.33%，净利润-73.04 亿元，同比下降 442.04%，归属于上市公司股
东净利润-45.31 亿元，同比下降 571.47%。报告期末公司剔除预收账款之后的资产负债率为
止上市情形的原因。
□适用 √不适用
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